Содержание
Объяснение предельных ставок | Упрощенный предел процентной ставки
Марти Арнеберг, 18.06.2021
Теги:
основы ипотеки
Если вы рассматриваете варианты финансирования жилья, вы можете сомневаться в изменении процентных ставок, связанных с ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой. Хотя верно то, что сумма, которую вы платите, в конечном итоге будет привязана к рыночным силам, находящимся вне вашего контроля, существуют ограничения для защиты вашего кредита и предотвращения радикальных изменений вашего ипотечного счета.
Что такое структура верхнего предела процентной ставки?
Ограничение процентной ставки имеет большое значение, если вы решите взять ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой. Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой, или ARM, имеют фиксированную процентную ставку в течение нескольких лет, а затем периодически корректируются по истечении срока фиксированной ставки.
Например, ARM 7/1 установит для вас фиксированную процентную ставку на семь лет с последующей ежегодной корректировкой по истечении этих первых семи лет.
В зависимости от кредитора, с которым вы решили работать, период фиксированной ставки на ARM может варьироваться от 1 до 10 лет. Когда ваша ставка корректируется в соответствии с индексом недвижимости и маржей, в результате ваши ежемесячные платежи по ипотеке могут увеличиваться или уменьшаться.
Период фиксированной ставки от 1 до 10 лет более чем достаточен для того, чтобы экономика сильно колебалась. Домовладельцы не могут предсказать или повлиять на то, как будет развиваться рынок, поэтому ARM могут восприниматься как несколько более рискованный вариант кредитования. Однако большая часть этой проблемы смягчается, если установить потолок того, насколько может увеличиться ваша ставка.
Структура верхнего предела процентной ставки была введена для защиты как заемщиков, так и кредиторов от финансовых соглашений, связанных с бесконечным риском. Без установления этих ограничений внезапные изменения на рынке недвижимости, такие как падение стоимости жилья и скачок средних процентных ставок, могут обременить вас непреодолимой суммой процентов, связанных с вашим кредитом.
С другой стороны, если экономика обернется против вашего кредитора, ему будет гораздо труднее получить прибыль от выданных ипотечных кредитов с резко падающими процентными ставками. Таким образом, предел процентной ставки включает в себя нижний предел ставки по ипотеке, защищая вашего кредитора от резкого снижения процентных платежей, которые могут повредить их чистой прибыли.
Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, с другой стороны, не будут включать ограничения по корректировке ставок, потому что проценты по этим кредитам не меняются.
Ограничение начальной процентной ставки
Одним из преимуществ ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой является то, что процентная ставка в течение первых нескольких лет кредита, как правило, ниже, чем другие варианты ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой. В прошлом приманка более низкой начальной процентной ставки привлекала заемщиков, стремящихся сэкономить на своих ежемесячных ипотечных счетах, только для того, чтобы их ждал неприятный сюрприз, когда срок фиксированной ставки истекает, а их ежемесячный платеж корректируется до суммы, превышающей они могут себе позволить.
Первоначальный предел процентной ставки защищает вас от необходимости платить непомерную сумму, если рыночные силы заставят процентные ставки вырасти. Это делает ипотеку с регулируемой ставкой гораздо более привлекательным вариантом кредитования, поскольку заемщики не будут полностью зависеть от того, что экономика бросает им на пути.
Ваш кредитор также оценит эти ограничения, поскольку они также предотвращают падение вашей процентной ставки ниже суммы, при которой ссуда больше не является жизнеспособным бизнес-инвестицией.
Предположим, вы приобрели ARM 7/1 с начальной процентной ставкой 3% и установленным верхним пределом +-2%. Когда придет время скорректировать вашу процентную ставку, новая сумма не может превышать 5% и будет ограничена от падения ниже 1%.
Хотя это ограничение предотвращает резкие изменения только во время первоначальной корректировки ставки, существуют и другие ограничения, ограничивающие последующие изменения ставки.
Периодические ограничения процентной ставки
Если вы берете ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой, лимиты также структурированы как поэтапные ограничения, регулирующие степень увеличения вашей ставки при ее периодической корректировке.
После вашей первой корректировки ставка вашего ARM будет подвергаться периодическим корректировкам, которые будут меняться в соответствии с рыночным индексом и маржой через заранее определенные интервалы. Например, на ARM 5/1 вы столкнетесь с корректировкой ставки один раз в год после первоначального 5-летнего периода с фиксированной ставкой.
Ограничение периодической процентной ставки, как и первоначальное ограничение начальной ставки, ограничивает степень увеличения ваших ежемесячных платежей. Однако периодическое ограничение процентной ставки защищает вас от быстрых рыночных изменений в течение всего срока кредита, а не при первоначальной корректировке процентной ставки.
Ограничение периодической процентной ставки ниже, чем первоначальное ограничение, обычно устанавливаемое на уровне 1%. Если ваша процентная ставка составляла 3% до корректировки, она не может превышать 4% или снижаться более чем на 2%.
Как определяется предел процентной ставки
На предел процентной ставки влияют различные рыночные силы и решения регулирующих органов. Для типичной ипотеки есть три основных фактора, влияющих на то, как устанавливается предельная ставка:
- Условная
- Срок
- Ставка исполнения
Номинал
Проще говоря, номинал — это размер фактического кредита, на который распространяется ограничение. Ограничения определяются как процент от общей суммы кредита; по мере увеличения номинала будет увеличиваться и размер лимита ипотеки.
Срок
Максимальный срок определяет, как долго ваш кредит будет защищен от колебаний сверх установленного предела, обычно в течение всего срока кредита.
Например, на ARM с 30-летним графиком амортизации срок кредита будет длиться 30 лет.
Ставка исполнения
Ставка исполнения устанавливает предельную процентную ставку, устанавливая процент, который ваши процентные платежи не могут превышать. Если бы ваша процентная ставка была установлена на уровне 3%, с верхним пределом в 2%, ваша ставка исполнения была бы определена как 5%.
В заключение
Это может показаться еще одним сложным финансовым термином, но предельные процентные ставки играют жизненно важную роль в защите ваших ипотечных платежей и поддержании жизнеспособности ипотечного процесса.
Они не только позволяют ARM быть более безопасными для вас как заемщика, но также обеспечивают важную защиту вашего кредитора и делают варианты финансирования более доступными для домовладельцев в целом.
Отказ от ответственности: Примеры кредитных сценариев представлены только в иллюстративных целях и не предназначены для предоставления ипотечных или других финансовых рекомендаций, характерных для обстоятельств какого-либо лица, и на них не следует полагаться в этом отношении.
Репрезентативные примеры см. на сайте rate.com/marketing. Для получения дополнительной информации об ипотеке с регулируемой процентной ставкой посетите ConsumerFinance.gov.
Заявитель подлежит одобрению кредита и андеррайтинга. Не все заявители будут одобрены для финансирования. Получение заявки не означает одобрение финансирования или гарантию процентной ставки. Могут применяться ограничения. Свяжитесь с Гарантированной ставкой, чтобы узнать текущие ставки и получить дополнительную информацию.
Вся информация, представленная в этой публикации, предназначена только для информационных и образовательных целей, и никоим образом не может рассматриваться как финансовая, инвестиционная или юридическая консультация или инструкция. Компания Guaranteed Rate, Inc. не гарантирует качество, точность, полноту или своевременность информации в этой публикации. Несмотря на то, что прилагаются усилия для проверки предоставленной информации, не следует считать, что эта информация не содержит ошибок.
Некоторая информация в публикации могла быть предоставлена третьими сторонами и не обязательно была проверена компанией Guaranteed Rate, Inc. Guaranteed Rate, Inc., ее филиалы и дочерние компании, не несут никакой ответственности за информацию, содержащуюся в настоящем документе, будь то прямо, косвенно, косвенные, особые или штрафные или другие убытки, какие бы и как бы они ни были вызваны, вытекающие из или в связи с использованием этой публикации или на основе информации, включая любые личные или материальные убытки, независимо от того, является ли иск договорным, гражданским правонарушением ( включая небрежность) или иное вредоносное действие.
Гарантированная ставка не предоставляет налоговых консультаций. По любым вопросам, связанным с налогами, обращайтесь к своему налоговому консультанту.
Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) | Mortgage Equity Partners
ARM — это ипотечный кредит с процентной ставкой, которая может меняться в течение срока кредита — обычно в ответ на изменения основной ставки или ставки по казначейским векселям.
Целью корректировки процентной ставки является прежде всего приведение процентной ставки по ипотеке в соответствие с рыночными ставками.
Владельцы ипотеки защищены потолком или максимальной процентной ставкой, которая может переустанавливаться ежегодно. ARM обычно начинаются с более привлекательных ставок, чем ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, что компенсирует заемщику риск будущих колебаний процентных ставок.
Выбор ARM является хорошей идеей, когда:
- Процентные ставки снижаются
- Вы намерены сохранить свой дом менее 5 лет
ARM имеют следующие отличительные признаки:
- Индекс
- Маржа
- Настройка частоты
- Начальная процентная ставка
- Ограничение процентной ставки
- Конвертируемость
Index
Процентная ставка по ипотеке с регулируемой процентной ставкой увеличивается и уменьшается на основе публично публикуемых индексов.
ARMS основаны на различных индексах, включая:
- Казначейские векселя США (казначейские векселя)
- Индекс стоимости фондов 11-го округа (COFI)
- Лондонский индекс межбанковской ставки предложения (LIBOR)
- Индексы депозитных сертификатов (CODI)
- Среднее казначейское значение за 12 месяцев (MTA или MAT)
- Индекс стоимости сбережений (COSI)
- Банковский кредит Prime (основная ставка)
Маржа
Маржа представляет собой фиксированную процентную сумму, которая добавляется к индексу и учитывает прибыль, которую кредитор получает по кредиту. Маржа фиксируется на срок кредита.
процентная ставка = индекс + маржа
Частота корректировки
Частота корректировки отражает частоту изменения процентной ставки, также известную как дата сброса. Большинство ARM корректируются ежегодно, но некоторые ARM корректируются раз в месяц или реже, чем раз в пять лет.
Начальная процентная ставка
Начальная процентная ставка — это процентная ставка, выплачиваемая до даты первого сброса.
Начальная процентная ставка определяет ваш первоначальный ежемесячный платеж, который кредитор может использовать для получения вами кредита. Часто начальная процентная ставка меньше суммы текущего индекса плюс маржа, поэтому ваша процентная ставка и ежемесячный платеж, вероятно, вырастут в первую дату сброса.
Ограничение процентной ставки
Ограничение процентной ставки ограничивает процентные ставки и ежемесячные платежи.
Общие предельные значения:
Предел первоначальной корректировки
Предел первоначальной корректировки ограничивает степень изменения процентной ставки в первый период корректировки.
Пример: Если ваш ARM имеет предел первоначальной корректировки в размере 1%, ваша процентная ставка может увеличиваться или уменьшаться не более чем на 1% в первый период корректировки.
Крышка периодической регулировки
Верхний предел периодической корректировки ограничивает степень изменения вашей процентной ставки от одного периода корректировки к другому.
Обычно шестимесячная ипотека с регулируемой процентной ставкой будет иметь предел периодической корректировки в один процент, в то время как годовая ипотека с регулируемой процентной ставкой будет иметь двухпроцентный предел периодической корректировки.
Пример: Если для вашего кредита установлен верхний предел периодической корректировки в размере 2%, ваша процентная ставка может увеличиваться или уменьшаться не более чем на 2% за период корректировки.
Пожизненная крышка
Пожизненный лимит устанавливает максимальную и минимальную процентную ставку, которая может взиматься с вас в течение всего срока кредита. Большинство ARM имеют ограничения на 5% или 6% выше начальной процентной ставки.
Пример: Если срок действия вашего кредита ограничен 6%, ваша процентная ставка может увеличиваться или уменьшаться не более чем на 6% в течение срока действия кредита.
Предельные значения первоначальной корректировки, предельные значения периодической корректировки и предельные значения на весь срок действия составляют структуру верхнего предела ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой и обычно представлены тремя числами:
Пример: 1/2/6 — Ограничение начальной настройки составляет 1 %/ ограничение периодического действия составляет 2 % / ограничение срока службы составляет 6 %.