Содержание
Кредит под залог недвижимости с обременением
Договоры обеспеченного кредитования становятся все более популярны. Интерес граждан порождает множество вопросов, касаемо этой сферы финансовых отношений. И один из них – существует ли возможность взять кредит под залог с обременением. В сети некоторые современные компании уверяют в ходе своей рекламной кампании, что подобные сделки – это не редкость. Фактически ― это заявление спорное. В этом обзоре мы рассмотрим все нюансы, показав читателю, каким образом обстоит положение дел в реальности.
Что такое обременение
Гражданский Кодекс дает недвусмысленное определение понятию. Обременение на недвижимость – это ограничения, накладываемые на право собственности. Соответственно, владелец недвижимости частично лишается на срок определенных возможностей, в основном ограничивается право распоряжения. Проще говоря, имущество невозможно продать, передать, подарить или намеренно уничтожить.
Получается, залог квартиры с обременением невозможен по определению. Ведь для того, чтобы он стал мерой обеспечения сделки, он должен защитить финансовые интересы. Если заемщик нарушает условия договора, отказывается возвращать полученную сумму, то имущество-гарант реализуется, и из полученной суммы в принудительном порядке в пользу кредитора переводится недостающая часть долга.
Но как продать имущество, если закон это запретил? Правильно, никак. Соответственно, на законных основаниях такая сделка просто невозможна. Даже если банк или иное финансовое учреждение пойдет на такие условия, договор просто не будет иметь юридической силы, ведь клиент не имел право оформлять недвижимость как гарант. Разумеется, банк может предоставить займ под залог недвижимости и на общих основаниях, но конкретно кредит под залог с обременением в этом случае выдать не способен.
Виды обременений
Второй важный аспект – это понять в каких случаях эти ограничения права собственности накладываются. Вариантов может быть несколько.
- Ипотека или другой вид залогового кредитования.
То есть, если Вы уже взяли деньги в долг, обеспечив сделку, например, квартирой. Теперь она отвечает по Вашим обязательствам, соответственно, по другим уже не может. Причем даже в тех случаях, когда оценочная стоимость помещения выше размера займа и теоретически сможет покрыть еще один. Но правила таковы, один объект – одна сделка.
- Арест имущества. Залог с обременением недвижимости невозможен, если она арестована. Происходит подобное обычно, если кредитор обратился в суд. В этом случае в ходе исполнительного производства недвижимость вполне может быть арестована. После она становится частью конкурсной массы при процедуре банкротства, изымается в ходе конфискации или остается у владельца. Но пока производство по делу активно, арест снят не будет.
- Рента или аренда. В этом случае есть небольшой нюанс. Рента – полностью лишает владельца права на получение кредита под залог квартиры с обременением. А вот аренда – нет. Но работает это в обратном порядке. Сначала заключается кредитный договор, а потом с разрешения кредитора владелец сдает помещение в аренду.
Да, разрешение может быть и не получено. Но если банки серьезно рассматривают вопрос, то в компании Залог-СПб – это всего лишь формальность. Мы не мешаем нашим клиентам получать выгоду любыми доступными путями. Исключениями являются договоры долгосрочной аренды. Обойти их легко — достаточно заключить договор на месяц с автоматической пролонгацией.
- Аварийное состояние дома. Самый «каверзный» случай. В этом варианте также невозможен займ под залог с обременением. Но при этом сам владелец может и не знать, что на его права наложены ограничения. Ведь продажа помещения в доме в аварийном состоянии запрещена. По закону уполномоченные органы должны предоставить собственнику альтернативное помещение. Но делается это у нас в стране далеко не сразу, могут пройти годы. И все это время человек даже не догадывается, что полное право собственности у него уже отобрали.
Снятие обременения с залога
Посмотрим, как избавиться от подобного ограничения. Во всех случаях эта задача подразделяется на два этапа.
- Первый – это избавление от источника обременения. Если речь о возмещении ущерба или просрочки займа, понадобится выплатить все долги и обратиться в ФССП для приостановления исполнительного производства. Когда речь об аварийном жилье, тут выход только получить новое. Да, постановление о признание жилья аварийным может быть и отменено, но такое случается крайне редко. С арендой или рентой – проще, достаточно расторгнуть договор по обоюдному согласию или (если это предусмотрено) в одностороннем порядке. Снятие обременения с недвижимости по договору залога или ипотеки допускается после выплаты всех задолженностей.
- Второй этап – это регистрация нового юридического состояния недвижимости в реестре. Для этого нам нужно вооружиться подтверждающем документом (закладной, постановлением о закрытии исполнительного производства, свидетельством о расторжении договора) и написать заявление в МФЦ или Росреестре. Принципиальной разницы между структурами нет, но многофункциональные центры работают зачастую быстрее.
В среднем подождать придется 5-10 дней.
Когда будет завершено снятие обременения, залог недвижимости для получения кредита вновь станет доступен.
Не забывайте, что даже при наличии этих ограничений, собственником имущества остается владелец. Он лишь временно не способен распоряжаться помещением, но владеет им на законных основаниях. Учреждениям нет смысла таким образом стараться забрать себе квартиру или дом. Это лишь защита своих финансовых интересов, которая позволяет в значительной мере снизить ставку для заемщика и упростить процедуру одобрения кандидатуры.
Как проверить, доступен ли вам кредит под залог недвижимости с обременением
Не раз наши клиенты узнавали неприятную новость лишь в тот момент, когда уже были готовы подписывать договор кредитования. Поэтому мы рекомендуем проверять подобные моменты заблаговременно. Как это сделать мы рассказали в статье Как проверить есть ли обременение на квартиру.
И подводя итог, наше небольшое расследование наглядно показало, что залог имущества с обременением невозможен. Поэтому не стоит «покупаться» на громкие рекламные баннеры кредитных организаций, повествующие об обратном.
Наследование дома по ипотеке
Возможно, вы недавно унаследовали семейный дом после смерти вашего родителя. Возможно, любимая тетя или дядя оставили вам свое имущество, потому что у них не было собственных детей. Теперь, когда вы стали наследником этого дома, вы можете задаться вопросом, что вы можете с ним сделать. Вы можете задаться вопросом, должны ли вы продать его, жить в нем или получить денежный аванс в виде наследства. Читайте дальше, чтобы узнать больше о том, что вы можете сделать с унаследованными домами.
Активы, долги и смерть
Когда человек умирает, большую часть времени его активы должны пройти процедуру завещания. Завещание — это юридический процесс распределения имущества в соответствии с завещанием, оставленным умершим человеком. Однако долги, которые были у лица, должны быть выплачены до того, как активы могут быть распределены.
Если у человека было небольшое имущество и значительные долги, может потребоваться продать активы, чтобы расплатиться с кредиторами. Если у них было достаточно ликвидных активов, таких как банковские счета, другие активы, возможно, не нужно было трогать для выплаты долга.
После выплаты долгов оставшиеся активы переходят к наследникам. Когда речь идет о доме, его можно продать, чтобы разделить прибыль между наследниками, или в завещании может быть указано, что дом достается одному наследнику. Титул будет передан на имя выбранного наследника.
Когда дом заложен в ипотеку
Процедура передачи дома наследнику меняется, когда недвижимость заложена. Необходимо учитывать кредитора, и формулировка первоначального контракта может диктовать дальнейшие действия. Это также будет зависеть от того, был ли у дома традиционный кредит или обратная ипотека на недвижимость.
Как правило, у вас есть несколько вариантов наследования дома по ипотеке. Вы можете продать его, чтобы погасить ипотеку, а остальные деньги оставить себе в наследство. Вы можете сохранить дом и использовать другие активы для погашения ипотеки. Другой вариант — взять на себя кредит и стать ответственным за выплаты по ипотеке с документом на дом и кредитом на ваше имя. Вы также можете производить платежи по кредиту, как это в настоящее время. В Бюро финансовой защиты потребителей существует правило, которое позволяет кредиторам указывать наследника в качестве заемщика, не проходя обычный процесс утверждения кредита, чтобы обеспечить возможность погашения кредита.
Обратная ипотека
Ситуация немного отличается, если у владельца есть обратная ипотека на имущество. В этом случае им не пришлось бы платить по основной сумме кредита до тех пор, пока они не продали или не съехали. В этот момент баланс должен быть из-за.
Если вы хотите сохранить недвижимость, вам нужно будет выплатить обратную ипотеку. Вы также можете продать его, чтобы погасить кредит и сохранить оставшуюся выручку. У вас также есть возможность отдать его под залог, после чего он перейдет к кредитору. В этом случае вы не несете ответственности за дом или долг.
Предположение об ипотеке
Когда вы наследуете дом, первое, что нужно сделать, это выяснить, есть ли непогашенный долг по собственности и какой он – обратная или традиционная ипотека. Вы также захотите узнать стоимость дома. Эти две части информации помогут вам решить, что вы хотите и можете делать с недвижимостью.
Вы можете поговорить с агентом по недвижимости или оценщиком, чтобы узнать рыночную стоимость недвижимости в ее текущем состоянии. Вы также можете спросить о стоимости, если были сделаны некоторые незначительные обновления. Иногда несколько изменений могут повысить ценность настолько, что дополнительные усилия окупятся.
В ходе этого процесса вам необходимо выяснить, какие коммунальные услуги идут в собственность, и либо оплатить, либо отменить их. Скорее всего, вы отмените ненужные счета, такие как кабельное, интернет или телефон. С другой стороны, вы захотите, чтобы электричество, тепло или кондиционер работали, особенно если вы планируете показать дом на продажу или обновить его.
Рассмотрим других наследников
Если вы унаследовали дом вместе с братьями и сестрами или другими членами семьи, вам следует сесть и поговорить с ними об их планах. Они могут захотеть продать, а это значит, что вам нужно либо выкупить их, либо продать свою часть. Если они хотят сохранить это место, вам нужно будет обсудить, как все вы будете владеть собственностью. Может быть, один человек хочет жить в доме, а другой брат или сестра может использовать его в качестве сдачи в аренду для получения дополнительного дохода.
Наследование дома вместе с другими часто усложняет процесс. Вам нужно будет договориться о том, как будут вестись дела, или оспорить это в суде. Это процесс, который может занять месяцы, и дом нужно обслуживать в течение этого времени.
В связи с продажей Пункт
Ссуды часто включают в договор фразу в связи с продажей, когда человек покупает недвижимость и получает ипотечный кредит. Этот пункт просто означает, что, когда вы продаете дом кому-то другому, остаток по ипотеке должен быть выплачен непосредственно перед передачей права собственности. Новому владельцу нужно будет получить собственное финансирование, и он не сможет взять на себя текущий кредит.
В 1982 году был принят федеральный закон, гарантирующий, что пункт не затронет наследников в отношении имущества, полученного после смерти человека. До этого некоторые кредиторы интерпретировали этот пункт как означающий, что остаток по кредиту должен быть выплачен сразу после смерти владельца.
С новым законом наследник мог унаследовать имущество и взять кредит. Однако это сложный закон, применимый не во всех ситуациях. Чтобы узнать, применим ли закон в конкретной ситуации, вам следует поговорить с адвокатом.
Как финансировать унаследованный дом
Если вы не имеете права на защиту федерального закона в отношении дома, который вы унаследовали, вам нужно будет получить финансирование самостоятельно. Если у вас хороший кредит и доход для погашения кредита, вы можете получить одобрение для покрытия расходов на погашение остатка текущего ипотечного кредита. Вы также можете попытаться найти поручителя по кредиту, если не можете получить его самостоятельно.
Другой вариант — продать дом и на вырученные деньги купить то, что вы можете себе позволить. Если дом большой и больше, чем вы можете себе позволить, продажа часто является лучшим выбором. Определяя, на какой объем обслуживания вы можете рассчитывать, вам нужно будет подумать о любых ремонтных работах, которые могут потребоваться, а также о содержании двора, обслуживании крыши и экстерьера, замене или ремонте приборов и других систем в доме, а также о различных мелких ремонтных работах, которые могут возникнуть. домовладельцам приходится иметь дело. Чем больше дом, тем дороже обойдутся все эти расходы. Не забывайте о налогах на дом, особенно если он большой или в хорошем районе. Вы также захотите подумать, сколько будет стоить отопление и охлаждение дома. Страховка – это еще одна статья расходов, с которой вам придется иметь дело. После того, как вы все сложите, вам нужно будет решить, есть ли у вас финансы, чтобы справиться с этими расходами вместе с ипотекой.
Другие факторы, которые следует учитывать при наследовании дома
Налоги
Если вы наследуете недвижимость, важно учитывать налоги, которые вы должны заплатить при продаже. Вызывается налог на прирост капитала, вы платите на сумму сверх стоимости дома, когда вы унаследовали его. Если вы продаете недвижимость в течение первого года или в соответствии с законодательством штата, вам, возможно, не придется платить налог. Но если вы решите сохранить дом и продать его через три или четыре года, вы будете нести ответственность за налог на увеличение стоимости в течение этого времени.
Личное имущество
Когда вы унаследовали дом от умершего любимого человека, вполне вероятно, что в нем было много вещей. Мебель, произведения искусства, личные вещи должны быть отсортированы и либо поделены между наследниками, либо проданы с разделением прибыли. Вы можете обнаружить, что стоимости этих предметов достаточно, чтобы погасить остаток по ипотеке, если там были антиквариат или редкие предметы.
Продажа недвижимости
Если вы решите продать дом, вам нужно решить, хотите ли вы продать его самостоятельно или нанять агента по недвижимости. Вы также должны принять решение, продаете ли вы как есть или сначала делаете ремонт. Это хорошая идея, чтобы поговорить со специалистом о том, сколько работы необходимо сделать и сколько это будет стоить. Вы можете сравнить эту сумму с ожидаемой ценой продажи сейчас и с обновлениями.
Деньги от продажи имущества пойдут на погашение остатка по ипотеке, а остальные средства будут разделены, как указано в завещании. После того, как вы закончите эту работу, вы освободитесь от дома и сможете жить дальше.
Источники:
https://homeguides.sfgate.com/happens-inherit-property-mortgage-46728.html
https://www.lendingtree.com/home/mortgage/options-when-inheriting-house
Чтобы снизить ставки по ипотеке, достройте больше квартир
Лучший способ бороться с инфляцией и снизить ставки по ипотечным кредитам — это закончить строительство большего количества квартир, и пока это удавалось медленнее, чем моя черепаха Гранди. Одной из самых разочаровывающих строк данных после COVID-19 были данные о завершении строительства жилья.
Конечно, все мы понимали задержки во время пандемии, но те времена прошли. Нам нужно наращивать темпы, и пока это не было впечатляющим. Чем быстрее мы закончим строительство 5-ти квартир, тем лучше мы сможем бороться с инфляцией и получить более низкие ставки по ипотечным кредитам. Почему это так? Это потому, что инфляция жилья является самым большим компонентом инфляции ИПЦ на уровне 44,4%, и вы не можете иметь 19Инфляционный бум 70-х без снижения арендной платы.
Из Переписи : Завершение строительства жилья В апреле завершено строительство частного жилья с учетом сезонных колебаний в размере 1 375 000 в годовом исчислении. Это на 10,4 процента (±9,9 процента) ниже пересмотренной мартовской оценки в 1 534 000 человек, но на 1,0 процента (± 16,4 процента)* выше показателя апреля 2022 года, составлявшего 1 361 000 человек. Завершение строительства жилья на одну семью в апреле составило 971 000; это на 6,5 процента (±11,0 процента)* ниже пересмотренного мартовского показателя в 1039 человек. ,000. Апрельский показатель для квартир в зданиях с пятью и более квартирами составлял 400 000.
Как вы можете видеть на диаграмме ниже, отсутствие данных о завершении, которые у нас были после COVID-19, вызывает сожаление, а также плохо сказывается на ипотечных ставках. Однако вы можете понять, почему занятость в строительстве остается неизменной. Если бы вы только видели эту диаграмму ниже, вы бы не знали, что строительство жилья и количество разрешений упали.
Это был один из просчетов, сделанных людьми при поиске работы, потерянной из-за найма строителей, в основном работающих в сфере жилой недвижимости.
Как известно, у нас рекордное количество строящихся квартир. Поскольку инфляция арендной платы уже остывает, сохранение давления для борьбы с инфляцией является обязательным, потому что Федеральная резервная система одержима сюжетной линией инфляции 1970-х годов.
Я считаю, что инфляция в стиле 1970-х годов не может произойти, если темпы роста инфляции арендной платы затухнут в течение следующего года. Мало того, что темпы роста инфляции жилья остывают, увеличение предложения — это удар под дых против инфляции. На приведенной ниже диаграмме показано, почему я скептически отношусь к повторению массивной инфляции арендной платы, которую мы наблюдали в 19-м веке.70-е годы.
Итак, сколько пятиквартирных домов у нас сегодня в стадии строительства? Это рекорд! Шутки ли, у нас сейчас строится больше 5 единиц, чем когда-либо в истории. Это всегда положительно, потому что лучший способ борьбы с инфляцией — это всегда предложение. Если вы попытаетесь уничтожить инфляцию, уничтожив спрос, это будет лишь краткосрочным решением.
После начала рецессии 1974 года мы можем увидеть коллапс в этих данных, поэтому я знаю, что мы работаем по часам времени рецессии, но я надеюсь, что мы поднимем эти 5 единиц как можно быстрее. Мы видим, что у нас есть недостроенные квартиры на протяжении десятилетий, поэтому большое увеличение в последнее время очень ценится.
Я не верю, что мы вернемся в 1970-е годы, когда инфляция выйдет из-под контроля, поэтому, если рынок труда рухнет, а число обращений за пособиями по безработице превысит 323 000, ФРС будет меньше опасаться дикой инфляции 1970-х. Когда американцы теряют работу, ФРС должна сделать все необходимое, чтобы предотвратить потерю работы еще большим количеством людей.
Мы находимся на стадии экономического цикла, когда нам нужно больше беспокоиться о том, что ФРС не делает во время рецессии, поскольку история с повышением ставок подходит к концу. Часть проблемы заключается в том, что по мере того, как банковский кредит становится все более жестким, а спрос слабеет, этот сектор экономики может сильно пострадать, как это было в 19-м веке.74 рецессия. Итак, снимайте эти квартиры как можно скорее, иначе мы можем оказаться на пороге исчезновения этих положительных данных в будущем.
Индекс доверия домостроителей вернулся из отрицательной территории после резкого падения индекса в 2022 году. Этот индекс достиг 50, границы между положительным и отрицательным. Исторически сложилось так, что рынок жилья уже достигает дна, когда индекс переходит от отрицательного значения к положительному. Как показано на графике ниже, этот первый отскок вверх с ногами является хорошим признаком для рынка жилья.
Роберт Дитц, главный экономист Национальной ассоциации домостроителей , вчера написал в Твиттере: «Майский индекс рынка жилья NAHB / Wells Fargo вырос на 5 пунктов до ключевого уровня безубыточности 50. Пятый месяц подряд рост и первый уровень в 50 или выше с июля 2022 года. Настроения строителей поддерживаются отсутствием существующего предложения для дома».
Конечно, застройщики воспользовались своим положением: не только активные листинги в США близки к историческим минимумам, но и застройщики могут соблазнить покупателей, предлагая более низкие ставки по ипотечным кредитам, чем может получить покупатель существующего дома. Это идеальное время, учитывая, что у них все еще есть дома, которые нужно отработать.
Однако даже с большей уверенностью строители не выдают новых разрешений на жилье. Для меня это совершенно логично, потому что, хотя они чувствуют себя лучше в отношении своего будущего, у них все еще слишком много ежемесячного предложения домов, чтобы начать смотреть в будущее по-крупному.
По данным переписи населения: Разрешения на строительство Количество единиц частного жилья, получивших разрешения на строительство в апреле, с учетом сезонных колебаний составляло 1 416 000 в годовом исчислении. Это на 1,5% ниже пересмотренного мартовского показателя в 1 437 000 человек и на 21,1% ниже апрельского показателя 2022 года в 1 79 человек.5000. Количество разрешений на одну семью в апреле составило 855 000; это на 3,1 процента выше пересмотренного мартовского показателя в 829 000 человек. Количество разрешенных квартир в зданиях с пятью и более квартирами в апреле составило 502 000 единиц.
Как вы можете видеть на диаграмме ниже, несмотря на то, что данные о разрешениях на жилье стабилизировались, это не способствует будущему росту.
У меня есть простая модель для этого: пока ежемесячное предложение домов превышает 6,5 месяцев, строители традиционно не увеличивают свои разрешения значительно. С момента последнего отчета о продажах нового жилья было 7,6 месяцев , Я не жду, что произойдет что-то значимое.