Покупка квартиры на мат капитал: Как купить квартиру за материнский капитал?

Можно ли избежать прироста капитала, купив еще один дом?

Когда вы продаете свой дом, IRS допускает одну из основных форм льготы на прирост капитала. Это называется исключением продажи дома, и оно позволяет вам вычесть значительную сумму прибыли от продажи дома, чтобы минимизировать или избежать налогов на прирост капитала. Если вы продаете инвестиционную недвижимость, вы можете использовать процесс, известный как «равноценный» обмен, чтобы снизить налоговое бремя, но этот процесс применяется только к инвестиционной и сдаваемой в аренду недвижимости. Вот что вам нужно знать.

Бесплатное сотрудничество с проверенным финансовым консультантом может помочь вам оптимизировать стратегии инвестирования и планирования недвижимости, чтобы снизить налоговые обязательства.

Исключения при продаже дома

Если вы продаете дом, IRS разрешает две основные формы налоговых льгот.

Первая налоговая льгота называется Разделом 121 (обычно называемым исключением продажи дома), который позволяет налогоплательщикам исключать прирост капитала из продажи своего дома. Это означает, что он может применяться только к основному месту жительства, где вы живете.

Вторая налоговая льгота называется Разделом 1031 (также называемым равноценным обменом), который позволяет налогоплательщикам отсрочить уплату налога на прирост капитала при продаже инвестиционной недвижимости, используя вырученные средства для покупки другой аналогичной недвижимости.

В 2023 году исключение продажи дома позволяет отдельным налогоплательщикам исключить до 250 000 долларов США из продажи их основного дома (500 000 долларов США для совместных налогоплательщиков).

Обратите внимание, что налогооблагаемый прирост капитала относится только к сумме, полученной от продажи. Это означает, что вы сначала вычитаете цену, которую вы заплатили за дом, а затем исключаете любые улучшения или расходы, не облагаемые налогом. Затем вы вычитаете исключение продажи дома. Все, что осталось, это сумма, с которой вы должны платить налоги.

В качестве примера предположим, что человек купил дом за 200 000 долларов. Спустя годы человек продает его за 500 000 долларов. Потенциальный налог на прирост капитала при продаже составит 300 000 долларов США, то есть прибыль, полученная от продажи. Используя исключение продажи дома, продавец может исключить 250 000 долларов из прибыли. и, следовательно, должны оставшиеся 50 000 долларов в виде прироста капитала.

Чтобы подать заявку на исключение продажи дома, ваша собственность должна пройти два теста:

  • Право собственности: Налогоплательщики должны владеть этим домом не менее 24 из последних 60 месяцев (иными словами, не менее двух лет из последние пять). Эти месяцы не обязательно должны идти подряд.
  • Использование и заселение: В период владения этот дом должен был использоваться в качестве основного места жительства. Существует несколько способов официального установления основного места жительства. Самое главное, это должен быть адрес для подачи налогов, голосования, государственных и федеральных удостоверений личности и счетов за коммунальные услуги.

Обратите внимание, что у вас может быть только одно законное основное место жительства одновременно, а это означает, что вы можете применить исключение продажи дома только к одной продаже за раз. Исключение продажи жилья не распространяется на инвестиционную или сдаваемую в аренду недвижимость. Это должен быть дом, в котором вы живете, и он не может быть вторым домом.

Использование преимуществ однородных обменов

Налоговое управление США определяет равноценные обмены как обмены между недвижимым имуществом, которое используется для бизнеса или удерживается в качестве инвестиций для другого бизнеса того же типа или подобного рода.

Как правило, когда продавцы совершают этот тип обмена, они не обязаны признавать прибыль или убыток в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса. Это означает, что если вы владеете коммерческой недвижимостью, IRS разрешает вам продать одну собственность и использовать выручку купить другую без необходимости платить налоги на сделку.

Когда-то это применялось ко всем формам бизнес-активов, однако Конгресс отменил однородный обмен для всех активов в 2017 году. Это налоговое законодательство ограничивало недвижимость, предназначенную для активных транзакционных целей, такую ​​как сдаваемая в аренду недвижимость, офисы, магазины, отели и другие используемые активы; и создали специальное преимущество для закрытых или индивидуальных фирм по недвижимости.

Аналогичные обмены должны соответствовать трем общим требованиям:

  • Это имущество должно храниться как инвестиционный актив. Это не может быть дом для личного пользования, будь то основное место жительства, вторичное место жительства или даже случайный дом для отдыха. Как правило, если вы когда-нибудь остановитесь в этом отеле, это, вероятно, не будет учитываться при обмене, подобном 1031.
  • Это имущество должно приносить доход за счет сдачи в аренду или другого использования. Вы не можете держать недвижимость только в качестве инвестиции для последующей продажи.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть того же «характера и класса», что и продаваемая недвижимость. Как правило, это низкое требование, поскольку IRS считает, что большая часть недвижимости подходит для этой цели. В целом, если вы продаете одну инвестиционную недвижимость и используете вырученные средства для покупки другой, вы, скорее всего, выполните это требование. Самым большим ограничением здесь является то, что IRS редко рассматривает собственность за пределами США как налогооблагаемую эквивалентность собственности внутри страны.

Вам не нужно делать прямой обмен в аналогичном обмене. Вместо этого, как только вы продадите свою первую инвестиционную недвижимость, вы можете перевести выручку от этой продажи на условное депонирование. Затем у вас есть 180 дней, чтобы найти и купить еще один участок земли с таким же расположением. Эта новая покупка также должна приносить доход за счет сдачи в аренду или иного использования, а также должна осуществляться исключительно в коммерческих целях.

Затем вы можете использовать депонированные средства для покупки этой недвижимости. Если вы это сделаете, IRS позволит вам считать это обменом, и вам не придется платить налоги с выручки от первоначальной продажи.

Если у вас есть сдаваемое в аренду имущество и вы хотите его улучшить, этот инструмент может оказаться чрезвычайно полезным. Однако это не имеет ценности для домовладельцев, так как подобные обмены конкретно не распространяются на вашу частную резиденцию.

Практический результат

Вы можете избежать значительной части налога на прирост капитала за счет исключения продажи дома, большой налоговой льготы, которую IRS предлагает людям, которые продают свои дома. Люди, владеющие инвестиционной недвижимостью, могут отсрочить получение прироста капитала путем переноса продажи одной собственности на другую. Однако этот равноценный обмен не распространяется на личное жилье.

Советы по покупке недвижимости для начинающих

  • Финансовый консультант может помочь вам составить финансовый план для ваших нужд и целей при покупке жилья. Найти финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех проверенных финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
  • Выбор между домом мечты и инвестиционной недвижимостью может быть трудным. В зависимости от ваших финансовых потребностей и целей, вот почему долгосрочная аренда может окупиться.

Фото: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/PeopleImages, ©iStock.com/Jirapong Manustrong

Правило 5%. Новый взгляд на аренду и покупку… | Бен Ле Форт

Покупать или не покупать?

Новый взгляд на решение об аренде или покупке

Опубликовано в

·

5 минут чтения

·

2 окт. 2019 г.

Photo by Travel-Cents on Unsplash Мы должны принимать разумные решения, когда дело доходит до выбора жилья. Ситуация усложняется тем, что жилье — это гораздо больше, чем просто финансовое решение. Существует огромная эмоциональная составляющая, которая влияет на наше решение о том, где мы живем.

Десятилетиями против сдачи в аренду существовало клеймо. В результате многие люди решают купить дом, а не арендовать дом. Это может или не может быть хорошим финансовым решением. Проблема в том, что многие домовладельцы решили покупать, исходя из того, что «9Владеть 0111 всегда лучше». У большинства людей нет комплексной основы для оценки решения об аренде или покупке.

Измерение затрат на аренду и покупку

Недавно я посмотрел увлекательное видео Бена Феликса, канадского управляющего инвестиционным портфелем. Бен утверждает, что рациональный способ решить, арендовать или покупать, — это сравнить стоимость аренды со стоимостью покупки.

Ежемесячная стоимость аренды дома проста. Это равно тому, сколько вы платите за аренду.

Ежемесячные расходы на владение домом сложнее. Расходы на приобретение жилья делятся на три категории.

  1. Налог на недвижимость
  2. Расходы на содержание
  3. Стоимость капитала

Правило 5%

Бен придумал простой расчет, чтобы помочь оценить решение об аренде или покупке, которое он назвал «правилом 5%». , который сравнивает ежемесячную стоимость владения с арендной платой. Правило 5% — это оценка трех расходов, с которыми сталкиваются домовладельцы, а арендаторы — нет.

1. Налог на имущество обычно принимается равным 1% от стоимости дома. Это первая часть правила 5%

2. Затраты на содержание также принимаются равными 1% от стоимости дома. Это вторая часть правила 5%.

3. Предполагается, что стоимость капитала составляет 3% от стоимости дома. Это последняя часть правила 5%.

Позвольте мне рассказать о стоимости капитала.

  • Чтобы купить дом, вы вносите первоначальный взнос наличными. Обычно это 20% от стоимости дома, а это значит, что вам нужно профинансировать оставшиеся 80% с помощью ипотечного кредита.
  • Первоначальный взнос — это ваш капитал.
  • Ипотека — это ваш долг.
  • Вместе ваш долг и собственный капитал составляют 100% стоимости вашего дома.
  • Стоимость капитала = стоимость долга + стоимость собственного капитала

Стоимость долга измеряется процентами, которые вы платите по ипотечному кредиту. Феликс посмотрел на данные и пришел к выводу, что процентная ставка большинства ипотечных кредитов, выдаваемых в настоящее время в Канаде, составляет 3%. Таким образом, стоимость вашего долга составляет 3%.

А как насчет доли в доме? Как это можно считать «стоимостью» домовладения? Деньги, которые вы откладываете на покупку дома, имеют альтернативную стоимость. Это разница в доходах между мировым фондовым рынком и недвижимостью.

  • Фирма Бена прогнозирует 3% годовой доход от недвижимости и 6,57% годовой доход от мирового фондового рынка.
  • Разница в 3,57% представляет собой годовую альтернативную стоимость инвестирования в недвижимость (покупка дома) по сравнению с инвестированием в фондовый рынок.

Например, если вы вложите 100 000 долларов наличными для покупки дома, ваши ежегодные альтернативные издержки инвестирования в недвижимость по сравнению с фондовым рынком составят 3 570 долларов (3,57%).

T Чтобы быть консервативным, Бен снижает прогнозируемую альтернативную стоимость с 3,57% до 3% . Предполагая, что ставка по ипотеке составляет 3% (стоимость долга) и альтернативная стоимость собственного капитала составляет 3%, общая стоимость капитала для домовладельцев составляет 3% в год. Это составляет последнюю часть правила 5%.

  • Налог на имущество: 1%
  • Обслуживание: 1%
  • Стоимость капитала: 3%

Точка безубыточности при покупке или аренде.

Вот как правило 5% работает в действии.

  • Умножьте стоимость вашего дома на 5%.
  • Разделить на 12.
  • Результатом является точка безубыточности, при которой аренда в финансовом отношении эквивалентна покупке.

Лучше всего это проиллюстрировать на примере. Допустим, вы думаете, стоит ли покупать дом за 500 000 долларов.

  • Умножение стоимости дома на 5% = 25 000 долларов США
  • Разделение этого числа на 12 = 2083 долларов США.
  • 2 083 доллара – это месячная точка безубыточности владения этим домом.

    Если аренда аналогичного дома будет стоить вам более 2083 долларов, вам лучше купить его.

    Что мне нравится в правиле 5%

    Бен признает, что правило 5% является чрезмерным упрощением и не дает точной стоимости. Однако принятие этой схемы заставляет вас учитывать все затраты, включая альтернативные издержки владения домом.

    Правило 5% обеспечит очевидный результат на рынках недвижимости с завышенными ценами. Рассмотрим пример Торонто, где средняя цена дома составляет около 1 миллиона долларов. Внесение 20% аванса потребует от вас 200 000 долларов наличными и ВСЕ ЕЩЕ потребует ипотечного кредита в размере 800 000 долларов.

    Правило 5% подсказывает нам, что вам было бы лучше, если бы вы могли арендовать дом менее чем за 4166 долларов в месяц. Средняя стоимость аренды в Торонто составляет 2260 долларов. С финансовой точки зрения, если вы живете в Торонто, вам лучше арендовать, чем покупать.

    Склоняйте числа в вашу пользу

    Когда вы владеете своим домом, вы имеете полный контроль над тем, кто живет в этом доме. Как правило, арендаторы не имеют такого контроля.

    Это позволяет вам получать доход, сдавая комнаты в вашем доме. Вернемся к примеру с домом за 500 000 долларов.

    • Допустим, это дом с тремя спальнями.
    • Если бы вы могли арендовать две другие спальни за 1000 долларов в месяц, это принесло бы дополнительный доход в размере 24 000 долларов в год .
    • Это сильно склонит математику в пользу владения.

    Я понимаю, что не всем будет комфортно иметь соседей по комнате. Однако с чисто финансовой точки зрения это резко снижает стоимость домовладения.

    Как и любое финансовое решение, у него есть альтернативные издержки. Если вы решите жить в одиночестве в доме с 3 спальнями, альтернативная стоимость частной жизни — это стоимость домовладения.