Недвижимость сделки: Купля-продажа недвижимости

Сделки с недвижимостью

Самой распространенной сделкой в сфере жилой недвижимости является купля-продажа. Это самый простой способ осуществления перехода права собственности на квартиру или дом.

Решать жилищный вопрос приходится каждому человеку, и зачастую не один раз: продажа, покупка или обмен жилья, получение наследства и многие другие действия с недвижимостью – не такая уж редкость. На языке юристов подобные операции называются сделками. Каждая такая сделка должна проводиться согласно описанным в законодательстве требованиям.

К сделкам с недвижимостью можно отнести действия, направленные на прекращение, изменение или установления гражданских прав в отношении конкретного объекта – квартиры, комнаты, дома и т.д. Весь процесс проведения таких сделок жестко регламентируется Гражданским Кодексом РФ. Кроме того, многие сделки с недвижимостью в настоящее время контролируются государством: как переход прав собственности на объект недвижимости, так и сам договор, на основе которого осуществляется этот процесс, подлежит государственной регистрации.

Какими бывают сделки с жилой недвижимостью?

По-большому счету, все сделки разделяются на односторонние и многосторонние. К односторонним сделкам относятся действия, для совершения которых достаточно волеизъявления одной стороны. Их не так много, в качестве примера можно привести оформление доверенности. Основная же часть операций с недвижимостью требует выражения воли двух сторон и носит название договора.

Самой распространенной сделкой в сфере жилой недвижимости является купля-продажа. Причина кроется в универсальности: кроме наличия жилья у продавца и денег у покупателя нужен минимум дополнительных условий. По сути, это самый простой способ осуществления перехода права собственности на квартиру или дом. Договор купли-продажи жилья обязательно регистрируется государственными органами, как и переход права собственности.

Менее распространены сделки мены (обмена), сейчас этот тип сделок все реже используется. Договор мены предполагает обмен правами собственности на объекты жилой недвижимости. В случае неравноценного обмена, в договоре мены указывается размер доплаты. Главное достоинство договора мены перед договором купли-продажи заключается в меньшей рискованности сделки.

Помимо купли-продажи и мены, существует немало различных типов сделок, осуществляемых с жилой недвижимостью: аренда, дарение, рента и т.д. Обязательным требованием к действиям с недвижимостью является письменное оформление договора. В большинстве случаев, при оформлении сделки потребуется государственная регистрация договора и возникающих прав, в отдельных случаях – достаточно нотариального заверения.

Нужен ли юрист для сделки с недвижимостью?

К наиболее частым и наиболее рискованным сделкам с недвижимостью можно отнести куплю-продажу. Для человека непосвященного эта сфера таит немало опасностей и подводных камней, поэтому осуществлять куплю-продажу квартиры или дома без помощи квалифицированного юриста крайне нежелательно. Кроме риска стать жертвой аферистов существует возможность потери права собственности на приобретенное жилье на вполне законных основаниях, то есть при признании совершенной сделки недействительной. Чтобы свести к минимуму подобную вероятность, всегда необходимо проводить оценку юридической чистоты жилья, которую лучше всего выполнят специалисты.

Не помешает помощь юриста и в менее рискованных операциях. Любой юридический документ, как минимум, должен быть правильно оформлен, иначе могут возникнуть проблемы с регистрацией договора или же он может быть признан недействительным. Сделки с недвижимостью относятся к наиболее крупным финансовым операциям, осуществляемым среднестатистическим гражданином. Поэтому даже незначительные, на первый взгляд, неточности в документах могут принести ощутимые материальные последствия.

Сделки с недвижимостью: техника безопасности

Что нужно помнить гражданину, который намерен продать, купить, обменять жилье или совершить любую другую сделку? Прежде всего, то, что существуют юридические нормы для каждого такого действия. Необходимо крайне внимательно изучать все документы и уточнять непонятные вопросы. Обязательно следует оценить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Лучше всего прибегнуть к помощи специалистов – юристов и риелторов, которые лучше любого обывателя ориентируются на рынке недвижимости.

Кроме того, важно помнить, что любые попытки незнакомых людей взывать к вашему доверию могут быть задуманы с целью обмана. В договорах следует фиксировать реальные суммы, а не надуманные. Попытка сэкономить таким образом на налогах может обернуться гораздо большими потерями. И, разумеется, нужно использовать только безопасные способы передачи денег (например, банковскую ячейку), которые вам объяснит любой риелтор.

что это и чем она грозит

Вместе с юристами рассказываем, какие признаки могут свидетельствовать о том, что сделка с недвижимостью в будущем может быть признана недействительной

Фото: Andrey_Popov/shutterstock.com

Иногда долгожданная покупка квартиры оборачивается неприятностями: сделка признается недействительной и оспаривается. Например, такое может произойти, если в отношении продавца ведется процедура банкротства.

В каких еще случаях сделка может быть недействительной и чем это грозит покупателю — рассказываем вместе с юристами.

Недействительная сделка: что это и чем она грозит

adv.rbc.ru

Недействительность сделки означает, что она заключена с нарушением требований закона. Это может касаться ее формы, содержания, участников и целей. Например, договор купли-продажи квартиры заключен в устной форме или сделка заключена по доверенности, которая оказалась фальшивой. Такие сделки недействительны с момента их совершения, юридических последствий они не имеют. Подобные сделки могут быть двух видов (ст. 166 ГК РФ):

• оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица;
• ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда.

«Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, даже в случае ее ничтожности для восстановления нарушенного права придется воспользоваться судебной защитой», — отметил адвокат Денис Колганов.

При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные деньги и объект недвижимости. То есть продавцу возвращается недвижимость, а покупателю — деньги. Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, по оспоримой — год. В первом случае он отсчитывается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Например, со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка.

Читайте также: Квартира с сюрпризом: 7 неудобных вопросов о покупке жилья

Случаи признания сделки недействительной

Рассмотрим несколько случаев, когда есть вероятность того, что сделка может быть признана недействительной и оспорена. В таких ситуациях эксперты рекомендуют с особой тщательностью проверять все документы.

1. Покупка доли в квартире

В риелторской практике с такого рода сделками можно столкнуться при покупке-продаже долей или комнат, рассказывает старший юрисконсульт офиса «Миэль» Анастасия Ромашова. При приобретении доли в квартире действуют определенные правила. Одно из основных — согласие на сделку других владельцев долей. Если это не соблюдать, то другие собственники могут оспорить сделку.

«Зачастую сособственники конфликтуют между собой и полюбовно договориться не могут. И тогда один из них, предвосхищая получение отказа на уведомление о преимущественном праве покупки или затягивании сроков (разные ситуации), «продают» долю по договору дарения. Это распространенная схема на рынке», — рассказала Анастасия Ромашова. Такая сделка в будущем может быть оспорена и признана недействительной.

Читайте также: Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

2. Продавец на стадии банкротства или близок к нему

Перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Нередко собственник понимает, что ему не избежать банкротства, и начинает распродавать недвижимость. Однако кредитор может потребовать признания таких сделок недействительными. Сделать это можно в течение двух лет после реализации квартиры, рассказывает руководитель офиса «Митино» управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. «Согласно законодательству, такое жилье не будет считаться добросовестным приобретением и может быть изъято по решению суда», — пояснила она.

Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры. Также у продавца можно запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных).

Читайте также: Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист

3. Сделку совершил продавец, который не должен этого делать

В данном случае речь идет о сделках (продажа, дарение), которые были совершены гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Это может быть человек, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденный принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего, привел пример адвокат Денис Колганов. В таком случае сделка тоже может быть признана недействительной.

По словам Анастасии Ромашовой, на практике риелторам приходится сталкиваться с рисками оспаривания сделки гражданами, которые ссылаются на эту статью. Чтобы исключить этот риск, обычно специалисты запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Это исключительно практическая мера, сложившаяся на рынке недвижимости. Если одна из сторон обратится в суд, то при наличии этих справок сделку оспорить гораздо сложнее», — отметила эксперт.

Читайте также: 10 советов, как отличить честных продавцов квартир от мошенников

4. Скрытые собственники

Сделка может быть признана недействительной при наличии скрытых собственников. Скрытые собственники — это лица, которые не указаны в выписке из ЕГРН, но имеют право на долю в приобретаемой квартире, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости». Например, во время приватизации собственники не выделили долю для бывших на тот момент несовершеннолетними детей. По достижении 18 лет они могут заявить свои права на квартиру на законных основаниях. Таким же правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим.

То же самое касается ситуаций, когда есть отказники. «Это ранее прописанные в квартире лица, отказавшиеся от приватизации, которые имеют право пользования данной жилой недвижимостью, поскольку не отказывались от него», — добавила эксперт.

Читайте также Покупка квартиры после приватизации: главные риски остаться без жилья

5. Сделки с использованием маткапитала

Риск, что сделка может быть признана недействительной, есть и при покупке недвижимости, где использовался материнский капитал. Речь идет о ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства, что является обязательным условием.

То же самое касается ситуаций, когда в семье продавца есть несовершеннолетние дети. Например, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, то при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Если же продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. Иначе сделка может быть оспорена и признана недействительной. Получить согласие можно в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности.

Читайте также Какие сложности могут возникнуть при покупке жилья на маткапитал

6. Заниженная стоимость и частая смена собственников

Поводом для признания сделки недействительной может стать и заниженная стоимость, отмечает Наталия Борзенкова. Стороны могут определить цену в договоре по своему усмотрению, это следует из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). То есть цена может быть и ниже рынка. Обычно это делает продавец, чтобы платить меньше налога с продажи, поскольку налогооблагаемая база будет ниже.

Однако для покупателя заниженная стоимость несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть квартиру, в качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре.

Недействительной сделка может оказаться и в случае частых переходов прав собственности на квартиру за короткий период времени, например несколько раз в год. «Чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц. В этом случае покупателю недвижимости следует обратить внимание на срок владения объектом титульным собственником», — добавила Борзенкова.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

The Real Deal — Real Estate News

Top storiesLatest stories

• All Markets
• New York
• South Florida
• Los Angeles
• Chicago
• San Francisco
• Texas
• National
• Data

Top рассказы

1. Арбор лишает права выкупа портфеля на 229 миллионов долларов
2. Сколько стоит Ашкенази? Кредитор Mezz подает в суд, чтобы выяснить,
3. долговая проблема CRE ухудшится до 2027 года
4. Что дальше с кредитами Signature?
5. Blackstone закрывает рекордный фонд недвижимости в размере 30 миллиардов долларов

Получайте последние новости о недвижимости

Национальные заголовки публикуются еженедельно

Регистрируясь, вы соглашаетесь с Условиями использования TheRealDeal и подтверждаете правила использования данных в нашей Политике конфиденциальности.

Сколько стоит Ашкенази? Кредитор Mezz подает в суд, чтобы выяснить это

Битва между инвестором SL Green за 625 Мэдисон теперь сосредоточена на претензиях по умолчанию

Марк Холлидей из SL Green, Бен Ашкенази из Ashkenazy Acquisition и 625 Madison Avenue (Getty, SL Green; иллюстрация Кевина Ребонга для The Real Deal )

Development

Tri-State

Apr 11, 2023

Bushburg sues Jersey City for rejecting megaproject

Brooklyn developer says planning board overstepped in blocking West Side development

Residential

Los Angeles

Apr 11, 2023

Деньги от LA’s Measure Налог ULA погряз в юридической неопределенности

Главный финансовый советник города предостерегает от траты денег до рассмотрения в суде

Развитие

Южная Флорида

10 апреля 2023 г.

Цитадель, Стерлинг-Бей расходятся по запланированной башне Майами на набережной

Хедж-фонд Гриффина возьмет на себя некоторые разработки, найдет нового партнера для строительства штаб-квартиры

Коммерческий

Нью-Йорк

11 апреля 2023 г.

Домовладелец утверждает, что Маверик «обманул» его в тюрьме

Герман Эпштейн говорит, что Customers Bank и Maverick никогда не позволяли ему продлевать кредит

National

10 апреля 2023 г.

Смотреть: Миллиардеры, поддерживающие крупных застройщиков

Взгляд на деньги, стоящие за некоторыми громкими проектами

Банкротства банков

все рынки

Коммерческие

Нью-Йорк

Что дальше 9 апреля 2023 для кредитов подписи?

TRD измеряет температуру отрасли после краха кредитора

Коммерческий

Национальный

4 апреля 2023

Подпись Инсайдеры банка продали акции на 100 миллионов долларов до краха

Три основателя банка потеряли акции на $285 млн после закрытия

Коммерческий сектор

Национальный

4 апреля 2023 г. 14 миллиардов долларов

Коммерческий

Национальный

29 марта 2023

Newmark решил продать кредиты Signature Bank

Дуг Хармон, Адам Спайс, вероятно, продадут долг на 60 миллиардов долларов

Жилой дом

Сан-Франциско

28 марта 2023 г.

Загадка состояния капитала Первой Республики: «первоначальные» кредиты, минимальные процентные ставки 27 марта 2023 г.

Приобретение SVB First Citizens включает кредиты на недвижимость

Банк не приобретал криптовалютные активы или филиалы в Китае и на Каймановых островах

Нью-Йорк

Commercial

Tri-State

11 апреля 2023

Бостонская инвестиционная компания покупает отель Montauk’s Sunset Beach за 13 миллионов долларов

Это вторая сделка на Лонг-Айленде в этом году для Blue Flag Partners, которая в феврале приобрела отель North Fork

Коммерческий

Нью-Йорк

11 апреля 2023 г.

Тренажерный зал для скалолазания занимает 45 тыс. кв. футов в Эссекс-Кроссинг0003

Коммерческая недвижимость

Нью-Йорк

11 апреля 2023 г.

Alma Realty продает в Мидтауне, покупает в Вашингтон-Хайтс, чтобы выйти на первое место по объемам продаж среднего размера

На прошлой неделе пять сделок с коммерческой недвижимостью стоимостью от 10 до 40 миллионов долларов достигли городских рекордов

Жилой дом

Нью-Йорк

10 апреля 2023 г.

Пентхаус в Tishman Speyer’s 11 Hoyt лидирует в бруклинских контрактах на роскошь

На прошлой неделе в районе было подписано 18 контрактов на дома стоимостью 2 миллиона долларов и более

Residential

Tri-State

10 апреля 2023

Compass переманивает команду KW’s Upstate Curious в расширении Catskills

Нью-Йорк

10 апреля 2023 г.

Сенатор штата надеется замедлить бум развития Нью-Джерси

Развитие может быть отложено на срок до трех лет

Южная Флорида

Жилой

Южная Флорида

апрель 11, 2023

Miami Marlins ‘Avisaíl García Board Coral Gables Home

Snapper Creek Lakes Estate была на рынке за 10,5 млн. Долл. США

Жилье

9000.

333333333333333333333333333333333 годы

9000.

333333333333333333333333 гг.

Сын музы Уорхола Бэби Джейн продает дом на берегу океана в Палм-Бич за 25 миллионов долларов

Комиссия по ценным бумагам и биржам выдвинула против продавца Чарльза «Расти» Холцера обвинения в инсайдерской торговле в сентябре

Развитие

Южная Флорида

11 апреля 2023

Инвесторы EB-5 утверждают, что бывшие застройщики иммиграционной собственности в Майами увели 70 млн долларов

11 апреля 2023 г.

Shark Tank Brazil Star продает кондоминиум на Фишер-Айленде за 11 млн долларов

Квартира площадью 4600 квадратных футов с тремя спальнями, тремя ванными комнатами и одной половинной ванной

Жилая

Южная Флорида

апреля 11, 2023

Закрытие апогея. Ник Перес – президент подразделения кондо

Перес, ранее старший вице-президент, присоединился к Related в 2018 г.0054 Хантингтон-Бич «часть проблемы» с жильем, заявляет штат Особняк с квартирами

Моди Вичик купил дом в 2012 году за 7,5 млн долларов

Коммерческий

Лос-Анджелес

11 апреля 2023

Мужчины из Флориды: Fifteen Group берет на себя DTLA Point

2 K Investor Properties купил проблемные квартиры

K. Можно ли что-то из них сделать?

Жилая недвижимость

Лос-Анджелес

11 апреля 2023 г.

Государственная программа для тех, кто впервые покупает жилье, выделяет 300 миллионов долларов за две недели

Калифорнийская мечта для всех.

11 апреля 2023 г.

LoanDepot назначает нового члена правления, чтобы избежать угрозы битвы за прокси-серверы

Спор с основателем Энтони Хси разрешен, так как доходы компании падают

Жилой сектор

Лос-Анджелес

10 апреля 2023 г.

Количество свободных квартир в Калифорнии растет, что приводит к снижению арендной платы

Пустующие квартиры в округе Лос-Анджелес сейчас составляют 5,4% рынка, арендная плата снизилась на 2,1%

Сан-Франциско