Оформить земельный участок под домом в собственность: Оформление в собственность земли под жилым домом 2023

Как оформить в собственность участок под многоквартирным домом — Юридическая консультация

Татьяна (Красноярск) 19.05.2021 Рубрика: Земля

У нас квартира в двухквартирном доме. Соседи в 2005 году без межевания присоединили свою половину земельного участка к дому, а в 2013 продали квартиру вместе с землей. Есть кадастровый номер. Теперь мы продаем квартиру, но нашу половину земли оформить не можем, так как дом признан многоквартирным. Как оформить собственность на землю?

Земельный участок, Собственность, Многоквартирный дом

Наталия Булахова

Консультаций: 235

Поскольку дом признан многоквартирным (МКД), то собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», далее – Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом автора вопроса, образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

В случае если земельный участок, на котором расположен МКД, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 2 и 3 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Доли всех собственников квартир признаются пропорциональными площади принадлежащих помещений, т.е. чем больше размер квартиры, тем больше и размер доли в праве на общее имущество в виде земельного участка.

Образование земельного участка, на котором расположен МКД, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые должны совершить необходимые действия, в том числе утвердить проект межевания территории, подготовить межевой план земельного участка и обратиться в Росреестр с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.

С 30 апреля 2021 г. с заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа (ч. 4 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Если у вас отсутствует утвержденный проект межевания территории, который необходим для определения границ образуемого участка под МКД, то образование земельного участка возможно в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 2 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Поэтому отсутствие проекта межевания территории, а также нехватка средств в местном бюджете не может являться основанием для отказа органов местного самоуправления в формировании земельного участка под МКД. Данная позиция также подтверждена и судебной практикой.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Следует учитывать, что государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество МКД, в том числе на земельный участок под ним, регистрируется без указания имен собственников помещений в МКД и размеров принадлежащих им долей в праве долевой собственности.

Таким образом, после того, как будет образован земельный участок под многоквартирным домом и придомовой территорией рядом с ним, автор вопроса будет продавать квартиру с пропорциональной ей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме (в том числе соразмерной долей на земельный участок, расположенный под МКД, и придомовой территорией рядом).

Сказали спасибо:

Зачем оформлять права на землю под зданием или помещением в собственности

Маргарита Пинашкина

Менеджер проектов

Одним из принципов оборота недвижимого имущества является неотделимая судьба земельного участка и зданий, на нем находящихся. Это значит, что при переходе права собственности на здание покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же правах, что и продавец недвижимости (статья 35 Земельного кодекса РФ).

Что это значит, зачем оформлять права на земельный участок и какие последствия могут быть, если этого не делать?

При покупке объекта недвижимости, кроме самого здания или помещения, нужно озаботиться юридическим статусом земельного участка.

Земельный кодекс нам говорит, что собственник здания имеет преимущественное право пользования на земельный участок под зданием. Если под зданием земельный участок уже сформирован, стоит на кадастровом учете и находится в собственности или аренде, то одновременно с переходом прав на здание должны переходить права на земельный участок. Стороны должны прописать это в договоре купли-продажи или в другом правоустанавливающем документе, иначе такой договор нарушает требования Земельного кодекса.

При переходе права собственности на помещение в здании продавец приобретает долю в праве собственности или в праве аренды на земельный участок. И это тоже прописывается в договоре купли-продажи. Если земельный участок в собственности, то переход права собственности регистрируется одновременно. Для смены в ЕГРН арендатора нужно предоставить правоустанавливающий документ, например, соглашение о смене стороны в договоре аренды земли между продавцом и покупателем. Если смена стороны возможна только по согласию или уведомлению арендодателя, нужно будет предоставить документ, подтверждающий соблюдение порядка.

Если земельный участок не стоит на кадастровом учете, до покупки объекта нужно понимать, какой участок предназначен этому зданию.

Чтобы вам было понятно, например, будет ли у вас своя парковка, можно ли организовать зону разгрузки и т.п. Мы не рекомендуем покупать здание, участок под которым не сформирован, до тех пор, пока у вас на руках не будет проекта межевания территории или утвержденной схемы расположения участка. Потому что фактически используемая продавцом территория вокруг здания может оказаться значительно больше, чем предусмотрено документами, и у вас из-за этого могут возникнуть проблемы с органами власти и нарушатся бизнес-процессы.

Чтобы узнать, какой участок выделяется зданию, следует попросить продавца предоставить проект межевания территории. В нем на плане межевания будут указаны границы участка, отводимые под эксплуатацию здания.

Иногда проект межевания может быть еще не разработан. В таком случае участок может быть сформирован на основании схемы расположения на кадастровом плане территории. Эту схему подготавливает кадастровый инженер, а утверждает орган, уполномоченный на формирование участков, в Москве это Департамент городского имущества (ДГИ).

Имейте в виду, что если в квартале, в котором расположено здание, есть многоквартирные дома, участок можно сформировать только на основании проекта межевания, схемы расположения будет не достаточно.

Если же рассматривается помещение в здании, то не нужно считать, что помещение на 5 этаже не накладывает на вас обязательства во владении долей в земельном участке под зданием. По мнению Верховного суда РФ (определение от 11.12.2018 N 11-КГ18-31) в нежилом здании по аналогии с жилыми домами общее имущество принадлежит всем собственникам помещений. В соответствии с ЖК РФ земельный участок как раз относится к общему имуществу.

При этом неважно, зарегистрировано право общей собственности в ЕГРН, или нет. Также не имеет значения, оговорен ли в договоре на покупку помещения переход доли в праве общей собственности за новым собственником помещения или нет.

То есть собственник любого помещения несет такую же ответственность за неоформление земельных отношений, как и собственник здания.

Если земельный участок под зданием не сформирован и не стоит на кадастровом учете, вам нужно будет формировать его самостоятельно.

Для этого нужно:

• Получить проект межевания территории (если он есть).

• Обратиться к кадастровому инженеру, чтобы тот определил точные границы будущего участка.

• Получить распоряжение и на основании этого распоряжения (и проекта межевания территории, если он есть) провести кадастровые работы по образованию участка и постановке его на кадастровый учет.

После этого вы можете оформить участок в аренду или собственность. Для заключения договора аренды или договора купли-продажи участка вам нужно обратиться в уполномоченный орган (в Москве — ДГИ).

Обратите внимание, что если у вас в собственности не все здание, а помещение в нем, в аренду или собственность вам дадут не весь участок, а долю в нем, пропорционально площади вашего помещения.

При этом договор аренды будет заключен с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендодатель — орган власти, арендаторы — все собственники помещений, у каждого свой договор на долю в праве аренды.

А выкупить долю участка в собственность, если вы собственник помещения, можно только одновременно со всеми остальными собственниками, чтобы в сумме ваши доли в праве на участок составляли 100%.

Чем может грозить неоформление прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством?

В соответствии с Кодексом административных правонарушений РФ (ст. 7.1) Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, влечет наложение административного штрафа.

На практике в Москве ДГИ время от времени проводит проверки использования участков силами Госинспекции по недвижимости. Если у вас не оформлены земельные отношения, ДГИ попытается принудить вас сделать это вплоть до судебного порядка, при этом будет стараться взыскать арендную плату за прошедшие с момента покупки вами здания или помещения периоды.

Мы весьма схематично объяснили вам процесс оформления земельных отношений собственнику здания или помещения в здании. Может быть много нюансов в каждом отдельном случае. Если у вас возникли вопросы, свяжитесь с нами. Наши специалисты помогут вам разобраться в хитросплетениях российского законодательства.

Если вам нужно сформировать земельный участок под зданием или помещением,

позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и поможем.

+7 499 136-53-55
[email protected]

Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605

Незаконное владение: юридическое определение и требования

Оглавление

Содержание

• Что такое неправомерное владение?

• Как это работает

• 5 требований

• Как предотвратить неправомерное владение

• Отличие от усадьбы

• Часто задаваемые вопросы о нежелательном владении

Рассмотрено

Томас Брок

Рассмотрено
Томас Брок

Полная биография

Томас Дж. Брок является CFA и CPA с более чем 20-летним опытом работы в различных областях, включая инвестиции, управление страховым портфелем, финансы и бухгалтерский учет, консультации по личным инвестициям и финансовому планированию, а также разработку учебных материалов по страхованию жизни и аннуитетам.

Узнайте о нашем
Совет по финансовому обзору

Что такое неблагоприятное владение?

Термин «противоправное владение» относится к правовому принципу, который предоставляет право собственности тому, кто проживает или владеет землей другого лица. Право собственности предоставляется владельцу до тех пор, пока выполняются определенные условия, включая то, нарушают ли они права фактического владельца и находятся ли они в постоянном владении имуществом. Неправомерное владение иногда называют правами скваттеров, хотя права скваттеров — это разговорная ссылка на идею, а не на записанный закон.

Key Takeaways

• Противоправное владение – это юридический процесс, посредством которого лицо, не являющееся владельцем участка земли, получает титул и право собственности на эту землю по истечении определенного периода времени.
• Истец или несогласный должен продемонстрировать, что несколько критериев были соблюдены, прежде чем суд удовлетворит его иск.
• Требования могут включать непрерывное использование, захват земли и исключительное использование.
• Также известный в просторечии как права скваттеров или усадьбы, закон также может применяться к другой собственности, такой как интеллектуальная или цифровая/виртуальная собственность.
• Есть некоторые меры, которые землевладельцы могут предпринять, чтобы избежать неправомерного владения.

Понимание неблагоприятного владения

Как упоминалось выше, неправомерное владение — это юридическая ситуация, которая возникает, когда одна сторона получает право собственности на имущество другого лица, вступая во владение им. Это может произойти преднамеренно или непреднамеренно, с ведома владельца или без него.

В случаях преднамеренного неправомерного владения нарушитель или скваттер — тот, кто незаконно занимает землю другого человека — сознательно переходит на землю другого человека, чтобы жить на ней и / или завладеть ею. В других случаях неправомерное владение может быть непреднамеренным. Например, домовладелец может построить забор, отделяющий его двор, не осознавая, что он перешел границу и посягнул на границу собственности своего соседа. В любом случае противный владелец, также называемый диссизором, может претендовать на это имущество. И если истцу удастся доказать неправомерное владение, он не обязан платить владельцу за землю.

Диссизор, успешно доказавший неправомерное владение землей, не обязан платить владельцу за землю.

Требования для доказательства незаконного владения

Требования к доказательству незаконного владения, как правило, различаются в зависимости от юрисдикции. Во многих штатах доказательство уплаты налогов на имущество и документ по существу требуется для того, чтобы истец добился успеха. В каждом штате есть период времени, в течение которого зарегистрированный землевладелец может признать иск недействительным в любое время. Например, если государственный порог составляет 20 лет, и домовладелец красит или оплачивает другие виды обслуживания рассматриваемого дома в 19го года, то истцу будет трудно доказать неправомерное владение. Тем не менее, землевладельцам рекомендуется как можно скорее устранить возможность неправомерного владения, подписав соглашения о любом использовании принадлежащей им собственности.

Чтобы успешно претендовать на землю, находящуюся в неправомерном владении, заявитель должен продемонстрировать, что его или ее владение землей соответствует следующим требованиям:

• Непрерывное использование: При этом условии противный владелец должен показать, что он постоянно и непрерывно владел рассматриваемой собственностью.
• Враждебное и враждебное занятие собственности: Хотя это не означает, что диссизор применяет силу, чтобы захватить землю, он должен показать отсутствие существующего соглашения или лицензии от землевладельца, такого как письменный сервитут, договор аренды или арендной платы.
• Открытое и общеизвестное владение: Лицо, стремящееся к неправомерному владению, должно занимать имущество открытым, общеизвестным и очевидным образом. Однако истинный владелец не обязан знать о оккупации.
• Фактическое владение: Владелец должен активно владеть имуществом в течение установленного законом периода, который может варьироваться от трех до 30 лет. Владение может включать в себя сохранение земли и, в зависимости от законодательства штата, уплату налогов.
• Исключительное использование: Имущество используется исключительно диссизором, исключая также его использование любыми другими лицами.

Неправомерное владение было предложено в качестве возможного решения для предотвращения нарушений прав интеллектуальной собственности, таких как киберсквоттинг, чрезмерное использование авторских прав и патентный троллинг. Применение неправомерного владения интеллектуальной собственностью, а также физической собственностью заставит злоумышленников вкладывать больше ресурсов в активное использование своего портфеля товарных знаков, патентов и т. д., а не просто сидеть на них и ждать, пока настоящие новаторы ступят на их территорию.

Как предотвратить незаконное владение

Если вы землевладелец, вы можете помешать злоумышленнику получить право собственности, приняв несколько простых мер:

• Определите и отметьте границы вашей собственности. Регулярно осматривайте свою землю на наличие признаков злоумышленников. Вы можете использовать знаки «Вход воспрещен» и заблокировать въезды воротами. Хотя во многих штатах знак «Вход воспрещен» не сочтет достаточным для предотвращения неправомерного требования о владении, это хороший способ отпугнуть нарушителей.
• Предложение сдать имущество злоумышленнику. При наличии надлежащего договора аренды нарушитель не может претендовать на неправомерное владение.
• Предоставьте кому-либо письменное разрешение на использование вашей земли и убедитесь, что вы получили его письменное подтверждение.
• Действуйте быстро. В случае незаконного проникновения вы должны действовать до того, как злоумышленник пробудет на вашей земле в течение периода времени, установленного вашей юрисдикцией, чтобы добиться успеха в деле.

Наймите адвоката, как только обнаружите признаки вторжения на вашу землю. Возможно, вам придется подать иск о выселении нарушителя или постановление суда об удалении нежелательной постройки с вашей земли.

Неблагоприятное владение против приусадебного участка

Неблагоприятное владение на практике похоже на хоумстединг. При усадьбе государственная земля или собственность, не имеющая явного владельца, передается новым владельцам при условии, что они используют и улучшают ее. Если поселенец не использует землю, он может ее потерять. Незаконное владение может действовать аналогичным образом, освобождая землю с неясным правом собственности для продуктивного использования.

Конечно, неправомерным владением также можно злоупотреблять так, как это невозможно при хоумстединге. Если существует неофициальный сервитут между двумя фермами, где забор одного фермера имеет, например, акр земли соседей, фермер, использующий его, может потребовать незаконного владения, чтобы фактически откусить этот кусок земли, если нет письменного соглашения о сервитуте.

Каковы 5 условий незаконного владения?

Хотя требования к неправомерному владению могут значительно различаться в разных юрисдикциях, ниже приведены типичные требования, которые необходимо соблюдать:

• Владение имуществом должно быть непрерывным и непрерывным.
• Оккупация должна быть враждебной и противоречащей интересам истинного владельца и осуществляться без его согласия.
• Лицо, стремящееся к неправомерному владению, должно занимать имущество открытым, известным и очевидным образом.
• Владение имуществом должно продолжаться в течение заранее установленного законом периода, который может варьироваться от трех до 30 лет.
• Имущество должно быть занято исключительно лицом, стремящимся к неправомерному владению.

В каких штатах разрешено неправомерное владение?

Хотя незаконное владение разрешено во всех штатах, требования могут сильно различаться от штата к штату. Основные отличия заключаются в продолжительности владения, уплате налогов и наличии документа, подтверждающего право собственности (например, акта). В общих чертах государства на Востоке не требуют дополнительных документов, но могут потребовать уплаты налогов на недвижимость. Государства на Западе, как правило, разрешают более короткие периоды владения, но имеют некоторые дополнительные требования, такие как уплата налогов или документ.

Каков срок неправомерного владения?

Срок зависит от юрисдикции и варьируется от трех лет (Аризона) до 30 лет (Луизиана). Средний временной порог составляет 10-12 лет.

Кто может претендовать на незаконное владение?

Любое лицо, владеющее землей, принадлежащей другому лицу, может заявить правопреемственное владение и получить действительное право собственности на нее при соблюдении определенных требований, таких как владение в течение достаточного периода времени или уплата налогов на недвижимость. Эти требования зависят от юрисдикции.

Источники статей

Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы. К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. Мы также при необходимости ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и беспристрастного контента, в нашем
редакционная политика.

1. Study.com. «Различия в неблагоприятном владении между государствами».

Стать владельцем имущества, используя его в течение длительного времени

Беспокоитесь делать это самостоятельно? Вы можете получить бесплатную юридическую помощь.

Подать заявку онлайн

Примечание. Covid-19 меняет многие области законодательства. Посетите наши статьи о Covid-19 , чтобы получить самую свежую информацию.

Следующий вопрос был задан Джону Роске, юристу и писателю, чья еженедельная колонка «Вопросы и ответы по закону» печаталась в газете Champaign News Gazette.

Вопрос

Мой сосед говорит, что недавно провел обследование, которое показало, что мой сарай находится за границей его владения. Он говорит, что я должен удалить его. Я построил сарай 25 лет назад, и никто никогда не жаловался. Разве этого недостаточно, чтобы сделать его моей собственностью?

Ответить

Возможно. Требуется 20 лет, чтобы получить законное право собственности на недвижимость путем противоправного владения. Если ваше владение было «неблагоприятным», вы владеете им.

Неправомерное владение — единственный пример прав скваттеров в законе о собственности штата Иллинойс. Независимо от того, началось ли это владение с невинной ошибки или незаконного посягательства, через 20 лет вы станете законным землевладельцем.

Но не какие-то 20 лет владения. Иллинойс суды требуют 5 основных компонентов. Ваше владение должно быть:

• Непрерывным,
• Враждебным или неблагоприятным,
• Фактическим,
• Открытым, общеизвестным и исключительным владением помещением, а также
• Под притязанием на право собственности, несовместимое с правом истинного владельца.

Итак, если вы вступаете во владение с разрешения первоначального владельца собственности, это не является неблагоприятным. Это может стать неблагоприятным, но потребует веских доказательств того, что первоначальное разрешение было отозвано. Без этого доказательства не тратьте 20 лет, ожидая, что неправомерное владение превратит вас в собственника.

Идея состоит в том, что ваше владение должно четко уведомлять мир о том, что вы владеете, и претендовать на землю как на свою. Это реальное уведомление предупреждает других возможных владельцев, что вы оспариваете их претензии.

Заборы, знаки и улучшения не требуются. Важно то, что ваши акты владения показывают людям в районе, что вы контролируете землю.

В вашем владении начинается отсчет 20-летнего срока исковой давности для подачи исков о возврате земли. Если настоящий владелец не подаст в суд, чтобы выгнать вас в течение 20 лет, эта земля — ваша земля.

Как выразился Верховный суд штата Иллинойс: если земля без разрешения занята кем-то, кроме владельца, в течение 20 лет, владелец «по закону не может вносить записи или предъявлять иски о восстановлении владения».

Итак, если кто-то подаст в суд, чтобы выгнать вас после того, как вы проработали там 20 лет, и вы сможете доказать эти 5 основных элементов, они проиграют. Если вы подали на них в суд, чтобы объявить себя владельцем, вы должны выиграть.

Титул, который вы приобретаете в результате неправомерного владения, может быть законным, но не происходит сразу. Чтобы обеспечить соблюдение ваших прав, потребуется судебное разбирательство и постановление судьи. Этот приказ может стать официально зарегистрированным титулом.

Возможны другие виды неправомерного владения. Если у вас есть «цвет титула» и вы платите налоги в течение 7 лет, вы можете получить законный титул. Если земля не свободна, вы должны фактически владеть ею и в течение этих 7 лет.

«Цвет титула» обычно означает письменный документ, такой как договор, акт или завещание.

Последнее полное рассмотрение экспертом в данной области

18 мая 2018 г.

Последняя редакция персонала

24 мая 2020 г.