Оценка недвижимости государственная: Как проводится государственная кадастровая оценка недвижимости в России

Как проводится государственная кадастровая оценка недвижимости в России

Главная    Простыми словами    Простыми словами: Как проводится государственная кадастровая оценка недвижимости в России  


Автор: Мила Владимирова  |  Простыми словами

29.04.2022

18:37

Главные новости

Александр Розбаум приступит к работе 10 октября. О первоочередных задачах новый мэр уже рассказал

3

12962

Указ о частичной мобилизации в Новгородской области: кому и сколько платить, какая ответственность за неявку

2

14546

В Новгородской области из-за мобилизации резко выросло число свадеб, разводов и установлений отцовства

Новгородский губернатор разъяснил, как правильно провести мобилизацию в регионе

Обзор главных тем недели: визит президента и выборы мэра Великого Новгорода



Gadgets-Reviews. com — обзоры современных гаджетов, новейшей электроники, технологий, портативных устройств, игровых аксессуаров и консолей. Статьи

Владельцы недвижимости активно интересуются вопросами, связанными с кадастровой стоимостью объектов недвижимого имущества. Как и кто исчисляет эту расчётную величину, на основе чего она формируется, как с нею связан процесс государственной кадастровой оценки (ГКО), в чьи полномочия входит её проведение, рассказывают эксперты региональной Кадастровой палаты.

1

Зачем нужна ГКО  

Согласно действующему законодательству, основой для расчета налога на недвижимое имущество является его кадастровая стоимость. Для того чтобы расчеты были правильными требуется регулярная актуализация данных сведений. В этих целях и проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.

Решение об инициации ГКО всегда принимают региональные власти. Этот процесс может быть выполнен в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно, но может проводиться и выборочно: например, по землям сельскохозяйственного назначения, многоквартирных домов или особо охраняемых территорий. При этом перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке на основании запроса администрации субъекта, формирует орган регистрации прав.

В городах федерального значения ГКО проводится не чаще одного раза в два года. В других регионах – не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Кроме того, возможно проведение внеочередной оценки.

2

Кто сегодня в России проводит ГКО  

Работы по кадастровой оценке земель в нашей стране начали проводить с 2001 года, а рассчитывать налог за землю на основании кадастровой стоимости с 2006 года. В 2016 году для усовершенствования процедуры был принят федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который усилил ответственность исполнителя работ за полученный результат.

Дело в том, что раньше за ГКО отвечали независимые оценщики, в настоящее время –

это входит в полномочия специально созданных государственных бюджетных учреждений при субъекте РФ. Именно они сегодня несут ответственность за главный результат оценки – расчет кадастровой стоимости. В нашем регионе полномочия по проведению ГКО возложены на ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости».

Примечательно, что работники данных учреждений не вправе заниматься расчетом рыночной стоимости недвижимости для оспаривания ее кадастровой стоимости.

3

Из каких этапов состоит процесс ГКО  

Как только администрация субъекта РФ приняла решение о проведении государственной кадастровой оценки и подала свой запрос в Росреестр, одно из его подведомственных подразделений в данном регионе, местная Кадастровая палата, формирует перечень конкретных объектов недвижимого имущества и предоставляет в областную администрацию. Она в течение трех рабочих дней должна направить документ в ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости». Также в течение месяца с момента принятия решения о ГКО региональные власти должны проинформировать о нем правообладателей объектов недвижимости.

Важным этапом в проведении государственной кадастровой оценки становится предварительный отчет. В установленные законом сроки он должен быть опубликован на сайте учреждения, а также представлен в Росреестр (о чем администрация также обязана проинформировать граждан). После исправления ошибок отчет размещается на сайте ведомства на срок 60 дней, чтобы все заинтересованные лица могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Причем направить их можно любым удобным способом – либо в проводившее оценку государственное бюджетное учреждение, либо при обращении в офис МФЦ, либо через портал «Госуслуги».

«Закон установил для правообладателей срок в 60 дней на ознакомление с предварительным отчетом, но подать замечания необходимо в течение 50 суток. И в направляемых поправках обязательно должны содержаться такие сведения, как фамилия, имя, отчество заявителя, кадастровый номер объекта недвижимости, номера страниц промежуточного отчета. При несоблюдении этих требований поданные замечания не подлежат рассмотрению. Кроме того, к ним могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, – поясняет заместитель директора-главный технолог Кадастровой палаты по Новгородской области Светлана Ханыгина.

Такое знакомство с результатами оценки позволяет еще в этот период исправить ошибки, откорректировать кадастровую стоимость и предотвратить ситуации для обращения граждан в суд или в комиссию для пересмотра. При этом длительный срок рассмотрения предварительных итогов ГКО дает возможность обработать максимальное количество обращений до утверждения властями субъекта РФ результатов государственной кадастровой оценки и определенной в ее ходе кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

4

Кадастровая стоимость недвижимости – величина неизменная?  

Нет, она может измениться. Важно понимать, что кадастровая стоимость – это расчетная величина, установленная в процессе конкретной государственной кадастровой оценки. С течением времени кадастровая стоимость может становиться иной, поскольку ее определение основано на широком спектре характеристик объекта недвижимого имущества: его технических параметрах, местоположении, развитости инфраструктуры, наличии коммуникаций и многом другом. Любое существенное изменение в характеристиках объекта при проведении очередной ГКО повлияет на его кадастровую стоимость.

Актуальные материалы


23.09.2022   13:18 Новый мэр Великого Новгорода Александр Розбаум: биография градоначальника

Как ранее писало наше издание, сегодня тайным голосованием был избран новый глава областного…


22.09.2022   15:27 В Новгородской области снизили транспортный налог. Для одной категории водителей

Сегодня в рамках очередного заседания Новгородская областная Дума снизила ставку транспортного…


22.09.2022   15:08 В Великом Новгороде появилось пространство красоты «Звёзды»

В самом центре Великого Новгорода, на улице Фёдоровский ручей 2/13, открылось новое. ..

Авторские материалы


30.09.2022   20:31 Обзор всех обзоров: семь лет с «ВНовгороде.ру»

С 1 октября сетевое издание «ВНовгороде.ру» приостанавливает свою работу. Этим летом, 16 июля, мы…

4

15993


30.09.2022   12:59 Новый начальник новгородского УФСИН Фарид Хайрулин – о перспективах службы, возможностях заключённых и сотрудничестве с бизнесом и властью

Несколько месяцев назад УФСИН России по Новгородской области возглавил полковник внутренней службы…

1

16590


20.09.2022   12:36 Политклуб «ВНовгороде.ру»: конкурс мэра. Кто следующий и не получится ли профанации?

В эту среду, 21 сентября, в городской администрации стартует конкурс по отбору кандидатур на…

все материалы

Интересные материалы


30.09. 2022   23:49 «ВНовгороде.ру». Пауза

Несмотря на то, что с 1 октября сетевое издание «ВНовгороде.ру» приостанавливает свою работу, мы с…

8

16538


26.09.2022   17:19 Ad Libitum: музыканты вспоминают ресторан «Детинец»

В архиве программы «Ad Libitum» есть ещё один неизданный выпуск. В нём музыканты Тимур Алимарданов…


24.09.2022   11:03 Ad Libitum: Юрий Биневский

После длительного перерыва нам вдвойне радостно представить вам свежий выпуск рубрики о…

все материалы

Государственная кадастровая оценка недвижимости

Главная / Городская среда / Государственная кадастровая оценка недвижимости


Приказ Министерство по управлению  государственным имуществом Свердловской области от 28.06.2022 № 2741 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест»


 


Извещение о принятии решения о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, в 2023 году, а также о приеме государственным бюджетным учреждением Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» документов, содержащих сведения о характеристиках объектов недвижимости 


 


Извещение о размещении проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, в фонде данных государственной кадастровой оценки, о месте его размещения, а также о порядке и сроках представления замечаний к нему


 


Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости доступны для ознакомления


В соответствии с Законом Свердловской области от 26. 03.2019 № 23-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Свердловской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения по этому налогу» переход Свердловской области к применению порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества будет осуществлен с 1 января 2020 года (первый срок уплаты налога от кадастровой стоимости – 1 декабря 2021 года).


В 2019 году государственным бюджетным учреждением Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» проводятся мероприятия по формированию экономически обоснованно кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области, в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона от 03.06.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».


Утверждение и опубликование результатов кадастровой оценки объектов недвижимости планируется в ноябре 2019 года.


На официальном сайте ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» размещены промежуточные отчетные документы, являющиеся проектом отчета о результатах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Свердловской области (http://cgko66.ru/doc-fz-237/).


 


Интернет-сервисы по вопросам налогообложения недвижимого имущества:








Интернет-сервис


Назначение


1


Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн


http://rosreestr.ru/wps/portal/online_request


Возможность узнать кадастровый номер и кадастровую стоимость


2


Промежуточные отчетные документы, содержащие сведения об объектах оценки с их характеристиками и полученной кадастровой стоимостью


https://rosreestr. ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko


Описание процесса определения кадастровой стоимости, которая будет применяться для расчета налога на имущество физических лиц с 01.01.2020


3


Налоговый калькулятор – расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц


https://www.nalog.ru/RN66/SERVICE/NALOG_CALC/


Расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц в условиях 2019 года


4


Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам


https://www.nalog.ru/rn66/service/Tax/


Возможность узнать действующие ставки и льготы на территории конкретного муниципального образования


 


Способы корректировки кадастровой стоимости, которыми могут воспользоваться физические лица:









Способы корректировки кадастровой оценки


Особенности


1


Подача в ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» деклараций


Порядок подачи деклараций и образцы заполнения представлены на официальном сайте ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки»


http://cgko66. ru/2019/02/13/декларации/


2


Подача замечаний к стоимости до ее утверждения


Порядок подачи замечаний и рекомендуемая форма представлены на официальном сайте ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки»


http://cgko66.ru/zamechaniya/


3


Исправление ГБУ во внесудебном порядке ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости


Только в сторону понижения.


Порядок и форма определены статьями 20 и 21 Федерального закона от 03.07.2019 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»


4


Оспаривание в комиссии


Стоимость будет установлена на дату начала применения кадастровой стоимости


5


Оспаривание в суде общей юрисдикции


 


Порядок предоставления замечаний к промежуточным отчетным данным:


Замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены в бюджетное учреждение любыми заинтересованными лицами.


Дата окончания приема замечаний к Промежуточным отчетным документам – 01.08.2019


Дата окончания ознакомления с Промежуточными отчетными документами – 11.08.2019


Замечания к промежуточным отчетным документам наряду с изложением его сути должно содержать:


1) фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, представившего замечание к промежуточным отчетным документам;


2) кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении определения кадастровой стоимости которого представляется замечание к промежуточным отчетным документам;


3) указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым представляется замечание (по желанию).


К замечанию к промежуточным отчетным документам могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также декларация о характеристиках объекта недвижимости.


Замечания можно подать следующими способами:


— лично в Учреждение по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, улица 8 Марта, дом 13, подъезд 3, 5 этаж, кабинет 5502;


— почтовым отправлением по адресу: 620014, г. Екатеринбург, ул.8 Марта, д. 13, подъезд №3, кабинет 5502;


— с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», по электронному адресу Учреждения: [email protected]


Телефон горячей линии ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» +7(343)311-00-66 (доб. 248)


 


 

Городская среда — Государственная кадастровая оценка недвижимости


  • В соответствии с Законом Свердловской области от 26 марта 2019 г. N 23-ОЗ, единой датой начала применения на территории Свердловской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения по этому налогу является 1 января 2020 года.
    (Загружено на сайт 12 августа 2022 в 10:09 | Размер 42,5 Kb)

  •  

  • В 2022 году на территории Свердловской области проводится очередная государственная кадастровая оценка земельных участков.
    (Загружено на сайт 10 августа 2022 в 14:14 | Размер 13,9 Kb)

  •  


Сегодня 3 просмотра этой страницы

Оценка недвижимости | Уравнительный совет штата Аризона

В соответствии с ARS § 42-16051 владелец недвижимости может подать апелляцию, если он не согласен с полной денежной стоимостью (FCV) или классификацией недвижимости. Ограниченная стоимость имущества не может быть обжалована, за исключением случаев, когда при расчете была допущена ошибка, как указано в Пересмотренном законе штата Аризона, §§ 42-13301–42-13304.

Для целей налога на имущество «Полная денежная стоимость» (FCV) является синонимом рыночной стоимости, если только не существует установленной законом формулы (формула, требуемая законодательством штата для использования при определении стоимости). Если Полная денежная стоимость не определяется законодательной формулой, только текущие рыночные условия определяют сумму, на которую она может увеличиваться из года в год. Многие люди находятся под ложным впечатлением, что полная денежная стоимость ограничена в размере увеличения. Это требование есть только у «Ограниченной стоимости». Еще одно заблуждение состоит в том, что «Полная денежная стоимость» должна быть на установленном процентном уровне ниже рыночной стоимости, как было указано в газетных статьях. Проценты, упомянутые в газетах, были связаны с целевыми уровнями «коэффициента продаж» (см. ниже: Что такое коэффициенты продаж?).

Целью ограниченной стоимости имущества (LPV) было создание страховки от инфляционного увеличения рыночной стоимости имущества. Расчеты по закону ограничивают сумму увеличения, которое может произойти от одного года к другому. Ограниченная стоимость имущества используется против основной налоговой ставки.

Ограниченная стоимость имущества определяется законом. В законодательстве штата содержатся формулы, которые следует использовать при расчете стоимости ограниченного имущества (см. Пересмотренный закон штата Аризона, §§ 42-13301–13304).

ПРАВИЛО A:  Как правило, для недвижимого имущества Ограниченная стоимость увеличивается на 5% по сравнению с Ограниченной стоимостью предыдущего года. Ограниченная стоимость имущества никогда не может превышать полную денежную стоимость.

ПРАВИЛО B:  Единственным исключением из этого расчета Ограниченной стоимости имущества является физическое изменение (новые улучшения, снос, изменение размера земли) или изменение использования имущества или ошибочная оценка в предыдущие годы. . В этих случаях Ограниченная стоимость имущества определяется отношением (процентом) полной денежной стоимости к ограниченной стоимости другого имущества в пределах той же правовой классификации в пределах определенной области.

Для получения дополнительной информации см. Руководство Департамента доходов штата Аризона.

Система налогообложения собственности Аризоны «классифицирует» недвижимость в соответствии с ее использованием. Каждому классу имущества присваивается коэффициент оценки в соответствии с законодательством штата в диапазоне от 1% до 17 (по состоянию на налоговый год 2023)%. Коэффициенты оценки применяются как к полной денежной, так и к ограниченной стоимости имущества участка и определяют «чистую оценочную стоимость (СЧА)» имущества. Все классификации в налоговой юрисдикции используют одни и те же налоговые ставки.

Примечание. Представленная здесь информация в целом верна, однако схема классификации штата Аризона является исключением. Свойство, которое не соответствует определенной классификации, по умолчанию относится к классу 2.
Ниже приводится общее описание каждого класса свойств, которое не является исчерпывающим. Нажмите на ссылку ниже, чтобы получить более подробное определение:

A. R.S. § 42-12001
Недвижимость класса 1 — коммерческая, промышленная, центральная собственность

Посетите веб-сайт

А.Р.С. § 42-12002
Недвижимость класса 2 — сельское хозяйство, свободные земли, утиль

Посетите веб-сайт

A.R.S. § 42-12003
Недвижимость класса 3 — основное место жительства или основное место жительства квалифицированного члена семьи

Посетите веб-сайт

A.R.S. § 42-12004
Недвижимость класса 4 — неосновное место жительства

Посетите веб-сайт

A.R.S. § 42-12005
Имущество класса 5 — центрально ценное имущество

Посетите веб-сайт

A.R.S. § 42-12006
Недвижимость класса 6 — некоммерческое историческое имущество, имеющее центральную ценность

Посетите веб-сайт

A.R.S. § 42-12007
Недвижимость класса 7 — коммерческая историческая

Посетите веб-сайт

A.R.S. § 42-12008
Недвижимость класса 8 — жилая/коммерческая историческая недвижимость  

Посетите веб-сайт

A. R.S. § 42-12009
Имущество класса 9 — Определенные улучшения государственной собственности

Посетите веб-сайт

 

Аффидевит о стоимости — это юридический документ, в котором сообщается об условиях и условиях продажи. Эти документы подаются в регистратор округа вместе с актом купли-продажи имущества. Аффидевиты используются Департаментом доходов штата Аризона для проведения исследований коэффициентов продаж (см. Исследования коэффициентов продаж), а также окружными оценщиками для оценки других объектов недвижимости. Информация, содержащаяся в аффидевитах стоимости, проверяется Департаментом доходов и/или окружными заседателями, прежде чем они будут использованы для оценки другого имущества.

Исследования соотношения продаж представляют собой статистические измерения, которые пытаются отслеживать как уровень, так и разброс оценок собственности в пределах штата. Целевые уровни продаж (81% и 82% среднее статистическое) часто неправильно воспринимаются публикой как заранее определенный уровень оценки. По определению среднее значение или медиана находится в середине статистического исследования населения. Целевые значения относятся ко всей совокупности свойств, а не к конкретным свойствам.

I. Стандарты оценки

1.1 Стандарт оценки

Все недвижимое имущество оценивается по текущей полной стоимости.

Руководство:

Налог на недвижимое имущество является адвалорным налогом, то есть он взимается со стоимости имущества. Закон о налоге на недвижимость (RPTL) 305(2) предусматривает только то, что все участки в пределах оцениваемой единицы оцениваются по единому проценту от текущей стоимости (уровень оценки или LOA). Когда уровень оценки не составляет 100% от полной стоимости, администрирование налога на имущество становится менее прозрачным. В частности, LOA в размере, отличном от 100% от полной стоимости, гораздо сложнее для плательщиков налога на имущество определить, справедливо ли они оцениваются. Оценщику также становится намного сложнее управлять процессом оценки. Этот полноценный стандарт выходит за рамки законодательных требований  305(2), а также  701(8)(b), что позволяет проводить частичную оценку в пределах классов специальных единиц оценки, т. е. города Нью-Йорка и округа Нассау. Таким образом, этот стандарт обеспечивает фундаментальную и предварительную основу для прозрачного и справедливого процесса оценки.

Помощь:

Соответствие стандарту 305 обсуждается в Стандарте оценки 1.6. Подходы к оценке обсуждаются в Стандарте оценки 1.4.

1.2 Использовать стандарт для оценки

Улучшенное имущество оценивается для его текущего использования. Имущество, не используемое в настоящее время, оценивается с точки зрения его наилучшего и наилучшего использования.

Руководство:

Как правило, для целей, не связанных с налогообложением недвижимого имущества, имущество оценивается с учетом его наибольшего и наилучшего использования для определения его стоимости. Суды Нью-Йорка противопоставляют захват выдающихся доменов, когда у владельца был только один шанс получить компенсацию за текущую стоимость и потенциальное использование в будущем, от стоимости для целей оценки, когда стоимость определяется ежегодно. Единственным исключением из оценки «текущего использования» является свободная земля, которая не используется в настоящее время. В этой ситуации стандартом является наивысшее и наилучшее использование. Сельскохозяйственные земли отличаются от незанятых земель, которые в настоящее время не используются. Сельскохозяйственная земля оценивается в соответствии с ее использованием в сельскохозяйственных целях, независимо от того, является ли сельское хозяйство наилучшим и лучшим использованием такой собственности. Таким образом, имущество должно оцениваться по его текущему использованию, а не по его высшему и лучшему использованию (хотя в подавляющем большинстве случаев это одно и то же), за исключением случая незанятой и неиспользуемой земли. что угодно. В этом случае ценность основывается на его наилучшем и наилучшем использовании.

Помощь:

Текущий стандарт использования обсуждается в 10 Op. Адвокат СБРПС №45. Неулучшенная земля обсуждается в 8 Op. Советник SBEA №19.

1.

3 Определение значения

Стоимость означает рыночную стоимость — цену, которую желающий покупатель заплатил бы желающему продавцу в сделке на рыночных условиях.

Руководство:

Расчет рыночной стоимости посылки является основой справедливой и прозрачной системы администрирования оценки. Статья 3 RPTL требует ежегодной оценочной ведомости, отражающей рыночную стоимость на дату муниципальной оценки, которая может отличаться от даты оценки 1 июля в RPTL 301. RPTL 305(2) требует, чтобы эти значения вводились в едином процентном соотношении. . Индивидуальные оценки отражают рыночную стоимость, определенную путем применения подходов к стоимости, рассмотренных в разделе 9.0011 Стандарты оценки 1.4, 1.4.1, 1.4.2 и 1.4.3. Процедурные стандарты гарантируют, что эти определения стоимости основаны на адекватных данных.

Помощь:

Процедурные стандарты в этом документе содержат стандарты и рекомендации по сбору и ведению данных об оценке. Например, для оценки имущества все сделки по продаже недвижимости вводятся в компьютеризированную программу RPS V-4 или аналогичную. Каждая запись о продаже указывает, является ли продажа действительной продажей на рыночных условиях или, в качестве альтернативы, не рассматривается ли продажа для целей оценки и/или изучения коэффициентов. Инвентарь для каждой продажи должен находиться в одном и том же файле. Оценщик должен поддерживать надежные данные о доходах и расходах, когда они доступны, наряду с хорошо обоснованными мультипликаторами доходов, общими ставками и требуемыми нормами прибыли на инвестиции. Руководство по составлению данных о рыночной стоимости и методам оценки содержится в публикации ORPTS, озаглавленной «Руководство по эффективному администрированию оценки в штате Нью-Йорк: руководство для самопроверки для единиц оценки». Эта публикация также может быть полезна для соблюдения других стандартов.

1.4 Подходы к значению

Существует три принятых подхода к определению рыночной стоимости: сопоставимые продажи, доход и себестоимость.

Руководство:

Применение методов оценки с использованием трех подходов к оценке (т. е. затратный подход, подход прямого сравнения продаж и подход капитализации доходов) может привести к отдельным показателям стоимости имущества. Результаты должны быть согласованы для определения рыночной стоимости. Следует уделить внимание релевантности подхода и надежности показаний значений, основанных на количестве и качестве данных, доступных и проанализированных в рамках используемых подходов. Следует рассмотреть все три подхода к оценке, для которых имеются адекватные и надежные данные. Таким образом, при необходимости, процесс оценки должен собирать, проверять, анализировать и согласовывать информацию, необходимую для оценки: для затратного подхода стоимость земли, стоимость воспроизводства улучшений, начисленная амортизация; для метода продаж стоимость по продажам сопоставимой недвижимости; а для подхода к капитализации доходов – арендная плата, расходы, процентные ставки, ставки капитализации, доли вакантных площадей и условия доступной аренды.

Помощь:

На веб-сайте ORPTS имеется документ «Стандарты оценки», в котором представлен обзор процесса оценки.

1.4.1 Метод сопоставимых продаж

Стоимость участка определяется на основе недавних продаж аналогичной недвижимости.

Руководство:

Подход, основанный на сравнении продаж, определяет стоимость предметного участка путем сравнения недавних продаж аналогичного имущества (сопоставимых объектов) в пределах одного и того же рынка с рассматриваемым участком и корректировки сопоставимых объектов на различия. Соответствующие рыночные площади могут пересекать муниципальные границы. Продажи корректируются с учетом их несхожести с предметом, и разрабатывается мнение об указанной стоимости рассматриваемого имущества. Если продажа выше по определенному признаку, указывается минусовая корректировка; если продажа уступает по определенному признаку, указывается плюсовая корректировка; если продажа и предмет сопоставимы по определенному признаку, корректировка не указывается. Подход к продаже чаще всего используется для жилой недвижимости и свободной земли. Это предпочтительный подход для этих свойств. Подход к продажам следует использовать всякий раз, когда имеются достаточные объемы продаж.

Помощь:

Сбор и ведение данных о продажах обсуждаются в стандарте 2.2.

1.4.2 Доходный подход

Стоимость участка определяется путем капитализации потенциального дохода от аренды.

Руководство:

Доходный подход является предпочтительным для приносящей доход собственности. Доходный подход преобразует доход в стоимость путем применения коэффициента или мультипликатора. Доходный подход измеряет стоимость недвижимости на основе чистой арендной способности недвижимости, а не стоимости ведения бизнеса.

Помощь:

Достаточная информация о рыночном доходе, такая как недавние отчеты о доходах и расходах или текущие данные о рыночной аренде, имеет важное значение для доходного подхода. Когда это возможно, ORPTS и агентства по налогам на недвижимость округа могут предоставить местным оценщикам надежные данные о доходах и расходах, а также хорошо обоснованные мультипликаторы доходов, общие ставки и требуемые нормы прибыли на инвестиции. В небольших сообществах оценщики из нескольких оценочных единиц должны обмениваться этой информацией, чтобы создать большую базу данных о доходах и расходах для различных типов собственности. Коды наборов инвестиций, которые оценщики могут использовать в доходном подходе, доступны в версии 4 RPS (дополнительная информация). Некоторые оценочные подразделения приняли местные законы, требующие от владельцев коммерческой недвижимости предоставлять данные о доходах и расходах по своей собственности в качестве требования для административного пересмотра своих оценок перед местными советами по оценке.
 

1.4.3 Затратный подход

Стоимость участка определяется путем использования амортизационных текущих затрат на реконструкцию и стоимость земли.

Руководство:

Затратный подход позволяет оценить стоимость, беря стоимость воспроизведения или замены улучшений на участке, уменьшая эту стоимость на любую амортизацию (физическую, функциональную или экономическую) и добавляя стоимость земли на участок. Это часто упоминается как RCNLD+L (Стоимость воспроизводства или замены нового за вычетом амортизации плюс земля). Затратный подход особенно подходит для предлагаемого и нового строительства, объектов специального назначения (например, религиозных объектов, музеев, школ) и объектов с ограниченной информацией о продажах или доходах. Затратный подход устанавливает потолок для оценок. Это может быть применимо ко всем улучшениям. Однако часто бывает трудно оценить амортизацию старых построек и построек, которые не представляют собой самое лучшее и лучшее использование земли. Максимальное значение, которое можно присвоить улучшению, — это стоимость его реконструкции за вычетом амортизации. ( Lee and LeForestier, Review and Reduction of Real Property Assessments in New York, третье издание,  1. 07 [Albany, 1988] ).

Помощь:

Веб-сайт ORPTS содержит справочное руководство по оценке, которое можно использовать при применении затратного подхода к жилым, фермерским и коммерческим строениям.

1.5 Массовая оценка

Компьютерная массовая оценка является необходимым компонентом для определения рыночной стоимости.

Руководство:

Массовая оценка с помощью компьютера (CAMA) включает оценку группы объектов недвижимости на определенную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования. CAMA — это инструмент для создания первоначальных оценок стоимости отдельных посылок, которые затем можно просмотреть перед подготовкой оценочного списка. Успех CAMA зависит от адекватности данных, используемых для моделирования, а также от эффективного анализа и корректировки результатов моделирования. Моделирование CAMA следует использовать там, где доступно достаточно данных.

Помощь:

IAAO опубликовал Стандарт массовой оценки недвижимого имущества (январь 2008 г. ). Ссылку также можно сделать на Консультативное заключение 32 USPAP, Адвалорная оценка налога на имущество и Массовые оценочные задания.

1.6 Однородность

Существует единообразие стоимости всех посылок в оценочной ведомости каждого года.

Руководство:

RPTL 305(2) предусматривает, что все посылки в пределах оцениваемой единицы оцениваются по единому проценту от текущей стоимости. В то время как средняя стоимость всех объектов недвижимости может быть оценена по полной рыночной стоимости, на самом деле оценки могут быть неодинаковыми между типами недвижимости или внутри типов недвижимости. Стандарт единообразия требует, чтобы каждое отдельное имущество — в разумных пределах — составляло один и тот же процент от полной рыночной стоимости. Без такого единообразия не может быть справедливости в отношении налога на имущество.

Помощь:

Имеются опубликованные вспомогательные источники для обеспечения единообразия: Стандарт IAAO по исследованиям соотношений – 2007 г. ; Определение уровня оценки ORPTS: Руководство пользователя по поддержанию единообразия; Стандарт эффективности 2.2 в отношении проверки продаж. Эти источники предоставляют процедуры проверки и проверки единообразия оценок и, следовательно, справедливости. Исследования соотношения являются неотъемлемым компонентом поддержания единообразия, в котором используются только продажи «на расстоянии вытянутой руки». Однородность частично измеряется коэффициентом дисперсии (COD) и ценовым дифференциалом (PRD), а также другими показателями надежности.

1.7 Оценка

Регулярная плановая оценка всех земельных участков – не реже одного раза в четыре года – необходима для поддержания справедливости оценки.

Руководство:

Оценка каждого земельного участка по полной рыночной стоимости проводится не реже одного раза в четыре года. Такая оценка включает новое определение стоимости на основе текущих данных. Очевидно, что для этого требуются адекватные профессиональные и финансовые ресурсы не только для технической работы, но и для необходимой коммуникации с общественностью.