Можно ли материнский капитал вложить в покупку квартиры: Ошибка — Циан

Почему опасно вкладывать маткапитал в недвижимость и когда это стоит делать — 31 января 2023

Материнский капитал может помочь улучшить условия, но нюансов так много, что с этим лучше не торопиться

Поделиться

С начала года тема маткапитала не уходит из новостной повестки. Во-первых, его размер с 1 февраля проиндексируют на 12,4%. А во-вторых, в Госдуму поступила любопытная инициатива: разрешить родителям, которые вкладывают эти деньги в жилье, не выделять в нем доли детям.

Стоит ли в 2023 году приобретать недвижимость с помощью маткапитала и что будет, если детские доли все-таки отменят, в своей колонке рассказала Екатерина Торопова, риелтор и директор агентства недвижимости «Метражи».

Тема неоднозначная. Сейчас материнский сертификат дают уже на первого ребенка, поэтому количество сделок с маткапиталом непрерывно растет. Это хорошо? С одной стороны, хорошо. Люди вкладываются в улучшение жилищных условий, и государство им в этом помогает. Для многих это очень существенная поддержка.

С другой стороны, риски, связанные с вложением маткапитала в недвижимость, никуда не делись, и законодательство в этом плане по-прежнему требует доработки. Впрочем, одна из проблем в прошлом году все-таки решилась на государственном уровне: отменили НДФЛ с детских долей при продаже квартиры. Есть надежда, что и другие проблемы тоже решат. А пока риелторы — во всяком случае, профессиональные — сами стараются «подстелить соломку» клиентам, минимизируя их риски.

При покупке жилья или строительстве дома с привлечением маткапитала нужно наделять членов семьи долями — в том числе, разумеется, детей. И вот тут кроется главная проблема. Чтобы потом продать эту квартиру, надо будет получить разрешение опеки.

Это влечет за собой ряд трудностей:

  • Такие квартиры продаются дольше. Найти покупателя, который будет согласен ждать пару месяцев, когда вы подберете встречный вариант и решите все вопросы с опекой, всегда труднее. Тем более, если квартир на рынке много. Тут уже придется делать скидку на квартиру, чтобы удержать покупателя.
  • Разрешение опеки. О, это просто отдельный квест. Сейчас, когда маткапитал стали давать на первого ребенка, органы опеки просто задыхаются под ворохом обращений от родителей. А еще от повесток в суд за то, что где-то «недоглядели и нарушили права ребенка». Поэтому сотрудники опеки, как правило, напряженные и нервные. И постоянно перестраховываются, чтобы не получить потом от начальства.

Поэтому вам будет нелегко:

  • Переехать из квартиры за город: считается, что это ухудшает положение ребенка и уменьшает возможности для его развития.
  • Переехать из нового дома в более старый, например из новостройки в хрущевку, даже если хрущевка теплее и ближе к школе.
  • Обменять квартиру или дом, если вы выделили детям большие доли. Я уже рассказывала про одного нашего клиента, который по доброте душевной записал дом в 500 квадратов на своего маленького сына. Опека не дала продать этот дом и поменять его на что-то поменьше: даже 400 квадратных метров формально ухудшали бы положение ребенка.

Тем не менее повторю, мы регулярно проводим сделки с привлечением маткапитала. Потому что, как ни крути, для многих это иногда единственный способ улучшить жилищные условия. Просто стараемся заранее подстелить соломку, например выделять детям минимально возможные доли, чтобы потом было легче взаимодействовать с опекой.

Поделиться

Есть несколько вариантов, как с его помощью улучшить жилищные условия:

  • Погасить существующую ипотеку. Полностью или частично, в зависимости от суммы кредита.
  • Купить квартиру или дом. Если речь об ипотеке, то здесь два варианта: 1) погасить маткапиталом часть кредита уже после покупки квартиры. 2) использовать материнский сертификат как первоначальный взнос. Последний вариант — схема вполне законная и реальная. Единственное, что при этом варианте страдают продавцы, которым приходится неделями ждать свои деньги из Пенсионного фонда.
  • Купить жилье за наличные, добавив маткапитал. Но в этом случае его можно использовать, только когда ребенку, при рождении которого выдавался сертификат, исполнится три года.
  • Обменять квартиру на большую. Допустим, двушку на трешку. Если вы меняете хрущевку на хрущевку в том же районе, то можно будет обойтись вообще одним маткапиталом. А если вы хотите из хрущевки переехать в новостройку — тут, конечно, потребуются дополнительные средства. Впрочем, иногда и в этой ситуации можно обойтись одними госвыплатами. Например, у семей с тремя детьми сейчас в совокупности получается больше миллиона разных госвыплат: федеральный и региональный маткапиталы и 450 тысяч на погашение ипотеки. С такой суммой можно существенно улучшить жилищные условия.
  • Построить дом. Строить можно в ипотеку и за наличные, с подрядчиком и без. Тут в каждом случае свои нюансы, об этом надо писать целую отдельную статью.

Сейчас готовится законопроект в Госдуму о том, чтобы отменить обязанность наделять детей долями при вложении маткапитала в недвижимость. Пока это только идея, но радует, что на проблему наконец-то обратили внимание, потому что она действительно есть. Добросовестные родители потом реально не могут улучшить жилищные условия семьи — мы в нашей практике с этим сталкиваемся каждый день.

И да, я за то, чтобы наделение детей долями отменили. Потому что эти доли вовсе не обеспечивают детей жильем — может быть, только в сельской местности, где низкие цены на недвижимость.

Ну что реально дает ребенку 1/20 доли в квартире? Многие говорят о том, что отменой долей нарушатся права ребенка, и он впоследствии лишится жилья, а маргинальные семьи такой «простой» маткапитал просто пропьют. Но есть несколько важных моментов.

  • Микродоля от маткапитала и так не решит для выросшего ребенка проблему с жильем.
  • Обналичить его сегодня и так можно. Да, это уголовно наказуемое деяние, но так делают многие, и никто за этим особо не следит.
  • У нас есть еще региональный и маткапитал на третьего ребенка, там никаких требований к выделению долей нет, и эти выплаты действительно помогли тысячам семей улучшить свои жилищные условия без лишней головной боли. Почему нельзя то же самое сделать с федеральным маткапиталом?

И еще почему-то все забывают, что мама имеет право потратить эти деньги иначе. Например, на образование детей, причем любого ребенка — даже необязательно того, при рождении которого выдан сертификат. Или вообще может направить средства на собственную пенсию. И ни о каких правах ребенка на жилье тут вообще никто не вспоминает.

Возможно, стоило бы выдавать федеральный маткапитал на одну-единственную цель — погашение ипотеки. Но без дополнительных обязательств. Или хотя бы давать реальную возможность вернуть его в ПФР, если он приносит проблемы. Это бы стало для всех великим облегчением.

Подытожу. Использовать материнский капитал на покупку недвижимости можно, но осторожно. Ждать ли, когда отменят доли? Не уверена. В Госдуму законопроект пока так и не внесли, и принятие его если и состоится, то, думаю, не скоро. Хотя хотелось бы.

Прочитайте другие колонки Екатерины Тороповой. Она рассказывала о главных рисках при вложении денег в строительство домов, о том, каким злом могут обернуться кредитные каникулы, а также делилась лайфхаками, как уменьшить налоги (и не сесть в тюрьму), когда вы продали квартиру.

Мы также публиковали разбор о том, почему оформление выплаты из маткапитала может быть невыгодно. На какие еще выплаты можно рассчитывать в 2023 году, читайте здесь.

Все самые важные новости мы оперативно публикуем в телеграм-канале E1.RU. Обязательно подпишитесь на него!

По теме

  • 03 июня 2023, 12:30

    Я за риск платить не буду! Риелтор из Екатеринбурга рассказала, как выбить скидку при покупке квартиры

  • 27 февраля 2023, 10:30

    Есть ставки и меньше двух процентов: риелтор — о том, как оформить ипотеку и не прогадать

  • 13 февраля 2023, 09:00

    «Разрыв между ценами будет расти»: риелтор — о том, что стало с рынком вторички в Екатеринбурге

  • 06 февраля 2023, 10:30

    Только для свердловчан. Шесть карточек о том, как купить жилье дешевле

  • 10 января 2023, 22:28

    С 2023 года маткапитал можно полностью потратить на ежемесячные выплаты. Кто их может получить?

  • 10 января 2023, 08:00

    А вы еще не получали? 4 популярные выплаты на детей, которые остаются в 2023 году

  • 07 января 2023, 10:00

    Теперь на каждого ребенка можно оформить выплату из маткапитала. Почему это может быть невыгодно

  • 28 октября 2022, 11:30

    «Сначала стены снесите!» Почему банки отказывают в ипотеке на строительство своего дома?

  • 29 августа 2022, 09:30

    «Иногда 90-е годы встают перед глазами». Топ-5 рисков при вложении денег в строительство домов

  • 29 апреля 2022, 11:20

    А можно вообще не платить? 8 важных вопросов и ответов про то, как уменьшить налоги на сделках по недвижимости

  • 17 июня 2021, 11:47

    Чем уральцы рискуют, когда вкладывают материнский капитал в жилье? Отвечает риелтор

Екатерина Торопова

директор агентства недвижимости

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Другие статьи автора

Проверка на жулика: инструкция, как не нарваться на черного риелтора

20 июля 2023, 00:00

«Много дилетантов и безответственных людей»: риелтор — о том, зачем они нужны и можно ли обойтись без них

02 июля 2023, 00:00

Берегитесь женатиков! Как случайно не лишиться купленной квартиры: инструкция

21 июня 2023, 00:00

все статьи автора

Станьте автором колонки.

Почитайте рекомендации и напишите нам!

Покупка квартирыПокупка домаМатеринский капиталИпотекаКредитЕкатерина Торопова

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ3
  • УДИВЛЕНИЕ3
  • ГНЕВ1
  • ПЕЧАЛЬ1

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

КОММЕНТАРИИ40

Читать все комментарии

Гость

Войти

Новости СМИ2

Можно использовать материнский капитал на приобретение студии?

Добрый День! Подскажите пожалуйста! Можно использовать материнский капитал на приобретение студии? Если до этого дети были прописаны в квартире( квартира приобреталась без использования мат. капитала и доли не выделялись на детей)! Заранее благодарен!

, Александр, г. Москва

материнский капиталквартира

Артур Сабирзянов

Юрист, г. Уфа

Здравствуйте. Да, вы можете приобрести на материнский капитал купить квартиру — студию. Если детям 3 года, то приобретение недвижимости будет оформлять сразу на всех членов семьи. В том случае если 3 года детям не исполнилось, то использовать маткапитал вы сможете, но только как первоначальный взноса по ипотеке или погашение ипотечного кредита.  

Согласно ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно потратить только на определённые цели, в том числе улучшение жилищных условий. Этот вариант и выбирают большинство родителей. Вариантов «улучшить условия» несколько: это может быть покупка квартиры или дома, выплата первоначального взноса по ипотеке или погашение ипотечного кредита, а также строительство дома.

Похожие вопросы

Семейное право

Дом куплен за материнский капитал наложен арест как можно его снять

Дом куплен за материнский капитал наложен арест как можно его снять

, вопрос №3747749, Ольга, г. Иркутск

Материнский капитал

Можно ли купить машину ребенку за счет материнского капитала?

Можно ли купить машину ребенку за счет материнского капитала ?

, вопрос №3747281, Ярослав, г. Москва

Семейное право

Через 4 года, мы начали квартиру выкупать и вложили материнский капитал, но через несколько месяцев мы с мужем

Здравствуйте. У меня такая ситуация, переехали в другой город дали квартиру служебную на семью, договор с мужем оформлен с работодателем, с последующим выкупом. Через 4 года, мы начали квартиру выкупать и вложили материнский капитал, но через несколько месяцев мы с мужем развелись, живём вместе в одной квартире, доля на детей и нас ещё не успели разделить
Скажите как сейчас в такой ситуации быть и как делятся доля?

, вопрос №3747139, Олеся, г. Курск

Семейное право

Когда приобретала дом под материнский капитал писала у юриста обязательство что выделю долю мужу, но так и не выделила, сейчас мы продаем дом

Когда приобретала дом под материнский капитал писала у юриста обязательство что выделю долю мужу, но так и не выделила, сейчас мы продаем дом. Мои действия?

, вопрос №3746893, Анастасия, г. Канск

Материнский капитал

Хочу продать дом за материнский капитал который взят частично

Хочу продать дом за материнский капитал который взят частично

, вопрос №3746057, Юрий, г. Владивосток

Инвестиции в недвижимость Германии | How To Germany

Обновлено в мае 2019 г.

Главное, что вам нужно знать

Проще говоря: недвижимость может быть одной из лучших инвестиций, которые вы можете сделать, и в период сверхнизких ипотечных ставок. Если вы планируете инвестировать в немецкую недвижимость, наш гид поможет вам на всем пути.

Знайте, почему вы хотите купить

Чтобы заработать деньги! Верно? Ну, может быть, но для большинства людей покупка недвижимости предназначена для долгосрочного владения. Скорее всего, вы будете сдавать недвижимость в аренду, прежде чем продавать ее с целью получения прибыли. Поэтому знание того, каким арендодателем вы хотите быть, является хорошим первым шагом. Если, например, вы хотите сдать в краткосрочную аренду меблированную недвижимость корпоративным клиентам, то покупка в Ростоке или Бремене может быть не лучшим выбором. Франкфурт, Мюнхен или Дюссельдорф были бы лучше для этого типа рынка.

Знание того, чего вы хотите в качестве арендодателя, поможет вам находить арендаторов и выбирать правильные участки, чтобы максимизировать потенциальную прибыль.

Изучите свой рынок

Прежде чем начать поиск недвижимости, сначала изучите интересующие вас области. Само собой разумеется, что рост населения и развитие инфраструктуры будут выгодны для большинства инвесторов в недвижимость.

Подумайте, соответствует ли местное транспортное сообщение, магазины, школы и культурные объекты тому, что ищет ваш тип арендатора, и сможет ли этот район по-прежнему привлекать больше людей для проживания в нем. Хорошим примером для этого может быть Ной-Изенбург (совсем недалеко от Франкфурта). Это город, в который мы лично инвестируем по всем вышеуказанным причинам.

Всегда стоит обращаться к местным агентам по недвижимости/аренде, а также к онлайн-порталам, таким как Immobilienscout24.de или immowelt.de и т. д., чтобы определить, подходит ли вам тот или иной район. Местные банки и строители также могут быть хорошим источником информации.

Location, Location, Location

Успех в инвестировании в недвижимость очень зависит от того, где вы покупаете. Речь идет не только о правильной стране, городе, курортной зоне или правильном сообществе, но и о покупке на правильной улице. Например, если вы хотите купить меблированную квартиру во Франкфурте для краткосрочной аренды, убедитесь, что вы находитесь не дальше двух кварталов от станции метро. Если вы хотите совершить покупку в одном из лучших районов Франкфурта, вам понадобится всего несколько улиц.

Успех в инвестировании в недвижимость зависит не от удачи, а от тщательного исследования. Покупка лучшего места для ваших инвестиционных потребностей принесет дивиденды.

Проверьте свои финансы

Стоимость закрытия может быть высокой для недвижимости в Германии:

  • Нотариальные сборы (нотариус) = 2%
  • Налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer) = 3,5-6,5% в зависимости от района 9004 4
  • Вознаграждение агента по недвижимости (Makler) = от 3 до 6% плюс НДС в зависимости от площади
  • Эти расходы обычно оплачиваются покупателем

 

Большинству немецких кредиторов нравится, что вы можете покрыть эти расходы самостоятельно. Тем не менее, ипотечные кредиты на 100% плюс доступны для местных покупателей, но скрытие этих первоначальных затрат может значительно снизить проценты по ипотечному кредиту.

(См. нашу статью об ипотеке.)

Если вы покупаете недвижимость с доходом от арендной платы, сверьтесь с местными ценами на недвижимость по сравнению с обычной арендной платой, чтобы рассчитать свою прибыль. Всегда убедитесь, что вы можете нести все расходы, если вы обнаружите, что собственность пуста в любое время.

Если вы покупаете старую недвижимость, подумайте о расходах на техническое обслуживание и ремонт, таких как окна, электропроводка, сантехника и т. д., которые могут появиться в ближайшее время. Если вы покупаете недвижимость, которая зависит от коммунальных резервов для финансирования эксплуатационных расходов, очень важно проверить, какие сбережения (Ruecklagen) показаны в балансе (Jahresabrechnung) по отношению к предстоящим или прогнозируемым затратам

Получите лучшую ипотечную сделку

Целесообразно проверить варианты финансирования как можно шире. Никогда не соглашайтесь только на то, что может предложить ваш собственный банк.

Свяжитесь с нами для бесплатной проверки ипотечного кредита

Подумайте, как долго вам нужно ваше финансирование, и обсудите это с независимым консультантом по ипотеке.

100% плюс ипотечные кредиты доступны для инвесторов из Германии и до 55% для иностранных инвесторов (только для стран с евровалютой). В большинстве случаев не должно быть никаких сборов за установку или обработку.

Помните, что изучение рынка ничего не стоит, а цены настолько низкие, что стоит провести исследование.

Когда возможность постучится — откройте дверь

Учитывая, что процентные ставки для вкладчиков в Германии близки к отрицательным, вы не будете единственным инвестором, ищущим идеальную недвижимость.

В таких городах, как Франкфурт, Дюссельдорф, Мюнхен и т. д. спрос на хорошую центральную недвижимость настолько велик, что продавцы часто ищут покупателей с сильным финансовым положением и. Опять же, рекомендуется сначала проверить свое финансирование, чтобы вы могли двигаться быстро.

Сначала проведите исследование, в том числе поговорите с независимым ипотечным консультантом и местными агентами по недвижимости/аренде. Если это имеет смысл, то постарайтесь закрепить недвижимость договором о бронировании и залогом.

Налоговые льготы*

Любой инвестор в недвижимость, где бы он ни находился, всегда должен перед покупкой обращаться за соответствующей квалифицированной консультацией по вопросам налогообложения.

Германия предлагает интересные налоговые льготы для инвесторов, покупающих жилую недвижимость для сдачи в аренду.

Большинство производственных затрат могут быть списаны либо в год создания, либо в течение нескольких лет в счет дохода от аренды. Это может включать проценты по кредиту, прикрепленному к собственности, а также услуги нотариуса, агента по недвижимости или плату за управление.

Существует также большой стимул в виде списания амортизации в размере 2% в год в течение 50 лет от покупной цены физического имущества (не земли) для объектов, построенных после 31 декабря 1924 года. Здания, построенные до этой даты, амортизируются. под 2,5% годовых в течение 40 лет.

Любая прибыль от продажи жилой инвестиционной единицы не облагается налогом при условии, что недвижимость находится во владении не менее десяти лет. рассматриваться как любая форма налоговой консультации. Всем Инвесторам следует обратиться за квалифицированной и соответствующей налоговой консультацией, прежде чем инвестировать.

Учитывайте недостатки

Покупка недвижимости подходит не всем. Подумайте, можете ли вы связать свои деньги на длительный срок и что может произойти, если цены упадут или арендаторов будет трудно найти. Вы можете столкнуться с необходимостью подать в суд на выселение.

Ваш немецкий язык подходит для общения с немецкой бюрократией?

Многие, но не все, проблемы можно решить заранее путем тщательного планирования. Всегда сначала делайте домашнее задание. Поговорите с профессионалами на рынке и помните, что использование авторитетного и рекомендованного агента по недвижимости может действительно помочь.

Насколько вы готовы к работе?

Некоторые инвесторы в недвижимость занимаются повседневным управлением своими объектами самостоятельно, но многие доверяют это агенту.

Если вы решаете вопросы самостоятельно, не забывайте повышать арендную плату каждый раз, когда это возможно по закону. Не делая этого, вы можете серьезно ограничить рост перепродажной цены вашей собственности, особенно если у вас есть арендатор, который не желает переезжать во время продажи.

Если, как и многие люди, вы пользуетесь услугами агента по недвижимости, убедитесь, что вы присматриваетесь к нему. Какие услуги вы получите за какую плату? Убедитесь, что вы получаете реальных рефералов и что вы можете легко расторгнуть контракт. Помните, что наличие хорошего агента по недвижимости может быть большим плюсом.

Перспективы рынка недвижимости Германии

После десятилетий затишья цены на недвижимость в ключевых районах Германии выросли и продолжают расти. Во многом это связано с очень низкими ставками по ипотеке и общим разочарованием в ставках по депозитам. Германия привлекает большое количество иностранных и отечественных инвесторов, которые ищут недвижимость хорошего качества и с высокой доходностью, особенно в таких районах, как Франкфурт/Рейн-Майн и других ключевых городах.

Как долго Германия будет оставаться в таком режиме, трудно предсказать. Во многих городах наблюдается резкий рост населения, но не хватает места для расширения жилой недвижимости, что приводит к росту цен на аренду и недвижимость. Процентные ставки, похоже, останутся низкими в течение некоторого времени, что хорошо для тех, кто хочет покупать и держать в ключевых местах!

© FIRST Financial Direct Group OHG, Ной-Изенбург, 2019

Статья предоставлена ​​FIRST Financial Direct Group OHG
FIRST Financial Direct Group OHG — независимый ипотечный брокер и управляющий недвижимостью. Мы специализируемся на оказании помощи англоговорящим клиентам в оформлении ипотечного кредита в Германии, имея доступ к более чем 300 немецким и международным кредиторам.

[email protected]
www.firstfd.de

ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ В НОВЫЙ ИЕРУСАЛИМ

Мнение Мартина Брауна о BREXIT

«И ходили ли его ноги в древние времена по зеленым горам Англии:
И был святой Агнец Божий на Англии приятные пастбища!
И воссиял ли лик Божий на холмах наших туманных?
И разве здесь, среди этих темных сатанинских мельниц, строился Иерусалим?
Принеси мне мой лук из горящего золота; Принеси мне мои стрелы желания: Принеси мне мое копье: О тучи, раскройся!
Я не перестану сражаться мысленно, и мой меч не уснет в моей руке:
Пока мы не построим Иерусалим в Англии, зеленой и приятной земле».
(William Blake)

Когда я впервые вышел на улицы Франкфурта в 1990 году, меня сразу же впечатлила толпа в костюмах от Армани с накрашенными волосами и на высоких каблуках, которая, казалось, навсегда заняла центр города. Блестящие новые башни банковской власти, куда поднимались повсюду и текли деньги. И какое-то время в модных барах и ресторанах говорили о том, что Франкфурт вытеснит Лондон в качестве финансовой столицы Европы. И на мгновение показалось, что здесь будет «построен» Новый Иерусалим.

Причин много, очень много, почему Франкфурт мог или не хотел взять сияющую корону. Лондон победил и с годами превратился в финансового кита, которым он является сегодня. Но разве история не показывает нам, что течения судьбы имеют странный способ грабить и умалять самых высоких и могущественных.

Британцы говорили, и то, что они говорили, будет звучать на протяжении всей истории. 43-летний нелегкий брак закончился, и, к лучшему или к худшему, британцы продолжат строить свое будущее, как всегда.

Как и в большинстве разводов, есть победители и проигравшие, и я уверен, что по ходу переговоров в ближайшие месяцы и годы мы увидим, что немцы и французы будут с ликованием потирать руки, растаскивая сундук с сокровищами лондонского финансовые рынки.

Лондон больше не может считаться финансовой столицей Европы. Возможно, это придется осознать, но как только это произойдет, активы и рабочие места будут перемещены. Европе нужно будет четко определить, где будет Новый Иерусалим. Дело в том, что он может быть в нескольких местах. Одно можно сказать наверняка: Франкфурт имеет очень хорошие возможности, чтобы снова дотянуться до сияющей короны.

Если это произойдет хотя бы в меньшей степени — и если наш почтовый ящик свидетельствует о том, что мы верим в это, — как это повлияет на цены на недвижимость и арендные ставки на и без того очень жестком рынке жилья? Станут ли Норденд и Вестенд Франкфуртским Челси и Найтсбриджем? Это еще предстоит выяснить, но со сверхнизкими процентными ставками, предлагаемыми в обозримом будущем, и таким небольшим количеством вариантов получения прироста капитала и дохода в других местах кажется совершенно очевидным, что владение недвижимостью во Франкфурте и в отдельных районах приносит, есть и будет хорошо платить.

Увы, я больше не влезаю в костюм от Армани, и у меня мало волос, которые можно было бы накрасить, но я с нетерпением жду встречи с толпой в Новом Иерусалиме.

Мартин Браун | Старший партнер
Licensed Insurance & Mortgage Advisor (IHK)
FIRST Financial Direct Group OHG
An der Aue 19
63263 Neu-Isenburg – Germany

телефон: +49 (0)6102 3703493
факс: +49 (0)6102 368859
моб.: +49 (0)172 6742737
[электронная почта защищена]
www.firstfd.de

900:00 Время для повышения политики, чтобы восстановить здоровье недвижимости

Сотрудник (слева) из отдела продаж недвижимости представляет жилой проект потенциальному покупателю жилья в Тайюане, провинция Шаньси, 12 мая. WEI LIANG/CHINA NEWS SERVICE

В связи с замедлением роста цен на новое жилье в Китае и инвестиции в недвижимость, отраслевые эксперты призвали к более сильным мерам поддержки, чтобы восстановить здоровое развитие недвижимости.

По данным Управления Центрального комитета по финансово-экономическим вопросам, на недвижимость, как на одну из основных отраслей экономики страны, приходится около 7 процентов национального ВВП и около 60 процентов имущества городских домохозяйств.

Показатели отрасли тесно связаны с общим экономическим подъемом страны. На этом фоне в последнее время сформировались два взгляда. Некоторые люди подчеркнули немедленные меры по спасению; в то время как другие опасаются, что экстравагантная политика может привести к перегреву рынка жилья в некоторых городах.

Лу Дживэй, бывший министр финансов, сказал, что, по его мнению, срочно необходимы меры поддержки. Он предложил отменить ограничения на покупку жилья и ипотечные кредиты и снять ограничения на цены на жилье, что обеспечит мягкую посадку на рынке недвижимости страны.

Лу также призвал разработать планы по взиманию налога на имущество в надлежащее время с четким порогом освобождения от налога в зависимости от площади собственности, принадлежащей домохозяйству.

На китайском рынке недвижимости цены на новое жилье в крупных китайских городах в июне либо не изменились, либо снизились, в то время как цены на вторичное жилье упали по сравнению с предыдущим месяцем, согласно последним данным Национального бюро статистики.

Данные NBS также показали, что инвестиции Китая в развитие недвижимости упали почти на 8 процентов в годовом исчислении до 5,86 трлн юаней (816,5 млрд долларов) в первой половине этого года. На жилой сегмент пришлось 4,44 трлн юаней, что на 7% меньше, чем в прошлом году.

«После того, как различные меры вступили в силу, объем сделок с жильем по всей стране начал стабилизироваться, при этом города первого и второго уровня взяли на себя инициативу по восстановлению», — сказал Шэн Сюсю, директор по исследованиям жилого сектора в JLL China, консалтинговой компании по недвижимости.

Тем не менее, поскольку основные показатели рынка жилья, включая инвестиции в жилье и новое строительство, все еще находятся в нисходящем тренде, застройщикам следует с осторожностью относиться к оживлению фондовых активов и с осторожностью относиться к открытию новых проектов, сказал Шэн.

В первой половине было принято множество мер. В начале января Народный банк Китая, центральный банк страны, и бывшая Комиссия по регулированию банковской и страховой деятельности Китая, которая в то время являлась регулятором отрасли, совместно объявили, что города, в которых цены на новое жилье упали как в месячном, так и в годовом исчислении, год в течение трех месяцев, могут решить, хотят ли они сохранить, уменьшить или отменить более низкие пределы процентных ставок по кредитам на первое жилье поэтапно.

 

Объект недвижимости находится в стадии строительства недалеко от района Бунд в Шанхае, 4 июня. WANG GANG/FOR CHINA DAILY

сокращение основной ставки по кредиту на срок более пяти лет, на которой многие кредиторы основывают свои ставки по ипотеке.

«Эти меры в основном направлены на снижение стоимости покупки жилья, а также на улучшение баланса качественных застройщиков в рамках усилий по снижению финансовых рисков сектора недвижимости и помощи рынку недвижимости в формировании благотворного цикла, — сказал Чэнь Вэньцзин, директор по исследованиям China Index Academy.

«По состоянию на 25 июня на уровне местных органов власти в более чем 130 китайских городах были скорректированы политики, связанные с недвижимостью. большую роль в поддержке внутреннего рынка», — сказал Чен Сяо, старший аналитик Исследовательского центра данных о недвижимости Чжугэ.

Хотя отраслевые эксперты согласны с тем, что политика нуждается в более тонкой настройке, чтобы поддержать восстановление рынка недвижимости, многие из них призывают найти правильный баланс, чтобы предотвратить перегрев сектора или резкий спад.

«Любая политика, связанная с регулированием недвижимости, должна осуществляться в соответствии с тем, что жилье предназначено для проживания, а не для спекуляций», — сказал Шон Броди, руководитель отдела исследований в Китае в Cushman & Wakefield, отраслевой консалтинговой компании.

«Кроме того, необходимо учитывать конкретную ситуацию в каждом городе, а затем тщательно вносить индивидуальные коррективы в политику, чтобы обеспечить устойчивый рост на рынке жилья в конкретном рассматриваемом городе», — сказал Броди.

Ранее в этом году, с полным ослаблением политики борьбы с пандемией COVID-19 и с учетом давнего отставания спроса на жилье, рынок нового жилья восстановился, особенно в городах, которые долгое время были горячими точками для покупателей жилья. Однако после роста продаж спрос постепенно снизился, сказал Броуди.

Чен Шэн, президент Китайской академии данных по недвижимости, сказал, что снятие ограничений на покупку жилья и ипотеку в городах первого уровня, вероятно, оттолкнет покупателей от соседних районов, что повлияет на рынок жилья в небольших городах.

Инсайдеры рынка сообщили, что рынок нового жилья в крупных городах Китая — Пекине, Шанхае, Шэньчжэне и Гуанчжоу в провинции Гуандун — продемонстрировал сильную устойчивость в первом полугодии.

Броди сказал, что данные China Real Estate Index System показали, что четыре города первого уровня зафиксировали продажи 1,55 миллиона новых домов в первом полугодии, что почти на 22 процента больше, чем в прошлом году.

Между тем, в ключевых городах второго и третьего уровня, за исключением нескольких горячих точек, наблюдался относительно вялый рынок нового жилья, при этом сделки во втором квартале демонстрируют умеренный нисходящий тренд по сравнению с первым кварталом.

В связи с растущими по всей стране призывами к отмене ограничений на покупку жилья рынку следует опасаться определенных рисков, сказал Чэнь Сяо из Исследовательского центра данных о недвижимости Чжугэ.

«С одной стороны, снятие ограничений может привлечь спекулянтов обратно на рынок жилья и привести к росту цен на жилье. С другой стороны, любые изменения без более научной и разумной политики, связанной с покупкой жилья или требованиями по ипотеке, могут нарушить текущий рыночный порядок», — сказал Чен.

Но Чен также отметил, что, учитывая последние рыночные показатели, ожидается, что более эффективная политика повысит доверие рынка.

 

Посетители собирают информацию о бывших в употреблении домах во время Весенней жилищной ярмарки в Фучжоу 2023 года в Фучжоу, провинция Фуцзянь, 2 апреля. Исследовательский центр Гуандунского института планирования заявил, что предложение отменить ограничения на покупку жилья может вызвать определенный спрос, но влияние любого такого решения на восстановление спроса не будет длительным.

«Ограничения на покупку жилья изначально были введены для предотвращения спекулятивных инвестиций. Таким образом, отмена таких ограничений может просто позволить состоятельным людям покупать больше квартир, не оказывая реального положительного влияния на лежащий в основе неэластичный спрос и спрос на более качественные квартиры. домов от существующих домовладельцев», — сказал Ли.

Учитывая, что сделки по покупке новых домов улучшились по сравнению с прошлым годом, а руководство страны заинтересовано в том, чтобы рынок недвижимости не восстанавливался слишком быстро и не слишком сильно остывал, корректировки политики не должны быть слишком радикальными, сказал Ли.

Китай, по его словам, реализует новую схему развития отрасли, согласно которой приоритет должен быть отдан восстановлению рационального спроса на дома для проживания (а не спекулятивным инвестициям).

31-летний Юй Ифань, служащий стартапа в особом районе Линган в Шанхае, недавно купил квартиру площадью 120 квадратных метров в этом районе после поисков дома, которые длились более шести месяцев. «Я работаю в Lingang около восьми лет и всегда хотел иметь здесь дом».

Юй олицетворяет покупателей городского жилья в Китае, группу, на которую приходится неэластичный спрос. «Многие говорят, что Линган находится слишком далеко от центра Шанхая, но я думаю иначе. За последние несколько лет я заметил, что инфраструктура района быстро улучшается, а деловая и жилая среда становится все лучше и лучше. Линганг как место с большим потенциалом и светлым будущим».

Броди сказал, что в этом году на рынке жилья были введены сотни полисов. Многие из этих политик относятся к конкретному городу, но общая цель состоит в том, чтобы стабилизировать рынок в целом.

«Любая будущая политика должна представлять собой сочетание последовательных краткосрочных и долгосрочных политик, специфичных для города, чтобы избежать перегрева или его противоположности, но в то же время направлять рынок на качественное и здоровое развитие. в сочетании с устойчивым ростом рынка», — сказал Броди.

Для здорового развития рынка недвижимости необходимы ни перегрев, ни резкий спад, соглашаются отраслевые эксперты. Чрезмерное ослабление ограничений, по их словам, приведет к беспорядочному притоку капитала, а чрезмерное ужесточение вызовет внезапный спад. По их словам, необходима последовательность в политике, направленной на обеспечение устойчивого роста рынка.

Во время пресс-конференции Информационного бюро Госсовета 14 июля Цзоу Лань, глава отдела денежно-кредитной политики НБК, дал понять, что еще есть возможности для оптимизации существующей местной политики в отношении собственности, которая варьируется от города к городу. .

Замечания Цзоу подали положительный сигнал о том, что можно ожидать дополнительных корректировок политики, которые будут более точными и точными, чем те, которые были в прошлом, сказал Чен из China Index Academy.

Тем не менее, комментарии Цзоу также предполагают, что изменения политики будут основаны на существующих мерах; поэтому все заинтересованные стороны в сфере недвижимости должны оправдывать свои ожидания, сказал Чен.

Шэн из JLL China уделял особое внимание предотвращению финансовых рисков, в том числе улучшению балансов качественных застройщиков, тем самым возвращая потоки капитала, инвестиции, слияния и поглощения в правильном направлении.

«Улучшение условий финансирования и инвестиций застройщиков будет зависеть от последовательного и ускоренного восстановления продаж недвижимости, чтобы обеспечить благотворный цикл в развитии сектора», — сказал Шэн.