Мат капитал как использовать на улучшение жилищных условий: Как направить материнский капитал на улучшение жилищных условий

Содержание

КС разрешил использовать маткапитал для реконструкции любого жилья

В комментарии «АГ» адвокат заявительницы жалобы назвал важным, что Конституционный Суд не ограничился анализом ситуации только в отношении одного вида жилых помещений – домов блокированной застройки, а рассмотрел ситуацию шире, указав, что маткапитал может быть направлен на реконструкцию любого объекта капитального строительства, предназначенного для постоянного проживания. Один из экспертов посчитал, что КС фактически актуализировал применение п. 2 ч. 1 ст. 10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, до существующих реалий, в которых ГрК РФ содержит понятие домов блокированной застройки, а ЖК упоминает часть жилого дома как самостоятельное жилое помещение. Второй полагает, что правовая позиция КС в полной мере согласуется с целями и задачами, ради которых и выделяются средства маткапитала на реконструкцию и увеличение квартиры.

21 декабря Конституционный Суд провозгласил Постановление № 56-П/2022, которым расширил возможность использования маткапитала для реконструкции жилых помещений, не являющихся объектами индивидуального жилищного строительства.

Попытка увеличить жилую площадь за счет маткапитала

Как ранее писала
«АГ», Анастасия Дробкова вместе с мужем воспитывает троих несовершеннолетних детей. Семья проживает в двухкомнатной квартире в двухквартирном доме с разделением квартир капитальной сплошной стеной, то есть квартиры конструктивно автономны, с отдельным выходом на земельный участок. Дробковы решили увеличить жилую площадь – пристроить к своей части дома жилые и нежилые помещения, для чего получили разрешение собственника смежной квартиры и разрешение муниципального образования «Урдомское» Ленского района Архангельской области на реконструкцию.

14 августа 2020 г. Анастасия Дробкова обратилась в ПФР с заявлением о распоряжении средствами маткапитала путем их направления на улучшение жилищных условий, то есть на оплату реконструкции, однако получила отказ в связи с тем, что жилое помещение не является объектом индивидуального жилищного строительства.

Тогда женщина обратилась в Коряжемский городской суд Архангельской области, однако тот отказал ей в иске. Суд согласился, что квартира в двухквартирном доме не является объектом индивидуального жилищного строительства, а потому ее реконструкция не является допустимой (пригодной) формой использования материнского капитала. Допустимым объектом мог бы быть только отдельно стоящий жилой дом, а потому суд не стал анализировать доводы о конструктивной автономности жилого помещения и о наличии у него признаков блокированного жилого дома. Свою позицию суд обосновал п. 2 ч. 1 ст. 10 Закона о дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей, во взаимосвязи с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса и ст. 15 и 16 Жилищного кодекса.

Когда апелляция и кассация согласились с первой инстанцией, а судья ВС отказал в передаче жалобы для рассмотрения в Верховном Суде, Анастасия Дробкова обратилась в Конституционный Суд.

Обращение в КС

Заявительница заметила, что Жилищный кодекс, определяя объекты жилищных прав и виды жилых помещений, не содержит нормативного определения объекта индивидуального жилищного строительства. Вместе с тем из Градостроительного кодекса следует, что объект ИЖС – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в данном Кодексе, других федеральных законах и иных нормативно-правовых актах в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативно-правовыми актами (п. 39 ст. 1). Такое определение, считает заявительница, предопределяет вопрос о том, является ли отдельный блок дома блокированной застройки объектом индивидуального жилищного строительства. При этом п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса содержит определение дома блокированной застройки относительно вопроса о перечне объектов, в отношении которых не проводится экспертиза проектной документации, – данное определение не может носить универсальный характер.

Анастасия Дробкова отметила: с 1 марта 2022 г. п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса содержит дефинитивную норму, согласно которой дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок: «Таким образом, можно полагать, что дом блокированной застройки является разновидностью жилого дома, а его отдельный блок (квартира) является объектом индивидуального жилищного строительства».

В связи с этим Анастасия Дробкова попросила признать п. 2 ч. 1 ст. 10 Закона о дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей, противоречащим Конституции, поскольку он во взаимосвязи с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса и ст. 15 и 16 Жилищного кодекса не дает четкого определения понятия «объект индивидуального жилищного строительства», что препятствует направлению средств маткапитала на улучшение жилищных условий путем реконструкции жилого помещения – квартиры в двухквартирном жилом доме.

КС принял во внимание исторические особенности формирования жилищного фонда

Рассмотрев дело, Конституционный Суд заметил, что предметом регулирования Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, не являются отношения, связанные с определением и разграничением видов недвижимого имущества – объектов жилищных прав. Этим вопросам посвящены отраслевые законодательные акты, включая Градостроительный кодекс и Жилищный кодекс. В ст. 16 ЖК перечислены виды жилых помещений, к которым, в частности, относятся жилой дом и квартира. Кроме того, ч. 6 ст. 15 данного Кодекса определяет многоквартирный дом как здание, состоящее из двух и более квартир и включающее в себя имущество, указанное в п. 1–3 ч. 1 его ст. 36. Понятие же реконструкции используется в градостроительном законодательстве применительно к объекту капитального строительства (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса), что не позволяет ставить вопрос о возможности реконструкции квартиры как таковой.

С учетом изложенного КС указал, что п. 2 ч. 1 ст. 10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, является предметом его рассмотрения в той мере, в какой на его основании решается вопрос о возможности направления средств материнского (семейного) капитала или их части на улучшение жилищных условий путем реконструкции иного объекта капитального строительства, предназначенного для постоянного проживания, кроме объекта индивидуального жилищного строительства, притом что лицом, получившим сертификат на материнский капитал, выполнены все требования, предъявляемые к реконструкции таких объектов.

Конституционный Суд заметил, что по буквальному смыслу п. 2 ч. 1 ст. 10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в том числе во взаимосвязи с п. 39 ст. 1 ГрК и ч. 1 и 2 ст. 15 и ст. 16 ЖК, действующее регулирование не предусматривает использования средств маткапитала на реконструкцию объекта капитального строительства, не являющегося объектом индивидуального жилищного строительства, даже если при этом улучшаются жилищные условия в жилом помещении, принадлежащем лицу, получившему сертификат на материнский капитал. При таком истолковании на возможность использовать эти средства не влияет и получение гражданами необходимых документов (проектов реконструкции, согласований, разрешений и др.), а равно совершение ими иных действий, аналогичных указанным в правилах, установленных для направления средств маткапитала на реконструкцию объекта ИЖС.

При проведении работ по реконструкции иного объекта капитального строительства общая площадь жилого помещения, принадлежащего лицу, получившему сертификат, может увеличиться не менее чем на учетную норму площади жилого помещения, установленную в соответствии с жилищным законодательством. Тем не менее – исходя из буквального содержания норм – отсутствует возможность учесть такой результат реконструкции, несмотря на то что он в аспекте улучшения жилищных условий является сходным с увеличением площади объекта ИЖС. В системе действующего регулирования направлению средств маткапитала препятствует и расположение реконструируемого объекта недвижимости, в котором находятся жилые помещения, на земельном участке, не предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения садоводства.

Между тем, указал КС, с точки зрения цели распоряжения средствами маткапитала – для улучшения жилищных условий – не очевидны различия между реконструкцией объекта ИЖС и допускаемой законом реконструкцией иного объекта капитального строительства, предназначенного для постоянного проживания, если за счет этого улучшатся жилищные условия. Предназначению маткапитала как меры господдержки не противоречит реконструкция иного, нежели объект ИЖС, объекта капитального строительства, в результате которой увеличивается площадь жилого помещения. «Кроме того, исторические особенности формирования жилищного фонда и развития градостроительного законодательства таковы, что возникают ситуации, когда в целом сходные по фактическим характеристикам объекты относятся к разным видам объектов, согласно сведениям кадастрового учета», – обратил внимание Суд.

В итоге устанавливается разный уровень социальной поддержки для граждан, фактически находящихся в одинаковом положении – получивших сертификат на маткапитал и избравших в качестве направления использования его средств (части средств) улучшение жилищных условий семьи путем реконструкции объекта капитального строительства, предназначенного для постоянного проживания, и при этом выполнивших все требования, предъявляемые к реконструкции. Тем самым требование об отнесении объекта реконструкции к объектам ИЖС при решении вопроса о направлении средств маткапитала приобретает, по сути, характер формального и не имеющего разумных оснований ограничения, что недопустимо с учетом принципов равенства и справедливости, в том числе при реализации предусмотренных законом мер по поддержке семьи, отметил КС.

Как свидетельствует судебная практика, в отдельных случаях не исключается направление средств (части средств) маткапитала на реконструкцию объекта, не являющегося объектом ИЖС, в том числе в контексте особенностей домов блокированной застройки. Понятие дома блокированной застройки – который не относится к объектам индивидуального жилищного строительства – установлено в п. 40 ст. 1 ГрК, введенном в эту статью Законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ. Но и это само по себе не устраняет условия для буквального толкования и формального применения п. 2 ч. 1 ст. 10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, имевшего место в деле с участием Анастасии Дробковой и основанного на том, что целевым использованием средств маткапитала является их направление на реконструкцию лишь объекта ИЖС.

Таким образом, Конституционный Суд признал п. 2 ч. 1 ст. 10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, не соответствующим Конституции в той мере, в какой он не предусматривает возможности направить средства (часть средств) маткапитала на улучшение жилищных условий путем реконструкции иного объекта капитального строительства, предназначенного для постоянного проживания, кроме объекта ИЖС, притом что лицом, получившим сертификат на маткапитал, выполнены все требования, предъявляемые к реконструкции таких объектов, а также соблюдены иные – кроме вида объекта и, соответственно, вида разрешенного использования земельного участка – условия направления средств маткапитала на такую реконструкцию. Он указал законодателю на необходимость внесения изменений в действующее регулирование, отметив, что до тех пор на оспоренные нормы распространяются выводы данного постановления. Дело Анастасии Дробковой также должно быть пересмотрено, постановил Суд.

КС рассмотрел вопрос шире, чем ожидалось

Представитель заявительницы в Конституционном Суде, адвокат АП Архангельской области Владимир Цвиль, отметил, что постановление важно с точки зрения конституционного вектора преодоления ситуаций, в которых буква закона не согласуется с целями правового регулирования. «Наша задача была в том, чтобы закон был более гибким, реалистичным и практически ориентированным. Поэтому в судебном заседании я делал акцент на идее служения права интересам человека. В этой идее закодирована вся философия права, все юридическое мировоззрение. Мы добивались, чтобы эта идея реально работала, в том числе в конкретной ситуации», – указал адвокат.

Как отметил Владимир Цвиль, Конституционный Суд воспринял изложенную в жалобе позицию и указал, что реальные практические интересы, связанные с жилищными потребностями семей, должны учитываться законодателем. «При этом важно, что Конституционный Суд не ограничился анализом ситуации только в отношении одного вида жилых помещений (домов блокированной застройки), а рассмотрел ситуацию шире, указав, что материнский капитал может быть направлен на реконструкцию любого объекта капитального строительства, предназначенного для постоянного проживания», – подчеркнул он.

Советник INTELLECT Илья Абрамов посчитал, что позицию КС можно только приветствовать, так как она устраняет ничем не обоснованные препятствия в возможности улучшения жилищных условий, которые возникали из-за конкретного вида жилого помещения, которое предполагалось реконструировать. По его словам, Суд фактически актуализировал применение п. 2 ч. 1 ст. 10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, до существующих реалий, в которых ГрК РФ содержит понятие домов блокированной застройки, а ЖК упоминает часть жилого дома как самостоятельное жилое помещение, указал эксперт.

«Однако для внесения соответствующих изменений законодателю придется подойти к решению более общей проблемы – систематизировать все объекты капитального строительства, предназначенные для постоянного проживания, и установить, как соотносятся дома блокированной застройки, упоминаемые в ГрК, части индивидуальных жилых домов, упоминаемые в ЖК, и такие объекты, как объект заявителя, в деле, рассмотренном КС», – заметил Илья Абрамов.

Адвокат филиала Межреспубликанской коллегии адвокатов «Адвокатская консультация № 11» Татьяна Карасёва полагает, что правовая позиция КС в полной мере согласуется с целями и задачами, ради которых и выделяются средства маткапитала на реконструкцию и увеличение квартиры. Она отметила, что, согласно ст. 3 Конвенции о правах ребенка, ратифицированной Российской Федерацией в 1990 г., во всех действиях в отношении детей, независимо от того, предпринимаются они государственными или частными учреждениями, занимающимися вопросами социального обеспечения, судами, административными и законодательными органами, первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению интересов ребенка.

Безусловно, реконструкция любого жилого помещения не должна создавать угрозу жизни и здоровью других лиц, не может нарушать их права и интересы. По мнению адвоката, работы по реконструкции жилых помещений должны проводиться при строгом соблюдении санитарных и технических правил и норм, а равно иных требований законодательства. «Однако ограничение возможности использования средств маткапитала на улучшение жилищных условий путем реконструкции только объектов индивидуального жилого строительства и нераспространение данной меры государственной поддержки для целей реконструкции иного объекта капитального строительства, пригодного для постоянного проживания, при условии выполнения получившим сертификат на маткапитал лицом всех требований, предъявляемых к реконструкции таких объектов, является чрезмерным и не может быть оправдано в социальном государстве, коим Российская Федерация является, в том числе в силу прямого на то указания в ст. 7 Конституции РФ, и однозначно не отвечает принципу наилучшего обеспечения интересов ребенка, и вряд ли способно улучшить демографическую ситуацию в стране», – отметила Татьяна Карасёва.

Инновационные решения жилищного кризиса

(Фото предоставлено Ivory Innovation)

Страна испытывает серьезную нехватку жилья в сочетании с кризисом доступности жилья. «Предложение нового жилья не поспевает за растущим спросом», — предупреждает Сэм Хатер, главный экономист Freddie Mac, ссылаясь на нехватку около 300 000 единиц в год. И инновации могут иметь значительное влияние. Но, как недавно подчеркнул Мэтт Ридли в Wall Street Journal , нам нужно переосмыслить стимулы для инноваций, «расширить использование премий, заменить зависимость от грантов, субсидий и патентов». Премии дают возможность определить инновации, которые уже находятся в стадии реализации, а также признание творческих успехов, которые могут быть расширены или повторены другими. С этой целью в 2018 году была учреждена премия Ivory Prize за доступность жилья для продвижения проектов и поощрения новаторов за их усилия по разработке доступных решений для решения проблемы доступности жилья.

Премия «Слоновая кость» позволила выявить значительные инновации и креативность: появляется не одно решение, а целый ряд решений, требующих большой энергии и творчества на низовом уровне. В этой статье, основанной на текущих инновациях и признанных в процессе вручения премии Ivory Prize, будут освещены шесть инновационных путей, которые помогут нам двигаться к доступности жилья.

1. Устранение регулятивных барьеров на местном, государственном и федеральном уровне, чтобы позволить строить больше домов и квартир и сократить время и стоимость строительства

Если страна, штат и местные сообщества собираются добиться значительного прогресса в обеспечении доступности жилья, одним из ключевых политических рычагов является снижение или устранение нормативных барьеров для строительства новых домов и квартир. В частном и государственном секторах ведется работа по улучшению политики регулирования доступности жилья.

Прекрасным примером инноваций в частном секторе является компания Symbium, расположенная в Сан-Франциско, которая разработала вычислительную юридическую платформу, которая механизирует правила и нормы кодекса планирования, чтобы помочь домовладельцам, специалистам по проектированию и планировщикам быстро определить, подходит ли вспомогательное жилое помещение. Единица (ADU) разрешена на собственности. Автоматизация юридического анализа кода планирования позволяет любому получить доступ к тому, что возможно в определенной юрисдикции или на данном участке, и сокращает время обработки с нескольких месяцев или недель до немедленного ответа. Этот тип вычислительной мощности является важным прорывом в снижении административных и нормативных барьеров и демонстрирует потенциал для других инноваций в области обработки, связанных с планированием и зонированием.

В государственном секторе города Миннеаполис и штат Орегон предприняли важные шаги, чтобы разрушить нормативные барьеры на пути к доступности жилья, фактически отказавшись от зонирования на одну семью. В то время как почти 75 процентов жилья в Миннеаполисе ранее было зонировано на одну семью, теперь разрешено до трех единиц жилья на любом жилом участке земли по всему городу. «За счет изменения зонирования участков, на которых в настоящее время находится только один дом на одну семью, чтобы разрешить строительство дуплексов и триплексов, — говорит Андреа Бреннан, директор по жилищной политике и развитию Миннеаполиса, — Миннеаполис фактически утроил жилую вместимость некоторых районов».

В Орегоне законодательный орган штата принял в июне 2019 года при поддержке обеих партий исторический закон HB2001, фактически положивший конец зонированию на одну семью в штате. Штаты обладают юридическими полномочиями устанавливать параметры зонирования на местном уровне, и штат Орегон предпринял смелый шаг, чтобы утвердить эти полномочия, чтобы побудить местные юрисдикции разрешать строительство большего количества жилья в своем штате.

2. Инновации для ускорения строительства, повышения производительности и снижения затрат

Компания Entekra, расположенная в Калифорнии и специализирующаяся на каркасных работах за пределами площадки, фокусируется на повышении производительности жилищного строительства и сокращении времени и затрат. Сборка каркаса типичного дома площадью 2500 квадратных футов обычно занимает у бригады из пяти рабочих около 15 дней (71 человеко-день), но с помощью полностью интегрированного решения Entekra Off-Site Solution (FIOSS) и крана каркас может быть выполнен всего за четыре дня бригадой из четырех человек (14 человеко-дней). Это представляет собой повышение производительности более чем на 500 процентов и сокращение общего времени строительства в среднем на 30+ дней, при этом расчетная экономия на каждом доме составляет до 25 000 долларов США. FIOSS также способствует сокращению количества ошибок и сокращению потребности в квалифицированной рабочей силе на месте.

В области многоквартирного жилья компания FullStake Modular, расположенная в Нью-Йорке, объединяет модульное жилье с новыми технологиями строительства, чтобы обеспечить более высокий уровень контроля, предсказуемости и масштабируемости многоквартирного строительства. FullStack Modular построила модули для дома 461 Dean Street в Бруклине, Нью-Йорк, самого высокого модульного здания в мире, состоящего из 33 этажей и 363 квартир. Они используют структурные каркасы для сборки каждого из своих блоков и проверяют, что все допуски находятся в пределах 0,25 дюйма.

Новые технологии также способствуют борьбе с бездомностью. Например, New Story Charity, базирующаяся в Сан-Франциско, построила более 2700 домов по всему миру, затронув 12 000 жизней, отчасти благодаря партнерству с мексиканской компанией ICON, которая использует 3D-печать для снижения затрат.

3. Creative Finance, чтобы позволить большему количеству людей претендовать на ипотеку и купить дом, а также предоставить более доступное арендное жилье менеджеры предлагают недорогое страхование в качестве альтернативы залоговым депозитам наличными. Когда арендатор спрашивает о квартире, в которой Rhino является вариантом, он может выбрать между недорогой страховкой или традиционным залогом, и сделка совершается непосредственно с арендатором. Арендатор немедленно получает информацию о страховом взносе, после чего он может принять решение о выплате страхового взноса вместо залога. Стоимость страховки варьируется, но в среднем составляет от 4 до 7 долларов в месяц.

Несколько компаний разработали методы «краудфандинга», чтобы помочь будущим покупателям жилья и найти инвесторов. Например, HomeFundIt в Балтиморе, штат Мэриленд, представляет собой краудфандинговую онлайн-платформу, которая позволяет покупателям дома использовать подарки от семьи и друзей для первоначального взноса за дом. Используя другой подход, Small Change в Питтсбурге связывает инвесторов с разработчиками, чтобы строить лучшие города. На Small Change любой желающий старше 18 лет может инвестировать в проекты доступного жилья, проекты, ориентированные на сообщества, проекты, ориентированные на общественный транспорт, и проекты, которые делают жизнь лучше для всех.

4. Помощь арендаторам в улучшении их финансового положения и кредитных рейтингов, чтобы помочь им приобрести жилье

Арендаторы сталкиваются с рядом финансовых и других барьеров, особенно с меньшинствами и лицами с более низкими доходами, и преодоление этих барьеров является одним из основных путей к доступность жилья. Компания Till, расположенная в Александрии, штат Вирджиния, создала платформу, которая меняет возможности арендаторов платить, оставаться и процветать в своем доме, используя данные в реальном времени для разработки платежных решений для удовлетворения их потребностей. Эти персонализированные структуры снижают предотвратимые издержки, связанные с просрочкой платежа и выселением. Кроме того, поскольку арендная плата часто является самой крупной статьей расходов арендатора, Тилль помогает существенно улучшить всю финансовую ситуацию арендатора.

Менее 1% кредитных отчетов включают арендную плату, но для многих это самый крупный и постоянный платеж. ESUSU, расположенный в Нью-Йорке, предлагает услугу предоставления данных об аренде, которая включает арендную плату как фактор кредитного рейтинга. Эта служба отчетности создает кредитные отчеты для арендаторов, сотрудничая с управляющими недвижимостью и органами государственного жилищного строительства или работая напрямую с арендодателями. Тот факт, что арендаторы не получили кредит за свою платежную историю, не позволяет многим арендаторам с низким и средним доходом претендовать на ипотеку или право на более дорогой дом. Используя данные об арендной плате для определения кредитоспособности, ESUSU может значительно снизить стоимость капитала для арендатора, который становится домовладельцем.

5. Использование существующего жилья и земли для расширения жилищных возможностей

Одним из способов удовлетворения неудовлетворенного спроса на жилье является более эффективное использование существующего жилья и земли. Компания Starcity, расположенная в Сан-Франциско, является владельцем, оператором, сторонником и строителем коливинг-сообществ с миссией сделать великие города доступными для всех. Они достигают этого, создавая удобные общественные дома, которые вдохновляют людей жить так, как они считают, более целенаправленной жизнью. В Бостоне Nesterly разработала инновацию, которая решает две большие проблемы с доступностью жилья с помощью одного решения, объединяющего домохозяйства пожилых людей и студентов. Учащиеся ищут доступные по цене места для проживания, пока они ходят в школу в районе Бостона, а у пожилых домохозяйств есть дома и пространство, но им нужен дополнительный доход, чтобы жить и оплачивать свои расходы. Nesterly предоставляет электронную платформу, которая объединяет студентов и пожилых людей, а дополнительными преимуществами часто являются дружеские отношения для пожилых людей и дружеская поддержка студентов.

Другим примером являются вспомогательные жилые помещения (ADU), построенные на участке нового или существующего дома. Коалиция Casita в Сан-Франциско удовлетворяет уникальную потребность Калифорнии, поощряя строительство небольших домов, таких как ADU, во всех типах районов. Кроме того, город Бостон предоставляет временное финансирование для тех, кто одобрен для ADU, посредством ссуды с нулевой процентной ставкой, по которой не взимается ежемесячный платеж до тех пор, пока владелец либо не продаст, либо не рефинансирует.

6. Сохранение и строительство доступного жилья в районах с опорой на людей и сильные стороны этого сообщества

Компания Century Partners в Детройте, штат Мичиган, известна своей работой по оживлению районов на северо-западной стороне Детройта посредством ремонта, нового строительства, создания зеленой инфраструктуры и творческой работы с сообществом. Они наняли более 40 жителей района для ухода за газонами, сноса и, в конечном итоге, восстановления строительства.

ROC USA, расположенная в Конкорде, в течение последнего десятилетия работала над преобразованием парков мобильных домов в сообщества, принадлежащие жителям, в 17 штатах по всей стране. ROC USA, LLC — это некоммерческое социальное предприятие, цель которого — сделать качественную собственность жильцов жизнеспособной по всей стране (как правило, для семей или отдельных лиц с низким доходом) и расширить экономические возможности для домовладельцев в сообществах промышленных (мобильных) домов. Являясь совместным некоммерческим бизнесом, ROC USA нацелена на людей с низким доходом, которые живут в парках мобильных домов, и помогает жителям с финансированием и технической помощью в приобретении и последующем успешном управлении собственным парком домов в качестве кооператива или сообщества, принадлежащего резидентам. (РПЦ). Недавнее исследование Freddie Mac, посвященное сообществам, принадлежащим резидентам, показало, что: «ROC являются одним из немногих источников несубсидируемого естественного доступного жилья в стране, на которое не распространяется рыночное повышение арендной платы».

Сосредоточьтесь на решениях, а не на проблеме

Не существует простых общенациональных решений проблемы доступности жилья, но было бы ошибкой тратить все наше время на обсуждение проблем. Сосредоточив внимание на решениях и инновациях, можно выявить чудесное творчество на «низовом уровне», которое уже происходит по всей стране. Поскольку мы признаем инновации, которые находятся в стадии разработки, это помогает определить направления и пути, которыми следует следовать, чтобы повысить доступность жилья.

Поддержка охвата SSIR межотраслевых решений глобальных проблем.
Помогите нам расширить доступ к инновационным идеям. Пожертвуйте сегодня.

Прочтите другие рассказы Кента В. Колтона и Эбби Айвори.

Устранение ограничений предложения на рынке жилья | CEA

Джаред Бернстайн, Джеффри Чжан, Райан Каммингс и Мэтью Мори

Пандемия COVID-19 изменила предпочтения семей в отношении местоположения и типа жилья, усугубив существующие ограничения цепочки поставок, которые — по ряду причин — сохраняются для многих годы. Эти изменения, связанные с пандемией, взаимодействовали с существующей нехваткой жилого фонда, что привело к резкому росту цен как на собственные дома, так и на сдаваемые в аренду квартиры. Действительно, национальные цены на жилье, измеряемые индексом Кейса-Шиллера, выросли на 7–19%.процентов (в годовом исчислении) ежемесячно с сентября 2020 г. по июнь 2021 г. Цены на жилье опережали рост доходов в 2020 г., при этом отношение цены к доходу в стране выросло до 4,4 — самого высокого наблюдаемого уровня с 2006 г.

Во время пандемии Возможно, это изменило предпочтения и вызвало сбои в цепочке поставок, но не создало основных ограничений предложения на рынке жилья, которые привели к сокращению запасов домов, сдаваемых в аренду, и домов, выставленных на продажу. Пандемия обнажила эти ограничения, которые существовали десятилетиями и влияли на домохозяйства по всему распределению доходов. В блоге мы описываем эту извечную проблему и излагаем обширные предложения администрации, в том числе те, что включены в программу «Восстановить лучше, чем было», по решению проблемы нехватки предложения и снижению ценового давления на рынке жилья.

С помощью как законодательных, так и незаконодательных мер эти политики могут создать или отремонтировать более 2 миллионов единиц жилья, в том числе не менее 1 миллиона единиц сдаваемого внаем жилья, исходя из оценок HUD, полученных на основе результатов прошлой программы.

Дефицит предложения на рынке жилья

В течение последних 40 лет предложение жилья не поспевает за ростом населения. Простой способ наблюдать за этим фактом — посмотреть на число новостроек (, т. е. , новое жилое строительство) как на долю населения США. На приведенном выше рисунке показано, что доля новостроек в населении имеет общую тенденцию к снижению с 19 века.70-е годы. Это снижение стало особенно заметным после пика жилищного пузыря 2000-х годов. За 15 лет с января 2006 года по июнь 2021 года доля новостроек в населении сократилась примерно на 39 процентов. миллионов в 2018 году.

Вышеприведенный анализ рассматривает рынок жилья в совокупности, но между сегментами рынка существуют большие и важные различия. Одним из наиболее важных является то, что количество новых домов, построенных менее 1400 квадратных футов — обычно считающихся домами «начального уровня» для тех, кто покупает жилье впервые, — резко сократилось после Великой рецессии и более чем на 80 процентов ниже, чем количество построенных домов. в 1970-е годы. Точно так же дома начального уровня составляют меньшую долю строящихся новых домов, составляя менее 10 процентов всех вновь построенных домов по сравнению с примерно 35 процентами в 1970-х годах. Такая динамика означает, что критически важная «нижняя ступенька» лестницы домовладения слишком недосягаема для молодых семей, пытающихся начать строить жилье.

Нехватка жилья в Соединенных Штатах вызвана целым рядом факторов и варьируется в зависимости от рынка. Многие городские и пригородные рынки страдают от нехватки свободной земли. Часть нехватки доступной земли отражает решения государственной политики муниципалитетов о том, как использовать землю. Например, в то время как в районе Большого Лос-Анджелеса, который переживает жилищный кризис, который непропорционально затрагивает цветных людей, в настоящее время имеется 84 поля для гольфа (включая восемь муниципальных полей в самом Лос-Анджелесе), занимающих примерно 10 000 акров земли, одно из которых площадью 200-200 акров. Поле в акрах потенциально может обеспечить жильем 50 000 человек. Кроме того, в последние годы увеличились нехватка рабочей силы и стоимость строительных материалов.

Еще одним ключевым фактором, ограничивающим предложение жилья, являются местные ограничения по зонированию. Например, жесткое зонирование для одной семьи, практика, связанная с расовой сегрегацией, препятствует строительству многоквартирных домов, что позволило бы повысить плотность и увеличить предложение жилья. Это ограничение можно наблюдать по разрешенным типам жилья. Как показано на рисунке ниже, дома на одну семью составляют большинство домов, на строительство которых выдается разрешение. Примерно 64 процента всего жилья, которое было утверждено после глобального финансового кризиса 2008 года, было домами на одну семью. Квартиры, состоящие из двух-четырех жилых домов и позволяющие нескольким семьям жить на одном участке, — в отличие от больших квартир, для строительства которых требуется несколько участков, — составляют лишь примерно 3 процента всех разрешений после финансового кризиса. Квартиры и здания с более чем пятью квартирами составляют примерно оставшуюся треть.

В последнее время в Калифорнии и Орегоне на уровне штатов, а также в Беркли, Кембридже, Миннеаполисе, Окленде и Сакраменто на муниципальном уровне произошли долгожданные изменения в правилах зонирования этих юрисдикций, чтобы разрешить больше единиц жилья на различные земельные участки. Эти шаги предлагают столь необходимый потенциал для увеличения предложения жилья и согласуются с позицией администрации в отношении необходимости реформы зонирования.

В дополнение к нехватке предложения на рынке домовладения, описанной выше, в Соединенных Штатах наблюдается нехватка жилья для арендаторов. По всей стране более 10 миллионов арендаторов (каждый четвертый) платят более половины своего дохода за аренду, и почти половина (47 процентов) тратят свыше рекомендуемых 30 процентов своего дохода на аренду и коммунальные услуги. С 2012 по 2017 год количество квартир, сдаваемых в аренду менее чем за 600 долларов в месяц, сократилось на 3,1 миллиона, а количество квартир, сдаваемых в аренду по цене от 600 до 9 долларов. 99 упало на 450 000. Эти тенденции, без сомнения, частично обусловлены ограничениями предложения[1]. Уровень вакантных площадей с 2019 по 2021 год был в среднем на самом низком уровне за более чем 35 лет. Проблема ограниченности поставок, похоже, только усугубляется. В июле 2021 года цены на аренду выросли на 8,3 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что является самым большим ростом, по которому есть данные на сайте недвижимости RealPage. Кроме того, в 65 из 150 крупнейших метрополитенов страны наблюдается рост цен более чем на 10 процентов по сравнению с прошлым годом.

Государственное жилье также испытывает дефицит. Почти два миллиона человек по всей стране живут в государственном жилье, включая семьи с детьми, пожилых американцев и людей с ограниченными возможностями. В целом, более 5 миллионов домохозяйств с низким доходом либо проживают в государственном жилье, частном, но государственном жилье, либо получают помощь в аренде, чтобы найти жилье на частном рынке. Однако с 1990-х годов из-за недофинансирования и износа жилищного фонда страны государственный жилищный фонд сократился более чем на 200 000 единиц. Учитывая, что миллионы арендаторов платят половину или более своего дохода за аренду, это сокращение государственного жилищного фонда противоположно тому, что должно было произойти.

Эти ограничения предложения на рынке жилья влияют на долгосрочный экономический рост и неравенство. Например, эти ограничения повышают стоимость жилья, что, в свою очередь, ограничивает мобильность рабочей силы. Рабочие не могут позволить себе переехать в регионы с более высокой производительностью и высокими ценами на жилье, в результате чего они остаются в местах с более низкой производительностью. Одно исследование показывает, что это нерациональное распределение рабочей силы привело к значительному снижению темпов экономического роста США с 1960-х годов. По оценкам другого исследования, это неправильное распределение может стоить до 2 процентов ВВП, что означает более 400 миллиардов долларов упущенной экономической выгоды каждый год.

Кроме того, жилье является ключевым фактором расового разрыва в уровне благосостояния, потенциально объясняя более 30 процентов разрыва в уровне благосостояния черных и белых. Как показано на рисунке ниже, различия в домовладении между расами были большими и постоянными. С 1994 года процент чернокожих и латиноамериканцев, владеющих домом, был примерно на 25–30 процентных пунктов ниже, чем у белых американцев. Для американцев азиатских и тихоокеанских островов эта разница составляет примерно 15 процентных пунктов с 2016 года, когда данные впервые стали доступны. Исследователи обнаружили, что ослабление ограничений предложения, которые усиливают различия в уровне владения жильем, окажет значительное влияние на расовый разрыв в уровне благосостояния; если бы у черных семей была такая же вероятность, как и у белых семей, владеть домом, среднее богатство чернокожих было бы на 32 000 долларов выше. Для латиноамериканских семей уравнивание вероятности владения домом увеличило бы среднее латиноамериканское богатство на 29 долларов. ,000.

Предложения по устранению ограничений предложения

Из-за их важности для расового равенства, экономического роста и уровня жизни администрация Байдена-Харриса имеет четкую повестку дня, включающую как законодательные, так и административные вмешательства, для устранения этих ограничений предложения в Рынок жилья.

Административные шаги

Благодаря координации с Fannie Mae и Freddie Mac («Предприятия»), FHFA, HUD, казначейством, а также правительствами штатов и местными органами власти, администрация планирует использовать имеющиеся административные возможности для увеличения предложения как в индивидуальном, так и в многоквартирном доме. По оценкам HUD, FHFA и Министерства финансов, эти агентства создадут, сохранят и доставят почти 100 000 единиц доступного жилья в течение следующих трех лет.

В рамках этого плана администрация предпримет несколько конкретных шагов, чтобы гарантировать, что дома на одну семью, находящиеся в ведении федерального правительства, в конечном итоге перейдут к жильцам или общественным некоммерческим организациям, занимающимся восстановлением домов и продажей их владельцу. жильцы.

HUD и Enterprises планируют увеличить с 10 до 20 дней до 30 дней период, в течение которого только некоммерческие организации и жильцы-собственники — в отличие от инвесторов финансового рынка — могут делать предложения о более чем 12 000 домов в своих домах. Инвентаризация недвижимости в собственности («REO»). Это дома в их портфолио, которые не удалось продать на аукционе по обращению взыскания.

Кроме того, HUD и Enterprises продолжат работу с общественными некоммерческими организациями и местными органами власти по вопросам продажи домов, находящихся в федеральной собственности. Поскольку федеральные агентства по финансированию жилищного строительства гарантируют выплаты по ипотечным кредитам, агентства часто имеют в своем портфеле несколько домов, на которые было обращено взыскание. В соответствии с этим новым подходом они преодолеют бюрократические препоны, чтобы гарантировать, что эти объекты недвижимости будут быстро выведены на рынок, с особым доступом к тем, кто больше всего нуждается в такой помощи.

Администрация также планирует увеличить финансирование готовых домов и домов из 2–4 квартир.

FHFA разрешит Freddie Mac выкупать ипотечные кредиты на дома индивидуального производства, тем самым расширив свое разрешение в 2020 году на Fannie Mae. Предприятия также продолжат работу по поиску вариантов финансирования производства домов. Такие свойства были значительно улучшены с точки зрения качества и удобства, и, поскольку они предварительно изготовлены, они могут быстро попасть в цепочку поставок.

FHFA уполномочит Предприятия принимать меры для увеличения количества ипотечных кредитов, доступных для покупки 2–4-квартирных домов, у которых есть владелец-арендатор и арендаторы. При этом потенциальным покупателям будет легче покупать и зарабатывать на этой недвижимости, а также может увеличиться предложение сдаваемого в аренду жилья.

Увеличение предложения многоквартирного жилья является краеугольным камнем плана администрации по смягчению ограничений предложения жилья. Один проверенный способ сделать это — повысить доступность финансирования строительства многоквартирных домов, особенно тех, которые ориентированы на арендаторов с низким и средним доходом.

Налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC) — это налоговый кредит для строителей жилья для малоимущих, которые имеют подтвержденный опыт увеличения предложения доступного жилья для сдачи в аренду. Предприятия будут укреплять этот рекорд, увеличив свой капитал для LIHTC с 1 миллиарда долларов до 1,7 миллиарда долларов — с 500 миллионов долларов США до 850 миллионов долларов США каждый.

Казначейство и HUD разработали план предоставления доступного финансирования от Федерального финансового банка, которому поручено покупать, продавать и выдавать федеральные кредиты и долги агентствам штата по жилищному финансированию.

Казначейство выделяет 383 миллиона долларов из Capital Magnet Fund для поощрения строительства доступного жилья. Capital Magnet Fund — это конкурсная программа грантов для финансовых учреждений общественного развития и некоммерческих жилищных групп.

Законодательные шаги

Администрация призывает Конгресс инвестировать в строительство доступного жилья, стимулируя ослабление запретительного зонирования и помогая арендаторам с ограниченным доходом. единиц по стране. В частности, такая политика в отношении предложения будет:

Строительство или ремонт доступного арендного жилья с использованием федеральных субсидий для поддержки финансирования, строительства и обслуживания доступного арендного жилья. Это будет сделано в основном за счет расширения Программы инвестиционного партнерства HOME, Жилищного трастового фонда и Фонда Capital Magnet.
Расширить и усилить LIHTC. Как отмечалось выше, LIHTC имеет проверенный опыт стимулирования строительства доступных многоквартирных домов. Администрация предложила расширить LIHTC и нацелить некоторую часть дополнительных ассигнований на районы с особенно ограниченным предложением.
Строительство и ремонт домов для покупателей и домовладельцев с низким и средним уровнем дохода. Основываясь на новаторском и двухпартийном Законе об инвестициях в дома по соседству, администрация предлагает субсидию налогового кредита на строительство и ремонт домов для домовладельцев с низким и средним уровнем дохода, проживающих в экономически уязвимых сообществах. Учитывая расовое неравенство в ценности жилья, это предложение продвигает повестку дня администрации в отношении расовой справедливости за счет повышения стоимости жилья в экономически неблагополучных сообществах, которые непропорционально заселены цветными людьми.
Стимулировать отмену запретительного зонирования и политики вредного землепользования. Одним из наиболее стойких и обязательных ограничений предложения жилья являются законы и практика запретительного зонирования. На протяжении десятилетий такие законы завышали стоимость жилья, лишая семьи доступа в районы с большими возможностями. Наряду с работой с государственными и местными органами власти по сокращению таких ограничений администрация предлагает создать программу стимулирования, которая предоставляет гибкое и привлекательное финансирование юрисдикциям, которые предпринимают конкретные шаги для снижения барьеров на пути строительства доступного жилья.