Нюансы при покупке квартиры в ипотеку: Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Тонкости и нюансы покупки квартиры в ипотеку

При приобретении жилья по ипотечному договору покупателю нужно детально изучить несколько тонкостей ипотеки и разобраться в нюансах договора с банком. В ипотеку можно покупать первичное и вторичное жилье, в каждом случае есть свои особенности.

Подача заявки в банк

Первый шаг для получения ипотеки – подача заявки в банк. Ознакомьтесь с действующими ипотечными программами, выберите наиболее выгодную процентную ставку и удобные для Вас сроки. При подаче заявки потребуется базовый набор документов:

• паспорт. Потребуется оригинал, в банке сделают копию. Если заемщик состоит в браке, необходимо предоставить также свидетельство о его заключении;
• трудовая книжка. Непрерывный стаж в течение полугода является обязательным условиям для получения ипотеки в большинстве банков;
• справка о доходах. Помимо стандартной формы 2-НДФЛ, можно предоставить бумаги, подтверждающие иные доходы.

Заявка рассматривается несколько дней, после чего заемщик получает одобрение или отказ. Банк не обязан сообщать о причинах отказа, поэтому перед подачей документов желательно проверить кредитную историю. Если заявка одобрена, заемщику нужно за определенный срок (обычно несколько месяцев) выбрать подходящую квартиру. Один из нюансов ипотеки: банк кредитует не любое жилье, оно должно быть ликвидным для быстрой продажи в случае невыплаты долга.

Сбор пакета документов

Когда выбрана подходящая квартира, необходимо собрать полный комплект документов на недвижимость. Банк проверяет технические и регистрационные документы на жилье, также потребуется получить выписку из ЕГРН. Одна из тонкостей ипотеки, по сравнению с другими видами кредитования, это необходимость провести процедуру оценки. Нужно обратиться в аккредитованную банком организацию, оплатить ее услуги и получить документ, в котором указана точная рыночная стоимость данного объекта с учетом всех факторов. На основании этого документа банк предоставляет сумму, достаточную для приобретения квартиры с учетом первоначального взноса.

Страхование

Для получения ипотеки заемщик также должен заключить договор со страховой компанией. Нужно застраховать само жилье от пожара, взрыва и прочих несчастных случаев, также часто требуется страхование жизни и здоровья самого заемщика. Если возникнет страховой случай, компенсацию по страховке получит банк, после чего ипотека считается погашенной.

Процесс расчетов

При покупке квартиры в ипотеку нюанс есть даже в самом процессе расчета: банк предоставляет две ячейки, в одну из которых помещаются деньги банка, в другую – деньги покупателя. После оформления договора купли-продажи и регистрации права собственности продавец получает доступ к деньгам, а покупатель становится обладателем квартиры по договору залога. Две ячейки нужны на тот случай, если сделка внезапно сорвется: в этом случае покупатель просто заберет свою часть денег без доступа к банковским средствам.

Помощь профессионалов

Если Вам понадобилась ипотека, нюансы ее получения нужно изучить заранее. И в этом Вам помогут услуги юристов проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ». Наши сотрудники помогут собрать необходимые документы и выполнят полное сопровождение сделки, чтобы Вы были уверены в ее законности, смогли сэкономить свои деньги и время. Воспользовавшись нашей помощью, Вы сможете очень скоро отпраздновать новоселье в собственной квартире!

Можно ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать правильно?

Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.
Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.  

Содержание статьи

○  Преимущества и недостатки.

○  Особенности процедуры.

✔  Продажа банком ипотечной квартиры.
✔  Продажа заемщиком.
✔  Предварительный договор купли-продажи.
✔  Договор уступки права требования.

○  Риски покупки такого жилья.

✔  Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.

○  Сложности, которые могут возникнуть.

✔  Изменение привычной процедуры.
✔  Более длительное оформление.

○  Советы юриста:

✔  Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?
✔  Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

○  Видео.

○ Преимущества и недостатки.

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:

• Привлекательная цена.
• Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
• Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.

Недостатки:

• Сам факт наличия обременения.
• Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
• Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
• Длительность процедуры.
• Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
• Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

Вернуться к содержанию ↑

○ Особенности процедуры.

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

• Участвует ли банк в сделке.
• Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
• Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

✔ Продажа банком ипотечной квартиры.

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:

• Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
• Банк сводит покупателя и продавца.
• У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
• Банк выдает справку о погашении кредита.
• С квартиры снимается обременение.
• Заключается договор купли-продажи.
• Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
• Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

✔ Продажа заемщиком.

Процедура происходит следующим образом:

• Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
• Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
• Заемщик-продавец отдает долг банку.
• В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
• Заключается договор купли-продажи.
• Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

✔ Предварительный договор купли-продажи.

Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.
Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.
В договоре рекомендуется прописать:

• Намерение сторон относительно заключения сделки.
• Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
• Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
• Порядок передачи задатка и его размер.
• Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
• Срок заключения основной сделки.
• Дальнейший порядок расчета.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

✔ Договор уступки права требования.

Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.
Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.
Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

• Заключается предварительный договор.
• Выплачивается долг в банке.
• Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
• Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
• Проводится взаиморасчет.

Вернуться к содержанию ↑

○ Риски покупки такого жилья.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

• Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
• Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
• Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

• Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
• Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
• Банк может покупателю не дать кредит.
• Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
• Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Вернуться к содержанию ↑

○ Сложности, которые могут возникнуть.

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

✔ Изменение привычной процедуры.

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т. д.

✔ Более длительное оформление.

Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.
Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.
При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.
Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.
Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.  

✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

Вернуться к содержанию ↑

Видео

Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.