Недвижимость суть: Так что же такое недвижимость?

Содержание

Так что же такое недвижимость?

Понятие «недвижимость» это не научное понятие. Понятие удобное, но в силу своего удобства выполняющее лишь функции поверхностной ориентации. По сути нам для удобства оборота нужен лишь реестр наиболее ценных вещей, вещей на которые завязан экономический оборот. Раньше он был завязан на землю, на земельную ренту. Такова была основа архаичной цивилизации. Индустриальный мир – другой мир, но все же мир, сохранивший идеологические ориентиры прошлых веков. Это мир более широкого спектра ценных вещей, оторвавшийся от старой земельной ренты, от механизмов выкачивания ресурсов экономики с помощью права на землю, просто ещё живущий в потоке привычных, но изменивших значение слов.

Сейчас совершенно верным является то, что к понятию «недвижимость» отнесены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Поэтому юриспруденции как науке возможно нужно другое слово, другое понятие, отражающее реальность.

Сегодня российскую мысль понятие «недвижимость», рассуждения вокруг него уводят прямо в старые сословные тупики, потому что написана масса работ, в которых речь идет о том, что необходимо сделать здание составной частью земельного участка. Но земельный участок – это только земельный участок. Движется он или не движется – какое до этого дело юриспруденции? Какое юристу дело до того движется или не движется здание, расположенное на нем? Движение и покой вещей для юриста безразличны. Мы не об этом на самом деле ведем речь, когда определяем соотношение смыслов, пытаясь сказать что такое недвижимость.

Как известно, мы живем в правовом пространстве, созданном постановлениями пленумов Верховного Суда РФ. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 в п.38 говорит: «Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ)». Значит, для того, чтобы понять что есть недвижимость нужно определить её природные свойства. Природные свойства земельного участка, дома, объекта незавершенного строительства. Ну и что это за природные свойства, определяющие суть недвижимости? Невозможно их найти сколько не ищи. Все вещи материальны и в этом смысле связаны с природой. А то, что земельный участок нельзя сдвинуть так это свойство правопорядка, который дал этой нормативной вещи границы (нормативная вещь, отмечу попутно, это такая вещь для существования которой нужно усилие какого-либо правопорядка). Установка границ не природное действие, а социальное.

Социальная турбулентность недвижимости все усиливается и концентрируется в механизме нарезки разделов реестра недвижимости. Но в этом механизме важно лишь одно – оповещение всех третьих лиц о правах. Юридический мир делится все больше на подлежащие регистрации в реестре вещи и не подлежащие такой регистрации, а всякого рода «природные свойства» постепенно выходят из игры.

Физика юридического мира – это лишь нормативное пространство. Далеко не каждая вещь рождается в этом пространстве, но каждая вещь находится в сфере человеческого бытия, а недвижимая вещь исключительно социальна. Совершенно бессмысленно искать её суть в природном мире. Сегодня основной вопрос заключается не в том, что считать недвижимостью в силу каких-то неопределимых природных свойств, а в том, что регистрировать в реестре в качестве вещи. И поскольку реестр фиксирует любой объем пространства, который может быть измерен, то основной вопрос классификации сводится не к поиску природного критерия неподвижности (недвижимости), а к поиску целесообразности и способа оповещения о правах. Понятие недвижимости как некоей неподвижности колеблется в юридической мысли, перемещаясь в сторону соотношения прав. И прежде всего это соотношение прав на жилье, выражающее в вещном праве право на жизнь. Если жилье – это угол комнаты, то такая фикция вещи и она может быть признана объектом, пригодным для регистрации, и с помощью регистрации её владелец будет защищен.

Поиск природных компонентов недвижимой вещи становится юридической метафизикой, потому что физическое пространство вещи все более и более нормативно. Поэтому приведенное разъяснение Верховного Суда РФ, к сожалению, уже есть разъяснение прошлого, оно не дает точек опоры будущей юридической мысли.

Каким же образом на самом деле сейчас движется европейская мысль в поиске образа недвижимости? Очень любопытной мне кажется мысль профессора Оснабрюкского университета (Германия) Кристиана фон Бара высказанная в статье «О сложностях установления содержания понятия «вещь» в европейском вещном праве»:

«С тех пор как все европейские правопорядки так или иначе пришли к идее о том, что части зданий (а то и здание в целом) могут быть объектом отдельных вещных прав, они тем самым допустили возможность формирования земельного участка, Grundstuck, из пространства, расположенного над и под земной поверхностью. Таким образом, квартиры и иные искусственно созданные пространства стали рассматриваться как самостоятельные вещи. Вполне логично рассматривать такую вещь как Grundstuck, ведь в соответствии с законодательными предписаниями квартиры юридически отделены друг от друга (например, в законах о регистрации прав на недвижимости предусмотрено, что на каждую квартиру открывается отдельный раздел реестра). То же касается и зданий в целом, этажей в зданиях, подвалов и подземных пространств, образовавшихся естественным путем. При понимании того, что Grundstuck в принципе делим по горизонтали, необходимо решить вопрос о том, какие объекты возникают в результате такого горизонтального разделения. С точки зрения вещного права все такие объекты являются самостоятельными трехмерными земельными участками».

Вот так – вещное право все это считает отдельными земельными участками. Квартира – трехмерный земельный участок, подвал – трехмерный земельный участок, сам дом – трехмерный земельный участок, этаж – трехмерный земельный участок.

Но нам ведь не нужно называть все это земельными участками. Связь экономических отношений исключительно с землей это старая идеологическая установка и мы цепляемся за неё в основном потому, что наше сознание очень боится хаоса нового мира. На самом деле нам нужно увидеть только одно – недвижимая вещь в эволюции сознания европейского права лишена физических свойств. Здесь любому объему придается статус вещи. Фикция и любая физическая вещь приравниваются. Квартира – пустое огороженное пространство – приравнивается к земельному участку, наполненному материей. Но если фикция вещи и вещь приравниваются в своем значении, то недвижимой может быть признана любая вещь, имеющая большую ценность для оборота.

В этом движении мысли заключена идеология права будущего. Ну или можно сказать все больше выявляется одна старая мысль – мысль о том, что важна социальная ценность вещи, а не собственно её материя. В 11 главе Дао-Дэ-Цзин написано: «Из глины делают сосуды, но употребление сосудов зависит от пустоты в них. Пробивают двери и окна, чтобы сделать дом, но пользование домом зависит от пустоты в нем. Вот почему полезность чего-либо имеющегося зависит от пустоты». Полезность фикции толкает мысль.

Идеологическое движение в сторону фиктивности недвижимой вещи началось почти одновременно с рождением юриспруденции. Ответим себе на такой вопрос – древнеримский земельный участок, составной частью которого является строение, это вещь или фикция вещи?

С моей точки зрения в данном случае есть все основания для утверждения, что имеет место фикция. Пустой земельный участок – это вещь нормативная, но все же вещь. Она получает определение в законе и на этом определении строятся разного рода нормы. Правопорядок создает земельный участок в качестве вещи и поддерживает его существование, но все же фикцией он не становится. Не соблюдается базовое правило создания фикции вещного права, которое заключается в том, что при создании фикции вещи происходит уничтожение, стирание образа другой вещи. Все это при создании фикции происходит с одной целью – с целью перекачивания вещных прав.

При создании пустого земельного участка никакая иная вещь не уничтожается. Создается пространство, которое имеет и материальный субстрат. Поэтому это вещь. Но совершенно иная история происходит, когда частью земельного участка становится дом, который теряет статус самостоятельной вещи. Это ситуация создания фикции, в которой главное – максимальная концентрация прав у собственника земли. Здесь соблюдается основное условие создания фикции – при создании образа вещи уничтожается иная вещь. Дом – это вещь не нормативная. Для его создания не требуется усилие правопорядка. Он дается правопорядку в качестве готовой проблемы, потому что его название, проблема его существования возникают неизбежно до кодифицирующей решетки права. Дом — это истинная вещь, которая уничтожается, если включается в состав такой вещи как земельный участок.

При создании ситуации, когда дом является частью земли, констатируется экономическая и социальная ценность земли. Фикция всегда создается исключительно в ситуации вызревания какого-либо нового соотношения богатства и власти и является его манифистацией. В Древнем Риме важна земля, а не строение, потому что именно само место определяло суть богатства и власти. Мы знаем, что в средневековых городах ремесленникам запрещалось приобретать землю. Можно было пользоваться чужой землей для того, чтобы каждый знал свое место. Феодальное общество – общество иерархии прав на землю. Но вот Новое время уже ищет способы преодоления старой фикции либо через создание новых фикций, которые отрицают старые (право застройки). Мы находимся в самом разгаре этой сложной шахматной партии.

Итак, уже изначально право недвижимости нацелено на создание динамики фикций, фиксирующих конфигурации богатства и власти конкретного отрезка истории. Сейчас мы подходим к новому этапу и это вопрос не догматики, а факта и идеологии (того, что принято независимо от научной мысли).

Динамика нового мира, в котором недвижимость есть уходящее понятие, за которым скрывается нечто иное, отражена уже и в учебниках. Так, например, в учебнике Гражданского права под ред. С. А. Степанова издания 2019г написано: «Заглядывая в недалекое будущее, можно осторожно предположить даже возможность возведения в статус недвижимости некоторых из появляющихся сегодня «виртуальных вещей» (которые пока вообще-то вещами не считаются). Практика уже знает случаи «продажи» за вполне реальные деньги таких объектов как «дома» и даже «острова», существующие в виртуальном пространстве в сети интернет (как правило, в сетевых играх), и если подобные объекты станут распространенным объектом оборота, с большой долей вероятности для них может быть создана новая фикция – из чисто практических соображений, чтобы использовать наиболее удобные и проработанные формы». Именно так. Недвижимость – это уже объекты виртуального мира, если они будут обладать достаточной ценностью.

С точки зрения учебника под ред. С.А. Степанова вещь в гражданском праве представляет собой совершенно подвижный нормативный режим, довольно легко включающий в свой состав реальность виртуального мира. Принципиальное утверждение: «понятие вещи в праве следует отличать от понятия вещи на обыденном языке». Поэтому право очень легко включает в круг вещей то, что «обыденное» создание вещью никогда не признает и, наоборот, легко исключает то, что обычному человеку несомненно представляется вещью. Так каков же определяющий критерий существования вещи в праве? Цена (стоимость). Что можно продать, стоимость чего можно определить, то и есть вещь. Фикция вещи отделяется от вещи по признаку материальности, но это лишь второстепенный признак и в юридической игре смыслов главной роли не играет.

В учебнике под ред. Е.Суханова того же 2019 года обсуждается идея придания статуса недвижимой вещи лишь земельному участку. Видимо, авторам этого учебника кажется, что они стабилизируют юридическое мышление, возвращают его в некое устойчивое классическое пространство. Однако это в конечном счете не так, поскольку на самом деле учебник под ред. Е.Суханова в своей трактовке вещи есть некий консервативный марксизм, тогда как учебник под ред. С.Степанова – марксизм авангардный. Недвижимость в виде виртуального дома – это просто авангардное признание основной старой мысли К. Маркса о том, что в обороте циркулируют стоимости, а привязка к материальности есть фетишизм, препятствие на пути четкого осознания сути экономического мира. Признание динамики стоимостей в учебнике под ред. Е.Суханова также имеет место, потому что каждая вещь в его трактовке – это товар. И напомню сказанное выше – на самом деле земельный участок в случае, если его составной частью является дом, это фикция вещи. В действительности, учебник под ред. Е.Суханова наблюдает начальную точку в том же спектре явлений, которые видит учебник под ред. С.Степанова. Учебник под ред. Е.Суханова показывает уходящее прошлое юридического мира, а учебник под ред. С.Степанова показывает наступающее будущее.

Главное это то, что и учебник под ред. Е.Суханова показывает колеблющийся мир недвижимости, находящийся в поиске новой идеологии. Это как в статье самого Е.Суханова «О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории» (Вестник гражданского права. 2008. № 4). В статье, рассуждая о норме ст. 130 ГК автор говорит, что «к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» поскольку «…недвижимость — категория юридическая, а не физическая и главное ее свойство — не физическая “неотрывность” от земли, а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующей вещи». Юридически необходимая регистрация в данном случае это, конечно, экономически необходимая регистрация. То есть, по сути можно сделать вывод о том, что реестр недвижимости это реестр вещей, обладающих наибольшей стоимостью, наибольшей экономической ценностью. Что же по этому критерию может быть внесено в реестр? Да все что угодно. Сама категория «недвижимость» становится в этой юридической картине мира почти бессмысленной. Вроде бы по этому пути рассуждений и пошел после указанного утверждения Е.Суханов в той же статье, поскольку он выдвинул утверждение и о том, что связь с землей не актуальна для юриспруденции, она не определяет недвижимость, поскольку техника позволяет двигать что угодно. Но вдруг его мысль делает кардинальный поворот и он утверждает, что единственная бесспорная недвижимая вещь это земельный участок. На пути к уничтожению категории «недвижимость» ввиду её бессмысленности он её же с его точки зрения кардинально укрепляет. Но ведь это иллюзия. На самом деле выбор Е. Суханова — выбор совершенно произвольный. В нормативном пространстве его мысли в действительности недвижимостью может быть абсолютно все и в связи с этим полное отрицание категории «недвижимость» выглядит наиболее логично. Потому что категория «всё» равна категории «ничто».

Отсюда следует, что утверждение Е.Суханова о том, что земельный участок – единственная и неприкосновенная для анализа недвижимая вещь есть продукт специфической юридической веры, не имеющей отношения даже к его же собственной логике. Это старая идеология, а не наука.

Вот такая же динамика колебаний характерна и для учебника под ред. Е.Суханова. Она характерна и для всей доктрины российского права, которая боится хаоса и невнятности. Опасения вполне понятны и нет необходимости их осуждать (да и кто я такой, чтобы это делать), но это ничего не меняет.

Между прочим, можно отметить, что в российской философии права собственности есть мотив, который уходит в некое безвременье и в нем укореняется идеология некоего устойчивого права недвижимости. Также немецкие философы тосковали по средневековью (по некоему такому безвременью), о старом порядке мира с очень спокойным представлением о вещах. Здесь вещь ни чему не привязана. Она свидетельство статуса и вечного порядка. Вещь вне оборота и это созвучно идеологии термина «недвижимость», уходящего в некое вневременное пространство. В немецкой поэзии и философии этого очень много. Вот у Рильке например:

Слова людские меня страшат,

их ясность ставится в образец.

Вон то — собака, а это — сад,

вот здесь — начало, а там — конец.

Мне вчуже смысл их и злая игра:

все знают — о будущем и былом.

Не станет чудом для них гора,

и с Богом рядом их сад и дом.

Постойте, не троньте, я вас молю.

Я вещи поющие слушать люблю.

А тронете их — замолчат певцы,

и будут мне вещи — мертвецы.

Красиво, но бессмысленно. Вещи должны быть переформатированы. Вся символика вещей, ориентированная на покой мира, к сожалению, опасна несправедливостью. К.Скловский очень похоже на немецких философов-романтиков поэтично писал о вещи: «Наделение вещи ценой – это навязывание собственности функций обмена вопреки ее сути. Цена — конечно, не свойство вещи. Сообщение вещи цены знаменует целый ряд метаморфоз: превращение сокровенных качеств вещи в явное количество; превращение вещи в товар; разрыв интимной связи собственника с вещью и поступление ее в оборот, где она утрачивает уникальность и становится подобной другим. Как на самом деле вещь не может быть отчуждена (для этого она гибнет как вещь, превращаясь в товар), так и не может быть ей назначена цена — это акт грубого внешнего насилия, выражения невыразимого, приравнивание несравнимого». Но все это в итоге не имеет значения. Ведь и у К.Скловского в его теории дара теперь право начинается с момента появления обезличенной вещи – денег. Без них нет свободы.

Ж. Бодрийяра тоже пугало то, что в движении мысли, смешивающем виртуальность и реальность, мысль совсем не удерживает грани между вещью и её фикцией (симулякром). Мир ощутимо теряет четкость очертаний, а люди в итоге перестают адекватно оценивать самих себя, свои нужды. Виртуальный дом может быть и дорог, не менее дорог чем реальный, но вот потребности в жилище, в укрытии от холода не обеспечивает. Поэтому ценность его в жизни общества (ценность, а не цена) не может быть равна ценности реального жилья. И, кстати говоря, у К.Маркса, как известно, было два вида стоимости вещи, один из которых привязывал вещь к реальности в качестве некоего якоря, включая в понятие вещи измерение конкретной жизни человека. Но вот в учебнике С.Степанова этого якоря уже нет. Предупреждение Ж.Бодрийяра, слышное в некотором смысле и у К. Маркса, – игра в виртуальность, устраняющая живую связь с вещами, обеспечивающими существование человека, как некая наркотическая греза может убрать жизнь и из человека, и из цивилизации.

Но, тем не менее, при всей тоске, при всем страхе перед неопределенностью и хаосом необходимо принять новый мир. В этом мире уже новая идеология недвижимости и недвижимость собственно уже не недвижимость, а то, что просто наиболее ценно. Идеологические битвы идут уже не о том, чтобы сделать здание частью земельного участка (или не сделать). Битвы за смысл понятия «недвижимость» пройдут на других, более значимых фронтах.

17. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости.

«Недвижимое
имущество
– это любое имущество, состоящее из
земли, а также зданий и сооружений на
ней». К недвижимости относятся земельные
участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано
с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе
леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения». К недвижимости относятся
также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, космические
объекты. Предприятие в целом как
имущественный комплекс, используемый
для осуществления предпринимательской
деятельности, признается недвижимостью.

Недвижимость
имеет
потенциальную способность приносить
доход и является довольно привлекательным
направлением инвестирования. Формы
дохода от недвижимости:
будущие периодические потоки денежных
средств; увеличение стоимости недвижимости
за счет изменения рыночных цен,
приобретения новых и развития старых
объектов; доход от перепродажи объекта
в конце периода владения.

По
характеру использования:
жилая
недвижимость:
дома, коттеджи, квартиры. Коммерческая
недвижимость:
отели, офисные помещения, магазины,
рестораны, пункты сервиса. Производственная
недвижимость:
фабрики, заводы, склады. Сельскохозяйственная
недвижимость:
фермы, сады. Специальная
недвижимость:
школы, церкви, монастыри, больницы,
ясли-сады, дома престарелых, здания
правительственных и административных
учреждений. По
целям владения:
для ведения бизнеса; для проживания
владельца; в качестве инвестиций; в
качестве товарных запасов и НЗП; для
освоения и развития; для потребления
истощимых ресурсов. По
степени специализации:
специализированная
(в силу своего специального характера
редко, если вообще сдается в аренду
третьим лицам или продается на открытом
рынке для продолжения ее существующего
использования, кроме случаев, когда
она реализуется как часть ее использующего
бизнеса): нефтеперерабатывающие и
химические заводы, электростанции;
музеи, библиотеки и подобные им помещения,
принадлежащие общественному сектору;
неспециализированная
— вся др. недвижимость, на которую
существует всеобщий спрос на открытом
рынке для инвестирования, использования
в существующих или аналогичных целях.
По
степени готовности к эксплуатации:
введенные в эксплуатацию; требующие
реконструкции или капитального ремонта;
незавершенное строительство. По
воспроизводимости в натуральной форме:
не
воспроизводимые:
земельные участки, месторождения
полезных ископаемых; воспроизводимые:
здания, сооружения, многолетние
насаждения.

Делимым
является имущество, которое может быть
без нарушения его сущности разделено
на доли и каждая его доля после раздела
представляет целую недвижимую вещь.
При этом в установленных законом случаях
делимая недвижимость может быть признана
неделимой (фермерские хозяйства в ряде
стран).

Право
собственности
– это совокупность юридических норм,
закрепляющих и охраняющих принадлежность
материальных благ определенному
субъекту. Право собственности состоит
из трех прав: владение
– фактическое обладание вещью, создающее
для обладателя возможность непосредственного
воздействия на вещь; пользование
– право потребления вещи в зависимости
от ее назначения, а также получения
доходов, приносимых вещью; распоряжение
– определение юридической судьбы вещи
путем осуществления динамики имущественных
отношений.

Что означает фраза «Время имеет значение»?

Как правило, обеим сторонам лучше избегать этого пункта, если это возможно. Продажа недвижимости осуществляется как агентами по недвижимости, так и ипотечным кредитором, а также покупателем и продавцом. Если продавец спешит, большинство покупателей попытаются удовлетворить желание продавца быстро закрыть сделку, особенно на рынках с ограниченным числом продавцов.

Если продавец настаивает на включении пункта TIOTE, а вам нужна ипотека для завершения покупки, убедитесь, что сроки реалистичны и что они дополнены на случай непредвиденных задержек. Если можете, попросите своего адвоката по недвижимости дать им лучший юридический совет о том, как действовать дальше.

Пример для продавцов

Предположим, вы продаете свой дом. Вы включаете пункт TIOTE в соглашение о покупке, потому что хотите переехать как можно скорее.

В вашем контракте указано, что отчет об оценке должен быть завершен к определенной дате, что означает, что вы должны предоставить оценщику доступ к вашему дому к указанной дате. Оценка может занять неделю или две.

В качестве примера предположим, что сначала было трудно назначить время для оценки, но затем оценщику пришлось отменить ее из-за личных обстоятельств. Итак, к тому времени, когда он будет перенесен, вы как раз уложитесь в свой крайний срок.

Тогда вы застрянете в пробке и пропустите встречу с оценщиком. Они отменяют, чтобы пойти на следующую встречу. Это означает, что вы нарушаете договор.

Даже при наличии причин пропажи ваш покупатель может отказаться от сделки со своими задатками.

Пример для покупателей

Есть много проблем, которые осложняются строгими пунктами TIOTE. Вот несколько примеров:

Если вам нужен кредит

Для покупателя, совершающего покупку дома с помощью ипотечного кредита, даже если он был предварительно одобрен, многое может встать между вами и финишной чертой дня закрытия. Могут быть проблемы с оценкой, или домашняя инспекция может вызвать вопросы о состоянии дома. Поиск по названию может выявить залоговые права или обременения, о которых вы не знали.

Все это можно решить, но пункт TIOTE окажет давление на все стороны по мере приближения даты завершения.

Если вы покупаете за наличные

Покупатели за наличные имеют огромное преимущество перед заявителями на получение ипотечного кредита, когда речь идет о спешащих продавцах. Но вы никогда не должны делать эту проверку слишком быстро. Даже в предложениях с оплатой наличными вы захотите дать себе некоторое время, чтобы полностью понять риски, которые вы берете на себя при покупке недвижимости.

Если вы покупаете только за наличные, вам следует запросить осмотр дома — даже если вы не включили непредвиденный осмотр дома в свое предложение о продаже — чтобы убедиться, что вы знаете, во что ввязываетесь в отношении необходимого ремонта дома. . Из-за строгих временных ограничений TIOTE вы можете почувствовать необходимость предположить лучшее, даже если в отчете раскрывается проблема, которую вы хотели бы изучить более подробно, прежде чем принимать решение.

Точно так же вы всегда должны выполнять поиск по названию, чтобы убедиться, что у продавца нет обременений, таких как налоги или залоговые права механика или залоговые права из-за неуплаченных сборов ассоциации домовладельцев. За имуществом следуют залоговые права, поэтому, если вы вступите в собственность без обыска, вы можете стать ответственным за долги продавца.

Все, что вам нужно знать

Пункт «Время имеет решающее значение» в договорах с недвижимостью относится к пункту, который требует от одной стороны договора с недвижимостью выполнения своих обязательств в течение определенного периода времени. 3 min read

Обновлено 26 октября 2020 г.:

Пункт «Время имеет значение» в договорах с недвижимостью относится к пункту, который требует от одной стороны договора с недвижимостью выполнения своих обязательств в течение определенного периода времени. . Если сторона не выполняет требуемую задачу вовремя, это расценивается как нарушение договора. Тем не менее, правоприменимость положения о времени имеет существенное значение может варьироваться в зависимости от его ясности, сложности, предоставления уведомления и других факторов.

Что означает выражение «Время имеет значение»?

Термин «время имеет решающее значение» обычно встречается в договорах о недвижимости. Проще говоря, это юридический термин, который служит напоминанием всем сторонам, участвующим в контракте, о том, что время истекает. Юридически он определяется как условие в контракте, в котором говорится, что успешное выполнение одной стороной в течение определенного периода времени необходимо для того, чтобы потребовать исполнения от другой стороны. Неспособность выполнить работу в срок влечет за собой нарушение договора.

Тем не менее, слишком широкое положение о сроках действия может рассматриваться как карательная оговорка, что делает ее неисполнимой в суде. Таким образом, важно выделить в контракте задачи, которые особенно важны для выполнения работы в целом, и указать, что данное положение особенно применимо к этим задачам.

Существует ряд элементов исполнения, которые зависят от времени, включая временные рамки опциона, доставку документов, уведомления, методы расторжения и дату закрытия. Каждая дата в договоре связана с датой исполнения. Поскольку время имеет решающее значение, несоблюдение этих сроков может иметь серьезные негативные последствия, начиная от нарушения контракта и заканчивая гораздо более серьезными юридическими последствиями.

Основные правила для оговорки о существенном времени

Основные правила, применимые к оговорке о существенном времени, четко определены и включают:

убедитесь, что дата будет «существенной». Таким образом, обе стороны имеют право на «разумную» отсрочку закрытия.
Согласованная дата закрытия «время имеет существенное значение» подлежит принудительному исполнению. Если сторона не закроется в этот день, это будет считаться нарушением контракта.
Закрытие может считаться «существенным» при особых обстоятельствах, даже если условие «время существенное» отсутствует в договоре.
Если стороны не завершат закрытие «по существу» или не включат его в дату графика, одна из них может выбрать новую дату и сделать это «по существу», направив недвусмысленное уведомление, позволяющее другой стороне закрыть в течение «разумное» время.
Если пункт о времени имеет существенное значение нарушен, это можно исправить несколькими способами, включая установление конкретных требований к производительности, удержание первоначального взноса и принудительную передачу права собственности.
Попытка стороны обеспечить соблюдение положения о том, что время имеет существенное значение, может быть справедливо предотвращена на основании отказа, подтверждающего поведение, или устного соглашения.

Как правило, договор купли-продажи недвижимости с условием «время имеет существенное значение» обязывает обе стороны выполнить обязательства в течение определенного времени. Невыполнение этого требования любой из сторон приведет к нарушению договора или, возможно, к конфискации первоначального платежа.