Оценка собственности стоимости: Оценка стоимости недвижимости на примерах

Оценка стоимости недвижимости на примерах

• Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью (затратный подход).
• Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход).
• Цены открытого рынка (сравнительный подход).
• Итоговая стоимость.

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих
разные модели расчета стоимости.

Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую
и методологическую суть этих подходов.

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на
создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно
рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость
объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с
сопоставимыми потребительскими
свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками
укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах).
Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму
на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта,
рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = V_a * (100+I) * (100-WT) /10000 + V_l , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
V_{a— сумма затрат на строительство нового аналога;
I – величина разумной прибыли инвестора в %;
WT – величина износа оцениваемого объекта в %;
Vl– стоимость земельного участка как незастроенного.}

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно
отнести, например загородные коттеджи или дачи.

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке. Использованный в описанном примере
уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке. Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем
рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению
стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации.
С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта. Предполагается, что рыночная цена объекта (цена,
которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них — метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью
можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода.
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере
оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования
(возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации
– это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального
займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа
«монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость
оцениваемого объекта.

Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь:
Пример оценки объекта недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным
методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам
рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода — это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только
проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и
фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять
в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы
отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с
представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на
уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может
превосходить 10-15%. Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира
воспользоваться таблицей
«Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться
от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома,
удаленность от метро, этаж и т.д.). Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если
аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок
по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%. Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки
и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость
1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении
сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить из этого документа:
Отчет об оценке помещения

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда
отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание — это процедура расчета
итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т. е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные
весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и
обстоятельства, влияющие на стоимость.

© 2001-2023 Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Как определяют стоимость недвижимого имущества, для чего нужна эта оценка и в каких случаях оценочный отчет просто необходим

• Для чего нужна оценка недвижимости
• Что такое оценка недвижимости
  • Кто занимается определением стоимости недвижимого имущества

• Виды оценочной стоимости недвижимости
• Методы, используемые в оценке недвижимости
• По каким критериям оценивают квартиру
• Как проводится оценка недвижимости

Для чего нужна оценка недвижимости

Обычно кредит на покупку недвижимости выдают на несколько десятков лет. Никто не знает, будем ли мы платежеспособны на момент закрытия кредитных обязательств. Поэтому банку важно понимать, на какую собственность он выдает деньги и насколько быстро ее можно продать, если заемщик перестанет погашать задолженность.

Чтобы гарантированно вернуть назад денежные средства, финансовая организация берет в залог покупаемую недвижимость или права требования по договору долевого участия, если дом находится в стадии строительства. Тут и потребуется отчет – оценить стоимость объекта и рассчитать, какую окончательную сумму кредита выдать заемщику.

Если заемщик не в состоянии выплачивать взятую ипотеку, кредитор продает жилье по рыночной или ликвидационной (бывает реже) цене, зафиксированной в документе.

Покупателю отчет тоже пригодится, чтобы понять, не была ли цена на квартиру искусственно накручена продавцом.

Когда надоело ютиться в маленькой квартирке, а мечты о расширении жилплощади кажутся фантастикой, можно воспользоваться ипотекой. В Совкомбанке есть разные ипотечные программы. Подберите из них подходящую для себя и справляйте новоселье!

Что такое оценка недвижимости

Оценка недвижимости – это установление ее реальной стоимости. Оценить могут дачу, земельный участок, дом, гараж, квартиру, склад, долю собственника в каком-то объекте и т. д.

Кроме оформления ипотеки услуга по оценке недвижимого имущества потребуется в следующих случаях:

• получение кредита под залог недвижимости;
• продажа имущества – продавец понимает, что не прогадал с ценой, а будущий владелец – не переплатил;
• обмен квартирами – для равноценных условий сделки или доплаты разницы одной из сторон;
• получение жилья в наследство;
• страхование и приватизация объекта;
• процедура ликвидации, реорганизации или банкротства предприятия – для определения количества активов компании и их стоимости;
• обращение в суд по имущественным спорам – если покупателя ввели в заблуждение по стоимости жилья или бывшие супруги решили поделить имущество;
• оценка ущерба при пожаре и стихийных бедствиях;
• претензии со стороны налоговой службы;
• вклад недвижимости в уставный капитал в качестве доли одного из партнеров;
• привлечение в бизнес инвестиций и т. д.

Что нужно знать о квартире до ее покупки, чтобы она потом не вышла боком.

Риски при покупке и продаже квартиры

Кто занимается определением стоимости недвижимого имущества

Оценкой недвижимости занимается оценщик. Специалист должен быть с профильным образованием, состоять в СРО и застраховать свою гражданскую ответственность. Деятельность оценщика регулирует Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ. В нем прописаны требования к процедуре проведения оценки имущества и составлению отчета.

К услугам оценщика прибегают, когда в ипотечной сделке фигурирует закладная. В этом случае просто необходимо третье лицо, не имеющее отношения к участникам сделки.

Обычно на сайте банка есть список аккредитованных компаний. Заемщику предлагают выбрать оценщика из этого перечня.

Оценить имущество может и сам банк. Это допустимо по соглашению сторон, когда не оформляют закладную. Т. е. кредитная организация оценивает имущество, а заемщик соглашается с назначенной ценой за свои квадратные метры.

Виды оценочной стоимости недвижимости

Обычно оценщики используют в работе четыре вида стоимости объектов.

1. Рыночная – стоимость квартиры, которую можно получить в настоящий момент. Ее определяют, сравнивая аналогичные по характеристикам объекты. Цена зависит от спроса на жилье и предложений, состояния жилья, года постройки, района и т. д. Панельные дома не станут сравнивать с кирпичными. Если невозможно подобрать аналогичный объект, оценщик поставит повышающий или понижающий коэффициент. Рыночную стоимость заносят в отчет.
2. Ликвидационная – минимальная стоимость квартиры, которую назначают, чтобы продать объект в короткие сроки. Она ниже рыночной примерно на 15-20%. В отчет ее тоже заносят, т. к. банку необходимо знать, сколько он сможет получить денег в сжатые сроки, если заемщик перестанет выплачивать по кредиту. Обычно в расчет берут срок экспозиции три-четыре месяца – это время, за которое на квартиру найдется покупатель. При расчете ликвидационной стоимости это время сокращают в два раза – один-два месяца.
3. Кадастровая – ее устанавливают при проведении государственной кадастровой оценки. От нее зависит ставка налога на недвижимость. Для кадастровой стоимости не важно, в каком состоянии находится жилье, значительно важнее расположение и год постройки.
4. Инвестиционная – ее нужно знать физическим или юридическим лицам, чтобы определить, например, целесообразность сдачи имущества в аренду – удастся ли получить желаемую прибыль. Инвестиционная стоимость объекта должна быть больше рыночной, потому что в ней заложена будущая прибыль от объекта.

Для чего нужна юридическая проверка недвижимости

Методы, используемые в оценке недвижимости

Сравнительный – оцениваемый объект сравнивают с аналогичными и выводят средний показатель. Никто не станет приобретать квартиру по завышенной цене, если точно такую же можно купить дешевле. Сравнивают метраж, количество комнат, этаж, район и т. д. Для такого метода желательно иметь подборку из нескольких аналогичных квартир. Такие данные есть у агентств недвижимости или их можно посмотреть на сайтах по продаже жилья.

Оценщики часто пользуются сравнительным методом оценки, хотя он и требует большой внимательности. Приходится учитывать много показателей, потому что абсолютно одинаковые квартиры, находящиеся на разных этажах, будут отличаться по стоимости.

Доходный – оценивают предполагаемые доходы, которые можно получить от перепродажи имущества или сдачи его в аренду, а также все возможные расходы. Часто этот метод используют для оценки коммерческих или жилых объектов, которые планируют сдавать в аренду. Расчет покажет, окупятся ли такие объекты.

Затратный – отталкивается от того, что покупатель не заплатит больше, чем может стоить строительство или восстановление идентичного объекта. Стоимость объекта складывается из расходов на замещение или восстановление аналогичного объекта с учетом имеющегося износа.

Где взять деньги, если они срочно понадобились для вложения в бизнес? Кредит под залог коммерческой недвижимости от Совкомбанка поможет с решением этой проблемы.

Срочно нужна крупная сумма денег? Тогда возьмите кредит под залог недвижимости от 6,9%. Заем можно оформить на сумму до 30 млн на срок до 15 лет.

По каким критериям оценивают квартиру

Критерии, влияющие на стоимость квартиры, могут быть общими, основными и второстепенными.

Общие критерии:

• объем спроса и предложений по аналогичным объектам на рынке недвижимости;
• типовая или уникальная застройка, серия дома;
• район;
• транспортная развязка;
• экологическая обстановка: удаленность от заводов, наличие леса или озера;
• развитость инфраструктуры: наличие детских садов и школ, поликлиник, магазинов, парков;
• наличие парковки.

Основные:

• год постройки дома и степень его износа;
• этажность дома и этаж, на котором расположен объект;
• наличие лифта и мусоропровода;
• общий метраж, площадь кухни, количество комнат;
• раздельный санузел;
• планировка квартиры;
• состояние ремонта.

Второстепенные:

• высота потолков;
• наличие балкона;
• открывающийся из окна вид и т. д.

Второстепенные факторы обязательно учитывают при определении стоимости недвижимого имущества. Второстепенными их называют за то, что они не для всех покупателей становятся решающими для покупки жилья.

Оценку по каждому из критериев заносят в таблицу из отчета. В этой же таблице будут оценены аналогичные квартиры, имеющиеся на рынке.

С какой зарплатой можно взять ипотеку

Как проводится оценка недвижимости

В зависимости от сложности оценки объекта процедура примерно может занять от двух до 14 дней.

1. Ознакомление оценщика с задачей

Необходимо объяснить специалисту, для чего нужна оценка недвижимости. К примеру, для получения ипотеки в отчете должны быть указаны рыночная и ликвидационная стоимости. Необходимо будет предоставить оценщику следующие документы на имущество:

• техплан;
• поэтажный план;
• техническая документация;
• кадастровый паспорт объекта;
• выписка из ЕГРН.

Оценщик может дополнить этот список.

2. Заключение договора с оценщиком

В документе прописывают сроки готовности отчета, права и обязанности сторон и стоимость выполненной работы.

3. Выбор методов оценки недвижимости, сбор информации, предварительные расчеты

Оценщик осматривает недвижимость, фотографирует ее, сверяет соответствие плану БТИ, фиксирует недочеты и дефекты объекта.

Желательно проверить недвижимость по базе домов, подлежащих сносу или реконструкции. Так вы будете уверены, что в ближайшие несколько десятков лет дом не планируют сносить.

4. Расчет итоговой стоимости недвижимости

5. Составление отчета

Сведения, содержащиеся в оценочном отчете, должны соответствовать ФЗ-135 ст. 11.

Важно! Отчет действителен только шесть месяцев с момента его формирования – ст. 12 ФЗ-135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Поэтому не затягивайте с оформлением сделки, тем более что за оценочный отчет в большинстве случаев заемщик платит из своего кармана.

Задумались о покупке собственной квартиры? Рассчитайте комфортный ежемесячный платеж и выбирайте удобную программу с Совкомбанком.

Определение, Важность, Против. Рыночная стоимость

К

Джеймс Чен

Полная биография

Джеймс Чен, CMT — опытный трейдер, инвестиционный консультант и стратег глобального рынка.

Узнайте о нашем
редакционная политика

Обновлено 27 ноября 2020 г.

Рассмотрено

Эрика Расур

Рассмотрено
Erika Rasure

Полная биография

Эрика Rasure всемирно признана ведущим экспертом в области потребительской экономики, исследователем и педагогом. Она финансовый терапевт и трансформационный коуч, особенно заинтересованная в том, чтобы помочь женщинам научиться инвестировать.

Узнайте о нашем
Совет по финансовому обзору

Что такое оценочная стоимость?

Оценочная стоимость — это оценка стоимости имущества на определенный момент времени. Оценка производится профессиональным оценщиком в процессе оформления ипотеки. Оценщика обычно выбирает кредитор, но оценка оплачивается заемщиком.

Оценочная стоимость может не соответствовать рыночной стоимости актива или имущества.

Нажмите «Воспроизвести», чтобы узнать больше о процессе оценки

Понимание оценочной стоимости

Оценочная стоимость дома является важным фактором в процессе андеррайтинга кредита и играет роль в определении того, сколько денег может быть заимствовано и на каких условиях. Например, отношение кредита к стоимости (LTV) основано на оценочной стоимости.

Как правило, если LTV превышает 80%, кредитор потребует от заемщика приобрести частную ипотечную страховку. Если при новой оценке LTV упадет до 78%, выплаты по частному ипотечному страхованию могут быть отменены.

Оценочная стоимость может соответствовать или не соответствовать фактической рыночной стоимости или цене продажи дома или другого актива. Действительно, дом может быть продан по цене выше оценочной, если идет война торгов или рынок недвижимости в этом районе горячий.

Ключевые выводы

• Оценочная стоимость – это профессиональное суждение о стоимости имущества, которое может не соответствовать его фактической рыночной стоимости или цене продажи.
• Кредиторы полагаются на оценочную стоимость для подтверждения условий ипотеки, таких как расчет отношения кредита к стоимости (LTV).
• Продавцы домов могут стремиться увеличить оценочную стоимость за счет капитального ремонта и реконструкции, снижения привлекательности и капитального ремонта.

Роль оценочной стоимости в сфере недвижимости

Оценочная стоимость недвижимости может отличаться от рыночной стоимости и даже согласованной покупной цены дома. Рыночная стоимость недвижимости – это цена, которую покупатели готовы заплатить за покупку недвижимости. Например, покупатель может предложить 225 000 долларов за дом, который продавец продал за 240 000 долларов. Это может привести к переговорам между продавцом и покупателями с потенциальной компромиссной ценой где-то посередине.

Эти уровни цен могут по-прежнему отличаться от оценочной стоимости, которую кредитор будет использовать, чтобы определить, какой объем финансирования будет разрешен для покупки.

Факторы, которые могут повлиять на оценочную стоимость объекта недвижимости, включают его привлекательность, любые проблемы с инфраструктурой, которые необходимо решить, сопоставимые цены продажи соседних домов и местный уровень преступности. Близость к нежелательным характеристикам может негативно повлиять на оценочную стоимость. Это может включать в себя расположение рядом с источником шумового загрязнения, таким как аэропорт или железнодорожный вокзал. Если недвижимость находится в хорошем состоянии, ее оценочная стоимость может соответствовать стоимости аналогичных объектов в окрестностях.

Повышение оценочной стоимости

Владельцы недвижимости могут стремиться повысить оценочную стоимость недвижимости, внося улучшения, выходящие за рамки общего содержания и основного ремонта. Например, домовладелец может добавить к собственности террасу или патио, чтобы расширить возможности для отдыха. Отопление и вентиляция могут быть улучшены за счет более энергоэффективного оборудования. Можно установить интеллектуальные элементы управления, которые позволяют дистанционно и автоматически управлять бытовой техникой, системами освещения и безопасности по всему дому. Гараж может быть расширен для размещения большего количества автомобилей. Ванные комнаты могут быть обновлены с новыми душами или ваннами. Кухни могут быть отремонтированы с новыми печами, увеличенным рабочим пространством и системой удаления мусора. Постоянные улучшения, которые улучшают пользование недвижимостью и ее использование, также могут увеличить оценочную стоимость.

Как определить оценочную стоимость дома

Инвестирование в недвижимость включает в себя множество важных компонентов, и одним из них является оценка дома.

Знание стоимости вашего дома может дать вам преимущество при покупке или продаже вашего дома. Таким образом, вам не придется получать слишком мало или платить больше по сравнению со стоимостью дома. Для других людей оценка дома выгодна при получении ипотечного кредита или подаче апелляции по налоговой оценке.

Хотите ли вы продать свой дом или взять кредит, есть много вещей, которые вам нужно знать об оценке дома. Как узнать оценочную стоимость дома? Это то же самое, что и рыночная стоимость? Эта статья ответит на эти и многие другие вопросы.

Содержание

Что означает оценочная стоимость?

Оценочная стоимость – это объективная стоимость дома. Он определяется профессиональным или лицензированным оценщиком путем осмотра недвижимости и сопоставимых объектов. Оценка дома в основном используется ипотечными кредиторами, которые хотят узнать стоимость вашего дома.

Если стоимость вашего дома ниже запрашиваемой ссуды, вы ее не получите. Кредит должен соответствовать оценочной стоимости. Другие причины для заказа оценки включают рефинансирование ипотечного кредита, покупку или продажу дома, заявку на кредит под залог акций или апелляцию по налоговой оценке.

Как определить оценочную стоимость дома

Беспристрастную стоимость вашего дома можно узнать несколькими способами:

с помощью онлайн-калькулятора стоимости дома. Вы используете информацию из общедоступных записей и другие сведения о вашем доме, чтобы рассчитать его стоимость. Даже если это неточный метод, он может дать вам представление о том, где находится ваш дом.

Калькулятор стоимости после ремонта (ARV) — это один из инструментов расчета, который может помочь вам оценить сопоставимые объекты недвижимости в вашем районе. Вам нужно только заполнить информацию, такую ​​как адрес, и вы можете получить оценку оценочной стоимости. К счастью, он бесплатный и простой в использовании.

B) Специалисты по недвижимости

Агенты по недвижимости также могут сообщить вам оценочную стоимость вашего дома. База данных частной отрасли помогает им получить доступ к последней информации о любом доме. Вы можете воспользоваться мнением риелтора, чтобы лучше проанализировать свой дом.

Агент по недвижимости будет использовать CMA (сравнительный анализ рынка) для измерения стоимости вашего дома. Они получат подробную информацию о комплекциях, также называемых сопоставимыми домами, в вашем пригороде. Знание того, сколько стоят дома, похожие на ваши, также может дать вам справедливую оценку. Риелтор использует размер, местоположение, стиль, вид, цену последней продажи и тип дома для определения CMA.

В этом варианте очень важно экономить время риелтора. Помните, если вы используете их, чтобы узнать оценочную стоимость вашего дома, они ожидают, что вы будете использовать их как своего риелтора.

C) Лицензированный оценщик

Если вам нужна наилучшая оценка, обратитесь к профессионалу. С лицензированным оценщиком у вас есть гарантия получения точных значений. Ипотечные кредиторы требуют оценки от профессионала, чтобы сделки по кредиту были завершены. Однако, если вы продаете свой дом, вам не нужна профессиональная оценка стоимости. Профессиональные оценщики определяют стоимость вашего дома в зависимости от многих факторов. Они изучают стоимость вашего дома посредством домашних посещений и отзывов о других подобных домах.

Кроме того, они используют отчет в качестве руководства и историю продаж дома для оценки стоимости строительства вашего дома. Не следует путать осмотр дома с оценочной стоимостью. Домашняя инспекция будет смотреть только на структурную прочность вашего дома для завершения продажи.

При выборе оценщика убедитесь, что у него есть сертификаты и опыт оценки вашего дома. Что касается цены, то она зависит от двух основных факторов; ваш жилой район и размер вашего дома.

D) Используйте онлайн-оценщик стоимости дома

К счастью, существует множество онлайн-инструментов, которые могут помочь вам оценить стоимость дома. Эти инструменты, как правило, используют комбинацию данных MLS и общедоступных данных для прогнозирования текущей стоимости дома.

Чтобы узнать больше об этих инструментах, ознакомьтесь с нашим руководством по лучшему оценщику стоимости дома, доступному в настоящее время в Интернете.

Как я могу сам оценить свой дом?

Стоимость привлечения лицензированного оценщика для оценки вашего дома очень высока. Затем люди получают значения из онлайн-калькуляторов. Даже если они дают вам представление о стоимости вашего дома, они не дают вам точной стоимости. К счастью, вы можете быть вашим оценщиком. Вот как это сделать в три шага;

1) Ищите компенсационные выплаты

Компенсационные выплаты — это первый шаг к получению оценочной стоимости вашего дома. Ищите дома, которые имеют такой же размер, расположение, спальни, ванные комнаты, площадь в акрах, как и ваш. Если возможно, поищите дом с аналогичной структурой, который продавался менее двух месяцев назад. Что касается расположения, то чем ближе дом, тем лучше. Вы также можете просмотреть различные сайты риелторов, чтобы узнать, какие дома похожи на ваш, но все еще находятся на рынке. Посмотрите на характеристики и цену.

2) Тренировка Цена за квадратный фут

Как только вы найдете ориентировочную цену продажи, разделите ее на квадратные метры. Это даст вам результат стоимости за квадратный метр. Убедитесь, что у вас есть цены как минимум на три свойства.

3) Определите свой диапазон

Сложите стоимость квадратного фута всех домов, которые вы просмотрели, и разделите на количество домов, чтобы получить среднюю стоимость квадратного фута. Возьмите это число и умножьте его на площадь вашего дома.

После того, как вы получите окончательную стоимость, вы можете добавить и вычесть 10% от стоимости, чтобы получить достаточно точный диапазон цен на дом.

На чем основана оценочная стоимость?

Наибольший компонент оценочной стоимости приходится на сопоставимые цены на недвижимость. Другие факторы, влияющие на получение оценочной стоимости, включают:

• Местоположение
• Внутреннее и внешнее состояние
• Количество комнат в доме. Стоимость увеличивается с количеством ванных комнат и спален.
• Дизайн интерьера и функциональность
  Электрика, отопление и сантехника.
  Улучшение кухни, окон, ванны и крыши.
• Возраст и состояние дома
• Бассейны. Гидромассажная ванна и другие элементы экстерьера, включая террасы, отдельные гаражи и веранды.

Рыночная стоимость и оценочная стоимость совпадают?

Рыночная стоимость – это то, что люди готовы платить за дом. Он основан на стоимости дома в зависимости от последних рыночных условий.

Оценочная стоимость – это объективная стоимость дома, предоставленная третьей стороной.