штатов могут улучшить жилищное благополучие с помощью продуманной политики
Рост стоимости жилья становится все более важной политической проблемой для выборных должностных лиц на уровне штатов по всей территории Соединенных Штатов. Местные органы власти традиционно осуществляли самый непосредственный контроль над землепользованием и строительством жилья, однако политические и фискальные стимулы вынуждают местных чиновников ограничивать новое строительство, особенно домов по умеренным ценам. Тем не менее, правительства штатов все чаще ощущают на себе плохо функционирующие рынки жилья по нескольким причинам. Недостаточное предложение, особенно вблизи центров занятости и транспортной инфраструктуры, затрудняет для компаний набор и удержание работников. Большая часть нового жилья строится на окраинах городов, в районах с автомобильным движением, что приводит к увеличению интенсивности движения и увеличению выбросов парниковых газов. Эксклюзивное зонирование богатыми сообществами с большими возможностями ограничивает экономическую мобильность и усугубляет расовую и экономическую сегрегацию.
Короче говоря, экономические, социальные и экологические издержки плохо функционирующих рынков жилья выходят за пределы местных границ и затрагивают целые регионы и штаты. Действия на государственном уровне могут улучшить эти результаты.
В новом исследовании я изучаю, что могут и должны делать правительства штатов для поощрения здорового рынка жилья. Я определяю четыре общие цели для руководства жилищной политикой штата, которые более подробно обсуждаются ниже. Чтобы проиллюстрировать диапазон существующих подходов государственной политики, я исследую типы политики, используемые пятью контрастными штатами: Калифорнией, Массачусетсом, Орегоном, Ютой и Вирджинией. Для достижения любой конкретной цели государства могут использовать множество различных инструментов политики, что дает им гибкость в разработке подхода, соответствующего их экономическим потребностям, институциональным возможностям и политическим обстоятельствам.
Цель № 1: Анализ состояния рынка жилья штата для разработки соответствующей политики
Прежде чем принимать или изменять жилищную политику, руководители штатов должны использовать данные для определения основных потребностей и проблем и разработки соответствующих мер вмешательства.
Сравнение нескольких простых показателей в пяти выбранных штатах показывает, как различия в основных рыночных условиях могут повлиять на выбор политики (рис. 1).
Рост населения является основной движущей силой спроса на жилье: в быстрорастущих районах необходимо строить больше жилья, чтобы вместить больше людей. В округах Юты наблюдался самый высокий средний прирост населения (0,16) в период с 2009 г.и 2019 г., что в три раза выше, чем в округах Массачусетс. Это означает, что типичному населенному пункту Юты необходимо будет расширять предложение жилья в большей степени, чем населенным пунктам в других штатах, особенно в штатах с медленным ростом, таких как Массачусетс.
Полезным показателем доступности является отношение средней стоимости дома к среднему доходу домохозяйства. Отношение стоимости к доходу между 3 и 4 считается нормальным, поскольку оно означает, что типичное домашнее хозяйство может купить дом, потратив при этом около трети своего месячного дохода на жилье.
Из исследованных штатов в этот диапазон попадают только Юта и Вирджиния. В Калифорнии (что неудивительно) самое дорогое жилье со средним отношением стоимости дома к доходу около 7,00, что намного выше любого порога «доступного».
Последний показатель, доля жилья, построенного до 1940 года, является косвенным показателем качества жилья. Старые дома обычно имеют более высокие потребности в обслуживании, в том числе более низкую энергоэффективность. Массачусетс выделяется очень большой долей старого жилья.
Хотя конкретные политические приоритеты и стратегии будут различаться в зависимости от штата, в зависимости от основных условий рынка жилья, большинство штатов могут извлечь выгоду из политики, направленной на достижение следующих трех целей:
- Стимулирование строительства жилья в местах с высоким спросом
- Оказание финансовой поддержки малообеспеченным семьям,
- Снижение климатических рисков
Цель № 2: Поощрение строительства жилья в местах с высоким спросом
Текущие дебаты о том, как реформа зонирования в масштабах штата начинается с предположения, что местные органы власти чрезмерно ограничивают жилищное строительство и нуждаются в усилении государственного надзора.
В связи с этим возникает вопрос: преобладают ли строгое зонирование и ограниченное жилищное строительство во всех (или в большинстве) населенных пунктах штатов? Одна простая диагностика заключается в том, чтобы посмотреть на взаимосвязь между ростом жилья и ценами или арендной платой: на хорошо функционирующих рынках жилья места с высоким спросом будут строить больше жилья, в то время как места со слабым спросом строятся очень мало.
График стоимости жилья на уровне округов и изменений в количестве домов для штатов, включенных в нашу выборку, показывает ожидаемую положительную взаимосвязь в четырех штатах (рис. 2). В Массачусетсе, Орегоне, Юте и Вирджинии округа, в которых наблюдался более высокий прирост населения с 2009 по 2019 год, имели более высокую стоимость жилья в 2019 году. .) Единственным исключением является Калифорния: более быстрорастущие округа относятся к числу наименее дорогих. Это согласуется с предыдущими исследованиями о том, что богатые округа имеют самые строгие правила и обычно выступают против нового строительства.
В штатах есть как минимум четыре различных стратегии поощрения местных органов власти к более активному развитию в местах с высоким спросом. Они могут быть разработаны либо для применения ко всем населенным пунктам в штате, либо для конкретных мест, где предложение отстает от спроса. В широком смысле эти стратегии включают:
- Финансовые методы кнута и пряника, привязанные к количественным показателям жилищного строительства
- Надзор за местным планированием землепользования
- Создать «средство для строителей», которое позволяет застройщикам игнорировать местное зонирование при определенных условиях (например, строить жилье по ценам ниже рыночных),
- Преимущество государства в отношении конкретных правил зонирования
За последние несколько лет несколько штатов сосредоточили внимание на приоритете узко определенных правил, особенно запретов на зонирование вспомогательных жилых единиц (ADU) и дуплексов. Однако наиболее эффективная политика будет направлена на улучшение результатов жилищного строительства, таких как увеличение производства или доступности.
Правила землепользования сложны и многоуровневы, что позволяет населенным пунктам, которые не хотят строить жилье, выглядеть соответствующими на бумаге, но на самом деле ничего не строить. Например, зонирование города может технически позволить дуплексы, в то время как большие требования к отступам или низкое соотношение площади к площади делают их финансово невыполнимыми или непрактичными.
Цель № 3: Оказание финансовой поддержки семьям с низким доходом
Даже на хорошо функционирующих рынках жилья с изобилием жилья беднейшие 20 % домохозяйств во всех частях США не могут позволить себе жилье даже по скромной рыночной цене без субсидии. В первую очередь это связано с очень низкой заработной платой, и поэтому ее можно самым прямым образом решить, предоставив бедным домохозяйствам прямую финансовую помощь. Поскольку федеральные жилищные субсидии не являются правом, только каждый четвертый малообеспеченный арендатор получает какую-либо федеральную субсидию на аренду жилья.
У штатов есть несколько различных способов поддержки домохозяйств с низким доходом, в том числе:
- Помощь в аренде жилья на дому, например, ваучеры и услуги по предотвращению бездомности
- Помощь в аренде жилья, включая федеральную программу налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC)
- Субсидии для помощи малообеспеченным домовладельцам в покрытии эксплуатационных и коммунальных расходов,
- Пособие по первоначальному взносу для новых домовладельцев
Цель № 4: Снижение климатических рисков
Правила землепользования и строительные нормы и правила являются частью инструментария, доступного правительствам штатов для снижения риска и вреда от изменения климата. В идеале законы штата об охране окружающей среды должны препятствовать застройке в опасных и/или уязвимых местах (например, в зонах, подверженных наводнениям и пожарам), и поощрять создание домов, не наносящих вреда климату (энергоэффективные материалы, конструкции и местоположения), не ограничивая при этом общий жилищный фонд.
по отношению к росту населения и занятости. На практике государства часто пытаются сбалансировать эти цели. Самый яркий пример — знаковый закон Калифорнии об охране окружающей среды, CEQA. Принят в 1970-х годов с намерением ограничить вредное для окружающей среды развитие, в последние годы домовладельцы NIMBY вооружили CEQA, чтобы блокировать проекты с широкой общественной пользой, включая проекты, не наносящие вреда климату, такие как велосипедные дорожки.
Текущая государственная жилищная политика исходит из сильно различающихся базовых показателей
Жилищная политика в пяти исследованных штатах различается по нескольким важным аспектам. Они представляют различные точки интенсивности и сложности текущей политики, от очень сложных (Калифорния) до самых легких (Юта и Вирджиния). Правовые и институциональные структуры штатов — рамки, в которых действуют населенные пункты, — также сильно различаются. Калифорния устанавливает целевые показатели жилищного строительства для городских районов и населенных пунктов, хотя эти целевые показатели не соблюдаются эффективно.
Калифорния и Орегон имеют четкие полномочия по контролю за планированием землепользования и/или строительством жилья на уровне штата. В штате Массачусетс действует правило «справедливой доли» в масштабах штата, ориентированное на жилье с низким доходом, которое позволяет застройщикам игнорировать местное зонирование при определенных условиях. Все пять штатов предлагают некоторые виды жилищных субсидий, но различаются по целевому населению и видам деятельности. На рис. 3 обобщены общие различия в том, как каждый штат решает четыре задачи политики; конкретная политика и институциональные структуры более подробно обсуждаются в более подробном отчете.
Правильная разработка политики требует надежных данных, тщательного планирования и готовности экспериментировать рекомендаций, которые будут работать для всех штатов. Калифорния выиграет от упрощения и рационализации своих многочисленных сложных программ и правил. Вирджинии и Юте нужно будет начинать медленно, оценивая текущие потребности и наращивая кадровый потенциал.
С этой оговоркой три общих правила хорошей политики могут принести пользу всем государствам.
- Сделай домашнее задание . Вдумчивый анализ данных — основа надежной политики.
- Экспериментируйте, оценивайте и настраивайте . Трудно разработать политику «в самый раз» с первой попытки, особенно на таком сложном и быстро меняющемся рынке. Внедрение пилотных программ, которые можно оценить и настроить перед масштабным развертыванием, может помочь добиться лучших долгосрочных результатов.
- Все просто . Сложные политики и правила требуют больше времени и ресурсов персонала для администрирования и надзора, а также возлагают более высокие административные нагрузки на получателей грантов для соблюдения.
- Хорошо подумайте о непредвиденных последствиях . Политики могут иметь волновой эффект, который подрывает их основные цели, и очень трудно реформировать или отменить вредоносные политики (такие как CEQA в Калифорнии и Prop 13), когда они глубоко укоренились.
Связанный контент
Авторы
Необходимость улучшения жилищных условий для улучшения здоровья
Ребекка Фридман
Общественное здравоохранение, Ребекка Фридман, Социальные детерминанты здоровья, Студенческие стипендиаты
Жилье является центральной социальной детерминантой здоровья, и имеются многочисленные данные о негативном воздействии на здоровье отсутствия доступа к доступному и стабильному жилью. В марте 2019 года программа County Health Rankings & Roadmaps (CHR&R), созданная в сотрудничестве между Фондом Роберта Вуда Джонсона и Институтом здоровья населения Университета Висконсина, опубликовала отчет за 2019 год.Рейтинг здоровья округов, в этом году подчеркивающий влияние безопасного и доступного жилья на то, насколько хорошо и долго живут люди.
В отчете обсуждалось, как расположение домов, например близость к хорошим школам, работам, продуктовым магазинам и паркам, качество домов, например наличие плесени или свинца, бремя затрат и возможности накопления богатства, связанные с различными жилищные условия, такие как аренда или владение жильем, влияют на здоровье отдельных лиц и сообществ.
Домовладение открывает путь ко многим преимуществам, таким как увеличение благосостояния и накопление сбережений для оплаты образования, а также к другим возможностям, способствующим улучшению здоровья. К сожалению, расовые различия в домовладении увеличиваются: домохозяйства, возглавляемые белыми, владеют домами на 20–30 % больше, чем домохозяйства, возглавляемые цветными людьми в крупных городских округах и небольших округах с пригородами (см. диаграмму ниже). Согласно отчету CHR&R, «[в] крупных городских округах и небольших городских округах подавляющее большинство домохозяйств, возглавляемых белыми, владеют своим домом, в то время как более половины домохозяйств, возглавляемых чернокожими, являются арендаторами». Соответственно, возможности для улучшения здоровья, связанные с владением жильем, непропорционально доступны для белых. В отчете отмечается, что доход арендаторов, как правило, ниже, чем у домовладельцев, и что у арендаторов часто очень мало богатства и сбережений, в результате чего арендаторы непропорционально несут бремя расходов на жилье.
И пока ставка стоимости жилья обременена домовладельцев сократилось за последнее десятилетие, арендаторы не затронули эту тенденцию.
Жилищная сегрегация, которая усиливается «дискриминацией и институциональным расизмом в форме давних, глубоко укоренившихся и несправедливых систем, политики и практики, таких как красная черта, ограничительные правила зонирования и хищническая практика банковского кредитования», — связано с более высокими показателями жителей, которые сильно обременены стоимостью жилья (домохозяйства, которые тратят более половины дохода семьи на жилье, определяются как сильно обремененные стоимостью жилья). Но хотя это верно для домохозяйств, возглавляемых как белыми, так и чернокожими жителями, домохозяйства, возглавляемые чернокожими жителями, по-прежнему непропорционально сильно обременены стоимостью жилья: в среднем 12% домохозяйств, возглавляемых белыми, и 26% домохозяйств, возглавляемых чернокожими, сильно обременены стоимостью жилья. обременены 10% округов с наибольшими мерами жилищной сегрегации, в отличие от 9% и 18%, соответственно, в 10% округов с самыми низкими показателями сегрегации по месту жительства.
Имея необходимость тратить такой высокий процент дохода на аренду жилья, семьи с тяжелым бременем расходов не могут тратить много средств на другие нужды. Исследование, проведенное Объединенным центром жилищных исследований Гарвардского университета, показало, что в 2011 году, например, семьи, которые жили в доступном жилье, тратили почти в пять раз больше суммы, чем их сильно обремененные сверстники, тратили на здравоохранение, и на треть больше на здравоохранение. еда.
А недавнее исследование показало, что из арендаторов, которые платят более половины своего ежемесячного дохода за жилье, 45% сообщили, что из-за доступности они не следовали плану лечения от медицинских работников, а 31% отложили плановый осмотр из-за доступности (против 34% и 23% всех опрошенных арендаторов соответственно).
В ходе опроса также были опрошены 500 поставщиков медицинских услуг, каждый из которых сообщил, что по крайней мере некоторые из их пациентов выразили озабоченность по поводу доступного жилья.
Что касается поставщиков, которые лечат много пациентов с низким доходом, больший процент их пациентов выразил такие опасения.
Результаты опроса также показали, каким образом бремя стоимости жилья негативно влияет на психическое здоровье арендаторов. Как сказал Брайан Рамер, вице-президент по здравоохранению и жилищному строительству Enterprise Community Partners, Inc., хронический стресс, связанный с экономическим бременем, вызванным затратами на жилье, «имеет эффект изнашивания, эффект выветривания».
Бездомность также влияет на расходы системы здравоохранения. Например, расходы на услуги отделения неотложной помощи для бездомных намного выше, чем в среднем для получателей Medicaid, а бездомные, поступившие в больницу, вероятно, останутся дольше и имеют больше шансов на повторную госпитализацию после выписки.
Инвесторы и страховые компании также работают над устранением взаимосвязанных эффектов здоровья и жилья. UnitedHealthcare, например, запустила инициативу в 2011 году, в рамках которой они вложили деньги в строительство восьмидесяти новых сообществ доступного жилья по всей территории США.
По словам Рона Фалькенберга, генерального директора UnitedHealthcare of California, здоровье человека происходит за пределами кабинета врача», и инновационные решения, обеспечивающие поддержку на месте и доступ к доступному жилью, имеют решающее значение.
Компания Kaiser Permanente также признала ценность инвестиций в жилье, что отражает расширение определения того, что квалифицируется как профилактика. По словам Бернарда Дж. Тайсона, генерального директора и председателя Kaiser Permanente, «[а] когда мы начали расставлять приоритеты в нашей программе общественного здравоохранения, [доступное жилье] явно было одной из важнейших областей, которые всплыли на верхний этаж. ». Кайзер предпринял новаторские шаги для решения проблем со здоровьем, признавая, что даже «больше, чем медицинское обслуживание», социальные и экономические условия, среди которых особое значение имеет доступное жилье, все больше влияют на здоровье людей.
Необходимо много изменений, чтобы улучшить доступ к жилью и возможности для здоровья, что становится еще более неотложным из-за тревожного расового неравенства как в сфере здравоохранения, так и в сфере жилья.
Отчет CHR&R завершается рекомендациями по эффективным подходам к созданию и сохранению стабильного и доступного жилья, которое может способствовать повышению экономического и социального благосостояния. К ним относятся:
- Улучшение инклюзивности и взаимосвязанности сообществ, например, посредством гражданской активности и доступа к качественному медицинскому обслуживанию и прожиточному минимуму;
- Облегчение доступа к важнейшим ресурсам для семей с низким и средним доходом, в частности для получения доступного жилья, например ваучеров на выбор жилья
- Использование капитальных ресурсов, необходимых для создания и сохранения доступного жилья, особенно для семей с низким и средним доходом, таких как налоговые льготы, а также приобретение, управление и финансирование земли, предназначенной для доступного жилья; и
- Повышение стабильности жилья и стремление снизить риск бездомности за счет улучшения доступа к услугам и поддержке для удовлетворения основных потребностей, таких как вспомогательное жилье, помощь в аренде и стратегии предотвращения выселения.
Ребекка Фридман — стипендиат Центра Петри-Флом в 2018–2019 гг.
Ребекка Фридман
Ребекка Фридман окончила Гарвардскую юридическую школу в 2019 году. До того, как стать научным сотрудником, она участвовала в Клинике права и политики в области здравоохранения в Центре инноваций в области здравоохранения и политики HLS. В то время, когда она получила стипендию, Ребекка планировала работать в Центре юридической защиты Шарлотты в Шарлотте, Северная Каролина, в качестве стипендиата Equal Justice Works, спонсируемого Kilpatrick, Townsend & Stockton LLP. Там Ребекка будет обеспечивать непосредственное представительство получателей Medicaid, сталкивающихся с юридическими проблемами, поскольку Северная Каролина преобразует свою систему Medicaid в управляемую помощь, и будет работать над тем, чтобы получатели льгот Medicaid, столкнувшиеся с юридическими проблемами в результате социальных детерминант здоровья, получали соответствующую поддержку.