Не риэлтор: НЕАГЕНТ — недвижимость без посредников, база объявлений по продаже и аренде жилья, квартиры от собственников

Содержание

Риелтор просит подпись в акте просмотра квартиры: что делать

Что делать?

07.06.23

Святая женщина

спросила в Сообществе

Профиль автора

Я самостоятельно подбираю на сайтах квартиру для покупки. Нашла несколько вариантов, но все продаются через агентство. Риелторы просят подписать документ о просмотре с условием, что в случае покупки этой квартиры я должна уплатить им комиссию. Иначе отказываются показывать квартиру. Разве они правы?

Ирина Половодова

юрист

Профиль автора

Если вы подпишете акт осмотра квартиры, это еще не означает, что вы обязаны что-то платить риелтору. Опасность здесь в том, что одновременно с актом риелтор может дать на подпись еще и договор на свои услуги.

Как правило, риелторы настаивают, чтобы человек подписал оба документа, и бывают очень навязчивыми. Чем меньше покупатель понимает в ситуации, тем настойчивее, скорее всего, будет риелтор.

Объясню, как действовать и какие аргументы можно использовать, чтобы не платить лишнего.

Зачем риелтор просит подписать бумагу о просмотре

Чтобы понять, как действует риелтор, давайте временно встанем на позицию продавца квартиры.

Продавец нанимает риелтора и заключает с ним договор. Это может быть:

договор возмездного оказания услуг;
договор поручения;
агентский договор на оказание риелторских услуг.

Риелтор обязуется оказать комплекс юридических и информационных услуг, каждая из которых что-то стоит. Как правило, информационные услуги по договору стоят дороже юридических или последние и вовсе идут «в подарок».

Например, разместить объявление на «Авито» или устроить просмотр — это информационные услуги. Проверка юридической чистоты объекта или правовая экспертиза договора купли-продажи — юридические. За результат во втором случае придется отвечать: если потом выяснится, что с квартирой проблемы, получается, услуга не оказана или оказана некачественно.

Если продавец заключил договор, по которому платит только за информационные услуги, то, даже если сделка сорвалась, придется выплатить риелтору полную комиссию. Информационные услуги он ведь оказал: устроил просмотры, нашел покупателя, провел переговоры. Юридические услуги, полностью или частично, не оказаны, так как сделка не состоялась, но в договоре эти услуги ничего и не стоят или стоят минимум.

Как правильно составить договор с риелтором

Это договор между агентством недвижимости и клиентом. Здесь вроде бы нет разделения на информационные и юридические услуги, но на следующих страницах окажется, что оно все же есть Отдельно прописана цена услуги по поиску и подбору объекта недвижимости. Она зависит от типа объекта и характера сделки Здесь начинается самое интересное: 100% цены договора — это информационная услуга по поиску жилья. Обратите внимание на формулировку: предполагается поиск жилья, которое подойдет покупателю и будет удовлетворять условиям сделки, хотя сначала можно прочитать, что исполнитель обязуется совершить сделку. Но все юридическое сопровождение безвозмездно. То есть, даже если его не будет, придется платить полную комиссию

Риелторы знают: если что-то пойдет не так, продавец потребует от них ответа за все проблемы независимо от того, что написано в договоре. Возможно, кто-то пойдет в суд. Поэтому риелторы стремятся зафиксировать все факты оказания информационных услуг.

Организация просмотра квартиры — это информационная услуга. Отдельно в договоре она может быть и не прописана, но за рекламную кампанию, направленную на поиск покупателей, переговоры с ними и показ квартиры, риелтор возьмет с продавца деньги. Даже если купля-продажа в итоге состоится вообще без участия риелтора, продавец должен будет оплатить уже оказанные информационные услуги.

ст. 32 закона «О защите прав потребителей»

А если в договоре был пункт о том, что сделка возможна исключительно с риелтором, то он может потребовать не только комиссию, но и штраф за нарушение договоренности. Этот штраф риелторы обычно стараются сделать внушительным.

ст. 1007 ГК РФ

Чтобы подтвердить факт оказания информационных услуг, риелтор продавца и просит у потенциальных покупателей подписи в актах осмотра квартиры. К таким актам даже в суде не придраться: в них независимый человек со стороны подтверждает, что риелтор провел просмотр.

По этому договору клиент обязан заплатить риелтору 60% от его комиссии, если откажется от услуг агента, когда найдется потенциальный покупатель. Неважно, состоится сделка или нет Так выглядит акт осмотра объектов недвижимости. Такой может быть у риелтора как продавца, так и покупателя. Здесь риелтор показал четыре квартиры и вправе получить вознаграждение, если состоится сделка по любой из них

Когда появляется двойная комиссия

По закону люди свободны в заключении договоров и никто не может навязывать услуги и обязывать что-то подписать. Но обратное происходит повсеместно. Риелторы стремятся взять деньги не только с продавца, но и с покупателя.

ст. 421 ГК РФ

Когда возможный покупатель подписал акт осмотра и риелтор видит, что человек готов купить квартиру, ему предлагают также подписать договор с риелтором продавца. Это может произойти и позже на любом этапе сделки, например когда будут заключать предварительный или основной договор купли-продажи.

Как только покупатель подписывает договор, он становится клиентом риелтора — того же самого, что и продавец. Скорее всего, риелтор пропишет в договоре, что оказывает покупателю информационную услугу — поиск и подбор объектов недвижимости для приобретения в собственность. Хотя квартира уже найдена, причем нашел ее сам покупатель.

Как я подготовила квартиру и продала ее быстро и дорого

Закон не запрещает агентам брать вознаграждение и с покупателя, и с продавца одновременно. Нет такого запрета и в локальных правилах этики риелторов, которые иногда принимают в регионах.

Так, ряд агентств в Тюменской области объединены в профсоюз со своим кодексом этики. В нем прямо прописано, что риелтор вправе представлять интересы и получать плату от более чем одной стороны сделки. А до просмотра объекта недвижимости каждый из риелторов должен заключить со своим клиентом договор возмездного оказания услуг по схеме: покупатель — риелтор, продавец — риелтор.

Доказать, что договор навязан, очень сложно. Поэтому проще его не подписывать. Но просто это только на словах — на практике риелторы будут угрожать, что сделка не состоится, а квартира уйдет другому, более сговорчивому покупателю.

Что говорят суды

Если покупатель и риелтор продавца подписали договор, потом практически невозможно доказать, что агент не оказывал никаких информационных услуг. В суде не работают доводы, что покупатель увидел объявление о продаже квартиры в свободном доступе в интернете, а иногда и сам связывался с собственником.

Так, в Новосибирске женщина пришла на просмотр квартиры и сразу решила, что надо брать. Когда оформляли предварительный договор купли-продажи, агентство продавца предложило подписать договор и с ним. Риелтор напугал, что иначе сделка не состоится. Женщина поставила подпись и стала должна агентству 2% от стоимости квартиры.

Дело № 2-182/22PDF, 93,1 КБ

Когда сделка состоялась, женщина отказалась платить агентству: выяснилось, что она даже не поняла, что подписала. Компания подала в суд. В суде покупательница заявила, что ее обманули — подсунули перевернутые текстом вниз листы и сказали, что это надо подписать, иначе ничего не получится.

Схема в договоре была такая: 70% вознаграждения — за информационные услуги, 20% — за агентские, 10% — за юридические. Судья посчитал, что юридические услуги не оказаны, так как сделка прошла через сервис «Домклик». А вот все остальные услуги признал и обязал покупательницу выплатить агентству 90 000 Р. Обжаловать решение не получилось.

А вот другой случай, тоже из Новосибирска. Местный житель позвонил по объявлению на «Авито» и наткнулся на риелтора. Та сообщила, что квартира уже продана, но есть другая. Ее мужчина тоже уже видел на «Авито», но согласился посмотреть. После решил брать.

Дело № 2-1491/21PDF, 79,5 КБ

Покупатель заключил с продавцом предварительный договор-купли продажи, а еще риелторы дали ему на подпись договор на оказание услуг по подбору квартир. Мужчина удивился, ведь квартиру он нашел сам. Но его запугали, что сделка не состоится.

Мужчина подписал договор, а потом понял, что зря. Он в одностороннем порядке расторг его и отправил в агентство претензию — запросил расчет стоимости оказанных услуг. Сделка еще не состоялась, и покупатель надеялся отделаться малым — оплатить какие-то услуги и разойтись. Но ответа на претензию не последовало, вместо этого владелица агентства подала в суд.

Суд посчитал, что раз есть договор с агентством и акт осмотра, который подписал мужчина, то информационная услуга — просмотр — оказана. По договору она стоила 78 000 Р — столько суд и взыскал. Еще покупателя обязали выплатить неустойку за просрочку уплаты в размере 5000 Р и госпошлину за обращение в суд — 4320 Р.

Как сделать хоумстейджинг квартиры

Покупатель попробовал оспорить решение в апелляционном суде, но его доводы о том, что квартиру он нашел сам, а один просмотр не может стоить 78 000 Р, и там признали юридически несостоятельными.

Позже дело рассмотрел кассационный суд и отправил его на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Он не согласился с нижестоящими судами, так как цену услуг довели до покупателя уже после их оказания: она была прописана рукой риелтора в акте приема-передачи. В момент заключения договора мужчина не знал, сколько ему нужно будет заплатить. Это значит, что стороны не согласовали существенное условие договора о стоимости предоставляемых услуг. Теперь исход дела может измениться и у истца, возможно, получится уменьшить стоимость оказанной услуги.

Дело № 88-17411/2022PDF, 68,7 КБ

Как общаться с риелтором на просмотре

Следует быть внимательным и учитывать следующее.

Если не хотите покупать квартиру, а риелтор предлагает подписать акт осмотра, можно так сделать. Это ни на что не повлияет и нужно только риелтору. Так он фиксирует, что оказал продавцу информационные услуги.

Если квартира вам нравится, учтите, что, как только подпишете акт, риелтор может предложить подписать и договор с ним. А может быть, это произойдет и значительно позже.

Помните, что, даже если кто-то хочет купить квартиру после просмотра, он не обязан заключать договор с риелторами продавца. Покупатель может выйти на сделку сам или нанять своего риелтора.

подп. 6 п. 2 ст. 16 закона «О защите прав потребителей»

Оставить жалобу на объявление. Если объявление опубликовано на специализированном портале, например «Циане», можно пожаловаться модераторам. В качестве причины указать, что квартиру невозможно посмотреть в свободном доступе, а в объявлении указана неполная информация об услугах и оплате.

Еще вариант — зайти в профиль агента и написать отзыв о том, что он пытается взыскать двойную комиссию.

Выйти на собственника без риелтора. Если квартира очень нравится, можно попытаться связаться с собственником напрямую и сообщить ему о требованиях риелтора. По фотографиям в объявлении и виду из окна можно определить примерное расположение квартиры в доме и попросить соседей или председателя ТСЖ передать ваш телефон хозяину. Если он заинтересован в продаже, то, возможно, перезвонит.

Уловки риелторов при аренде квартиры

Что в итоге

Чтобы избежать комиссии от риелтора продавца, у покупателя есть два варианта:

не подписывать договор с риелтором продавца. Это самый надежный способ, но придется запастись терпением. Агентам такой вариант не понравится: им не захочется упускать клиента и вознаграждение. Поэтому договор на подпись будут подносить часто и настойчиво. С этим придется бороться;
подписать соглашение об оплате отдельных услуг. Покупатель может воспользоваться услугами риелтора продавца частично. Например, оплатить составление договора купли-продажи квартиры и согласование сделки с банком, а в Росреестр за регистрацией обратиться самостоятельно. В таком случае в договоре с риелтором прописывают, что именно делает агент и по какой цене, а что — сам покупатель. Например, составление предварительного договора купли-продажи обойдется дешевле, чем полное сопровождение сделки.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Квартира от собственника: какие объявления дал точно не риелтор

https://realty.ria.ru/20210923/kvartira-1751458834.html

Квартира от собственника: какие объявления дал точно не риелтор

Квартира от собственника: какие объявления дал точно не риелтор — Недвижимость РИА Новости, 23.09.2021

Квартира от собственника: какие объявления дал точно не риелтор

Если разбудить риелтора глубокой ночью и спросить, что есть главное зло на рынке недвижимости, он без паузы ответит: самостоятельные покупатели и продавцы… Недвижимость РИА Новости, 23.09.2021

2021-09-23T14:52

практические советы – риа недвижимость

миэль

жилье

риелторы

сделки

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/09/17/1751459081_0:223:2977:1898_1920x0_80_0_0_f16ea0645dcfae44401c628459058e2c. jpg

Если разбудить риелтора глубокой ночью и спросить, что есть главное зло на рынке недвижимости, он без паузы ответит: самостоятельные покупатели и продавцы. Однако, если проделать ту же операцию с человеком, который хочет купить или снять жилье без посредников, он ответит, что все беды от риелторов. Сайт «РИА Недвижимость» не берется выяснять, кто прав в этом давнем споре, но рассказывает, как при просмотре объявлений понять, кто их дал: настоящий собственник или профессиональный агент?Для создания текста мы собрали советы и наблюдения простых людей, которые хотят совершать операции с недвижимостью без посредников, и попросили профессиональных участников рынка прокомментировать, насколько эта информация соответствует действительности.Плохие фотографииОдин из советов-долгожителей звучит так: только профессиональные продавцы или агентства делают хорошие фотографии продаваемой или сдающейся квартиры. Еще несколько лет назад считалось, что фотографии у собственников бывают только мутные, нечеткие, с комком из нижнего белья на заднем плане. Сейчас отличить непрофессиональные фотографии сложнее. Во-первых, камеры в телефонах становятся все лучше, им в дополнение появляются наборы фильтров, которые успешно заменяют профессиональную обработку в фоторедакторах. То есть теперь просто четкие фотографии уже никак не дают понять, что их сделал профи.Отличия в фото можно найти, но их сложнее вычислить, потому что профессиональную съемку, как говорят опытные охотники за объявлением «от собственника», лучше всего выдает ракурс (он максимально удачный)."На профи-фотке – просторный светлый пентхаус, в описании – студия 30 метров. Это не фейк, так умеют снимать фотографы-интерьерщики", – такое описание профессиональных фото дает один из участников обсуждения темы "как не нарваться на риелтора в объявлении".Еще одним признаком профессиональной съемки пользователи неожиданно назвали шторы в пол. Их аргументы: квартира, особенно небольшая, обычно плотно заставлена мебелью, ее убирают только перед продажей, то есть шторы в пол просто не смогут там висеть во всей красе. А повесить их для фото рекомендуют опытные риелторы.Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков не согласен с мнением участников дискуссии, по его словам, качество фотографии уже давно ничего не доказывает."Многие собственники даже продавая самостоятельно заказывают хорошие фотосессии объектов. Некоторые собственники плохо снимают, но и многие риелторы плохо снимают объект", – объясняет он.Зато на частника может указать количество фотографий, добавляет руководитель группы «Миэль «В Измайлово» Екатерина Смирнова.Собственник обычно делаеть 3-4 фотографии, при этом, не задумываясь о ракурсе, свете, ненужных элементах интерьера, которые попадают в кадр. Часто на таких фотографиях можно увидеть и отражение самого фотографа (как вариант и в нижнем белье) в зеркале ванной или шкафа-купе, объясняет она. На фотографиях собственников могут присутствовать домашние животные.Казалось бы, что здесь плохого – ведь все умиляются на кошечек и собачек. Однако у потенциального покупателя может быть аллергия, и он не будет рассматривать для себя такой вариант.Странные описанияСлова, которыми люди описывают квартиры, часто очень точно указывают на то, что объявление составил собственник, а не профессионал, считают участники обсуждений.Риелторы всегда указывают набор параметров, которые являются ответами на часто задаваемые и значимые вопросы: наличие или отсутствие перепланировки, этаж, даты капремонта, как давно квартира в собственности и на каких основаниях.С этим согласны и сами риелторы. «Если объявление составляет профессиональный агент, то он кратко и тезисно отмечает основные факторы, в основном для агента, который подбирает объект под своего клиента. Что в основном интересует риелтора, чтобы не тратить много времени на бесполезные звонки? Есть ли ипотека, сколько собственников, какой вид собственности, альтернативная или свободная продажа? Собственники, самостоятельно выставляющие свои объявления, зачастую не понимают и не используют такие формулировки», – объясняет Смирнова. В отличие от риелторов собственники любят «расписать под хохлому» свою квартиру, поэтому используют много эпитетов вроде «уютная», «в хорошем районе», «красивый ремонт». Кроме того, рассказывают внимательные читатели объявлений, только настоящие собственники повторяют информацию, которую уже указали в параметрах при заполнении объявления. На большинстве классифайдов необходимо указать количество комнат, площадь квартиры, этаж, цену, другие параметры. Люди, несмотря на то, что заполнили все эти клеточки при подаче объявления, все равно пишут что-то вроде «Продается «двушка» за 10 миллионов».Однако Летенков сомневается и в этом параметре.»Иногда собственники пишут хорошо, иногда риелторы пишут хорошо, а иногда все описывают объект плохо», – демонстрирует веру в человечество он.Еще одно отличие, которое характерно для арендных квартир от собственника – это пожелания к самому арендатору."Риелтор заинтересован в контактах, поэтому он не будет озвучивать хотелки собственника, а просто сдаст неподходящему арендатору другую квартиру. А сам собственник обязательно укажет, что в его квартире не рады матерям-одиночкам, собаковладельцам, мигрантам, студентам и пианистам", – рассказывает Анна, опытный арендатор.А еще только собственники пишут просьбу «риелторам не беспокоить», добавляет она.В целом же описание лучше всего подсказывает, кто был автором объявления.В первых строкахМногие люди, находящиеся в поиске квартиры, заметили, что реальные собственники редко покупают дополнительные опции к своему объявлению. То есть если классифайд показал его в первых строчках поисковой выдачи, выделил рамкой или еще как-то обратил внимание – это означает, что человек, подавший объявление, оплатил его продвижение. Чаще всего так поступают агенты, а вот частники не любят лишний раз тратиться."Рекламу частники покупают только когда уже очень давно не могут продать свою квартиру, зато тогда в отчаянии приобретают просто все опции, которые может предоставить сайт", – рассказывает Стас, недавно купивший квартиру и принципиально отказавшийся от услуг риелторов. На заметку: самая большая концентрация объявлений от собственников будет за пределами первых 20 объявлений в поиске.Возраст объявленияПо народной примете, если объявление достаточно старое, от месяца и дольше, это с большой долей вероятности указывает, что собственник продает или сдает квартиру сам, считают покупатели.По их наблюдениям, риелторы знают, что долго висящее объявление не вызывает доверия, поэтому снимают его, выставляют заново, меняют площадку и так далее. А собственники проявляют упорство, поэтому их объявления могут висеть долго."Правда там часто квартира с проблемами или цена неадекватная, но, если висит достаточно долго, есть шанс поймать собственника на моменте, когда он созрел для скидки", – полагают покупатели.А вот с арендой эта закономерность не работает, сдаваться квартира может достаточно долго и у риелтора, а все потому, что собственник может не сойтись с потенциальными арендаторами характерами, да и сами арендаторы – более придирчивая публика. «Пробить по номеру»Один из самых достоверных способов понять, дал объявление настоящий собственник или агент – это просто «пробить номер телефона», то есть ввести его в поисковик. Если это номер агента, то информация об этом есть в сети, и вы ее быстро найдете.Однако последнее время многие площадки стали использовать подменные номера, так что возможности проверить их, не позвонив и не выяснив реальный номер, теперь почти нет.Вместо этого крупные площадки стараются сами дать понять, что объявление дано профессионалом. Например, на «Авито» для риелторов есть возможность посмотреть все объявления, которые давал конкретный пользователь. Крупные агентства и их риелторы обычно отмечают, что это объявления от профессионала.»Зато начинающие агенты маскируются под собственника, заводят несколько аккаунтов, а то и вовсе дают фейковые объявления», – сетует недавно купивший квартиру Станислав.На другой крупной площадке – «Циан» – есть специальные пометки для авторов объявлений: «профи», «опытный», «проверенное агентство». Они показывают, что объявление точно дал профи. А для тех, кто хочет купить без риелтора, здесь есть другая опция – галочка в поиске «от собственника». Правда, такие опции не спасают от агентов, шифрующихся под частника, зато позволяют отсечь те, которые точно от риелторов.»Правда опытные собственники, которые уже имели опыт продажи объектов недвижимости, зачастую ставят отметку о том, что объявление подано агентом. Это связано с тем, что как только собственник выставляет объявление о продаже своей квартиры, то первые сто звонков, а может быть и больше, идут от риелторов», – отмечает Летенков.А еще, по словам покупателей, можно нарваться на ситуацию, когда объявление было дано собственником, но в процессе к продажам подключились агенты, и все гадания на объявлениях оказываются бесполезными.Большинство покупателей и арендаторов сходятся на том, что если хочешь обойтись без риелтора – нужно искать квартиру в соцсетях. В случае с покупкой лучшим источником информации становятся многочисленные районные и городские сообщества, а также форумы и чаты новостроек. В случае с арендой можно использовать сообщества и группы, где происходят встречи арендаторов с владельцами квартир: обычно там жесткие правила, и риелторов сразу «банят».Так что найти квартиру «от собственника», несмотря на популярность риелторской услуги, все еще можно, особенно если задаться такой целью.

https://realty.ria.ru/20190115/1549364088.html

https://realty.ria.ru/20150217/404334150.html

https://realty.ria.ru/20210913/zhile-1749869522.html

Недвижимость РИА Новости

4.7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Мария Неретина

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/03/0d/1568528856_514:0:2561:2047_100x100_80_0_0_e6e6256f635f58bb1aa8ea8f6aa6899a.jpg

Мария Неретина

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/03/0d/1568528856_514:0:2561:2047_100x100_80_0_0_e6e6256f635f58bb1aa8ea8f6aa6899a.jpg

Новости

ru-RU

https://realty. ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

4.7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

1920

1080

true

1920

1440

true

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/09/17/1751459081_0:0:2729:2047_1920x0_80_0_0_4ba05f16bf49676a0b9fcf4707f99fd5.jpg

1920

true

Недвижимость РИА Новости

4.7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Мария Неретина

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/03/0d/1568528856_514:0:2561:2047_100x100_80_0_0_e6e6256f635f58bb1aa8ea8f6aa6899a.jpg

практические советы – риа недвижимость, миэль, жилье, риелторы, сделки

Практические советы – РИА Недвижимость, Миэль, Жилье, Риелторы, Сделки

Для создания текста мы собрали советы и наблюдения простых людей, которые хотят совершать операции с недвижимостью без посредников, и попросили профессиональных участников рынка прокомментировать, насколько эта информация соответствует действительности.

Плохие фотографии

Один из советов-долгожителей звучит так: только профессиональные продавцы или агентства делают хорошие фотографии продаваемой или сдающейся квартиры. Еще несколько лет назад считалось, что фотографии у собственников бывают только мутные, нечеткие, с комком из нижнего белья на заднем плане.

Сейчас отличить непрофессиональные фотографии сложнее. Во-первых, камеры в телефонах становятся все лучше, им в дополнение появляются наборы фильтров, которые успешно заменяют профессиональную обработку в фоторедакторах. То есть теперь просто четкие фотографии уже никак не дают понять, что их сделал профи.

Отличия в фото можно найти, но их сложнее вычислить, потому что профессиональную съемку, как говорят опытные охотники за объявлением «от собственника», лучше всего выдает ракурс (он максимально удачный).

«На профи-фотке – просторный светлый пентхаус, в описании – студия 30 метров. Это не фейк, так умеют снимать фотографы-интерьерщики», – такое описание профессиональных фото дает один из участников обсуждения темы «как не нарваться на риелтора в объявлении».

Еще одним признаком профессиональной съемки пользователи неожиданно назвали шторы в пол. Их аргументы: квартира, особенно небольшая, обычно плотно заставлена мебелью, ее убирают только перед продажей, то есть шторы в пол просто не смогут там висеть во всей красе. А повесить их для фото рекомендуют опытные риелторы.

Как сфотографировать квартиру, чтобы успешно сдать ее в аренду

15 января 2019, 11:17

Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков не согласен с мнением участников дискуссии, по его словам, качество фотографии уже давно ничего не доказывает.

«Многие собственники даже продавая самостоятельно заказывают хорошие фотосессии объектов. Некоторые собственники плохо снимают, но и многие риелторы плохо снимают объект», – объясняет он.

Валерий Летенков

Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»

Зато на частника может указать количество фотографий, добавляет руководитель группы «Миэль «В Измайлово» Екатерина Смирнова.

Собственник обычно делаеть 3-4 фотографии, при этом, не задумываясь о ракурсе, свете, ненужных элементах интерьера, которые попадают в кадр. Часто на таких фотографиях можно увидеть и отражение самого фотографа (как вариант и в нижнем белье) в зеркале ванной или шкафа-купе, объясняет она. На фотографиях собственников могут присутствовать домашние животные.

Казалось бы, что здесь плохого – ведь все умиляются на кошечек и собачек. Однако у потенциального покупателя может быть аллергия, и он не будет рассматривать для себя такой вариант.

Странные описания

Слова, которыми люди описывают квартиры, часто очень точно указывают на то, что объявление составил собственник, а не профессионал, считают участники обсуждений.

Риелторы всегда указывают набор параметров, которые являются ответами на часто задаваемые и значимые вопросы: наличие или отсутствие перепланировки, этаж, даты капремонта, как давно квартира в собственности и на каких основаниях.

С этим согласны и сами риелторы. «Если объявление составляет профессиональный агент, то он кратко и тезисно отмечает основные факторы, в основном для агента, который подбирает объект под своего клиента. Что в основном интересует риелтора, чтобы не тратить много времени на бесполезные звонки? Есть ли ипотека, сколько собственников, какой вид собственности, альтернативная или свободная продажа? Собственники, самостоятельно выставляющие свои объявления, зачастую не понимают и не используют такие формулировки», – объясняет Смирнова.

Как грамотно составить объявление о продаже или аренде квартиры

17 февраля 2015, 15:43

В отличие от риелторов собственники любят «расписать под хохлому» свою квартиру, поэтому используют много эпитетов вроде «уютная», «в хорошем районе», «красивый ремонт». Кроме того, рассказывают внимательные читатели объявлений, только настоящие собственники повторяют информацию, которую уже указали в параметрах при заполнении объявления. На большинстве классифайдов необходимо указать количество комнат, площадь квартиры, этаж, цену, другие параметры. Люди, несмотря на то, что заполнили все эти клеточки при подаче объявления, все равно пишут что-то вроде «Продается «двушка» за 10 миллионов».

Однако Летенков сомневается и в этом параметре.

«Иногда собственники пишут хорошо, иногда риелторы пишут хорошо, а иногда все описывают объект плохо», – демонстрирует веру в человечество он.

Еще одно отличие, которое характерно для арендных квартир от собственника – это пожелания к самому арендатору.

«Риелтор заинтересован в контактах, поэтому он не будет озвучивать хотелки собственника, а просто сдаст неподходящему арендатору другую квартиру. А сам собственник обязательно укажет, что в его квартире не рады матерям-одиночкам, собаковладельцам, мигрантам, студентам и пианистам», – рассказывает Анна, опытный арендатор.

А еще только собственники пишут просьбу «риелторам не беспокоить», добавляет она.

В целом же описание лучше всего подсказывает, кто был автором объявления.

В первых строках

Многие люди, находящиеся в поиске квартиры, заметили, что реальные собственники редко покупают дополнительные опции к своему объявлению. То есть если классифайд показал его в первых строчках поисковой выдачи, выделил рамкой или еще как-то обратил внимание – это означает, что человек, подавший объявление, оплатил его продвижение. Чаще всего так поступают агенты, а вот частники не любят лишний раз тратиться.

«Рекламу частники покупают только когда уже очень давно не могут продать свою квартиру, зато тогда в отчаянии приобретают просто все опции, которые может предоставить сайт», – рассказывает Стас, недавно купивший квартиру и принципиально отказавшийся от услуг риелторов.

На заметку: самая большая концентрация объявлений от собственников будет за пределами первых 20 объявлений в поиске.

Возраст объявления

По народной примете, если объявление достаточно старое, от месяца и дольше, это с большой долей вероятности указывает, что собственник продает или сдает квартиру сам, считают покупатели.

По их наблюдениям, риелторы знают, что долго висящее объявление не вызывает доверия, поэтому снимают его, выставляют заново, меняют площадку и так далее. А собственники проявляют упорство, поэтому их объявления могут висеть долго.

«Правда там часто квартира с проблемами или цена неадекватная, но, если висит достаточно долго, есть шанс поймать собственника на моменте, когда он созрел для скидки», – полагают покупатели.

А вот с арендой эта закономерность не работает, сдаваться квартира может достаточно долго и у риелтора, а все потому, что собственник может не сойтись с потенциальными арендаторами характерами, да и сами арендаторы – более придирчивая публика.

«Пробить по номеру»

Один из самых достоверных способов понять, дал объявление настоящий собственник или агент – это просто «пробить номер телефона», то есть ввести его в поисковик. Если это номер агента, то информация об этом есть в сети, и вы ее быстро найдете.

Однако последнее время многие площадки стали использовать подменные номера, так что возможности проверить их, не позвонив и не выяснив реальный номер, теперь почти нет.

Вместо этого крупные площадки стараются сами дать понять, что объявление дано профессионалом. Например, на «Авито» для риелторов есть возможность посмотреть все объявления, которые давал конкретный пользователь. Крупные агентства и их риелторы обычно отмечают, что это объявления от профессионала.

«Зато начинающие агенты маскируются под собственника, заводят несколько аккаунтов, а то и вовсе дают фейковые объявления», – сетует недавно купивший квартиру Станислав.

На другой крупной площадке – «Циан» – есть специальные пометки для авторов объявлений: «профи», «опытный», «проверенное агентство». Они показывают, что объявление точно дал профи. А для тех, кто хочет купить без риелтора, здесь есть другая опция – галочка в поиске «от собственника». Правда, такие опции не спасают от агентов, шифрующихся под частника, зато позволяют отсечь те, которые точно от риелторов.

Наивные платят: фейковые объявления как инструмент «черного» маркетинга

13 сентября 2021, 15:14

«Правда опытные собственники, которые уже имели опыт продажи объектов недвижимости, зачастую ставят отметку о том, что объявление подано агентом. Это связано с тем, что как только собственник выставляет объявление о продаже своей квартиры, то первые сто звонков, а может быть и больше, идут от риелторов», – отмечает Летенков.

А еще, по словам покупателей, можно нарваться на ситуацию, когда объявление было дано собственником, но в процессе к продажам подключились агенты, и все гадания на объявлениях оказываются бесполезными.

Большинство покупателей и арендаторов сходятся на том, что если хочешь обойтись без риелтора – нужно искать квартиру в соцсетях. В случае с покупкой лучшим источником информации становятся многочисленные районные и городские сообщества, а также форумы и чаты новостроек.

В случае с арендой можно использовать сообщества и группы, где происходят встречи арендаторов с владельцами квартир: обычно там жесткие правила, и риелторов сразу «банят».

Так что найти квартиру «от собственника», несмотря на популярность риелторской услуги, все еще можно, особенно если задаться такой целью.

Подумываете о покупке дома без риелтора? Сначала прочтите это.

Что вы узнаете

Преимущества работы с агентом по недвижимости покупателя

При покупке дома без агента может работать на вас

7 шагов, чтобы купить дом, который вы хотите, без агента 900 03

Поскольку цены на конкурентных рынках жилья стремительно растут, неудивительно, что некоторые покупатели жилья ищут самодельные способы получить желаемый дом по более низкой цене. Выставки по благоустройству дома продемонстрировали ценность собственного капитала — ведь та же логика может быть применима и к покупке самого дома, верно? Ну, не совсем так. Для большинства людей дом будет самой крупной покупкой, которую они когда-либо совершали, и теперь, когда средняя стоимость дома в 2021 году составляет 408 800 долларов, на кону стоит гораздо больше, если что-то пойдет не так. Поэтому, прежде чем мы рассмотрим, как купить дом без агента по недвижимости, давайте уделим немного времени, чтобы понять, чего вам не хватает, и узнаем, в каких ситуациях может потребоваться покупка дома своими руками.

В большинстве случаев покупатели не платят напрямую своему агенту по недвижимости — комиссионные агента покупателя оплачиваются продавцом, поэтому независимо от того, пользуетесь ли вы услугами агента или нет, вы не останетесь без денег. Хороший агент по недвижимости делает свою работу легкой; весь день осматривайте дома, назначайте встречи, затем сделайте пару телефонных звонков для переговоров, когда клиент скажет «купить». Но именно годы, потраченные на знакомство с рынком и понимание правил и положений, помогают им развить зоркий взгляд на подводные камни и возможности покупки жилья. С агентом покупателя на вашей стороне, у вас есть эксперт, который поможет вам найти правильный дом по правильной цене.

Агенты предоставляют вам доступ к информации, людям и имуществу

В приложениях по недвижимости вы можете увидеть аббревиатуру MLS. Это сокращение от Multiple Listing Service, и это база данных доступных списков, к которой имеют доступ лицензированные агенты по недвижимости. Приложения по недвижимости получают большую часть своих данных из MLS, но детали, которые скрыты от общественности, также имеют решающее значение, чтобы помочь агентам эффективно выполнять свою работу. Речь идет о контактной информации продавца, кодах доступа к закрытым сообществам с доступной недвижимостью, показе инструкций и размере комиссии агента покупателя. Когда у вас есть агент, у вас есть доступ к этой информации, а также к агентской сети риелторов, клиентов и деловых контактов. Это означает, что они узнают о внебиржевых списках (также известных как карманные списки или тихие списки), которые представляют собой дома, которые выставлены на продажу, но не указаны в MLS. Если вы хотите совершить покупку на конкурентном рынке, узнав о доме раньше всех, вы сможете опередить покупателей с более глубокими карманами.

В процессе покупки дома участвует удивительно большое количество людей — может показаться, что есть только агент покупателя, агент продавца, продавец и кредитор. Но есть также условное депонирование, титульная компания, сторонние эксперты, такие как жилищные инспекторы и страховые агенты, а также ряд людей за кулисами вашего кредитора, работающих над оформлением ипотеки. Это не считая адвоката, который может быть необходим в некоторых штатах. Агент по недвижимости может порекомендовать доверенных специалистов для каждой из этих ролей и будет поддерживать связь со всеми участниками, чтобы поиск и продажа дома проходили гладко.

Хорошие агенты по недвижимости хорошо знают район. Они не просто знают об атмосфере улиц, магазинах и удобствах, к которым вы можете получить доступ. Они также могут дать вам представление о школьных округах и будут знать о предстоящих проектах, которые повлияют на ваш новый дом, например, о запланированных торговых центрах, коммунальных услугах и строительстве района. Агенты знают, какие районы могут вырасти в цене, а от каких следует держаться подальше. Если вы ищете фиксатор верха, они также могут посоветовать вам, какие виды разрешений вам понадобятся, а также примерные сроки и стоимость ремонта.

Найти агента

Агенты знают все тонкости покупки жилья, поэтому вам не нужно

Когда вы только начинаете искать дома, наличие агента покупателя может немного напоминать личного помощника. Они будут задавать вопросы, чтобы выяснить, какой дом вам нужен, они составят список доступной недвижимости, организуют и будут сопровождать вас, чтобы показать встречи для всех домов, которые вас интересуют. Это только для начала. Индустрия недвижимости изобилует жаргоном, местными фразами, местными правилами и, к сожалению, опытом одной части страны, который может не применяться к соседнему округу. Хороший агент по недвижимости знает весь жаргон, местные правила, точно знает, что спросить у агента продавца и какую информацию вы должны получить. От поиска дома до закрытия сделки риелторы проходили через все это сотни раз, поэтому они знают, чего ожидать, и типичные препятствия, с которыми вы можете столкнуться. Во многих случаях они даже будут выступать за вас с кредитором, чтобы ваша заявка на ипотеку была на пути к закрытию.

Агенты прирожденные переговорщики

Возможно, слово «прирожденный» — это преувеличение, но их средства к существованию сводятся к заключению сделки, и у них есть для этого опыт. Хороший агент по недвижимости — это строитель отношений, который может получить информацию от агента продавца, чтобы помочь в переговорах. Они знают цены на сопоставимые дома, которые недавно были проданы (во многих случаях их брокерская компания или MLS имеют программное обеспечение, которое может быстро дать им анализ конкурентного рынка), и их опыт помогает им оценить, по какой цене дом может быть продан. И самое главное, они будут знать, как составить железное предложение по дому и какие непредвиденные обстоятельства будут уместны.

Непредвиденные обстоятельства — это условия, которые необходимо выполнить до того, как сделка состоится. Если во время осмотра дома возникнут какие-либо вопросы, они вернутся за стол переговоров, чтобы добиться ремонта или уступок. Лучше всего то, что когда дело доходит до переговоров, они будут придерживаться цифр в вашей зоне комфорта и сохранять хладнокровие в том, что может стать эмоциональными американскими горками для многих покупателей жилья.

Если вы работаете с агентом Better Real Estate, вы даже можете воспользоваться дополнительными ресурсами, такими как Better Cash Offer, чтобы получить максимальную отдачу от своей ставки на конкурентных рынках.

Посмотреть другие истории клиентов

Когда вы можете решить сделать это в одиночку

Бывают ситуации, когда имеет смысл подумать о покупке без агента по недвижимости. Однако это не означает, что вам следует избегать использования юристов и титульных компаний — покупка дома обходится дорого, поэтому вам необходимо убедиться, что ваши права (и кошелек) защищены. А в некоторых штатах требуются юристы. Но если вы окажетесь в одной из описанных ниже ситуаций, найдите время, чтобы прочитать раздел о том, как покупать без агента по недвижимости, чтобы у вас были все основания.

Вы сами агент по недвижимости
Очевидно. Если вы имеете лицензию агента по недвижимости, ранее работали агентом по недвижимости или работаете с родственником, который является агентом по недвижимости, то у вас есть все необходимые навыки и опыт. Вопрос в том, хотите ли вы тратить время на то, чтобы сделать все это самостоятельно, когда вы можете поручить другому агенту всю работу.
Вы купили много других домов или недвижимости
Если вам нравится покупать и продавать недвижимость, значит, у вас больше опыта, чем у большинства людей. Есть большая вероятность, что у вас уже есть отношения с агентом по недвижимости, который может дать вам несколько советов, если они вам понадобятся.
У вас есть прямая связь с продавцом
Если вы покупаете дом у родственника или соседа, это будет считаться прямой связью. Вам не нужно заниматься поиском дома, и вы уже должны хорошо знать этот район, так что это может быть хорошей возможностью для вас и продавца избежать уплаты комиссии любого агента по недвижимости. Именно в этот момент вы должны особенно усердно консультироваться с юристом, проводить поиск по титулу и следить за тем, чтобы все документы были заполнены и оформлены правильно. С таким большим обменом денег вы хотите позаботиться о том, чтобы ничто не испортило отношения. Не пропускайте осмотр дома и убедитесь, что ваш юрист включил в договор купли-продажи непредвиденные расходы, чтобы покрыть любой ремонт, который может потребоваться. Нехорошо обнаружить, что вы купили денежную яму без обращения в суд, еще хуже, когда эта денежная яма исходит от кого-то, кого вы знаете.
Вы покупаете новый дом
В 2020 году около 6% покупателей жилья покупали жилье напрямую у застройщика или агента застройщика. Интересный факт о новостройках заключается в том, что то, что они новые, не означает, что они не нуждаются в ремонте. Как первый человек, который будет жить в доме, вы будете первым рядом с любыми ошибками и недостатками строителя, поэтому обязательно осмотрите дом и убедитесь, что юрист просматривает контракты.
Ни вы, ни продавец не хотите платить комиссию вашего агента
Хотя отказ от агента покупателя может показаться способом сэкономить деньги, если дом, в покупке которого вы заинтересованы, выставлен на продажу владельцем (FSBO), с домом может быть серьезная проблема, о которой владелец пытается не сообщать агенту. Продавец, который не использует агента по листингу и не хочет платить комиссию агенту покупателя, может быть тревожным сигналом. Это ситуация, когда проверка обязательна, и вам также понадобится хороший юрист, чтобы убедиться, что вы защищены во всех видах наихудших сценариев.

Как купить дом без риэлтора

Теперь вы знаете, чего вам будет не хватать без агента и когда вы можете отказаться от его помощи, поэтому давайте посмотрим, как действовать при покупке дома, если вы решите не пользоваться услугами риелтора. Даже без агента по недвижимости вы действительно не можете сделать все это самостоятельно. Вам нужно будет подготовить свою команду по покупке жилья и проявить должную осмотрительность, чтобы убедиться, что все идет по плану.

1. Подать заявку на ипотеку

Вам нужно знать, на какую сумму вы будете одобрены, чтобы знать, какие дома, скорее всего, будут в рамках бюджета. Имейте в виду, что если интересующая вас область имеет конкурентный рынок, цены на дома, скорее всего, превысят прейскурантную цену. Предварительное одобрение от Better Mortgage даст вам представление о том, сколько жилья вы можете купить всего за 3 минуты.

2. Изучите окрестности и дома, которые вам нравятся

Не ограничивайтесь удобствами, которыми вы хотите пользоваться сейчас, и изучите, что запланировано для этого района. Свободная земля, новые дороги и инженерные коммуникации и/или новые корпоративные соседи — это красные флажки, указывающие на то, что тихий район, который вы надеетесь назвать домом, может таковым не остаться.

3. Исследуйте сопоставимые дома, продажи и рынок

Сопоставимые дома, которые были недавно проданы, известные в сфере недвижимости как comps, — это то, как агенты по недвижимости получают представление о реальной цене дома. Как долго дома были на рынке и продаются ли дома по цене выше или ниже прейскуранта, поможет вам оценить уровень конкуренции в этом районе, что, в свою очередь, поможет вам решить, когда и насколько высоко/низко сделать ваше первое предложение.

4. Если вам нравится дом, попросите продавца раскрыть информацию

Продавцы должны сообщать об известных проблемах с домом, переделке или ремонте, а также о целом перечне предметов, которые варьируются от штата к штату. Обычно раскрывается информация о случаях смерти в доме, неприятностях в районе, опасностях (включая асбест), информации Ассоциации домовладельцев, ущербе от воды и предметах, которые продавец может взять с собой. Тем не менее, если государство по закону не требует, чтобы продавец что-то раскрывал, скорее всего, они этого не сделают. Если вы живете в штате, в котором используется подход «покупатель, будьте осторожны», вы можете задавать более прямые вопросы о проблемных областях. Большинство штатов требуют, чтобы продавцы отвечали прямо и честно.

5. Наймите юриста, сделайте предложение, договоритесь, а затем пересмотрите его

Важно помнить, что после того, как ваше предложение принято и обе стороны подписали его, ваше письмо с предложением становится юридически обязывающим контрактом. По этой причине важно, чтобы вы правильно поняли юридические вопросы с первого раза. Даже если вы не представлены агентом, полезно, чтобы юрист по недвижимости просмотрел документацию, чтобы убедиться, что непредвиденные обстоятельства покрыты. Когда дело доходит до суммы предложения в долларах, именно здесь вступает в действие ваше исследование сопоставимых домов и рынка.

Для ваших финансов и рычагов на переговорах разумно начать с предложения ниже максимального, на которое вы были утверждены. Попросите юриста просмотреть предложение, прежде чем поделиться им с продавцом. Вам нужно будет указать такие детали, как полный адрес собственности, ваше полное юридическое имя и имена всех, кто покупает дом вместе с вами, и, конечно же, сумму предложения. Важно учитывать непредвиденные обстоятельства, поскольку именно здесь ваш адвокат может сэкономить ваше время и деньги в долгосрочной перспективе. (Опытный юрист позаботится о том, чтобы в договор купли-продажи были включены формулировки, защищающие ваши интересы.) Вы также должны указать уступки продавца, которые вы запрашиваете, копию вашего письма с предварительным одобрением, дату, которую вы ожидаете закрыть, дату, которую вы предполагаете въехать, крайний срок ответа на ваше предложение и любые дополнительные предметы, которые вы хотите включить в продажу (например, бытовая техника или витрины).

В большинстве случаев вы будете вести переговоры с агентом продавца. В большинстве штатов отсутствие агента покупателя означает, что агент продавца будет брать свою собственную комиссию плюс комиссию, которая предназначалась агенту покупателя — это называется двойным агентством. Двойное агентство может быть проблемой, потому что у агента продавца есть очевидный конфликт интересов: чем выше цена продажи, тем больше комиссия для агента продавца. Двойное агентство является незаконным в некоторых штатах, а в других штатах действуют разные правила в отношении раскрытия информации о двойном агентстве. Вам, как покупателю, пора остерегаться.

Если все пойдет хорошо, продавец/агент продавца может захотеть снизить цену покупки, поскольку они знают, что комиссионные не будут выплачены агенту покупателя. Ожидайте, что цена будет немного меняться. Как только предложение будет принято, вам, вероятно, потребуется подготовить чек или банковский перевод для внесения задатка.

6. Обеспечьте свое финансирование и наймите жилищного инспектора

Когда вы и продавец договоритесь о цене покупки, пришло время зафиксировать процентную ставку и серьезно начать процесс подачи заявки на ипотеку. Чтобы сделать процесс более быстрым и плавным, рекомендуется собрать документы как можно скорее и быть готовым к новым запросам на документы. В последние дни перед одобрением кредита. В процессе подробного изучения ваших документов часто возникают дополнительные вопросы, и андеррайтеру потребуются документы для проверки предоставленной вами информации.

Хотя кредиторы обычно требуют оценку дома, они меньше заботятся об осмотре дома, но это не значит, что вы должны это делать. Осмотр дома может выявить мелкие и серьезные дефекты, которые вы можете использовать в качестве инструмента для переговоров, а также предоставить вам информацию, необходимую для того, чтобы уйти, если вам нужно. Хороший домашний инспектор оценит внутреннюю и внешнюю части дома, включая, помимо прочего, электропроводку, сантехнику, кровлю, отопление, кондиционирование и важнейший фундамент здания.

Проверка дома, как правило, выявляет некоторые проблемы, поэтому сейчас самое время попросить о ремонте, дополнительном снижении цен или пособиях для устранения выявленных проблем. Если вы недовольны результатом осмотра дома, в большинстве случаев у вас будет возможность отказаться от сделки в течение 7 дней. Как только вы и продавец пришли к соглашению, вы можете исключить непредвиденные обстоятельства и подготовиться к следующему шагу — закрытию сделки.

7. Ознакомьтесь с закрывающими документами, задайте вопросы и подготовьтесь к закрытию.

Вы получите заключительную информацию за три дня до закрытия. Ваш адвокат поможет вместе с вами просмотреть заключительный пакет документов и посоветует, каковы будут ваши дальнейшие действия. Скорее всего, вам придется работать с титульной компанией и, возможно, с компанией условного депонирования. Люди, с которыми вам нужно будет работать, варьируются от штата к штату. Знайте, чего ожидать, и узнайте о процессе закрытия, как подготовиться и кто там будет, и вы получите ключи от своего дома в кратчайшие сроки.

Покупка дома без агента покупателя возможна, а в некоторых случаях предпочтительна. Тем не менее, большинству покупателей жилья рекомендуется совершать покупку, имея при себе недвижимость покупателя. Вот почему Better Mortgage и Better Real Estate предлагают другие способы помочь покупателям жилья сэкономить на своих новых домах. Кредит с Better Mortgage экономит среднему покупателю нового жилья 8 200 долларов в течение срока действия кредита 9.0148 1 , так как вы никогда не будете платить какие-либо сборы за подачу заявления, сборы за создание или сборы за андеррайтинг. Свяжитесь с лучшим агентом по недвижимости и узнайте, как вы можете сделать предложение наличными без комиссии ² . Это увеличит ваши шансы на выигрышное предложение в 4 раза.

Работая с Better Real Estate Agent и финансируя Better Mortgage, вы можете не только сделать предложение наличными без комиссии, но и закрыть сделку на 10 дней быстрее, чем в среднем по отрасли ³ .

Найти агента

Этот материал был подготовлен только для информационных целей и не предназначен для предоставления и не должен использоваться для консультирования по вопросам налогообложения, права или бухгалтерского учета. Вы должны проконсультироваться со своими налоговыми, юридическими и бухгалтерскими консультантами, прежде чем вступать в какую-либо сделку.

¹ См. Улучшенные ипотечные требования.

² См. Условия и положения предложения Better Cash.

³ См. Улучшенные ипотечные требования.

Как купить дом без риэлтора®

Шаг 4. Запросите информацию о продавце

Информация о продавце — это список известных проблем с домом. Информация продавца может также информировать покупателей о ремонтных работах, которые продавец выполнил в доме.

Вот некоторые сведения, которые вы можете увидеть в Заявлении о раскрытии информации продавца:

Структурные проблемы
Проблемы с водопроводом, отоплением или электричеством
Наличие свинцовой краски, радона или асбеста
История повреждений от термитов или других насекомых-древоточцев
Токсины в почве
Плесень и повреждение водой

Что нужно знать о раскрытии информации продавцом

Продавцы обязаны сообщать вам только о проблемах, о которых им известно. Они также могут избегать раскрытия информации о проблемах, если их штат не требует от них этого по закону.

Единственное раскрытие информации, которое требуется на национальном уровне, — это раскрытие информации о краске на основе свинца. Продавцы в каждом штате, владеющие домом, построенным до 1978 года, должны сообщать покупателям о любой свинцовой краске, использованной в доме.

В некоторых штатах действуют собственные правила раскрытия информации продавцом. Прежде чем сделать предложение о доме, изучите законы о раскрытии информации в вашем штате.

Государства, в которых не действуют законы о раскрытии информации, используют подход, называемый «предупреждение покупателя», что означает «пусть покупатель остерегается». Есть один способ обойти правила предупреждения о покупателях: напрямую спросить продавца о конкретных проблемах.

Если вы знаете, что живете в штате с оговорками, вы можете задать несколько вопросов.

Вопросы, которые нужно задать

Знаете ли вы о наличии асбеста в доме?
Известны ли вам какие-либо проблемы с отоплением, водопроводом или электричеством в доме?
В каком состоянии крыша? Когда в последний раз ремонтировали крышу?
В доме когда-нибудь были термиты?
Есть ли в доме плесень, и была ли когда-нибудь визуальная плесень, о которой вы знаете?

Большинство штатов требуют, чтобы продавец прямо и честно отвечал на вопросы о собственности.

Шаг 5: Сделайте предложение

Как только вы найдете дом и будете удовлетворены его состоянием, самое время сделать предложение. Решить, сколько предложить за дом, может быть сложно. Учитывайте цены на другие дома в этом районе, как долго дом находится на рынке и в каком состоянии он находится.

Как правило, вы хотите предложить меньше, чем сумма денег, на которую вы предварительно одобрены. Это даст вам пространство для переговоров.

Что включить в письмо-предложение

Решив, сколько предложить, вы можете написать официальное письмо-предложение. Вот что должно быть в письме:

Полный адрес дома
Ваше полное официальное имя и имя (имена) любого другого лица, покупающего дом вместе с вами
Сумма, которую вы предлагаете за дом
Любые непредвиденные обстоятельства, которые вы запрашиваете (например, условия, которые необходимо выполнить до совершения продажи — чаще всего это успешная инспекция дома)
Любые уступки продавцу, которые вы запрашиваете, такие как дисконтные баллы или денежные средства для закрытия сделки
Копия вашего письма о предварительном одобрении ипотеки
Предметы, которые вы хотите включить в распродажу, например, бытовая техника или оформление витрин
Ожидаемая дата закрытия
Дата, когда вы хотите переехать в дом
Срок ответа на ваше предложение

Если дом не продается владельцем (FSBO), вам необходимо обсудить цену дома и условия с агентом продавца. Если дом продается от собственника, вы можете отправить предложение непосредственно продавцу. Затем продавец может принять ваше предложение, отклонить его или вернуться со встречным предложением.

Шаг 6. Наймите юриста и жилищного инспектора

Ваш ипотечный кредитор обычно не требует проверок, но они могут выявить скрытые проблемы, о которых продавец может не знать. Типичная инспекция дома охватывает поверхностные элементы дома, включая водопровод, структуру, систему отопления и многое другое.

Некоторые штаты требуют, чтобы вы наняли адвоката по недвижимости, чтобы завершить продажу вашего дома и передать право собственности. Даже в штатах, где адвокаты по недвижимости не требуются, юрист может помочь вам разобраться с документами и любыми юридическими серыми областями.

Шаг 7: Переговоры

Если в ходе проверки выявляется проблема с домом, есть несколько способов договориться с продавцом:

Запросить ремонт. Вы можете попросить продавца исправить любые проблемы с домом до закрытия.

Запросить возмещение. Вы можете попросить продавца возместить вам стоимость ремонта. Это гарантирует, что вы получите работу от качественного подрядчика, потому что вы выбираете профессионала. Однако у вас могут возникнуть проблемы с тем, чтобы заставить продавца согласиться оплатить счет, если он не знает, сколько это будет стоить.

Спросите о скидке. Вы можете попросить продавца снизить цену продажи, если необходимо произвести значительный ремонт.

Отменить продажу. Если вы не можете договориться с продавцом, а проблемы мешают вам договориться, вы всегда можете отменить продажу.

Не забывайте вести переговоры в письменной форме и вести учет электронных писем или других письменных сообщений между вами и продавцом. Возможно, вам придется указать в своем предложении непредвиденные обстоятельства инспекции, которые дадут вам возможность, если в доме будут обнаружены серьезные проблемы, чтобы отменить продажу.