Содержание
Что такое период розыгрыша HELOC? Как это работает?
Кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC) включает два основных этапа: период получения и период погашения. В совокупности эти два периода обычно длятся до 25 или 30 лет.
Период розыгрыша — это первая фаза, и она во многом отличается от второй. Если вы рассматриваете возможность подачи заявки на HELOC, важно понимать разницу между периодом его использования и периодом погашения. Вот как работает период розыгрыша HELOC и ваши варианты погашения, когда он подходит к концу.
Основные выводы
- Период розыгрыша HELOC — это начальная фаза кредитной линии собственного капитала, в течение которой вы можете брать деньги из возобновляемой кредитной линии до определенной суммы.
- В течение периода розыгрыша, который обычно длится от 5 до 10 лет, от вас обычно требуется платить только проценты от суммы, которую вы занимаете.
- Несколько вариантов погашения доступны, когда вы приближаетесь к концу периода розыгрыша.
Что такое период розыгрыша на HELOC?
Во время розыгрыша HELOC работает аналогично кредитной карте. Он предлагает вам открытую кредитную линию. В течение периода розыгрыша вы можете снимать деньги до кредитного лимита так часто, как хотите, пока период розыгрыша не закончится. Вам не нужно вносить платежи в счет основного долга в течение периода розыгрыша: как правило, от вас требуется только платить проценты по изменяющейся ставке на деньги, которые вы сняли, хотя вы можете погасить основной долг, если хотите. С некоторыми HELOC кредитор может взимать с вас минимальные ежемесячные платежи.
Как долго обычно длится период розыгрыша на HELOC?
Как правило, период розыгрыша HELOC длится от пяти до 10 лет. По окончании периода розыгрыша HELOC переходит в период погашения. Вы больше не можете занимать по кредитной линии и должны начать возвращать заемную сумму. Период погашения начинается сразу после окончания периода розыгрыша.
Как работает период розыгрыша HELOC?
В течение периода розыгрыша вам предоставляется фиксированная сумма для кредита, основанная на размере собственного капитала в вашем доме.
Вы можете занимать до предела, возвращать его, а затем занимать больше денег столько раз, сколько хотите, пока период розыгрыша не подойдет к концу.
Такая конфигурация делает HELOC отличным ресурсом для проектов с переменными и неопределенными затратами и/или длительными временными рамками, например, для улучшения дома. Допустим, вы открываете кредитную линию на 30 000 долларов. Вы берете 20 000 долларов из своего HELOC под 7-процентную процентную ставку, чтобы перестроить свою кухню в начале периода розыгрыша. В течение периода розыгрыша вам нужно будет платить только ежемесячные проценты от суммы, которую вы занимаете, или 116,67 долларов США в этом сценарии.
Но что, если ремонт вашей кухни выходит за рамки бюджета? Без проблем. Вы можете занять больше денег до кредитного лимита, если вы все еще находитесь в периоде розыгрыша. Например, если вы одолжите еще 5000 долларов, ваши минимальные ежемесячные платежи вырастут до 145,83 доллара.
Подрядчики обычно получают оплату в рассрочку за длительные проекты.
Итак, вот еще одно преимущество HELOC. Вы можете снять достаточную сумму для первого платежа — скажем, одну четвертую от общей запланированной стоимости в размере 20 000 долларов США — до начала работы. Когда приходит срок следующего платежа, примерно на полпути проекта, вы берете взаймы достаточно, чтобы покрыть его. И так далее. Но вам нужно будет платить проценты только по суммам, которые вы берете взаймы, по мере их заимствования. Напротив, если бы вы взяли обычный единовременный кредит, вам пришлось бы немедленно начать выплачивать проценты и основную сумму по всей сумме (30 000 долларов в нашем сценарии).
Что такое период погашения HELOC?
После окончания периода выдачи HELOC вы переходите к периоду погашения HELOC.
В период погашения ваш HELOC больше похож на обычный кредит. Вы будете вносить ежемесячные платежи, которые будут включать в себя как основную сумму, так и проценты. Планируется, что эти платежи погасят ваши проценты и основную сумму HELOC к концу срока действия HELOC.
Звезда Альт
Иметь ввиду:
Если ваш баланс HELOC уже равен нулю в конце периода розыгрыша, ваша учетная запись обычно закрывается автоматически.
Поскольку с вас взимается только непогашенный остаток в конце периода розыгрыша, сумма вашего ежемесячного платежа зависит от суммы займа и процентной ставки вашего HELOC. Помните, что HEOC обычно имеют переменные ставки, поэтому ваши платежи могут увеличиться, если процентные ставки будут расти в течение срока действия кредита.
Как долго обычно длится период погашения по программе HELOC?
Сроки погашения HELOC варьируются в зависимости от условий вашего соглашения, но обычно составляют от 10 до 20 лет. В это время вы не сможете делать дополнительные розыгрыши.
Что делать до окончания периода розыгрыша HELOC
Поскольку период розыгрыша вашего HELOC подходит к концу, подведите итоги своего кредита, чтобы полностью подготовиться к тому, что будет дальше. Джон Джайлс, старший вице-президент по прямому потребительскому кредитованию и кредитованию под залог недвижимости в TD Bank, рекомендует обратиться к вашему кредитору до окончания периода розыгрыша HELOC со следующими вопросами:
- Изменится ли моя процентная ставка во время погашения ?
- Будет ли моя процентная ставка при погашении фиксированной или переменной?
- Как меняется оплата в месяц?
Большинство кредиторов уведомляют клиентов по крайней мере за шесть месяцев до окончания их периода розыгрыша.
Однако, если вы не уверены, когда кредит перейдет к погашению, обратитесь в отдел обслуживания вашего кредитора.
Альтернативные варианты погашения
У вас есть несколько вариантов рефинансирования или списания вашего HELOC до окончания периода розыгрыша. Рассматривая эти варианты, помните, что нет единственно правильного подхода. «Какой вариант лучше для вас, зависит от вашей уникальной ситуации. Вы можете работать со своим кредитором, чтобы изучить ваши варианты и определить решение, которое лучше всего соответствует вашим потребностям», — сказала Мишель Маклеллан, старший менеджер по управлению продуктами в Bank of America.
Если вы имеете право на участие в другой программе HELOC с небольшим начальным периодом годовых, вы можете рефинансировать, чтобы продлить период розыгрыша, сохраняя при этом низкие ежемесячные платежи. Однако, если ваш HELOC является кредитом с переменной процентной ставкой, вас могут беспокоить колебания суммы платежа от месяца к месяцу.
Рефинансирование в HELOC с фиксированной ставкой может дать вам фиксированную годовую процентную ставку на сумму задолженности, позволяя вам использовать оставшиеся средства в течение периода розыгрыша.
Еще один способ получить фиксированную годовую процентную ставку — рефинансировать ваш HELOC в традиционный кредит под залог собственного дома. Вместо того, чтобы продлевать период розыгрыша, кредит под залог недвижимости дает вам единовременную сумму наличными, которую вы можете вносить фиксированные платежи до тех пор, пока кредит не будет погашен. Поскольку вы начинаете сразу же выплачивать проценты и основную сумму с помощью кредита под залог дома, ваши ежемесячные платежи могут быть выше, чем платежи только по процентам в течение периода розыгрыша HELOC. С другой стороны, вы можете более точно планировать и составлять бюджет, зная точную сумму, которую вы будете платить каждый месяц.
Другой вариант — одновременно рефинансировать ваш HELOC и основной ипотечный кредит в один новый ипотечный кредит.
Этот процесс может быть сложным, но вы также получите простой для понимания фиксированный платеж по ипотеке. Если вы выберете этот маршрут, обязательно изучите стоимость закрытия и текущие ставки по ипотечным кредитам.
Наконец, если у вас есть наличные деньги, вы можете полностью погасить свой HELOC до того, как наступит период погашения, или значительно уменьшить остаток, внося дополнительные суммы в счет основной суммы.
Заключительное слово о периодах розыгрыша HELOC
Период розыгрыша HELOC — это первый этап кредитной линии под залог собственного дома, в течение которого вы можете занимать деньги до определенной суммы, выплачивая при этом только проценты на сумму, которую вы занимаете. Обычно он длится от пяти до десяти лет. Как только период розыгрыша заканчивается, вы больше не можете снимать наличные, и начинается период погашения.
В течение периода погашения вы должны платить проценты и основную сумму до тех пор, пока кредит не будет погашен. Если вы не можете позволить себе изменение ежемесячных платежей, вам нужно занять больше денег или вам не нравится переменная процентная ставка, есть множество альтернатив для изучения.
Всегда покупайте — не только продукты, но и кредиторов, сравнивая ставки, сборы и условия. Это может сэкономить вам удивительную сумму
Часто задаваемые вопросы
Большинство кредиторов требуют, чтобы вы платили только проценты только в течение периода розыгрыша HELOC. Но некоторые кредиторы потребуют от вас внесения минимального ежемесячного платежа, который включает в себя часть основного долга. По истечении периода розыгрыша вы должны начать выплачивать основную сумму и проценты с каждым ежемесячным платежом.
Период розыгрыша HELOC позволяет вам снять ровно столько денег, сколько вам нужно для ваших нужд. Вы можете использовать деньги для проекта с неопределенными расходами, чтобы максимально использовать период розыгрыша.
Таким образом, вы платите проценты только за те деньги, которые вам нужны, и вам не нужно гадать, сколько взять взаймы в начале проекта. Или вы можете использовать деньги на долгосрочные расходы, например, на обучение ребенка в колледже — только снимать средства за год или за семестр и получать проценты только на непогашенный остаток.Да, вы можете погасить HELOC в течение периода розыгрыша. Вы можете совершать платежи, превышающие минимальные процентные платежи для внесения вклада в основную сумму кредита. Тем не менее, с большинством HELOC вы не обязаны делать это до тех пор, пока не начнется период погашения HELOC.
Таким образом, вы платите проценты только за те деньги, которые вам нужны, и вам не нужно гадать, сколько взять взаймы в начале проекта. Или вы можете использовать деньги на долгосрочные расходы, например, на обучение ребенка в колледже — только снимать средства за год или за семестр и получать проценты только на непогашенный остаток.Дополнительный отчет Патрика Руссо
Наличный расчет в сфере недвижимости: определение, расчет
Что такое наличный расчет?
Денежный доход — это норма прибыли, часто используемая в сделках с недвижимостью, которая рассчитывает денежный доход, полученный от денежных средств, вложенных в недвижимость.
Проще говоря, доход наличными измеряет годовой доход, полученный инвестором от собственности, по отношению к сумме ипотечного кредита, выплаченного в течение того же года. Он считается относительно простым для понимания и одним из самых важных расчетов рентабельности инвестиций в недвижимость.
Ключевые выводы
- Доход наличными измеряет сумму денежного потока по отношению к сумме денежных средств, вложенных в инвестиции в недвижимость, и рассчитывается на основе до налогообложения.
- Метрика доходности наличными измеряет доход только за текущий период, обычно один год, а не за весь срок инвестиций или проекта.
- Возврат денежных средств также можно использовать в качестве инструмента прогнозирования для установления целевых показателей прогнозируемых доходов и расходов.
Что такое возврат наличными?
Общие сведения о возврате денежных средств
Денежный доход — это метрика, обычно используемая для измерения эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость.
Иногда его называют денежным доходом от инвестиций в недвижимость. Коэффициент возврата денежных средств предоставляет владельцам бизнеса и инвесторам анализ бизнес-плана недвижимости и потенциальное распределение денежных средств в течение срока инвестиций.
Анализ доходности денежных средств часто используется для инвестиционной недвижимости, которая предполагает долгосрочные кредитные займы. Когда долг включается в сделку с недвижимостью, как в случае с большинством коммерческих объектов, фактический денежный доход от инвестиций отличается от стандартного возврата инвестиций (ROI).
Расчеты на основе стандартного ROI учитывают общую отдачу от инвестиций. С другой стороны, доходность денежных средств измеряет доход только от фактически вложенных денежных средств, обеспечивая более точный анализ эффективности инвестиций.
Формула расчета наличными:
Оплата наличными при возврате
«=»
Годовой денежный поток до налогообложения
Общая сумма вложенных денежных средств
где:
APTCF = (GSR + OI) – (V + OE + AMP)
GSR = общая запланированная арендная плата
OI = Прочие доходы
V = Вакансия
OE = Операционные расходы
AMP = Годовые платежи по ипотеке
\begin{align} &\text{Денежные средства при возврате денежных средств}=\frac{\text{Годовой денежный поток до налогообложения}}{\text{Общая сумма вложенных денежных средств}}\\ &\textbf{где:}\\ & \text{APTCF = (GSR + OI) – (V + OE + AMP)}\\ &\text{GSR = Общая запланированная арендная плата}\\ &\text{OI = Прочие доходы}\\ &\text{V = Вакансия}\\ &\text{OE = Операционные расходы}\\ &\text{AMP = Годовые платежи по ипотеке}\\ \end{выровнено}
Денежные средства при возврате денежных средств = общий объем вложенных денежных средств, годовой денежный поток до налогообложения, где: APTCF = (GSR + OI) – (V + OE + AMP)GSR = валовая запланированная рентаOI = другой доходV = вакансияOE = операционные расходыAMP = годовая ипотека платежи
Пример возврата наличными
При возврате денежных средств используются денежные поступления от инвестиционной собственности до налогообложения, полученные инвестором, и выплаченные инвестором оттоки до налогообложения.
Например, предположим, что инвестор в коммерческую недвижимость инвестирует в недвижимость, которая не приносит ежемесячного дохода.
Общая стоимость недвижимости составляет 1 миллион долларов. Инвестор платит 100 000 долларов наличными в качестве первоначального взноса и занимает 900 000 долларов в банке. Причитаются комиссионные за закрытие, страховые взносы и расходы на техническое обслуживание в размере 10 000 долларов, которые инвестор также оплачивает из своего кармана.
По истечении одного года инвестор заплатил 25 000 долларов США в виде платежей по кредиту, из которых 5 000 долларов США являются погашением основного долга. Через год инвестор решает продать недвижимость за 1,1 миллиона долларов. Это означает, что общий отток денежных средств инвестора составляет 135 000 долларов, а после погашения долга в размере 895 000 долларов у него остается приток денежных средств в размере 205 000 долларов. Прибыль инвестора наличными составляет: (205 000 – 135 000 долларов США) / 135 000 долларов США = 51,9%.
В дополнение к получению текущего дохода доход наличными также может использоваться для прогнозирования ожидаемого будущего распределения денежных средств от инвестиций. Однако, в отличие от ежемесячного распределения купонных выплат, это не обещанный доход, а цель, используемая для оценки потенциальных инвестиций. Таким образом, доход наличными представляет собой оценку того, что инвестор может получить в течение срока действия инвестиции.
О чем говорит возврат наличными?
Доход наличными, иногда называемый денежным доходом от инвестиций в недвижимость, измеряет эффективность инвестиций в коммерческую недвижимость и является одним из наиболее важных расчетов рентабельности инвестиций в недвижимость. По сути, эта метрика предоставляет владельцам бизнеса и инвесторам простой для понимания анализ бизнес-плана недвижимости и потенциального распределения денежных средств в течение срока инвестиций.
Возврат наличными и рентабельность инвестиций идентичны?
Хотя они часто используются взаимозаменяемо, возврат наличных и ROI (возврат инвестиций) не совпадают, когда долг используется в сделке с недвижимостью.
Большинство коммерческих объектов связаны с долгами, и фактическая денежная отдача от инвестиций отличается от стандартной рентабельности инвестиций (ROI). ROI рассчитывает общий доход, включая долговую нагрузку, на инвестиции. С другой стороны, доходность денежных средств измеряет доход только от фактически вложенных денежных средств, обеспечивая более точный анализ эффективности инвестиций.
Как рассчитывается возврат денежных средств?
Денежные доходы рассчитываются с использованием денежных поступлений от инвестиционной собственности до налогообложения, полученных инвестором, и выплаченных инвестором оттоков до налогообложения. По сути, он делит чистый денежный поток на общую сумму вложенных денежных средств.
Например, инвестор покупает недвижимость за 1 миллион долларов, внося 100 000 долларов наличными в качестве первоначального взноса и занимая 900 000 долларов. Инвестор также платит 10 000 долларов наличными на дополнительные расходы из своего кармана.