Оценка стоимости собственности: Все об оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости на примерах

• Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью (затратный подход).
• Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход).
• Цены открытого рынка (сравнительный подход).
• Итоговая стоимость.

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих
разные модели расчета стоимости.

Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую
и методологическую суть этих подходов.

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на
создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно
рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость
объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с
сопоставимыми потребительскими
свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).
Пример расчётов по оценке земли.

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками
укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах).
Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму
на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта,
рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = V_a * (100+I) * (100-WT) /10000 + V_l , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
V_{a— сумма затрат на строительство нового аналога;
I – величина разумной прибыли инвестора в %;
WT – величина износа оцениваемого объекта в %;
Vl– стоимость земельного участка как незастроенного.}

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно
отнести, например загородные коттеджи или дачи.
Пример оценки здания затратным подходом.

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке. Использованный в описанном примере
уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке. Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем
рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению
стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации.
С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта. Предполагается, что рыночная цена объекта (цена,
которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них — метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью
можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода.
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере
оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования
(возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации
– это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального
займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа
«монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость
оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь:
Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным
методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам
рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода — это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только
проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и
фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять
в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы
отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с
представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на
уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может
превосходить 10-15%. Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира
воспользоваться таблицей
«Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться
от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома,
удаленность от метро, этаж и т.д.). Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если
аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок
по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%. Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки
и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость
1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении
сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на
примере оценки недвижимости сравнительным подходом.

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда
отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание — это процедура расчета
итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т. е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные
весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и
обстоятельства, влияющие на стоимость.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Оценка недвижимости по оптимальной цене в кратчайшие сроки

Проведем для Вас оценку стоимости объектов недвижимости.

Мы гарантируем качественный, удобный сервис, абсолютную точность и независимость оценки недвижимости.

Для кого-то оценка недвижимости – это минимизация рисков потери денег при сделке с недвижимым имуществом, вследствие неверно определенной стоимости объекта, а для кого-то — просто требование законодательства. Специалисты нашего Бюро помогут Вам в любом случае.

Для получения бесплатных консультаций по всем вопросам стоимости и порядке оказания услуг звоните по телефонам:

• ✆ 8 495 120-13-28
• ✆ 8 800 500-31-28
• info@sud-expertiza. org

Наши специалисты быстро и профессионально проведут оценку Вашей недвижимости:

• квартиры;
• коттеджа или загородного дома;
• земельного участка;
• коммерческой недвижимости;
• объектов незавершённого строительства.

и сделают оценку аренды (арендной ставки).

В каких случаях производится оценка недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости требуется при совершении каких-либо действий, так или иначе связанных с объектами недвижимости. Наиболее распространенными ситуациями, в которых требуется оценка помещений недвижимого имущества, являются:

• кредитование под залог недвижимости;
• оценка вклада в уставный капитал;
• имущественные и судебные споры относительно недвижимости;
• принятие управленческих и инвестиционных решений;
• определение арендной ставки недвижимости;
• сделки по купле и продаже жилой и коммерческой недвижимости;
• оптимизация налогообложения;
• определение страховых сумм по недвижимости;
• переоценка активов;
• реализация проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости.

В ряде случаев, оценка стоимости недвижимости необязательна, тем не менее, необходимость такой оценки продиктована целесообразностью принятия эффективных управленческих решений. Добровольная независимая оценка недвижимого имущества дает возможность уменьшить расходы и увеличить совокупный доход от операции с имуществом, справедливо возместить ущерб, отстаивать свои интересы в суде, налоговых и таможенных органах.

Для получения бесплатных консультаций по Вашему случаю обращайтесь по телефону ✆ 8 (495) 120-13-28. Наши специалисты компетентно ответят на все Ваши вопросы и проконсультируют по стоимости и порядку оказания услуг по Оценке Недвижимости.

Стоимость проведения работ по оценке всех видов недвижимости

Оценка недвижимости в Москве, услуги независимой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

Каждый владелец жилой недвижимости, принимающий решение о его реализации или передаче в залог, должен понимать текущие рыночные расценки. Для таких целей проводится услуга независимой оценки рыночной стоимости недвижимости силами специализированных оценочных организаций.

Когда нужно проведение оценки недвижимости?

Оценка квартиры, либо другой недвижимости, требуется при наступлении любой из следующих ситуаций:

• Продажа недвижимого имущества — для формирования реальной рыночной цены.
• Покупка квартиры, дома или участка – для разумного торга с продавцом.
• При необходимости корректировки кадастровой цены на недвижимость путём подачи соответствующего заявления в государственные учреждения.
• Для корректного расчёта страховой премии при оформлении полиса.
• Для оспаривания кадастровой стоимости с целью снижения ежемесячной арендной ставки при заключении или пролонгации арендного договора.
• При необходимости корректировки налоговых обременений для конкретного объекта недвижимого имущества.
• В случае поиска компаньона по бизнесу — для определения соразмерности инвестиционных вложений объёму отчуждаемой доли в процентах от общей стоимости коммерческой недвижимости.
• Для расчёта компенсации квадратных метров со стороны государственных служб или девелоперских компаний при необходимости сноса старого здания после жкспертизы.
• Экспертиза для расчёта актуальной стоимости ущерба для получения компенсации при пожаре, потопе или обстоятельствах непреодолимой силы, при наличии соответствующего договора с государственными или частными компаниями.
• Расчёт суммы кредита, оформляемого в финансовой организации под залог недвижимости.
• Оформление наследственного права по закону или по завещанию, при наличии нескольких правопреемников.
• Раздел имущества между бывшими супругами при разводе.
• В случае проведения регистрационных действий с внесением корректировок в свидетельство о собственности и другие официальные документы.

Оценка недвижимости оформляется в виде официального заключения, которое содержит критерии оценки, обоснование цены, а также детальный расчёт рыночной стоимости.

Покупка, продажа, аренда недвижимости

При необходимости оценки реальной цены после проведения оценки стоимости жилой недвижимости для оформления договора купли-продажи учитывается ряд факторов, которые влияют на цену:

• Расположение земельного участка, квартиры, офиса или частного дома.
• Состояние здания, несущих конструкций, инженерных сетей.
• Категория сооружения.
• Общая площадь эксплуатируемых помещений.
• Качество внутренней отделки.
• Наличие мебели, бытовых приборов.
• Экологическая обстановка в районе.
• Текущая ситуация на рынке жилой или коммерческой недвижности.
• Форма собственности, закреплённая за правообладателем.
• Перспективы развития территории.
• Экологический класс местности, где располагается здание.

При расчёте конечной стоимости для отчуждения или покупки недвижимости также учитывается количество аналогичных предложений на рынке и цены, предлагаемые конкурентами. В зависимости от текущей ситуации на рынке, для скорейшего привлечения клиента, некоторые продавцы могут проводить демпинговую политику, из-за которой квартиру или частных жилой дом практически невозможно реализовать по реальной стоимости.

Оформление залога

При необходимости оформления кредитного договора оценка дома с земельным участком, либо квартиры должна быть проведена таким образом, чтобы точно рассчитать ликвидационную цену недвижимости.

Это связано с тем, что кредитная организация не преследует цель по приобретению права собственности на недвижимость заёмщика. Если клиент не может вернуть ранее выданный заём, объект должен быть быстро реализован по минимальной цене, что исключает замораживание активов.

Раздел имущества, наследственное право

При оформлении развода или вступлении в право наследства важно правильно разделить доли. В данном случае сколько стоит недвижимость, зависит от договорённостей между оппонентами.

В случае необходимости быстрой реализации недвижимости в финальном отчёте указывается ликвидационная цена. При формировании среднерыночной стоимости отчуждение может занять продолжительное время. В то же время, в случае сдачи имущества в аренду, реальные расценки на текущую дату помогут правильно сформировать как арендную, так и налоговую ставку.

Привлечение инвестиций

При расчёте уставного капитала, либо при распределении активов между партнёрами важно учесть не только текущую стоимость квадрантных метров, но также оценить перспективы развития территории, на которой располагается недвижимость.

Такие детальные расчёты нужны для оценки точной стоимости доли акционера с учётом прогнозируемого роста или спада доходной части арендного или другого бизнеса.

Оценка жилой недвижимости

При проведении оценочных мероприятий в отношении квартиры или частного дома, формируется объективная рыночная цена для отчуждения, приобретения объекта, раздела имущества или оформления залоговых документов.

Оценка стоимости квартиры

В оценку стоимости объектов жилой недвижимости, помимо указанных выше критериев, также включается ряд дополнительных параметров:

• Материал, из которых построен многоквартирный дом.
• Наличие лифтов
• Этажность здания.
• Этаж, на котором расположена квартира
• Количество балконов, лоджий.
• Количество комнат.
• Соотношение жилых и нежилых эксплуатируемых пространств недвижимости.
• Наличие ТСЖ или эксплуатирующей компании, управляющей домом.
• Качество, площадь, оснащённость придомовой территории.
• Инфраструктура района – наличие в шаговой доступности школ, детских садов, медицинских учреждений, магазинов продовольственных товаров.
• Удалённость здания от метро, автобусных остановок.
• Год постройки капитального сооружения.
• Факт приватизации объекта.
• Количество прописанных на жилплощади лиц, в том числе, несовершеннолетних детей.
• Нахождение недвижимости в залоге.
• Наличие документов о согласованной перепланировке.

По результатам многоэтапной оценки конечная цена должна быть сформирована таким образом, чтобы объект недвижимости можно было быстро реализовать с максимальной выгодой.

Оценка стоимости частного жилого дома

Оценка загородной недвижимости – один из самых сложных видов экспертной деятельности. Это связано с тем, что далеко не всегда сумма вложенных в постройку средств позволяет назначить реальную цену объекта, и собственник часто остаётся в убытке. При расчёте цены данного объекта оценщик учитывает все факторы, перечисленные выше, а также специальные критерии:

• Газификация посёлка.
• Наличие поста охраны, ограждения территории, видеонаблюдения общественных зон.
• Удалённость от города, оживлённых трасс федерального или регионального значения.
• Наличие водоёма.
• Рельеф участка, местности.
• Электрическая мощность, подведённая к участку.
• Тип отопления – централизованное или автономное.
• Септик или поселковый канализационный коллектор.
• Скважина на воду, либо магистральный водопровод.
• Материал фасада.
• Стилистка экстерьера.
• Наличие бани и других объектов комфорта.
• Площадь земельного участка.

При расчёте рыночной стоимости частного дома эксперты предупреждают собственников, что важным параметром является сезонность, так как в весеннее время они смогут реализовать объект по лучшей цене, чем осенью. В то же время, для определения ликвидационной цены, эти факторы практически не имеют значения.

Оценка коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью подразумевается любая закрытая или открытая площадь, которая может приносить официальный доход как от её сдачи в аренду, так и от ведения какого-либо бизнеса.

Оценка стоимости офиса

Офисные помещения – одни из самых распространённых объектов коммерческой недвижимости, при оценке которых учитываются следующие особые факторы:

• Категория офисов (А, В, С).
• Наличие КПП, парковки, централизованной охраны, пропускной системы.
• Уровень оснащённости здания инженерными коммуникациями.
• Наличие централизованного серверного оборудования.
• Количество конкурирующих компаний, располагающихся в одном здании.
• Наличие в сооружении предприятия общественного питания, магазинов и других объектов социальной инфраструктуры.

При экспертизе стоимости офисного пространства, одним из важнейших этапов является анализ документов правообладателя – многие коммерческие помещения передаются компаниям на праве долгосрочной аренды, что способствует корректировке конечной цены.

Определение стоимости торговых площадей

При определении среднерыночной стоимости объектов торговли также принимается во вынимание ряд индивидуальных критериев:

• Качество подъездных дорог и площадь парковочных зон.
• Количество арендаторов, которых можно разместить в здании.
• Наличие эскалаторов, травалаторов и других способов вертикальных коммуникаций.
• Площадь 1-х этажей сооружения.
• Наличие якорного арендатора.
• Тип разрешённой торговой деятельности.
• Количество рекламных площадей на фасаде.
• Высота этажа, расстояние межу опорами, тип конструкции.
• Наличие светопрозрачных элементов.

Оценка стоимости торгового центра – сугубо индивидуальная процедура, которая определяется пожеланиями заказчика, особенностями архитектурного проекта, категорией балансодержателя и многими другими факторами, вплоть до наличия долгосрочных контрактов с конкретными ритейлерами.

Определение стоимости промышленного здания

Промздания относятся к классу уникальных объектов, при определении рыночной цены которых создаётся индивидуальный план обследования. Документ корректируется, в зависимости от особенностей конкретного объекта.

В данном случае, планировочные параметры, равно как и конструктив или инженерное оснащение могут не играть никакой роли.

Для заказа оценки объекта данной категории, следует предварительно знакомить эксперта с технологией производства, особенностями логистики и другими сугубо индивидуальными параметрами деятельности.

Оценка земельных участков

Земельные участки, при условии удачного расположения, являются самым ликвидным рыночным продуктом, так как цена на них постоянно растёт, а земля практически не требует реновации или ремонта.

Определение стоимости участков под ИЖС

Участки земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, реализуются по рыночной стоимости даже без оценки. Для определения конечной цены достаточно знать ряд основополагающих факторов:

• Площадь земельного надела.
• Форма собственности.
• Наличие кадастрового паспорта с назначенными границами, их координатами.
• Особенности рельефа.
• Форма участка.
• Гидрогеологические условия местности.
• Наличие деревьев.
• Удалённость от города, трасс, железнодорожных станций.
• Место расположения (например, в коттеджном посёлке, СНТ, деревне).
• Наличие строений, инженерных коммуникаций.

При оценке земли под строительство частного жилого дома важным параметром является процент освоения соседних участков, так как от этого зависит комфорт при эксплуатации, а также сумма ежемесячных взносов на обслуживание общей территории.

Определение стоимости участков сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения относятся к объектам недвижимости, предназначенным для освоения под строительство агрокомбинатов, полей для посадок культурных растений и других целей.

Такие участки в несколько раз дешевле, чем ИЖС, но при правильном юридическом подходе каждый собственник может изменить вид целевого назначения.

При оценке земель рассматриваемой категории в расчёт принимаются перспективы развития территорий, плановые изменения в генплане города или района и другие правовые аспекты.

Определение стоимости участков, предназначенных для промышленных целей

Земли промназначения, чаще всего располагаются в индустриальном кластере за пределами городской застройки. При оценке их рыночной стоимости во внимание принимаются следующие критерии:

• Наличие железнодорожного тупика.
• Качество подъездных дорог.
• Количество конкурирующих производств.
• Дата последней корректировки генплана индустриальной зоны или технопарка.
• Уровень безопасности местности.
• Действующие санитарные или экологические ограничения.
• Средняя численность населения близлежащих посёлков или городов.

Конечная цена также зависит от возможности создания конкретного производства и сбыта продукции в непосредственной близости.

Стоимость оценки недвижимости

При обращении в нашу компанию каждый клиент может заказать оценку объекта жилой недвижимости, коммерческих помещений и других сооружений. Наши цены оптимальнее, чем у многих конкурентов, и составляют следующие суммы:

Средний срок выполнения услуги по официальному договору занимает от 3 рабочих дней от начала обследования и выезда на объект до оформления заключения с формированием рыночной цены.

От чего зависит стоимость объекта

Это зависит от ряда основополагающих параметров:

• Расположение объекта, удалённость от города, автомагистрали, железной дроги и других путей сообщения.
• Архитектурно-планировочные и технико-экономические параметры сооружения или участка земли.
• Оснащённость объекта инженерными сетями.
• Развитие социальной инфраструктуры территории.
• Установка систем безопасности.
• Количество аналогичных предложений на рассматриваемой территории.

При обращении в нашу компанию каждый клиент может быть уверен в детальном анализе конкретного объекта. Это гарантирует только актуальную рыночную цену частного дома, квартиры, торгово-офисного центра, склада иди другого здания, либо земельного участка.

Наши сертификаты и дипломы

Что нужно знать об оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости необходима для различных целей, включая финансирование, составление списка продаж, инвестиционный анализ, страхование имущества и налогообложение. Но для большинства людей наиболее полезным применением оценки недвижимости является определение запрашиваемой или покупной цены объекта недвижимости. В этой статье будет представлено введение в основные понятия и методы оценки недвижимости, особенно в том, что касается продаж.

Key Takeaways

• Оценить недвижимость сложно, поскольку каждая недвижимость имеет уникальные характеристики, такие как расположение, размер участка, план этажа и удобства.
• Общие понятия рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в данном регионе, безусловно, будут влиять на общую стоимость конкретного объекта недвижимости.
• Однако для установления справедливой стоимости необходимо провести оценку отдельных объектов недвижимости с использованием одного из нескольких методов.

Оценка недвижимости: что нужно знать

Основные концепции оценки

С технической точки зрения стоимость имущества определяется как текущая стоимость будущих выгод, связанных с владением имуществом. В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, преимущества недвижимости обычно реализуются в течение длительного периода времени. Таким образом, оценка стоимости имущества должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также государственный контроль или правила и условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:

• Спрос: желание или потребность в собственности, поддерживаемая финансовыми средствами для удовлетворения желания
• Полезность: способность удовлетворить желания и потребности будущих владельцев
• Дефицит: ограниченное количество конкурирующих объектов
• Возможность передачи: легкость, с которой передаются права собственности

Стоимость по сравнению с затратами и ценой

Значение не обязательно равно стоимости или цене . Стоимость относится к фактическим затратам, например, на материалы или рабочую силу. Цена, с другой стороны, это сумма, которую кто-то платит за что-то. В то время как стоимость и цена могут влияют на значение , они не определяют значение . Продажная цена дома может составлять 150 000 долларов, но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезный недостаток, такой как неисправный фундамент, стоимость дома может быть ниже цены.

Рыночная стоимость

Оценка – это мнение или оценка относительно стоимости конкретного имущества на определенную дату. Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений о сделках с недвижимостью. Цель оценки – определить рыночную стоимость объекта – наиболее вероятную цену, по которой объект будет стоить на конкурентном и открытом рынке.

Рыночная цена, цена, по которой недвижимость фактически продается, не всегда может представлять рыночную стоимость. Например, если продавец находится под давлением из-за угрозы лишения права выкупа или если проводится частная продажа, собственность может быть продана ниже ее рыночной стоимости.

Методы оценки

Точная оценка зависит от методического сбора данных. Конкретные данные, охватывающие детали, касающиеся конкретного объекта, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, в котором находится объект, собираются и анализируются для получения стоимости. Оценки используют три основных подхода для определения стоимости имущества.

Метод 1: подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж обычно используется при оценке частных домов и земли. Иногда называемый подходом рыночных данных, это оценка стоимости, полученная путем сравнения недвижимости с недавно проданной недвижимостью с аналогичными характеристиками. Эти аналогичные объекты называются сопоставимыми объектами , , и для обеспечения достоверности сравнения каждый из них должен:

• Быть максимально похожим на объект исследования
• Были проданы в течение последнего года на открытом конкурентном рынке
• Были проданы в типичных рыночных условиях

В процессе оценки следует использовать как минимум три или четыре сопоставимых объекта. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и, возможно, самое главное, местоположение, которое может оказать огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Сопоставимые качества

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, будут внесены коррективы в цены продажи сопоставимых объектов с учетом несходных характеристик и других факторов, влияющих на стоимость, в том числе:

• Возраст и состояние зданий
• Дата продажи, если экономические изменения происходят между датой продажи сопоставимого объекта и датой оценки
• Условия продажи, например, если продавец недвижимости находился под принуждением или если имущество было продано между родственниками (со скидкой)
• Расположение, так как цена на аналогичные объекты может различаться в зависимости от района
• Физические характеристики, включая площадь участка, ландшафт, тип и качество строительства, количество и тип комнат, жилую площадь в квадратных футах, паркетные полы, гараж, модернизация кухни, камин, бассейн, система кондиционирования и т. д.

Оценка рыночной стоимости оцениваемого имущества будет находиться в пределах диапазона, образованного скорректированными продажными ценами сопоставимых объектов. Поскольку некоторые корректировки цен продажи сопоставимых объектов будут более субъективными, чем другие, взвешенное внимание обычно уделяется тем сопоставимым объектам, которые имеют наименьшую величину корректировки.

Метод 2: Затратный подход

Затратный подход можно использовать для оценки стоимости недвижимости, которая была улучшена за счет одного или нескольких зданий. Этот метод включает отдельные оценки стоимости здания (зданий) и земли с учетом амортизации. Оценки суммируются для расчета стоимости всего улучшенного имущества. Затратный подход предполагает, что разумный покупатель не заплатит за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого участка и строительства сопоставимого здания. Этот подход полезен, когда оцениваемое имущество относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода. Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Затраты на строительство можно оценить несколькими способами, включая метод квадратных футов, при котором стоимость одного квадратного фута недавно построенного сопоставимого здания умножается на количество квадратных футов в рассматриваемом здании; метод единиц на месте, при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая труд и материалы; и метод количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены рассматриваемого здания, а также текущую цену материалов и связанные с этим затраты на установку.

Амортизация

Для целей оценки амортизация относится к любому состоянию, которое негативно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества, и принимает во внимание:

• Физический износ, включая излечимый износ, такой как покраска и замена крыши, и неустранимый износ, такой как структурные проблемы
• Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые собственники больше не считают желательными, например, устаревшая бытовая техника, устаревшее оборудование или дома с четырьмя спальнями, но только с одной ванной
• Экономическое устаревание, вызванное внешними по отношению к собственности факторами, такими как расположение рядом с шумным аэропортом или загрязняющим окружающую среду заводом.

Методология

• Оцените стоимость земли, как если бы она была свободной и доступной для наиболее эффективного использования, используя метод сравнения продаж, поскольку земля не может быть амортизирована.
• Оцените текущую стоимость строительства здания (зданий) и улучшения территории.
• Оцените сумму амортизации улучшений в результате износа, функционального устаревания или экономического устаревания.
• Вычесть амортизацию из сметной стоимости строительства.
• Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшений участка, чтобы определить общую стоимость имущества.

Метод 3: Подход к капитализации доходов

Часто называемый просто доходным подходом, этот метод основан на соотношении между нормой прибыли, требуемой инвестором, и чистым доходом, который приносит недвижимость. Он используется для оценки стоимости приносящей доход недвижимости, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры. Оценка с использованием подхода капитализации дохода может быть довольно простой, когда можно ожидать, что оцениваемое имущество будет приносить доход в будущем, а расходы на него предсказуемы и стабильны.

Прямая капитализация

При использовании метода прямой капитализации оценщики должны выполнить следующие шаги:

• Оцените годовой потенциальный валовой доход.
• Учитывать убытки от вакантных площадей и арендной платы для определения фактического валового дохода.
• Вычтите годовые операционные расходы для расчета годового чистого операционного дохода.
• Оцените цену, которую типичный инвестор заплатил бы за доход, полученный от собственности определенного типа и класса. Это достигается путем оценки нормы прибыли или нормы капитализации.
• Примените ставку капитализации к годовому чистому операционному доходу от собственности, чтобы сформировать оценку стоимости собственности.

Мультипликаторы валового дохода

Метод мультипликатора валового дохода (GIM) можно использовать для оценки другого имущества, которое обычно не приобретается в качестве доходного имущества, но которое можно сдавать в аренду, например, домов на одну и две семьи. Метод GRM связывает цену продажи недвижимости с ожидаемым доходом от аренды. (Дополнительную литературу см. в разделе «4 способа оценки сдаваемой в аренду недвижимости»).

Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной собственности будет использоваться валовой годовой доход. Метод мультипликатора валового дохода можно рассчитать следующим образом:

Цена продажи ÷ Доход от аренды = Мультипликатор валового дохода

Недавние данные о продажах и аренде как минимум трех аналогичных объектов могут быть использованы для точного определения GIM. Затем GIM можно применить к предполагаемой справедливой рыночной арендной плате оцениваемого имущества, чтобы определить его рыночную стоимость, которая может быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды x GIM = расчетная рыночная стоимость

Практический результат

Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, покупателей и продавцов недвижимости. В то время как оценки, как правило, выполняются квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из базового понимания различных методов оценки недвижимости.

Оценщик стоимости дома: сколько стоит мой дом?

Перейти к основному содержанию

Пожалуйста, обновите ваш браузер.

Мы больше не поддерживаем эту версию браузера. Использование обновленной версии поможет защитить ваши учетные записи и обеспечит лучший опыт.

Обновите ваш браузер

Пожалуйста, обновите ваш браузер.

Мы больше не поддерживаем эту версию браузера. Использование обновленной версии поможет защитить ваши учетные записи и обеспечит лучший опыт.

Обновите браузер

Закрывать

Мы выписали вас из вашей учетной записи.

Вы успешно вышли из аккаунта

Мы улучшили нашу платформу для Chase.com. Для большего удобства загрузите приложение Chase для своего iPhone или Android. Или перейдите в раздел «Требования к системе» со своего ноутбука или настольного компьютера.

Пожалуйста, включите JavaScript в вашем браузере

Похоже, ваш веб-браузер не использует JavaScript. Без него некоторые страницы не будут работать должным образом. Пожалуйста, измените настройки вашего браузера, чтобы убедиться, что JavaScript включен.

Оценщик стоимости дома

Понять ценность своего дома

Понять ценность своего дома

Независимо от того, покупаете вы или продаете, оценка стоимости дома дает вам представление о том, что вы можете получить в финансовом отношении, и помогает вам сформировать стратегию для продвижения вперед.

Используйте инструмент

Используйте инструмент

Просто введите значение улицы, города и штата или только ваш почтовый индекс, используя наши наилучшие оценочные данные. Домашние записи в нашей базе данных.

Персонализируйте свой опыт

Персонализируйте свой опыт

Пройдите предварительную квалификацию онлайн, и один из наших агентов свяжется с вами.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: ДАННЫЕ И ОЦЕНКИ ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ КАК ЕСТЬ, БЕЗ КАКИХ-ЛИБО ГАРАНТИЙ, ЯВНЫХ ИЛИ ПОДРАЗУМЕВАЕМЫХ, ВКЛЮЧАЯ, ПОМИМО ПРОЧЕГО, ЛЮБЫЕ ГАРАНТИИ КОММЕРЧЕСКОЙ ПРИГОДНОСТИ ИЛИ ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕННОЙ ЦЕЛИ. СУЩЕСТВОВАНИЕ ОБЪЕКТА СОБСТВЕННОСТИ И ТОЧНОСТЬ ОЦЕНОК ОЦЕНИВАЮТСЯ НА ОСНОВЕ ДОСТУПНЫХ ДАННЫХ И НЕ СОСТАВЛЯЮТ ОЦЕНКУ ПРЕДМЕТА СОБСТВЕННОСТИ, И НА НИХ НЕ ДОЛЖНЫ ПОЛАГАТЬСЯ ВМЕСТО ПОДПИСАНИЯ ИЛИ ОЦЕНКИ.

Часто задаваемые вопросы об оценщике домашней стоимости

Есть несколько способов оценить стоимость вашего дома. Один из способов — использовать оценщик стоимости дома Chase на этой странице. Вы также можете сравнить свой дом с аналогичными домами, недавно проданными на вашем рынке, чтобы получить приблизительную оценку того, по какой цене может быть продан ваш дом. Наконец, вы можете нанять профессионального оценщика, чтобы лично оценить стоимость вашего дома.

Введя адрес и нажав кнопку поиска, Chase’s Home Value Estimator обращается к миллионам записей в своей базе данных, чтобы оценить текущую или предполагаемую стоимость вашего дома. Оценщик может показать год постройки вашего дома, а также его площадь. Не стесняйтесь поиграть с калькулятором, настроив переменные, чтобы увидеть, как это повлияет на общую оценку дома.

Стоимость вашего дома может колебаться в зависимости от многих факторов. Некоторые из этих факторов включают возраст вашего дома, его текущее состояние, местоположение, рыночную стоимость близлежащих домов, экономику и текущий рынок жилья.

Один из способов повысить ценность вашего дома — это внести в него улучшения, связанные с обновлением, функциональностью или эстетикой. Например, замена старой крыши, установка новой кухонной техники, повышение энергоэффективности или увеличение площади вашего дома. Незначительные изменения в обслуживании, такие как покраска или обновление осветительных приборов, также могут быть полезны для стоимости вашего дома. При любом ремонте дома вы можете обновить оценщик стоимости дома Chase, чтобы увидеть, как это влияет на стоимость вашего дома.

Рефинансирование может иметь смысл в различных сценариях, но универсального решения не существует. Часто домовладельцы рефинансируют для получения более выгодной процентной ставки, более короткого срока кредита, кредита собственного капитала или нового типа ипотечного кредита. Некоторые домовладельцы рефинансируют, чтобы «обналичить» часть своего собственного капитала и перераспределить средства на проект улучшения дома или ремонт.

Сделайте первый шаг и пройдите предварительную квалификацию.

Готов подать заявку?

Готовы подать заявку?

Заходите

Заходите

Исследуйте погоню

Теперь, когда у вас есть оценка стоимости вашего дома, просмотрите нашу коллекцию полезных статей и сообщений в блогах, используйте наши инструменты для определения ваших ипотечных платежей, ознакомьтесь с текущими ставками и узнайте, как начать свой путь к покупке дома.

Развивайте свои знания

Развивайте свои знания

Ознакомьтесь с нашими полезными практическими статьями и информативными сообщениями в блогах, а также с тем, что следует учитывать перед покупкой дома.

Ознакомьтесь с полезными инструментами

Ознакомьтесь с полезными инструментами

Найдите важные ипотечные термины в нашем обширном словаре и воспользуйтесь нашими калькуляторами, чтобы рассчитать свой бюджет.

Получить ответы

Получить ответы

Ответы на распространенные вопросы о покупке, рефинансировании и владении домом см. в разделе часто задаваемых вопросов.

Как провести оценку имущества: полное руководство

Последнее обновление: 4 августа 2022 г.

Проведение оценки имущества является важной частью принятия наилучшего возможного инвестиционного решения. Это связано с тем, что не каждая сдаваемая в аренду недвижимость обеспечивает одинаковую доходность для инвесторов. На первый взгляд два свойства могут показаться равными. Но, как говорится, внешность бывает обманчива.

Точно оценив сдаваемое в аренду имущество, вы сможете прибыльно расширить свой инвестиционный портфель сдаваемых в аренду домов на одну семью и избежать совершения чужой ошибки.

В этой статье мы обсудим все, что нужно знать инвестору в недвижимость для проведения оценки недвижимости.

Но сначала…

Что такое оценка имущества?

Оценка имущества — это расчет, который инвесторы в недвижимость используют для определения стоимости имущества. Оценка имущества может проводиться инвесторами с использованием конкретных данных об имуществе и рынке, лицензированными оценщиками и брокерами по недвижимости с BPO (брокерское мнение о стоимости).

Номера, необходимые перед оценкой имущества или нет платеж включает в себя налоги на имущество и страхование.

Ставка капитализации (или ставка капитализации), которая измеряет норму прибыли от аренды недвижимости и рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на рыночную стоимость дома. Поскольку ставка капитализации не влияет на стоимость финансирования, проще провести сравнение похожих объектов недвижимости в одном и том же районе рынка.

Общие факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Вы, наверное, слышали поговорку о том, что «недвижимость зависит от местоположения, местоположения и еще раз местоположения». Это абсолютно верно. Но местоположение — это лишь один из семи общих факторов, влияющих на стоимость недвижимости:

Размер недвижимости и план этажа

Цена за квадратный фут — наиболее распространенный показатель, используемый для оценки жилой недвижимости. Это важно, потому что, хотя вы также можете использовать финансовые расчеты, такие как ставка капитализации и рентабельность инвестиций, для оценки потенциального дохода от собственности, ваша стратегия выхода может предусматривать продажу жильцу-собственнику, а не другому инвестору.

Помимо площади дома, на стоимость влияет количество спален, ванных комнат и общая планировка дома. Просто потому, что дом больше, не означает, что он обязательно предлагает большую ценность для инвестора. Это потому, что характеристики дома должны соответствовать рынку и целевому арендатору.

Например, дом с тремя спальнями и одной ванной комнатой по сегодняшним стандартам жизни считается функционально устаревшим. Небольшой дом с одной спальней в студенческом городке будет иметь более низкую цену за квадратный фут, но его также может быть сложнее арендовать, потому что студенты предпочитают иметь соседей по комнате, с которыми можно делить арендную плату.

Улучшения, сделанные в собственности

Аренда на одну семью, в которой владелец уже сделал улучшения, может быть выгодным предложением для покупателей. Это потому, что очень немногие улучшения, если таковые имеются, увеличивают стоимость собственности на ту же сумму, что и деньги, потраченные на улучшение.

Согласно отчету «Затраты и стоимость» за 2019 год из журнала « Remodeling Magazine» , если продавец тратит 47 427 долларов на добавление ванной комнаты, стоимость дома при перепродаже увеличивается менее чем на 29 долларов.,000. Потратив 22 636 долларов на замену битумной черепицы на крыше, вы увеличите стоимость дома всего на 15 427 долларов. Убыток продавца — ваша прибыль.

Состояние собственности

Элементы отсроченного обслуживания, такие как крыша или система отопления, которые необходимо заменить, или устаревший план этажа, снижают стоимость собственности из-за денег, которые вскоре потребуются для обновления.

Возраст собственности

Новые объекты обычно имеют более высокую стоимость, чем старые, потому что в обозримом будущем потребуется меньше текущего ремонта и капитального ремонта.

Рыночные условия

На рынке продавца, где покупателей больше, чем продавцов, стоимость недвижимости будет расти из-за дисбаланса между спросом и предложением.

Property Neighborhood

Районы с большим количеством вакансий и объявлений, граффити и криминальной активностью, или районы, в которых наблюдается упадок, могут вынудить арендодателей снизить арендную плату для привлечения арендаторов. И доход от аренды, и NOI снижаются, что может привести к отрицательному денежному потоку.

С другой стороны, стоимость недвижимости, как правило, будет выше, если она находится рядом со школами, районами трудоустройства и удобствами, такими как магазины, рестораны и места отдыха. Рост арендной платы сильнее из-за увеличения спроса со стороны арендаторов.

Местонахождение

Последнее, но не менее важное, это местонахождение собственности.

Факторы местоположения, влияющие на стоимость имущества, включают ставки налога на имущество и арендную плату, контроль арендной платы, рост населения и рабочих мест на рынке, а также подверженность района стихийным бедствиям или сезонным погодным условиям, которые могут затруднить аренду в определенное время года. год.

Пять шагов, используемых для оценки стоимости арендуемой недвижимости

После того, как вы сузили круг потенциальных инвестиций в арендуемую недвижимость и собрали основные финансовые данные, пришло время приступить к оценке потенциальных сделок.

Эта простая электронная таблица от Roofstock предоставляет простой способ просмотра потенциальных финансовых показателей данного объекта недвижимости. Вы можете использовать его для прогнозирования потенциальной доходности объекта. Просто введите некоторую информацию, чтобы просмотреть прогнозируемые ключевые показатели рентабельности инвестиций (ROI), включая денежный поток, рентабельность денежных средств, чистую операционную прибыль и ставку капитализации.

Успешные инвесторы в недвижимость используют пошаговую систему для быстрого анализа потенциальных сделок.

Шаг №1: Определите справедливую рыночную стоимость

Справедливая рыночная стоимость – это цена, которую информированный покупатель готов заплатить, и которую готов принять продавец. Источники для определения справедливой рыночной стоимости сдаваемой в аренду недвижимости включают в себя MLS comps, Zillow, оценку недвижимости и онлайн-рынок Roofstock.

Шаг № 2: Определите восстановительную стоимость

Восстановительная стоимость – это деньги, которые потребуются для строительства точно такого же дома сегодня. Он учитывает такие вещи, как стоимость земли и стоимость труда и материалов.

Шаг № 3. Определите справедливую рыночную арендную плату

Даже если вы покупаете сдаваемое в аренду имущество с арендатором, вам необходимо определить, является ли арендная плата «рыночной». Если он слишком высок, существующий арендатор может не продлевать договор аренды. С другой стороны, арендная плата ниже рыночной может обеспечить некоторый потенциал роста при продлении аренды. Источники для определения рыночной арендной платы включают Roofstock, Zillow, Craigslist и местные компании по управлению недвижимостью.

Шаг № 4: Расчет NOI

NOI, или чистый операционный доход, рассчитывается путем вычитания обычных операционных расходов из валового дохода. Обычные операционные расходы включают расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание, коммунальные услуги, страхование, сборы за управление имуществом и налоги на имущество. Однако NOI не включает ипотечный платеж.

Шаг № 5. Выполнение финансовых расчетов по каждому сдаваемому в аренду объекту недвижимости

Общие финансовые расчеты, используемые для проведения оценки имущества, включают предельную ставку, рентабельность инвестиций и возврат денежных средств. В следующем разделе мы подробно рассмотрим, как рассчитываются эти формулы и как лучше всего использовать каждую из них.

Использование профессиональной оценки в качестве «проверки реальности»

Наем профессионального лицензированного оценщика, который расскажет вам о стоимости недвижимости, — это хороший и недорогой способ получить второе мнение о вашей стоимости. я придумал.

Профессиональные оценщики используют смесь науки и искусства. Поскольку они являются незаинтересованной третьей стороной без шкуры на кону, эмоции полностью исключены из того, как они оценивают недвижимость.

Оценщики используют рыночные данные, такие как недавние сравнительные данные о продажах, состояние и удобства недвижимости, а затем корректируют стоимость рассматриваемой недвижимости (той, которую вы думаете о покупке) в сторону увеличения или уменьшения, чтобы провести сравнение яблок с яблоками. .

Например, если рассматриваемый дом имеет более новую крышу, он будет стоить больше, чем аналогичный объект со старой крышей. Если в недавно проданных сопоставимых домах есть бассейн, а в вашем нет, оценка вашей недвижимости будет ниже.

Ключевые финансовые расчеты для определения стоимости арендной недвижимости

Несмотря на то, что существует буквально десятки способов определения стоимости арендуемого имущества, большинство инвесторов в недвижимость используют три основных финансовых расчета, чтобы решить, сколько стоит дом :

Ставка капитализации

Ставка капитализации сравнивает годовой чистый доход от сдаваемой в аренду недвижимости со стоимостью недвижимости:

• Ставка капитализации = NOI / стоимость недвижимости
• 10 000 долларов NOI / 125 000 долларов стоимость недвижимости = 0,08 или ставка капитализации 8%

Помните, что NOI не включает вычет по ипотечным платежам, а только обычные операционные расходы. Это значительно упрощает сравнение свойств между яблоками и яблоками.

Кроме того, хотя формула капитализации является хорошим инструментом для сравнения аналогичных объектов недвижимости на одном и том же рынке недвижимости, ее не следует использовать для сравнения объектов на разных рынках. Это связано с тем, что рыночные факторы, такие как спрос, предложение и рыночная арендная плата, варьируются от места к месту.

Рентабельность инвестиций

Рентабельность инвестиций (ROI) измеряет общую рентабельность сдаваемого в аренду имущества:

• ROI = годовой доход / общий объем инвестиций
• Годовой доход в размере 4000 долларов США (10 000 долларов США NOI — 6 000 долларов США по ипотечному кредиту) / 25 000 долларов США общих инвестиций = 0,16 или 16% ROI

В отличие от расчета предельной ставки, ROI учитывает стоимость финансирования сдаваемого в аренду имущества. Из-за этого одно и то же имущество может иметь разную рентабельность инвестиций в зависимости от первоначального взноса и других условий кредита. Roofstock предоставляет отличный способ расчета финансирования с использованием таких факторов, как сумма первоначального взноса, кредитный рейтинг и условия ипотечного кредита.

Используя приведенный выше пример, давайте посмотрим, как изменится рентабельность инвестиций, если инвестор вложит меньше денег и получит немного меньший годовой доход из-за более высокого платежа по ипотеке:

• Годовой доход в размере 3000 долларов США (10 000 долларов NOI — 7 000 долларов платежа по ипотеке) / Общая сумма инвестиций 12 500 долларов США = 0,24 или 24%

Денежный доход

Денежный доход измеряет сумму денежного потока по сравнению с суммой вложенных денежных средств. В отличие от ROI, который можно использовать для измерения возврата инвестиций за все время владения недвижимостью, метод «наличные деньги» измеряет доход только за текущий период:

• Денежный доход = годовой денежный поток / общая сумма вложенных денежных средств

Вот пример того, как можно измерить доходность наличными.

Предположим, что инвестор покупает дом за 125 000 долларов и вносит 20% первоначального взноса. Инвестор должен потратить 1500 долларов сразу после закрытия для необходимых обновлений. Дом уже сдан арендатору, поэтому годовой NOI составляет 10 000 долларов, а годовой денежный поток — 4 000 долларов после ежегодных расходов по ипотеке в размере 6 000 долларов.

Денежный доход инвестора за этот год составляет:

• Годовой денежный поток в размере 2500 долл. США (10 000 долл. США NOI — 6 000 долл. США расходов на ипотеку — 1 500 долл. США на модернизацию) / 26 500 долл. США вложенных денежных средств (25 000 долл. США авансового платежа + 1 500 долл. США затрат на модернизацию) = 0,094 или 9,4%

В следующем году, при условии, что у инвестора нормальные операционные расходы и тот же NOI, доход наличными будет составлять:

• Годовой денежный поток в размере 4000 долларов (10000 долларов NOI — 6000 долларов расходов по ипотеке) / 26500 долларов (25000 долларов авансового платежа + 1500 долларов) стоимость улучшения) = 0,15 или 15%

Какой финансовый расчет лучше всего использовать?

Ответ на этот вопрос зависит от инвестиционной стратегии.

Например, ставка капитализации часто используется инвесторами, покупающими и удерживающими недвижимость, которая уже приносит доход. Инвесторы, которые хотят максимизировать силу кредитного плеча, могут повысить свою рентабельность инвестиций, вложив меньше денег или взяв краткосрочный кредит только под проценты.

Инвесторы в недвижимость, покупающие реабилитационное имущество, не приносящее текущего дохода, могут обнаружить, что годовой расчет наличными является лучшим финансовым показателем для использования.

Вы также можете использовать все три финансовых расчета при анализе сдаваемого в аренду имущества на одну семью. Использование нескольких методов для определения стоимости сдаваемой в аренду недвижимости является ключом к принятию наилучших возможных инвестиционных решений.

Оценка имущества — ключ к успеху в инвестировании

Не вся сдаваемая в аренду недвижимость одинакова. Успешные инвесторы в недвижимость используют все имеющиеся в их распоряжении инструменты для принятия самых разумных инвестиционных решений.