Капитальные улучшения: Путеводитель по недвижимости
Деньги, потраченные на улучшение дома, помогут сэкономить на налогах. Однако улучшения должны быть определенного типа, и вы не можете претендовать на вычет, пока не продадите свой дом. Вычеты на улучшение капитала обычно не важны для продавцов, чья прибыль меньше суммы исключения прироста капитала. Но они могут сэкономить тысячи на налогах для людей, которые много тратят на улучшение дома и продают его дороже, чем заплатили.
Финансовый консультант может помочь вам понять, как заставить капитальные улучшения работать в вашей финансовой ситуации.
Основы вычета на капитальный ремонт
Средства, потраченные на улучшение дома, могут быть вычтены из прироста капитала при продаже дома, что потенциально снижает налоги на прирост капитала. Вычитаемые расходы должны относиться к улучшениям, которые длятся более года. Служба внутренних доходов определяет этот термин следующим образом: «Улучшения увеличивают стоимость вашего дома, продлевают срок его службы или адаптируют его для новых целей».
Незначительный ремонт, с другой стороны, не подлежит вычету. Вот определение не подлежащих вычету расходов IRS: «Любые расходы на ремонт или техническое обслуживание, которые необходимы для поддержания вашего дома в хорошем состоянии, но не повышают его стоимость и не продлевают срок его службы».
Капитальные улучшения включают:
- Пристройки, такие как новая спальня, ванная комната, веранда или патио
- Реконструкция существующего пространства, например, обновление кухни или отделка подвала
- Замена сайдинга, крыши или окон
- Утепление чердака, стен, пола или воздуховодов
- Замена или добавление кондиционера, печи, полива газона или системы безопасности
- Добавление септической системы или замена водонагревателя
- Добавление или замена напольного покрытия, такого как ковровое покрытие от стены до стены
- Строительство бассейна, забора или подъездной дорожки или добавление ландшафта
Примеры ремонта, не подлежащего вычету, включают:
- Покраска внутренних или наружных поверхностей
- Замена сломанного оборудования
- Заполнение дыр и трещин
90 021 Устранение утечек
Существует несколько исключений.
Например, к вычету могут быть отнесены затраты на ремонтные работы, выполненные при капитальном ремонте. То есть расходы на замену разбитого окна, которые обычно не подлежат вычету, могут быть вычтены, если это делается при замене окон в рамках проекта капитального ремонта, подлежащего вычету.
Кроме того, проекты капитального ремонта не могут быть вычтены, если они не видны при продаже дома. Это означает, что затраты на замену ковра от стены до стены не подлежат вычету, если перед продажей дома владелец заменяет этот ковер новым ковром или другим напольным покрытием.
Стоимость ремонта может быть вычтена, если он сделан в коммерческом имуществе, включая домашний офис или арендованный дом. Вычеты обрабатываются по-разному для этого вида собственности. Расходы на ремонт могут быть вычтены из дохода в том году, в котором они были понесены. Затраты на капитальный ремонт можно амортизировать в течение нескольких лет, а не ждать, пока недвижимость будет продана.
Как работают вычеты на капитальный ремонт
При продаже дома продавцу, возможно, придется заплатить налог на прирост капитала с разницы между продажной ценой и себестоимостью.
Капитальные улучшения могут снизить этот налог за счет увеличения базовой стоимости дома. Основой первоначальной стоимости является покупная цена дома, включая закрытие и другие расходы. Любые капитальные улучшения, сделанные после закрытия, добавляются к этой основе затрат.
Например, покупатель жилья покупает дом за 200 000 долларов и продает его через 20 лет за 500 000 долларов. Разница между базисной стоимостью в 200 000 долларов и продажной ценой в 300 000 долларов составляет 300 000 долларов. Это прирост капитала домовладельца по сделке и сумма, потенциально облагаемая налогом на прирост капитала.
Однако, пока владел домом, владелец потратил 75 000 долларов на капитальный ремонт, включая новую крышу, бассейн и переделку кухни. Добавление 75 000 долларов на капитальные улучшения к покупной цене в 200 000 долларов увеличивает базовую стоимость до 275 000 долларов. Теперь прибыль от продажи составляет 500 000 долларов минус 275 000 долларов или 225 000 долларов.
Налог на прирост капитала варьируется от 0% до 20%, в зависимости от дохода продавца и срока владения недвижимостью.
Предполагая, что налог на прирост капитала составляет 15%, вычет 75 000 долларов на улучшения может сэкономить этому налогоплательщику 11 250 долларов, что равно 75 000 долларов, умноженным на 15%.
Ограничения на вычеты на капитальный ремонт
Вычеты на капитальный ремонт полезны не для каждого домовладельца. Федеральный закон исключает многие доходы от продажи основного жилья из налогов на прирост капитала. Это исключение продажи дома ограничено 500 000 долларов США для пар и 250 000 долларов США для отдельных лиц.
В приведенном выше примере прибыль до вычетов на капитальный ремонт составила бы 300 000 долларов США, поэтому налогоплательщик мог заплатить налоги с части прибыли до вычетов. Тем не менее, домовладельцы, которые получают прибыль от продажи своих домов, которая ниже предела исключения, не должны платить налоги с этой прибыли.
Другое ограничение заключается в том, что продавцы жилья не могут вычесть капитальные улучшения, получившие налоговый кредит.
Например, если домовладелец получает налоговую льготу за добавление солнечных батарей, стоимость панелей не может быть вычтена как капитальный ремонт.
Налогоплательщикам также может потребоваться документальное подтверждение стоимости ремонта с использованием квитанций и счетов-фактур, поэтому лучше вести точные и полные записи. Расходы на ремонт не нужно документировать при подаче заявления, но позже IRS может запросить доказательства.
Итог
Затраты на капитальный ремонт могут быть вычтены из налогов на прибыль при продаже дома. Вычитаются только определенные улучшения, и многие виды ремонта не подлежат вычету. Продавцы жилья, чья прибыль меньше, чем исключение из прироста капитала, не получат выгоды от вычета затрат на капитальный ремонт.
Советы по капитальному ремонту
- Финансовый консультант может помочь вам оценить стоимость решений о покупке, улучшении и продаже дома. Найти квалифицированного финансового консультанта не составит труда.
Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас. - Когда дому нанесен ущерб в результате стихийного бедствия или пожара, любые расходы, необходимые для восстановления дома до его прежнего состояния, являются вычитаемым капитальным ремонтом. Это включает в себя проекты, которые в противном случае были бы невычитаемым ремонтом.
Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.Фото: ©iStock.com/metamorworks, ©iStock.com/jeffbergen, ©iStock.com/smshoot
Хедж-фонды видят возможности на обветшалых рынках квартир в Нью-Йорке и Сан-Франциско
Свеа Хербст-Бейлисс, Дэвид Рэндалл
6 Min Read
НЬЮ-ЙОРК (Рейтер) — После вспышки COVID-19, когда предприятия по всей стране призвали сотрудников работать из дома, арендная плата резко упала в Нью-Йорке, Сан-Франциско и других густонаселенных городах.
ФОТОГРАФИЯ: Сэм Зелл, основатель и председатель Equity Group Investments, выступает на конференции SALT в Лас-Вегасе, штат Невада, США, 17 мая 2017 г. приобрела во втором квартале акции компаний, арендующих жилую недвижимость на городских рынках, покупая акции по сниженным ценам и, возможно, делая ставку на более быстрый отскок, чем прогнозировала Уолл-стрит.
Теперь, почти три месяца спустя, акции фондов недвижимости, которые специализируются на аренде городских квартир, упали больше, чем более широкий сектор недвижимости и эталонный фондовый индекс S&P 500 с начала года и после мартовского обвала рынка.
Акции Equity Residential EQR.N, основанной миллиардером Сэмом Зеллом, выросли на 7% по сравнению с мартовским минимумом, акции AvalonBay Communities AVB.N, владеющей парком Avalon Morningside Park с видом на Манхэттен, и UDR UDR.N выросли на 26% и 14% соответственно, а S&P 500 вырос на 48%.
«Следующие три-пять лет будут очень сложными», — сказал Джонатан Литт, чей хедж-фонд Land & Buildings Investment Management занимается недвижимостью.
«Ключ в том, чтобы выжить на этих рынках до 2025 года».
Вскоре после того, как такие фонды, как D1 Дэна Сундхейма, открыли новую позицию с 3,5 миллионами акций в AvalonBay, Zimmer Partners открыли новую позицию с 2,7 миллионами акций в UDR, а Long Pond Capital Джона Хури увеличила свою позицию в EQR во втором квартале, завершившемся 30 июня, перспективы ухудшились.
Представители фондов отказались от комментариев.
В июле арендная плата за квартиры на Манхэттене упала более чем на 10%, а количество доступных квартир подскочило до самого высокого уровня за более чем десятилетие, согласно StreetEasy, сайту объявлений. По данным отслеживающей компании Zumper, средняя арендная плата в Сан-Франциско упала на 14,1% по сравнению с прошлым годом.
Ссылаясь на данные мобильных телефонов, отслеженные Descartes Labs, New York Times сообщила, что 420 000 человек покинули Нью-Йорк в разгар эпидемии коронавируса в городе, который был одним из первых эпицентров в Соединенных Штатах.
Руководители хедж-фондов и аналитики также указывали на рост уровня преступности как на одну из причин снижения заполняемости и арендной платы. Согласно официальной полицейской статистике, количество краж со взломом в Сан-Франциско за год выросло на 42,3%, а в августе в Нью-Йорке количество краж со взломом выросло на 21,7% по сравнению с прошлым годом.
В то же время эксперты говорят, что тенденция работать из дома сохранится, а это означает, что людям будет комфортно жить дальше от городов.
Джейсон Яблон, старший портфельный менеджер группы REIT в США в управляющей компании взаимных фондов Cohen & Steers, сказал, что число людей, работающих дома, может достичь 15%, даже после того, как будет разработана вакцина от коронавируса, что в пять раз больше, чем до пандемии. Cohen & Steers была одним из лидеров продаж нескольких REIT квартир в прошлом квартале, избавившись от 9Согласно документам регулирующих органов, 0,8 млн акций Equity Residential, 7,5 млн акций UDR и 2 млн акций AvalonBay.
Но некоторые управляющие фондами не убеждены, что города мертвы, и отмечают, что крупные работодатели, такие как банки, уже пытаются вернуть людей в офисы, а это означает, что жилая недвижимость не будет долго лежать под паром.
Компания JPMorgan Chase изложила планы для сотрудников корпоративного и инвестиционно-банковского подразделений проводить больше времени в офисе, сократив объем работы из дома, но не полностью отказавшись от нее.
«Мы думаем, что в целом страх, вероятно, хуже, чем реальность. Возможно, впереди еще много проблем, но мы видим большую ценность этих акций в течение следующих одного-трех лет», — сказал Джордж Тарас, аналитик управляющего взаимным фондом Baron Capital.
Хедж-фонды согласились, по крайней мере, несколько месяцев назад. Хедж-фонды купили 7,4 млн акций EQR во втором квартале, как показывают отчеты регулирующих органов и данные исследовательской фирмы Symmetric.io.
На конец квартала им принадлежало 10,9миллионов акций в EQR.
В целом все держатели продали в общей сложности 8,9 млн акций, сократив долю инвесторов до 315 млн акций.
В AvalonBay хедж-фонды увеличили свою собственность на 5,8 млн акций до 8,75 млн акций во втором квартале, что составляет небольшую часть от общего числа 129 млн акций.
Городские компании, занимающиеся недвижимостью, также могут привлечь инвесторов из-за их ценности в качестве потенциальных объектов поглощения.
«Существует много частного капитала, который хочет покупать квартиры», — сказал Литт из Land & Buildings.
Хотя эти компании все еще несут убытки, инвесторы отмечают, что они оправились от мартовских уровней, и они могут подождать, чтобы увидеть, как восстановится экономика.
«Люди чувствуют себя комфортно с отчетами о доходах и отчетами об аренде, поэтому нет особых причин для продажи, особенно потому, что их дивиденды очень привлекательны по сравнению с 10-летними казначейскими облигациями», — сказал Майкл Эшнер, инвестор и председатель Winthrop Capital Advisors.