Содержание
Сделки с недвижимостью
Самой распространенной сделкой в сфере жилой недвижимости является купля-продажа. Это самый простой способ осуществления перехода права собственности на квартиру или дом.
Решать жилищный вопрос приходится каждому человеку, и зачастую не один раз: продажа, покупка или обмен жилья, получение наследства и многие другие действия с недвижимостью – не такая уж редкость. На языке юристов подобные операции называются сделками. Каждая такая сделка должна проводиться согласно описанным в законодательстве требованиям.
К сделкам с недвижимостью можно отнести действия, направленные на прекращение, изменение или установления гражданских прав в отношении конкретного объекта – квартиры, комнаты, дома и т.д. Весь процесс проведения таких сделок жестко регламентируется Гражданским Кодексом РФ. Кроме того, многие сделки с недвижимостью в настоящее время контролируются государством: как переход прав собственности на объект недвижимости, так и сам договор, на основе которого осуществляется этот процесс, подлежит государственной регистрации.
Какими бывают сделки с жилой недвижимостью?
По-большому счету, все сделки разделяются на односторонние и многосторонние. К односторонним сделкам относятся действия, для совершения которых достаточно волеизъявления одной стороны. Их не так много, в качестве примера можно привести оформление доверенности. Основная же часть операций с недвижимостью требует выражения воли двух сторон и носит название договора.
Самой распространенной сделкой в сфере жилой недвижимости является купля-продажа. Причина кроется в универсальности: кроме наличия жилья у продавца и денег у покупателя нужен минимум дополнительных условий. По сути, это самый простой способ осуществления перехода права собственности на квартиру или дом. Договор купли-продажи жилья обязательно регистрируется государственными органами, как и переход права собственности.
Менее распространены сделки мены (обмена), сейчас этот тип сделок все реже используется. Договор мены предполагает обмен правами собственности на объекты жилой недвижимости. В случае неравноценного обмена, в договоре мены указывается размер доплаты. Главное достоинство договора мены перед договором купли-продажи заключается в меньшей рискованности сделки.
Помимо купли-продажи и мены, существует немало различных типов сделок, осуществляемых с жилой недвижимостью: аренда, дарение, рента и т.д. Обязательным требованием к действиям с недвижимостью является письменное оформление договора. В большинстве случаев, при оформлении сделки потребуется государственная регистрация договора и возникающих прав, в отдельных случаях – достаточно нотариального заверения.
Нужен ли юрист для сделки с недвижимостью?
К наиболее частым и наиболее рискованным сделкам с недвижимостью можно отнести куплю-продажу. Для человека непосвященного эта сфера таит немало опасностей и подводных камней, поэтому осуществлять куплю-продажу квартиры или дома без помощи квалифицированного юриста крайне нежелательно. Кроме риска стать жертвой аферистов существует возможность потери права собственности на приобретенное жилье на вполне законных основаниях, то есть при признании совершенной сделки недействительной. Чтобы свести к минимуму подобную вероятность, всегда необходимо проводить оценку юридической чистоты жилья, которую лучше всего выполнят специалисты.
Не помешает помощь юриста и в менее рискованных операциях. Любой юридический документ, как минимум, должен быть правильно оформлен, иначе могут возникнуть проблемы с регистрацией договора или же он может быть признан недействительным. Сделки с недвижимостью относятся к наиболее крупным финансовым операциям, осуществляемым среднестатистическим гражданином. Поэтому даже незначительные, на первый взгляд, неточности в документах могут принести ощутимые материальные последствия.
Сделки с недвижимостью: техника безопасности
Что нужно помнить гражданину, который намерен продать, купить, обменять жилье или совершить любую другую сделку? Прежде всего, то, что существуют юридические нормы для каждого такого действия. Необходимо крайне внимательно изучать все документы и уточнять непонятные вопросы. Обязательно следует оценить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Лучше всего прибегнуть к помощи специалистов – юристов и риелторов, которые лучше любого обывателя ориентируются на рынке недвижимости.
Кроме того, важно помнить, что любые попытки незнакомых людей взывать к вашему доверию могут быть задуманы с целью обмана. В договорах следует фиксировать реальные суммы, а не надуманные. Попытка сэкономить таким образом на налогах может обернуться гораздо большими потерями. И, разумеется, нужно использовать только безопасные способы передачи денег (например, банковскую ячейку), которые вам объяснит любой риелтор.
что это и чем она грозит
Вместе с юристами рассказываем, какие признаки могут свидетельствовать о том, что сделка с недвижимостью в будущем может быть признана недействительной
Фото: Andrey_Popov/shutterstock.com
Иногда долгожданная покупка квартиры оборачивается неприятностями: сделка признается недействительной и оспаривается. Например, такое может произойти, если в отношении продавца ведется процедура банкротства.
В каких еще случаях сделка может быть недействительной и чем это грозит покупателю — рассказываем вместе с юристами.
Недействительная сделка: что это и чем она грозит
adv.rbc.ru
Недействительность сделки означает, что она заключена с нарушением требований закона. Это может касаться ее формы, содержания, участников и целей. Например, договор купли-продажи квартиры заключен в устной форме или сделка заключена по доверенности, которая оказалась фальшивой. Такие сделки недействительны с момента их совершения, юридических последствий они не имеют. Подобные сделки могут быть двух видов (ст. 166 ГК РФ):
- оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица;
- ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда.
«Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, даже в случае ее ничтожности для восстановления нарушенного права придется воспользоваться судебной защитой», — отметил адвокат Денис Колганов.
При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные деньги и объект недвижимости. То есть продавцу возвращается недвижимость, а покупателю — деньги. Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, по оспоримой — год. В первом случае он отсчитывается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Например, со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка.
Читайте также: Квартира с сюрпризом: 7 неудобных вопросов о покупке жилья
Случаи признания сделки недействительной
Рассмотрим несколько случаев, когда есть вероятность того, что сделка может быть признана недействительной и оспорена. В таких ситуациях эксперты рекомендуют с особой тщательностью проверять все документы.
1. Покупка доли в квартире
В риелторской практике с такого рода сделками можно столкнуться при покупке-продаже долей или комнат, рассказывает старший юрисконсульт офиса «Миэль» Анастасия Ромашова. При приобретении доли в квартире действуют определенные правила. Одно из основных — согласие на сделку других владельцев долей. Если это не соблюдать, то другие собственники могут оспорить сделку.
«Зачастую сособственники конфликтуют между собой и полюбовно договориться не могут. И тогда один из них, предвосхищая получение отказа на уведомление о преимущественном праве покупки или затягивании сроков (разные ситуации), «продают» долю по договору дарения. Это распространенная схема на рынке», — рассказала Анастасия Ромашова. Такая сделка в будущем может быть оспорена и признана недействительной.
Читайте также: Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
2. Продавец на стадии банкротства или близок к нему
Перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Нередко собственник понимает, что ему не избежать банкротства, и начинает распродавать недвижимость. Однако кредитор может потребовать признания таких сделок недействительными. Сделать это можно в течение двух лет после реализации квартиры, рассказывает руководитель офиса «Митино» управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. «Согласно законодательству, такое жилье не будет считаться добросовестным приобретением и может быть изъято по решению суда», — пояснила она.
Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры. Также у продавца можно запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных).
Читайте также: Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист
3. Сделку совершил продавец, который не должен этого делать
В данном случае речь идет о сделках (продажа, дарение), которые были совершены гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Это может быть человек, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденный принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего, привел пример адвокат Денис Колганов. В таком случае сделка тоже может быть признана недействительной.
По словам Анастасии Ромашовой, на практике риелторам приходится сталкиваться с рисками оспаривания сделки гражданами, которые ссылаются на эту статью. Чтобы исключить этот риск, обычно специалисты запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Это исключительно практическая мера, сложившаяся на рынке недвижимости. Если одна из сторон обратится в суд, то при наличии этих справок сделку оспорить гораздо сложнее», — отметила эксперт.
Читайте также: 10 советов, как отличить честных продавцов квартир от мошенников
4. Скрытые собственники
Сделка может быть признана недействительной при наличии скрытых собственников. Скрытые собственники — это лица, которые не указаны в выписке из ЕГРН, но имеют право на долю в приобретаемой квартире, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости». Например, во время приватизации собственники не выделили долю для бывших на тот момент несовершеннолетними детей. По достижении 18 лет они могут заявить свои права на квартиру на законных основаниях. Таким же правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим.
То же самое касается ситуаций, когда есть отказники. «Это ранее прописанные в квартире лица, отказавшиеся от приватизации, которые имеют право пользования данной жилой недвижимостью, поскольку не отказывались от него», — добавила эксперт.
Читайте также Покупка квартиры после приватизации: главные риски остаться без жилья
5. Сделки с использованием маткапитала
Риск, что сделка может быть признана недействительной, есть и при покупке недвижимости, где использовался материнский капитал. Речь идет о ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства, что является обязательным условием.
То же самое касается ситуаций, когда в семье продавца есть несовершеннолетние дети. Например, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, то при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Если же продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. Иначе сделка может быть оспорена и признана недействительной. Получить согласие можно в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности.
Читайте также Какие сложности могут возникнуть при покупке жилья на маткапитал
6. Заниженная стоимость и частая смена собственников
Поводом для признания сделки недействительной может стать и заниженная стоимость, отмечает Наталия Борзенкова. Стороны могут определить цену в договоре по своему усмотрению, это следует из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). То есть цена может быть и ниже рынка. Обычно это делает продавец, чтобы платить меньше налога с продажи, поскольку налогооблагаемая база будет ниже.
Однако для покупателя заниженная стоимость несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть квартиру, в качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре.
Недействительной сделка может оказаться и в случае частых переходов прав собственности на квартиру за короткий период времени, например несколько раз в год. «Чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц. В этом случае покупателю недвижимости следует обратить внимание на срок владения объектом титульным собственником», — добавила Борзенкова.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
The Real Deal — Real Estate News
Top storiesLatest stories
- All Markets
- New York
- South Florida
- Los Angeles
- Chicago
- San Francisco
- Texas
- National
- Data
Top рассказы
- Арбор лишает права выкупа портфеля на 229 миллионов долларов
- Сколько стоит Ашкенази? Кредитор Mezz подает в суд, чтобы выяснить,
- долговая проблема CRE ухудшится до 2027 года
- Что дальше с кредитами Signature?
- Blackstone закрывает рекордный фонд недвижимости в размере 30 миллиардов долларов
Получайте последние новости о недвижимости
Национальные заголовки публикуются еженедельно
Регистрируясь, вы соглашаетесь с Условиями использования TheRealDeal и подтверждаете правила использования данных в нашей Политике конфиденциальности.
Сколько стоит Ашкенази? Кредитор Mezz подает в суд, чтобы выяснить это
Битва между инвестором SL Green за 625 Мэдисон теперь сосредоточена на претензиях по умолчанию
Марк Холлидей из SL Green, Бен Ашкенази из Ashkenazy Acquisition и 625 Madison Avenue (Getty, SL Green; иллюстрация Кевина Ребонга для The Real Deal )
Development
Tri-State
Apr 11, 2023
Bushburg sues Jersey City for rejecting megaproject
Brooklyn developer says planning board overstepped in blocking West Side development
Residential
Los Angeles
Apr 11, 2023
Деньги от LA’s Measure Налог ULA погряз в юридической неопределенности
Главный финансовый советник города предостерегает от траты денег до рассмотрения в суде
Развитие
Южная Флорида
10 апреля 2023 г.
Цитадель, Стерлинг-Бей расходятся по запланированной башне Майами на набережной
Хедж-фонд Гриффина возьмет на себя некоторые разработки, найдет нового партнера для строительства штаб-квартиры
Коммерческий
Нью-Йорк
11 апреля 2023 г.
Домовладелец утверждает, что Маверик «обманул» его в тюрьме
Герман Эпштейн говорит, что Customers Bank и Maverick никогда не позволяли ему продлевать кредит
National
10 апреля 2023 г.
Смотреть: Миллиардеры, поддерживающие крупных застройщиков
Взгляд на деньги, стоящие за некоторыми громкими проектами
Банкротства банков
все рынки
Коммерческие
Нью-Йорк
Что дальше 9 апреля 2023 для кредитов подписи?
TRD измеряет температуру отрасли после краха кредитора
Коммерческий
Национальный
4 апреля 2023
Подпись Инсайдеры банка продали акции на 100 миллионов долларов до краха
Три основателя банка потеряли акции на $285 млн после закрытия
Коммерческий сектор
Национальный
4 апреля 2023 г. 14 миллиардов долларов
Коммерческий
Национальный
29 марта 2023
Newmark решил продать кредиты Signature Bank
Дуг Хармон, Адам Спайс, вероятно, продадут долг на 60 миллиардов долларов
Жилой дом
Сан-Франциско
28 марта 2023 г.
Загадка состояния капитала Первой Республики: «первоначальные» кредиты, минимальные процентные ставки 27 марта 2023 г.
Приобретение SVB First Citizens включает кредиты на недвижимость
Банк не приобретал криптовалютные активы или филиалы в Китае и на Каймановых островах
Нью-Йорк
Commercial
Tri-State
11 апреля 2023
Бостонская инвестиционная компания покупает отель Montauk’s Sunset Beach за 13 миллионов долларов
Это вторая сделка на Лонг-Айленде в этом году для Blue Flag Partners, которая в феврале приобрела отель North Fork
Коммерческий
Нью-Йорк
11 апреля 2023 г.
Тренажерный зал для скалолазания занимает 45 тыс. кв. футов в Эссекс-Кроссинг0003
Коммерческая недвижимость
Нью-Йорк
11 апреля 2023 г.
Alma Realty продает в Мидтауне, покупает в Вашингтон-Хайтс, чтобы выйти на первое место по объемам продаж среднего размера
На прошлой неделе пять сделок с коммерческой недвижимостью стоимостью от 10 до 40 миллионов долларов достигли городских рекордов
Жилой дом
Нью-Йорк
10 апреля 2023 г.
Пентхаус в Tishman Speyer’s 11 Hoyt лидирует в бруклинских контрактах на роскошь
На прошлой неделе в районе было подписано 18 контрактов на дома стоимостью 2 миллиона долларов и более
Residential
Tri-State
10 апреля 2023
Compass переманивает команду KW’s Upstate Curious в расширении Catskills
Нью-Йорк
10 апреля 2023 г.
Сенатор штата надеется замедлить бум развития Нью-Джерси
Развитие может быть отложено на срок до трех лет
Южная Флорида
Жилой
Южная Флорида
апрель 11, 2023
Miami Marlins ‘Avisaíl García Board Coral Gables Home
Snapper Creek Lakes Estate была на рынке за 10,5 млн. Долл. США
Жилье
9000.
333333333333333333333333333333333 годы
9000.
333333333333333333333333 гг.
Сын музы Уорхола Бэби Джейн продает дом на берегу океана в Палм-Бич за 25 миллионов долларов
Комиссия по ценным бумагам и биржам выдвинула против продавца Чарльза «Расти» Холцера обвинения в инсайдерской торговле в сентябре
Развитие
Южная Флорида
11 апреля 2023
Инвесторы EB-5 утверждают, что бывшие застройщики иммиграционной собственности в Майами увели 70 млн долларов
11 апреля 2023 г.
Shark Tank Brazil Star продает кондоминиум на Фишер-Айленде за 11 млн долларов
Квартира площадью 4600 квадратных футов с тремя спальнями, тремя ванными комнатами и одной половинной ванной
Жилая
Южная Флорида
апреля 11, 2023
Закрытие апогея. Ник Перес – президент подразделения кондо
Перес, ранее старший вице-президент, присоединился к Related в 2018 г.0054 Хантингтон-Бич «часть проблемы» с жильем, заявляет штат Особняк с квартирами
Моди Вичик купил дом в 2012 году за 7,5 млн долларов
Коммерческий
Лос-Анджелес
11 апреля 2023
Мужчины из Флориды: Fifteen Group берет на себя DTLA Point
2 K Investor Properties купил проблемные квартиры
K. Можно ли что-то из них сделать?
Жилая недвижимость
Лос-Анджелес
11 апреля 2023 г.
Государственная программа для тех, кто впервые покупает жилье, выделяет 300 миллионов долларов за две недели
Калифорнийская мечта для всех.
11 апреля 2023 г.
LoanDepot назначает нового члена правления, чтобы избежать угрозы битвы за прокси-серверы
Спор с основателем Энтони Хси разрешен, так как доходы компании падают
Жилой сектор
Лос-Анджелес
10 апреля 2023 г.
Количество свободных квартир в Калифорнии растет, что приводит к снижению арендной платы
Пустующие квартиры в округе Лос-Анджелес сейчас составляют 5,4% рынка, арендная плата снизилась на 2,1%
Сан-Франциско
Жилая недвижимость Сан-Франциско
11 апреля 2023 г.
Build Inc. передает кредитору
Утвержденный участок для строительства 40-этажного многоквартирного дома с долгом в размере 44 млн. долларов переходит в Washington Capital
Коммерческий
Сан-Франциско
11 апреля 2023 г.
Z&L Properties продает многоквартирный дом в долине Хейс в Сан-Франциско
Недвижимость на 139 квартир фигурирует в коррупционном скандале в мэрии
10002 Коммерческий 3 апреля
Сан-Франциско , 2023
Аренда чернил фазы 3 для каждой штаб-квартиры и лабораторий в Дейли-Сити
Запуск альтернативного белка становится якорным арендатором на станции Genesis 385K sf
Жилой дом
Сан-Франциско
11 апреля 2023 г.
Снежный туман на озере Тахо, поскольку продажи домов в первом квартале резко упали расширяет свое присутствие в Силиконовой долине с помощью аренды в Маунтин-Вью0055
Вакансии в Силиконовой долине также достигли рекордного уровня в 23%, согласно отчету
.
,
май
04
11 апреля 2023 г.
Чикаго
11 апреля 2023 г.
Цена особняка Glencoe на берегу озера снижена на 14% до 12 миллионов долларов
Первоначально продаваемый около 14 миллионов долларов, дом сократился примерно через шесть месяцев после его первоначального объявления и приобрел нового агента. Федеральное правительство планирует снести исторические здания в целях безопасности
Политика
Чикаго
11 апреля 2023 г.
Никаких золотых середин: лобби отеля было занято Джонсоном
Майкл Джейкобсон замышляет убедить избранного мэра в экономической роли туризма
Девелопмент
Чикаго
10 апреля 2023
После поглощения внутренних районов строительство квартир на Логан-сквер близится к завершению
Строительство 100 квартир, ориентированных на «молодых специалистов и творческих людей»
Texas
Development
Texas
Apr 11, 2023
NewFound buys massive San Antonio parcel
Firm purchased 194 acres on the Southwest Side from ExxonMobil
Politics
Texas
Apr 11, 2023
Законодатели хотят запретить местные задержки с выселением
Республиканцы предлагают уведомление за семь дней по всему штату, отменяющее муниципальные постановления
Развитие
Техас
10 апреля, 2023
Брукфилд завершает Houston Center Muppress
РЕКОНТРИЧЕСКИЕ ДИСПЕКТЫ ДЕЙСТВЕННЫЕ ЗЕЛЕНЫ подскочил на 30 процентов в первом квартале, не более 30 тыс. футов перемещено0055
Бывшие молочные простоя Borden’s Dairy Apans 71 акр, где 1400 единиц RESI разыгрываются
Коммерческие
Хьюстон
10 апреля, 2023
Отвраки из Arbor на Multifamily Multifamily
9005
9005 9005 9005 9009 9002 9002 9002 9002 9002 9002 9005 СТАРЫ все рынки
Жилой дом
Южная Флорида
11 апреля 2023 г.
Майами Марлинс Авизайл Гарсия забил дом Coral Gables
Поместье Snapper Creek Lakes было выставлено на продажу за 10,5 млн долларов
Жилой
Лос -Анджелес
Апрель 11, 2023
Студийный начальник зарабатывает 16 миллионов долларов США для Mansion Beverly Hills Flats
Моди Викжик купил дом в 2012 году за 7,5 млн. Долл.
Цена дома Glencoe Mansion на берегу озера снизилась на 14% до 12 миллионов долларов
Первоначально запрашиваемая стоимость дома составляла около 14 миллионов долларов, но примерно через шесть месяцев после его первоначального размещения дом урезал цену и приобрел нового агента
Жилой дом
Южная Флорида
11 апреля 2023 г.
Сын музы Уорхола Бэби Джейн продает дом в Палм-Бич на берегу океана за 25 миллионов долларов Франциско
11 апреля 2023 г.
Build Inc. передает кредитору
Утвержденный участок для строительства 40-этажного многоквартирного дома с долгом в размере 44 млн долларов переходит в Washington Capital
Жилой дом
Лос-Анджелес
11 апреля 2023 г.
Государственная программа для тех, кто впервые покупает жилье, выделяет 300 миллионов долларов за две недели
California Dream for All Shared Appreciation теперь ждет новый капитал
The Real Deal’s Podcast
4
Изабелла Фарр и Сюзанна Кавано из The Real Deal рассказывают о самых новых, самых больших тенденциях и концепциях в сфере недвижимости.
Коммерческий
все рынки
Коммерческий
Чикаго
11 апреля 2023 г.
Владельцы отелей и агенты по недвижимости получают шанс продемонстрировать Чикаго перед DNC
Городские предприятия и индустрия получают возможность возродить гостиничный сектор, бороться с криминальной пропагандой
Коммерческий сектор
Лос-Анджелес
3 Апрель 90 11, 2023
Мужчины из Флориды: Fifteen Group берет на себя DTLA
Инвестор купил более 1000 проблемных квартир у Laguna Point Properties. Можно ли что-то из них сделать?
Коммерческий
Чикаго
11 апреля 2023 г.
Комиссия по достопримечательностям может спасти башни на Стейт-стрит
Федеральное правительство планирует снести исторические здания в целях безопасности
Фирма имеет капитальные обязательства в размере 50 миллиардов долларов США для развертывания
Коммерческий
Трех штатов
11 апреля 2023
Бостонская инвестиционная фирма покупает отель Montauk’s Sunset Beach за 13 миллионов долларов
Это вторая сделка на Лонг-Айленде в этом году для Blue Flag Partners, которая купила отель в Норт-Форк в феврале.
Недвижимость на 139 квартир фигурирует в коррупционном скандале мэрии
Девелопмент
все рынки
Девелопмент
Лос-Анджелес
11 апреля 2023
Хантингтон-Бич «часть проблемы» жилья, штат
Измененный иск стремится приостановить разрешение на разрешение города
Development
Texas
Apr 11, 2023
Новые покупки в Сан -Антонио.
Florida
11 апреля 2023
Инвесторы EB-5 утверждают, что бывшие застройщики иммиграционной собственности в Майами перенаправили 70 миллионов долларов
Они утверждают, что средства были мошенническим образом переведены в организации, контролируемые Лео Ву и Бенни Ламом
Development
Texas
10 апреля, 2023
Брукфилд завершает обновления Хьюстон Центр
РЕКОРИТА Перес – президент подразделения кондоминиумов
Перес, ранее старший вице-президент, присоединился к родственным компаниям в 2018 г.0054 После поглощения Inland, строительство апартаментов Logan Square близится к завершению
Строительство 100 квартир, ориентированных на «молодых специалистов и творческих людей»
Как найти выгодные предложения по недвижимости в 2022 году
Последнее обновление: 22 декабря 2022 года
Если это кажется отличным сделки с недвижимостью трудно найти, вы, вероятно, ищете не в том месте.
Многие инвесторы в недвижимость совершают трагическую ошибку, полагаясь на службу множественного листинга (MLS) как на единственный источник для поиска инвестиционной недвижимости. Дело в том, что многие сделки с недвижимостью покупаются и продаются еще до того, как они попали в MLS.
Секрет успешного инвестирования в недвижимость заключается в том, чтобы найти возможность, которую упускают другие инвесторы. От сетей до онлайн-рынков недвижимости и всего, что между ними, вот подробный обзор того, где и как найти отличные сделки с недвижимостью на каждом рынке сегодня.
Начните с определения своей ниши
Лучшие инвесторы в недвижимость создают план своего успеха. Они знают, где они находятся, куда они хотят отправиться, и остановки по маршруту, чтобы дозаправиться и переоценить свое путешествие.
Ваша ниша для инвестиций в недвижимость — это путь, по которому вы пойдете, чтобы добраться до места назначения. Хотя это звучит достаточно просто, одна из самых больших проблем при инвестировании в недвижимость заключается в том, что существует бесчисленное количество путей или ниш, из которых можно выбирать.
Выбор ниши и приверженность ей помогут вам оставаться сосредоточенным на пути к успеху. Не имея определенной ниши, вы можете легко в конечном итоге посмотреть на ремонтные дома в понедельник, ремонтные дома во вторник, аренду под ключ в среду, оптовую недвижимость в четверг, односемейные дома в пятницу и многоквартирные дома в субботу. В конце недели ваш бензобак пуст, как и ваш инвестиционный портфель.
Как только вы определите свою нишу, следующим шагом будет поиск сделок, соответствующих вашей инвестиционной стратегии.
Интернет-рынки для инвесторов в недвижимость
Растущее число новых и опытных инвесторов в недвижимость используют возможности онлайн-рынков для поиска арендуемой недвижимости. Для этого есть две основные причины:
Причина №1: Большая часть «тяжелой работы» по поиску и анализу сделок уже сделана. Все, что вам нужно сделать, это выбрать один из вариантов, который лучше всего подходит для вашей стратегии инвестирования в недвижимость.
Причина № 2: Инвестировать вне рынка намного проще. Географическая диверсификация портфелей сдаваемой в аренду недвижимости помогает минимизировать риски и максимизировать вознаграждение за счет использования возможностей, которые часто не могут быть найдены на вашем собственном заднем дворе.
Глобальные рынки недвижимости
Глобальные веб-сайты по недвижимости, такие как Real Capital Markets и GREM, позволяют инвесторам покупать и продавать недвижимость по всему миру. На первый взгляд, глобальное инвестирование может показаться привлекательным вариантом.
Однако сложности международного налогового законодательства, колебания валютных курсов и угроза продолжающихся торговых войн создают потенциальные проблемы для международных инвесторов в недвижимость, которых нет здесь, в США.
Краудфандинг
Хотя технически это не рынок , сайты краудфандинга позволяют инвесторам в недвижимость объединять свои деньги с другими инвесторами для покупки коммерческой недвижимости, многоквартирных домов и домов на одну семью, все из которых перечислены в Интернете.
Несмотря на то, что краудфандинг является хорошим способом диверсификации инвестиционного капитала, одним из самых больших недостатков является то, что ваши варианты владения ограничены. Вместо прямого владения недвижимостью вы получаете небольшую долю от лица, владеющего недвижимостью. Долевое владение недвижимостью имеет некоторые преимущества, но у инвесторов всегда должна быть свобода выбора.
Аренда на одну семью (SFR)
В недавней статье National Real Estate Investor сообщается, что арендная плата продолжает быстро расти в секторе аренды на одну семью (SFR), при этом на многих рынках недвижимости рост составляет 3%. до 5% и более.
CNBC отмечает, что рынок жилья, предназначенного для сдачи в аренду, стремительно растет по мере наплыва инвесторов, а Forbes пишет, что жилищный фонд не поспевает за спросом. Подобные условия могут обеспечить отличный потенциал для инвесторов, владеющих доходной недвижимостью.
Существует множество операторов онлайн-рынков для инвесторов в недвижимость на одну семью. Небольшие игроки, работающие в конкретных регионах, сосредоточены только на определенных рынках, в то время как у крупных национальных инвестиционных платформ, таких как Roofstock, есть буквально сотни домов на выбор в любой день.
Уникальная платформа Roofstock для инвесторов в жилую недвижимость на одну семью сочетает в себе передовую современную аналитику недвижимости с исследованиями на местах, обширной сетью местных управляющих недвижимостью и многолетним опытом инвестирования в недвижимость, основанным на здравом смысле. учредители подносят к столу.
Конечным результатом является то, что инвестирование в сдаваемую в аренду недвижимость на одну семью с использованием Roofstock упрощается, обеспечивая стабильные денежные потоки от сдаваемой в аренду недвижимости SFR в течение различных экономических циклов:
- Повышение цен на жилье определяет хорошие рынки для инвестиций на основе арендных ставок, доходов от роста, количества рабочих мест и роста населения.
- Спрос и предложение на аренду жилья для одной семьи затем анализируются на основе дополнительных факторов роста.
- Углубленное исследование на уровне района включает в себя школы, благоустройство района и уровень преступности, чтобы помочь сосредоточиться на регионах с более высокой валовой доходностью, стоимостью и общей прибылью.
- Управляющим недвижимостью рекомендуется после тщательной проверки определить тех, кто обладает самым высоким уровнем оперативного опыта на местном рынке.
- Партнеры-кредиторы Roofstock могут предлагать льготные ставки, если инвесторы решат не пользоваться услугами собственного кредитора.
Советы по поиску сделок на MLS
Хорошие сделки с недвижимостью также можно найти на MLS; вам просто нужно знать, что искать. Самое замечательное в сервисе множественных списков заключается в том, что он содержит всевозможную полезную информацию для инвесторов в недвижимость.
Чтобы найти специальные предложения на MLS ориентируйтесь на:
- Дома с суммарным дней нахождения на рынке выше среднего по рынку
- Недвижимость, которая была исключена из MLS, а затем повторно включена в список
- Недвижимость, которая « вернулась на рынок » после того, как сделка провалилась через
- Дома, которые были повторно выставлены на продажу различными брокерами
- Просроченные списки , если недвижимость никогда не продавалась
Кстати, вы слышали о программе Roofstock «Принеси свою собственность»? Если вы найдете недвижимость, которая вам нравится в MLS, вы можете отправить ее здесь, чтобы воспользоваться проприетарной аналитикой Roofstock, андеррайтингом и предлагать возможности управления по запросу.
9 способов найти внебиржевые сделки с недвижимостью
Инвестиции в недвижимость — это игра с числами. Чем больше потенциальных сделок у вас будет на выбор, тем быстрее вы сможете масштабировать свой бизнес и увеличивать свой портфель. Один из способов найти сделки с недвижимостью — просмотреть недвижимость, выставленную на продажу.
Недвижимое имущество, выставленное на продажу, — это недвижимость, которая выставлена на продажу, но не котируется на MLS или онлайн-рынках. Агенты по недвижимости называют это «карманными объявлениями». Буквально, это информация, которую они держат в своем заднем кармане до тех пор, пока не появится квалифицированный покупатель, не сталкиваясь с проблемами размещения дома в MLS.
Одним из самых больших преимуществ внебиржевой недвижимости является меньшая конкуренция. Это может держать вас на шаг впереди других инвесторов в недвижимость.
Некоторые из лучших способов поиска внебиржевой недвижимости включают:
- Общение с другими инвесторами в вашем местном клубе инвестиций в недвижимость (подробнее об этом в следующем разделе)
- Агенты по недвижимости , специализирующиеся на работе с квалифицированными инвесторами в аренду жилья
- Оптовики , которые специализируются на поиске чрезвычайно мотивированных продавцов, чтобы вы могли вмешаться и принять участие в сделке
- Титульные компании, ипотечные брокеры и прямые кредиторы , которые знают, кто активно покупает и продает
- Компании по управлению недвижимостью , разнорабочие и другие торговцы являются прекрасными источниками информации о владельцах, готовящихся к продаже
- Сапоги на земле , вождение за доллары — исследование одного района за раз, общение с соседями и поиск домов, которые пустуют, запущены или имеют знаки FSBO (продажа владельцем)
- Прямая почтовая рассылка владельцам за пределами штата
- Реклама с бандитскими вывесками на оживленных перекрестках, общественные рекламные щиты и реклама в газетах, а также размещение бесплатных объявлений на Craigslist
- Интернет-ресурсы , такие как Zillow, Trulia, Redfin, Homes. com и Realtor.com
Работа в сети 101
Прибыльное инвестирование в недвижимость — это примерно кого вы знаете настолько, насколько вы знаете. Самые успешные инвесторы в недвижимость сегодня имеют глубокую сеть контактов, которые помогают поддерживать их поток сделок полным.
Если вы новый инвестор в недвижимость, вам понадобится время, чтобы развить сеть. Вы можете ускорить налаживание контактов, сосредоточившись на двух лучших источниках сделок с недвижимостью:
Другие инвесторы
Инвестирование в недвижимость является конкурентоспособным, но это не обязательно бесполезный бизнес. Например, у некоторых инвесторов может быть много накопленного капитала, который они хотят быстро превратить в деньги, продав вам. Другие могут быть инвесторами типа «купи и держи», которые ищут недвижимость с денежным потоком, чтобы добавить в свой портфель, которую вы можете продать им.
Оптовые торговцы
Оптовые торговцы являются экспертами в поиске недооцененных домов, требующих нежной заботы. Хорошая вещь в налаживании связей с оптовиком заключается в том, что они будут вести переговоры с продавцом и заключать договор на недвижимость, но на самом деле они не хотят покупать недвижимость. Вместо этого им нужен опытный инвестор в недвижимость, такой же, как вы, чтобы вывести их из сделки и завершить покупку.
Просто имейте в виду, что оптовый инвестор продает контракт дороже, чем само имущество, поэтому при поиске сделок у оптовиков проявляйте должную осмотрительность.
Лишение права выкупа, REO и недвижимость с аукционов
Другими источниками поиска внерыночных сделок с недвижимостью являются обращения взыскания, дома, принадлежащие банку (REO), и недвижимость, продаваемая на аукционах (они лучше всего подходят для очень опытных агентов по недвижимости). инвесторы в недвижимость):
Лишения права выкупа: Кредиторы обращают взыскание на домовладельцев, которые не выполняют свои ипотечные обязательства. Процесс обращения взыскания варьируется от штата к штату, но у инвесторов есть «окно возможностей» купить дом у владельца до того, как имущество будет лишено права выкупа. Многие домовладельцы, сталкивающиеся с потерей права выкупа, являются мотивированными продавцами, пытающимися избежать стигмы и плохой кредитной истории потери своего дома банком.
REOs: Недвижимое имущество принадлежит банку после завершения процесса обращения взыскания. Банки не занимаются владением недвижимостью, и недвижимость REO представляет собой недействующий кредит для банка. Часто банки готовы продать недвижимость инвестору со скидкой, чтобы снять ее со счетов.
Недвижимость с аукциона: Дома выставляются на аукцион банками после того, как имущество было конфисковано, или округом за неуплаченные налоги на имущество. Аукционы могут быть источником выгодных сделок для инвесторов, но они также сопряжены с высоким уровнем риска, поскольку продажи осуществляются «как есть» и должны оплачиваться наличными.
Мышление имеет значение: максимально эффективное использование времени, энергии и денег
Поиск лучших сделок с недвижимостью требует много времени и энергии.