Содержание
Понимание ипотечного страхования | USMI
Ипотечное страхование позволяет заемщику претендовать на ипотечное финансирование с первоначальным взносом всего 3 процента, защищая при этом кредитора, правительство и налогоплательщиков от более высокого риска дефолта, связанного с кредитами с более низким первоначальным взносом.
Заемщики, которые не могут внести 20-процентный первоначальный взнос при покупке дома, рассматриваются кредиторами как лица с более высоким кредитным риском. Частное ипотечное страхование (MI) позволяет этим заемщикам претендовать на получение обычного кредита, страхуя кредитора от потенциальных убытков в случае, если заемщик не сможет погасить кредит, а в доме недостаточно собственного капитала для покрытия суммы долга.
Узнайте больше о фактах с низким первоначальным взносом
Более 38 миллионов заемщиков помогли
Компания Private MI помогла более чем 38 миллионам домохозяйств с низким первоначальным взносом приобрести дом или рефинансировать существующую ипотеку, расширив их возможности получения ипотеки доступным способом.
Частная МИ поддерживается частным капиталом, а не налогоплательщиками, что снижает подверженность правительства ипотечному риску.
MI постоянно развивается, чтобы соответствовать требованиям рынка
За последнее десятилетие было проведено множество нормативных и отраслевых реформ, направленных на повышение и усиление роли частного МИ в национальной системе жилищного финансирования. В отчете USMI «Частное ипотечное страхование: сильнее и устойчивее» анализируются различные нормативные усовершенствования и отраслевые инициативы, которые частные ипотечные страховщики предприняли и продолжают предпринимать для обеспечения устойчивого ипотечного кредитования на всех рыночных циклах и для лучшего обслуживания заемщиков с низким первоначальным взносом на традиционном рынке, особенно во время экономических кризисов.
Улучшения в отрасли включают:
- Квалификационные требования частных ипотечных страховщиков (PMIER) – Принятые в 2015 г.
и обновленные в 2018 и 2020 гг. капитал, которым должен владеть каждый ипотечный страховщик. Члены USMI в совокупности владеют более чем на 10,4 миллиарда долларов сверх этих требований. - Новый основной полис . Разработанные при существенном участии Федерального агентства по финансированию жилищного строительства (FHFA), эти обновленные условия от ипотечных страховщиков для кредиторов предоставляют кредиторам большую ясность в отношении покрытия. В последнем обновлении 2019 г., члены USMI разработали общую основную политику, которая вступила в силу 1 марта 2020 г.
- Принципы возмещения ущерба при расторжении договора . Впервые опубликованные в 2013 г. и обновленные в 2017 и 2020 гг., эти принципы позволяют МО предлагать кредиторам гарантию страхового покрытия с первого дня, включая автоматическое освобождение после 36 своевременных платежей.
- Структуры передачи кредитных рисков MI (MI-CRT) . С 2015 года частные компании MI передали почти 68 миллиардов долларов США в качестве рисков по действующему страхованию (IIF) на сумму более 3,2 триллиона долларов США посредством как перестрахования, так и облигаций, связанных со страхованием.
и обновленные в 2018 и 2020 гг. капитал, которым должен владеть каждый ипотечный страховщик. Члены USMI в совокупности владеют более чем на 10,4 миллиарда долларов сверх этих требований.
Скачать полный отчет здесь
Надежные государственные стандарты
Квалификационные требования частных ипотечных страховщиков представляют собой набор операционных и финансовых стандартов, которым должны соответствовать частные ипотечные страховщики, чтобы получить одобрение на страхование кредитов, приобретенных спонсируемыми государством предприятиями (GSE), Fannie Mae и Freddie Mac.
PMIER являются важной частью значительных усилий политиков и индустрии MI по устранению уроков, извлеченных из жилищного спада 2008 года. PMIER создали прочную основу для усилий по дальнейшему «снижению рисков» GSE за счет более широкого использования частного капитала с MI.
Федеральное агентство по жилищному финансированию (FHFA), регулирующее GSE, публикует PMIER, которые в последний раз обновлялись в 2020 году. Эти жесткие требования обеспечивают большее доверие участников рынка и политиков и укрепляют роль частной индустрии MI на традиционном рынке.
Среди требований:
- Финансовые требования для обеспечения того, чтобы «утвержденные страховщики имели достаточную ликвидность и платежеспособность по убыткам в периоды экономического стресса»
- Бизнес-требования для выявления, измерения и управления подверженностью риску контрагента
- Требования к контролю качества в отношении андеррайтинга и руководящих принципов приемлемости, точности данных и предотвращения мошенничества
С 2008 года частные ипотечные страховщики внедрили новые генеральные политики в отношении своих клиентов-кредиторов, которые обеспечивают гарантии последовательного рассмотрения и оплаты требований MI.
Эти новые генеральные политики обеспечивают большую прозрачность и ясность договорной защиты для кредиторов и инвесторов.
Кроме того, члены USMI продолжают тесно сотрудничать с Рабочей группой по страхованию ипотечных гарантий Национальной ассоциации уполномоченных по страхованию (NAIC), которая обеспечивает требования к капиталу и регулирование на уровне штата посредством Типового закона о страховании ипотечных гарантий и других элементов регулирования платежеспособности.
Private MI доступен на протяжении всех рыночных циклов
Частные ипотечные страховщики имеют долгую историю стабильного предложения ипотечного страхования даже во время значительных рыночных спадов. Это сильно отличает MI от структур рынков капитала, которые исторически преобладали во время циклов бума, но менее доступны во время спадов. Сегодня частные ипотечные страховщики стали еще более надежными для кредиторов и правительства США благодаря новой генеральной политике, обеспечивающей повышенную договорную определенность в отношении того, как и когда ипотечные страховщики выплачивают требования.
Хотите узнать больше об ипотечном страховании?
Узнайте больше о преимуществах MI
>60 миллиардов долларов
Сумма частных MI, покрываемых претензиями с тех пор, как GSE вступили в опеку.
История трудоустройства и смена места работы во время ипотечного процесса
Две вещи могут быть по-настоящему захватывающими и пугающими — покупка дома и смена работы.
Объедините эти две вещи, и вы получите рецепт от стресса… или нет? Многие люди предполагают, что они не могут или не должны покупать дом, если они находятся в процессе смены карьеры.
Будет ли меньше бумажной работы, если у вас есть долгая история работы в одной и той же компании, где вы можете легко создавать платежные квитанции, объясняющие структуру вашей заработной платы? Конечно, будет. Означает ли это, что вам следует отложить покупку дома до тех пор, пока вы не станете более стабильной? Нисколько!
Независимо от того, меняете ли вы работу, открываете новую оплачиваемую должность, работаете на комиссионной основе или имеете пробелы в своем трудовом стаже, есть способов продвинуться вперед в процессе покупки жилья.
Итак, давайте проясним некоторые из самых больших заблуждений и предположений о том, подходит ли вам покупка дома, если ваша работа меняется в процессе оформления ипотечного кредита или если ваш трудовой стаж далеко не блестящий.
Должен ли я соглашаться на новую работу во время ипотечного процесса?
Можно, но обязательно немедленно сообщите своему кредитору. Это связано с тем, что ипотечный кредитор проведет окончательную проверку дохода и занятости непосредственно перед завершением процесса подачи заявки на ипотеку. Последнее, чего вы хотите, — это чтобы дом вашей мечты ускользнул из ваших рук в одиннадцатом часу.
Так что сообщайте своему ипотечному кредитору все заранее и информируйте его о любых изменениях в доходах, названиях должностей или датах трудоустройства.
Если у вас есть новая работа, вы должны предоставить письмо с предложением, письмо, подтверждающее любые изменения в названиях должностей, вашу последнюю платежную квитанцию и письмо с подтверждением занятости (VOE).
Если вы собираетесь переехать в связи с работой, вам также потребуется письмо о переезде от вашего работодателя.
Как смена работы повлияет на мою заявку на ипотеку?
Если у вас была оплачиваемая должность, и вы переходите на другую оплачиваемую должность, как правило, это не проблема, если зарплата и отрасль аналогичны. Это потому, что ипотечным кредиторам нравится видеть, что вы стабильны, защищены и ответственны.
Однако на вашу способность претендовать на ипотеку может повлиять существенное снижение вашего дохода. Это связано с тем, что снижение заработной платы повлияет на отношение вашего долга к доходу (DTI), что является важным расчетом при покупке дома.
Определенные смены работы в процессе оформления ипотечного кредита также заставляют кредиторов нервничать. Как правило, им не нравится переход с оплачиваемой должности на комиссионную или изменение структуры оплаты, когда вы переходите от сотрудника W-2 к контрактному сотруднику.
Работникам, работающим на комиссионной основе или по контракту, всегда одобряют ипотечные кредиты. Но когда ваша история работы и структура оплаты внезапно меняются в середине процесса подачи заявки на ипотеку, это подрывает уверенность кредитора в вашей способности погасить кредит.
Это потому, что новая должность и структура оплаты для вас не проверены. Никто не может предсказать, выбьете ли вы его из парка и заработаете еще больше денег, чем раньше, или если смена работы приведет к гораздо более низкой заработной плате и неспособности платить по ипотеке.
Как ипотечные кредиторы просматривают пробелы в истории работы?
Кредиторы, выдающие ипотечные кредиты, понимают, что не у всех есть постоянный, линейный опыт работы с момента достижения ими 16-летнего возраста. Но они также знают, что постоянная занятость является хорошим показателем того, что заемщик погасит свою ипотеку.
Большинству ипотечных кредиторов требуется только двухлетняя история работы, так что если какие-либо пробелы существуют до этого, вы должны быть в порядке.
В течение этого двухлетнего периода перерыв в месяц или два также может быть упущен из виду, но отсутствие работы в течение шести месяцев или дольше может быть тревожным сигналом.
То же самое относится к частой смене работы или колебаниям дохода. Опять же, все дело в стабильности.
Ипотечные кредиторы также знают, что вы человек . Поэтому к каждому заявителю на жилищный кредит подходят индивидуально. Это дает вам возможность объяснить любые пробелы в занятости. Отпуск по беременности и родам, временная нетрудоспособность, уход за близким человеком, увольнение или отгул, чтобы вернуться в школу, как правило, являются приемлемыми причинами разрыва.
Какой бы ни была причина, вас могут попросить предъявить доказательства, связанные с отсутствием работы. В случае возвращения в школу это может быть в виде стенограммы. Для декретного отпуска это может повлечь за собой письмо от вашего работодателя.
Ваша заявка на получение ипотечного кредита также может стать более убедительной, если вы предоставите доказательства того, что вы никогда не пропускали арендную плату или платеж по ипотечному кредиту в течение перерыва в вашей трудовой деятельности.
Могу ли я получить ипотечный кредит, работая по контракту?
Вы, конечно, можете, хотя ипотечные кредиторы, как правило, хотели бы видеть двухлетний стаж работы в качестве контрактного работника. Стать сотрудником по контракту в течение процесс ипотеки, с другой стороны, может вызвать некоторую озабоченность.
Сотрудникам по контракту необходимо предъявить дополнительные документы при подаче заявления на ипотеку, которые могут включать в себя 1099 от клиентов, последние оплаченные счета, налоговые декларации за дополнительные годы, текущий баланс и отчет о прибылях и убытках (P&L), среди других требований.
Что делать, если я поменяю работу после закрытия ипотечного кредита?
После того, как ваш кредит будет профинансирован и вы закрыли свой дом, вы можете сменить работу без каких-либо последствий. Имейте в виду, однако, что есть разница между «разрешено закрыть» и «закрыто».
Если ваш кредит одобрен для закрытия, ипотечный кредитор может по-прежнему захотеть проверить доход и занятость.