Обменный выкуп квартир: Срочный выкуп недвижимости на выгодных условиях

Содержание

Срочный выкуп недвижимости на выгодных условиях

— Нужно срочно продать недвижимое имущество?

Наше риелторское агентство предлагает услуги по продаже и срочному выкупу квартир в Тольятти и загородной недвижимости. Бывает, возникает ситуация, когда крупная сумма денег необходима сегодня-завтра. И единственная возможность получить ее – это собственная жилая или коммерческая недвижимость. Так как деньги нужны экстренно, стандартный процесс выкупа не актуален, он продлится в среднем три месяца, по статистике. Мы поможем произвести быструю продажу как земельного участка, так и комнаты в коммунальной квартире. Также поможем продать проблемную квартиру с долгами, в ипотеке или с другим обременением, коттедж, частный дом, дачу, апартаменты и даже долю или комнату. Предлагаем несколько вариантов выкупа: полный, частичный, ипотечный и обменный.

Срочная продажа квартир, домов, участков, имеет ряд преимуществ:

Не надо искать покупателя.
Стремительно подписывается выгодный договор.
Сделка сопровождается профессионалами, что делает ее юридически правильной.
Выигрываете время.

Наше взаимодействие с клиентом после заказа услуги

Наши специалисты действуют последовательно. После того, как клиент обратится в нашу риэлтерскую компанию (или продавца к посреднику), мы действуем следующим образом:

В течение 1 часа на объект выезжает эксперт и оценивает недвижимую собственность.
Бесплатно проводится полная консультация с участием оценщика, юриста, риелтора и владельца, согласовывается окончательная цена.
В течении 1 дня принимается решение и Вам озвучивается полное коммерческое предложение.
Нашими силами передаются документы на регистрацию, осуществляются окончательные взаиморасчеты.
В течении 2 рабочих дней осуществляется полный расчёт.

Какие документы понадобятся

Правоустанавливающая документация.
Свидетельство о собственности (если есть).
Выписка из ЕГРП.
Договор купли/продажи или другой документ-основание.
Техпаспорт (если есть).
Выписка из лицевого счета (выдается в УК).
Выписка из домовой книги (выдает УК и паспортный стол).
Согласие второго супруга на сбыт (если продавец находится в браке), или других собственников.

Наши преимущества!

Возможность получить предоплату в день обращения.
Быстрый выход на сделку.
Высокая оценка стоимости Вашего объекта.
Возможность оперативной процедуры регистрации.
Предоставление большого количества подходящих вариантов, которые можно увидеть на сайте.
Содействие в подборе.
Юридическое сопровождение всех процессов сделки.

Если нужно дорого продать жилплощадь, коммерческую недвижимость, участок в Тольятти, Самарской области, воспользуйтесь нашими услугами. Мы станем для Вас надежным партнером.
Обращайтесь сейчас! Не теряйте времени зря!

Срочный выкуп

Главная / Услуги / Срочный выкуп

Программа «Срочный выкуп» квартир, комнат, долей позволяет нашим Клиентам не только быстро т.е. в кратчайшие сроки продать свою недвижимость, но и не допустить «разрыва» сделки.

Срочный выкуп – это простая и удобная форма быстрого и безопасного получения денежных средств, за проданную квартиру. НАШЕ АГЕНТСТВО МОЖЕТ КУПИТЬ ВАШУ КВАРТИРУ ЗА СВОИ ДЕНЬГИ В ТЕЧЕНИЕ ОДНИХ СУТОК. Т.е. мы выступаем не в роли посредника, а в роли ПОКУПАТЕЛЯ. Это позволяет Вам не тратить драгоценное время, силы и средства на поиск потенциальных покупателей на продаваемый Вами объект. Подготовку документации к сделке мы осуществляем сами. Расчеты производится по договоренности. Мы можем рассчитаться с Вами путем закладки денег в банковскую ячейку. Также возможен расчет при подписании договора купли продажи у нотариуса.

Приватизированная квартира – это Ваша ценная недвижимая собственность. Сегодня Вы можете ею распоряжаться по собственному усмотрению. Если обстоятельства заставляют Вас срочно продать квартиру, Вы можете воспользоваться услугой нашего агенства по срочному выкупу квартир (полному обменному или частичному). Наш телефон: (221) 4-64-93, 8 915 007 43 93

Бывают ситуации, когда квартиру необходимо продать действительно срочно, т.е. получить деньги в течение нескольких дней. Если продавать квартиру обычным порядком, то отрезок времени, необходимый для продажи и получения денег будет достаточно длинным. Поэтому в тех случаях, когда деньги нужны срочно и вся сумма сразу — применяется процедура срочного выкупа — когда квартира выкупается по цене несколько ниже рыночной стоимости и владелец получает свои деньги в течение нескольких дней. Если у вас возникла необходимость срочно продать квартиру или комнату – обращайтесь в нашу компанию. Наши специалисты по телефону проведут предварительную оценку и примут решение о выкупе, сразу после осмотра квартиры (комнаты или доли).

Агентство недвижимости “Квартал”, владеет технологией проведения сложных выкупных операций с недвижимостью, а также обладает обширными связями и возможностями. Все это позволяет обеспечить для наших клиентов юридическую и финансовую безопасность в сочетании с комфортностью, предсказуемостью и надежностью при проведении сделок.

На сегодняшний день мы предлагаем Вам следующие варианты срочного выкупа квартиры:

Прямой срочный выкуп квартиры. Квартира выкупается за 80-90% от рыночной стоимости. Затраты на подготовку, проверку, оформление и ускорение сделки агентство берет на себя. Срок оформления сделки 5 – 7 дней. Схема, в основном, подходит для “юридически свободных” квартир и в ситуациях, когда очень срочно нужна сумма, соизмеримая со стоимостью квартиры. Преимущества такой схемы – скорость и 100% гарантия получения денег в оговоренные сроки.

Обменный выкуп. Новая уникальная услуга нашего агентства — это приобретение квартиры, которую Вы выбрали для обмена. Ситуация при обмене иногда складывается таким образом, что тот вариант, который Вас полностью устраивает есть, а покупателя на Вашу квартиру еще нет. В этом случае наше агентство может выступить в качестве покупателя Вашей квартиры или приобрести выбранный Вами объект и в дальнейшем, найдя покупателя, осуществить обмен. Эта схема позволяет решить многие сложные вопросы, которые возникают при обмене.

Частичный срочный выкуп квартиры. Клиент в течении 7 — 10 дней получает требующуюся ему сумму, как правило от 20 до 50% от стоимости квартиры. Затем, на квартиру ищется покупатель по согласованной с клиентом цене и, после продажи, клиент получает разницу между ценой продажи и суммой выплаты, за вычетом накладных расходов и вознаграждения агентства. Такая схема позволяет минимизировать потери — продавец получает 90-100% стоимости. Частичный выкуп квартиры удобен в случае, когда требуется сумма, намного меньшая, чем стоимость квартиры.

При Прямом и Частичном срочном выкупе квартиры возможно получение предоплаты, размер и сроки которой обсуждаются индивидуально.

Гарантированная продажа квартиры. С продавцом заключается договор, в котором согласована цена и срок продажи квартиры. В случае невыполнения условий (продажи квартиры в указанный срок), агентство выкупает эту квартиру, причем, возможно по той же цене. Эта схема выгодна, когда до необходимой даты получения денег есть 2-4 недели, но сумма соизмерима со стоимостью квартиры. Преимущества такого метода — возможность вносить задаток за альтернативную квартиру, в том числе новостройку.

Срочная продажа квартиры. Эта схема подразумевает заключение договора на поиск покупателя квартиры за небольшой срок — от 1 до 4 недель, по цене 90 — 100% от рыночной стоимости квартиры. Благодаря ведению нашим агенством базы прямых покупателей квартир, готовых к срочной покупке, и оперативно работающим сотрудникам, такие сроки реализации квартиры для нас реальны.

Срочный выкуп квартир — сам процесс выкупа квартиры (комнаты) можно условно разбить на 5 этапов:

Предварительная консультация со специалистом отдела срочного выкупа. Выезд специалиста на предполагаемый объект продажи.
Подготовка документов и проверка “юридической чистоты” и истории квартиры. Подготовка комплекта документов для продажи квартиры производится сотрудником нашей фирмы без непосредственного участия продавца (хотя его присутствие, конечно, возможно). Для этого составляется и заверяется у нотариуса доверенность на сбор документов.
Оформление договора купли-продажи квартиры.
Или покупка недвижимости по генеральной доверенности.

Рассмотреть в данной статье все ситуации, которые могут у Вас возникнуть, к сожалению, невозможно. Есть простой выход — позвоните нашим специалистам. Они внимательно вместе с Вами помогут разобраться в Вашей конкретной ситуации и предложат варианты ее решения. Наш телефон: (221) 4-64-93, 8 915 007 43 93.

Что такое биржа 1031? Знать правила

Обмен 1031 — это обмен одной инвестиционной собственности на недвижимость на другую, что позволяет отсрочить налоги на прирост капитала. Этот термин, получивший свое название от раздела 1031 Налогового кодекса (IRC), используется агентами по недвижимости, титульными компаниями, инвесторами и многими другими. Некоторые люди даже настаивают на превращении его в глагол, например: «Давайте 1031 заменим это здание другим».

Раздел 1031 IRC имеет много движущихся частей, которые инвесторы в недвижимость должны понять, прежде чем пытаться его использовать. Обмен возможен только с аналогичной недвижимостью, а правила Службы внутренних доходов (IRS) ограничивают его использование недвижимостью для отдыха. Существуют также налоговые последствия и временные рамки, которые могут быть проблематичными.

Если вы рассматриваете возможность обмена 1031 или вам просто любопытно, вот что вам следует знать о правилах.

Key Takeaways

Обмен 1031 — это налоговая льгота. Вы можете продать недвижимость, предназначенную для бизнеса или инвестиций, и обменять ее на новую, которую вы приобрели для той же цели, что позволит вам отсрочить налог на прирост капитала при продаже.
Выручка от продажи должна храниться на условном депонировании третьей стороной, а затем использоваться для покупки нового имущества; вы не можете получить их, даже временно.
Обмениваемая недвижимость должна считаться равноценной в глазах IRS для отсрочки уплаты налога на прирост капитала.
При правильном использовании количество обменов 1031 не ограничено.
Правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при очень специфических условиях.

Что такое Раздел 1031?

В широком смысле биржа 1031 (также называемая равноценной биржой или биржой Старкера) — это обмен одной инвестиционной собственности на другую. Большинство свопов облагаются налогом как продажи, однако, если ваш обмен соответствует требованиям 1031, вы либо не платите налог, либо платите ограниченный налог во время обмена.

По сути, вы можете изменить форму своих инвестиций без (как это видит IRS) обналичивания или признания прироста капитала. Это позволяет вашим инвестициям продолжать расти с отсрочкой налогообложения. Нет ограничений на частоту обмена 1031. Вы можете переносить прибыль от одного объекта инвестиционной недвижимости на другой и еще и еще. Хотя вы можете получать прибыль от каждого свопа, вы избегаете уплаты налога до тех пор, пока много лет спустя не продадите актив за наличные. Если все сработает, как планировалось, вы будете платить только один налог по долгосрочной ставке на прирост капитала (в настоящее время 15% или 20%, в зависимости от дохода, и 0% для некоторых налогоплательщиков с более низкими доходами с 2022 года).

Чтобы соответствовать требованиям, большинство бирж должны быть просто однотипными — загадочная фраза, которая означает не то, что вы думаете. Вы можете обменять многоквартирный дом на необработанную землю или ранчо на торговый центр. Правила на удивление либеральны. Вы даже можете обменять один бизнес на другой, но есть ловушки для неосторожных.

Положение 1031 касается инвестиционной и коммерческой недвижимости, хотя правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при определенных условиях. Есть также способы, которыми вы можете использовать 1031 для обмена домами для отдыха — подробнее об этом позже — но эта лазейка намного уже, чем раньше.

Оба объекта должны находиться в США, чтобы иметь право на обмен 1031.

Специальные правила для амортизируемого имущества

Особые правила применяются при обмене амортизируемого имущества. Это может привести к получению прибыли, известной как возврат амортизации, которая облагается налогом как обычный доход. В общем, если поменять одно здание на другое, можно избежать повторного захвата. Однако, если вы обменяете улучшенную землю со зданием на неулучшенную землю без здания, то амортизация, которую вы ранее требовали от здания, будет возвращена в качестве обычного дохода.

Именно из-за таких сложностей вам нужна профессиональная помощь при обмене 1031.

Изменения в правилах 1031

До принятия Закона о снижении налогов и занятости (TCJA) в декабре 2017 года некоторые обмены личным имуществом, такие как лицензии на франшизу, самолеты и оборудование, соответствовали условиям обмена 1031. Теперь только недвижимое имущество (или недвижимое имущество), как определено в Разделе 1031, соответствует требованиям. Тем не менее, стоит отметить, что полная скидка на расходы TCJA для определенного материального личного имущества может помочь компенсировать это изменение в налоговом законодательстве.

TCJA включает переходное правило, которое разрешало обмен 1031 квалифицированного личного имущества в 2018 году, если первоначальное имущество было продано или замененное имущество было приобретено до 31 декабря 2017 года. Переходное правило относится к налогоплательщику и не допускает обратного Обмен 1031, в котором новое имущество было приобретено до продажи старого имущества.

Обмен корпоративными акциями или долями в товариществах никогда не подпадал под это определение — и до сих пор не подпадает, — но долевое владение недвижимостью до сих пор подпадает.

1031 Сроки и правила обмена

Классически обмен предполагает простой обмен одного имущества на другое между двумя людьми. Тем не менее, шансы найти кого-то с именно той собственностью, которая вам нужна, кто хочет точно такую же собственность, как у вас, невелики. По этой причине большинство обменов являются отложенными, трехсторонними или обменами Старкера (названными в честь первого налогового дела, которое их разрешило).

При отложенном обмене вам нужен квалифицированный посредник (посредник), который удерживает наличные деньги после того, как вы продадите свою собственность, и использует их для покупки новой собственности для вас. Этот трехсторонний обмен рассматривается как своп.

Есть два ключевых правила выбора времени, которые вы должны соблюдать при отложенном обмене.

Правило 45 дней

Первый относится к назначению замещающего свойства. Как только произойдет продажа вашей собственности, посредник получит наличные деньги. Вы не можете получить наличные или это испортит лечение 1031. Кроме того, в течение 45 дней с момента продажи вашего имущества вы должны в письменной форме указать посреднику замену имущества, указав имущество, которое вы хотите приобрести.

IRS говорит, что вы можете указать три объекта, если вы в конечном итоге закроете один из них. Вы даже можете указать более трех, если они подпадают под определенные оценочные тесты.

Правило 180 дней

Второе правило выбора времени в отложенном обмене относится к закрытию. Вы должны закрыть сделку по новой собственности в течение 180 дней после продажи старой собственности.

Два временных периода идут одновременно, что означает, что вы начинаете отсчет, когда продажа вашей собственности закрывается. Например, если вы назначите новый объект недвижимости ровно через 45 дней, у вас останется всего 135 дней, чтобы закрыть его.

Обратный обмен

Также можно купить новое имущество перед продажей старого и по-прежнему иметь право на обмен 1031. В этом случае применяются те же 45- и 180-дневные временные окна.

Чтобы соответствовать требованиям, вы должны передать новую собственность владельцу жилья на обмен, определить собственность для обмена в течение 45 дней, а затем завершить транзакцию в течение 180 дней после покупки новой собственности.

1031 Обменные налоговые последствия: денежные средства и долги

У вас могут остаться наличные деньги после того, как посредник приобретет замещающее имущество. Если это так, посредник заплатит вам по истечении 180 дней. Эти деньги, известные как ботинок, будут облагаться налогом как частичная выручка от продажи вашей собственности, как правило, как прирост капитала.

Одна из основных причин, по которой у людей возникают проблемы с этими транзакциями, — это неспособность рассмотреть кредиты. Вы должны учитывать ипотечные ссуды или другие долги по имуществу, от которого вы отказываетесь, а также любые долги по заменяющему имуществу. Если вы не получите возврат денег, но ваша ответственность уменьшится, то это также будет рассматриваться как доход для вас, как и наличные деньги.

Предположим, у вас есть закладная на старую недвижимость в размере 1 млн долларов, но ваша закладная на новую недвижимость, которую вы получаете взамен, составляет всего 900 000 долларов. В этом случае у вас есть прибыль в размере 100 000 долларов, которая также классифицируется как ботинок и будет облагаться налогом.

1031s для загородных домов

Возможно, вы слышали рассказы о налогоплательщиках, которые использовали положение 1031, чтобы обменять один загородный дом на другой, возможно, даже на дом, в котором они хотят выйти на пенсию, а Раздел 1031 отсрочил любое признание прибыли. Позже они переехали в новую собственность, сделали ее своим основным местом жительства и в конечном итоге планировали использовать исключение прироста капитала в размере 500 000 долларов. Это позволяет вам продать свое основное место жительства и вместе с вашим супругом защитить 500 000 долларов США в виде прироста капитала, если вы проживаете в нем два года из последних пяти.

В 2004 году Конгресс затянул эту лазейку. Тем не менее, налогоплательщики по-прежнему могут сдавать загородные дома в аренду и осуществлять обмен 1031. Например, вы перестаете пользоваться своим пляжным домиком, сдаете его в аренду на полгода или год, а затем меняете на другую недвижимость. Если вы наймете арендатора и будете вести себя по-деловому, то вы, вероятно, превратили дом в инвестиционную собственность, что должно сделать ваш обмен 1031 подходящим.

Согласно IRS, предложение недвижимости для отдыха в аренду без арендаторов лишило бы собственность права на обмен 1031.

Переезд в квартиру по обмену 1031

Если вы хотите использовать недвижимость, на которую вы обменялись, в качестве нового второго или даже основного дома, вы не можете въехать сразу. В 2008 году IRS установило правило «безопасной гавани», в соответствии с которым оно заявило, что не будет оспаривать, квалифицируется ли замещающее жилье как инвестиционная недвижимость в соответствии с разделом 1031. Чтобы соответствовать этому безопасному убежищу, в каждый из двух 12-месячных периодов сразу после обмена:

Вы должны сдать жилую единицу другому лицу за справедливую аренду на 14 дней или более.
Ваше личное использование жилой единицы не может превышать 14 дней или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого жилая единица сдается в аренду по справедливой арендной плате.

Более того, после успешного обмена одной недвижимости для отдыха или инвестиций на другую вы не можете сразу преобразовать новую недвижимость в свой основной дом и воспользоваться льготой в размере 500 000 долларов США.

До изменения закона в 2004 году инвестор мог передать одну сдаваемую в аренду недвижимость в обмен на другую сдаваемую в аренду недвижимость по процедуре 1031, сдать новую сдаваемую в аренду недвижимость на определенный период, въехать в собственность на несколько лет, а затем продать ее, воспользовавшись об исключении прибыли от продажи основного места жительства.

Теперь, если вы приобретаете недвижимость в рамках обмена 1031, а затем пытаетесь продать эту недвижимость в качестве основного места жительства, исключение не будет применяться в течение пятилетнего периода, начиная с даты, когда недвижимость была приобретена в рамках аналогичного обмена 1031. Другими словами, вам придется ждать намного дольше, чтобы использовать льготу по налогу на прирост капитала для основного места жительства.

1031 для планирования недвижимости

Одним из недостатков биржи 1031 является то, что отсрочка уплаты налогов в конечном итоге закончится, и вам выставят большой счет. Однако есть способ обойти это.

Налоговые обязательства заканчиваются со смертью, поэтому, если вы умрете, не продав имущество, полученное в результате обмена 1031, то ваши наследники не должны будут платить налог, который вы отложили. Они также унаследуют недвижимость по ее повышенной рыночной стоимости. Эти правила означают, что обмен 1031 может отлично подойти для планирования недвижимости.

Как сообщить об обмене 1031 в IRS

Вы должны уведомить IRS об обмене 1031, составив и отправив форму 8824 вместе с налоговой декларацией в том году, когда произошел обмен.

В форме от вас потребуется предоставить описание обмениваемого имущества, даты, когда оно было идентифицировано и передано, любые отношения, которые могут возникнуть у вас с другими сторонами, с которыми вы обменялись имуществом, а также стоимость аналогичного имущества. Вы также должны раскрыть скорректированную основу переданного имущества и любых обязательств, которые вы приняли или отказались.

Важно заполнить форму правильно и без ошибок. Если IRS посчитает, что вы не играли по правилам, то вам может грозить крупный налоговый счет и штрафы.

Можете ли вы сделать обмен 1031 на основное место жительства?

Основное место жительства обычно не подпадает под действие программы 1031, поскольку вы проживаете в этом доме и не владеете им для инвестиционных целей. Однако, если вы сдавали его в аренду на разумный период времени и воздерживались от проживания в нем, то оно становится инвестиционной недвижимостью, что может дать право на его получение.

Можете ли вы сделать обмен 1031 на второй дом? Обмен

1031 применяется к недвижимому имуществу, предназначенному для инвестиционных целей. Таким образом, обычный загородный дом не подпадает под действие 1031, если он не сдается в аренду и не приносит доход.

Как изменить право собственности на замененное имущество после обмена 1031?

Если это ваше намерение, было бы разумно не действовать сразу. Как правило, рекомендуется удерживать новое имущество в течение нескольких лет, прежде чем сменить владельца. Если вы избавитесь от него быстро, IRS может предположить, что вы приобрели его не с намерением держать его в инвестиционных целях — основное правило для бирж 1031.

Пример обмена 1031?

Ким владеет многоквартирным домом, который в настоящее время стоит 2 миллиона долларов, что вдвое больше, чем она заплатила за него семь лет назад. Она довольна, пока ее брокер по недвижимости не рассказывает ей о более крупном кондоминиуме, расположенном в районе с более высокой арендной платой, который продается на рынке за 2,5 миллиона долларов.

Используя обмен 1031, Ким теоретически могла бы продать свой многоквартирный дом и использовать вырученные средства для оплаты более крупного нового имущества, не беспокоясь сразу о налоговых обязательствах. У нее фактически остаются дополнительные деньги для инвестирования в новую собственность за счет отсрочки налогов на прирост капитала и амортизации.

Что такое возврат амортизации по курсу 1031?

Амортизация позволяет инвесторам в недвижимость платить более низкие налоги за счет вычета затрат на износ имущества в течение срока его полезного использования.

Обычно, когда это имущество в конечном итоге продается, IRS захочет восстановить некоторые из этих вычетов и включить их в общий налогооблагаемый доход. Обмен 1031 может помочь отсрочить это событие, фактически перенося базовую стоимость со старого имущества на новое, которое его заменяет. Другими словами, ваши расчеты амортизации продолжаются, как если бы вы все еще владели старым имуществом.

Итог

Обмен 1031 может быть использован опытными инвесторами в недвижимость в качестве отложенной налоговой стратегии для создания богатства. Однако многие сложные движущиеся части требуют не только понимания правил, но и привлечения профессиональной помощи — даже для опытных инвесторов.

Справочник арендодателя по обмену 1031

Когда дело доходит до максимизации потенциала вашей сдаваемой в аренду инвестиционной собственности, использование обмена 1031 для обмена на другой объект может быть жизнеспособным решением. Узнайте, что такое обмен 1031, узнайте, как его выполнить, изучите различные типы и ознакомьтесь с правилами процесса.

Что такое биржа 1031?

Обмен 1031 — это стратегия инвестирования в недвижимость, при которой вы обмениваете одно имущество на другое. Стандартные свопы облагаются налогом, но Раздел 1031 изменяет вашу собственность без Налоговой службы (IRS), считая это налогом на прирост капитала. Таким образом, это позволяет инвестициям беспрепятственно расти и откладывать налоги. Нет строгого ограничения на количество раз, которое вы можете выполнить обмен 1031, если свойства соответствуют требованиям. Обмен 1031 известен как обмен Старкера, аналогичный обмен или Раздел 1031.

Кто имеет право на обмен 1031?

Инвесторы не должны сталкиваться со слишком большим количеством препятствий, чтобы соответствовать требованиям для обмена 1031, поскольку этот процесс относительно прост. В соответствии с Разделом 1031 к ним относятся:

Корпорации C
S корпорации
Полные товарищества и товарищества с ограниченной ответственностью
Компании с ограниченной ответственностью (ООО)
Трасты
Индивидуальные и частные инвесторы
Прочие налогоплательщики

Как выполнить обмен 1031 в 3 этапа

1.

Определите право собственности

Чтобы определить, подходит ли ваша собственность для обмена 1031, убедитесь, что она «аналогична». Свойство является «подобным», когда оно заменяет другое подобное свойство. Налоговое управление США обычно считает объекты недвижимости равноценными, независимо от их качества или улучшений. Например, элитный многоквартирный дом можно обменять на большой кондоминиум, офисное здание или даже свободную землю.

2. Выберите квалифицированного посредника

После выбора подходящего объекта вам следует обратиться к квалифицированному посреднику. Эти специализированные специалисты по недвижимости, также называемые посредниками по обмену, управляют процессом обмена 1031 и держат ваши деньги на условном депонировании до завершения обмена. Поищите посредника по обмену, который лучше всего соответствует вашим потребностям, кто-то, кто может сэкономить вам деньги, уложиться в критические сроки и предоставить немедленные налоговые льготы.

3.

Сообщите о своей транзакции в IRS

По закону вы должны сообщить об обмене 1031 в IRS, предоставив форму 8824 и налоговые декларации за год, когда вы произвели обмен. В форме предлагается указать следующую информацию:

Описание недвижимости
Идентификация собственности и даты передачи
Отношения между обеими сторонами обмена
Стоимость «подобных» свойств
Скорректированная основа (как изменилась балансовая стоимость имущества в связи с Разделом 1031)
Принятие или отказ от обязательств

Примечание: Попросите агента по недвижимости или специалиста по налогам проверить ваши формы, чтобы обеспечить точность. IRS может оштрафовать вас или оштрафовать, если посчитает, что информация намеренно фальсифицирована.

Типы бирж 1031

Выбор правильной биржи 1031 важен для финансовой жизнеспособности ваших инвестиций. Вы можете выбрать один из нескольких типов, в том числе:

Обратный обмен

Обратный обмен, также называемый форвардным обменом, позволяет вам приобрести новую недвижимость до того, как вы продадите существующую. Эта сделка особенно выгодна на рынке продавца, когда вам может потребоваться быстро закрыть недвижимость или выбрать между конкурирующими предложениями. Чтобы претендовать на участие в этом процессе, вы должны:

Передать новую инвестиционную собственность правообладателю обменного жилья (квалифицированному посреднику).
Найдите недвижимость , которую вы можете обменять в течение 45 дней.
Завершите обмен в течение 180 дней после покупки нового имущества.

Отсроченный обмен

Отсроченный обмен позволяет вам отказаться от вашей собственности и приобрести одну или несколько аналогичных свойств взамен. Однако вы не можете продать одно имущество, чтобы использовать вырученные средства для покупки другого (поскольку это облагаемая налогом сделка). Обмен зависит от взаимозависимости свойств во время интегрированной сделки (покупка двух или более различных свойств).

Обмен построенного на костюм

Обмен встроенного жилья (или обмен строительства/улучшения) позволяет вам использовать выручку от продажи вашего старого имущества для покупки и ремонта нового имущества. Единственное требование — вы должны завершить ремонт или улучшение в течение 180 дней.

Обмен с передачей и обменом

При обмене с передачей и обменом некоторые партнеры хотят совершить обмен 1031, в то время как меньшая группа несогласных партнеров этого не делает. Уходящим партнерам выплачивается их доля в имуществе (обычно в виде процента от сделки). Уходящие партнеры должны платить налоги со своей прибыли, а выручка другой группы направляется квалифицированному посреднику.

Обмен на совместное имущество

Обмен на совместное имущество позволяет вам иметь часть собственности в большом имуществе вместе с 1-34 другими индивидуальными инвесторами. Это особенно выгодно для мелких инвесторов, поскольку позволяет им участвовать в крупных транзакциях, которые в противном случае были бы недоступны. Хотя каждому инвестору принадлежит лишь небольшая часть имущества, они имеют те же права, что и один владелец.

Отложенный обмен

Отложенный обмен — гибкий и популярный вариант, поскольку он дает вам 180 дней на покупку нового имущества. Если вы продаете свою собственность до покупки замены, ваш квалифицированный посредник получит выручку от продажи. Как только вы найдете замену собственности, квалифицированный посредник переводит деньги вашему заключительному агенту для завершения покупки.

Для чего можно использовать обмен 1031?

Однородная биржа — универсальный инструмент инвестирования, помогающий реализовать ваши уникальные инвестиционные проекты. Вот некоторые из наиболее распространенных способов использования обмена 1031:

Обмен жильем

Вы не можете въехать немедленно, если используете обмен 1031 для обмена вашего текущего имущества на второе или основное место жительства, которое вы называете домом. У IRS есть постановление о безопасной гавани, в котором говорится, что оно не будет оспаривать, если новый дом соответствует требованиям инвестиционной собственности для обмена 1031. Чтобы соответствовать правилам безопасной гавани, вы должны выполнить два требования:

У вас есть два 12-месячных периода после сделки, чтобы сдать недвижимость (по справедливой цене) арендатору на срок не менее 14 дней.
Вы должны ограничить свое личное использование имущества не более чем 14 днями или 10 процентами дней в течение 12-месячного периода, когда ваш жилец арендует его.

Планирование наследства

Составление завещания является неотъемлемой частью планирования наследования, поскольку оно информирует других о том, что делать с инвестициями владельца недвижимости после его смерти. В то время как биржа 1031 откладывает налоги на некоторое время, вам в конечном итоге придется заплатить огромный счет, как только отсрочка закончится. Однако налоговые обязательства заканчиваются несчастным случаем, а это означает, что владелец собственности, который скончается до того, как продаст обмененное имущество 1031, может избавить своих наследников от уплаты налогов. Они наследуют инвестиции по их текущей рыночной стоимости.

Дома для отдыха

Если у вас есть дом для отдыха, но вы хотите сдать его в аренду или даже в дом престарелых, положение 1031 является жизнеспособным решением. Однако вы должны прекратить использование загородного дома в личных целях и сдать его арендатору на срок от шести до 12 месяцев. Выполнив эти требования, вы сможете обменять его на новый объект недвижимости. Убедитесь, что у вас уже есть арендаторы, когда вы предлагаете свой загородный дом для сдачи в аренду; в противном случае он не будет соответствовать требованиям для обмена 1031.

Амортизируемое имущество

Амортизируемое имущество — это дома, которые со временем подверглись значительному износу (например, разрушающиеся исторические дома или заброшенные жилища). Обмен амортизируемой инвестиции приводит к возврату амортизации, прибыли, облагаемой налогом как стандартный доход.

Инвесторы могут платить меньше налогов на амортизируемое имущество, вычитая затраты на износ. IRS обычно берет некоторые из вычетов и учитывает их в вашем налогооблагаемом доходе (что делает его более дорогостоящим). Однако Раздел 1031 не только задерживает это событие, но и переносит ваши предыдущие значения амортизации на новое имущество.

1031 Правила обмена

Хотя подобные изменения могут быть простым способом отсрочить налоги и максимизировать вашу прибыль, есть три типа правил, которые вы должны соблюдать, чтобы ваш обмен 1031 был законным.

Правила свойств

Правило сходства: Все задействованные свойства должны быть однотипными (достаточно похожими) или иметь равную или большую ценность. Большая часть недвижимости ничем не отличается от любой другой недвижимости, если она находится в Соединенных Штатах.
Аналогичное правило: Все задействованные свойства должны быть схожими по функциям или характеру. Например, вы можете обменять жилой комплекс на арендное жилье или даже на пустырь.
Правило удержания денег: Ни в коем случае во время обмена вы не можете удерживать прибыль, полученную от продажи. Квалифицированный посредник должен держать ваши деньги на условном депонировании; в противном случае он будет облагаться налогом.

Правила времени

Правило 45 дней: У вас есть 45 дней после продажи вашей собственности, чтобы найти подходящую замену. Вы должны заключить эту транзакцию в письменном виде и сообщить о ней своему квалифицированному посреднику или продавцу.
Правило 180 дней: Вы должны закрыть сделку по новой инвестиционной недвижимости в течение 180 дней после закрытия сделки со старой/брошенной недвижимостью или после даты подачи налоговой декларации, в зависимости от того, какое решение наступит раньше.

Правила оценки

Правило трех объектов: Вы можете определить три объекта недвижимости как потенциальные инвестиции независимо от их текущей рыночной стоимости.
Правило 95%: Нет ограничений на количество объектов недвижимости, которые вы можете идентифицировать как инвестиции, при условии, что стоимость приобретаемой вами недвижимости составляет 95% и более от их общего количества.
Правило 200 %: Вы можете определить любое количество замещающих объектов, если их совокупная стоимость не превышает 200 % от стоимости проданного объекта.

1031 Налоговые последствия при обмене

После того, как ваш квалифицированный посредник приобретет новую инвестицию, у вас может остаться некоторая сумма денег, называемая загрузкой. Наличные деньги облагаются налогом как часть выручки от продажи (прирост капитала). Вы также должны учитывать кредиты и долги, связанные со старой и новой недвижимостью.

Например, если ипотечный кредит на ваше старое имущество составляет 200 000 долларов США, а ипотечный кредит на новое имущество составляет 190 000 долларов США, то вы получили прибыль в размере 10 000 долларов США. Эта разница обязательств облагается налогом как доход от начальной загрузки. Вы также можете облагаться налогом при продаже своей старой собственности, даже если продажа не состоится.

Избегайте схем обмена 1031

Как и любой процесс инвестирования в недвижимость, биржи 1031 уязвимы для схем. Будьте осторожны, чтобы не стать жертвой людей, незаконно использующих подобные биржи. Эти лица, в большинстве случаев, не являются квалифицированными налоговыми специалистами.

Например, мошенник может попытаться убедить вас обменять загородный дом, который не подпадает под действие Раздела 1031 (если в нем не проживают арендаторы). Будьте осторожны, если они называют это «обменом с отсрочкой уплаты налогов» или «безналоговым обменом». Еще один красный флаг, если они предлагают вам подать заявку на обмен, зная, что они уже взяли деньги, вырученные от продажи недвижимости.

Примечание: Прежде чем выполнять какой-либо из этих обменов, обратитесь за дополнительной помощью к специалисту IRS.

Часто задаваемые вопросы

Что является примером обмена 1031?

Вы владеете многоквартирным домом стоимостью пять миллионов долларов, что вдвое превышает сумму, которую вы заплатили за него три года назад. В конце концов, вы хотите инвестировать в роскошный кондоминиум стоимостью шесть миллионов долларов. С Разделом 1031 вы можете продать свой многоквартирный дом, отсрочить прирост капитала и использовать выручку или дополнительные деньги для инвестирования в роскошный кондоминиум без каких-либо немедленных налоговых обязательств

Как долго вы должны владеть недвижимостью 1031?

Хотя для биржи 1031 нет точного периода владения (количество времени, в течение которого вы владеете недвижимостью до ее продажи), вы должны попытаться удерживать ее как минимум один или два года. Если вы превращаете новую собственность в основное место жительства, держите ее не менее пяти лет.

Управление арендой стало проще

Наш полный набор инструментов для управления арендой позволяет быстро и легко находить арендаторов. Создайте объявление, собирайте платежи онлайн, рекламируйте свою квартиру и проверяйте потенциальных арендаторов в одном удобном месте. Кроме того, ваша недвижимость автоматически размещается на пяти самых популярных сайтах нашей сети по аренде, которые охватывают миллионы арендаторов.