Куплю квартиру под материнский капитал: Купить квартиры с материнским капиталом в Самаре, 🏢 квартиры под маткапитал

Содержание

Как частный капитал меняет рынок аренды

Сабри Бен-Ачур и Джаррет Данг 2 марта 2022 г.

Услышано:

Слушайте сейчас

Поделитесь сейчас на:

HTML EMBED:

HTML EMBED
Загрузить

«Я думаю, что мы видим, что эти компании действуют таким образом, что арендаторам сложно достичь своих инвестиционных целей», — сказала репортер ProPublica Хизер Фогелл.
Джастин Салливан / Getty Images

Сабри Бен-Ачур и Джаррет Данг 2 марта 2022 г.

Слушали по телефону:

Слушайте сейчас

Поделитесь сейчас на:

HTML EMBED:

HTML EMBED
Скачать

Наш еженедельный информационный бюллетень «Экон Экстра Кредит» — это неожиданный способ узнать об экономике, по одному документальному фильму за раз. Зарегистрируйтесь, чтобы смотреть и учиться вместе с нами.

Арендодатели обычно рассматривают свою собственность как долгосрочные инвестиции, при этом большинство из них получают основную часть своей прибыли за счет арендной платы от арендаторов. Но новое расследование показало, что фирмы, поддерживаемые частными инвестициями, все чаще переходят в лоно. Эти фирмы стремятся получить прибыль в гораздо более короткие сроки.

В новом отчете ProPublica подробно рассматривается роль частного капитала на рынке аренды многоквартирных домов. Отчет показывает растущую долю многоквартирных домов, находящихся в частной собственности, а также то, как на арендаторов влияют изменения в собственности. Эти фирмы не всегда работают в одиночку: поддерживаемые государством жилищные финансисты предоставили миллиарды долларов для финансирования крупных покупок.

Ведущий «Marketplace Morning Report» Сабри Бен-Ачур поговорил с Хизер Фогелл из ProPublica, репортером нового расследования. Ниже приводится отредактированная стенограмма их разговора.

Сабри Бен-Ачур: Вы написали, что произошла драматическая, почти незаметная смена контроля над важной частью жилищного фонда этой страны. И вы имеете в виду частные инвестиционные компании, занимающиеся недвижимостью. Что это за фирмы?

Хизер Фогелл: Да, значит, это фирмы, которые поддерживаются частным капиталом. Это означает, что эти фирмы финансируются, как правило, одними из самых крупных фондов на Уолл-Стрит, включая пенсионные фонды, инвестиционные банки, пожертвования колледжей — огромные суммы денег, которые вкладываются в эти фонды. И эти фонды создаются с целью покупки масштабной, дорогой недвижимости. И в этом случае мы говорим о больших многоквартирных домах — миллионы долларов, иногда 1 миллиард долларов или больше. Эти фирмы придут и будут покупать квартиры, иногда тысячами.

Стоимость перепродажи квартир для арендаторов

Бен-Ачур: Арендодатели бывают разных форм и размеров. Чем эти фирмы отличаются от точки зрения людей, живущих в этих квартирах?

Vogell: Что ж, я обнаружил, что этот тип арендодателей действительно отличается от других типов арендодателей тем, что другие типы арендодателей — семейные арендодатели или даже другие типы корпоративных арендодателей — как правило, чего они хотят нужно, как вы знаете, создать стабильный поток дохода за счет арендной платы и со временем надеяться, что стоимость собственности будет расти и что в конце концов у них будет часть собственности, которая будет более ценной, чем когда они начинали. Отличие здесь в том, что у вас есть фирма, которая в большинстве случаев приходит без долгосрочной стратегии удержания. Под этим я подразумеваю, что эта фирма приходит с планом снова уйти через несколько лет. Потому что, в конечном счете, в большинстве случаев целью прямых инвестиций является продажа по более высокой стоимости, по более высокой цене через несколько лет после того, как они купили, и именно так они получают большую прибыль, чтобы вернуться к своим инвесторам. Итак, для арендаторов это означает, что к вам приходит арендодатель, который хочет очень быстро увеличить прибыль, а затем снова уходит. У них нет таких же обязательств или инвестиций, как у арендодателя, который собирается удерживать собственность в течение длительного времени. У них нет отношений, которые есть у кого-то со стратегией долгосрочного удержания, это то, что мне говорили арендаторы и что мне говорили адвокаты.

Бен-Ахур: Когда вы говорите, что такие арендодатели ведут себя неблагоприятно для арендаторов, о чем вы думаете?

Vogell: Что ж, мы увидели резкое повышение арендной платы, а также сокращение услуг, предоставляемых арендаторам. И это своего рода эвфемистическое звучание. Но я говорю о элементарном ремонте, например, о ремонте бытовой техники, о содержании мест общего пользования, о безопасности, о вещах, которые необходимы людям для комфортной, качественной жизни, по сути. Именно такие вещи, по словам жильцов, попадали на плаху.

Бен-Ашур: В своем репортаже вы описали ситуацию, когда в суперкрасивом современном стеклянном здании был арендатор. Он узнает, что его покупает одна из этих частных инвестиционных компаний, и вдруг мусор перестает собираться и накапливается. Арендная плата взлетает до небес. Насколько это типично?

Vogell: Ну, я слышал от многих других людей, у которых были подобные вещи в других городах с другими компаниями. Итак, вы знаете, у нас нет способа точно задокументировать, как часто это происходит. Но я слышал, что это происходит в городах по всей стране. И я слышал как от арендаторов, которые обеспокоены этим, так и, честно говоря, от людей, которые занимались финансированием и наблюдали за этим — людей из этой отрасли. Итак, вы знаете, это то, что было довольно широко распространено, я думаю, особенно за последние пять-семь лет, и, возможно, немного ускорилось. Но трудно точно знать, о скольких людях мы говорим.

Влияет ли это на рост арендной платы?

Бен-Ачур: Повышение арендной платы сейчас вызывает серьезную озабоченность. Способствуют ли этому эти фирмы?

Фогелл: Я думаю, что это очень, очень хороший вопрос. И вы знаете, они скажут нет, что они предоставляют необходимый капитал для улучшения этих зданий и, в некоторых случаях, для строительства большего количества жилья. Но другие люди говорили мне, другие эксперты по жилищному строительству, что в основном из-за того, что у нас больше арендаторов на рынке и у нас жилищный кризис, это действительно воодушевило спекулянтов — людей, которые ищут быструю прибыль — и что описал бы этот способ собственности. Таким образом, рынок аренды — это огромный рынок. Есть много разных причин для повышения арендной платы, но это вполне может быть одной из них.

Freddie Mac и Fannie Mae играют роль

Бен-Ачур: Что за этим стоит? Вы говорите, что это своего рода взрывной феномен. Что стоит за этим увеличением частных инвестиционных компаний, занимающихся недвижимостью, арендным бизнесом?

Vogell: Что ж, мы обнаружили, что поддерживаемые государством финансисты, такие как Freddie Mac и Fannie Mae, действительно подпитывали этот рост частного капитала в многоквартирных домах, потому что они предлагали тип финансирования, который был очень привлекательным для эти фирмы. У них были низкие процентные ставки и очень мало условий по финансированию. Мы получили некоторые данные от Фредди, которые показали, что из 20 крупнейших сделок, которые Фредди когда-либо заключал в сфере многоквартирных домов, 85% были заключены с частными инвестиционными компаниями. И все эти сделки были совершены с 2015 года, кроме одной. Так что это действительно довольно недавнее явление, когда сделки стали такими крупными, и что частный капитал был настолько доминирующим.

Бен-Ачур: В конечном счете, как вы думаете, что здесь наиболее важно для опыта американского арендатора или домовладельца?

Vogell: Что ж, я думаю, что мы видим, что эти компании действуют таким образом, что это проблематично для арендаторов, чтобы достичь своих инвестиционных целей. И хотя арендаторы имеют защиту в некоторых городах и в некоторых штатах, на самом деле это лоскутное одеяло по всей стране. И это многогосударственные фирмы. Иногда они даже глобальны. И они заходят в эти населенные пункты, и местами нечем защитить жильцов. Я имею в виду, люди продолжают спрашивать меня: «Что арендаторы могут сделать, чтобы защитить себя от этого?» И я не уверен, что арендатор может что-то сделать. Ходят разговоры о попытках добавить защиты к финансированию, которое делают Freddie и Fannie, но если не считать чего-то, что имеет более широкий охват в таких штатах, я не уверен, что люди могут сделать.

В мире происходит много всего. Несмотря на все это, Marketplace здесь для вас.

Вы полагаетесь на Marketplace, чтобы анализировать события в мире и сообщать вам, как они влияют на вас, основанным на фактах и доступным способом. Мы рассчитываем на вашу финансовую поддержку, чтобы сделать это возможным.

Ваше сегодняшнее пожертвование поддерживает независимую журналистику, на которую вы полагаетесь. Всего за 5 долларов США в месяц вы можете помочь поддерживать Marketplace, чтобы мы могли продолжать сообщать о том, что важно для вас.

Последние выпуски наших шоу

15:45 PDT