Оценка дома: Оценка загородного (частного) дома с земельным участком

Оценка недвижимости в Воронеже, цена. Провести оценку стоимости недвижимости недорого

Проведение оценки рыночной стоимости недвижимости необходимо не только при продаже квартиры. Часто такая процедура применяется и в отношении нежилых помещений. Проведение оценки необходимо при совершении любых сделок с недвижимостью, а также при проведении некоторых видов операций. Так, оценку проводят при оформлении купли-продажи, а также при оформлении ипотеки. Есть и другие случаи, при которых необходимо проведение такой процедуры.

Оценка подразумевает определение стоимости любого объекта недвижимости. Это может быть квартира, дом, земельный участок, а также коммерческое помещение. Проведение оценки регламентировано действующим законодательством. Иными словами, оценщик обязан обладать соответствующими разрешениями и документами, подтверждающими его право проводить эту процедуру.

Конечно, можно провести приблизительную оценку и самостоятельно, применив для этого сравнительный метод. Однако самостоятельная оценка во внимание соответствующими органами не принимается: всегда требуется предоставление профессионального заключения, оформленного должным образом.

В этой статье расскажем, что представляет из себя оценка недвижимости в Воронеже, какие существуют виды и методы, а также подскажем, как заказать услугу максимально выгодно.

Оценщик Виталий Лахин

Здравствуйте! С удовольствие помогу Вам решить любой вопрос связанный с оценкой стоимости объектов недвижимости. Заполните форму, Ваши данные надёжно защищены.

Открыть форму

Для чего нужна оценка недвижимости

Оценка стоимости объекта недвижимости может потребоваться в следующих случаях:

• Вы планируете оформить ипотечный кредит;
• Необходимо оформить куплю-продажу квартиры;
• Планируется обмен жилья;
• Оценка также проводится при различных судебных разбирательствах, затрагивающих ту или иную недвижимость;
• Кроме того, оценка необходима при проведении реорганизации предприятия.

Почему проведение оценки требуется в том или ином случае:

• При оформлении ипотеки справка об оценке необходима банку, чтобы понять, какую сумму кредита вам одобрить. Также процедура оценки может потребоваться при проведении рефинансирования, если оно проводится в другом банке;
• При оформлении купли-продажи оформление оценки выгодно и продавцу, и покупателю. Продавец таким образом может установить адекватную стоимость продажи, а покупатель — убедиться в том, что цена не завышена;
• Если осуществляется обмен с доплатой оценка поможет установить необходимую сумму;
• В судебных разбирательствах оценка также оказывает значительную помощь. Например, в случаях когда наследник должен компенсировать другим наследникам их законную долю: в этом случае оценка позволяет точно установить сумму, чтобы соблюсти интересы всех сторон.

Есть и другие случаи, в которых требуется проведение оценки недвижимости:

• Изъятие недвижимости;
• Необходимо определить ценность залогового объекта;
• Проводится процедура отчуждения имущества при оформлении банкротства;
• Оценка для привлечения инвестиций;
• Для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость;
• При разделе имущества или возмещении ущерба;
• Для определения начальной стоимости при проведении аукциона или конкурса;
• Для того, чтобы установить стоимость объектов, полученных безвозмездно.

Что влияет на стоимость недвижимости

Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости всегда учитывает множество факторов. На цену объекта влияет не только его метраж и расположение. Под рыночной стоимостью понимается сумма, за которую объект недвижимости может быть куплен и продан. Именно эта стоимость указывается в объявлениях и фигурирует в договорах. Рыночная стоимость может отличаться от кадастровой.

На величину рыночной стоимости влияют такие факторы как расположение объекта недвижимости, конкретный город и район, возраст дома и качество отделки, развитость инфраструктуры, и даже такие факторы как вид из окон и характер соседей. Таким образом, у двух одинаковых по планировке объектов, расположенных в одном и том же доме, может быть разная рыночная стоимость.

Оценщик определяет рыночную стоимость в случаях, когда требуется официальное заключение: например, для банка при оформлении ипотеки.

Существует и другой параметр: кадастровая стоимость. Эту величину определяют государственные органы. Кадастровая стоимость используется при расчете налоговой базы. Эта величина может быть как больше, так и меньше рыночной. Оспаривание кадастровой стоимости — еще одна причина, по которой может потребоваться независимая оценка недвижимости. Чаще всего, это требуется когда кадастровая стоимость оказывается завышена.

Кадастровая стоимость рассчитывается без осмотра квартиры. Государственные органы учитывают только город, район, возраст дома, а также площадь квартиры. Обычно эту величину пересчитывают раз в 3-5 лет. Кадастровая стоимость может быть пересмотрена и раньше при условии, что ее оспорили более 30% собственников в регионе.

Методы оценки

Есть несколько видов и методов оценки, которые применяются в тех или иных случаях. Так, оценка стоимости недвижимости в Воронеже может быть:

• Кадастровая: проводится в рамках государственной оценки и влияет на размер налогообложения;
• Оценка рыночной стоимости недвижимости: проводится для определения цены, по которой вы можете продать объект;
• Ликвидационная: определяет стоимость объекта, по которой его можно продать максимально быстро. Обычно ликвидационная стоимость ниже рыночной примерно на 15%;
• Инвестиционная: всегда выше рыночной, актуальна для тех, кто ищет, куда можно выгодно вложить свои средства;
• Восстановительная: используется в случаях, когда необходимо четко установить сумму ремонта или реставрации, обычно применяется при планировании обширных работ.

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются ФЗ №135. Всего метода три:

• Сравнительный. Этот метод чаще всего используют для определения рыночной или инвестиционной стоимости. Специалист проводит кропотливую работу по изучению документации и сопоставлению схожих объектов недвижимости, вынося впоследствии объективное решение с определением стоимости;
• Доходный метод используют для определения инвестиционного потенциала. В этом случае оценщик должен определить, какую прибыль получит инвестор с того или иного объекта. Кроме того, учитываются и риски. Применение доходного метода позволяет не переплатить за недвижимость или не вложить деньги в объект, который не принесет прибыли в будущем;
• Затратный метод подразумевает, что стоимость объекта не должна превышать сумму, затраченную на его строительство или восстановление. Обычно такой метод используют при проведении оценки участков под застройку или уже возведенных частных домов.

Наиболее точный результат можно получить при совмещении нескольких методов.

Как проводится оценка

Сроки проведения оценки зависят от конкретного случая, однако алгоритм проведения всегда одинаков.

• Сначала проводят консультацию, в ходе которой определяются цели и задачи оценки. Например, если оценщик нужен для оформления ипотечного кредита, необходимо будет учитывать не только рыночную, но и ликвидационную стоимость объекта. Уже на этом этапе заказчик предоставляет всю имеющуюся документацию;
• Затем оформляется договор, а также осуществляется оплата. В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость услуг, конкретные сроки выполнения работ, а также четкие права и обязанности сторон;
• Далее оценщик выезжает на объект и начинает сбор информации, сверяясь с документацией и фиксируя все дефекты или недочеты;
• На следующем этапе проводится оценка стоимости, а в итоговом отчете отображаются примененные для этого методы;
• Финальный этап — формирование отчета. По действующему законодательству этот документ обязательно должен быть прошит и пронумерован.

Стоимость

Стоимость независимой оценки недвижимости всегда рассчитывается индивидуально. Сумма зависит от вида недвижимости, расположения объекта, а также объема работы и сложности оценки. Обычно стоимость работ рассчитывается до подписания договора, что позволяет заказчику сделать осознанный выбор.

Как заказать оценку недвижимого имущества

Компания «Эстим-Такс» предоставляет профессиональные услуги лицензированных оценщиков по приятной стоимости. Для того, чтобы заказать профессиональную оценку недвижимости, достаточно лишь связаться с нами по телефону 8 (473) 204-52-34 или 8 (908) 132-32-22. Кроме того, вы можете заполнить специальную форму, и мы сами свяжемся с вами, чтобы предоставить подробную консультацию и осуществить предварительный расчет стоимости.

Оценка дома в Москве и МО – оценка рыночной стоимости жилого дома

В процессе проведения независимой оценки дома, оценщиком анализируются следующие
факторы:

1. Возможность торга
В редких случаях цена сделки и
цена предложения совпадают. Первоначальная стоимость дома в большинстве случаев
значительно выше его реальной стоимости. При учете этого фактора Оценщик домов
высчитывает процент этого завышения и фиксирует в расчете.

2. Дата продажи
(предложения)
Часто между датой публикации и датой продажи дома
проходит некоторое время (например, больше месяца). За этот период на рынке
происходят изменения, которые касаются уровня цен. Корректировка на дату продажи
учитывает эти изменения. Этот фактор очень важно учесть при проведении независимой
оценки дома.

3. Условия
сделки
При оценке дома также учитываются условия проведения
сделки. Как правило сделка может быть с прямой продажей или с одновременным обменом.
Стоимость дома без обмена будет больше. Причиной этому является потенциальная потеря
времени на поиск варианта обмена, который устраивает обе стороны. Данные условия
оценщик дома рассматривает в своем расчете.

4. Право
собственности
На оценку дома оказывает влияние
зарегистрированного права. Независимый оценщик учитывает наличие оформленного права
собственности в соответствии с правовыми нормами и требованиями, поскольку его
отсутствие снижает рыночную стоимость.

5.
Местоположение
В текущих условиях рынка одна из самых важных
характеристик в оценке домов является местоположение. Удаленность от МКАД и
магистралей, магазинов, больниц и других объектов инфраструктуры может существенно
увеличить или уменьшить стоимость. Корректная оценка этого фактора очень важна при
составлении расчетов.

6. Материал
постройки дома
При оценке дома так же материал из которого он
построен. Наиболее привлекательными считаются дома, построенные с использованием
современных технологий и материалов. Так например новый кирпично-монолитный дом
оценивается гораздо выше, чем старый дом из бруса. Для корректной и независимой
оценки загородной недвижимости, учет данного фактора обязателен.

7. Качество
отделки
Состояние отделки и ее качество напрямую влияют на
оценочную стоимость.
Степень влияния в большинстве случаев оценивается по
четырем категориям:
1. Без отделки.
2. Простая отделка или старый
ремонт.
3. Улучшенная отделка или более новый ремонт.
4.
Высококачественная отделка или евроремонт.
Для того, чтобы определить к какой
категории относится объект, оценщик дома производит осмотр недвижимости и делает
фотофиксацию.

8. Подключенные
коммуникации
Подключенные к дому коммуникации оказывают
существенное влияние на его рыночную стоимость. Дома оснащенные газоснабжением,
водоснабжением, теплоснабжением и электричеством, считаются самыми привлекательными,
поскольку устройство каждого вида коммуникаций это существенное капиталовложение.
Опытный оценщик жилых домов учитывает этот фактор в своем расчете.

9. Общая
площадь
Фактор масштаба так же влияет на рыночную стоимость дома.
Чем больше площадь, тем меньше себестоимость его квадратного метра. Жилая площадь
также сильно влияет на стоимость. Дома, в которых жилая площадь больше – являются
более привлекательными.

Поскольку каждый объект
имеет индивидуальный набор характеристик процесс оценки жилых домов в каждом
конкретном случае уникален. При проведении независимой оценки Оценщик сам выделяет
факторы, которые наиболее сильно влияют на стоимость и производит расчет.

Как найти предложения по продаже недвижимости в моем районе

Время чтения: 10 минут

Независимо от того, продаете ли вы свой первый дом или впервые покупаете жилье, найти сопоставимые предложения домов в вашем районе намного проще. чем это было даже десять лет назад. В то время было нелегко найти общедоступные данные в Интернете — вам требовалась помощь внутреннего контакта, такого как агент по недвижимости или оценщик дома, чтобы получить сопоставимые продажи из MLS (услуга множественного листинга). Сегодня общественности доступно гораздо больше информации, и теперь вы можете получить доступ к композициям с помощью онлайн-поиска. Давайте рассмотрим, как найти предложения по недвижимости для вашего района.

Что такое сделки с недвижимостью?

Когда вы начинаете искать информацию о сделках с недвижимостью в вашем регионе, это помогает понять, что такое сделки и какую информацию они могут вам сообщить. Сделки с недвижимостью, также называемые «закрытыми сопоставимыми продажами», представляют собой завершенные сделки по продаже жилья, которые имели место в определенном районе и в которых дома имеют схожие характеристики с домом, который вы продаете или рассматриваете для покупки. Тем не менее, вы должны знать, что дом в Ванкувере, Британская Колумбия, будет указан по другой цене, чем точная копия того же дома, указанного в Бирмингеме, Алабама. Хотя это один и тот же дом, просто выставленный на продажу в разных географических районах, на стоимость каждого дома в значительной степени влияют индивидуальные условия на рынке жилья.

5 способов найти предложения по недвижимости в вашем районе

Первое практическое правило при поиске местных предложений — найти три или более похожих объекта, чтобы убедиться, что любой сопоставимый объект не отличается по цене. Например, стоимость одного дома в вашем районе может быть ниже той, которую вы должны выставить на продажу, потому что он был в плохом состоянии и нуждался в ремонте, или другая собственность может иметь высокую цену, потому что это был лучший дом в квартале. Наличие как минимум трех сопоставимых объектов недвижимости должно дать вам среднюю цену для начала. Вот пять простых способов получить компенсацию за недвижимость.

1. Используйте авторитетный веб-сайт по недвижимости, чтобы найти местные скидки. Один из способов найти предложения в вашем районе — это использовать для своего исследования известный веб-сайт со списками недвижимости. Redfin предлагает простой способ быстро найти недавно проданные дома в вашем районе.

Если вы знаете адрес недавно проданной недвижимости в вашем районе, вы можете просто ввести адрес недвижимости в строку поиска, чтобы увидеть всю общедоступную информацию о доме, включая то, по какой цене дом был продан в последний раз.

Прокрутив немного вниз на той же странице, вы также увидите последние проданные дома в том же районе. Если вы прокрутите страницу еще ниже, вы увидите заголовок «Недавно проданные дома поблизости» и кнопку «Просмотреть другие недавно проданные дома» прямо под ним. Нажав на эту кнопку, вы попадете на карту с домами, проданными в вашем районе, и вы сможете увидеть такие детали, как цена продажи, количество спален и ванных комнат, площадь в квадратных футах, цена за квадратный фут и количество дней. дом был на рынке, прежде чем он был продан.

Кроме того, вы можете просмотреть проданную недвижимость, выполнив поиск своего города в строке поиска на веб-сайте Redfin. Например, чтобы увидеть предложения для дома в Кливленде, штат Огайо, введите название своего города в строку поиска.

• Нажмите «Дополнительные фильтры».
• Прокрутите немного вниз и в разделе «Статус листинга» щелкните переключатель с надписью «Продается». Это эффективно заменит дома для продажи проданными домами в области поиска.

Чтобы получить более четкое представление о недавних продажах жилья и о том, что вы можете считать сделками с недвижимостью в вашем районе, вы можете еще больше сузить область поиска, ограничив временные рамки определенным месяцем, а затем настроив фильтры для просмотра недавно проданных дома, которые больше всего напоминают ваш дом. Например:

• Количество спален
• Количество санузлов
• Если ваш дом является домом, квартирой, многоквартирным домом и т. д.
• Площадь вашего дома
• Размер вашего лота
• Год постройки
• И сборы ТСЖ, если они применяются

Вы даже можете углубиться и определить конкретные удобства или тенденции в доме, которые могут повысить ценность вашего дома, например, недвижимость на берегу или вид. Имейте в виду, что если вы будете слишком точны в своих поисках, вы можете не найти достаточно недавно проданных домов в вашем районе, которые вы могли бы использовать в качестве надежных композиций. Вот пример того, как вы можете отфильтровать предложения недвижимости на основе дома с тремя спальнями и двумя ванными комнатами, которые были проданы в течение последнего месяца.

Последние данные являются наиболее полезными, поэтому начните с одного месяца, чтобы увидеть, что всплывает, а затем расширьте временные рамки до транзакций, совершенных за последние три или шесть месяцев. На оживленном рынке продавцов вы даже можете просмотреть предложения в вашем регионе за последнюю неделю. Установив критерии поиска, вы можете увеличить карту и просмотреть все недавно проданные дома в вашем районе и найти те, которые наиболее похожи на ваши.

Это ценная информация независимо от того, покупаете вы дом или продаете. Отсюда вы сможете оценить разумную начальную цену, которая отражает текущий рынок жилья. Хотя этот метод не обязательно включает другие переменные, которые могут повлиять на стоимость вашего дома, такие как его текущее состояние или какие-либо улучшения в собственности, такие как новая кухня или веранда, он может быть хорошим способом получить представление о том, что вы можете ожидать.

2. Воспользуйтесь онлайн-инструментом для оценки жилья 

Другим ценным инструментом при поиске предложений по недвижимости является инструмент для оценки дома, который поможет вам понять, сколько стоит ваш дом, и послужит хорошей отправной точкой для определения справедливой рыночной стоимости. Поскольку Redfin использует полные данные MLS о недавно проданных домах в вашем районе, мы предлагаем несколько различных способов доступа к онлайн-оценке дома.*

• Мгновенная оценка стоимости дома и бесплатный отчет о доме: это быстрый и простой способ посмотрите, за что можно продать ваш дом. Просто введите свой адрес, и сразу же увидите оценку Redfin для вашего дома, основанную на последних продажах дома в вашем районе. Он даже покажет вам композицию в вашем районе чуть ниже оценки.

• Профессиональная оценка, подготовленная агентом Redfin: Это бесплатная оценка недвижимости без обязательств, подготовленная агентом Redfin, который знает рынок жилья в вашем районе. Хотя вы не получите оценку мгновенно, вы получите более полную оценку в течение часа.

*Эти оценки не предназначены для оценки и не заменяют услуги профессионального лицензированного оценщика.

3. Попросите вашего агента по недвижимости получить компенсацию MLS

Один из верных способов получить точную компенсацию за недвижимость — обратиться к местному агенту по недвижимости. Местные агенты по недвижимости являются экспертами на своем рынке и могут дать вам разумный совет о том, как оценить вашу недвижимость, а также помочь вам понять данные в MLS comps. Только лицензированные агенты имеют доступ к MLS, который является самым современным и точным доступным инструментом.

Агенты по недвижимости в своей повседневной работе извлекают информацию из MLS, чтобы предоставить клиентам надежный диапазон цен при выставлении дома на продажу. Например, агенты знают, увеличилась ли стоимость недвижимости, является ли справедливая рыночная стоимость точной или цена недвижимости не соответствует цене других домов в этом районе.

4. Изучите записи о государственном имуществе

Еще одним ценным ресурсом для покупателей и продавцов жилья являются записи о государственном имуществе вашего округа. К сожалению, когда дело доходит до компетенций, записи об общественной собственности могут быть случайными, поскольку вы сможете найти только последнюю зарегистрированную цену продажи, которая может быть десятилетней давности. Таким образом, если на местном рынке было мало или совсем не было недавних транзакций, вы можете застрять в сделках с недвижимостью, которые не отражают сегодняшние рыночные условия. Записи о государственной собственности могут быть хорошей отправной точкой, но вам потребуются дополнительные исследования, чтобы найти точные цифры.

В большинстве округов вы можете бесплатно искать информацию об имуществе в Интернете, хотя вам, возможно, придется заплатить за печатную документацию. Посетите веб-сайт своего округа или города и выполните поиск по запросу «записи о собственности». Адрес дома должен позволить вам получить доступ к информации о налоге на недвижимость, которая покажет последнюю цену продажи и текущие налоги.

5. Запросить сравнительный анализ рынка (CMA)

Агенты по недвижимости и брокеры используют CMA*, чтобы предоставить продавцам всю необходимую информацию, прежде чем выставлять дом на продажу. Нахождение оптимальной цены листинга имеет важное значение для быстрой продажи. Лучшая цена листинга — это та, которая не слишком низкая, когда вы в конечном итоге оставляете деньги на столе, или не слишком высокая, когда дом вообще не продается. А для покупателей CMA может помочь проверить, является ли дом выгодной сделкой, и определить конкурентное предложение, которое будет воспринято серьезно, не выходя за рамки.

CMA также предоставляет самые точные данные и подробную информацию о доме и его окрестностях. Однако CMA агента — это больше, чем просто цифры. Агент предоставит экспертную консультацию, чтобы помочь вам оценить дом, текущий рынок, цены и другие факторы, которые могут повлиять на вашу прейскурантную цену.

Многие агенты по недвижимости и брокеры используют программное обеспечение для создания исчерпывающих отчетов CMA. Если вы создаете свой собственный отчет, было бы лучше использовать электронную таблицу для отслеживания ваших исследований.

Типичный CMA будет включать:

• Адрес собственности и от трех до пяти комплексов в районе
• Описание каждой сопоставимой собственности, включая высоту, план этажа и количество спален и ванных комнат
• Площадь каждой собственности
• Цена продажи каждого сопоставимого имущества
• Корректировки в долларах будут сделаны для любых различий
• Скорректированная цена продажи за квадратный фут каждого комплекса

*Это не оценка и не замена услуг профессионального лицензированного оценщика.

Как использовать бонусы для определения цены дома?

Коммунальные платежи по недвижимости помогут вам точно оценить ваш дом, предоставив вам диапазон его «справедливой рыночной стоимости», основанный на недавней рыночной активности. Затем вы можете добавить или вычесть из справедливой рыночной цены в зависимости от состояния дома, особенностей и других характеристик, которые, вероятно, будут учитываться покупателями.

Что входит в анализ компаса?

Чтобы считаться сопоставимой недвижимостью, недвижимость должна идеально соответствовать вашему дому в:

Местоположение:   Местоположение имеет значение. В некоторых районах стоимость недвижимости может меняться от района к району, от квартала к кварталу или даже в пределах 100 ярдов. Начните с поиска компов в радиусе 1 мили и при необходимости отодвиньтесь на 5 миль. Экспертные знания могут помочь вам понять нюансы в районе, поэтому не торопитесь или попросите агента помочь вам.

Район: Комплексы недвижимости должны иметь одинаковые характеристики района, такие как расстояние до школ, магазинов, больниц, набережных, парков и видов. Кроме того, имейте в виду доступность общественного транспорта и пешеходную доступность.

Год постройки: Рассмотрите дома, построенные в течение 5 лет после постройки вашего дома. Часто предполагается, что старый дом нуждается в ремонте и не обновлялся. Хотя это не всегда так, новый дом изначально будет иметь более высокую справедливую рыночную стоимость.

Размер дома: Квадратные метры играют важную роль при сравнении стоимости дома. В конце концов, если в одном доме 1000 квадратных футов, а в другом 2000 квадратных футов, вы покупаете дом большего размера, и его покупка должна стоить дороже. Квадратные метры повысят или понизят стоимость объектов недвижимости, на которые вы смотрите. Лучшими компами для вас будут свойства, сопоставимые с вашими.

Планировка: Если дом имеет необычную планировку или разделен на небольшие отдельные комнаты, это может снизить стоимость и цену продажи.

Цена за квадратный фут : Рассчитайте цену за квадратный фут, разделив цену продажи дома на его квадратные метры. Цена за квадратный фут всегда является хорошим критерием для сравнения районов.

Количество спальных мест и ванных комнат: Стоимость дома обычно увеличивается, когда в нем больше спален и ванных комнат. Это приводит к более высокой продажной цене и учету более высоких компетенций.

Состояние: Если дом был в аварийном состоянии и требовалось много работы и инвестиций, чтобы сделать его пригодным для жизни, цена, по которой дом был продан в последний раз, может отражать ремонт. Однако, на первый взгляд, эти сделки будут отражаться в сделках так же, как если бы дом был готов к заселению. Важно копнуть глубже, чтобы увидеть, что могут отражать любые необычно высокие или низкие цены продаж, и помочь оценить эти показатели в перспективе.

Модернизация и ремонт: Когда домовладелец обновляет ванную комнату или ремонтирует кухню, стоимость его дома обычно увеличивается. Подумайте о любых ремонтных работах или обновлениях, которые вы видите в своих предложениях по недвижимости, и о том, как они соотносятся с особенностями вашего дома. В вашем доме есть новая кухня или терраса, которую нужно починить? Любой из них, несомненно, повлияет на стоимость вашего дома.

Сроки продажи акций: Сосредоточьтесь на домах, которые были проданы в течение 3–6 месяцев. На горячем рынке, который благоприятствует продавцу, вы можете сосредоточиться на еще более коротких временных рамках.

Кто использует сделки с недвижимостью?

Агенты по недвижимости и маклеры ежедневно используют сделки с недвижимостью для выполнения своей работы. Агент или брокер будут использовать предложения, чтобы предложить цену листинга для дома, который вот-вот выйдет на рынок и представляет собой справедливую рыночную цену. Агенты также имеют доступ к любым незавершенным продажам, которые могут повлиять на сделки с недвижимостью и отчеты CMA. Объем продаж в вашем районе также будет определять справедливую рыночную цену любого дома, выставленного на продажу. Например, если ваш рынок жилья в настоящее время является рынком продавца, а дома продаются быстро, покупатели могут делать более высокие предложения, чем на рынке, где нет такой конкуренции.

Понимание сопоставимых объектов недвижимости и состояния рынка в вашем районе имеет важное значение. Это может помочь вам принять обоснованное решение о покупке или продаже недвижимости.

Продавцы жилья используют бонусы, чтобы понять, по какой цене продаются похожие дома в этом районе, что позволяет им устанавливать прейскурантную цену, в которой они уверены. Бонусы также помогают продавцам жилья уточнить преимущества своего дома, которые будут выделены в описании дома. когда он выставлен на продажу.

Покупатели жилья используют точные цены на недвижимость, чтобы сделать предложение. Исследуя похожие объекты недвижимости в этом районе, покупатели могут убедиться, что указанная цена является справедливой, а также не является ли она слишком высокой или низкой. Комплименты также полезны при разработке стратегии переговоров о продаже дома.

Оценщики домов выполняют оценку домов как один из самых важных шагов для завершения продажи дома. Во-первых, ипотечный кредитор покупателя обычно инициирует оценку. Затем они вызывают профессионального оценщика, чтобы определить стоимость рассматриваемого дома. Оценщик полагается на сделки с недвижимостью и ряд других факторов при определении точной стоимости имущества, которая может способствовать или разрушить продажу. Стоимость оценки дома берет на себя покупатель.

Поиск и анализ композиций может быть сложной задачей. Тем не менее, у вашего местного агента по недвижимости есть ресурсы и опыт, чтобы помочь вам в этом процессе. Они могут помочь вам установить хорошую цену, чтобы разместить свой дом.

Вам интересно, сколько вы можете заработать на продаже своего дома? Воспользуйтесь калькулятором продажи дома Redfin, чтобы узнать, какой может быть ваша предполагаемая выручка от продажи дома.

Как оценить недвижимость Инвестиционная собственность

Методы анализа стоимости инвестиций в недвижимость аналогичны тем, которые используются при фундаментальном анализе акций. Поскольку инвестиции в недвижимость, как правило, не являются краткосрочной сделкой, анализ денежного потока и последующей нормы прибыли имеет решающее значение для достижения цели прибыльных инвестиций.

Чтобы получить прибыль, инвесторы должны знать, как оценивать недвижимость, и делать обоснованные предположения о том, какую прибыль получит каждый из них, будь то за счет повышения стоимости недвижимости, дохода от аренды или того и другого. Точная оценка недвижимости может помочь инвесторам принимать более взвешенные решения при покупке и продаже недвижимости.

Ключевые выводы

• Оценка недвижимости — это процесс, определяющий экономическую ценность инвестиций в недвижимость.
• Ставка капитализации является ключевым показателем для оценки приносящей доход собственности.
• Чистый операционный доход (NOI) измеряет прибыльность приносящей доход собственности до добавления затрат на финансирование и налогов.
• Два основных метода оценки недвижимости включают дисконтирование будущей NOI и модель мультипликатора валового дохода.
• С другой стороны, поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, может быть трудно получить необходимую информацию.

Оценка акционерного капитала обычно проводится с использованием двух основных методологий: абсолютной стоимости и относительной стоимости. То же самое относится и к оценке недвижимости.

Дисконтирование будущей чистой операционной прибыли (NOI) по соответствующей ставке дисконтирования для недвижимости аналогично оценке дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций. Между тем, интеграция модели мультипликатора валового дохода в недвижимость сопоставима с оценкой относительной стоимости акций. Ниже мы рассмотрим, как оценить недвижимость с помощью этих методов.

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Ставка капитализации

Одним из наиболее важных предположений, которые делает инвестор в недвижимость при оценке недвижимости, является выбор подходящей ставки капитализации, также известной как ставка капитализации.

Ставка капитализации — это требуемая норма прибыли на недвижимость за вычетом прироста стоимости или амортизации. Проще говоря, это ставка, применяемая к NOI для определения текущей стоимости имущества.

Например, предположим, что недвижимость, как ожидается, принесет NOI в размере 1 миллиона долларов в течение следующих десяти лет. Если бы он был дисконтирован по ставке капитализации 14%, рыночная стоимость имущества была бы:

$

7

,

142

,

857

(

$

1

,

000

,

000

0,14

)

где:

Рыночная стоимость

«=»

Чистый операционный доход

/

предельная ставка

\begin{выровнено}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0,14}\bigg)\\&\textbf{где:}\\&\text{Рыночная стоимость}=\text{Чистая операционная прибыль}/ {\ text {максимальная ставка}} \ end {выровнено}
​7 142 857 долларов США (0,14 1 000 000 долларов США​), где: Рыночная стоимость = Чистый операционный доход/ставка капитализации​

Рыночная стоимость в 7 142 857 долларов — это хорошая сделка, если недвижимость продается за 6,5 миллиона долларов. Но это плохая сделка, если цена продажи составляет 8 миллионов долларов.

Определение ставки капитализации является одним из ключевых показателей, используемых для оценки приносящей доход собственности. Хотя это несколько сложнее, чем расчет средневзвешенной стоимости капитала (WACC) фирмы, существует несколько методов, которые инвесторы могут использовать для определения подходящей ставки капитализации, в том числе следующие:

• Метод накопления
• Метод рыночного извлечения
• Метод диапазона инвестиций

Метод наращивания

Одним из распространенных подходов к расчету ставки капитализации является метод наращивания. Начните с процентной ставки и добавьте следующее:

1. Соответствующая премия за ликвидность — возникает из-за неликвидности недвижимости
2. Премия за повторный выкуп — учитывает чистый прирост стоимости земли
3. Премия за риск — показывает общую подверженность риску рынка недвижимости

При процентной ставке 6 %, ставке неликвидности 1,5 %, премии за возврат 1,5 % и норме риска 2,5 % ставка капитализации долевой собственности составляет 11,5 % (6 % + 1,5 % + 1,5 % + 2,5 %). %). Если чистая операционная прибыль составляет 200 000 долларов США, рыночная стоимость недвижимости составляет 1 739 долларов США.,130 (200 000 долларов / 0,115).

Выполнить этот расчет очень просто. Однако сложность заключается в оценке точных оценок отдельных компонентов ставки капитализации, что может быть проблемой. Преимущество метода накопления состоит в том, что он пытается определить и точно измерить отдельные компоненты ставки дисконтирования.

Метод рыночного извлечения

Метод рыночного извлечения предполагает, что существует текущая, легкодоступная информация о NOI и ценах продажи сопоставимых объектов, приносящих доход. Преимущество метода рыночного извлечения состоит в том, что ставка капитализации делает капитализацию прямого дохода более значимой.

Определить ставку капитализации относительно просто. Предположим, что инвестор может купить парковку, которая, как ожидается, принесет NOI в размере 500 000 долларов. В этом районе есть три действующих сопоставимых приносящих доход автостоянки:

• Парковка 1 имеет NOI в размере 250 000 долларов США и цену продажи 3 миллиона долларов США. Ставка капитализации составляет 8,33% (250 000 долл. США / 3 000 000 долл. США).
• Парковка 2 имеет NOI в размере 400 000 долларов США и цену продажи 3,95 миллиона долларов США. Ставка капитализации составляет 10,13% (400 000 долл. США / 3,9 долл. США).50 000).
• Парковка 3 имеет NOI в размере 185 000 долларов США и цену продажи 2 миллиона долларов США. Ставка капитализации составляет 9,25% (185 000 долл. США / 2 000 000 долл. США).

Принимая средние ставки капитализации для этих трех сопоставимых объектов, общая ставка капитализации в 9,24% будет разумным представлением рынка. Используя эту ставку капитализации, инвестор может определить рыночную стоимость недвижимости, которую он рассматривает. Стоимость возможности инвестирования в парковку составляет 5 411 255 долларов США (500 000 долларов США / 0,0924).

Инвестиционный метод

При использовании метода диапазона инвестиций ставка капитализации рассчитывается с использованием индивидуальных процентных ставок для объектов недвижимости, которые используют как заемное, так и долевое финансирование. Преимущество этого метода в том, что он является наиболее подходящей ставкой капитализации для финансируемых инвестиций в недвижимость.

Первым шагом является расчет коэффициента фонда погашения. Это процент, который необходимо откладывать каждый период, чтобы иметь определенную сумму в будущем. Предположим, что недвижимость с NOI $9n-1}\\&\textbf{где:}\\&\text{SFF}=\text{Коэффициент фонда погашения}\\&i=\text{Периодическая процентная ставка, часто выражаемая как}\\&\фантом {i=}\text{годовая процентная ставка}\\&n=\text{Количество периодов, часто выражаемое в годах}\end{выровнено}
​SFF=(1+i)n−1i​где: SFF=фактор фонда погашения i=периодическая процентная ставка, часто выражаемая как ani=годовая процентная ставка​

Подставив числа, получим:

• 0,07 / (1 + 0,07) ¹⁵ – 1

Это вычисляет до 3,98%. Ставка, по которой кредитор должен платить, равняется коэффициенту фонда погашения плюс процентная ставка. В данном примере получается 10,98% (0,07 + 0,0398).

Таким образом, средневзвешенная ставка или общая ставка капитализации с использованием 50% веса долга и 50% веса капитала составляет:

• 10,49% [(0,5 х 0,1098) + (0,5 х 0,10)]

Таким образом, рыночная стоимость имущества составляет:

• 9 056 244 долл. США (950 000 долл. США / 0,1049)

Как оценить недвижимость Инвестиционная недвижимость

Методы оценки

Модели абсолютной оценки определяют приведенную стоимость будущих поступающих денежных потоков для получения внутренней стоимости актива. Наиболее распространенными методами являются модель дисконтирования дивидендов (DDM) и методы дисконтированных денежных потоков (DCF).

С другой стороны, методы относительной стоимости предполагают, что две сопоставимые ценные бумаги должны иметь одинаковую цену в соответствии с их прибылью. Такие коэффициенты, как цена к прибыли (P/E) и цена к продажам, сравниваются с другими компаниями в той же отрасли, чтобы определить, переоценены ли акции или нет.

Как и при оценке капитала, при анализе оценки недвижимости должны применяться обе процедуры для определения диапазона возможных значений.

Дисконтирование будущего NOI

Формула расчета стоимости недвижимости на основе дисконтированного чистого операционного дохода:



Рыночная стоимость

«=»

Н

О

я

1

р

−

г

«=»

Н

О

я

1

р

где:

Н

О

я

«=»

Чистый операционный доход

р

«=»

Требуемая норма прибыли на недвижимость

г

«=»

Скорость роста

Н

О

я

\begin{align}&\text{Рыночная стоимость}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{где:}\\&NOI=\text{Чистый операционный доход} \\&r=\text{Требуемая норма прибыли на активы недвижимости}\\&g=\text{Темпы роста }NOI\\&R=\text{Норма капитализации}(r-g)\end{aligned}
​Рыночная стоимость=r−gNOI1​=RNOI1​, где: NOI=Чистый операционный доход=Требуемая норма прибыли на активы в сфере недвижимостиg= Темпы роста NOI​

NOI отражает прибыль, которую имущество будет генерировать после учета операционных расходов, но до вычета налогов и процентных платежей. Однако перед вычетом расходов необходимо определить общий доход, полученный от инвестиций.

Ожидаемый доход от аренды можно первоначально спрогнозировать на основе сопоставимых объектов поблизости. При надлежащем исследовании рынка инвестор может определить, какие цены платят арендаторы в этом районе, и предположить, что к этому имуществу может применяться аналогичная арендная плата за квадратный фут. Прогноз увеличения арендной платы учитывается в темпах роста в рамках формулы.

Поскольку высокие доли вакантных площадей представляют собой потенциальную угрозу доходности инвестиций в недвижимость, для определения упущенного дохода, если актив не используется на полную мощность, следует использовать либо анализ чувствительности, либо реалистичные консервативные оценки.

Операционные расходы включают те, которые непосредственно связаны с повседневной работой здания, такие как страхование имущества, плата за управление, плата за обслуживание и коммунальные расходы. Обратите внимание, что амортизация не включается в общий расчет расходов. Чистый операционный доход от недвижимости аналогичен прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA).

Дисконтирование NOI от инвестиций в недвижимость по ставке капитализации аналогично дисконтированию будущего потока дивидендов по соответствующей требуемой норме прибыли, скорректированной с учетом роста дивидендов. Инвесторы в акции, знакомые с моделями роста дивидендов, должны сразу заметить сходство.

Множитель валового дохода

Метод мультипликатора валового дохода — это относительный метод оценки, основанный на исходном предположении, что объекты недвижимости в одном и том же районе будут оцениваться пропорционально валовому доходу, который они помогают генерировать.

Как следует из названия, валовой доход — это общий доход до вычета любых операционных расходов. Однако для получения точной оценки валового дохода необходимо прогнозировать уровень вакантных площадей.

Например, если инвестор в недвижимость покупает здание площадью 100 000 квадратных футов, он может определить на основе сопоставимых данных о собственности, что средний валовой ежемесячный доход на квадратный фут в районе составляет 10 долларов. Хотя инвестор может изначально предположить, что валовой годовой доход составляет 12 миллионов долларов (10 долларов x 12 месяцев x 100 000 кв. футов), в любой момент времени в здании, вероятно, будут свободные единицы.

Если предположить, что уровень вакантных площадей составляет 10%, валовой годовой доход составит 10,8 млн долларов (12 млн долларов x 90%). Аналогичный подход применяется и к методу чистой операционной прибыли.

Следующим шагом для оценки стоимости недвижимости является определение мультипликатора валового дохода и умножение его на валовой годовой доход. Мультипликатор валового дохода можно найти, используя исторические данные о продажах. Если посмотреть на цены продажи сопоставимой недвижимости и разделить эту стоимость на полученный валовой годовой доход, получится средний мультипликатор для региона.

Этот тип подхода к оценке аналогичен использованию сопоставимых сделок или мультипликаторов для оценки акций. Многие аналитики прогнозируют прибыль компании и умножают ее прибыль на акцию (EPS) на коэффициент P/E в отрасли. Оценка недвижимости может быть проведена с помощью аналогичных мер.

Препятствия для оценки недвижимости

Оба этих метода оценки недвижимости кажутся относительно простыми. Однако на практике определить стоимость приносящего доход имущества с помощью этих расчетов достаточно сложно. Во-первых, получение необходимой информации обо всех исходных данных формулы, таких как чистый операционный доход, надбавки, включенные в ставку капитализации, и сопоставимые данные о продажах может занять много времени и быть сложной задачей.

Во-вторых, эти модели оценки не учитывают должным образом возможные серьезные изменения на рынке недвижимости, такие как кредитный кризис или бум на рынке недвижимости. В результате необходимо провести дальнейший анализ, чтобы спрогнозировать и учесть возможное влияние изменяющихся экономических переменных.