Советы и иностранные концессии
ЛЮБОЕ обсуждение концессий в Союзе Советских Социалистических Республик должно подчеркивать их относительную незначительность в советской деятельности, что часто затушевывается в иностранных журналах. На 1 октября 1928 г. (последняя дата, на которую имеются данные) стоимость продукции иностранных концессий составила 85,6 млн. руб. (около 44,1 млн. долл.), [i] на капитальные вложения (на начало 1929 г.). ) всего 50,095 млн рублей (около 25,765 млн долларов). Это составляло лишь долю 1 процента от общего объема продукции государственной промышленности. Иностранные концессии столь же незначительны по своему вкладу в советские финансы. На концессии в 19 веке зачислено всего 5 млн.29-30 бюджета, незначительная сумма в сумме 11,39 млрд руб.
Деятельность иностранных концессий не только мала, но и не поспевает за собственной деятельностью Советской России. Цифры за 1928—1929 годы еще отсутствуют, но можно с уверенностью предсказать, что они покажут более низкие результаты.
В конце 1929 г. действовало 59 иностранных концессий: 13 немецких, 11 японских, 6 американских, 5 британских, 4 польских, 3 шведских, 3 французских и 14 других, распределенных между 9нации. Известно, что некоторые из них с тех пор были ликвидированы, а другие выкуплены государством по соглашению с концессионерами. О том, что остальные не растут, свидетельствует и сравнение бюджетных поступлений. В 1928—1929 годах в государственную казну уплачено концессий примерно в два раза больше, чем по смете за 1929—1930 годы.
Успех первого года (1928—1929) пятилетки промышленного развития, скудное вложение иностранного капитала в собственно концессии, заключение ряда договоров о техническом сотрудничестве — эти факторы привели к некоторому изменению нашего общего отношения к концессиям. Для осуществления нашего плана промышленного развития мы не можем и не будем ждать притока иностранного капитала. Уже спустя чуть более года после подготовки Плана несколько из предложенных предприятий находятся на пути к реализации.
Мы создаем их за счет собственных средств, и в ряде случаев работы настолько продвинулись, что вопрос об их сдаче в аренду концессионерам не может даже рассматриваться. Концессии будущего будут почти полностью ограничены важными отраслями промышленности: горнодобывающей промышленностью, электростанциями и металлургией; и ограничение показано в списке уступок, предлагаемых в программе, принятой в 1928, что потребует инвестиций всего в полмиллиарда долларов, или только 2 или 3 процента расходов, предусмотренных пятилетним планом.
Политика Советского правительства не менялась в поощрении заявлений о концессиях, но с 1928 года стандарты стали более жесткими, и предложения принимаются только от иностранных предприятий, пользующихся самой высокой репутацией. Советское правительство приняло менее 8 процентов заявлений, полученных с момента введения политики, но число заявлений растет, достигнув в прошлом году более 200, причем более четверти из них поступили из Соединенных Штатов.
30 ноября 1929 года председатель Совета Народных Комиссаров г.
Рыков изложил три принципа иностранных концессий. Во-первых, концессионеры должны оперировать своими концессиями собственным капиталом, а не капиталом, привлеченным из советской экономики. Во-вторых, концессии не имеют ничего общего с колониальными предприятиями. Но иностранные капиталисты, вкладывающие средства в СССР, имеют право на прибыль большую, чем та, которую они считали бы достаточной в своей стране, хотя эта прибыль должна удерживаться в разумных пределах. В-третьих, концессионерам следует отказаться от всяких иллюзий относительно возможности какого-либо восстановления режима частной собственности в СССР.0005
Первый пункт имеет большое практическое значение. Г-н Рыков указал на необходимость получения оборотного капитала из-за рубежа, а не из источников внутри СССР. Следствием этого является то, что уже действующие концессии должны улучшать свое финансовое положение за счет привлечения иностранного капитала, а не ресурсов страны. сам. Этот принцип следует иметь в виду в отношении заявок, и на его основе должны основываться финансовые расчеты.
Записи показывают положение вещей, которое не соответствует этому условию. Наш опыт кратко изложен г-ном Брокшмидтом в статье в немецком обозрении 9.0015 Wirtschaftsdienst за 28 июня 1929 г. Он говорит: «Операция концессий не оправдала надежд на больший приток иностранного капитала. Оказывается, в течение последних трех лет общая вывезенная прибыль составила 130 процентов. ввозимого капитала». Хотя, конечно, эти новые предприятия теперь входят в состав нашей промышленности и по этой причине представляют немалую пользу для Советской России, но мы ничего не выиграли от них за последние годы с точки зрения нашего внешнего платежного баланса.
Этот факт можно наблюдать при детальном рассмотрении ситуации с капиталом в концессиях. Возьмем, к примеру, производственные концессии, которые представляют собой самую большую отдельную группу. Цифры за 1928—1929 годы еще не опубликованы, но, судя по тому, что о них известно, маловероятно, что они существенно изменят положение, данное в 1927—1928 годах.
По этим данным, 19 производственных предприятий имеют капитальные вложения в размере 37 миллионов рублей (без учета недвижимого имущества, в основном зданий, стоимостью 4 миллиона рублей, которые в основном внесены государством), или почти три четверти всего капитала. всех групп. 1927—28 продукция этих фирм была оценена в 31,8 млн. руб., или более трети всей продукции концессий и около половины всей продукции концессий мануфактуры.
Представляется, что 18,6 млн. руб., или почти ровно половина суммы, вложенной в эти 19 предприятий, представляют собой в основном неуплаченные государству налоги, а также долю государства в продукции этих предприятий или в привлеченных займах. внутри СССР. И это еще не предел доли национального капитала в этих концессиях. Из 18,4 млн. руб. капитала, внесенного концессионерами, только часть ввезена из-за границы, а остальная часть поставлена за счет прибыли. Выясняется тот факт, что количество иностранных денег составляет лишь около четверти от общего объема инвестиций.
Концессии, в которых используется сырье иностранного происхождения, также могут быть дебетовой статьей в нашем балансе зарубежных платежей. Они несут нагрузку на наше народное хозяйство и в другом смысле — они не помогают нам разрабатывать наши собственные ресурсы, как те концессии, которые используют отечественные материалы. Концессионерам разрешается по своим контрактам ввозить из-за границы сырье и даже полуфабрикаты, если они не могут получить их на внутреннем рынке. Но для упрощения платежного баланса этот импорт должен быть сведен к минимуму. 1927—28 продукция уже упомянутых 19 фирм была оценена в 31,8 млн. руб. Стоимость использованного сырья составила 14,2 миллиона рублей, из них 7,8 миллиона рублей, или более половины, поступило из-за границы.
Г-н Брокшмидт предложил следующее средство: создать комитет, состоящий из представителей концессионеров и государственных предприятий, для рассмотрения споров и разрешать ввоз только тогда, когда сырье не может быть получено «на внутреннем рынке в достаточном количестве, желаемого качества и по ценам, которые можно считать нормальными при сравнении их с теми, которые платят за границей».
Это предложение не может быть принято. Логично, что концессионер должен использовать то же сырье, что и государственные тресты, которые иногда являются его конкурентами на внутреннем рынке. Однако, когда потребности в импорте сырья будут обоснованы, им будет уделено тщательное внимание до тех пор, пока рассматриваемые материалы не смогут производиться в нашей стране.
Положения соглашений о налогообложении неоднородны. Уплата определенной суммы вместо налогов иногда предоставляется концессионеру в качестве особой привилегии. В таких случаях в соглашении устанавливается сумма, подлежащая выплате каждый год для покрытия всех финансовых обязательств концессионера. Что касается прибыли, то особая доля, от 15 до 25 процентов, в зависимости от размера ввозимого капитала, остается целиком в распоряжении концессионера. Для целей этого расчета к фактически ввезенному капиталу прибавляется сумма экспортируемой прибыли, которую концессионер намерен инвестировать в предприятие вместо перевода за границу.
Доля государства в продукции концессионера выплачивается деньгами или натурой и определяется в договоре. Он представляет собой вознаграждение, за которое государство предоставляет иностранной компании право эксплуатации. В целях накопления денежных средств некоторые концессионеры отсрочили выполнение своих обязательств перед государственной казной, несмотря на штраф за неуплату. Имели место задержки от пяти до девяти месяцев. Лена Голдфилдс, британская горнодобывающая концессия в Сибири и на Урале, особенно известна отсутствием пунктуальности.
Сверхприбыли — сверхприбыли, превышающие нормы, установленные договором концессии. Они распределяются между концессионером и государством в соответствии с графиком, установленным в этом соглашении. Доля государства увеличивается с ростом сверхприбылей; это может быть 65 процентов и даже больше. Таким образом, в прибыль концессионера вводится определенное единообразие, и эта система побуждает его также снижать свои продажные цены, потому что чем выше прибыль, тем больше он должен будет платить правительству.
Вопрос, который, пожалуй, больше всего волнует иностранных наблюдателей, состоит в том, выгодны ли концессии в этих условиях. Цифры показывают, что они есть. Изучение балансов мануфактурных концессий показало, что на 1 октября 1928 г. валовая прибыль, реализованная на вложения в 15,2 млн. руб., составила 16,8 млн. руб. В государственную казну поступило 2,3 млн рублей в виде налога на прибыль и налога на сверхприбыль. Таким образом, после уплаты налогов концессионеры получили прибыль почти в 14,5 млн рублей. Доля государства составила 4,9млн. руб., или 34%, а чистая прибыль концессионеров составила 9,6 млн. руб., или 66%; а суммы, которые они могли перевести за границу по условиям своих договоров, составляли 96% чистой прибыли.
Очевидно, возвращение было очень красивым. Но было бы ошибкой считать такие прибыли нормальными. Средняя отдача от концессий в Советском Союзе будет по-прежнему выше той отдачи, которую иностранные капиталисты считают привлекательной при вложении средств в свою страну, но необходимость ограничения прибыли очевидна.
Иногда говорят, что налогообложение прибыли является серьезным препятствием для развития. Изучение 31 баланса за 1926—1927 гг. дает нам ответ на это возражение. За этот период указанные фирмы произвели и реализовали изделий на 26,8 млн. руб. Их прибыль от реализации этих товаров составила 13,6 млн рублей, а доля государственной казны в прибыли составила 1,4 млн рублей. Налоги и прочие сборы составили 426 000 руб. Если принять во внимание очень благоприятные условия сбыта промышленных товаров, царившие в то время в Советской России, и комфортную норму прибыли, то едва ли можно утверждать, что налоговое бремя было чрезмерно велико. Правительство приглашает иностранных капиталистов к участию в развитии экономических ресурсов страны и поэтому не имеет никаких оснований препятствовать своим собственным целям, возлагая на них непомерное фискальное бремя. В этом отношении иностранные концессии в СССР приравниваются к государственным предприятиям.
Прискорбные неудачи некоторых концессионеров (таких как немецкая лесная концессия Mologoles и концессия Harriman по добыче марганца в Грузии) не нарушают нашего тезиса о прибыльности концессий.
О причинах ликвидации концессии Гарримана писали как русские, так и иностранные газеты. [ii] Г-н Гарриман не только не осуществил предусмотренной в его соглашении программы важных улучшений, но и оказался неспособным успешно бороться с растущей конкуренцией других производителей марганца за пределами России. И в качестве экстренной меры мы сами были вынуждены заняться эксплуатацией марганцевых рудников в Никополь-Мариуполе, чтобы сохранить свое место на международном рынке, который после закрытия завода Гарримана в Чиатури оказался под угрозой со стороны крупных производителей других странах, таких как Британская Индия, Бразилия и Южная Африка.
Беды Мологолеса были сложнее, но они иллюстрируют наш принцип, что если мы приглашаем иностранный капитал в Советскую Россию, то при том понимании, что он будет зависеть от своих собственных ресурсов, а не от наших. Госбанк интересовался судьбой этой концессии и дважды шел ей на выручку, но эта помощь не могла продолжаться до бесконечности.
Много написано о проблеме Ленских золотых приисков, но мало слышно о советской точке зрения. Следует понимать, что концессии на добычу полезных ископаемых требуют проведения важных работ в связи с поиском и разведкой. Если ограничиться эксплуатацией тех рудников, которые имеют самые богатые залежи руды, и если не будет выделено достаточно средств для разведки новых месторождений, финансовые результаты останутся ненадежными. 19 декабря29 президент «Лены Голдфилдс» заявил, что Советское правительство возражало против перевода средств в Великобританию до тех пор, пока не были произведены определенные платежи, причитающиеся Казначейству, в результате чего компания задолжала 270 000 фунтов стерлингов в Великобритании и 646 000 фунтов стерлингов в других странах. зарубежные страны. Он добавил, что в настоящее время доход поступает почти исключительно от железных рудников Урала, которые приносят среднемесячную прибыль около 30 000 фунтов стерлингов. [iii]
Факты таковы.
Советские власти, заинтересованные в развитии концессии «Ленские золотые прииски», оказали ей финансовую помощь. Например, в 1926 получила ссуду в 3,5 миллиона рублей под 4 процента, а в 1928 г. власти продлили эту ссуду до 1931 г.; погашение второго займа в 2 миллиона рублей, предоставленного в 1927 году под 2 процента, также отложено, ввиду слабого финансового положения общества; третий заем в 2 млн. руб. был выдан в начале 1929 г. и до сих пор не погашен. Медеплавильный завод в Дегтярке с годовой производительностью 1638 тонн должен был быть введен в эксплуатацию в 1929 году, но компания не выполнила это обязательство. Второй завод мощностью 11 810 тонн, который по соглашению должен быть введен в эксплуатацию в 1931 почти наверняка никогда не будет построен компанией. Более того, она даже не приступила к строительству цинкового завода на Алтае, который должна была построить в течение текущего года. Что касается добычи золота в Сибири, то в Лено-Витимском районе она не выполнила и половины своей программы на 1929 год.
Доля государства в продукции концессии не выплачивается с 1928 г. Зарплата рабочим и служащим не выплачивается на Урале и Алтае с осени 19 г.29; задолженность предприятия по заработной плате составила в июне 1930 г. более одного миллиона рублей. Наконец, согласно статье 86 соглашения, концессия Lena Goldfields «может быть прекращена до истечения срока действия соглашения только вследствие решения третейского суда». На самом деле компания не пожелала ждать назначения третейского суда и, вопреки прямо выраженным условиям контракта, внезапно отказалась от эксплуатации своих рудников и цехов. Таким образом, финансовая кончина концессии наступила раньше ее юридической. Компания «Ленские золотые прииски» получила самые богатые и перспективные районы страны для эксплуатации и разведки, пользовалась значительной финансовой помощью властей, но не могла привлечь иностранных займов. Зная, что он не сможет выполнить свои обязательства в 1931 (поскольку в течение этого и предыдущих лет удовлетворить их не удалось), Компания приняла «превентивную меру», чтобы поставить советские власти перед свершившимся фактом.
Совсем другое впечатление производит рассмотрение дел японской нефтяной концессии на севере Сахалина. Отчет о деятельности этой компании был представлен общему собранию акционеров в мае 1929 г. Валовая прибыль за финансовый год составила 3,5 млн иен; стоимость эксплуатации составила 2,2 миллиона иен, а расходы на управление — 300 000 иен, в результате чего чистая прибыль составила 1 миллион иен. После выплаты амортизационного фонда и налогов акционерам были распределены дивиденды в размере 8 процентов. Валовая прибыль за 19 финансовый год29 составили 5 миллионов иен; расходы составили 3,5 миллиона иен, в результате чего чистая прибыль составила около 1,5 миллиона иен. Концессия на добычу угля той же компании не приносила дивидендов, а небольшая прибыль за финансовый год использовалась для покрытия убытков предыдущего года.
Что касается концессий, занятых в обрабатывающей промышленности, то, по сведениям г. Скобелева, прибыль составляла в среднем 53% капитала концессионеров в 1926/27 г.
и 64% в 1927/28 г. По предварительным расчетам г. Кнопинского, прибыль концессионеров в текстильной промышленности в 1927—28 — 64,3%; в бумажной промышленности — 58,0%; в химической промышленности — 31,7 процента; в металлургической промышленности — 40,4%.
Капитал ввозится концессионером с пониманием того, что он будет полностью амортизирован к моменту истечения срока действия его контракта. Как правило, предусматривается амортизация капитала, вложенного во все машины, орудия и т. д., ввозимые концессионером. Стоимость любых улучшений, не предусмотренных положениями об амортизации, также должна быть возмещена концессионеру. Все такие платежи, а также его прибыль могут быть вывезены в золото по курсу, по которому ввозился капитал предприятия, т. е. золотому соотношению червонца (10 рублей) в долларах, фунтах, немецких марках и т. д.
Можно возразить, что это правило не применяется в случае досрочной ликвидации концессии. Однако это возражение основано на недоразумении.
При ликвидации концессии Гарримана затраты на ввоз машин, на строительство и т. д. были возмещены концессионеру в обязательствах, подлежащих уплате в золотом эквиваленте.
Поскольку перевод своей прибыли за границу в виде иностранных векселей гарантируется концессионеру условиями действующих договоров, его не могут смущать запрещение ввоза и вывоза советской валюты и особые правила эмиссии тратты на оплату ввозимого сырья и машин. Эти соглашения гарантируют ему поставку векселей, необходимых для закупки сырья и машин и для погашения обязательств по процентам и фонду погашения по его иностранным займам в пределах, установленных заранее по договоренности с компетентными финансовыми органами. Концессионеру также дается гарантия того, что ему будет разрешено перевести за границу суммы, уплаченные ему Правительством за его расходы, не покрываемые амортизационными положениями его договора, а также суммы, которые он может получить от продажи имущества, не покрываемого им. перешло к правительству.
В самом деле, никогда не было случая, чтобы концессионер не имел возможности купить иностранные переводные векселя в Государственном банке после того, как ему должным образом было выдано разрешение на передачу.
Еще одна проблема, связанная с концессиями, это проблема рабочей силы. О том, что советский труд привык к иностранным уступкам, свидетельствует, по-видимому, следующая резолюция VIII съезда профессиональных союзов, состоявшегося в 1928 г.: «Довести до сведения рабочих масс необходимость привлечения иностранного капитала в те отрасли промышленности, которые не могут в существующих условиях успешно развиваться с помощью одних только финансовых ресурсов Советского государства». Но концессионеры со своей стороны должны принять действующее в Советской России трудовое законодательство, в том числе и нормы рабочего времени. В настоящее время действует восьмичасовой рабочий день, но в ближайшем будущем семичасовой рабочий день будет введен на предприятиях концессионеров, а также других лиц.
Концессионер может нанимать работников через биржи труда или посредством коллективного договора с профсоюзами. Численность квалифицированных и неквалифицированных иностранных рабочих устанавливается соглашениями в размере от 15 до 20 процентов от общего числа занятых. В 1928 г. иностранцев было всего 4% рабочих, в 1929 г. только 3,3%, хотя в дальневосточных концессиях доля иностранных рабочих значительно выше.
Из-за высокой нормы прибыли и слабой конкуренции со стороны национальной промышленности концессионеры в первые годы платили в среднем более высокую заработную плату, чем государственные предприятия. Позже, в 1928—29, конфликты в заработной плате развились в результате роста национальной промышленности, использования концессионерами сырья, производимого внутри страны, и их стремления сохранить высокую норму прибыли. Также возникали конфликты из-за таких вопросов, как защита работников, прием на работу и увольнение. В 1928 г., когда были подписаны новые коллективные договоры, в горнодобывающей промышленности было зарегистрировано 15 споров, в металлургической — 54, в лесной — 18, в химической — 41, в пищевой — 67.
Большинство этих неприятностей было вызвано разногласиями по поводу заработной платы, хотя некоторые из них можно объяснить преувеличенными и необоснованными требованиями, выдвинутыми некоторыми группами рабочих, возбужденными систематическими отказами администрации концессии. Нередко администрация проявляла прискорбную тенденцию избегать посредничества профсоюзов, когда мужчины обращались к ним напрямую с заявлениями.
Оглядываясь на имевшие место споры, мы обнаруживаем, что большинство из них было разрешено путем достижения договоренности между сторонами или при посредничестве местных комитетов по торговым спорам. Таким образом, 23% решено было в пользу концессионеров, 49% — рабочих, а 28% закончились компромиссом. В общем, опыт показывает, что чем лучше и крепче хозяйственная организация самой концессии, тем меньше поводов для трудовых споров.
То, что называется контрактами на техническую помощь, сейчас более жизненно важно, чем концессии. Эти контракты являются бесспорной необходимостью для СССР.
Сущность их состоит в взятом на себя обязательстве иностранной фирмы предоставить в распоряжение хозяйственных органов СССР свои технические процессы и коммерческую тайну, направить инженеров и квалифицированных рабочих в СССР для выступать в качестве инструкторов, а также допускать советских инженеров в свои мастерские. Подписание иностранной фирмой контракта на техническую помощь означает также установление тесных отношений с нашими научными учреждениями. По этой и другим причинам мы называем эти контракты «контрактами на техническое сотрудничество».
На 1 июля 1929 г. действовало 58 таких соглашений, но к 1 марта 1930 г. их число возросло до 108. По странам распределение было следующим: США — 42; Германия, 41; Франция, 10; Швеция, 7; Великобритания, 5; Италия, 2; Швейцария, 1. Распределение по отраслям было следующим: металлургия, 37; химия, 26; электричество, 13; добыча полезных ископаемых, 12; искусственный шелк, 4; разные отрасли промышленности, 16. Важнейшее место занимают соглашения с американскими фирмами.
Отчасти это связано с интересом, который мы проявляем к массовому производству, чтобы мы могли производить товары по низким ценам. Примером может служить соглашение, заключенное Государственным автомобильным трестом с г-ном Генри Фордом. Наш интерес также отчасти обусловлен ростом наших коммерческих отношений с Соединенными Штатами. Наш экспорт в США (в округленных цифрах, основанных на официальных данных Amtorg Trading Corporation) составил 22 миллиона долларов в 1927—28 и до 40 млн долларов в 1928—1929 годах, а наш импорт составил соответственно 91 млн и 109 млн долларов.
Количество предложений о техническом сотрудничестве, поступающих к нам от иностранных фирм, неуклонно растет. В 1925–26 годах их было 21, в 1926–27 – 32, в 1927–28 – 48, в 1928–29 – 63. Первое место занимает Германия, которая присылает нам 49 процентов всех поступивших предложений. Затем идут Соединенные Штаты с 24 процентами. Количество предложений, полученных из Великобритании и Франции, также увеличилось: британских предложений было 7 из 19.
27–28, но 20 в 1928–29. Все предложения проходят тщательную проверку, и следует отметить, что доля заявок от высококлассных фирм неуклонно растет.
Что касается иностранного капитала, который до сих пор воздерживался от значительных капиталовложений в СССР, то, по-видимому, нет причин, по которым он не мог бы последовать примеру иностранных промышленных фирм. Однако только фирмы с самым высоким положением должны надеяться на то, что их предложения капитала и технического опыта будут приняты для использования концессий, предложенных Советским правительством.
Эффективное применение иностранных технических методов, особенно в отраслях, допускающих высокую стандартизацию американского типа, представляет для нас настолько неотложную задачу, что правительство приступило к программе еще более энергичных мер, направленных на поощрение более тесных отношений между нашими хозяйственными органами. и надежных фирм в Америке и Европе. Огромный рынок СССР открыт прежде всего для иностранных фирм, которые уже дали нам или дадут в будущем возможность воспользоваться своими техническими знаниями и своим опытом.
Они, в свою очередь, получат прибыль от заказов на машины и другие товары.
[i] Из них 65 млн руб. в обрабатывающей промышленности и 20,6 млн руб. в добыче полезных ископаемых.
[ii] См. объяснение причин отказа Гарримана, данное в статье в L’Information , 19 декабря 1928 г., с которой мы полностью согласны, хотя и не можем принять общие выводы статья.
[iii] L’Information , 18 декабря 1929 г.
Загрузка…
Пожалуйста, включите JavaScript для корректной работы сайта. 911 июля 2013 г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ. Что касается роста цен на международном рынке недвижимости, в недавнем отчете говорится, что самые большие скачки произошли в Лондоне, Монако и Пекине. Ну, никаких сюрпризов.
Но какой город лучше этих знакомых названий, а также Лос-Анджелеса и Гонконга?
Это Санкт-Петербург.
Согласно последнему рейтингу Prime Global Cities Index, подготовленному британской консалтинговой фирмой Knight Frank, Санкт-Петербург был одним из восьми городов, в которых в период с марта 2012 года по тот же месяц этого года был зафиксирован двузначный рост цен.
С ростом на 13,1 процента он занял шестое место по эффективности, хотя анализ в местном отчете Knight Frank подтверждает небольшое снижение количества транзакций в том же квартале.
Кейт Эверитт Аллен из офиса Knight Frank в Лондоне говорит, что это достижение связано с продажами на внутреннем рынке города.
Поскольку Санкт-Петербург является «островным рынком, который привлекает немного иностранных покупателей, он лучше защищен от последствий долгового кризиса еврозоны и последующего падения доверия покупателей, которое повлияло на другие первоклассные рынки, такие как Монако, Франция, Испания и другие горячие точки второго дома», — сказала она.
Также, по словам Екатерины Антаревой из офиса Knight Frank в Санкт-Петербурге, количество доступного жилья традиционно ограничено из-за жестких ограничений на строительство в центре города, объекте Всемирного наследия ЮНЕСКО.
Итак, когда в 2012 году на рынке наконец появилось несколько эксклюзивных жилых комплексов в историческом центре, и без того высокие цены в этом районе выросли еще больше, сказала она.
В Золотом треугольнике исторического центра, районе, граничащем с Невским проспектом, главной торговой улицей города, и реками Фонтанкой и Невой, по оценкам Knight Frank, цены продажи составляют 825 000 рублей или 25 000 долларов США за квадратный метр или около 76 000 рублей за квадратный метр. В Москве, напротив, такая элитная недвижимость стоит в среднем от 1,15 до 1,65 млн рублей за квадратный метр.
В то время как Треугольник полон роскошных домов и бывших дворцов, выходящих окнами на каналы, многие владения несколько унылы в своем сером или тускло-охристом однообразии. Они, несомненно, прочные — многие из них построены вокруг дворов на одинаковой высоте пяти-шести этажей, — но удивительно видеть, что на тротуарах все еще есть наружные водосточные трубы.
Одной из популярных тенденций в районе Золотого Треугольника является так называемая «недвижимость клубного типа»: сохранение существующего фасада старого здания при превращении интерьера в небольшое количество квартир или офисов.
«С точки зрения дохода для частных инвесторов гораздо выгоднее строить апарт-отели, чем частные квартиры», — говорит Елена Ботвинник из независимого агентства недвижимости «Невский простор», называя такие разработки «элитными домами».
Например, на набережной Фонтанки, 1, рядом с Михайловским замком, когда-то бывшим домом царя Павла I. Он разделен на 19 квартир, расположенных на четырех этажах с парадной лестницей, ведущей из атриума, с услугами консьержа и подземной парковкой. . Трехкомнатная квартира площадью 123 квадратных метра с балконом, выходящим на канал, оценивается в 120 миллионов рублей.
В целом, на рынке элитного жилья города в сентябре прошлого года, по последним доступным данным, было 880 новых квартир и 1650 квартир, доступных для перепродажи.
На Невском Просторе есть квартира на улице Рубинштейна, в шаге от Невского проспекта, построенная в 1876 году. Это 58,5 квадратных метров с большой жилой площадью 30 квадратных метров, и она находится на рынке за 6,85 млн.
рублей. Между Мариинским и эффектным Исаакиевским собором на Большой Морской на канале Мойки квартира площадью 87,5 квадратных метров торгуется за 10,5 млн рублей.
У офиса Knight Frank в городе есть чуть более престижный пример: величественный особняк на канале Мойки, который был переоборудован в 60 квартир по цене от 350 000 до 500 000 рублей за квадратный метр.
Чтобы удовлетворить постоянно растущий спрос, сказала г-жа Ботвинник, было принято решение покупать новые дома вдали от центра, в таких районах, как Васильевский остров, где Петр I изначально планировал построить город, и популярная детская площадка Крестовский остров.
Компания Night Sky Realty выставляет на продажу двухуровневый пентхаус площадью 215 кв.м в новостройке на Крестовском. Он имеет две террасы и балкон с видом на реку и стоит 10,9 млн рублей.
На Петроградском острове, в 10-15 минутах езды по Неве от Государственного Эрмитажа и Золотого треугольника, Knight Frank перечисляет ряд объектов.
Среди них недавно построенный, но традиционно выглядящий дом на берегу реки с 66 квартирами площадью от 136 до 231 квадратных метров, построенными вокруг атриума над просторным двором по цене от 34 миллионов до 109 миллионов.миллионов рублей.
Клубный дом «Диадема» — полностью из бетона и стекла — состоит из 73 единиц от трех до шести комнат общей площадью от 124 до 470 квадратных метров по цене от 43 млн до 121 млн рублей. Он включает в себя услуги консьержа, подземную парковку и детскую игровую площадку.
Санкт-Петербург уже давно известен как один из самых привлекательных городов мира. Несмотря на то, что его пятимиллионное население делает его меньше, чем некоторые из его конкурентов, петербургские музеи входят в число лучших в мире, его церкви возвышаются сияющими завитками над улицами и каналами, а с открытием нового Мариинского театра город может может похвастаться концертным комплексом, в котором участвуют одни из лучших в мире артистов балета, оперных звезд и музыкантов под руководством харизматичного музыкального руководителя Валерия Гергиева.
Но, несмотря на соотношение цены и качества, понять рынок недвижимости — не говоря уже о покупке дома — непросто.
Только четыре из восьми агентов по недвижимости ответили на запросы по телефону и электронной почте о рыночной информации. И из них один сказал, что это было время отпуска, поэтому он не мог помочь, а другой сказал, что сцена с недвижимостью была «скучной».
На рынке недвижимости все еще есть элементы, восходящие к советской эпохе, например, коммуналки, в которых семьи жили вместе, разделяя обеденные зоны и туалеты. Теперь инвесторы выкупают таких жильцов, превращая недвижимость в один большой дом или серию квартир.
Александр Гиновкер, директор агентства «Невский простор», уверен в перспективах города.
«Я уверен, что Санкт-Петербург недооценен как объект инвестирования», — сказал он. «Растущий объем туризма является лучшим показателем его популярности во всем мире. В городе более 600 отелей, строятся новые, но этого недостаточно для удовлетворения спроса».
По данным городской организации «Комитет по инвестициям и стратегическим проектам», число туристов, посетивших Санкт-Петербург, выросло до более чем 5 миллионов в 2011 году с чуть более 3,5 миллионов в 2005 году9.0005
Г-н Гиновкер сослался на промышленные инвестиции в город со стороны таких международных компаний, как Ford, Nissan и Toyota, а также газового гиганта «Газпром», который перенес свою штаб-квартиру из Москвы.
«Европейцы лидируют в покупке здесь, а финские и шведские инвесторы покупают участки земли для жилищного строительства», — сказал он, отметив, что SATO, жилищная инвестиционная компания из Финляндии, построила несколько многоквартирных домов и эксплуатирует их как аренда.
В течение первого квартала 2013 года средняя цена составляла 339200 рублей за квадратный метр по сравнению с минимумом 2008 года в 279 214 рублей за квадратный метр.
Томас Нолл, 62 года, выбрал старый Санкт-Петербург, купив квартиру на Мокоховой улице, к югу от реки Фонтанки и в нескольких минутах ходьбы от Невского проспекта.