Содержание
Build-to-Suit: что это вообще значит?
Мэтт Меллотт, CCIM/SIOR
Вы когда-нибудь проезжали по Монтане и видели на участке земли табличку «Строительство в соответствии с требованиями» и задавались вопросом, что это значит? Почему вы должны заботиться?
Ну, это зависит.
Вы безуспешно искали подходящее коммерческое помещение для своего бизнеса? Вы должны заботиться.
Трудно найти лишний капитал для строительства нового здания для вашего бизнеса? Вы должны заботиться.
У вас есть 15-24 месяца до того, как вам понадобится новое помещение? Вы должны заботиться.
Теперь, когда вам интересно, что такое сборка на заказ?
Build to Suit (BTS) — это когда арендатор коммерческой недвижимости заключает соглашение с застройщиком или землевладельцем о строительстве нового, построенного по индивидуальному заказу объекта для сдачи в аренду. После завершения арендатор обычно становится единственным жильцом.
Этот тип соглашения позволяет оптимально эффективно использовать как землю, так и здание, поскольку будущий арендатор указывает, как он хочет, чтобы оно было спроектировано для удовлетворения потребностей его бизнеса.
Когда вы видите Walgreens, автономный Starbucks или множество одноместных офисных или складских зданий, это часто делается как проекты BTS. Если такие крупные компании, как Starbucks, Amazon и Walgreen, занимаются проектами BTS, вероятно, для этого есть довольно веская причина. Читайте дальше, чтобы узнать, почему.
Как это работает?
Разработка BTS – это динамичный процесс, включающий одновременное заключение договора аренды и договора на строительство. Прежде чем мы более подробно рассмотрим некоторые преимущества и недостатки этого типа договоренностей, давайте сначала создадим структуру и график того, как они обычно работают, поскольку каждая сделка будет отличаться в зависимости от потребностей и обстоятельств.
Разработки BTS обычно поставляются в двух формах:
1) Путь разработчика: Растущая компания выбирает коммерческого брокера для «покупки» своей сделки коммерческим разработчикам.
Застройщик, который предлагает лучшую сделку, затем берет на себя бремя приобретения земли, строительства здания и управления недвижимостью. После завершения строительства Арендатор (Компания) сдает недвижимость в аренду у застройщика, как правило, на 10 и более лет.
2) Путь продажи/обратной аренды: В этом случае арендатор берет на себя первоначальное бремя приобретения земли, финансовых обязательств и найма генерального подрядчика для планирования и строительства здания. По завершении строительства инвестор покупает здание, в котором остается один арендатор. Поступая таким образом, арендатор получает весь свой капитал обратно из здания, чтобы реинвестировать его в бизнес по своему усмотрению.
Какова типичная временная шкала Build-to-Suit?
В чем преимущества Build-to-Suit?
- Застройщик обычно обеспечивает собственный капитал и долг для проекта, что высвобождает капитал для использования арендатором в развитии своего бизнеса.
- Проект здания будет адаптирован к точным потребностям арендатора с учетом существующих потребностей и возможностей будущего роста.
- Если доходность вашей компании превышает 10-12% от капитала, вложенного в бизнес, вы, скорее всего, заработаете больше денег, будучи арендатором BTS, чем в качестве собственника-арендатора с капиталом, связанным со зданием.
- Арендная плата арендатора полностью не облагается налогом*. *в большинстве случаев проконсультируйтесь со своим юристом и CPA
Каковы некоторые недостатки Build-to-Suit?
- Общий срок службы BTS может достигать 15-24 месяцев, а в некоторых случаях и дольше.
- Арендаторы могут рассматривать долгосрочные сделки по аренде как недостаток, если не доступны адекватные варианты роста и сокращения.
- Новое строительство дорого. Строительство БТС не исключение, просто вы платите за него по более высокой арендной ставке.
- Кредитоспособность является обязательным условием для арендаторов в соглашении BTS.
- Обязательно, чтобы арендатор имел точные прогнозы будущего и ожидаемого роста, гарантируя, что его будущие потребности будут удовлетворены при проектировании и строительстве нового имущества.
Примеры Build-to-Suit в Монтане
Офисное здание Morrison Maierle | 1055 Mount Ave, Missoula
Элитное холодильное хранилище с одним источником | 5811 Sandpiper Dr, Миссула
Склад и офис Temp Rite | 5818 Sandpiper Dr Missoula
Walgreen’s Build-to-Suit | N Reserve St Missoula
Строительство по индивидуальному проекту — это динамичное мероприятие, которое может решить широкий спектр проблем с помещением для коммерческого арендатора. Как только ваша компания начнет рассматривать свои потребности в расширении недвижимости, важно проконсультироваться с опытным брокером по коммерческой недвижимости, чтобы определить возможные варианты Build-to-Suit.
Привлечение отраслевого профессионала позволит вам сосредоточиться на своем основном бизнесе, оставив часто сложный процесс разработки опытной команде управления проектами.
Инвестор в недвижимость объясняет стратегию наилучшего использования капитала Как инвестировать
- Не пытайтесь рассчитывать время на рынке недвижимости, посоветовал один инвестор, владеющий 137 сдаваемыми в аренду квартирами.
- Вместо этого используйте его метод «наилучшего использования капитала», чтобы выяснить, как лучше всего вложить свои деньги.
- Лучшим использованием вашего капитала может стать покупка новой недвижимости или модернизация уже имеющейся.
Вековой совет «не обращайте внимания на рынок» применим не только к инвестированию на фондовом рынке.
То же самое и с недвижимостью, инвестор из Нью-Гэмпшира, владеющий 137 сдаваемыми в аренду квартирами, сказал Insider: «В конце концов, время в , рынок всегда будет опережать рынок».
Мэтт, которого из соображений конфиденциальности называют «Лендлордом дровосека», с начала 2000-х создавал свой портфель аренды. После двух десятилетий следования его стратегии инвестирования в недвижимость «купи и держи», его портфель теперь ежемесячно приносит шестизначный доход от аренды. Инсайдер просмотрел копии своих налоговых карточек и платежей от арендаторов, которые подтвердили эти данные.
«Я хотел бы купить в идеальное время,» сказал он, «но за последнее десятилетие никогда не было идеального времени для покупки».
Вместо того, чтобы сосредотачиваться на покупке в «идеальное время», инвесторы должны сосредоточиться на том, что Мэтт называет методом «наилучшего использования капитала», или BUC.
Концепция такова, как она звучит: используйте свои деньги наилучшим образом, в зависимости от ваших личных обстоятельств, а также от того, что происходит на рынке жилья в целом.
Например, когда ставки по ипотечным кредитам все еще колеблются выше 6%, владение домом стоит намного дороже, если вы финансируете сейчас, чем в 2021 году, когда ставки достигли рекордно низкого уровня в 2,65%.
Более высокие процентные ставки означают более высокий ежемесячный платеж по ипотеке. Это не значит, что прямо сейчас невозможно найти выгодные предложения по недвижимости — просто это труднее, — сказал Мэтт.
Если вы не можете найти отличную сделку на вашем конкретном рынке прямо сейчас, возможно, вам следует вложить свой капитал в другое место, объяснил он: «Вам лучше сделать ставку на улучшение подразделения или подразделений, которые у вас уже есть, потому что тогда вы могли бы получить более высокую арендную плату».
Возможно, все наоборот, добавил он. Может быть, вам лучше отложить ремонт и реконструкцию, так как инфляция значительно увеличила стоимость материалов. Вместо этого возьмите деньги, которые вы планировали использовать для проектов реконструкции, и отложите их для будущей инвестиционной недвижимости.
Если нет смысла покупать недвижимость прямо сейчас или модернизируйте уже имеющиеся у вас квартиры, вы не ошибетесь, пополнив свой резервный фонд.
Как никогда важно иметь солидную денежную подушку, сказал Мэтт, который ожидает увидеть большое количество просроченных платежей в 2023 году, поскольку США могут вступить в рецессию. Если у вас есть сдаваемые в аренду помещения, он рекомендует отложить операционные расходы на сумму от шести до восьми месяцев (включая ипотеку) на случай, если ваши арендаторы потеряют работу и не смогут платить арендную плату.
«Все должно оцениваться с финансовой точки зрения с помощью метода BUC», — подчеркнул он. «Как лучше всего использовать капитал, если у меня есть сумма X капитала?»
Если вы считаете, что лучше всего вложить капитал в сдаваемую в аренду недвижимость, вот три совета Мэтта по покупке на современном рынке.
1. Поймите, что такое «средняя сделка» на вашем рынке, чтобы вы могли совершить «большую сделку»
Мэтт всегда ищет выгодные для него сделки, независимо от экономического климата или того, что происходит в Рынок жилья.
Он не обязательно возражает против роста ставок по ипотечным кредитам, которые в октябре достигли 7%, если его прибыль на капитал — прибыль, которую он потенциально мог бы получить от своей недвижимости после учета расходов — это то, что он считает важным.
быть «великим», сказал он.
«Чтобы понять, что такое большая сделка, вы должны понять, что такое любая другая сделка», — объяснил он. Он объяснил, что если дуплексы на его рынке приносят в среднем 7% в год, он ищет сделки, которые принесут ему не менее 10%. «Неважно, составляет ли ставка по ипотеке 6% или 16%. Все, что имеет значение, — это мой доход от этих денег».
Недавно он профинансировал недвижимость с процентной ставкой 7,25%, он сказал: «Я заключил несколько сделок с высокой процентной ставкой. Они просто должны принести большую прибыль».
2. Будьте в курсе цен на аренду в вашем районе
Ключом к получению большой прибыли на капитал является действительное понимание цен на аренду на вашем рынке.
«Я думаю, что многие люди совершают ошибки в операциях с недвижимостью, потому что они не смотрят на доход. Они предполагают, что такое арендная плата», — сказал он. «Я очень аккуратно в отношении арендной платы. Существуют продукты, такие как Rentometer, но обычно они за три -шесть месяцев, и это проблема, когда арендная плата движется так же быстро, как и они .
»
Знание того, за что он может сдать квартиру, имеет решающее значение для его успеха, он подчеркнул: «Некоторые сделки выглядят так, как будто они имеют предельную прибыль, исходя из того, что вы думаете, но, возможно, вы находитесь ниже рынка».
Помогает то, что он инвестирует исключительно в Нью-Гемпшире и имеет собственный портфель из более чем 100 квартир, чтобы понять арендные ставки, но он также обращается к другим домовладельцам в этом районе и спрашивает, для чего они сдают свою недвижимость.
3. Проявите должную осмотрительность, прежде чем сдавать свою недвижимость в аренду
Когда придет время выставить вашу недвижимость на продажу и сдать ее в аренду, вы должны тщательно оценить потенциальных арендаторов.
Мэтт обращает внимание на три конкретных критерия при выборе жильцов: их кредитный рейтинг, доход и были ли они выселены в прошлом. По его словам, предварительное выселение — это красный флаг.
Что касается дохода, его эмпирическое правило заключается в том, что арендатор зарабатывает как минимум в три раза больше месячной арендной платы.