Содержание
Этот 32-летний мужчина зарабатывает 431 000 долларов в год на инвестициях в недвижимость — как он получает пассивный доход от аренды
Я всегда говорю людям, что недвижимость может стать отличной инвестицией. Но начало может быть пугающим.
Будучи инвестором в недвижимость с восьмилетним стажем, я понял, что ключ в том, чтобы делать маленькие шаги. Когда я впервые начал инвестировать в возрасте 23 лет, я поставил перед собой скромную цель заработать немного дополнительных денег сверх моей зарплаты инженера, сдавая одну или две недвижимости.
Сегодня я владею 61 сдаваемой в аренду единицей жилья, которые в прошлом году принесли 431 000 долларов дохода от аренды. Я также работаю тренером по недвижимости в Roofstock Academy. В основном я работаю в переоборудованном фургоне, в котором мы с женой живем. Когда мы не путешествуем по США в нашем фургоне, мы остаемся в нашем двухуровневом доме в Калифорнии.
Благодаря своим гибким источникам дохода Майкл Альбаум и его жена проводят часть года, живя и путешествуя по США в своем переоборудованном фургоне.
Фото: Майкл Альбаум
После уплаты ипотечных кредитов, налогов на недвижимость, платы за управление недвижимостью и техническое обслуживание я зарабатываю около 6000 долларов в месяц в виде пассивного дохода от своего портфеля недвижимости.
С 2019 года я инвестирую эти деньги в проект реконструкции, в рамках которого восемь квартир превращаются в 17, и живу за счет моей постоянной тренерской зарплаты.
Как я купил свою первую недвижимость
В 2013 году, сразу после окончания колледжа, я работал инженером по пожарной безопасности и зарабатывал 73 000 долларов в год.
Накопить на инвестиционную недвижимость было моей целью, поэтому я жил намного ниже своих средств. Я платил 800 долларов в месяц, чтобы снять квартиру с соседями по комнате. Мой работодатель покрывал основные расходы, такие как мой автомобиль и счета за мобильный телефон, что позволяло мне экономить еще больше каждый месяц.
В 2014 году я потратил 40 000 долларов, которые я накопил наличными, и продал акции на 20 000 долларов, чтобы сделать свою первую покупку недвижимости: дом на одну семью стоимостью 295 000 долларов в Южной Калифорнии.
Я также взял кредит у члена семьи на оставшуюся стоимость, поэтому мне не пришлось занимать в банке.
Дом пустовал два месяца, прежде чем я сдал его в аренду, но в ремонте не нуждался. Арендная плата в размере 1810 долларов в месяц от моего арендатора позволила мне покрыть ежемесячные платежи по кредиту за дом плюс операционные расходы на его управление.
Расширение моего портфеля недвижимости
К 2016 году я был владельцем трех домов. Свою вторую покупку я профинансировал за счет традиционного банковского кредита, а третью купил за счет кредита в размере 250 000 долларов от члена семьи под 4%, фиксированной ставкой на 30 лет.
В том году я заработал 51 404 доллара валового дохода от аренды всех трех объектов недвижимости, и хотя большая часть этих денег пошла на покрытие расходов на ипотеку, обслуживание и управление недвижимостью, я также мог забирать домой около 1800 долларов в месяц.
В 2017 году я решил увеличить свои сбережения, чтобы приобрести дополнительную недвижимость.
Я нашел еще более дешевую квартиру, чтобы разделить ее с соседями по комнате, и вложил эти сбережения плюс деньги, которые я зарабатывал на недвижимости, в фондовый рынок и свои инвестиционные счета.
Когда я узнал о том, как далеко может пойти каждый доллар на благоприятных рынках, где денежный поток был высоким, а закупочные цены были низкими, я начал искать за пределами Калифорнии. Я купил самые дешевые многоквартирные дома, какие смог найти на Среднем Западе, в основном в Огайо и Кентукки, и отремонтировал их.
Чтобы сделать это издалека, я наладил отношения с агентами и профессионалами в области управления недвижимостью на этих рынках, поэтому я знал, что у меня будет команда на месте, чтобы определить лучшие объекты и позаботиться о моих арендаторах.
Я работаю с небольшими семейными управляющими предприятиями, комиссионные сборы которых составляют в среднем 7% от моей валовой арендной платы за недвижимость, но могут достигать 20%.
Как начать свое собственное путешествие в сфере инвестиций в недвижимость
Мне очень повезло, что я могу работать на обычной работе с 9 до 5 в качестве тренера из своего фургона и исследовать новые части страны, а также получать пассивный доход через мои инвестиции в недвижимость.
Альбаум работает с 9 до 5 в качестве тренера по инвестициям в недвижимость и в настоящее время управляет проектом реконструкции.
Фото: Майкл Альбаум
Я считаю, что если вы накопите достаточно денег и будете искать в правильных местах, вы можете получить преимущество, инвестируя в недвижимость — даже в эпоху заоблачных цен на жилье.
Вот мой лучший совет:
1. Начните с малого с хорошо проработанной стратегии
Моя стратегия инвестирования – это метод «BRRRR»: покупка, ремонт, аренда, рефинансирование, повторение.
Я покупаю дома на рынках, где квартиры сдаются за гораздо большую сумму, чем их ежемесячный платеж по ипотеке. Я ремонтирую их, а затем сдаю в аренду, чтобы покрыть стоимость дома и инвестировать в другую недвижимость.
Чтобы узнать, какая стратегия лучше всего подходит для вас, я рекомендую изучить основы. Доступно так много ресурсов, от подкастов (включая мой, The Remote Real Estate Investor) до онлайн-курсов.
Вы также можете связаться с другими инвесторами на таких форумах, как BiggerPockets, где популяризировался метод BRRRR, чтобы узнать об их стратегиях.
Многие люди также задаются вопросом, как должны выглядеть их цели возврата инвестиций. Я всегда говорю, что люди должны сравнивать общий доход, который они могут получить от недвижимости (рассчитайте это, добавив денежный поток, прирост стоимости, выплаты по кредиту и налоговые льготы) с доходом, который они могли бы получить в других инвестиционных инструментах.
Выберите удобный для вас номер. И самое главное, не сравнивайте себя ни с кем.
2. Целью моего метода является сделать как можно меньше работы
Я покупаю что-то, когда это легко, и я знаю, что недвижимость не потребует слишком много работы, чтобы передать ее управляющей компании.
Даже если это означает меньшую норму прибыли, это позволяет мне упростить свою жизнь и использовать большую часть моего портфеля недвижимости в качестве источника пассивного дохода.
Вы выполняете работу один раз, чтобы купить и отремонтировать дом, а затем будете пожинать плоды до тех пор, пока владеете недвижимостью.
Основная цель моего портфеля недвижимости — стать на 100% финансово независимым или покрыть все свои расходы, не работая, даже с учетом будущих расходов.
3. Вам не нужен капитальный ремонт, чтобы повысить стоимость недвижимости
Есть два способа повысить стоимость вашей недвижимости: максимизировать доходы или прибыль или минимизировать расходы.
На данный момент я потратил около 2,5 миллионов долларов на ремонт своего портфолио и пытался сделать каждый доллар на счету. Простое добавление модернизаций, таких как прачечные и приборы из нержавеющей стали, к готовой к аренде недвижимости может помочь увеличить арендную стоимость недвижимости.
Покупка на подходящих рынках или в местах, где ожидается, что стоимость домов со временем вырастет в цене, а также небольшие изменения в этих свойствах также могут повысить долгосрочную ценность ваших покупок.
4. Положитесь на местных специалистов по недвижимости
Я всегда работаю с местными компаниями по управлению недвижимостью на рынках, в которые я инвестирую.
Это позволило мне создать портфель на Среднем Западе, живя в Калифорнии, и теперь он позволяет мне путешествовать, получая доход от моей собственности. Я могу просматривать дома через FaceTime со своим агентом, полагаться на надежного подрядчика для ремонта и предоставлять моему управляющему недвижимостью поиск ответственных арендаторов.
Используйте онлайн-платформы, такие как All Property Management, для связи с местными экспертами на вашем целевом рынке и получения рекомендаций от коллег и знакомых.
Майкл Альбаум является инвестором в недвижимость и главным тренером Roofstock Academy . Подпишитесь на него в Твиттере @MichaelAlbaum .
Не пропустите:
- Миллионер, купивший дом в 26 лет, сожалеет о досрочном погашении ипотеки: «Это самый большой недостаток, о котором вам никто не говорит»
- Этот 64-летний мужчина уехал из США в Мексику.
Сейчас она на пенсии у пляжа и живет всего на 1000 долларов в месяц - Эта 24-летняя девушка потеряла работу официантки. Теперь она получает пассивный доход в размере 8600 долларов в месяц: «Я работаю всего 2 часа в день»
Сейчас она на пенсии у пляжа и живет всего на 1000 долларов в месяц Я владела шестью домами и потеряла все, инвестируя в недвижимость
Сегодняшний гостевой пост любезно предоставлен Джозефом Хоугом, человеком, который когда-то мечтал стать магнатом в сфере недвижимости и потерпел неудачу. Он потерял все это, инвестируя в недвижимость, и ему пришлось выбираться из большой ямы.
Джозеф ранее работал аналитиком по акциям и экономистом, прежде чем понял, что богатство не заменит счастья. Сейчас он управляет My Stock Market Basics и четырьмя дополнительными веб-сайтами в нише личных финансов и краудфандинга, зарабатывая больше денег, чем когда-либо, работая с 9 до 5, и любит строить свою работу из домашнего бизнеса.
Давайте послушаем, что он сделал и как это сделали мы, и постараемся не пойти по его стопам!
Избегайте моих ошибок при инвестировании в недвижимость, чтобы создать собственный портфель сдаваемой в аренду недвижимости для получения долгосрочной прибыли
Я начал свою профессиональную карьеру в сфере недвижимости и мечтал однажды стать следующим Сэмом Зеллом или Дональдом Трампом.
Я управлял собственным портфелем сдаваемой в аренду недвижимости и работал аналитиком в инвестиционных фондах недвижимости (REIT).
Недвижимость всегда занимала особое место в моем портфолио, но не всегда в хорошем смысле.
Вот почему чтение четырех правил, которым следовала WCI, чтобы разбогатеть, вызвало некоторые болезненные воспоминания.
Недвижимость — прекрасный пример «владения вещами». Это один из тех твердых активов, которые хорошо сохраняют свою стоимость в условиях инфляции, а предложение ограничено. В наши дни они не производят намного больше земли.
Но инвестиции в недвижимость — это еще не все. Это не чудо пассивного дохода, о котором вы слышите в рекламных роликах в 3 часа ночи, и это не стратегия быстрого обогащения, о которой многие думали до того, как лопнул пузырь на рынке жилья.
Мой опыт инвестирования в недвижимость включает в себя некоторые из самых больших ошибок, которые вы можете совершить, но также и много извлеченных уроков.
Начало работы в области инвестирования в недвижимость
На третьем курсе колледжа я прошел стажировку в качестве агента по коммерческой недвижимости. Я работал по 15 часов в неделю, составляя инвестиционный проспект недвижимости и находя инвесторов для нового бизнес-парка, который разрабатывала компания.
Мне понравилась идея превратить необработанный участок земли или малоиспользуемое здание в прибыльный актив. Недвижимость казалась банкоматом, идеальным сочетанием краткосрочного денежного потока и долгосрочного богатства за счет повышения стоимости недвижимости.
Это был 2003 год, и рынок жилья только начинал накаляться, поэтому после стажировки я переключился на рынок аренды. Я начинал с менее чем 30 000 долларов, которые я сэкономил, пока служил в морской пехоте и учился в колледже, поэтому более низкая цена на недвижимость на рынке для одной семьи была большой привлекательностью.
Почти сразу я смог купить два дома.
Я купил пару домов по дешевке в районе, которого избегало большинство инвесторов. Это была бы одна из многих моих ошибок, но я думал только о том, как быстро я смогу создать свой портфель.
Потребовалось менее шести месяцев, чтобы перестроить дома и рефинансировать их, чтобы обналичить и купить другую недвижимость. За пару лет я увеличил свое портфолио до пяти сдаваемых в аренду объектов плюс собственный дом.
Цены на недвижимость росли и ничего, ничто не могло пойти не так с моей стратегией в сфере недвижимости.
Мои самые большие ошибки в сфере недвижимости
Моя самая большая ошибка в сфере недвижимости – это ловушка, в которую попадают многие, и она создана книгами о том, как разбогатеть, и промоутерами. В этих книгах недвижимость представлена как источник пассивного дохода, где все, что вы делаете, — это финансируете портфель арендуемой недвижимости и ждете, пока арендаторы выплатят вашу ипотеку.
Правда в том, что аренда домов на одну семью — это настолько далеко от пассивного дохода, насколько это вообще возможно.
На пике моей империи недвижимости у меня было пять объектов недвижимости: четыре дома на одну семью и один дуплекс. От поиска арендаторов до технического обслуживания и управления я работал не менее 20 часов в неделю помимо своей основной работы.
Проблема в том, что если вы не живете в большом городе, вам трудно найти управление недвижимостью для небольших портфелей на одну семью. Большинство профессиональных менеджеров не хотят хлопот с арендой на одну семью, но пойдут на уступки, если у вас есть более крупный портфель. Я нашел пару менеджеров, которые рассмотрели бы мою арендную плату, но только с комиссией в размере 15% от валовой арендной платы, что намного больше того, что я мог себе позволить, учитывая денежный поток собственности.
Тратя так много времени между управлением своей недвижимостью и своей основной работой, я быстро выгорел. Я стала избегать жильцов и не начала процедуру выселения сразу после неуплаты. Даже после того, как арендатор съезжал, проходил месяц или два, прежде чем я тратил неделю, необходимую для того, чтобы привести дом в порядок и вернуть его на рынок.
Когда вы планируете свою империю недвижимости, рекомендуется оценить уровень вакантных площадей не менее 10% в зависимости от вашего региона. Это дает вам некоторую финансовую гибкость и помогает понять, хватит ли денежных потоков для покрытия расходов.
Когда я начал пренебрегать своей арендной платой, количество вакантных квартир увеличилось намного больше, чем я предполагал. С шестью арендованными квартирами у меня почти всегда оставался хотя бы один свободный номер в любом месяце. Это означало вытягивание денег из сбережений и других инвестиций, чтобы поддерживать ипотечные кредиты.
Я начал продавать свою недвижимость в 2006 году, но ущерб уже был нанесен. Я потратил большую часть своих сбережений и смог продать только несколько объектов недвижимости по ипотечной цене, когда пузырь на рынке жилья лопнул.
Я разорился и моя мечта стать следующим магнатом недвижимости была лишена права выкупа.
Как инвестировать в недвижимость, не разорившись
Я все еще владею арендуемой недвижимостью и люблю недвижимость как долгосрочное вложение, но есть много ловушек, которых вам следует избегать, если вы хотите заработать работа с недвижимостью для вас.
Некоторых из этих ловушек можно избежать при небольшом планировании, другие требуют большего усердия. Все это поможет вам обеспечить стабильный и в основном беспроблемный доход в течение десятилетий.
- Рассмотрите возможность присоединения или создания инвестиционной группы инвесторов, подрядчиков, управляющих недвижимостью и юристов по недвижимости. Важно, чтобы люди из разных областей получили такой широкий опыт. Некоторые группы формально объединяют свои деньги, но самый простой способ — просто обменяться идеями и помочь друг другу с помощью услуг.
- Начните медленно с вашей империи недвижимости. Покупайте не более пары объектов недвижимости в первые пару лет, чтобы сэкономить время, необходимое для управления арендой. Подумайте о покупке триплекса или четырехплекса вместо домов на одну семью.
- Будьте предельно осторожны при оценке своих затрат перед покупкой недвижимости. Изучите вакансии и арендные ставки в этом районе. Поговорите с другими инвесторами о затратах на обслуживание и управление. Это нормально — управлять своей собственностью и заниматься техническим обслуживанием самостоятельно, но рассмотрите возможность оценки этих расходов в своем первоначальном плане на тот случай, если вам нужно будет их оплатить.
Поговорите с другими инвесторами о затратах на обслуживание и управление. Это нормально — управлять своей собственностью и заниматься техническим обслуживанием самостоятельно, но рассмотрите возможность оценки этих расходов в своем первоначальном плане на тот случай, если вам нужно будет их оплатить.- Покупайте только дома и районы, в которых вы хотели бы жить. Если что-то пойдет не так, как планировалось, возможно, вам придется жить в одной из ваших съемных квартир.
- Финансирование может стать вашим другом при инвестировании в недвижимость и помочь повысить прибыль, но оно также увеличит ваши ежемесячные расходы и заставит вас карабкаться по платежам. Попробуйте оплатить не менее 20% покупки наличными, чтобы обеспечить себе финансовую гибкость и снизить платежи по ипотеке.
Ответьте на быстрые микроопросы за наличные. Разработанный с учетом удобства и своевременности, ответы на 70% опросов на мобильном устройстве принимаются всего за несколько минут.
Врачи, фармацевты и другие медицинские работники приглашаются на присоединиться к Incrowd сегодня !
Это не единственные правила, которым нужно следовать, чтобы добиться успеха в инвестировании в недвижимость, но это самые большие ловушки, которые я видел, как инвесторы. Поймите, что вам не нужен огромный портфель домов, чтобы получать большие долгосрочные доходы. Купите пару квартир в аренду, наслаждайтесь налоговыми льготами на амортизацию и рассчитывайте на долгосрочный капитал как на самую большую часть вашего дохода.
Я надеюсь, что уроки моих ошибок при инвестировании в недвижимость помогут вам стать лучшим инвестором. Недвижимость может быть отличным диверсификатором для портфеля акций и облигаций и одним из лучших источников богатства, но она также может быть постоянной головной болью. Следуя нескольким простым правилам и избегая самых больших ловушек, вы сможете получать долгосрочную прибыль от роста стоимости и защитите себя от краткосрочных рисков.