Оценка дома кадастровая: Что нужно знать о кадастровой стоимости объекта недвижимости и как её оспорить?

Что нужно знать о кадастровой стоимости объекта недвижимости и как её оспорить?

У объекта недвижимости есть кадастровая стоимость. Она применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра рассказали, из чего складывается размер кадастровой стоимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?

Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов. Она определяется в соответствии с методическими указаниями и требованиями, установленными Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Например, при ее расчете может учитываться город и район, в котором расположена недвижимость, ее нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории, а также ее состояние и площадь.

Государственная кадастровая оценка недвижимости проводится на основании решения органов исполнительной власти каждого региона. Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют специально созданные в субъекте Российской Федерации государственные бюджетные учреждения. Итоговую кадастровую стоимость утверждают органы исполнительной власти каждого региона.

Обращаем внимание! В минувшем году вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ, который направлен на совершенствование кадастровой оценки. Его главный принцип – «любое исправление – в пользу правообладателя». Если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен старой.

Согласно закону, с 2022 года устанавливается единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки – раз в четыре года (для городов федерального значения – раз в два года по их решению).

Кроме того, по новым правилам за некачественную кадастровую оценку директора бюджетных учреждений привлекаются к ответственности – она зависит от доли (более 20%) подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Узнать кадастровую стоимость объектов недвижимости можно несколькими способами.

На сайте Росреестра с помощью простых и удобных сервисов:

• «Публичная кадастровая карта». Этот сервис позволяет узнать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства (зданий, сооружений). Для этого достаточно выбрать любой объект на карте и ознакомиться с данными о нем, в том числе и с его кадастровой стоимостью;
• «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».  С помощью этого сервиса можно узнать кадастровую стоимость не только земельных участков или объектов капитального строительства, но и помещений. Поиск проводится как по номеру объекта недвижимости, так и по его адресу;
• «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Поиск проводится по кадастровому номеру объекта недвижимости;

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. С помощью нее можно не только узнать кадастровую стоимость, но и подтвердить ее. Такая выписка выдается бесплатно любому лицу, ее можно получить как лично в офисах МФЦ, так и онлайн на сайте Росреестра, на сайте Госуслуг, или через сервис Федеральной кадастровой палаты;

В личном кабинете на сайте ФНС России. Этим способом можно узнать кадастровую стоимость только в отношении тех объектов недвижимости, по которым уплачиваются налоги.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Для этого необходимо направить заявление об оспаривании в соответствующую комиссию или в суд. Сделать это может любой человек, компания или арендатор. Основанием для оспаривания может служить установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Обратиться в комиссию можно в том случае, если она создана в субъекте Российской Федерации. В состав комиссии входят представители органов власти, органа регистрации прав и представитель регионального уполномоченного по защите прав предпринимателей. 

Заявление может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в ЕГРН результатов государственной кадастровой оценки до даты внесения новых результатов или результатов оспаривания, или до даты пересчета кадастровой стоимости в связи с изменением количественных или качественных характеристик объекта недвижимости.

Был ли произведен такой пересчет, можно узнать, заказав выписку о кадастровой стоимости.

При подаче заявления нужно приложить ряд документов:

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая оспаривается;
• копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об оспаривании можно подать лично, обратившись в региональные органы исполнительной власти или в офисы МФЦ, направив почтовым отправлением или онлайн через портал Госуслуг.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной осуществляется бюджетным учреждением в случае принятия решения о переходе на новый порядок установления кадастровой стоимости высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с даты, указанной в таком решении (с 1 января 2023 года на всей территории Российской Федерации).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в бюджетное учреждение в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости.

Решение по заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления. Бюджетное учреждение вправе принять решение об отклонении заявления или об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде.

правила проведения и основные изменения в законе

Кадастровая оценка недвижимости в 2022 году

Стоимость, исходя из которой мы платим за свои квартиры, дома и участки, будут рассчитывать и пересматривать по-новому. Что это значит для нашего кошелька — в инструкции «КП»

Елена АРАКЕЛЯН

Журналист «КП»

Президент подписал поправки в закон, которым регулируется кадастровая оценка недвижимости. Исходя из нее мы платим земельный налог и налог на имущество (квартиры, дома). Поправок ждали — и граждане, и предприятия устали уже обивать пороги специальных комиссий и судов с требованиями пересмотреть оценку, иногда в разы превышающую ту стоимость недвижимости, по которой ее реально продать.

Что теперь должно поменяться и как снизить несправедливо завышенный, по вашему мнению, налог на квартиру или дачу — в нашей инструкции.

Содержание

1. Когда можно жаловаться на неправильную оценку

Перейти

2. Что посчитают ошибкой

Перейти

3. Куда и с какими бумагами идти

Перейти

4. За чей счет исправят ошибку

Перейти

5. Когда пересчитают налог

Перейти

6. Кто понесет ответственность

Перейти

Когда можно жаловаться на неправильную оценку

Как и раньше, вариантов, в каких случаях гражданин вправе обжаловать кадастровую оценку, два.

Вариант 1 — ссылаться на то, что в данных или при расчетах была ошибка.

Вариант 2 — рассчитанная кадастровая стоимость оказалась выше рыночной. Тогда можно требовать, чтобы кадастровую стоимость снизили до рыночной.

Что посчитают ошибкой

Этот момент теперь прописан подробнее.

Ошибка — это, в самом простом случае, описка, опечатка, арифметическая ошибка или что-то в том же роде, но так или иначе повлиявшее на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Классический случай — когда в площади квартиры затесался лишний нолик. Или кадастровую стоимость квартиры посчитали, исходя из площади всей многоэтажки (было такое у одного из сотрудников «КП»).

Еще вариант ошибки — несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке.

О чем тут может быть речь?

Ошибкой, в частности, будет считаться, если оценщик неправильно учел условия, которые влияют на стоимость недвижимости. Как то: местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Ну скажем, у вас садовый участок (земля сельхозназначения). А вам кадастровую стоимость рассчитали как для земли под индивидуальное жилищное строительство, которая дороже.

Куда и с какими бумагами идти

Здесь предполагаются упрощения. При обоих вариантах оспаривания заявление можно будет подать через многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в бюджетное учреждение, которое занимается государственной кадастровой оценкой (да, теперь это только бюджетные учреждения, никаких частников). Раньше надо было идти в специальную комиссию или сразу в суд.

При варианте 1 (ошибка) подается заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Там нужно обосновать, в чем ошибка, и при необходимости приложить подтверждающие документы.

При варианте 2 (рассчитать по рыночной стоимости) нужно составлять заявление об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости. К нему должен быть приложен отчет (он был нужен и раньше — и на него, увы, придется потратиться) об оценке рыночной стоимости недвижимости. В этом случае остается возможность и обратиться в суд — если чиновники отказали.

Опять все косяки должны исправлять граждане за свой счет?

Не совсем. Есть подвижки.

Приняв от кого-то заявление об ошибке, бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой, должно в том числе определить, эта ошибка единичная или системная. То есть, скажем, касается одной отдельно взятой квартиры или всего дома. Если ошибка системная, исправить ее должны — и пересчитать кадастровую стоимость — у всех, кого это касается.

Характерный пример. Дом аварийный, но при определении кадастровой стоимости это не учли. Кто-то один из жильцов подал заявление, где указал на эту ошибку. Быть благодарны за это ему должны будут все собственники квартир в этом доме, потому что им кадастровую стоимость — с учетом аварийности дома — тоже пересчитают. И им уже для этого никуда ходить с заявлениями не надо.

Еще один момент, даже более важный. Усовершенствован сам механизм кадастровой оценки и переоценки.

• Государственные бюджетные учреждения, которые теперь этим занимаются вместо частных оценщиков, будут получать больше данных, в том числе от Росреестра.

• С 2022 года будет установлен единый цикл кадастровой оценки и единая дата оценки: раз в четыре года для большинства регионов, раз в два года для городов федерального значения — по их решению). Это позволит избежать ситуаций, когда, как поясняют в Росреестре, собственники недвижимости оказываются поставлены в неравные условия. Известная ситуация, когда на два одинаковых садовых участков, расположенных через дорогу, земельный налог почему- то отличается в два раза. А просто один из них оценили позже — и кадастровая стоимость оказалась выше.

• Для тех ситуаций, когда цены на недвижимость резко падают, предусматривается отдельный механизм пересчета кадастровой стоимости. На этот случай будут высчитывать еще и индексы рынка недвижимости. Если этот индекс для какого-то региона снизится более чем на 30%, кадастровую стоимость пересчитают в меньшую сторону автоматом, не дожидаясь, пока там придет время делать новую оценку.

Ошибку признали. Когда мне пересчитают налог?

Тут тоже прописано новшество.

— Крайне важно для налогоплательщиков новое правило: ошибка в определении кадастровой стоимости будет исправляться ретроспективно, если исправление приводит к уменьшению кадастровой стоимости, — объяснил корреспонденту «КП» исполнительный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко. — В то же время, в случае ее увеличения, новая кадастровая стоимость будет применяться лишь со следующего года.

Что это означает, если без юридических сложностей? Если кадастровая стоимость изменена в меньшую сторону, меньший налог вам насчитают уже за тот год, когда это произошло. А если в большую — только за следующий.

Виновных, как всегда, не будет?

Это была одна из претензий к системе кадастровой оценки. Кадастровые оценщики что-то насчитали «с потолка» и перепутав данные, местные власти все это благополучно утвердили — и все «чистенькие». А расплачиваются граждане, которые вынуждены либо платить взятые с потолка налоги, либо бегать по инстанциям и за свой счет бороться за справедливость.

Теперь, как минимум, одна категория ответственных в законе обозначена. Это директора тех бюджетных учреждений, которые проводят кадастровую оценку. Тут система будет такая. Если доля подтвержденных судом отказов этого самого бюджетного учреждения исправить завышенную кадастровую оценку (то есть гражданин обратился сначала обычным порядком, через МФЦ, с требованием снизить кадастровую оценку — ему отказали, затем он пошел с тем же в суд и его выиграл) превысит 20%, директор учреждения лишится должности.

На заметку

А откуда вообще берется эта кадастровая стоимость?

В соответствии с законом, оценщики должны в обязательном порядке учитывать такие факторы.

Для зданий, помещений, сооружений, машиномест:

• местоположение,
• год постройки,
• материал стен объекта недвижимости,
• серия многоквартирного дома,
• ветхое или аварийное состояние объекта,
• расположение недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Для земельных участков:

• местоположение,
• расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Оценщик обязан провести обязательный контроль качества полученных результатов с учетом сложившейся на рынке недвижимости реальной ситуации с ценами. Для этого должны использоваться в том числе сведения о сделках, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Это интересно

Запрет на действия с недвижимостью

Что делать, если вам необходимо ввести запрет на действия с недвижимостью? Рассказывает опытный адвокат

Фото на обложке: globallookpress. com

А вы обжаловали когда-либо кадастровую оценку? С какими сложностями столкнулись? Поделитесь в комментариях:

Комментарии для сайта Cackle

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница — Недвижимость

У любой недвижимости есть две стоимости: рыночная и кадастровая. По одной ее продают или покупают, другая нужна для расчета налогов. Рассказываем, от чего зависит оценка и на что она влияет.

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет

Рыночная стоимость или, как ее еще называют, оценочная стоимость квартиры — это цена, за которую ее продают и покупают. Ее указывают в объявлениях о продаже недвижимости и договорах купли-продажи.

На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.

Рыночную стоимость квартиры обычно определяет продавец или риелтор. Иногда рыночную цену недвижимости определяет оценщик. Его привлекают, если нужно заключение — например, для банка, который выдает покупателю ипотеку.

Определить адекватную цену на квартиру поможет услуга Рыночная стоимость недвижимости — она позволит не продешевить и в то же время не затянуть продажу квартиры 

Кадастровая стоимость: что это и кто ее определяет

Кадастровую стоимость жилья определяют государственные органы. Ее используют в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество, дарение и на доход при продаже квартиры. Кадастровая стоимость может не совпадать с рыночной — быть меньше или больше.

Кадастровую стоимость считают без осмотра квартиры. Учитывают город, район, возраст дома, площадь. Не учитывают ремонт, вид из окон или престижность ближайшей школы. 

Кадастровая стоимость у квартир с одинаковой планировкой в одном доме обычно равная, даже если в одной сделан дорогой дизайнерский ремонт, а в другой сыплется с потолка штукатурка.

Органы власти пересчитывают кадастровую стоимость жилья раз в 3-5 лет. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — могут переоценивать квартиры и дома раз в 2 года. Если кадастровую стоимость оспорили больше 30% собственников жилья в регионе, переоценку проводят раньше.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно сформировать запрос на сайте Росреестра или найти свою квартиру на публичной кадастровой карте. Понадобится только адрес или кадастровый номер — его указывают в выписках из ЕГРН.

На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и некоторые другие виды платежей.

✅ Налог на имущество платят ежегодно. Его ставка зависит от региона и иногда — от стоимости квартиры. Она составляет до 0,3%. Сумму налога рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости на 1 января того года, за который платят налог.  

✅ Налог на дарение тоже считают по кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13%. Платить налог не нужно, если квартиру подарили близкие родственники: муж или жена, родители, бабушка или дедушка, ребенок, брат или сестра.

✅ Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.

Также кадастровая стоимость влияет на некоторые другие расходы — например, на нотариальные пошлины при сделках с недвижимостью.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

От кадастровой стоимости зависят многие расходы владельца квартиры. Если собственник считает, что при оценке допустили ошибку, он имеет право оспорить кадастровую стоимость.

Если, например, неверно указана площадь квартиры — достаточно обратиться в МФЦ и подать обращение. К нему нужно приложить документы на квартиру и пояснение, почему вы не согласны с расчетом.

Если очевидной ошибки нет, но собственник не согласен с кадастровой стоимостью, у него есть два пути: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд. 

В большинстве случаев в комиссию при Росреестре обращаться не обязательно. Этот этап проходят только компании, если раньше стоимость принадлежащей юридическому лицу недвижимости оценивалась по старому закону «Об оценочной деятельности». Компании, у которых недвижимость уже оценили по новым правилам, и физические лица могут сразу обращаться в суд.

Для суда нужно подготовить следующие документы: 

• выписку о кадастровой стоимости
• выписку из ЕГРН
• договор купли-продажи, дарения или свидетельство о о праве на наследство
• отчет от независимого оценщика

Их прикладывают к исковому заявлению и подают в суд общей юрисдикции. Затем суд рассматривает заявление и выносит решение. Для подачи иска и защиты интересов в суде может понадобиться помощь юриста.

Огорчи налоговую: как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

https://realty.ria.ru/20210527/kadastr-1734417798.html

Огорчи налоговую: как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

Огорчи налоговую: как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости — Недвижимость РИА Новости, 27.05.2021

Огорчи налоговую: как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

Основной смысл существования кадастровой стоимости состоит в том, чтобы рассчитывать размер налога, который мы платим за свою недвижимость. Однако кадастровую… Недвижимость РИА Новости, 27.05.2021

2021-05-27T14:25

2021-05-27T14:25

2021-05-27T14:25

федеральная налоговая служба (фнс россии)

f.a.q. – риа недвижимость

жилье

налоги

имущество

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21. img.ria.ru/images/07e5/03/11/1601597326_0:342:1601:1242_1920x0_80_0_0_395282d92c821e610b976908887822e5.jpg

Основной смысл существования кадастровой стоимости состоит в том, чтобы рассчитывать размер налога, который мы платим за свою недвижимость. Однако кадастровую стоимость можно уменьшить, а значит, на законных основаниях платить меньше налогов. О том, как это сделать, эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость».Материал подготовлен при участии общественного омбудсмена Москвы по кадастровой оценке Кирилла Кулакова и управляющего партнера Bolshakov&Partners Андрея Большакова.

https://realty.ria.ru/20210417/nalogi-1728388573.html

https://realty.ria.ru/20191202/1561836031.html

https://realty.ria.ru/20201124/nalogi-1585947488.html

https://realty.ria.ru/20200903/fns-1576663315.html

https://realty.ria.ru/20200706/1573959593.html

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

1920

1080

true

1920

1440

true

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/03/11/1601597326_0:164:1438:1242_1920x0_80_0_0_8001534659c5795822b0fbbfb13d5215.jpg

1920

1920

true

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

федеральная налоговая служба (фнс россии), f.a.q. – риа недвижимость, жилье, налоги, имущество

Федеральная налоговая служба (ФНС России), F.A.Q. – РИА Недвижимость, Жилье, Налоги, Имущество

Основной смысл существования кадастровой стоимости состоит в том, чтобы рассчитывать размер налога, который мы платим за свою недвижимость. Однако кадастровую стоимость можно уменьшить, а значит, на законных основаниях платить меньше налогов. О том, как это сделать, эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость».

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это оценка недвижимости, которую делает государство для целей определения налогообложения (налога на имущество) и расчета платы за пользование государственной недвижимостью (арендной платы за городские земельные участки). Ее делают оценщики по заказу государственных органов. Оценка должна быть приближена к рыночной стоимости, но часто происходят ошибки и несоответствия, поэтому лица, чьи интересы затронуты неверной оценкой, вправе ее оспорить.

Поскольку этот налог поступает в бюджет субъекта Российской Федерации, то и ставку определяет субъект. Федеральный закон лишь ограничивает ее предельное значение: для собственников жилья размер налога не должен превышать 0,1 процента от кадастровой стоимости.

Надо отметить, что налог на имущество платится не только на квартиры и их доли, но и на гаражи, машиноместа, дачи, объекты незавершенного строительства.

Читать далее

17 апреля 2021, 03:00

Налоги на недвижимость скоро могут вырасти, предупредил эксперт

Зачем вообще определять кадастровую стоимость, если есть рыночная?

Дело в том, что ранее стоимость квартир и прочей недвижимости оценивалась по данным БТИ, которые никак не отражали рыночную цену недвижимости. Для того чтобы налогообложение имущества отражало его реальную стоимость, государство проводит на постоянной основе его оценку.

Результатом такой оценки является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая отражена в ЕГРН и Фонде данных государственной кадастровой оценки. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится не чаще одного раза в два года, в других регионах – не чаще одного раза в три года, но не позже пяти лет с даты проведения предыдущей ГКО.

Читать далее

Откуда берется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается в результате ее массовой оценки, проведенной на определенную дату. Кадастровую стоимость определяет уполномоченное государственное бюджетное учреждение (ГБУ) по определенной методике, утвержденной Минэкономразвития России. Разумеется, эта методика основана на модели массовой оценки и не подразумевает оценку стоимости каждой квартиры либо другого объекта недвижимости.

Читать далее

2 декабря 2019, 11:25

Что должен знать о кадастровой стоимости каждый владелец недвижимости

Как собственник может узнать, что кадастровая стоимость его недвижимости изменилась?

Для этого ему нужно отслеживать изменения на сайте Росреестра, где есть сервис, который позволяет узнать стоимость объекта на настоящий момент по его кадастровому номеру. Если этого не делать, то об изменениях вы узнаете только тогда, когда по обновленной стоимости вам пересчитают налог, причем вполне возможно, что в он вырастет.

Читать далее

По каким признакам собственник может понять, что кадастровая оценка его квартиры завышена?

Для этого тоже понадобятся знания, в данном случае речь идет о понимании реальной рыночной стоимости именно вашей квартиры или другого объекта недвижимости. Кадастровая оценка производится без учета индивидуальных особенностей каждого объекта, так что вероятность неточности достаточно высока.

Чтобы убедиться в завышении, собственник может посмотреть, например, на специализированных риелторских порталах, какова средняя цена продажи/покупки квартир, аналогичных той, которой владеет человек, и получит примерное представление о рыночной стоимости. Также можно прибегнуть к услугам независимого оценщика, который более квалифицированно и точно оценит рыночную стоимость вашего объекта.

Читать далее

24 ноября 2020, 10:00

Меньше и проще: от каких налогов избавил россиян новый закон

Какие нужно собрать доказательства, если решил оспорить кадастровую оценку?

В соответствии с законодательством (237-ФЗ) для целей оспаривания кадастровой стоимости имущества к соответствующему заявлению налогоплательщика необходимо приложить, в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости объекта, подготовленный независимым оценщиком и составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. То есть справки застройщика, риелтора и прочих участников рынка недвижимости не могут быть основанием для оспаривания кадастровой стоимости.

Оспорить кадастровую стоимость можно по двум основаниям: если при оценке были использованы недостоверные сведения (размер площади, материал стен и так далее) и если стоимость объекта превышает рыночную стоимость.

В качестве доказательств недостоверности использованных сведений могут быть представлены любые документы подтверждающие, что при кадастровой оценке была допущена ошибка. Все материалы кадастровой оценки можно найти на сайтах госорганов (например, mos.ru, rosreestr.ru). Соответственно, если обнаружена ошибка в площади объекта, которую использовали при кадастровой оценке, то доказательством будут данные из ЕГРН, подтверждающие правильную площадь.

Читать далее

Чем отличаются досудебное и судебное оспаривание кадастровой стоимости?

В тех субъектах РФ, в которых перешли на новую схему оспаривания в соответствии с законом №269-ФЗ, порядок следующий: обязательная досудебная стадия рассмотрения заявления и отчета об оценке в региональном ГБУ по кадастровой оценке. В случае, если ГБУ вынесет отрицательное решение, заявитель вправе оспорить его в суде, в том числе потребовать установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной. Суд, как правило, для этого назначает судебную экспертизу, на основании выводов которой и выносится итоговое решение.

В большинстве же регионов РФ, которые не перешли на вышеуказанную схему, в том числе в Москве и Московской области, сохраняется текущий порядок оспаривания кадастровой стоимости в соответствии со статьей 22 закона №237-ФЗ: или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (в случае ее создания в субъекте РФ; в Москве, например, данная комиссия не была создана), или в суде.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей, и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, можно продолжить оспаривание в суде.

Читать далее

Можно ли изменить кадастровую оценку, если рыночная стоимость недвижимости снизилась? Например, началось строительство дороги или вредного производства рядом, произошел пожар или стихийное бедствие?

В регионах, которые перешли на описанную выше схему оспаривания по закону №269-ФЗ, это возможно, так как по ней предусмотрено определение рыночной стоимости на текущую дату. В иных же регионах РФ оспорить кадастровую стоимость можно только на дату проведения последней ГКО, которая всегда является ретроспективной (например, в Москве сейчас это дата – 01.01.2018 года) и учитывать новые обстоятельства, возникшие после этой даты, нельзя. Придется дожидаться проведения очередной ГКО и, если ее результаты также будут не соответствовать рынку, прибегнуть к их оспариванию.

Читать далее

3 сентября 2020, 10:43

На крючке у ФНС: в чем налоговая может заподозрить невиновных

Можно ли оспорить начисленные налоги, если только из сообщения налоговой узнал, что кадастровая стоимость пересчитана?

Да, это можно сделать вплоть до утверждения результатов следующей ГКО. Но все равно лучше это сделать как можно скорее, прежде всего в регионах, перешедших на новую схему оспаривания, так как пересчет суммы налога на имущество в них возможен только с года подачи соответствующего заявления. Таким образом, если собственник напишет заявление в следующем году, то за предыдущий налог уже не пересчитают.

Это правило пока не действует в регионах с текущей схемой оспаривания. Здесь можно написать заявление об оспаривании кадастровой стоимости хоть в последний (второй или третий) год налогового цикла, и в случае успеха вам пересчитают налог за все годы с начала действия оспоренной кадастровой стоимости.

Но важно заметить: если вы решились оспорить кадастровую стоимость и сумму выставленного налога, это не означает, что его можно не заплатить в установленный срок. После изменения кадастровой стоимости следует обратиться в налоговый орган с заявлением о пересчете налога.

Читать далее

6 июля 2020, 15:25

Как обычному человеку платить меньше налогов, не нарушая закон

Материал подготовлен при участии общественного омбудсмена Москвы по кадастровой оценке Кирилла Кулакова и управляющего партнера Bolshakov&Partners Андрея Большакова.

Что такое кадастровая оценка недвижимости – рассказывают эксперты АН «АЯКС»

Всем владельцам недвижимого имущество так или иначе приходилось сталкиваться с понятием кадастровой оценки. Это один из важнейших моментов, когда нужно продать или купить недвижимость.

Вообще, кадастровая стоимость недвижимости, это та величина которую стоит знать, совершая куплю-продажу, раздел или отчуждение имущества, а также для постановки на учет в налоговой. В Российской Федерации действует институт государственной кадастровой оценки: то есть этой процедуре подлежат любые объекты недвижимости вне зависимости от того, кому или какой структуре они принадлежат. Сведения о кадастровой стоимости вносят в единый реестр, что позволяет вести регулярно обновляемую мощную базу данных. Если недвижимость у вас есть, но информация о ней не внесена в реестр, рекомендуем не медлить с постановкой на учет. Вам предстоит пройти различные этапы.

С чего начать кадастровую оценку недвижимости?

Поначалу вас ждет Кадастровая палата, где надо лично подать заявление. К заявлению прилагаются бумаги, подтверждающие право собственности на объект, все технические документы (планы), справки о назначении помещения, категории недвижимости, чеки об уплате государственной пошлины. Если надо снять с учета объект, приложите акт обследования (который подтвердить, что здание больше не существует).

Пакет бумаг более-менее стандартный, но все же лучше уточнить у специалистов ведомства, тем более что нормы и порядок процедур в Российской Федерации достаточно часто видоизменяются, особенно когда речь идет о наборе необходимой для разных структур документации. Собственно, позже, когда заявление подано, ваше имущество поставят на учет. Предстоит подписать типовой договор, где два «контрагента»: вы и государство. Специалисты госаппарата приступают к оценке и выдают экспертизу.

Как оценивают объекты для определения кадастровой стоимости?

Эксперты принимают во внимание множество параметров, в числе которых:

• Этажность
• Подсобные помещения
• Состояние строения, степень обветшания
• Планировка
• Технические характеристики
• Геолокация
• Видовые характеристики
• Экологическая обстановка
• И т. д.

Иногда специалисты также учитывают социальные факторы: скажем, уровень преступности в районе, где расположен объект. Соответственно, однокомнатная квартира в центре города, где развитая инфраструктура и благополучные жители будет оценена выше, чем трехкомнатная на окраине, где высокий уровень преступности. 

Почему надо проводить кадастровую оценку регулярно?

Многие собственники игнорируют процедуру кадастровой оценки недвижимости, но очень зря: чем актуальнее показатель, тем проще совершать различные операции с недвижимостью. Тем более что в ряде случаев рыночные цены даже за 2-3 года могут подскочить или, наоборот, снизиться на десятки процентов. Нужно понимать: рыночная цена не так объективна, тогда как кадастровая позволит вам грамотно решать вопросы, связанные с вашей собственностью. 

Особенно это важно, если имеют место судебные разбирательства, либо надо рассчитать платежи по ипотеке или налоги. Для прохождения процедуры надо обращаться в соответствующее ведомство: Федеральную службу госрегистрации кадастра и картографии.

Как быть, если цена по рынку и кадастру отличается?

Во-первых, незначительные различия есть всегда, так что это не критичный аспект. Однако существенных расхождений все же быть не должно тогда собственники имеют основание оспорить экспертизу в суде или обратившись в спецкомиссию по решению таких вопросов. Комиссия представители местных властей, кадастровой службы, нацсовета по оценке недвижимости или спец комиссия по оценке вашей недвижимости. 

Через суд оспаривать зачастую проще, ведь все привлеченные в комиссию эксперты должны единогласно принять решение. Так что мы все же рекомендуем стандартный подход: адвокат, суд.

Что делать если кадастровая оценка недвижимости сделана не корректно?

Вы можете обжаловать результаты оценки в случае, если при ее проведении использовали неактуальные данные, или если сначала установили рыночную цену, а потом взялись за кадастровую. На данный момент стоимость по кадастру — базовый показатель, его подсчитывают, используя максимально объективные данные. Кроме того, не забывайте: его прописывают в паспорте объекта и обновляют примерно раз в пять лет. 

Это так называемся «официальная» цена объекта, ниже которой он просто не может быть продан, а если продан, то это повод усомниться в чистоте сделки. Даже если речь идет о договоренности с друзьями или родственниками. В любом случае, если у вас есть сомнения в достоверности сведений постарайтесь все перепроверить. Так ваши сделки всегда будут выгодными.

Кадастровая оценка недвижимости стала государственной

02.01.2017 13:32

Рубрика:

Экономика

Татьяна Зыкова

С 2017 года кадастровую оценку недвижимости для последующих расчетов налогов на квартиры, дома, дачи и гаражи физлиц будут проводить не рыночные оценщики, а государственные. Для этого в каждом регионе страны создаются специальные госучреждения (ГБУ). Об этом говорится в законе о государственной кадастровой оценке, который вступает в силу в январе 2017 года.

Частная кадастровая оценка, исходя из которой впервые в 2016 году заплатили налог на имущество жители 28 регионов, не оправдала себя. Многие граждане получили налоговые квитки с неоправданно завышенными суммами. Оспаривать кадастровую оценку выходит себе дороже. И дело даже не в плохой работе оценщиков, а в недостатке достоверных государственных баз исходных данных о квартирах, дачах, земельных участках, которые требуются для корректной оценки. Случайным компаниям, которые отбирались на аукционах, не под силу было самостоятельно собирать и актуализировать огромный массив разрозненной информации, включая архивную. Ответственность же за конечные цифры налога на имущество в платежках делили между собой разные организации, что запутывало всю систему.

«Закон радикально изменил подход к проведению оценки и ответственности за нее, создав институт профильных ГБУ. Теперь под контролем местных властей отвечать за оценку будут конкретные юрлица — бюджетные учреждения, которые на постоянной основе обязаны аккумулировать и уточнять информацию об объектах, реагировать на ошибки и исправлять их «, — поясняет генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов.

Кадастровая госоценка недвижимости по новой системе будет проводиться по аналогии с практикой большинства развитых стран, где в этой сфере заняты налоговые оценщики. «Жалоб на них от населения и бизнеса нет», — комментирует Мурашов.

«С нуля» ГБУ создать сложно и затратно, поэтому сейчас региональные власти (а именно им поручено финансировать ГБУ) все больше склоняются к мысли создавать новые учреждения на базе Бюро технической инвентаризации, которые имеют помещения, оборудование, в которых трудятся тысячи специалистов. Тем более цели и содержание работы новых ГБУ им понятны.

Планируется, что функции ГБУ будут компактны, а персонал разделен на три группы. В первую войдут государственные оценщики, которые производят расчеты и разрабатывают единые методики кадастровой оценки. Их квалификация должна соответствовать ряду условий, например, не менее трех лет стажа в области оценочной деятельности.

Специалисты второй группы займутся сбором, систематизацией и аналитикой рыночных цен на недвижимость в России. В третью группу войдут сотрудники, которые сосредоточатся на анализе и исправлении системных ошибок оценки, а также подготовке документов для процедур оспаривания оценки, сделанной их предшественниками.

В некоторых регионах ГБУ уже созданы, хотя, впрочем, во многих субъектах учреждения заработают только к 2020 году — на раскачку этим учреждениям отведено три года, в течение которых кадастровая оценка может проводиться как по старым, так и по новым правилам. Решение о том, когда именно переходить на новые правила, принимают власти региона. В связи с этим важно учитывать, что кадастровую стоимость, установленную по методике старого закона, придется оспаривать по старым правилам (даже если это случится после 1 января 2017 года). То есть через комиссии при Росреестре или через суды. А ту, которая будет определяться по новому закону- через ГБУ.

При этом в конце 2016 года решением президента отменен мораторий на проведение кадастровой оценки на территории субъектов. Ранее он был введен до 2020 года.

Между тем в дополнение к закону Минэкономразвития утвердило методические рекомендации государственным оценщикам по кадастровой оценке.

Важно, что теперь они будут собирать сведения не только о конкретных домах или квартирах, но и о том, в экологически благоприятных местах или нет они находятся, учитывать экономическое и социальное состояние регионов, транспортную доступность, наличие магазинов, мест развлечений. Эти показатели прямо не относятся к недвижимому имуществу, но будут влиять на его кадастровую стоимость. Примут во внимание и износ построек. Хлипкие старые домики в селах не оценят дороже аналогичных по площади, но недавно отстроенных коттеджей.

Государственная кадастровая оценка по закону будет проводиться один раз в 3-5 лет, а в городах федерального значения — в Москве, Санкт- Петербурге и в Севастополе раз в 2 года, но не реже одного раза в 5 лет. За исключением внеочередной оценки. Она понадобится в случае если вдруг цены на недвижимость в конкретном регионе со времени предыдущих расчетов упадут более чем на 30 процентов. Но таких случаев в стране пока не зафиксировано.

Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель на территории региона: сельскохозяйственного или промышленного назначения, земли населенных пунктов и пр.

Поделиться:

НедвижимостьНедвижимость. Итоги года-2016Вступают в силу в январе 2017 года

Наш Telegram

Что такое кадастровая стоимость недвижимости и как ее рассчитать

Всякий раз, когда вы решаете купить недвижимость в Испании, это слово появляется в самом начале процесса. Независимо от того, является ли целью проживание или инвестирование, знать кадастровую стоимость необходимо. И в этой статье мы рассмотрим основные вопросы, связанные с этим понятием. Что такое кадастровая стоимость недвижимости и как ее рассчитать? Если вы хотите узнать реальную цену, которую вы заплатите за свою новую собственность, и все налоги, которые необходимо заплатить… Знание этой суммы будет ключевым моментом!

1
Что такое кадастровая стоимость?

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это стоимость, которую администрация Испании присваивает каждому объекту недвижимости на основании данных, найденных в земельном кадастре. Следовательно, его можно использовать как довольно хорошую оценку капитальной стоимости имущества .

С другой стороны, это сумма, которую следует учитывать при расчете многих из налогов, связанных с покупкой и владением недвижимостью в Испании.

Это рассчитано по нескольким критериям, утвержденным муниципалитетом , в котором находится недвижимость. Мы увидим их через минуту.

Но, чтобы дать вам общее представление, обычно намного ниже, чем рыночная стоимость имущества . А также учтите, что кадастровая стоимость никогда не может быть больше рыночной стоимости .

Тем не менее, имейте в виду, что он может обновляться каждый год, используя несколько формул, утвержденных в законах о бюджете.

Почему так полезно знать кадастровую стоимость при покупке недвижимости?

Если вы планируете инвестировать в испанскую недвижимость или купить новый дом, знание его кадастровой стоимости будет иметь решающее значение.

Почему?

Поскольку проливает свет на многие сведения, которые вы действительно хотите знать перед транзакцией . По сути, это поможет вам узнать, сколько вы в конечном итоге заплатите:

• Покупатели никогда не будут продавать ниже кадастровой стоимости . И это потому, что у них могут быть проблемы с испанским налоговым агентством. Таким образом, вы теперь знаете, за какую минимальную цену продавец готов продать недвижимость (ее кадастровую стоимость). Это будет очень полезно для переговоров и сравнения цен на разные объекты.
• Налоги . Это кадастровая стоимость, которую вы принимаете во внимание при уплате налогов как правительству Испании, так и вашей ратуше. Таким образом, расчет кадастровой стоимости позволит вам узнать, какой налог вы будете платить при покупке недвижимости и при владении ею. Вы знаете налоговую ставку, и вы знаете базу. Таким образом, вы также можете сравнивать свойства на основе реальных окончательных чисел.

Кадастровая стоимость и налоги на недвижимость

Как мы уже упоминали, кадастровая стоимость особенно важна, если учесть налоги, которые вы будете платить за свою недвижимость. И это будет верно независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом Испании.

В этом смысле давайте посмотрим, какие налоги используют кадастровую стоимость в качестве ориентира для расчета :

Подоходный налог с нерезидентов

Если вы проводите в Испании менее 183 дней в году (вы нерезидент), вы должны платить этот налог с доходов, полученных в Испании.

Если вы не сдаете свою недвижимость в аренду, вы все равно будете платить небольшой процент, как если бы вы сдавали ее в аренду. Итак, налоговая служба создает воображаемый доход; доход, который вы получили бы, если бы фактически сдавали недвижимость в аренду , поэтому они могут взимать с вас процент.

Базой, к которой они применяют этот процент, является кадастровая стоимость .

Как именно это работает?

Все просто. Подоходный налог с нерезидентов получается по с применением фиксированной ставки от 24% до 1,1% или 2% от кадастровой стоимости (в зависимости от того, когда была произведена оценка).

Если вы хотите узнать больше о налоге для нерезидентов и о том, как он работает, вы можете сделать это здесь .

Налог на недвижимость или IBI

IBI («impuesto sobre bienes inmuebles») — это налог, который вы платите в мэрию, в которой находится недвижимость.

Опять же, налоговой базой, в которой применяется процент, является кадастровая стоимость. Этот процент колеблется от 0,405% до 1,166% ; в зависимости от конкретного региона.

Этот налог должен уплачиваться один раз в год законным владельцем недвижимости.

Plusvalía

Plusvalía — это налог , включенный в подоходный налог или корпоративный налог , который должен быть уплачен продавцом .

Взимается с прибыли, полученной в результате увеличения стоимости имущества с момента покупки по сравнению со временем продажи.

Некоторые причины, такие как улучшение дорог вокруг здания, помогают объяснить это увеличение стоимости.

В основном, это зависит от кадастровой стоимости и количества лет собственности .

Подробнее о том, как он рассчитывается и как его не платить, можно узнать здесь.

Налог на имущество

Наконец, налог на имущество — это прогрессивный налог, который применяется к вашим активам по всему миру , если вы являетесь резидентом, или к вашим активам в Испании, если вы не являетесь резидентом. Но только в том случае, если они превышают общую сумму 700.000€.

Идет от 0,2 до 2,5% .

При расчете налога на имущество в отношении вашего имущества налоговые органы принимают во внимание наибольшую сумму кадастровой стоимости, покупной цены, согласованной с продавцом, и стоимости, которую они признают действительной после некоторых расчетов.

Какие критерии используются для его расчета?

Существует несколько факторов, влияющих и определяющих кадастровую стоимость недвижимости . В частности, речь идет о:

• Точном местоположении объекта и составе его окружения
• Обстоятельства, влияющие на землю, на которой она расположена, например, на ее качество
• Прибыль, полученная от коммерческой деятельности
• Количество лет
• Рыночные условия
• Все, что связано с производством собственности и ее стоимостью: затраты на производство, налоги, использование и т. д.
• Продления и добавленная стоимость (если применимо)

Как видите, речь идет не о числе, которое можно угадать сразу.

На это влияет множество факторов, поэтому лучшая альтернатива — проверить это в доступных источниках, которые мы рассмотрим сейчас .

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Прежде чем начать, уточним, что доступ к этой информации совершенно бесплатен .

Существует несколько способов доступа к кадастровой информации об объекте недвижимости.

К этой информации может получить доступ кто угодно, если она не содержит какой-либо защищенной части данных. Тем не менее, если вы хотите узнать имя владельца или конкретную кадастровую стоимость объекта, вы сможете это сделать только в том случае, если:

• У вас есть разрешение
• Вы владелец
• Вы можете продемонстрировать наличие особого интереса к собственности

Итак, давайте предположим, что вы столкнулись с одним из 3 упомянутых сценариев. Как получить доступ к этой информации?

В основном у вас есть два варианта.

Прежде всего, вы можете дождаться получения квитанции об уплате налога на недвижимость (IBI) . Там четко прописана кадастровая стоимость.

Тем не менее, если вы не хотите этого ждать, есть и другие доступные варианты. Вы можете обратиться в отдел земельного кадастра и запросить его лично . Имейте в виду, что вам придется идентифицировать себя с действительным паспортом или удостоверением личности.

Наконец, есть и онлайн-способ . Вы можете получить доступ к соответствующему веб-сайту каждого автономного сообщества и проверить его там.

В каждом регионе свои критерии и метод, но основные из них:

• Если недвижимость находится в Каталонии, сделать это можно здесь
• Если вы находитесь в Мадриде, это ссылка
• Кадастровую стоимость недвижимости в Валенсии можно посмотреть здесь

Узнайте больше о процессе недвижимости в Испании

Хотите узнать все, что вам нужно знать о покупке/продаже/владении недвижимостью в Испании?

Тогда хорошие новости!

В нашем блоге есть раздел, в котором будет вся информация, которую вы ищете как эмигрант. От процесса покупки недвижимости в Испании до всех связанных с этим налогов.

Получите доступ к нашим новостям о недвижимости в Испании здесь .

4,4/5

(8 отзывов)

Как узнать, правильная ли оценка недвижимости на Ривьере Майя?

Если вы рассматриваете возможность продажи или покупки недвижимости в Кинтана-Роо, вам может быть интересно узнать, верна ли оценка выставленной на продажу недвижимости в Плайя-дель-Кармен или Тулуме. Оценка необходима, чтобы дать вам уверенность в реальной стоимости имущества. Такая оценка вызовет доверие как у покупателей, так и у продавцов и облегчит переговорный процесс.

Что такое оценка недвижимости на Ривьере Майя?

Отчет об оценке служит для определения того, что недвижимость стоит того, что говорит продавец. Точно так же вам нужно знать, что и как квалифицируются определенные аспекты, чтобы получить его фактическую стоимость.

Помимо процесса покупки дома, оценка недвижимости на Ривьере Майя служит и в других случаях:

• Чтобы узнать рыночную стоимость недвижимости.
• Быть кредитором по ипотечному кредиту.
• Если вам нужен кредит на покупку недвижимости.
• Путем страхования имущества и установления адекватного размера страховой суммы.
• Зафиксировать стоимость аренды. Если вы планируете инвестировать в аренду имущества, это будет удобно.
• А также для определения налогооблагаемой базы по налогу на имущество.
• Точно так же юристы используют оценки в судебных целях.

Какие факторы влияют на этот процесс?

Для этого процесса оценщик собственности рассматривает конкретное расположение района. Они также учитывают сохранность, возраст, строительные материалы и цены на другие подобные объекты в этом районе.

Кроме того, необходимо учитывать и другие аспекты, такие как юридические, социальные, географические и экологические проблемы. Каждый из этих аспектов повлияет на окончательное решение.

Например, недвижимость на берегу моря в Плайя-дель-Кармен для продажи — это не то же самое, что недвижимость в десяти милях от джунглей. Или купить дом на предпродаже, чем купить дом десятилетней давности.

Когда человеку потребуется оценка недвижимости на Ривьере Майя?

Один из первых шагов в обучении тому, как покупать недвижимость в Мексике, — это научиться оценивать недвижимость, которая будет служить двум целям.

Во-первых, нужно узнать, является ли стоимость сделки достаточно хорошей на основе того, что можно найти в оценке.

Второй предоставит учреждению, которое предоставит кредит, уверенность в том, что этот актив, который остается в качестве залога, стоит определенную сумму, с которой они могут понести потенциальный убыток.

Около 9В 9% случаев кадастровая стоимость намного меньше коммерческой стоимости. Это выгодно владельцам недвижимости, потому что это значение, умноженное на коэффициент, является суммой налогов, которые вам придется заплатить за эту недвижимость.

Окончательная стоимость имущества должна быть максимально приближена к указанной в оценке. На конечную цену влияет множество факторов, например срочность продажи или покупки.

В конце концов, весь этот набор субъективных переменных может немного искажаться во время проведения оценки; однако обе суммы не должны сильно различаться.

Сколько это стоит?

Оценка стоит от 2 до 3,50 песо за каждую тысячу стоимости имущества, поэтому оценка помещения в один миллион песо стоит примерно 3500 песо.

Стоимость во многом зависит от суммы гарантии. Обычно это может быть процент от стоимости недвижимости. В конце концов, компания, которая это делает, берет на себя риск перед возможной ошибкой или неправильным процессом.

Как долго действует документ?

По словам специалистов, срок действия этого документа составляет около полугода, пока объект недвижимости не подвергается какой-либо модификации или резкому изменению экономических условий.

Кто может подготовить этот документ?

Любой может выполнить этот процесс. Если вы хотите, вы можете исследовать все свойства того же типа, что и тот, который вы пытаетесь купить. Затем соберите всю информацию о нескольких аспектах, необходимых для составления этого отчета.

Допустим, вам нужна квартира, и вы сравниваете ее с несколькими квартирами в этом районе. В одном может быть фитнес-центр, в другом тоже может быть фитнес-центр, но с меньшим количеством оборудования и т. д. Может быть, в одном есть лифт, а в другом нет.

Затем вы берете лист Excel, вводите все различные аспекты каждой квартиры, а затем делаете сравнительный анализ. Но, как правило, у нас нет ни времени, ни терпения, чтобы провести это исследование и составить отчет самостоятельно.

Во многих случаях он выдается компанией с особыми требованиями и аккредитациями, которые позволяют получить документ, определяющий стоимость актива.

В Плайя-дель-Кармен находится Colegio de Arquitectos de la Riviera Maya A.C. Там вы найдете квалифицированных специалистов, которые проведут оценку интересующей вас недвижимости.

Наконец, правительство присвоит вашей собственности номер, который является кадастровым номером, и в этом документе также будет указана стоимость собственности.

Это сильно отличается от того, что сегодня является коммерческой ценностью, но это будет номер, который поможет вам вести переговоры.

Подводя итоги

Обычно вы заходите на сайт Top Mexico Real Estate, изучаете район и выбираете различные объекты недвижимости, которые вам нравятся в рамках вашего бюджета. Затем вы спрашиваете их представителя, верна ли оценка недвижимости на Ривьере Майя. Наконец, они дают вам сравнительные характеристики свойств.

Хотя вы можете нанять независимого оценщика, зарегистрированного в налоговом органе, вы также можете сделать это через различные учреждения. Однако вы должны убедиться, что это также уполномоченное учреждение.

В соответствии со статьей 3 Положения Código Fiscal de la Federación (Федеральный налоговый кодекс Мексики), учреждениями, уполномоченными проводить налоговую оценку, являются:

1. INDAABINÂ Институт управления и оценки национального имущества.
2. Кредитные организации.
3. Публичные брокеры, имеющие действующую регистрацию в Министерстве экономики.
4. Компании, занимающиеся продажей или аукционом активов.

В конце концов, оценка представляет собой отчет, который готовят квалифицированные специалисты. Помните, что вы всегда можете обратиться за советом к одному из наших представителей Top Mexico Real Estate.

Кадастровая ГИС реальной стоимости

Кадастровая оценка — Geofumadas

Что такое кадастровая оценка?

Как я уже упоминал ранее, оценка может рассматриваться как сделка с объектом больше, чем факт, который стремится найти рыночную справочную стоимость, известную как кадастровая стоимость. Недвижимость может иметь несколько оценок с разными методологиями и датами. Как правило, она ниже коммерческой стоимости (около 80%) не только потому, что она получена в результате масштабного исследования, но и потому, что некоторые факторы, влияющие на окончательную рыночную стоимость, обычно не учитываются, например, дополнительные расходы на профессиональные услуги, расходы на рекламу или административные расходы девелоперской компании.

В случае Уругвая, например: Кадастровая стоимость никогда не может превышать 80% от коммерческой стоимости

Полезность

Наиболее часто используется для применения при сборе налога на недвижимость или налог на имущество. Цель оценки состоит в том, чтобы применить закон о взносах с социальной справедливостью, предполагая, что налог распределяется в соответствии со стоимостью имущества (у кого больше, тот и платит больше). Он также применим к коммерческим сделкам, которые варьируются в зависимости от страны в соответствии с законодательством, но кадастровая запись часто используется для целей банковского кредита, финансовой поддержки при подаче заявления на получение североамериканской визы, процессов экспроприации и компенсации, исследования восстановления прирост капитала и т. д.

Ваше заявление

Законы каждой страны меняются в применении этого налога, например, Сальвадор, где он не существует под этим наименованием, и в случае Колумбии, где этот налог включает:

• Налог на парк или лесонасаждение

• Социально-экономический стратификационный налог

• Доплата за кадастровую съемку

Существуют также различные формы подачи заявок, некоторые в рамках муниципальной автономии, как в Гондурасе, и другие, находящиеся под централизованным контролем, например, в Испании, где Министерство финансов занимается изучением стоимости по зонам, но муниципалитеты делать презентации для согласования местных ставок. В целом понятие Имущества исходит из определений, содержащихся в Гражданском кодексе, где в качестве имущества устанавливается то, что не может быть вывезено с участка, не затрагивая его основной структуры, поэтому оно включает в себя и здание, иные улучшения, и даже посевы, которые в в среднесрочной и долгосрочной перспективе они постоянно увеличивают свою стоимость по причинам производительности.

Как правило, ставки составляют от 1 до 15% от каждой тысячи, что означает, что за недвижимость стоимостью 200 000 долларов США при ставке 4% придется платить 400 долларов США в год. Вроде не много, но обычно он второй по весу, если вспомнить, что есть и другие виды прямых налогов, такие как:

• Промышленность и торговля

• Доплата за бензин

• Уличное освещение

• Знаки

• Экологическая надбавка

• Разграничение и городское планирование

• Туалетный поезд, пожарная служба и другие службы

Оценка города

В общих чертах, оценка города с использованием (есть и другие) метода восстановительной стоимости за вычетом накопленной амортизации состоит из двух компонентов:

  Стоимость земли. Обычно это начинается с исследования, основанного на рыночных сделках, которые, если они проводятся репрезентативным образом, могут быть переведены в однородные области, где можно получить приблизительную стоимость земли.

Кроме того, существуют факторы, которые по отдельности влияют на определенные свойства как положительно, так и отрицательно:

• Состояние угла
• Рельеф, когда он влияет на риск оползня, наводнения или увеличения стоимости строительства
• Особый режим
• Уязвимость к оползням или наводнениям
• Связь спереди и снизу
• Значение ландшафта
• Существующие общественные услуги

При этом вы получаете Стоимость земли

В случае с Медельином к ценностям, влияющим на стоимость земли, относятся: топография, землепользование, дороги и коммунальные услуги. И эти области называются однородными геоэкономическими зонами и таблицами регрессии, в другом посте мы покажем полный процесс Медельина.

  Стоимость здания. Применяется на основе исследований типологий строительства, основанных на взвешивании типовых зданий, которые, в свою очередь, рассчитывались с помощью ведомостей удельных затрат. Затем процесс захвата классифицирует конструктивные элементы, влияющие на значение; таким образом, имея: цель, для которой было построено здание, класс материалов и качество изготовления или сумму весов строительных элементов, можно определить, какому типу конструкции оно соответствует.

После определения применимой конструктивной типологии умножается на общее количество квадратных метров, если имеется более одного первого завода, применяется модифицирующий коэффициент и получается сумма Стоимость здания .

Дополнительно применяется коэффициент накопленной амортизации, для которого также используется таблица, основанная на годах постройки здания и полученных им реставрациях. Для специальных зданий оценка производится другими видами методов, как, например, в случае туристических комплексов, техногенных промзон, аэропортов и т. д. Прочие дополнительные детали рассчитываются отдельно, хотя они также находятся в рамках исследования зданий.

Таким образом, городская оценка состоит из суммы:

• Стоимость земли

• Стоимость здания

• Значение прочих дополнительных реквизитов

Сельская оценка

Сельская или деревенская стоимость аналогична городской и имеет следующие компоненты:

Стоимость земли, для изучения стоимости земли существуют специальные методы, основанные на взаимосвязи рыночной стоимости и ее продуктивности в пределах заданного экономико-климатического района. Эта классификация включает физические, топографические, климатические, географические и основные факторы доступа для производственных целей.

Так производится классификация почв по их агрономической способности, которая также становится однородной территорией. Стоимость будет определяться стоимостью квадратного метра площади, площадью участка; Он, в отличие от городского, имеет коэффициенты модификации, влияющие на его значение, такие как:

• Расстояние до коммерческих узлов

• Доступ к дорогам

• Расстояние до источника воды или ирригационной системы

• Топография

После подачи заявки вы получите Стоимость сельской земли

Также стоимость сельской земли включает в себя стоимость зданий, исследования по типологии строительства могут включать типичные постройки для сельской местности, такие как винодельни, фермы, галеры и т. д. Также будут дополнительные детали, которые будут рассчитываться отдельно, как в городские, такие как бассейны, веранды, стены, облицовка, тротуары, лестницы и т. д.

Стоимость многолетних культур. Для этого, как правило, исследование, основанное на затратах ресурсов, труда и механизации, заключает в среднем для различных растений (кофе, какао, африканская пальма и т. д.)
Или в случае пастбищ на квадратный метр . И они будут иметь модифицирующие факторы, связанные с ожиданием урожайности, которая все еще ожидается от этой культуры, включая:

Тогда произведение общего количества растений на стоимость выращивания и умноженное на их коэффициенты модификации будет равно Стоимость многолетних культур .

Тогда сельская оценка будет состоять из суммы:

• Стоимость земли
• Стоимость зданий или улучшений
• Значение прочих дополнительных реквизитов
• Стоимость многолетних культур

Стоит ли?

Возможно, некоторые из вас в середине поста чувствовали, что они поют петушиную игру, прежде чем Мелькиадес пришел вылечить бессонницу в Макондо.

Но это того стоит, по крайней мере, если это будет для целей налога на имущество. В случае Колумбии, как следствие, в результате введения в действие трех этапов кадастрового обновления в Медельине, общий объем инвестиций которого составил около 8 840 миллионов песо, дополнительный сбор, который можно отнести к проекту концепции единой собственности. Налог за первые 3 года действия эквивалентен , что примерно в пятнадцать раз превышает вложенную стоимость. В случае Гондураса налог на имущество считается одним из потенциальных механизмов самоокупаемости муниципалитетов, хотя время показало, что реализовать этот процесс проще, чем обеспечить его устойчивость за счет прерывистости.

В той мере, в какой руководящий орган фискальной или кадастровой области внедряет, систематизирует и обеспечивает непрерывность методологии, оценка может быть очень эффективным мероприятием; полезно не только для налоговых вопросов. Стоимость отдельных инициатив или гибридных методологий может быть выше, чем ожидаемый доход.

Это также влияет на плохую политику муниципальной конкуренции на рынке труда, когда политический клиентелизм делает необходимым Обучение людей Каждый раз, когда происходит смена правительства.

В этой статье есть Руководство по применению метода городской оценки

Оценка недвижимости в Мексике: кадастры, налоги, прирост капитала и нотариальные конторы Спенсер МакМаллен снова был занят, предложив еще больше полезной информации о том, как работает закон о недвижимости, закон о собственности и налоговое законодательство в Мексике. Вот его последний отчет о ключевых проблемах, которые затрагивают большинство из нас, иностранцев, живущих и посещающих Мексику:

Оценка недвижимости в Мексике.
Здесь, в Мексике, у нас есть три типа оценки недвижимости: налоговая ( Катастральная ), Банковская ( Банкария ) и Коммерческая ( Коммерческая ). Выбирая оценщика, помните, что все оценщики должны иметь лицензию. Большинство из них — инженеры или архитекторы, прошедшие курсы повышения квалификации и имеющие государственные лицензии, а также « peritos » или эксперты в области недвижимости.

НАЛОГИ ( КАТАСТРОВАЯ ) ОЦЕНКИ
Налоговая / Кадастровая оценка используется для расчета налогов и сборов при передаче недвижимости, а также нотариальных сборов. В прошлые годы Нотариус использовал это значение в качестве цены продажи, указанной в акте, вместо реальной цены продажи, которую покупатель заплатил продавцу.

Обратите внимание, что в соответствии с действующим налоговым законодательством Мексики ISR, мексиканская жилая недвижимость больше не может быть продана по цене ниже Катастральной оценки .

Этот подход имел определенные последствия, когда заявленная стоимость была низкой, что позволяло покупателю платить меньшие затраты на закрытие и меньшие текущие налоги на недвижимость. После изменений в налоговом законодательстве ISR от февраля 2010 г. люди могли освобождать прирост капитала только один раз в 5 лет. С последними изменениями ISR домовладельцы-резиденты Мексики теперь могут требовать освобождения домовладельцев от налога на 400 000 UDI при продаже своего дома один раз в 3 года.

С этими изменениями нотариусы также стали более строгими в одобрении людей для освобождения домовладельцев, требуя, чтобы иностранцы имели постоянную визу резидента или временную визу резидента … с 8/2014. В соответствии с предыдущими правилами 2010 года многие продавцы не могли претендовать на освобождение. Это означало уплату налога на прибыль с искусственно завышенной чистой прибыли. Эти продавцы на самом деле не имели реальной прибыли, но имели «фантомную» прибыль из-за продажи, поскольку Нотариус использовал лоуболл 9.0085 катастральная налоговая оценочная стоимость в сочетании с текущей продажной ценой для новой реальной стоимости.

Обратите внимание, что СЕЙЧАС … вы можете получить новую кадастровую оценку вашей собственности примерно за 75 долларов США .. где оценщики-кадастровые просто измеряют размеры зданий – высоту, ширину и длину … без с учетом ремонта или украсить улучшения.

Во многих случаях люди действительно понесли реальный убыток, т. е. заплатили 2 500 000 песо за дом в 2006 году, а в 2014 году продали тот же дом за 2 000 000 песо, в то время как первоначальный акт показывает, что они заплатили только 800 000 песо (как сумма предыдущих катастрофа налоговая оценка). Технически продавая с убытком, они получат бумажную прибыль в размере 1 200 000 песо и заплатят налог на эту сумму в размере 20-30%.

Кадастровая оценка основана на налоговых таблицах, опубликованных муниципалитетом, где каждому городскому кварталу присваивается стоимость квадратного метра земли. В таблицах муниципальных налогов квадратные метры строительства оцениваются в зависимости от возраста недвижимости, стиля и состояния.

БАНКОВСКАЯ ОЦЕНКА ( AVALUO BANCARIO )
Банковская оценка ( avalo bancario ) используется, когда кто-то покупает недвижимость с использованием банковского кредита. Она аналогична оценкам в США, определяется на основе сопоставимых продаж и используется в качестве обоснования для установления продажной цены.

КОММЕРЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ( AVALUO COMERCIAL )
Коммерческая оценка или avaluo comercial малоизвестна даже среди нотариусов и юристов, но при правильном использовании она имеет много налоговых преимуществ. Одна из целей этого типа оценки ( Avaluo Comercial I.V.A ) заключается в том, чтобы атаковать и изменить стоимость коммерческого строительства на собственности, чтобы сэкономить на налоге с продаж IVA.

Один тип оценок Avaluo Comercial ( Avaluo Comercial I.S.R. Adquisicion ) используется для обоснования/доказывания того, что недвижимость имеет более низкую рыночную стоимость, чем соответствующая оценка (налоговый учет) . Обычно это необходимо для объектов недвижимости, которые продаются по ценам ниже 9.0085 катастральная стоимость указана в муниципалитете. Если кто-то покупает недвижимость более чем на 10% ниже ее официальной указанной стоимости, покупатель платит I. S.R. налог на прибыль, так как они получают пособие. Это единственное исключение из общего правила, согласно которому продавец всегда платит налоги при сделке купли-продажи, поскольку подоходный налог платит покупатель. Типичными случаями, когда это может произойти, являются изъятое имущество, распродажа имущества, подвергшееся вандализму имущество или строящееся имущество, которое еще не закончено, когда некоторые налоговые органы считают имущество с крышей «законченным», в то время как внутри нет стен или чего-либо еще.

Здесь оценщик пытается обосновать более низкую стоимость, показывая, что стоимость действительно ниже из-за вышеупомянутых обстоятельств, тем самым уменьшая или устраняя I.S.R. подоходный налог, который покупатель должен был бы заплатить без Avaluo Comercial I.S.R. Приобретение .

Последним типом коммерческой оценки является Avaluo Comercial, con Mejoras I.S.R. Энайенасьон . Эта оценка недостаточно используется и может быть отличным способом снизить ваши обязательства по приросту капитала. Многие люди сделали реконструкцию своей собственности, но у них нет официальных налоговых документов, подтверждающих работу и обосновывающих снижение налога на прибыль. Этот тип оценки может использоваться для обоснования улучшений в собственности, повышения налоговой базы собственности и, следовательно, снижения или устранения вашей I.S.R. налоговые обязательства. Вы получаете налоговые льготы только от затрат на реконструкцию и улучшение вашей собственности, а не от простого ремонта, когда что-то сломалось. И.С.Р. (прирост капитала) налоговые обязательства используют 80% стоимости улучшений для целей расчета налогов.

Предметы, которые потребуются для оценки
1) Копии документа о собственности с квитанцией о регистрации
2) Копия последнего счета/квитанции об уплате налога на имущество
3) Копия последнего счета/квитанции за воду

Исходный текст Lic . Отчет Макмаллена можно прочитать по адресу:  http://www.mexconnect.com/cgi-bin/forums/gforum.cgi?post=201154;sb=post_latest_reply;so=ASC;forum_view=forum_view_collapsed;page=last;#last

.

Мы еще раз благодарим адвоката Спенсера Макмаллена за его постоянную прекрасную работу по поддержке эмигрантов в Мексике. Лиц. Макмаллен — мексиканский лицензированный адвокат (Cédula #79).28026) и официальный судебный переводчик (Perito Traductor). Свяжитесь с ним по адресу http://www.chapalalaw.com/inicio-2-2/ или Mx 376-765-7553

*    *    *    *

Хотите узнать больше о налогах на недвижимость, имущество и прибыль в Мексике? См. нашу основную статью по адресу:  Налоги на прирост капитала с недвижимости в Мексике

*     *     *     *
Пожалуйста, продолжайте оставлять комментарии и ответы, чтобы поддерживать актуальность этой информации!
Отказ от ответственности: Эта информация не является юридической консультацией. Он предназначен только для образовательных и информационных целей. Обратитесь к квалифицированному специалисту за консультацией по важным вопросам.

*                *                 *               *

Не стесняйтесь копировать, указывая авторство: YucaLandia/Surviving Yucatan. © Steven M. Fry

Читайте на MacDuff . . .

Нравится:

Нравится Загрузка…

Ресурс по позиционированию, навигации и не только » Архив блога » Семантически насыщенные трехмерные модели зданий и кадастровые модели для оценки

Оценка недвижимости/имущества во многих странах/городах является основой справедливого налогообложения. Стоимость недвижимости зависит от многих аспектов, в том числе аспектов физического мира (геометрия, материал объекта в качестве сборки) и юридических/виртуальных аспектов (права, ограничения, обязанности, планы зонирования/развития, применимые к пространствам объектов). Целью данного исследования является изучение возможностей, предоставляемых семантически богатыми трехмерными моделями зданий и кадастровых моделей для оценки и налогообложения. В данной статье мы исследуем следующие связанные аспекты:

1. Связь между физическими объектами реального мира и юридическими (виртуальными) объектами,

2. Использование (семантически насыщенных) 2D и 3D описаний как физических объектов реального мира, так и юридических (виртуальных) объектов для оценки, и

3 , Поддержание 3D информации.

Общие сведения о зданиях и кадастровых моделях и данных

Модели зданий (физические объекты)

Представление физических зданий с помощью цифровых моделей зданий было предметом исследований в области строительной информатики и геоинформатики на протяжении четырех десятилетий. Ранние цифровые представления зданий в основном появлялись в виде 3D-чертежей, созданных с помощью программного обеспечения САПР, а 3D-представление зданий было только геометрическим, а семантика и топология не учитывались при моделировании. С другой стороны, менее подробные представления зданий, часто с упором на «внешние» представления, также были обнаружены в форме геоинформационных моделей 2D / 2,5D. Эти модели содержат геометрию и связанную семантическую информацию в соответствии с моделью объектов предметной области ГИС ( как поясняется в ИСО 19125-1). С начала 2000-х годов с появлением информационных моделей зданий начали появляться подробные модели, содержащие геометрическую, топологическую и семантическую информацию.

Исикдаг и Андервуд (2010) определили информационное моделирование зданий как «процесс управления информацией на протяжении всего жизненного цикла здания (от замысла до сноса), который в основном направлен на обеспечение и облегчение интегрированного способа потока и реализации проекта путем совместного использования. семантически насыщенных трехмерных цифровых моделей зданий на всех этапах проекта и жизненного цикла здания». С этой же точки зрения информационная модель (модели) здания, т. е. BIM, может быть определена как «(набор) семантически насыщенных общих трехмерных цифровых моделей здания, которые составляют основу процесса информационного моделирования здания». Эти модели способны содержать геометрическую / семантическую информацию о здании внутри и снаружи с очень высоким уровнем детализации (т. е. модели можно рассматривать как модели LOD или LOD N), где модель в некоторых случаях содержит геометрию / семантику. гайки и болта или фоторамки в доме. Сложность BIM (с точки зрения объектных отношений) очень высока, и, кроме того, по мере увеличения количества экземпляров сущностей (то есть данных) модели становится дорого хранить и выполнять расширенные запросы к моделям. Еще одна модель, ценная для трехмерного представления зданий, уходит своими корнями в геоинформационное моделирование. Хорошо известная схема GML (стандарт OGC, разработанный в основном для обмена геоинформацией), а именно CityGML (OGC, 2012, Gröger and Plümer, 2012), предлагает цифровое представление моделей с различными уровнями детализации, LOD 4 модель предлагает возможности внутреннего представления. Как поясняется стандартом кодирования OGC City Geography Markup Language (CityGML) (2012 г. ), «здания могут быть представлены в LOD0 полигонами контура или края крыши. LOD1 — известная блочная модель, состоящая из призматических зданий с плоской крышей. Напротив, здание в LOD2 имеет дифференцированные конструкции крыши и тематически дифференцированные граничные поверхности. LOD3 обозначает архитектурные модели с подробными конструкциями стен и крыши, потенциально включая двери и окна. LOD4 дополняет модель LOD3, добавляя внутренние структуры зданий. Например, здания в LOD4 состоят из комнат, внутренних дверей, лестниц и мебели».

Управление земельными ресурсами (юридические/виртуальные объекты)

Системы управления земельными ресурсами (земельный кадастр, кадастр) имеют различное происхождение в разных странах. Иногда информация собиралась для целей налогообложения, а в других случаях — для обеспечения юридической безопасности. С годами во многих странах системы управления земельными ресурсами все больше и больше служили обоим приложениям; например в области пространственного развития или пространственного планирования. В этом контексте используется термин многоцелевой кадастр. По инициативе FIG (Международной федерации геодезистов) ISO разработала стандартную модель домена управления земельными ресурсами (LADM), ISO 19.152:2012. В стандарте управление земельными ресурсами описывается как процесс определения, записи и распространения информации об отношениях между людьми и землей (точнее, «пространством»). Стандарт LADM определяет базовую административную единицу («базовую имущественную единицу») как административную единицу, подлежащую регистрации (по закону) или записи, состоящую из нуля или более пространственных единиц («участков»), против которых (один или несколько) уникальные и однородные RRR (права, например, право собственности или право землепользования, обязанности или ограничения) связаны со всем объектом, включенным в систему управления земельными ресурсами. Участок может быть описан двухмерной или трехмерной геометрией или даже текстовыми описаниями ( Леммен и др., 2010). Однородность означает, что одна и та же комбинация RRR в равной степени применяется во всей пространственной единице. Уникальность означает, что это самая большая пространственная единица, для которой это верно. Увеличение размера единицы приведет к тому, что комбинация прав не будет однородной. Уменьшение единицы приведет к как минимум двум соседним участкам с одинаковыми комбинациями прав. Объекты (участки) называются юридическими или виртуальными объектами, потому что они не должны быть видны в реальном мире. Однако следует отметить, что довольно часто граница участка совпадает с физическим объектом реального мира; например забор, стена, край дороги. В случае 3D-участков это еще более верно; например геометрии физических объектов, таких как туннели, здания (части) или другие сооружения, также соответствуют правовым пространствам с прикрепленными уникальными и однородными RRR. Возможно, оценка не является непосредственно темой трехмерного кадастра, но тесно связана с ней, поскольку большинство систем налогообложения собственности так или иначе основаны на оценочной стоимости имущества и актуальны в контексте многоцелевого кадастра.

Взаимосвязь между физическими и виртуальными объектами

(3D) регистрация здания — это нечто иное, чем (3D) кадастр. Кадастр – это правовые пространства. То есть пространства, описываемые геометрией (и топологией), к которым привязаны определенные права, ограничения или обязанности (RRR). Таким образом, все виды деталей здания, такие как разные комнаты/пространства, могут не всегда иметь значение (когда применяются одни и те же ППП). Только когда RRR отличаются, тогда также необходима отдельная геометрия. Таким образом, скорее всего, только часть информации о моделировании внутреннего здания может иметь значение в контексте 3D-кадастра (и, возможно, эта геометрия даже неявна, например, 3D-граница, определяемая «серединой стены»). Геометрия объектов реального мира (физических) и геометрия юридических объектов должны быть согласованы, и мы должны разработать для этого правила. Кроме того, можно утверждать, что когда в определенной юрисдикции кто-то несет ответственность за уплату определенной суммы налога в зависимости от функции/типа комнаты/пространства в здании, то это подпадает под определение юридического пространства. Это еще больше укрепит связь между трехмерным кадастром и моделями зданий. Приложение K к ISO 19152 (рис. 1) представляет собой диаграмму UML, показывающую в цвете основные классы стандарта LADM: зеленый, LA_Party (человек), желтый, LA_RRR (право и т. д., например, право собственности)/LA_BAUnit синим цветом, LA_SpatialObject (посылка) и показывающую не в цвете внешние классы LADM (со стереотипом <>, например, ExtTaxation, ExtValuation). LA_BAUnit означает базовую административную единицу, группу LA_SpatialObjects с одинаковыми прикрепленными RRR. LA_SpatialObject имеет несколько специализаций, таких как LA_ LegalSpaceNetwork (показан на диаграмме, включая ссылку на ExtNetwork, регистрацию физической сети) и LA_ LegalSpaceBuildingUnit (не показан на диаграмме, но может быть связан с регистрацией физического здания). LADM является скорее концептуальной структурой, определяющей понятия и терминологию, чем предписывающим стандартом. Страна должна сначала разработать страновой профиль LADM, поддерживающий законодательство страны (и описанный в концепциях международного стандарта), прежде чем преобразовывать его в реализацию управления земельными ресурсами.

Оценка в разных странах

В этом разделе мы проанализируем различные подходы к оценке и роль 2D/3D геометрии в таких странах, как: Турция, Великобритания, США, Германия и Нидерланды. Раздел завершается кратким анализ потенциального использования 3D-геометрии для целей оценки.

Турция

Существует 2 различных типа оценки. Первый касается продажи недвижимости для расчета рыночной стоимости, а второй — оценки для целей налогообложения. Эти два типа имеют много общего в расчетах и ​​некоторые небольшие различия.

Определение рыночной стоимости

Первый тип называется Оценка недвижимости или оценка недвижимости. В Турции специалисты в этой области работают как «эксперты по оценке, сертифицированные государством». Существует 3 широко используемых метода определения рыночной стоимости построенных объектов недвижимости:

а) Первый метод – это сравнение со справочной продажной ценой. Этот метод включает в себя поиск набора похожих свойств, сравнение атрибутов рассматриваемого свойства с этими похожими свойствами и оценку значения свойства.

б) Второй метод оценки – доходный подход; например например аренда. Есть несколько методов, используемых с этим подходом.

c) Третьим методом оценки является затратный подход. При использовании этого подхода стоимость земельного участка необходимо рассчитать отдельно и добавить к стоимости здания, чтобы найти общую стоимость имущества. Есть также несколько методов, используемых с этим подходом. При оценке земельного участка используется оценка на основе «общей площади пола» для жилых зданий и оценка на основе «общего объема здания» для промышленных зданий с использованием таких параметров зонирования, как коэффициент охвата здания (BCR) и коэффициент площади пола (FAR) и HMax (максимальная допустимая высота здания).

Определение налоговой стоимости

Оценка для целей налогообложения осуществляется местными или более крупными муниципалитетами в Турции. Оценка домов и квартир определяется оценочной комиссией муниципалитетов. Этот налог известен как налог на недвижимость. Законом о налоге на имущество является Закон № 1319. Постановление, объясняющее, как будет определяться налоговая стоимость дома, датировано 29 февраля 1972 г. решением Совета Кабинета министров 7/39.95. Как упоминалось в Bal (2014), в соответствии с этим положением существует 3 метода оценки.

а) Первый метод сравнения. Этот метод аналогичен первому подходу определения рыночной стоимости. Сходство между рассматриваемой недвижимостью и другими объектами недвижимости, цены продажи которых будут сравниваться, должно быть сходным с точки зрения 1. использования (жилое, офисное, другое конкретное здание), 2. типа конструкции здания (стальной каркас, бетонный каркас, камень). , каменный каркас, древесина, лачуга, высушенный на солнце / сырцовый кирпич), 3. качество здания (роскошь, класс 1, класс 2, класс 3, простая конструкция) и 4. факторы сравнения (близость к предприятиям / парковке / садам / школам). / общественный транспорт/ набережная/ главная дорога; наличие городской инфраструктуры: газ, электричество, канализация; размеры объекта, количество комнат; комфорт, лифт, отопление/вентиляция/кондиционирование; видный ландшафт).

б) Второй метод оценки – доходный метод. Этот метод намного проще, чем аналогичные подходы, представленные в разделе, посвященном рыночной оценке. Годовой валовой доход рассчитывается как средняя годовая арендная плата, которую можно получить по соседству с этим имуществом. Затем стоимость имущества определяется как: Стоимость актива = годовой валовой доход x 10.

c) Третий метод – это метод калькуляции. При использовании этого метода стоимость земельного участка рассчитывается отдельно. В этом методе стоимость имущества рассчитывается следующим образом: Стоимость актива = общая площадь x стоимость единицы, где стоимость единицы = стоимость 1 кв. здания в зависимости от его типа, использования и качества. Таблицы удельных затрат публикуются и распространяются Министерством финансов каждый год. В текущей практике ни площади фасадов зданий, ни площади поэтажных планов не выводятся из цифровых моделей зданий, кроме того, с помощью моделей не проверяются такие факторы, как наличие отопления/вентиляции/кондиционирования воздуха. Можно предвидеть, что усилия по использованию трехмерных семантически богатых моделей зданий для оценки будут полезны для процесса. С точки зрения сравнительного подхода, это, безусловно, даст возможность для лучшего сравнения на основе перечисленных факторов. С точки зрения стоимостного подхода использование 3D-моделей послужит основой для подготовки подробной и точной калькуляции (например, с использованием метода количественной съемки), кроме того, уровень пола также влияет на калькуляцию для целей налогообложения.

Великобритания

В Великобритании оценка домов проводится Государственным агентством по оценке Великобритании, в основном для формирования базы для расчета муниципального налога. Как поясняется в Оценочном агентстве (VOA, 2014) «Понимание группировки муниципального налога», муниципальный налог в Англии — это местный налог, основанный на цене, по которой дом был бы продан в фиксированный момент времени: 1 апреля 1991 г. Доход от муниципальный налог собирается местными советами для оплаты местных услуг. В таблице ниже показан диапазон с 1 по 19 апреля.91 значение для каждой полосы в Англии. Каждый год местный совет устанавливает размер муниципального налога и может сообщить вам сумму, подлежащую уплате для каждой группы.

Диапазон оценки Стоимость на открытом рынке на 1 апреля 1991 г.

Диапазон A Не более 40 000 фунтов стерлингов
Диапазон B От 40 001 до 52 000 фунтов стерлингов
Диапазон C От 52 001 до 68 000 фунтов стерлингов От 88 001 до 120 000 фунтов стерлингов
Группа F от 120 001 до 160 000 фунтов стерлингов
Группа G от 160 001 до 320 000 фунтов стерлингов
Группа H Более 320 000 фунтов стерлингов

В схеме налогообложения Великобритании недвижимость определяется как «Отдельная единица жилого помещения, занимаемая одним и тем же лицом (лицами) и на том же земельном участке, включает в себя «жилье» вместе с любой сад, двор, гараж или другие пристроенные к нему хозяйственные постройки. В налоговых расчетах каждое имущество относится к одному из восьми диапазонов, от A до H (от A до H) в соответствии с его национальной стоимостью на 1 апреля 1991 года. Как поясняет «Голос Америки», агентство учитывает размер, возраст и характер собственности, а также ее местонахождение при распределении диапазона муниципального налога. Это распределение диапазона на самом деле является оценкой имущества с очень ограниченной точностью и ссылкой на рыночные данные около 1 января 19 года.91. Для муниципального налога основой измерения для всех домов и бунгало является общая площадь здания, включая толщину стен. Сюда входят эркеры, дымоходы и т. д., но, как правило, исключаются участки с высотой потолка менее 1,5 м (например, под наклонными потолками в чердачных помещениях).

Основой для измерения большинства квартир и мезонетов является чистая площадь пола с измерениями между поверхностями стен каждой комнаты (не плинтусами). Ванные комнаты, туалеты и связанные с ними вестибюли, а также соединительные коридоры в квартире обычно не измеряются. Как и в случае с домами, будут исключены участки с высотой потолка менее 1,5 метра. Для отдельных свойств может потребоваться повторное рассмотрение их группировки в следующих случаях:

• Дом падает в цене, потому что: 1. часть его снесена, 2. произошли существенные изменения в районе (например, рядом проложена новая дорога) или 3. были проведены переделки, чтобы сделать его подходит для использования человеком с ограниченными физическими возможностями.

• Владелец начинает или прекращает использовать часть вашего дома для ведения бизнеса, или изменяется баланс между служебным и домашним использованием.

• Дом приобретает более высокую стоимость, потому что предыдущий владелец провел значительные улучшения, например, построил пристройку.

• Строится автономная единица, например, пристройка для проживания пожилого родственника.

• Дом разделен на отдельные квартиры или квартиры объединены в один дом.

Обвязка также выполняется для различных видов автономных блоков. Автономная единица представляет собой здание или часть здания, построенное или приспособленное для того, чтобы оно могло образовывать отдельную единицу жилого помещения. Это может быть, например, пристройка для пожилого родственника или соседние дома, снесенные и занятые как одно целое, но с сохранением основных удобств из двух. Типичными примерами собственности, которая идентифицируется как автономная единица, являются: 1. Пристройки или «бабушкины» квартиры, часто спроектированные и построенные для пожилых родственников, 2. Жилье для надзирателей в студенческих общежитиях. 3. Ранее отдельные, но примыкающие друг к другу дома/квартиры теперь занимали одно место жительства, 4. Бывшие помещения для прислуги в больших домах.

Таким образом, оценка в Великобритании была проведена неявным образом правительством в 1991 году, поэтому роль использования 3D-информации в процессе оценки в Великобритании четко не определена. Вновь построенным объектам также присваивается номинальная стоимость 1991 г. (2003 г. для Уэльса) и диапазоны. Также диапазон пересматривается, когда свойство изменяется, как уже упоминалось. Для обозначения недавно построенных объектов недвижимости и изменений в распределении агентству по оценке требуется свежая информация о собственности по типу, размеру, возрасту и местоположению. 2D- или 3D-модель может помочь представить эти данные агентству по оценке. Хотя в правительственной документации разъясняется, точные (правила) оценки (например, разъясненные в предыдущем разделе, касающемся Турции) не являются явными и общедоступными. Местные власти устанавливают ставку и стоимость муниципального налога в зависимости от группировки имущества.

Помимо системы ранжирования жилой недвижимости в Великобритании, нежилая недвижимость оценивается каждые пять лет по деловым ставкам. Для этих бизнес-тарифов арендная стоимость имущества оценивается Агентством по оценке. Для этих бизнес-тарифов агентству по оценке требуется не только информация о вновь построенных (нежилых) объектах и ​​информация об изменениях, но и информация обо всех объектах для периодической переоценки. Однако переоценка 2015 года перенесена на 2017 год для экономии средств.

США

Налог на недвижимость в США (Wikipedia USA, 2014) имеет долгую историю и к 1796 г. к недвижимости, а не к автомобилям или определенному деловому имуществу или товарно-материальным запасам. В отличие от других форм налога (включая налог на вышеупомянутое недвижимое имущество), налог на недвижимое имущество, как правило, не вызывает (неожиданного) бюджетного дефицита – по крайней мере, теоретически. Процесс таков, что доход равен налоговому сбору, за исключением, предположительно, значительных экономических, политических или других нарушений между начислением и уплатой:

• Справедливая рыночная стоимость оценивается по соответствующему региону. Умножение на локальный коэффициент оценки (например, 0,96) дает стоимость отдельных оцененных свойств vi. (Коэффициент оценки может варьироваться в зависимости от категории, например жилой, фермерской и т. д.).

• Конкурсы оценок могут привести к «корректировке» отдельных оцениваемых значений v’i.

• Известный требуемый общий доход r и все известные скорректированные оценочные значения v’i (плюс льготы, кредиты и т. д.) позволяют в последующем вывести требуемую ставку местного налога (которая также может варьироваться в зависимости от категории, возможно, даже проводить различие между жилыми и незанятыми зданиями). ). Это дает оценочный налог для каждой отдельной собственности. Это также дает требуемый общий доход, по-видимому, достаточно надежно. Есть, конечно, политические, экономические и юридические ограничения: некоторые местные правила могут ограничивать индивидуальное ежегодное повышение налога на недвижимость. Точно так же политические и экономические соображения приводят к аналогичным ограничениям.

Реализация оценки, оценки и значения коэффициента оценки и налоговой ставки значительно различаются в разных округах, городах и школьных округах США, а также в зависимости от правовой базы, установленной законодательством штата. Местные юрисдикции могут взимать перекрывающиеся налоги на недвижимость (в рамках возможных государственных правил). Доход, как правило, используется для школьных округов и других местных расходов. Штаты и федеральное правительство, как правило, облагают налогом не недвижимость, а получаемый в результате доход и прирост капитала.

Несмотря на значительные местные различия, налоги на недвижимость обычно основаны на некотором показателе справедливой рыночной стоимости, умноженной на местный коэффициент оценки и налоговую ставку. Когда собственность недавно была продана между несвязанными сторонами, тогда эта стоимость сделки служит справедливой рыночной стоимостью в течение некоторого периода времени. Кроме того, справедливая рыночная стоимость должна оцениваться в некоторой степени субъективно оценщиком. Преференциальный режим может быть предоставлен определенным категориям собственности (таким как фермы, некоммерческие организации и т. д.) или предприятиям, которые правительство хотело бы привлечь. Кроме того, справедливая рыночная стоимость может быть определена на основе фактического или оптимального использования. Жилая и сельскохозяйственная недвижимость, как правило, оценивается с большей вероятностью на основе фактического использования, чем некоторые другие категории недвижимости. Многие местные правила допускают освобождение от налога на недвижимость, например, освобождение от налога на недвижимость первых 50 000 долларов США основного жилья. Методы оценки, как правило, основаны на:

• Недавняя сделка купли-продажи между несвязанными и непринужденными сторонами.

• В противном случае продажа сопоставимой недвижимости на основе аналогичного:

– Тип, использование и размер.

– Местоположение.

– Улучшения (функции, материалы, стиль, удобства, даже наличие стационарного кухонного острова или количество розеток). Владельцы могут избегать определенных форм застройки, чтобы ограничить оценочную стоимость. Это было признано проблемой, что привело к отдельному рассмотрению земли и улучшений.

– Желательность, близость к школам.

– РРР. Чтобы уменьшить оценочную стоимость, собственники могут иногда просить об ограничении прав, которыми они в любом случае не планируют пользоваться.

– Экономические условия.

• В противном случае первоначальная стоимость или восстановительная стоимость за вычетом амортизации.

• Или, если применимо, способность приносить доход.

В США оценка по рыночной стоимости и оценка для целей налогообложения (почти) всегда выполняются с использованием статистического моделирования с использованием нескольких регрессионных моделей.

Было бы трудно отразить местные правила и вариации, а также субъективные суждения даже в сложной 3D-модели здания или в кадастре. Однако статистические модели могут давать локальные параметры, помимо простого коэффициента оценки и налоговой ставки. Ограниченное число общих концепций плюс несколько локальных поправочных коэффициентов могут успешно моделировать локальные вариации.

Применимость 3D-моделей зданий и 3D-кадастров

Из-за многих аспектов, которые могут повлиять на оценочную стоимость во многих регионах США, 3D-модели зданий и кадастры кажутся прекрасными потенциальными инструментами для поддержки компьютерных моделей оценки (CAMA) и оценка свойств, а также информирование общественности.

Некоторые очень подробные аспекты, такие как деревянный пол, количество электрических розеток и стационарные кухонные острова, используемые в оценочных моделях, по-видимому, требуют очень богатых 3D-моделей с комбинаторным взрывом сложности. Тем не менее, должна быть возможность ограничить модели аспектами, общими для многих мест, а не местными особенностями. Любые аспекты, не являющиеся общеупотребительными, любые субъективные или слабо определенные понятия могут быть представлены как SPECIAL_CASE_FACTOR или SPECIAL_CASE_OFFSET в различных стратегических областях глобальной модели. Освобождение усадьбы от уплаты первых 50 000 долларов стоимости собственности может быть смоделировано по той же формуле, что и местное правило, которое облагает налогом только первые 100 000 долларов улучшений, чтобы уменьшить разрастание. Возможно, нам не придется явно моделировать все множество различных понятий по отдельности, по именам.

Германия

Налог на имущество в Германии (Wikipedia Germany, 2014) регулируется единообразно с 1938 года. В контексте воссоединения в 1990 году налог на имущество в новых землях («восток») был адаптирован и слились в федеральную систему, при этом между старыми («западными») и новыми штатами остались некоторые различия. Налог на недвижимость в Германии (Grundsteuer) во многом похож на аналогичный налог в США. Существует стоимость имущества (Einheitswert), умноженная на коэффициент (Grundsteuermesszahl), аналогичный коэффициенту оценки в США. Умноженные, они дают Grundsteuermesswert, аналогичный оценочной стоимости в США. Умноженные на налоговую ставку (Hebesatz), они дают начисленный налог (Jahresgrundsteuer).

Однако семантически существуют различия:

• Einheitswert – это не справедливая рыночная стоимость, а федерально стандартизированная замещающая стоимость. Это похоже на округ США, который оценивает оценочную стоимость только на основе площади зданий и земли, плотности местного населения, типа, использования и возможностей получения дохода. Он не предназначен для отражения фактической рыночной стоимости, а лишь очень приблизительно отражает относительную разницу в рыночной стоимости между несколькими объектами недвижимости. Сосед А, у которого рыночная стоимость недвижимости немного ниже, чем у соседа Б, может, тем не менее, заплатить немного больше налога на недвижимость. Однако большие искажения маловероятны, особенно с учетом местных строительных норм и других ограничений. При сравнении несмежных объектов недвижимости в удаленных друг от друга местах относительные искажения Einheitswert по сравнению с рыночной стоимостью могут увеличиться. Однако это менее актуально из-за разных налоговых ставок в таких удаленных друг от друга местах.

• Grundsteuermesszahl определяется на федеральном уровне, а не на местном (например, в США). Однако это не ограничивает гибкость на местном уровне, поскольку установление налоговой ставки на местном уровне обеспечивает всю необходимую гибкость. Как и коэффициент оценки, Grundsteuermesszahl также варьируется в зависимости от типа собственности.

• Hebesatz, как и ставка местного налога в США, определяется на месте и может варьироваться в зависимости от типа собственности. Численно и Grundsteuermesszahl (указано в ‰), и Hebesatz, как правило, имеют диапазоны значений, значительно отличающиеся от их эквивалентов в США. Хотя в остальном концепции очень похожи. Тот факт, что Einheitswert не является реальной рыночной стоимостью и умножается на два труднопонятных процента, может сделать налог на недвижимость в Германии менее интуитивным. Многие домовладельцы могут в первую очередь помнить довольно статичную сумму к оплате и игнорировать сложную лежащую в ее основе математику. Однако для более технической цели моделирования налога на имущество сложность должна быть такой же, как в США.

Аналогично США:

• Налог на имущество в Германии считается очень предсказуемым доходом, поскольку он гарантируется стоимостью имущества и лично текущим владельцем. В случае продажи новый владелец также может нести ответственность за налог на недвижимость, который не уплатил старый владелец. Таким образом, новый владелец проверит, что такого остатка нет.

• Индивидуальная собственность может быть освобождена от налога на недвижимость, например, для привлечения бизнеса, защиты исторических зданий, приносящих небольшой доход или не приносящих никакого дохода, и т. д.

• Существуют исключения, аналогичные исключениям для ферм.

• Местные органы власти получают доход от налога на имущество.

• Налог на имущество определяется для земли и зданий отдельно.

• Текущее использование, а также потенциальное использование и RRR могут повлиять на налог на имущество. Владелец может запросить (не обязательно успешно) еще больше ограничить свои RRR, что приведет к снижению налога на имущество.

Применимость трехмерных моделей зданий и трехмерных кадастров

Текущий налог на недвижимость в Германии, несмотря на его сходство с системой США, не будет зависеть от стольких подробностей в трехмерной модели здания или кадастре. Многие аспекты, такие как деревянные полы или гранитные столешницы, не имеют значения. Тем не менее, многие из более традиционных аспектов 3D-моделей и кадастров, такие как RRR, могут быть очень полезны при моделировании налога на недвижимость в Германии.

Нидерланды

Для оценки в рыночных целях, например, для продажи и других видов сделок с недвижимостью в Нидерландах не существует специальных правил. Сертифицированные оценщики, работающие в данной сфере, могут использовать Кадастровую информацию на РРР. Для проведения оценки оценщикам также необходима информация о характеристиках объекта. Они должны сами собрать эти характеристики оцениваемого объекта. Очень ограниченную часть этих данных можно получить из регистра ключей для зданий и адресов в Нидерландах. Однако оценщик несет ответственность за точность используемых им данных о годе постройки и площади недвижимости. Поэтому чаще всего он сам собирает эти характеристики, например, измеряя имущество с помощью строительных чертежей. Кроме того, схема сертификации сертифицированных оценщиков является обязанностью участников рынка. Официального регламента квалификации частного сертифицированного оценщика не существует.

Оценка недвижимости для государственных целей регулируется Законом об оценке недвижимости (на голландском языке: «Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ)» (http://wetten.overheid. nl/BWBR0007119). Перевод на английский язык. : http://www.waarderings-kamer.nl/default.aspx?sec=content&id=1064). Таким образом, оценочная стоимость в Нидерландах называется «стоимостью WOZ» объекта WOZ. WOZ-объект – это построенное или не построенное недвижимое имущество, часть недвижимого имущества (когда эта часть используется арендатором и представляет собой отдельную (запираемую) единицу со всеми удобствами) или комплекс имущества (принадлежит один человек и используется как единица одним пользователем).

С 2007 года оценка всех объектов недвижимости (WOZ-объектов) производится ежегодно и по реальной рыночной стоимости. Для оценки оценщик оглядывается на один год назад, поэтому оценочная стоимость за 2014 год основана на рынке недвижимости на 1 января 2013 года. Для всех объектов жилой недвижимости оценка производится с использованием методов сопоставимых продаж. Из-за количества объектов недвижимости, подлежащих оценке (около 7,5 млн жилых объектов и 1 млн нежилых объектов каждый год), методы массовой оценки используются с компьютеризированными моделями оценки. Для нежилой недвижимости оценка проводится на основе доходного подхода (с использованием информации о рыночной арендной плате) или затратного подхода (на основе фактических инвестиций в строительный проект с учетом амортизации старых объектов).

Значение WOZ важно, поскольку оно является основой для ряда налогов в Нидерландах. Муниципалитеты взимают налог на недвижимость. За жилую недвижимость владелец платит от 0,1 до 0,2 % от оценочной стоимости в качестве ежегодного налога муниципалитету. Ставки для нежилой недвижимости в основном выше, а для нежилой недвижимости пользователь также платит налог (собственник, занимающий нежилую недвижимость, платит дважды). Но муниципалитет также может взимать другие налоги на основе стоимости WOZ, например, налог на канализацию). Полдерборды в Нидерландах (другой тип местных органов власти в Нидерландах, которые заботятся о «сухих ногах», даже когда большая часть страны находится ниже уровня моря) также взимают налог на недвижимость с владельца собственности в виде процента от начисленной ценность. На национальном уровне центральное налоговое управление использует значение WOZ для взимания подоходного налога, налога на наследство, корпоративного налога и многого другого.

Муниципалитет несет ответственность за оценку, и она проверяется на национальном уровне Советом по оценке недвижимости (на голландском языке: «Waarderingskamer»). Муниципалитеты (в 2014 году 403 муниципалитета) часто пользуются услугами компаний для проведения фактической оценки или сотрудничают, чтобы иметь возможность иметь высококвалифицированный персонал для работы. Большая часть работы заключается в сборе и обновлении данных для моделей оценки. Для сбора и обновления данных различаем:

• Рыночные данные. Муниципалитеты получают все цены продажи из национального реестра ключей для кадастровой информации. Муниципалитеты собирают информацию о недвижимости на рынке (интернет-реклама) о ценах на аренду коммерческой недвижимости, такой как офисы и магазины, и стоимости строительства конкретных объектов, таких как школы, больницы и промышленные объекты.

• Юридический (и планировочный) статус вовлеченных объектов или в терминологии LADM: RRRs. Муниципалитет находит юридическую информацию в реестре ключей для кадастровой информации, но из-за регулирования в Законе об оценке недвижимости важна прежде всего информация о владельце собственности. Информация о планировании берется из муниципальных карт зонирования.

• Характеристики объекта. Большая часть информации о типе и размере недвижимости, годах постройки, качестве материалов, качестве объектов в здании, состоянии обслуживания и т. д. собирается и обновляется специально для оценки и оценки. Использование и обновление информации о годе постройки и размере собственности часто осуществляется в связи с ключевым реестром зданий (также входит в сферу ответственности муниципалитета) и ключевым реестром для крупномасштабных базовых карт. Сбор и обновление информации в основном не осуществляется непосредственно в полевых условиях, а осуществляется в офисе с использованием последних (ежегодных) аэрофотоснимков и изображений типа улиц (циклорама). Информация на картинках переносится в характеристики административного объекта в виде типа здания или уровня обслуживания, поскольку только эти характеристики административного объекта могут использоваться в моделях автоматизированной оценки.

Для обнаружения изменений используются автоматизированные методы сравнения аэрофотоснимков за год подряд или сравнения аэрофотоснимков с существующими цифровыми картами. На практике в настоящее время прямое использование 2D-геометрии ограничено, в основном потому, что размер собственности и тип здания не могут быть получены из этих 2D-моделей. Однако широко используются двухмерные аэрофотоснимки, дополненные изображениями улиц. Можно представить, что семантически богатые 3D-модели, в которых поверхность зданий показана в виде картинок, не только помогут автоматически обнаружить сопоставимое здание (в сопоставимых местах), но и помогут оценщику обновить характеристики объекта для моделей оценки.

Применимость 3D-моделей зданий и 3D-кадастров

Сочетание оценки с 2D- или 3D-геометрией также может помочь убедить владельца собственности в том, что муниципалитет произвел надежную оценочную стоимость WOZ для его собственности на основе точного объекта характеристики. В ближайшем будущем значения WOZ для жилой недвижимости должны быть общедоступными в контексте справедливого и прозрачного правительства. Будет представлено веб-средство просмотра WOZ, которое не только показывает значение отдельного свойства, но и значения окружающих свойств. На первом этапе это будет представлено с использованием 2D-геометрии (пользователь может выбирать между картой или аэрофотоснимками). Но в случае жилых комплексов и некоторых других конфигураций может быть сложно выбрать недвижимость в рамках 2D-геометрии, и может потребоваться 3D-геометрия.

Анализ

Из приведенных выше случаев оценки мы узнаем, что текущая практика оценки в первую очередь использует административные данные для моделей оценки. Модели, использующие двумерную или трехмерную геометрию непосредственно для оценки, еще не реализованы на практике. Однако 2D- и 3D-модели становятся все более и более важными для обновления информации в рамках моделей оценки и для представления результатов оценки с исходными данными, например, владельцам недвижимости.

Можно ожидать, что, когда будут доступны трехмерные геометрии и их можно будет комбинировать на основе объектов с характеристиками объектов, растущее число систем компьютерной оценки массы получит возможность использовать эти характеристики в сочетании с геометрическими данными о размере, местоположении и сопоставимости .

Улучшение возможностей оценки в будущем

При реалистичных ожиданиях того, что в ближайшем будущем будут реализованы современные и семантически богатые трехмерные модели зданий и трехмерные кадастры, а данные будут доступны через SDI, будущая оценка может стать значительно более эффективной и гибкий. Эффект от этого будет различаться в зависимости от страны, поскольку некоторые процедуры оценки/оценки требуют больше ресурсов, чем другие. С точки зрения эффективности, унифицированный (файл/база данных) источник данных и автоматический анализ должны явно давать улучшения по сравнению с нынешним обычно ручным сбором информации и личным суждением, часто «в полевых условиях».

Кроме того, неясно, обязательно ли оценка будет основываться исключительно на показателях или показателях рыночной стоимости. Уже существует множество исключений, отдельных оценок земли и улучшений, коэффициентов оценки и налоговых ставок, которые различаются в зависимости от региона, типа и использования, и все они явно отклоняются от налога на имущество, пропорционального стоимости. Иногда во внимание принимается способность собственности или владельца приносить доход, иногда нет. Вышедший на пенсию владелец (исторического) замка может добиться большего успеха в ходатайстве об освобождении от налога на имущество, чем вышедший на пенсию владелец просто дома выше среднего. Ясно, что есть интерес учитывать параметры, которые не связаны со стоимостью, но явно могут быть смоделированы в трехмерных моделях зданий или кадастров. Единообразное обращение с такими факторами и их реализация не только справедливы, но и позволяют правительству более эффективно достигать намеченных целей политики (либо в пользу, либо против различных концепций).

Новые трехмерные представления также должны быть исследованы. Обычно здания представлены BIM, например. Промышленные базовые классы (IFC) (MSG, 2007)) или CityGML. Два стандарта имеют разные концепции, т. е. они представляют структуру здания с двух разных точек зрения: с точки зрения конструктора (IFC) и с точки зрения пользователя (CityGML). Какая модель является более подходящей для использования в отношении налога на имущество, подлежит дальнейшему подробному изучению. Модели IFC предоставляют много деталей, но все еще не так широко используются. Напротив, CityGML LOD1 и LOD2 существуют для многих городов по всему миру. Однако LOD1 и LOD2 представляют только внешнюю оболочку здания и не содержат внутренней информации. Текущие исследования показывают, что наружные уровни детализации могут автоматически обогащаться внутренней информацией.

Компания Boeters 2013 показала в этом исследовании, что LOD2 может быть дополнен информацией о полах и толщине стен и перекрытий. Исследование было проведено по запросу муниципалитета Роттердама, Нидерланды. Цель состояла в том, чтобы вычислить внутреннюю чистую площадь (т. е. площадь, которую можно эффективно использовать), которая, помимо прочего, используется также для налогообложения. Голландский стандарт NEN 2580:2007 (NEN 2580, 2007 г.) и более поздний BAG (Fuld, 2007 г.) содержат рекомендации по расчету чистой внутренней площади. Два документа различаются некоторыми спецификациями, но эти различия не были должным образом отражены в регистрации площади внутренней сети. Чтобы проверить эти значения для всего города Роттердам, модели CityGML LOD2 были автоматически расширены до LOD2+ (LOD2 + внутренние этажи). LOD2+ был реконструирован с учетом количества этажей (из BAG) и предположений о толщине стен и полов (относительно года постройки). На рис. 2 показаны исходный LOD2 и расширенный LOD2+. Применяемый подход был протестирован для одного района города Роттердам. Хотя этот подход не очень точен (из-за множества допущений и отсутствия информации), сравнение между рассчитанным LOD2+ и зарегистрированной чистой внутренней площадью дало интересные результаты. Для большинства зданий чистая внутренняя площадь была меньше, чем зарегистрированные значения, имеющиеся в BAG (73,4%). Чистая внутренняя площадь из модели LoD2+ была на 16% меньше, чем зарегистрированная в BAG. Дальнейшее изучение результатов показало, что большая часть различий происходит из-за площади под двускатными крышами. Согласно BAG, площади с крышей менее 1,5 м необходимо вычесть из чистой внутренней площади (Boeters 2013).

Это исследование ясно показало, что 3D-представления могут поддерживать массовое вычисление чистой площади и, следовательно, облегчать налогообложение собственности. Представления не обязательно должны быть очень подробными, что позволяет использовать унифицированные автоматические подходы.

Кто-то может возразить, что трехмерные модели зданий и кадастры для налога на имущество лучше всего учитывают объективные факторы, но обесценивают искусство личного суждения. Это не обязательно верно, так как субъективные факторы или отклонения можно легко смоделировать (хотя они могут уменьшить автоматизацию). Но можно также возразить, что факторы, которые могут быть формализованы, в любом случае в конечном итоге могут иметь более высокую легитимность.

Заключение

Несмотря на то, что проанализированные случаи оценки в выбранных странах в основном используют административные данные для моделей оценки, в этом документе утверждается, что модели, использующие 2D или 3D геометрию непосредственно для оценки, будут иметь некоторые существенные преимущества. Однако ясно, что для справедливой годовой оценки используемые модели и данные должны быть актуальными.

Существует дискуссионный вопрос о том, кому должно быть разрешено обновлять авторитетные трехмерные модели зданий и кадастры, на основе каких процессов и с каким уровнем точности или надежности. Кто должен за это платить? Будут ли включены добровольно предоставленные наборы данных? Цифровые подписи, подтверждающие подлинность каждого обновления, могут быть полезны. Но в целом можно сказать, что в будущем владельцы собственности, но в целом «толпа» будут играть большую роль в поддержании актуальности информации, и это также может помочь в обновлении функциональных систем 3D-данных. Также может быть возможно назначить уровни достоверности для каждого обновления. Любой автоматизированный оценочный анализ на основе таких данных может обеспечить общий уровень достоверности итоговой оценки. Прежде чем изменить формулу для расчета налога на имущество, чиновники могут сначала выяснить, какой уровень достоверности в настоящее время присвоен существующим данным, на которых будет основана новая формула. Мгновенный и практически бесплатный анализ осуществимости, по-видимому, может принести пользу политическим решениям.

Ссылки

Hasan Bal .(Ed.) (2014), SPK Gayrimenkul-Konut Degerleme Uzmanl, Gazi Kitapevi, 2014.

Roeland Boeters, 2013, Автоматическое создание моделей CityGML LOD2 с интерьерами и его пригодность для чистой внутренней области определение, магистерская диссертация по геоматике, Делфтский технологический университет, с. 138,

http://www.gdmc.nl/publications/2013/Automatic_enhancement_CityGML.pdf.

Фатих Донер, Род Томпсон, Янтьен Стотер, Кристиан Леммен, Хендрик Плогер, Питер ван Остером и Сиси Златанова (2011). Решения для 4D кадастра — с примерами инженерных сетей В: Международный журнал географической информатики, том 25, 7, 2011 г., стр. 1173-1189.

Марта Фулд. Ключевые регистры для адресов и зданий. Презентация, сентябрь 2007 г., http://wiki. geonovum.nl/images/BAG_EN.pdf. Герхард Грёгер и Лутц Плюмер, 2012 г., CityGML — Интероперабельные семантические 3D-модели городов, Журнал фотограмметрии и дистанционного зондирования ISPRS, 71:12–33, июль 2012 г. Электронная документация, http://www.buildingsmart-tech.org/ifc/IFC2x3/TC1/html/index.htm.

Умит Исикдаг и Джейсон Андервуд (2010). Краткий обзор Справочника по исследованиям в области информационного моделирования зданий, в материалах Всемирного строительного конгресса CIB 2010 http://www.cib2010.com.

Рууд М. Катманн и Марко Куйпер (2014). Сотрудничество между налогоплательщиками и муниципалитетами в целях оценки, Материалы конференции FIG 2014.

Кристиан Леммен, Питер ван Остером, Род Томпсон, Жоао П. Хеспанья и Гарри Уитермарк (2010). Моделирование пространственных единиц (участков) в модели предметной области управления земельными ресурсами (LADM). В: Материалы XXIV Международного конгресса FIG 2010 г., апрель 2010 г., Сидней, 28 стр.

NEN 2580 (2007), Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, определения en bepalingsmethoden, http://www.nen.nl/NEN-Shop-2/Standard/NEN-25802007-nl.htm (на голландском языке).

ИСО19215-1:2004 (2004). Географическая информация. Простой доступ к функциям. Часть 1. Общая архитектура. http://www. iso.org/iso/home/store/catalogue_tc/catalogue_detail.htm?csnumber=40114.

ИСО 19152:2012 (2012). Географическая информация – модель предметной области управления земельными ресурсами (LADM), версия от 1 декабря 2012 г.

OGC (2012) Стандарт кодирования языка городской географической разметки OGC (CityGML), доступен на сайте http://www. opengeospatial.org/standards/citygml.

Голос Америки (2014). Понимание вашей налоговой группы Совета, отчет Агентства по оценке.