Куплю дом под мат капитал: Ошибка

Содержание

Как избежать налога на прирост капитала на недвижимость

Даже если вы не уверены в определении налога на прирост капитала, вы можете автоматически подумать: «О-о, плохие новости». В конце концов, когда слово «налог» вызывает теплые, нечеткие чувства?

Хорошие новости: прирост капитала от продажи дома может никак на вас не повлиять. Давайте подробнее рассмотрим налог на прирост капитала на недвижимость, как он работает и как вообще избежать налога на прирост капитала при продаже дома.

Узнайте больше о налоге на прирост капитала и о том, как он может повлиять на ваши налоговые обязательства.

Что такое налог на прирост капитала?

Когда вы продаете актив, стоимость которого увеличивается, вам, возможно, придется заплатить деньги с прибыли от этой инвестиции — это налог на прирост капитала. Другими словами, это то, что вы платите за прибыль от ваших инвестиций. Сумма, которую вы платите в виде налога на прирост капитала, зависит от вашего дохода, налогового статуса и того, как долго вы владели активом.

Какие виды активов облагаются налогом на прирост капитала?

Любой актив, который растет в цене, облагается налогом на прирост капитала, включая недвижимость. В этой статье мы сосредоточимся исключительно на налогах на прирост капитала, которые применяются к недвижимости, и на специальных правилах, предоставляющих освобождение от продажи основного места жительства.

Подать заявку на ипотеку сегодня!

Подайте онлайн заявку на получение экспертных рекомендаций с реальными процентными ставками и платежами.

Запустите свое приложение

Как работают налоги на прирост капитала в отношении недвижимости?

Давайте рассмотрим, как работает прирост капитала от недвижимости. Обратите внимание, что вам нужно знать правила, чтобы знать, что произойдет, если вы решите продать свой дом.

Долгосрочные по сравнению с долгосрочными.

Краткосрочный доход от прироста капитала

Прирост и убытки от прироста капитала обрабатываются в соответствии с периодом владения или тем, как долго вы их удерживали. Вы платите краткосрочный прирост капитала от прибыли, которую вы получаете от продажи активов, которыми вы владеете в течение года или меньше. С другой стороны, вы будете платить долгосрочный прирост капитала от активов, которыми вы владеете дольше года.

Вы столкнетесь с различными правилами и налоговыми ставками в зависимости от того, получаете ли вы краткосрочный или долгосрочный прирост капитала. Обычно вы платите меньше налогов на долгосрочный прирост капитала по сравнению с краткосрочным приростом капитала.

Давайте используем этот пример в контексте недвижимости. Скажем, вы владеете недвижимостью в течение 6 месяцев. Если вы продаете его с прибылью после этого времени, это считается краткосрочной прибылью. Вы будете облагаться налогом по вашей предельной налоговой ставке (налоговая категория). Однако по прошествии года думайте о любой прибыли как о долгосрочном приросте капитала.

Обычный доход по сравнению с. Налог на прирост капитала

Как обычный подоходный налог, так и налог на прирост капитала являются сборами, которые вы должны платить, но рассматривайте налоги на прирост капитала как более благоприятный налоговый режим. В некотором смысле федеральное правительство «побуждает» вас использовать прирост капитала вместо обычного подоходного налога.

Под обычным доходом понимаются деньги, которые вы зарабатываете, перепродавая дома или являясь частью вашего обычного дохода, благодаря тому, как вы работаете, чтобы заработать деньги. Краткосрочный прирост капитала также облагается налогом по вашей обычной налоговой ставке или по вашей обычной налоговой ставке.

Краткосрочный прирост капитала облагается налогом как обычный доход по ставке до 37%; долгосрочная прибыль облагается налогом в размере до 20%. Опять же, вы получите более благоприятный налоговый режим за счет налога на прирост капитала.

Ставки налога на прирост капитала

Давайте посмотрим на точные ставки налога на прирост капитала для долгосрочного прироста капитала (существует несколько налоговых ставок ¹ ) и где находятся предельные значения дохода. Если ваш налогооблагаемый доход:

Менее $80 000: Часть или весь чистый прирост капитала может облагаться налогом по ставке 0%
80 000 долларов США или более, но менее 441 540 долларов США для отдельных заявителей: Применяется ставка прироста капитала 15%
496 600 долларов США для лиц, состоящих в браке, подающих совместную заявку, или вдовы (вдовы): Применяется ставка прироста капитала 15%
469 050 долларов США на главу семьи: Применяется ставка прироста капитала 15%
248 300 долларов США для состоящих в браке: Применяется ставка прироста капитала 15%

Ставка налога на чистый прирост капитала в размере 20% применяется в случае, если ваш налогооблагаемый доход превышает пороговые значения, установленные для ставки прироста капитала в размере 15%.

Основа стоимости

База стоимости в сфере недвижимости служит первоначальной стоимостью, которую покупатель платит за недвижимость. Вы хотите отметить основу затрат, потому что это поможет вам определить прирост капитала или убытки от продажи вашей собственности.

Вот простая математическая задача, которую вы можете использовать:

Покупная цена + Капитальные улучшения = База затрат

Возможно, вам придется платить налог на прирост капитала с любой прибыли, которую вы получаете сверх той, которую вы первоначально заплатили за свою собственность, и База затрат определяет, что вам придется платить в виде налога при продаже вашей собственности.

¹ https://www.irs.gov/taxtopics/tc409

Сравните и сохраните

Контролируйте свои деньги. Покупайте все свои финансовые возможности в одном месте.

Найдите свое лучшее предложение

Как избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже дома

Теперь, как упоминалось ранее, вполне возможно избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже дома. Вот как это происходит.

Налог на прирост капитала на ваш дом

Все налогоплательщики США имеют право на личное освобождение ² в размере 250 000 долларов США для одиноких лиц и 500 000 долларов США для супружеских пар, подающих совместную декларацию. Это означает, что вы не должны платить налоги на прирост капитала, если вы зарабатываете менее 250 000 долларов США при продаже дома в одиночку или 500 000 долларов США при продаже дома вместе с супругом.

В дополнение к личным правилам освобождения вы также должны соответствовать этим другим требованиям освобождения. Вы:

Дом должен называться вашим основным местом жительства. Другими словами, это должен быть ваш основной дом, и вы должны жить там большую часть года.
Должен использовать дом в течение 2 из последних 5 лет по сравнению с 1 годом для долгосрочного лечения прироста капитала.
Может пройти тесты на владение и использование в течение разных 2-летних периодов. Однако вы должны пройти оба теста в течение 5-летнего периода, заканчивающегося датой продажи.

Допустим, Дженнифер купила дом 6 лет назад. Она жила в нем постоянно в течение этих 6 лет. Она продает свой дом и зарабатывает на этом 100 000 долларов. Ей не нужно платить налоги на прирост капитала за свой дом, потому что она одинока и заработала менее 250 000 долларов на продаже своего дома.

Налоги на прирост капитала на вашем втором доме

Вы не можете получить освобождение от налога на загородные дома. Однако многие домовладельцы сначала продают свое основное жилье, а затем делают второй дом своим основным местом жительства.

Рассмотрим пример. Мистер и миссис Смит живут в одном доме уже 20 лет, и у них есть дом для отдыха, где они проводят время летом и на каникулах. Они продают свое основное место жительства и переезжают в свой загородный дом, делая второй дом своим основным местом жительства. Они зарабатывают 200 000 долларов на продаже своего основного места жительства и могут претендовать на освобождение от прироста капитала.

Далее предположим, что они сделали свой второй дом своим основным местом жительства и живут там 3 года, прежде чем принять решение о продаже. Когда они продают, они зарабатывают еще 100 000 долларов. Поскольку теперь это их основное место жительства, они по-прежнему ниже лимита для супружеской пары, и им не придется платить налог на прирост капитала.

Налоги на прирост капитала в отношении дома, который вы унаследовали

Вы можете задаться вопросом, нужно ли вам платить налоги на прирост капитала в отношении дома, который вы унаследовали. В конце концов, налог на прирост капитала, основанный на первоначальной стоимости актива, часто может привести к большим расходам.

Если вы наследуете дом, вы получаете повышение базовой стоимости, что означает, что ваша базовая стоимость дома равна справедливой рыночной стоимости дома на момент смерти вашего благодетеля, а не первоначальной покупной цене плюс капитальные улучшения.

Это действительно важно, потому что это означает, что вы можете минимизировать налоги на прирост капитала при продаже дома. Вот какую пользу это может вам принести:

Предположим, ваш благодетель изначально купил дом за 45 000 долларов. Пятьдесят лет спустя ваш благодетель умирает и завещает вам дом стоимостью 1 миллион долларов. Вы и ваш супруг продаете дом за 1,4 миллиона долларов 8 лет спустя. Вам не придется платить налог на прирост капитала с их полной стоимости, а только с увеличения стоимости на 400 000 долларов, поскольку она была оценена при наследовании.

Налоги на прирост капитала и ваша инвестиционная недвижимость

Налоги на прирост капитала усложняются при работе с инвестиционной недвижимостью. Возможно, вы захотите обсудить свою ситуацию со специалистом по налогам или финансам.

1031 Обмен

Обмен 1031 позволяет вам продать инвестиционную или коммерческую недвижимость и купить другую без уплаты налога на прирост капитала. Обмен должен соответствовать правилам IRS и быть собственностью подобного рода, что означает собственность того же характера. Другими словами, вы обмениваете одну инвестицию в недвижимость на другую.

Однако важно отметить, что вы откладываете налоги на прирост капитала — вы не освобождаетесь от них полностью. Если при продаже инвестиций в недвижимость происходит прирост капитала, и вы не совершаете еще один обмен 1031, вам придется платить налог на прирост капитала.

Зоны возможностей

Зоны возможностей или районы со значительными экономическими трудностями позволят сэкономить на налогах тем, у кого большой прирост капитала.

Временная отсрочка уплаты налога: Вы можете временно отложить прирост капитала и прибыль от продажи коммерческой недвижимости. Прибыль должна быть реинвестирована в течение 180 дней со дня ее признания в качестве налогооблагаемого дохода.
Повышение базы: Чем дольше вы владеете недвижимостью, тем больше вы можете увеличить базу, в соответствии с которой справедливая рыночная стоимость вашей собственности рассчитывается для целей налогообложения. Вы получаете 10-процентную надбавку к базе, если держите инвестиции не менее 5 лет. В 7 лет она увеличивается до 15%.
Постоянное исключение из налогооблагаемого дохода: Владение недвижимостью в течение 10 и более лет означает, что любой прирост инвестиций исключается из налогооблагаемого дохода. Налогообложению подлежит только сумма ваших первоначальных инвестиций.

² https://www.irs.gov/taxtopics/tc701

Что, если я не смогу избежать прироста капитала в этом году?

Вы можете использовать потери капитала для компенсации прироста капитала в течение налогового года. Это может работать особенно хорошо, если вы не можете избежать прироста капитала в течение данного года. Это также позволяет вам исключить часть дохода из налоговой декларации. Вы также можете использовать убыток капитала для компенсации обычного дохода.

Какие формы IRS мне нужно подать?

Ознакомьтесь с формой 8949 «Продажи и другие отчуждения капитальных активов», ³, а затем укажите в Приложении D (форма 1040), Прирост капитала и убытки, ⁴, какие формы вам необходимо подать. При необходимости обратитесь к своему бухгалтеру или налоговому консультанту за помощью в подаче документов.

³ https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f8949.pdf

⁴ https://www.irs.gov/forms-pubs/about-schedule-d-form -1040

Вывод: при небольшом планировании иногда можно избежать уплаты налога на прирост капитала

В течение многих лет перспектива уплаты налогов на прирост капитала при сделках с недвижимостью была препятствием для тех, кто занимался инвестициями в недвижимость. Когда вы продаете дом дороже, чем вы его купили, вы можете облагаться налогом на прирост капитала на прибыль.

Тем не менее, вы можете минимизировать налоги на прирост капитала при продаже дома с помощью тщательного налогового планирования. На самом деле, многие люди вообще избегают прироста капитала при продаже дома. Если вам нужна помощь эксперта, поговорите со специалистом по налогам.

Вы хотите продать свой дом? Узнайте больше о подготовке дома к продаже.

Могу ли я продать свой дом члену семьи по цене ниже рыночной?

Только около 8% людей продают свой дом кому-то, кого они уже знают, но лично вы хотите, чтобы покупателем вашего дома был ваш сын, дочь, внук или другой родственник — а по-другому и быть не может! Если ваш бюджет позволяет, вы даже можете сделать любимому человеку скидку на стоимость дома. Ваша следующая логическая мысль: Могу ли я продать свой дом члену семьи?

Часто это щедрый жест и договоренность, которую семьи рассматривают для финансовой помощи друг другу. Иногда так хочется сохранить в семье важный дом с бесчисленными воспоминаниями. Не волнуйтесь, продать свой дом члену семьи определенно возможно. Вам просто нужно будет подготовиться к некоторым дополнительным сложностям, таким как:

Налоги: Это не гарантия того, что вы будете платить налоги, но вам, возможно, придется сообщить в IRS о «подарке акций», превышающей определенную сумму. Вы также должны быть проинформированы о последствиях прироста капитала, особенно для родственника, получающего дом, если вы подарите весь дом.
Обручи финансирования: Вы можете столкнуться с дополнительной проверкой со стороны кредитора, если ваш покупатель воспользуется ипотекой для своей покупки. Вся сделка может быть совершенно честной, но кредиторы могут увидеть более высокий потенциал для мошенничества и могут потребовать некоторых дополнительных шагов, чтобы все исправить.
Семейное напряжение: Разногласия по поводу процесса могут вызвать некоторое напряжение между членами семьи, если что-то пойдет не по плану, и это еще один возможный риск, о котором следует помнить при продаже дома члену семьи.

Следующие ресурсы также могут помочь вам в семейной продаже:

Агент по недвижимости: Опытный агент поможет свести к минимуму проблемы и скоординировать продажу за сниженную комиссию. Вы можете легко найти лучшего агента с соответствующей квалификацией для работы через HomeLight.
Оценщик стоимости дома: Мгновенная оценка стоимости дома может быть полезной отправной точкой. Это не идеальный показатель ценности, но он может помочь вам сориентироваться в своих ожиданиях относительно следующих шагов. Наш онлайн-инструмент является бесплатным для использования и может предоставить оценку стоимости дома за считанные минуты.
Домашний инспектор: Независимо от того, насколько вы или ваши родственники уверены в том, что ваш дом находится в отличном состоянии, осмотр дома является важным этапом любой продажи дома. Отложите предположения и получите одно!
Оценщик: Знание того, по какой цене оценивается дом на момент продажи, будет иметь решающее значение для документирования в качестве отправной точки.
CPA: Важно проконсультироваться с налоговым консультантом о любых налоговых событиях, вызванных продажей члену семьи, особенно если вы продаете значительно ниже рыночной стоимости.

Мы рассмотрим каждый из этих основных моментов, чтобы получить наилучшие шансы на результат, которым все довольны, а также знания и инструменты, которые будут полезны для совершения внутрисемейной продажи.

Получите оценку стоимости дома перед продажей члену семьи

Ответьте на несколько вопросов о вашем доме, и мы предоставим вам предварительную оценку стоимости дома менее чем за две минуты.

Получить оценку

Чем продажа родственнику отличается от обычной продажи

Во-первых, давайте рассмотрим ключевые различия между продажей вашего дома незнакомцу и продажей его кому-то из членов вашей семьи.

Вы участвуете в сделке между независимыми сторонами

Транзакции могут обрабатываться по-разному в зависимости от отношений между сторонами.

Сделка на расстоянии вытянутой руки — производная от выражения «на расстоянии вытянутой руки» — это сделка, в которой покупатель и продавец еще не знают друг друга и не имеют ранее существовавших отношений.

Большинство продаж недвижимости считаются коммерческими сделками между незнакомцами, каждый из которых пытается договориться о наилучшем результате.

По данным Института правовой информации Корнелла и других авторитетных веб-источников, в сделке между независимыми сторонами участвуют следующие стороны:

Несвязанные и неаффилированные
Иметь равную переговорную силу и симметричную информацию
Действовать независимо и в своих интересах
Не подвергаться никакому давлению или принуждению со стороны другой стороны

В сценарии между независимыми сторонами маловероятно, что какой-либо значительный капитал будет передан покупателю.

В отличие от этого, продажа дома члену семьи или другу является классическим примером сделки , контролируемой или , не имеющей отношения к вытянутой руке, договоренности, которая может привести к тому, что стороны заключат соглашение, которое отличается от типичных рыночных условий.

Кровные или семейные отношения — не единственный способ сделать транзакцию неравноправной. Стороны, связанные деловыми отношениями, или работник, приобретающий недвижимость у своего работодателя, также могут поднимать аналогичные вопросы.

Независимые сделки законны, но могут создавать более высокий риск мошенничества и требуют правильного распределения налогов. Следовательно, они могут стать предметом повышенного внимания и привести к налоговому событию для любой из сторон.

Ценовая скидка является «подарком в виде акций» и может быть вычтена из вашего пожизненного лимита освобождения от подарков

Прежде чем мы перейдем к вопросу о том, будете ли вы платить налоги на дарение при продаже дома члену семьи, полезно иметь базовое представление о том, как Налоговое управление США облагает налогом подарки.

Как работают налоги на подарки

Когда вы даете кому-то деньги или ценный предмет, не получая взамен полной оплаты, вы можете сделать подарок в глазах IRS. Однако это не означает, что вы автоматически должны платить налоги на подарки каждый раз, когда отправляете деньги своему внуку. Фактически, если вы не дарите миллионы долларов в течение своей жизни, вы, вероятно, не будете платить налоги на подарки в соответствии с действующими налоговыми правилами. Кроме того, подарки супругу обычно не облагаются налогом.

Годовое исключение в размере 16 000 долларов США

Как указано в рекомендациях IRS от 2022 г., вы, как правило, можете подарить до 16 000 долларов США любому количеству людей в течение определенного года — или 32 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете документы совместно — без необходимости сообщать об этих подарках в IRS.

Пример:

Допустим, вымышленная Диана хочет дать своему сыну Тайлеру и невестке Марианне по 16 000 долларов в 2022 году, чтобы помочь им с расходами на нового ребенка. Она могла сделать это без участия IRS.

Как правило, только когда вы предоставляете подарок стоимостью более 16 000 долларов США, вам необходимо сообщить об этом в налоговой декларации. Допустим, Диана решает дать Тайлеру 20 000 долларов, а не 16 000; излишек в размере 4000 долларов на подарок одному человеку обычно означает, что Диана должна сообщить об этом подарке.

Предел освобождения от пожизненных подарков

Эти 4000 долларов необходимо сообщить, чтобы Налоговое управление могло отслеживать общую стоимость того, что вы пожертвовали за свою жизнь. Тем не менее, эти лишние 4000 долларов не обязательно будут облагаться налогом.

В 2022 налоговом году пожизненное освобождение одного человека составляет 12,06 млн долларов. «Это означает, что вы можете подарить до этой суммы в течение жизни, не платя налог на дарение», — объясняет Синтиан Ван, дипломированный бухгалтер Dimov Tax, службы налоговой подготовки в Сан-Франциско. Ограничение распространяется на подарки, сделанные при жизни человека и после его смерти, поэтому налогоплательщики должны учитывать свои планы наследования в своих обязательствах по налогу на дарение.

Суммы подарков, превышающие порог исключения в размере 12,06 млн долларов, облагаются налогом по ставке от 18% до 40%.

Налог на дарение при продаже ниже рыночной стоимости

Когда вы продаете дом по цене ниже рыночной, вероятно, применяются те же правила налога на дарение — только вместо того, чтобы давать кому-то деньги сразу, «подарок», который вы предоставляете, представляет собой скидку на стоимость дома.

«Если вы продаете дом члену семьи по цене ниже его справедливой рыночной стоимости, это «подарок капитала », — объясняет Ван. «Вы, как продавец, должны сообщить о подарке в IRS, если стоимость подарка превышает [16 000 долларов США по состоянию на 2022 год]. Стоимость подарка – это разница между вашей продажной ценой и справедливой рыночной стоимостью дома. Продавец несет ответственность за уплату налога на дарение, если это применимо».

Пример:

Дайан продает свой дом Тайлеру и Марианне за 250 000 долларов, несмотря на то, что его справедливая рыночная стоимость составляет более 400 000 долларов. О продаже, включая дар акций в размере 150 000 долларов США (за вычетом любой суммы, которую Дайан может вычесть в рамках ежегодного исключения), необходимо сообщить и вычесть из пожизненного предела освобождения Дианы.

Имейте в виду, что эти примеры предназначены исключительно для образовательных целей. Когда дело доходит до налогов на подарки, всегда разумно проконсультироваться с налоговым консультантом о вашей индивидуальной ситуации.

«Повышенная» налоговая база не будет перенесена, если дом полностью подарен

Если продавец решит подарить всю стоимость своего дома члену семьи, он должен знать о потенциальных последствиях налога на прирост капитала. Вот сводка:

Когда дом полностью подарен, налоговая база дома — другими словами, первоначальная стоимость дома плюс стоимость любых значительных улучшений, сделанных в нем, — не будет «повышена» до текущей рыночной стоимости для новый владелец.
Вместо этого новый владелец возьмет на себя первоначальную налоговую базу дома, что может привести к более высоким налогам на прирост капитала при продаже собственности.
Согласно руководству IRS, продавцы могут исключить прибыль на сумму до 250 000 долларов (или 500 000 долларов, если они состоят в браке и подают документы совместно), если они владеют домом в течение двух лет и проживают в нем два из последних пяти лет. Это относится к тому, был ли дом подарен.
Однако налоговой базой для владельца, получившего дом в подарок, будет оставаться первоначальная покупная стоимость дома плюс любые капитальные улучшения до тех пор, пока он не будет продан или передан.

Пример:

Допустим, Диана изначально купила свой дом за 100 000 долларов пять лет назад. Она решает подарить всю стоимость дома Тайлеру и Марианне. Как новые владельцы, Тайлер и Марианна принимают на себя первоначальную налоговую базу дома в размере 100 000 долларов. Восемнадцать месяцев спустя они понимают, что дом им не подходит, и решают продать его. Они зарабатывают 425 000 долларов на продаже, что дает прирост капитала в размере 325 000 долларов (цена продажи 425 000 долларов за вычетом налоговой базы в размере 100 000 долларов).

Из-за того, что они владеют домом менее двух лет, Тайлеру и Марианне придется заплатить краткосрочный налог на прирост капитала с этой прибыли в размере 325 000 долларов. Поскольку их налоговая база не была увеличена до рыночной стоимости дома — которая могла быть выше 400 000 долларов, когда они получили его в подарок от Дайаны, — их налоговое бремя на прирост капитала намного тяжелее, чем если бы они заплатил за часть или весь дом.

Учитывая потенциальные налоговые последствия, такие как эти, всегда лучше проконсультироваться со специалистом по налогам, чтобы определить, что может лучше всего работать в ваших данных обстоятельствах.

Могут быть дополнительные ипотечные требования и оформление документов

Если член вашей семьи воспользуется ипотечным кредитом для финансирования своей покупки, кредитор может применить более строгие правила, чем в случае сделки между независимыми сторонами. Потенциал мошенничества, как правило, выше, когда покупатель и продавец знают друг друга, и кредиторы захотят снизить этот дополнительный уровень риска.

«Ваша ипотечная компания может сказать, что это не рыночная сделка», — делится Майра Бимс, самый продаваемый агент по недвижимости в Хобе-Саунд, Флорида, о своем опыте координации продаж недвижимости между членами семьи. «Поэтому кредитор будет очень внимательно следить за всей транзакцией».

Ниже приведены некоторые особые требования к ипотечным кредитам, которые могут применяться:

Документы, подтверждающие оценочную стоимость дома по сравнению с покупной ценой (разница считается даром капитала)
Первоначальный взнос в размере не менее 15% от покупной цены для кредитов FHA, хотя могут быть исключения
Оформление документов на «дарение капитала», если дом продается по цене ниже рыночной
Примечание в отчете о расчетах для записи дара в форме акций

Продажа за наличные исключает участие кредитора, но продавцу по-прежнему настоятельно рекомендуется получить оценку и сохранить документы для целей налогообложения. Если вы продали по рыночной стоимости или ниже порога отчетности о подарках, вам, возможно, в конечном итоге потребуется предъявить доказательство этого, если транзакция когда-либо будет проверяться IRS. Вам также, вероятно, понадобится это как часть документов на дарение капитала, чтобы сумму подарка можно было вычесть из вашего пожизненного лимита в 12,06 миллиона долларов, если это применимо.

Для успешного завершения транзакции все должны постоянно находиться на одной странице. Риэлтор® может помочь координировать различные шаги и поддерживать движение мяча вперед. И если возникают проблемы, они могут подсказать как продавцу, так и покупателю, как с ними справиться.

6 шагов к продаже домашнего члена семьи

Вы обдумали финансовые и налоговые последствия продажи дома члену семьи и готовы двигаться дальше. Выполните следующие шаги, чтобы завершить сделку, одновременно решая проблемы, связанные с совмещением бизнеса с семьей.

1. Рассмотрите возможность найма агента по недвижимости для обеспечения беспристрастности

Если вы думаете о покупателе своего дома и планируете продать его ему по справедливой цене, понятно, что вы не видите необходимости привлекать агента по недвижимости. Вы уже нашли покупателя, поэтому типичная нагрузка агента по маркетингу и показу дома уже значительно сократилась.

Но есть несколько веских причин, по которым вы все же можете нанять его:

При продаже между членами семьи агент по недвижимости может по-прежнему играть важную роль в качестве координатора сделки.
Агент в качестве посредника обеспечивает защиту, помогающую предотвратить напряженность в семье, и добавляет уровень формальности и профессионализма к важной сделке.
Например, действуя в качестве буфера между вами и вашим любимым человеком, агент может убедиться, что все удовлетворены условиями продажи, и по-прежнему будет поддерживать отношения, когда пыль уляжется.
Сообразительный агент по недвижимости также может помочь убедиться, что каждая деталь транзакции обработана правильно, чтобы предотвратить появление чего-либо подозрительного для IRS, если транзакция будет проверена.
Вы, скорее всего, получите преимущества опыта агента по более низкой цене. При продаже между членами семьи вы должны иметь возможность договориться о комиссии, которая ниже обычной 6% комиссии, взимаемой агентом, поскольку вам не понадобится помощь с маркетингом или показами.

«Все должны постоянно находиться на одной странице, чтобы транзакция была успешно завершена», — говорит Майк Чобанян, ведущий агент из Лас-Вегаса. «Realtor® может помочь координировать различные шаги и поддерживать движение вперед. И если возникают проблемы, они могут подсказать как продавцу, так и покупателю, как с ними справиться».

Наймите агента для координации вашей семейной продажи

При продаже среди родственников агент создает гарантию, помогающую предотвратить напряжение в семье, и добавляет уровень формальности и профессионализма к важной сделке.

Найти агента

Пример:

Продав свой дом своему сыну Тайлеру и его жене Марианне, Диана обращается за помощью к агенту по недвижимости. Сначала она не была уверена, стоит ли это дополнительных денег, хотя ей удалось снизить комиссионный сбор до 2,5% от продажной цены, что составляет менее половины того, что продавец обычно платит в качестве комиссионных.

Но обсуждения начинают немного раздражать, когда Тайлер просит Диану оставить некоторые предметы мебели в качестве части распродажи, которые она планировала взять с собой. Внезапно Диана рада, что у нее есть кто-то вне семьи, к кому она может обратиться за советом.

Дайан нанимает агента, чтобы сообщить Тайлеру от ее имени, что она не желает расставаться со своим обеденным столом и семейным ковриком, чтобы добавить паузы в неловкий разговор.

Что касается мебели, которую Диана хочет подарить, агент напоминает ей, чтобы она записывала эти предметы и их приблизительную стоимость, поскольку они могут облагаться налогом на дарение. Это помогает поддерживать документацию Дианы в порядке, если сделка попадет под контроль IRS.

2. Определить справедливую цену дома

Возможно, вы и член вашей семьи уже имеете в виду примерную цену, по которой должен продаваться дом. Но хотя бы для целей налогообложения, все равно важно иметь точную оценку справедливой рыночной стоимости дома на момент продажи. Вы можете определить рыночную стоимость вашего дома несколькими способами.

Начните с онлайн-оценки:

Хотя наш бесплатный оценщик стоимости дома не заменяет собой сравнительный анализ рынка (CMA) или оценку, наш бесплатный оценщик стоимости дома — отличное место для начала определения стоимости дома. Ответьте на несколько быстрых вопросов о вашем доме, например, сколько работы ему нужно и является ли он домом для одной семьи или таунхаусом. Затем мы изучим общедоступные данные и соответствующие истории продажи недвижимости, предоставив вам оценку стоимости дома менее чем за две минуты.

Просмотрите сравнительный анализ рынка вашего агента (CMA):

Одним из основных преимуществ привлечения агента по недвижимости во время семейной продажи является то, что он предоставит вам CMA для собственности. CMA представляет собой пакет документов, в некоторых случаях занимающий 30-40 страниц. CMA перечислит близлежащие недавно проданные дома, аналогичные вашему по размеру и состоянию, чтобы определить, сколько покупатель готов заплатить за ваш дом сегодня.

Этот метод анализа позволяет агенту разработать ценовой диапазон для вашей собственности, а затем добавить или вычесть стоимость на основе ее индивидуальных характеристик. CMA также будет учитывать местные рыночные факторы, такие как средняя цена за квадратный фут в этом районе и последние уровни запасов. CMA считается лучшим в своем классе инструментом для оценки домов, и это то, что большинство продавцов используют для оценки своей недвижимости на рынке.

Получить оценку:

Оценочная стоимость не совсем совпадает с реальной рыночной стоимостью. Сумма, которую покупатель готов заплатить за дом, может отличаться от назначенной оценщиком стоимости в зависимости от рыночных тенденций. Тем не менее, оценочная стоимость считается наиболее официальной формой оценки дома, и получение заключения лицензированного оценщика почти всегда является важным шагом в семейной продаже.

Как CPA и специалист по налогообложению, Ван отмечает, что если ваша продажа связана с дарением акций, вы должны получить официальную оценку, чтобы IRS могла определить фактическую сумму этой доли. «У IRS обычно есть три года, чтобы оспорить налоговую декларацию после подачи декларации о налоге на дарение», — объясняет она. «Наличие оценки поможет обосновать ценность подарка, если IRS оспорит его».

Оценка — это метод оценки, который обычно требует, чтобы лицензированный оценщик выезжал на объект и анализировал соответствующие сопоставимые продажи, процесс, который стоит в среднем от 450 до 550 долларов США. Кроме того, если вашему родственнику нужна ипотека для покупки вашего дома, его кредитору, скорее всего, потребуется отдельная оценка, чтобы определить, насколько большую ссуду они готовы предоставить заемщику.

3. Будьте откровенны в отношении семейной продажи ради соседей

Один из побочных эффектов продажи дома члену семьи по цене ниже рыночной заключается в том, что это может исказить местные цены. Поэтому важно, чтобы в записях о продаже было ясно, почему ваша собственность была продана за меньшую цену. Оценщики, например, должны знать, что ваш дом выделяется среди «композиций» и что его продажная цена не является точным отражением стоимости дома в этом районе.

Пример:

Допустим, Диана продает свой дом стоимостью 400 000 долларов своему сыну Тайлеру на 100 000 долларов меньше, чем справедливая рыночная стоимость. После того, как он въезжает, соседи решают продать свой дом.

У соседа могут возникнуть проблемы с получением запрашиваемой цены в 400 000 долларов, поскольку записи показывают, что Тайлер купил соседний дом по цене намного ниже рыночной. К счастью, дом был указан как семейная продажа в реестрах государственной собственности. Оценщики могут видеть, что это была независимая сделка, и исключают то, что сейчас является домом Тайлера, из своего анализа стоимости местных домов.

4. Подписать договор купли-продажи

Как и любая продажа дома, сделка между членами семьи требует договора купли-продажи. Информация, охватываемая обоими типами соглашений, обычно одинакова.

Среди прочих деталей контракт будет:

Идентификация покупателя и продавца
Предоставьте физическое описание имущества
Укажите финансовые детали сделки
Задокументируйте условия, условия и особенности продажи, такие как дата закрытия и когда покупатель вступит во владение

Даже среди членов семьи налоговые и юридические последствия, связанные с обменом дома или собственности, часто слишком сложны, чтобы передать их посредством рукопожатия и улыбки.

5. Не пропускайте осмотр

Осмотр дома является важным этапом любой продажи дома. Для проведения инспекции профессиональный инспектор посетит дом, чтобы выявить проблемы безопасности и любые серьезные проблемы с основными системами дома, включая крышу, сантехнику, ОВКВ, электричество, приборы и фундамент.

При продаже члену семьи осмотр может показаться излишним. Возможно, вы и ваш родственник испытываете скрытое чувство уверенности в том, что вы осведомлены о состоянии дома и что все может пойти не так. Возможно, ваш родственник даже часто посещал дом и хорошо с ним знаком.

В любом случае, почти всегда стоит пройти осмотр. Формальная оценка поможет избежать каких-либо предположений о неправомерности сделки, а вы можете быть спокойны за то, что член вашей семьи переезжает в безопасный и функционирующий дом. Если потребуется значительный ремонт, у вас будет возможность скорректировать цену, чтобы она была более справедливой, или поработать с вашим агентом по недвижимости над составлением пересмотренного контракта.

6. Нанять отдельных адвокатов

В дополнение к найму агента по недвижимости, некоторые люди нанимают адвокатов для дополнительной юридической поддержки во время продажи семьи. Если вы это сделаете, убедитесь, что у вас и вашего родственника есть отдельные адвокаты. Работа с адвокатом-одиночкой может вызвать трения, если одна сторона считает, что их совет благоприятствует другой стороне. Наем отдельных адвокатов гарантирует защиту каждого из ваших интересов. Кроме того, два адвоката могут работать вместе, чтобы найти решения проблем, которые удовлетворят всех и минимизируют юридические риски.

Часто задаваемые вопросы о продаже дома родственнику

К настоящему времени вы, вероятно, поняли, что продажа семейного дома может быть сложной. Чтобы помочь вам пройти гладко , вот ответы на некоторые распространенные вопросы о процессе.

Каковы риски продажи моего дома члену семьи?

Хотя продажа дома родственнику может быть положительной для всех сторон, вы должны помнить о некоторых распространенных ошибках и предпринимать шаги, чтобы избежать возможных последствий.

Недопродажа вашего дома

Возможно, вы собираетесь продать свой дом члену семьи по цене ниже рыночной. Вы можете выбрать, предоставить ли большую скидку или снизить цену в меньшей степени, при условии, что вы помните о налоговых последствиях и правилах, касающихся дарственного капитала.

Главный риск здесь заключается в том, что в будущем вы пожалеете о том, что подарили такой большой и ценный актив. Только вы в глубине души можете определить, уверены ли вы в этом решении и как вы будете относиться к нему спустя месяцы или годы.

Однако, если вы надеетесь получить полную стоимость своего дома, несмотря на то, что продали его члену семьи, вам следует рассмотреть реальную возможность того, что вы могли бы получить больше за него, разместив его на открытом рынке.

Традиционная распродажа предлагает экспозицию и видимость вашего дома, которую вы просто упустите, продавая члену семьи. Заставив себя продавать одному заранее выбранному покупателю, у вас не будет возможности привлечь несколько предложений и потенциально начать войну торгов, которая поднимет цену еще выше.

Пример:

Это не точное сравнение, но чтобы понять, какой ценностью вы могли бы пожертвовать, мы можем взглянуть на данные о продажах FSBO от Национальной ассоциации риелторов (NAR). По данным NAR, 57% продавцов FSBO уже знают покупателя своего дома; кто может быть другом, родственником или соседом; по сравнению с лишь частью всех продавцов. В 2020 году продажи FSBO были проданы по средней цене 260 000 долларов по сравнению с 318 000 долларов за продажи с участием агента, при которых покупатель и продавец с меньшей вероятностью будут иметь ранее существовавшие отношения.

Разрушение личных отношений

Когда у продавца или покупателя в семейной сделке есть ожидания, которые не оправдываются, даже близкие отношения могут испортиться. Избегайте семейной вражды, следя за тем, чтобы все были на одной волне на протяжении всего процесса. Наем беспристрастного эксперта — будь то агент по недвижимости, адвокат или и то, и другое — может помочь сохранить гражданские отношения. И убедитесь, что все согласны с условиями продажи и ее финансовыми последствиями.

«Вы никогда не должны пропускать шаги процесса продажи дома, когда вы продаете родственнику, иначе это может вызвать неприязнь в будущем», — советует Бимс. «Например, если вы пропустите проверку дома, а затем обнаружите проблему с термитами или проблему с крышей, это вызовет некоторое негодование».

возиться с налогами

Если вы не в курсе налогов, связанных с семейной продажей, и кто несет ответственность за их уплату, вы или ваш родственник можете быть подвергнуты болезненным наказаниям в будущем. Ранее в этом руководстве мы предоставили некоторые общие рекомендации по налоговым правилам, которые могут применяться. Но чтобы получить кристально ясное представление о том, что требуется IRS для вашей конкретной ситуации, проконсультируйтесь с CPA.

Что делать, если я также хочу продать мебель в моем доме?

По словам Ванга, если вы планируете включить в продажу свою мебель, вам следует учесть ее стоимость в общей сумме, «подаренной» за имущество.

Могу ли я продать свой дом моему ребенку за 1 доллар?

Да, вы можете продать свой дом вашему ребенку за 1 доллар. Просто убедитесь, что вы подали декларацию о налоге на дарение и вовремя уплатили все соответствующие налоги.