Содержание
как правильно пользоваться бизнесу — Татцентр.ру
Кредит под залог недвижимости: как правильно пользоваться бизнесу — Татцентр.ру
Руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани Рузэль Насыбуллин объясняет, как получить залоговый кредит, на чем можно сэкономить и как сохранить, а не передать банку право собственности на квартиру или коммерческую недвижимость.
Кредит под залог недвижимости — удобный и быстрый способ получить крупную сумму на развитие бизнеса. Такой кредит является обеспеченным, т. е. оформляется с залогом — квартирой или коммерческим объектом. При этом собственник владеет и пользуется этой недвижимостью. Как и в любом виде кредитования здесь есть свои нюансы и потребительские стереотипы. Давайте их разберем.
Стоит ли закладывать недвижимость для получения кредита?
Зачастую, хорошее финансовое состояние и наличие стабильного денежного потока у бизнеса все равно не позволяет получить необходимую сумму средств, особенно на длительный срок.
Во-первых, банки требуют дополнительных гарантий по кредиту — обеспечение или залог недвижимого имущества. Во-вторых, заемщику из сегмента МСБ необходимо подтвердить доход в случае получения классического кредита. К тому же у банков есть ряд требования, например, к сроку существования компании. Среди всех этих «но» кредит под залог имеющейся квартиры — хороший способ получить деньги на развитие бизнеса.
Залоговый кредит по сравнению с потребительским позволяет получить крупную сумму на длительный срок – до 20 лет.
Сумма кредита, как правило, составляет до 70-80% от стоимости объекта залога.
Чем больше срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж.
Ставка зависит от суммы кредита, его срока, а также от портрета заемщика — прозрачность дохода (наличие документального подтверждения), кредитной нагрузки, кредитной истории, ликвидности залога.
На рынке достаточно игроков, некоторые из них готовы рассматривать разные варианты подтверждения дохода и предложить свое решение.
И, наверное, неправильно думать, что если нет большой суммы документально подтвержденного дохода, то в заявке откажут. Предприниматели — отдельная категория заемщиков, с которыми могут работать разные банки.
Чем более ликвидным является объект залога, тем выше шансы получить необходимую сумму кредита — до 80% от оценки недвижимости.
Если объект залога менее ликвидный, то сумма может быть меньше — 65−70% от оценки.
В случае негативного сценария (утрата платежеспособности), именно недвижимость будет источником возврата средств кредитору. Поэтому необходима объективная оценка ситуации и финансового положения заемщика перед оформлением кредита.
Рузэль Насыбуллин подчеркивает, что экономию можно получить при частичном досрочном погашении залогового кредита, сократив срок или платеж. Оптимальная стратегия погашения – чередование сокращения то срока, то платежа
Фото Александра Токарева/TatCenter
Как получить залоговый кредит?
Есть два сценария. Первый — самостоятельно обратиться в банк, заполнив анкету на сайте.
В этом случае консультант свяжется, уточнит предварительную информацию и в течение двух часов может предоставить предварительное решение по кредиту (для этого требуется предоставить скан паспорта и согласие на обработку персональных данных).
Второй — обратиться к компетентному консультанту, который найдет оптимальное предложение, согласует все условия, поможет со сбором и подготовкой документов, сопроводит на сделке. Но в этом случае придется платить за его услуги.
Какие документы нужны для оформления кредита?
Если банк работает с предпринимателями и собственниками бизнеса в части ипотечного кредитования, скорее всего, существуют разные варианты подтверждения дохода. Иногда кредит можно получить даже по двум документам. Но и здесь есть нюансы. Если предоставлен полный комплект документов, то ставка будет минимальной. Если же клиент получает финансирование по сокращенному пакету документов, то ставка будет выше.
Чтобы предложить максимально выгодную ставку, банк может запросить дополнительные документы.
Учредительные: свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учет в ФНС, устав, решение о создании общества и назначении гендиректора.
Бухгалтерские: отчетность за последний отчетный год и за последний отчетный период, декларация, заверенная в налоговом органе.
Финансовые: справка о движениях по счетам; об отсутствии долгов перед налоговой и внебюджетными фондами, кредитная история и др.
По объекту залога: документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, техническая документация; справка о лицах, прописанных на жилой площади и др.
На что обратить внимание при оформлении залогового кредита?
Сделки под залог недвижимого имущества регулирует 102-ФЗ «Об ипотеке». Основные документы для оформления сделки — кредитный договор, договор залога (об ипотеке) и закладная, которая не является обязательной, ее оформляют по согласованию сторон.
Ознакомьтесь с кредитной документацией и примерным графиком платежей.
Обратите внимание на размер процентной ставки, срок кредита, периодичность погашения процентов и основного долга, пени за просрочку платежей, наличие дополнительных штрафов за невыполнение тех или иных условий.
Основное условие безопасной сделки — регистрация обременения (ипотеки) на закладываемый объект, а не регистрация перехода права собственности на кредитора.
Как правильно погашать залоговый кредит?
В основном кредиты под залог недвижимости имеют аннуитетный график погашения. Это удобно — каждый месяц оплачивается одинаковая сумма на протяжении всего периода кредитования.
Весомую экономию можно получить при частичном досрочном погашении кредита — сократив срок или платеж. Выгоднее сокращать срок — тогда вы заплатите меньше процентов. Но если хочется подстраховаться на будущее, уменьшайте размер платежа. Оптимальная стратегия погашения кредита — это чередование сокращения то срока, то платежа.
Рузэль Насыбуллин,
руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани
специально для TatCenter
Национальная Фабрика Ипотеки
специализированный оператор российского ипотечного рынка
Знаете лучше? Напишите нам
Следите за нами в Телеграме
Подписаться на рассылку
Поздравляем, вы подписаны на рассылку «TatCenter»!
Что-то пошло не так.
Пожалуйста, повторите попытку.
Без существенных осадков днем.
Согласно прогнозам Гидрометцентра РТ, 18 июня не ожидается значительных осадков, но местами ветер может достигать скорости до 13 м/с.
По данным прогноза, летняя жара в республике сменится прохладной погодой. Так, в понедельник, 19 июня, ожидается еще большее похолодание, с дневными температурами от +15 до +20 градусов.
Знаете лучше? Напишите нам
Следите за нами в Телеграме
Подписаться на рассылку
Поздравляем, вы подписаны на рассылку «TatCenter»!
Что-то пошло не так. Пожалуйста, повторите попытку.
Материалы по теме
Партнёры TatCenter:
1 из 1
17 июня, 16:44 Гидрометцентр Татарстана прогнозирует начало похолодания в республике
17 июня, 16:18 Стоимость туров из Казани в Турцию выросла на 50%
17 июня, 15:28 Татарстанстат: Цены на овощи в Татарстане резко выросли
17 июня, 14:28 Из Ульяновска в Казань начнет курсировать рельсовый автобус
17 июня, 13:10 В Татарстане появится современный центр сортировки мусора и комплекс для обращения с ТКО
Все новости
Что инвесторы должны знать о объединении недвижимости
Последнее обновление 7 сентября 2021 г.
Одна из самых захватывающих вещей в инвестировании в недвижимость — это получение денег от других людей. Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости получают арендную плату и гарантийные депозиты от арендаторов, а генеральные партнеры LLC или группы инвестиций получают средства от членов для покупки портфелей сдаваемой в аренду недвижимости или восстановления и репозиционирования крупных проектов развития.
Однако существуют также потенциальные риски, связанные с получением владельцами сдаваемой в аренду недвижимости денег от других людей, особенно когда с этими средствами обращаются неправильно или они используются не по назначению.
В этой статье мы обсудим, как происходит смешение в сфере недвижимости и воровство путем конвертации, а также правила, которым необходимо следовать при получении денег от арендаторов и других инвесторов в недвижимость.
Что такое объединение в сфере недвижимости?
Словарное определение смешения — это смешивание или смешивание, именно так большинство людей, не работающих в сфере недвижимости, думают о смешении.
В сфере недвижимости слияние имеет несколько иной оттенок.
Юридическое определение слияния с недвижимостью относится к тому, как деньги, полученные от одной стороны, такой как арендатор или партнер компании с ограниченной ответственностью (LLC), депонируются стороной, получающей средства, такой как арендодатель арендатора или управляющий недвижимостью, или управляющий партнер ООО.
Слияние происходит в отношениях между арендодателем и арендатором, если арендодатель размещает залог арендной платы арендатора на том же счете, что и личные или деловые средства арендодателя. В ООО объединение происходит, когда деньги всех участников ООО объединяются на операционном счете ООО перед инвестированием полученных средств в порядке, описанном в операционном соглашении с ООО.
В обоих этих примерах сторона, получающая деньги, называется фидуциарием, а сторона, дающая деньги, известна как клиент. Когда арендодатель получает гарантийный залог от арендатора, арендодатель несет перед арендатором фидуциарную ответственность за надлежащее обращение с залогом арендатора.
Законно ли смешение?
Слияние с недвижимостью может быть законным или незаконным, в зависимости от ситуации, и вы можете проконсультироваться со своим юрисконсультом, чтобы уточнить. Давайте рассмотрим два примера, в одном из которых слияние недвижимого имущества является законным, а в другом — незаконному слиянию:
Например, партнеры по совместному предприятию или члены ООО намеренно объединяют свои деньги для инвестирования в портфель сдаваемых в аренду объектов, покупки и ремонта небольшого многоквартирного дома или разработки нового проекта сдачи в аренду с нуля.
Инвестиционные фонды недвижимости (REIT), краудфандинг и другие виды групповых инвестиций в недвижимость также являются примерами того, когда объединение является законным.
Юридическое объединение в недвижимость может быть хорошим способом для инвесторов:
- Собственная часть полной пассивной инвестиции с профессиональным управлением;
- Получение потенциального дохода от арендной платы и долгосрочного прироста стоимости; и
- Диверсификация за счет нескольких свойств и географических регионов с меньшим капиталом на отдельные инвестиции.
Во всех случаях, когда объединение объектов недвижимости является законным, фидуциарий имеет право (и обязанность) объединять средства, полученные от разных клиентов, для инвестирования в приносящую доход недвижимость.
Незаконное слияние
Один из наиболее распространенных примеров незаконного слияния в сфере недвижимости связан с внесением арендатором гарантийного залога.
При аренде жилья арендатор вносит арендодателю возвращаемый гарантийный залог за аренду в качестве гарантии того, что арендатор будет платить арендную плату полностью и вовремя, не причинит ущерба сверх нормального износа и будет соблюдать условия договора. аренда.
Если арендатор выполняет все, что обещал, гарантийный залог возвращается арендатору в конце срока аренды. Это одна из причин, по которой гарантийный депозит по аренде учитывается как обязательство в балансовом отчете имущества, а не как доход от аренды в отчете о прибылях и убытках (P&L).
Если гарантийный залог арендатора помещается на расчетный или личный счет владельца и смешивается с другими средствами, такими как арендная плата или плата за содержание домашних животных, произошло незаконное смешение.
Другие примеры незаконного слияния с недвижимостью включают:
- Депонирование арендной платы арендатора на личный банковский счет владельца;
- Личные или деловые средства, депонированные на доверительном счете, созданном для хранения страхового депозита арендатора; и
- Незаконное снятие или перевод денежных средств с доверительного счета залогового депозита на расчетный счет владельца.
Законы некоторых штатов об арендодателях и арендаторах требуют, чтобы владелец сдаваемой в аренду недвижимости создавал отдельный трастовый счет, который используется только для хранения гарантийного депозита арендатора. Но даже если законы штата, в котором находится сдаваемое в аренду имущество, не требуют отдельного счета для залоговых депозитов, может быть хорошей идеей создать его, чтобы избежать обвинений в краже путем конвертации.
Объединение недвижимого имущества в сравнении с преобразованием в недвижимое имущество цели, отличной от той, на которую предназначались средства.
Вообще говоря, конверсия — это форма кражи, когда доверенное лицо законно получает средства от клиента, а затем использует эти средства для личных или деловых целей доверенного лица без разрешения клиента.
Вот пример того, как смешение может привести к краже путем преобразования, когда арендодатель на законных основаниях получает гарантийный залог арендной платы арендатора и помещает залог на счет арендодателя, используемый для оплаты эксплуатационных расходов:
На основании приведенного выше отчета о движении денежных средств арендодатель конвертировал (или украл) 300 долларов залога арендатора за аренду и использовал эти деньги для оплаты ежемесячной ипотеки.
Мы знаем это, потому что остаток на банковском счете в размере 1200 долларов меньше гарантийного залога за аренду в размере 1500 долларов, полученного от арендатора.
Арендодатель на законных основаниях получил от арендатора гарантийный залог в размере 1500 долларов США в качестве гарантии того, что арендатор будет соблюдать условия аренды. Тем не менее, арендатор никогда не давал арендодателю разрешения использовать свой залог для оплаты части ипотеки или любых других эксплуатационных расходов, если на то пошло.
Как избежать смешения в сфере недвижимости
Надлежащее отслеживание и учет гарантийных депозитов, квитанций об аренде и эксплуатационных расходов на недвижимость может сбивать с толку даже инвесторов, владеющих только одной арендной платой.
Вот почему многие инвесторы в недвижимость используют Stessa, чтобы автоматизировать отслеживание доходов и расходов, создать бумажный журнал операций с недвижимостью и отслеживать эффективность недвижимости и финансы в одном месте.
В дополнение к регистрации бесплатной учетной записи в Stessa, чтобы упростить отслеживание инвестиций в недвижимость, другие способы предотвращения незаконного смешивания недвижимости включают:
- Создание LLC для каждого сдаваемого в аренду имущества, чтобы добавить уровень защиты между бизнесом и личными активами;
- Создание нового банковского счета для каждой сдаваемой в аренду недвижимости и использование дебетовой или кредитной карты, привязанной к этой учетной записи, для оплаты расходов на недвижимость;
- Хранение залога арендатора отдельно от деловых и личных средств путем создания доверительного счета залога;
- Неиспользование денег на коммерческом счете для оплаты личных расходов;
- Избегайте частых переводов средств между служебными и личными счетами без наличия чистого бумажного следа;
- Ведение четкого учета всех гарантийных депозитов, доходов и расходов с использованием онлайн-системы финансового управления недвижимостью;
- Организация и хранение квитанций о транзакциях и всех документов по недвижимости в Интернете с использованием безопасности банковского уровня для защиты данных;.
- Использование передовых методов бухгалтерского учета для документирования соответствующих сведений о депозитах и платежах;
- Ежемесячное рассмотрение отчета о доходах от собственности, отчета о движении денежных средств и отчета о капитальных затратах; и
- Размещение средств на специальном счете условного депонирования, управляемом третьей стороной, например управляющим недвижимостью.
Завершение сделки
Слияние недвижимости происходит, когда залоговый депозит арендатора или средства, полученные от участников LLC, депонируются в деловые или личные средства арендодателя или управляющего партнера.
Бывают случаи, когда слияние недвижимого имущества является законным, например, покупка доли сдаваемого в аренду дома у других инвесторов. Слияние с недвижимостью также может быть незаконным, например, нарушением законов штата об арендодателе и арендаторе путем внесения залога арендатора на текущий счет арендодателя.
Смешение также может привести к краже путем конвертации, когда деньги законно получены от лица, а затем использованы для целей, отличных от тех, для которых деньги предназначались.
Инструменты обеспечения недвижимости
Кредиторы, будь то банки или отдельные продавцы, обычно требуют, чтобы лица, занимающие деньги для финансирования покупки недвижимости, подписали «вексель» и «документ обеспечения». Нота — это письменное безусловное обещание выплатить определенную сумму денег в определенное время или в течение определенного периода времени. Поскольку заемщик может быть беден наличными или иметь другие долги, кредиторы обеспечат банкноту инструментом обеспечения, таким как ипотека или договор о доверительном управлении.
Тип выбранного инструмента может иметь существенные юридические последствия как для кредитора, так и для заемщика. Следующий обзор предназначен для того, чтобы предупредить вас о необходимости тщательно обдумать свой выбор, прежде чем заключать такие соглашения.
Ипотечный кредит
Ипотечный кредит представляет собой письменный документ, дающий кредитору право продать указанное имущество заемщика и использовать собранные деньги для погашения долга, если заемщик не выплатит кредит. Некоторые ипотечные кредиты дают кредитору «право продажи», что означает, что кредитор может просто вступить во владение имуществом и продать его, чтобы погасить долг, если заемщик не выплатит кредит. Другие ипотечные кредиты требуют, чтобы кредитор подал иск, доказал долг и получил судебное постановление, разрешающее ему продать имущество для погашения долга.
Акт о доверительном управлении
Договор о доверительном управлении аналогичен ипотеке с правом продажи, за исключением того, что он полностью передает право собственности третьему лицу, доверительному управляющему, в интересах кредитора. Договор о доверительном управлении включает в себя право продажи, поэтому, если кредитор уведомляет доверительного управляющего о том, что заемщик не выполнил свои обязательства по кредиту, доверительный управляющий может рекламировать имущество и продать его для погашения непогашенного долга.
Доверительный управляющий или залогодержатель, имеющий право продажи, не обязан подавать гражданский иск о продаже имущества. Он должен просто уведомить заемщика и объявить о продаже в соответствии с условиями договора о доверительном управлении или ипотеки. Такие трасты и ипотечные кредиты выгодны для кредитора, поскольку экономятся время и расходы на судебное разбирательство по обращению взыскания. Однако существует риск того, что кредитор или доверительный управляющий может неправомерно продать имущество на правах продажи, и в этом случае кредитор или доверительный управляющий будет нести ответственность за ущерб.
Земельный договор с рассрочкой платежа
В типичном земельном договоре с рассрочкой продавец сохраняет право собственности до полной оплаты покупной цены. Покупатель обычно сразу же получает право собственности на недвижимость, даже если он или она не имеет законного права собственности.
Земельные контракты с рассрочкой платежа почти всегда содержат оговорки о конфискации, которые позволяют продавцу расторгнуть договор, восстановить право владения имуществом и удержать все платежи в рассрочку в случае невыполнения покупателем своих обязательств.
Это средство правовой защиты может быть особенно суровым для покупателя, если большая часть покупной цены уже была уплачена на момент неисполнения обязательств. Поскольку суды Иллинойса не одобряют положения о конфискации, возможность продавца полагаться на такое положение далеко не определенна, и продавец может быть вынужден прибегнуть к другим, более дорогостоящим и трудоемким средствам правовой защиты.
Принудительное исполнение
Процедуры принудительного исполнения обеспечительных прав обычно регулируются законом, а иногда и договором, в зависимости от используемого инструмента. Одним из таких инструментов правоприменения является судебное решение. Дефицитное решение — это личное решение о возмещении убытков в отношении заемщика, требующее от заемщика выплатить (наличными) разницу между суммой продажной цены, примененной к долгу, и самим долгом. В некоторых случаях заемщик может не только потерять имущество, но и нести ответственность за денежный ущерб на остаток кредита.