Покупка квартиры с чего начать: С чего начать покупку вторичного жилья?

Покупка первой квартиры: с чего начать и как избежать непредвиденных проблем

Лайфхак 1. Начать с себя: параметры поиска «идеальной» квартиры

Когда готовишься стать владельцем квартиры, начать стоит с четкого представления, каким должно быть твое будущее жилье. Предварительно важно определиться с желаемой площадью квартиры, районом, в котором она должна находиться, этажом, типом дома (новостройка или «вторичка») и необходимыми объектами поблизости (магазинами, парками, фитнес-центром, аптекой и т.д.) — это сильно упростит процесс. К тому же, при обилии всевозможных предложений без четкого понимания своих потребностей можно растеряться и выбрать не самый удачный для себя вариант. 

Когда разберетесь в своих приоритетах, можно переходить непосредственно к поиску. К счастью, сегодня уже не нужно доставать бумажные газеты или искать доски объявлений в понравившихся районах. Выбор квартиры стал максимально удобным для покупателей — для этого достаточно воспользоваться одним из онлайн-сервисов по поиску жилья, например Авито Недвижимостью, где собрано более 780 тысяч объявлений о продаже квартир, 60 тысяч из которых доступны в Москве (это крупнейшая база объявлений о недвижимости в России: через сервис продается каждая вторая квартира в стране).

Подобные ресурсы помогают сформировать первое впечатление о представленных на них объектах и сильно упрощают поиск, экономя время. Они дают возможность настроить необходимые фильтры с учетом собственных пожеланий, собрав все подходящие варианты жилья: количество комнат, цена, тип дома («вторичка» или новостройка), площадь, этаж и этажность самого дома, материал стен (монолитный, кирпичный, панельный или др.) и кто выступает в качестве продавца (частные лица, агентства или застройщики).

Из полученной выборки можно будет отсортировать наиболее интересные варианты по фотографиям, позволяющим рассмотреть стиль квартиры, общее состояние ремонта и наличие мебели. На сайте также есть возможность подобрать квартиру в желаемых районах своего города, тоже задав соответствующий параметр для поиска. Кроме того, понять расположение дома и его окружение можно будет, открыв карту на странице объявления, на которой видны торговые центры, развлекательные заведения, медицинские и образовательные учреждения и другие объекты социальной инфраструктуры в непосредственной близости.

Оценить привлекательность того или иного района также возможно — с помощью специальных рейтингов, составляемых на некоторых онлайн-ресурсах. Они формируются на основе мнений местных жителей и содержат информацию о транспортной доступности локации, наличии определенных магазинов, баров, ресторанов, фитнес-центров или, например, даже экологической обстановке. В дополнение к этому, на этих же ресурсах можно почитать реальные отзывы проживающих там людей и сделать определенные выводы.

Лайфхак 2. Переоценка ценностей: сколько должна стоить квартира

После того как отбор подходящих квартир будет завершен, есть смысл удостовериться, что их цена не завышена. Ценообразование в этом случае во многом зависит от района, в котором расположено понравившееся жилье, например центр это или окраина города, его транспортной доступности, близости к метро и остановкам общественного транспорта, а также удаленности от деловых и туристических центров, университетов или медицинских учреждений.

Высокая стоимость часто обусловлена типом и состоянием дома, безопасностью двора, наличием парковочных мест, этажностью, уровнем и качеством ремонта в квартире, ее оснащением и меблировкой.

Доступность информации и существование специализированных интернет-ресурсов сегодня позволяет провести собственный анализ цен и сориентироваться на рынке. Для начала необходимо отобрать интересные варианты, сопоставить их стоимость и оценить, что входит в предложение. Важно понимать, что для объективного сравнения объекты должны иметь схожую площадь, комнатность, удаленность от метро и центра города, качество ремонта и мебель в наличии.

Также стоит учитывать, что квартиры на первом и последнем этажах многоквартирных домов, как правило, более доступны нежели все остальные.

Полезными при выборе могут быть обзоры рынка, которые регулярно предоставляют крупные сервисы для покупки недвижимости, — так вы поймете сколько в среднем стоит квартира нужного метража в городе на момент поиска, насколько высоким спросом пользуется тот или иной сегмент (что даст понимание о том, стоит ли покупать в моменте или дождаться спада ажиотажа), как меняется предложение (во время дефицита объектов цены стабильно растут вверх).

Лайфхак 3. Экономия времени: посмотреть квартиру, не выходя из дома

Следующим шагом стоит приступать непосредственно к просмотру будущего жилья. Многие сталкивались с ситуацией, когда жилье на фото или видео выглядит иначе нежели в реальности. Особенно болезненным становится подобный опыт, когда потрачены долгие часы на выбор подходящих вариантов, обсуждения и договоренности о просмотре, дорогу до объектов, нередко расположенных в противоположных частях города.

К счастью, сегодня вовсе не обязательно осматривать все выбранные варианты очно, что стало особенно актуальным во время пандемии, когда люди стали избегать ненужных контактов и более внимательно относиться к собственной безопасности. С учетом новых реалий на некоторых платформах появилась возможность осмотреть квартиру в режиме онлайн (при выборе объявления с соответствующей отметкой). Эта опция существенно экономит время, поскольку позволяет отказаться от неподходящих объектов без личного присутствия. Дополнительным преимуществом этого формата является то, что вы всегда можете попросить продавца показать вам те особенности квартиры, которые интересуют именно вас, а не только то, что планировалось при публикации объявления. В том числе это могут быть и проблемные места, на которых обычно не заостряется внимание покупателей.

Для организации виртуальной экскурсии потребуется только связаться с продавцом и договориться об удобном времени. Собственник или его представитель покажет квартиру при помощи видеосвязи, например, через Skype или WhatsApp.

Лайфхак 4. История квартиры: проверка стала проще, но не в ущерб качеству

Варианты, которые вам понравятся онлайн, стоит обязательно посетить лично. На что нужно обратить внимание при очном осмотре квартиры? В первую очередь важно убедиться в исправности коммуникаций и сантехники, отсутствии протечек и целостности труб — это минимизирует риск их разрыва в дальнейшем и избавит от необходимости делать нежелательный ремонт. Кроме этого, будет нелишним проверить работоспособность всей техники и состояние мебели. Если вы выявите какие-то недочеты, следует договориться об их устранении до назначенной сделки.

После внимательного осмотра квартиры можно переходить к тщательной проверке документов.

Владелец квартиры обязан предоставить паспорт, выписку из ЕГРН — основной документ, который подтверждает право собственности на нее, документальное подтверждение отсутствия задолженности за квартиру (справку, последнюю платежку и пр.). Посредник, в свою очередь, должен будет предъявить паспорт и нотариальную доверенность на право распоряжения этим объектом.

Важнейшим этапом перед покупкой квартиры является проверка ее чистоты с юридической точки зрения на наличие таких рисков, как «скрытые» собственники, несогласованная перепланировка или факт обременения недвижимости. Это можно сделать с помощью разных сервисов, которые позволяют ознакомиться с историей квартиры в виде краткого или полного отчета, доступного при просмотре объявления

Данные формируются на основании сведений из Росреестра и позволяют обезопасить себя от таких рисков сделок с недвижимостью, как неучтенные интересы собственников, сомнительная история продаж, претензии потенциальных наследников, наличие обременений (ареста, ипотеки, договора аренды) или появление неожиданных жильцов — например, временно выбывших (военнослужащих, заключенных).

К примеру, арендатор имеет право жить в квартире до конца срока действия договора, даже если квартира уже была продана. Поэтому необходимо попросить продавца показать соглашение о прекращении договора и выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что арендатор не прописан в квартире. Такие возможности увеличивают безопасность сделки и помогают исключить проблемные предложения уже на этапе отбора вариантов.

Иногда встречаются ситуации, когда продавцы квартир просят оставить предоплату за понравившуюся квартиру, поскольку на нее претендуют несколько покупателей, а внесенная сумма будто бы позволит придержать интересный вариант. Однако чаще всего за этим кроется обман, и вам не следует вносить аванс до того, как все договоренности будут зафиксированы в договоре при личной встрече и проверке документов. Не нужно также соглашаться на оплату за просмотр квартир, поскольку данная опция совершенно бесплатна.

Лайфхак 5. С риелтором или без — вот в чем вопрос?

В заключении поднимем вопрос, который интересует многих будущих покупателей недвижимости — прибегать ли к помощи риелторов и агентов по недвижимости или взять все в свои руки.

Стоит сказать, что во многом ответ зависит от жизненного опыта отдельно взятого покупателя: если человек не работал с недвижимостью и не проводил ранее самостоятельно сделки, не знает как выбрать квартиру, которая бы максимально соответствовала его пожеланиям, сомневается, что сможет договориться с продавцом о выгодных условиях, а также самостоятельно проверить необходимые документы и верно оценить физическое состояние квартиры, то лучше обратиться к профессионалу, который поможет избежать множества типичных ошибок и возьмет на себя контроль за процессом от а до я. Такой вариант также удобен для тех, у кого нет возможности уделять достаточно времени поиску подходящих объектов, звонкам, просмотрам и встречам с владельцами.

В случае если покупатель уверен в собственных силах можно воспользоваться богатым арсеналом специализированных сервисов и информацией из официальных источников и провести сделку самостоятельно, но нужно быть готовым к непредвиденным препятствиям и подводным камням, которые могут возникнуть уже в процессе.

Руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды Авито Недвижимости.

www.avito.ru/moskva/nedvizhimost

Фото: Getty Images

Marie Claire Editorial

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Согласитесь, сложно представить обычного человека, который захочет провести свободный вечер не перед телевизором, а за чтением обзоров московских новостроек. Эта информация может быть интересна и полезна только тем, кто задумывается о покупке квартиры. И правильно, «Новостроев» – не развлечение, а, скорее, полезный инструмент, который следует правильно использовать – как молоток при ремонте.

Поэтому сегодня мы подробно расскажем о процессе покупки квартиры в новостройке. О том, с чего его лучше начинать, как проверять застройщика – и что делать, когда все документы уже наконец подписаны. А раз уж эта инструкция называется пошаговой – напомним, что даже путь в тысячу километров начинается с одного шага. Так что вперёд!

Содержание

• Определите свои желания
• Взвесьте свои возможности
• Искать самостоятельно или нанять риелтора
• Поиск квартиры в интернете
• Проверьте застройщика
• Съездите на место строительства
• Свяжитесь с застройщиком
• Способ оплаты
• Выберите продавца
• Необходимые документы
• Проверка документов во время заключения сделки
• Приём квартиры
• Что делать после завершения покупки

1. Определите свои желания

К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите. Задайте себе следующие вопросы:

• 
  Так ли вам нужна квартира – может быть, устроят и апартаменты? Вдруг вы всё равно не собираетесь оформлять регистрацию по месту жительства и любите тратиться на коммунальные услуги.
• 
  Важно ли для вас территориальное расположение квартиры? От чего оно должно зависеть – от места работы, квартиры родственников, близости любимой кафешки?
• 
  Важен ли для вас класс жилья? Обязан ли он быть высоким – или с милым рай и в экономе?
• 
  Какие объекты инфраструктуры должны быть вокруг дома – детский сад, школа, магазины, фитнес-клуб, парикмахерская? Или, может, вам очень хочется жить, скажем, рядом с кинотеатром?
• 
  А что с транспортом? Вы надеетесь на общественный? Или у вас есть автомобиль – и поэтому главное, чтобы рядом с домом было поменьше пробок?
• 
  Смутит ли вас продолжительность стройки – или вы никуда не спешите?
• 
  А сколько в квартире должно быть комнат?
• 
  Должен ли там быть балкон? Или обязательно лоджия?
• 
  Потянете ли вы самостоятельный ремонт – или квартиру лучше искать с готовой отделкой?
• 
  А это место для ещё как минимум одного вопроса – что в квартире важно именно вам?

Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

2. Но не забывайте и о возможностях

Но перечисляя желания, всё-таки держите себя в руках и учитывайте свои возможности. Может, чтобы оплатить коммунальные услуги в пятикомнатной квартире, вам придётся устраиваться на вторую работу – а вот четырёхкомнатную вы легко потянете и с одной.

Может, «выгодное» предложение на квартиру в бизнес-классе не такое уж и выгодное – особенно, если изначально вы смотрели эконом.

Может, с ежемесячными платежами по ипотеке вы справитесь – но первоначальный взнос для вас окажется слишком велик. В конце концов, признайтесь самому себе, что сможете вести нормальную жизнь без двух гардеробных.

3. Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

4. Приступите к поискам квартиры в интернете

Кажется, прошли времена, когда для нахождения идеальной (ладно, будем смотреть правде в глаза – подходящей) квартиры, нужно было собрать и пролистать разные газеты и журналы с объявлениями по недвижимости. Сегодня всю эту макулатуру заменил интернет. В сети полно сайтов, которые осуществляют поиск по заданным вами параметрам, другие предлагают похожие варианты, третьи показывают самые популярные и выгодные предложения.

А чтобы сэкономить время, почитайте сайты, где о новостройках пишут настоящие профессионалы (далеко, кстати, ходить не надо), выберите там интересные проекты, ну а уже после смотрите сайты конкретных ЖК или застройщиков.

5. Проверьте застройщика: его репутацию, а особенно — документы

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

• Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
• Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
• Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
• Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

Почитайте форумы жильцов или других проектов того же застройщика – что говорят о них? Не столкнётесь ли вы с переносом сроков сдачи, с увеличением квартирной площади, с наплевательским отношением, с обманом? Можно ли, скажем, доверять компании, которая всего неделю на рынке? Проведите сравнительный анализ цен, понаблюдайте за процессом строительства. А когда подойдёте к покупке вплотную, снова особенно тщательное внимание уделите предоставленным документам.

6. Съездите на место строительства – осмотритесь, поговорите с возможными будущими соседями

Когда все сайты и форумы уже зачитаны до дыр, съездите на место строительства самостоятельно. Посмотрите, как выглядит ваш возможный будущий дом, как выглядит район вокруг него. Интересно будет лично увидеть, как работают строители – усердно или спустя рукава? А как хранятся строительные материалы? Что это – птицы свили гнездо на ламинате? Если дом уже находится в эксплуатации, возможно, удастся поговорить с кем-нибудь из его жильцов – тут точно можно не бояться, что вас обманут.

7. Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

8. Выберите подходящий вам способ оплаты

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе. Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше. Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.

Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

9.Выберите продавца

Легче всего покупать квартиру напрямую у застройщика, тем более, что этот вариант не только самый лёгкий, но и самый распространенный и, наверное, самый надёжный. К сожалению, мошенники попадаются и среди застройщиков, но стоит уделить время их проверке – и риск потери денег будет сведен к минимуму. Да и помните – кто не рискует, тот пьёт шампанское только в съёмной квартире.

Случается, впрочем, что квартиру в новостройке продаёт подрядчик, который, выполняя работу для застройщика, может получить несколько квартир в качестве оплаты за свою деятельность. Покупка квартиры у подрядчика несёт большие риски – иногда подрядчик продаёт её раньше, чем полностью выполняет обязательства перед застройщиком. Права покупателя окажутся продолжением права не справившегося с работой подрядчика – и квартиру вам не получится вернуть даже в судебном порядке.

Также в недавно сданной новостройке можно купить квартиру у собственника, но и здесь следует быть максимально осторожным – стремясь сохранить деньги на работе посредников, вы можете отдать деньги мошенникам. Да и вообще, честно говоря, это не лучший способ сэкономить – вряд ли кто-то будет перепродавать квартиру дешевле, чем купил её сам.

10. Соберите все документы, которые понадобятся от вас

Серьезно отнеситесь к подготовке необходимых документов и со своей стороны – пусть от вас их потребуется меньше, чем от застройщика. Рассмотрим документы, необходимые для регистрации договора долевого участия в строительстве:

• паспорт,
• 
  заявление,
• 
  квитанция об оплате государственной пошлины,
• 
  нотариально заверенное согласие на заключение сделки от супруги или супруга.

Не переживайте, последнее – только в том случае, если вы находитесь в браке. То есть жениться или выходить замуж, чтобы зарегистрировать ДДУ, вас не заставят.

Регистрацию ДДУ осуществляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (она же Росреестр). Предоставить туда документы можно лично, можно отправить по почте, а можно через портал Госуслуг. Примерно через неделю вы получите ДДУ со специальной регистрационной надписью. Таким же образом в том же Росреестре регистрируется и право собственности – совокупность юридических норм, закрепляющая за вами право пользования квартирой.

11. Ещё раз проверьте все документы во время заключения сделки

Основной документ при заключении сделки – это договор купли-продажи. То есть договор, по которому продавец обязуется передать квартиру вам в собственность, а вы, покупатель, обязуетесь её принять и уплатить за неё определенную сумму. Договор купли-продажи должен быть в трёх или даже четырёх вариантах – один ваш, второй продавца, ещё один для Росреестра и четвёртый в банк, если сделка ведётся по ипотеке.

В ДДУ, например, обратите внимание, на графу «Застройщик» – та ли там компания, что фигурирует в рекламных сообщениях? Подписан ДДУ должен быть её генеральным директором. Если подпись чужая – значит, договор действует по доверенности, а это обязательно вызовет осложнения в возможных впоследствии судебных процессах.

Если вам уступают право требования по ДДУ, помните, что тут тоже ничто не должно противоречить договору и закону. Первоначальный дольщик отвечает перед вами за недействительность требования, но не отвечает за неисполнение этого самого требования.

Будьте особенно внимательны, покупая квартиру через жилищно-строительный кооператив – эта сделка, в отличие от ДДУ, не проходит обязательной государственной регистрации, и поэтому вы не застрахованы от двойных продаж.

Также обязательно проверьте:

• документ, устанавливающий право собственности,
• кадастровый паспорт (это выписка из государственного кадастра, то есть свода сведений о недвижимости, содержащая информацию о вашем объекте),
• технический паспорт (как ни странно, документ, в котором прописаны технические характеристики квартиры – устройство межкомнатных перегородок, канализации, системы отопления и всего такого прочего).

12. Не менее внимательно проведите процесс приёма квартиры

Этот совет легче осуществить, покупая квартиру во вторичной недвижимости. Но и получив ключи от квартиры в новостройке, не затягивайте с её проверкой. Осмотрите жилплощадь при дневном освещении – нет ли дефектов, появившихся во время строительных работ? Ровные ли стены? А пол? Все ли коммуникации работают нормально? Чем раньше вы всё это заметите, тем легче будет заставить застройщика исправлять свои недочёты. Если, конечно, вы не горите желанием заниматься ремонтом самостоятельно. Внимательно читайте акт приёма-передачи квартиры и все его приложения, там должно быть зафиксировано состояние объекта на момент вашего фактического вступления в пользование. Не принимайте квартиру, если знаете о её недостатках.

13. Разберитесь, что нужно будет сделать после завершения покупки

Сложно сказать, что тяжелее сделать с квартирой – выбрать, купить или превратить её в желаемое уютное гнёздышко. Будьте готовы, что после подписания всех договоров ваши обязанности не закончатся. Квартиры с полной отделкой сейчас, конечно, популярны, но иногда этот вариант не подходит – особенно если вы не хотите полностью повторять жилище соседа. Разберитесь, чем вы лучше займётесь самостоятельно, а что готовы доверить застройщику – обои, пол, сантехнику? А что из этого застройщик сам готов на себя взять? В общем, снова согласуйте свои желания с возможностями, ну и подойдите к делу ответственно – ремонт квартиры и дальнейшее получение документов, того же права собственности, иногда затягиваются дольше, чем само строительство.

«Новостроев» надеется, что выполнив все эти шаги по порядку, вы наконец придёте к квартире своей мечты. Конечно, риелтор может привезти вас к этой квартире на лифте – это быстро, современно и без забот. Но никакой риелтор не даст вам такого нужного опыта. Так что соберите волю и силы в кулак – и вверх по лестнице!

Георгий Парадный

С чего начать покупку квартиры

Покупка
жилья: стадия планирования

Приобретение
собственного жилья – важный шаг в жизни
человека, обычно занимающий от трех
месяцев до года. На начальном этапе
следует определиться с бюджетом
запланированного мероприятия, площадью
и особенностями будущей квартиры.

Если
вы не располагаете крупной денежной
суммой, то имеет смысл рассмотреть
варианты покупки

квартиры в новостройке

или приобретения малогабаритного
вторичного жилья. При этом могут
возникнуть сложности с выбором желаемой
площади или района, так как выгодные
варианты обычно разбираются мгновенно.

В
случае нехватки бюджетных средств на
покупку жилья требуемого метража и
наличия источников постоянного дохода
можно взять ипотеку под 12 % годовых на
период от 10 до 30 лет. При этом первый
взнос обычно составляет от 10 до 30 % от
общей суммы стоимости квартиры.

Неоспоримое
достоинство оформления ипотечного
кредита – проверка банками квартир на
предмет юридической чистоты, что
существенно снижает риски проведения
афер с неправильным оформлением
документации.

Поиски
оптимального варианта квартиры

и осмотр
будущего жилья

Покупка
жилья начинается с поисков квартиры в
соответствии с ожиданиями покупателей
относительно их площади, внутренней
начинки, расположения и других важных
нюансов. При этом покупатели могут
рассчитывать на собственные силы,
штудируя множество печатных источников
и интернет-порталов, регулярно размещающих
сотни объявлений.

Другой
вариант – обращение в агентства по
продаже недвижимости, которые берут
все заботы покупки жилья на себя, включая
правильное оформление бумаг, но услуги
таких компаний обычно стоят недешево.

Следующий
этап – осмотр будущего жилья, при
совершении которого стоит обращать
внимание на следующие моменты:

• подъезд, по которому можно сделать
  предварительные выводы о работе
  жилищно-коммунальных услуг в доме и о
  его жильцах;
• этаж – если квартира находится на
  первом этаже, то следует осмотреть углы
  помещений для исключения наличия
  сырости в виде грибковых поражений
  стен. При условии расположения жилья
  на верхних этажах стоит уточнить
  информацию о целостности крыши, осмотрев
  потолок и стены.
• расположение квартиры – если квартира
  находится в угловой части дома, то стоит
  согласовать все детали относительно
  утепления жилья.
• особенности ремонта и обустройства
  квартиры – уточнение состояния средств
  коммуникаций и сантехники, что особенно
  актуально при покупке вторичного жилья;
• вид из окна и наличие экологически
  опасных промышленных объектов вблизи
  объекта недвижимости.

Документы,
необходимые для покупки жилья

Покупка
квартиры предусматривает подготовку
следующего пакета бумаг:

• Договор о купле-продаже жилья, который
  обычно составляется в 3 экземплярах. В
  нем указываются полные данные о продавце
  и покупателе квартиры, адрес объекта
  недвижимости, его метраж, основные
  характеристики и стоимость. Помимо
  этого, в договоре фиксируется информация
  о всех владельцах жилья с подробными
  данными об их выписке.
• Документы, удостоверяющие личности
  покупающей и продающей стороны.
• Заявление о госрегистрации объекта
  недвижимости.
• Бумага, которая свидетельствует об
  уплате госпошлины покупателем жилья,
  представленная в подлинном виде.
• Кадастровый паспорт.
• Согласие супруга продающей стороны на
  совершение продажи жилья, выданное
  нотариусом.
• Данные о количестве прописанных лиц,
  которые фиксируются в домовой книге.

Помимо
указанных документов, могут потребоваться
и дополнительные бумаги, что зависит
от условий заключаемой сделки и варианта
покупки жилья.

Залог
успешной сделки

Если
вы планируете выгодно

купить квартиру в Краснодаре от застройщика

, обращайтесь
в СК «Зенит». Компания гарантирует
юридическую чистоту оформляемой сделки и
использование прогрессивных технологий
возведения строений с достойным уровнем
ремонтно-отделочных работ.

чего стоит опасаться при покупке квартир. Часть 1 / Агентство недвижимости «Пять звезд»

Покупая квартиру, мы получаем в «подарок» и её историю. Долги по коммуналке, скрытые наследники и другие сюрпризы могут обернуться куда большей бедой, чем затянувшиеся поиски жилья или покупателя. Мы выяснили, на какие хитрости идут продавцы недвижимости и как избежать ловушек, ведущих к срыву сделки.

Ох уж эти дети

Дети могут сорвать не только урок в школе, но и покупку квартиры. Однако, уже непреднамеренно — иногда собственники жилья пытаются скрыть несовершеннолетних участников сделок.

Если ребенок просто прописан в квартире, то запрашивать разрешение органов опеки не нужно. В этом случае важно настоять, чтобы все жильцы выписались из квартиры до сделки. Не верьте обещаниям выписаться после, если не планируете заниматься выпиской бывших собственников через суд.

Если же несовершеннолетний владеет долей в недвижимости, то продавцы должны также предоставить разрешение органов опеки на продажу жилья.

Реальный случай одного из наших клиентов:
«Я, когда хотела купить квартиру, готова была внести задаток. При проверке документов и разговоре с собственником квартиры оказалось, что разрешение опеки было выдано на квартиру, которую покупать продавец не собирался. У них была фиктивная договоренность с соседкой. Мне посоветовали не связываться.
В итоге пришлось купить другую, хотя та очень нравилась.»

Материнский капитал

Чуть ли не большинство сорванных сделок терпят крах по вине материнского капитала.

Молодая пара самостоятельно нашла квартиру, которую семья изначально приобрела в ипотеку с привлечением материнского капитала. По закону дети наделяются собственностью, но это происходит после погашения ипотечной задолженности.

И во время визита к нотариусу покупатели выяснили, что продавцы выставили на продажу квартиру, не выделив долю ребенка. Это нарушение закона.

В итоге продавцам всё равно пришлось решать вопрос с наделением ребенка собственностью. А покупатели, чтобы не ждать ещё 1-2 месяца, пока продавцы получат разрешение органов опеки, заново начали поиски жилья уже с нашей помощью.

Именно поэтому мы всегда досконально проверяем всю историю квартиры и документы ещё до выхода на сделку. Это часто спасает наших клиентов от головной боли.

Приватизация

Приватизированные квартиры с несовершеннолетними собственниками — ещё один повод насторожиться. Важно, когда ребенок был прописан в квартире: до приватизации или после. В первом случае проверьте, была ли оформлена доля в собственность на него.

Стоит помнить, что процесс рассмотрения и оформления документов на приватизацию может занять несколько месяцев. В этот период продавец может как раз зарегистрировать ребенка в квартире.

Доверенностям не доверяй

Для риелторов доверенность — сигнал опасности и призыв отнестись к сделке с предельным вниманием, т.к. часто доверенности оказываются инструментом в руках мошенников.

В одном случае в агентство пришел мужчина в возрасте, вежливый и приятный в обращении. Он хотел продать квартиру, которой владел совместно с сыном в равных долях. Сын жил на другом конце страны, а у отца была доверенность, выданная в городе проживания сына.

Стандартная проверка документов показала, что доверенность была действительно выдана, но потом отозвана по причине разногласий относительно квартиры, о чем знал отец. О том, что квартира выставлена на продажу, сын узнал от риелтора.

Сделка всё же состоялась, на нее сын приехал сам, и выплаченные за продажу квартиры средства отец и сын разделили пополам между собой.

В другом случае сделка сорвалась. Собственницу квартиры, пенсионерку, предоставлял по доверенности сын. При подготовке документов юрист покупателя попросил освидетельствования собственницы психиатром, в ответ на что сын резко прекратил переговоры и отказался от услуг. Квартира продается уже полгода, видимо, ожидая более доверчивого покупателя.

А пока почитайте статью «Как в Твери обманывают покупателей квартир».

Мертвые души

Мелкие ошибки ещё можно списать на невнимательность собственников. Но некоторые продавцы идут на откровенное мошенничество.

В очередной истории агентство продавца при обсуждении условий аванса заверило в чистоте всех документов и отсутствии обременений. Наши юристы запросили правоустанавливающие документы, и обнаружилось, что собственник был действительно один, но на одну комнату документы не были первичными, а документы на другую продавец отказался предоставить.

По словам собственника, на вторую комнату был оформлен договор ренты, но рентополучатель умер, и проблем быть не должно, а документы на комнату соглашался предоставить только в обмен на аванс.

Покупатель настоял на проверке квартиры, и оказалось, что рентополучательница жива и прописана в интернате. Возможно, мошенники хотели получить предоплату, подделать свидетельство о смерти и снять обременения. В итоге покупатель мог приобрести квартиру с багажом проблем и столкнуться с рентополучательницей, возмущённой отсутствием платы.

Это лишь часть уловок, на которые идут продавцы недвижимости, чтобы нажиться на сделке или уйти от ответственности за счёт покупателя. В следующий раз мы расскажем о других происках участников сделок и о том, как их избежать.

Читайте продолжение статьи «Ловушки для покупателей. Часть 2».

Необходимый пакет документов для покупки квартиры

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

После того как аванс был внесен и все ключевые моменты сделки были прописаны в договоре, можно приступить к сбору документов.

Во время передачи денег Продавец пообещал покупателю предоставить документы, подтверждающие легитимность сделки. Если Покупателю предоставляются копии документов, необходимо для начала сверить их с оригиналом. В идеале копирование документов должно происходить в присутствии обеих сторон сделки, только так можно убедиться в отсутствии подлога и мошенничества.

Еще один вариант сверки подлинности документов: просмотреть оригиналы во время подписания договора купли-продажи. Но это крайняя мера. Так, если окажется, что в документации имеются неточности или недостоверные данные, Покупатель будет вынужден отказаться от сделки на самом финише.

Необязательно требовать от Продавца единовременно представить все необходимые документы. Ознакамливаться с документами можно постепенно, без спешки. Время для организационных моментов и проверки документации указано в тексте авансового соглашения. 

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

При покупке квартиры вторичного рынка Продавец должен предоставить Покупателю стандартный (базовый) пакет документов. В некоторых случаях может понадобиться дополнительный комплект документов и справок.

Не все документы нужны для оформления сделки. Большая часть из них потребуется именно Покупателю для того, чтобы с юридической стороны оценить чистоту планируемой сделки.

Теперь давайте подробнее рассмотрим перечень необходимых документов.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Основной документ, который является гарантом законности сделки. Выписка подтверждает информацию о том, кто на самом деле является собственником квартиры. Кроме этого в ЕГРН можно увидеть наличие ограничений или обременений на конкретный объект недвижимости.
2. Основание регистрации права собственности на квартиру (правоустанавливающие документы). В зависимости от того, какой документ подтверждает право собственности, выбирается способ проверки остальной документации. 
3. Выписка из домовой книги или справка о составе семьи. Данная справка не входит в обязательный пакет документов, она нужна в первую очередь для того, чтобы оценить круг зарегистрированных в квартире лиц. Если в справке будут указаны несовершеннолетние дети, необходимо уточнить у Продавца про их дальнейшую регистрацию по иному адресу. 
4. Документ, удостоверяющий личность Продавца.

Это базовый пакет документов, который Покупатель обязательно должен увидеть и проанализировать перед подписанием договора купли-продажи. Именно эти документы позволяют оценить степень добросовестности Продавца.

Самая выгодная ситуация для Покупателя — покупка квартиры у знакомого или родственника. В таком случае никаких подводных камней и скрытых фактов быть не должно.

Если Продавец является одиноким, дееспособным человеком, проблем во время оформления сделки также возникнуть не должно. При таком раскладе базового пакета документов будет достаточно. 

Дополнительные документы для покупки квартиры

Другое дело, если в квартире зарегистрировано большое количество лиц, среди которых есть несовершеннолетние или недееспособные лица. Теперь добавим к этому сомнительную внешность и поведение продавца или проблемные документы на право собственности. Получаем полный комплект неприятностей. Для того чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, Покупателю стоит настаивать на предъявлении дополнительного пакета документов:

1. Кадастровый паспорт. Этот документ может понадобиться в случае, если квартира не состоит на учете, а также для того, чтобы убедиться в законности перепланировки.
2. Письменное согласие на продажу от имени супруга или супруги собственника квартир либо документ, подтверждающий права продавца распоряжаться квартирой без согласия супруга (брачный договор или соглашение о разделе общего имущества). 
3. Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ обязателен для предъявления в случаях, когда собственником квартиры является несовершеннолетний. 
4. Согласие залогодержателя (банка) на сделку. Актуально для случаев, если квартира находится в залоге у банка.
5. Согласие получателя ренты. Этот документ понадобится в случае, если Продавец получил квартиру по договору ренты.  
6. Извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки. Речь идет о покупке доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире.
7. Расширенная выписка из домовой книги. Нужна для того, чтобы отследить прописку и выписку предыдущих жильцов. 
8. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Из документа можно узнать информацию о смене собственников. Также можно уточнить, на основании каких правоустанавливающих документов к нынешнему и предыдущим владельцам переходило право собственности на квартиру.
9. Заключение о рыночной стоимости квартиры понадобится, если квартира покупается с использованием кредитных средств банка. 
10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что владелец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях. 
11. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Большую часть из вышеперечисленных документов может потребовать регистратор сделки. Однако сегодня договор купли-продажи можно зарегистрировать в едином окне МФЦ. Главная функция сотрудников многофункциональных центров — прием документов от населения.

Это означает, что работник центра может не обратить внимание на отсутствие того или иного документа. Такая оплошность может стать причиной приостановки регистрации и отказа в ней. Еще одним последствием отсутствия некоторых документов может стать признание сделки недействительной.

Для того чтобы избежать подобных сюрпризов, Покупателю необходимо лично проверять документы на квартиру. Если Покупатель не может самостоятельно оценить чистоту сделки, ему стоит обратиться к юристу.

Невозможно сразу сказать, какие документы понадобится предоставить Продавцу. Все зависит от ситуации. Например, наличие в паспорте у Продавца информации о несовершеннолетних детях тоже не является поводом требовать согласие опеки. Если дети не являются собственниками квартиры, никакого согласия от органов опеки и попечительства получать не нужно.

Итак, документы на руках. Для юридически неподготовленного человека информация, которая в них представлена, не несет практически никакой смысловой нагрузки, поэтому имеет смысл воспользоваться опытом и знаниями юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.

Автор статьи
Екатерина Филатова

о чем не рассказал Росреестр

23 Сентября 2021

Новости

Росреестр объяснил, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Адвокаты дополнили базовые правила полезными советами

Росреестр рассказал, какие документы собрать и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры. Адвокаты по просьбе «АГ» дополнили разъяснения ведомства и дали советы продавцам и покупателям недвижимости.

(Полезные рекомендации вы найдете также в статье «Риски продавца и покупателя недвижимости».)

Росреестр: что делать, если вы продавец

• Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
• Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
• Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
• Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Обязательно проверьте покупателя

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Продавцу необходимо установить личность и финансовое положение покупателя. Эта несложная процедура может сэкономить силы и время в случае, если покупатель окажется «проблемным».

Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.

Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе. Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании). Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.

Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве. Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.

Отнеситесь серьезно к выбору способа расчета по сделке

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.

В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или путем банковского перевода средств после регистрации перехода права собственности я бы рекомендовала пользоваться п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать в договоре купли-продажи условие о том, что до момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца. Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем остаться без денежных средств и недвижимости. Может быть такое, что деньги покупатель вам не отдаст, а имущества, кроме приобретенной у вас квартиры, у него не окажется. Тогда получить от него средства не получится. В таком случае можно требовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, придется дойти до Верховного Суда, защищая свои права, и прилично потратиться на адвоката (например, как в ситуации, изложенной в Определении ВС РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ18-27). При этом никто не даст гарантии, что суд вам не откажет в возврате квартиры. Иная ситуация с залогом: если вы не получите деньги по договору купли-продажи, сможете инициировать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. Так защитить свои права будет куда проще.

Помните о налогах

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

Я бы советовала покупателям подумать о вопросах налогообложения. Со ст. 217.1 Налогового кодекса знакомы не все, а потому многие не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости с учетом сроков владения ею. Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет. Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить (читайте об этом в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).

Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной. Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре. В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.

Росреестр: что делать, если вы покупатель

• Убедитесь, что продавец является законным собственником квартиры. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг. Дополнительно попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
• Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
• Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от конфликтов и необходимости обращаться в суд.
• Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг.
• Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.
• Для составления договора купли-продажи и представления его на государственную регистрацию потребуются в числе прочего документы, удостоверяющие личность сторон договора (их представителей), и свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.
• Имейте в виду, что в отдельных случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Например, если продавцом или одним из них является ребенок, не достигший 14 лет, недееспособный или находящийся под опекой гражданин; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.

Обязательно проверьте продавца

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.

Если квартира приобретается не у застройщика, важно установить личность и финансовое положение продавца, не ограничиваясь проверкой правового статуса квартиры и права собственности продавца на нее. Если продавец – гражданин РФ, рекомендуем убедиться, что его паспорт действителен, с помощью сервиса МВД России. Но следует понимать, что даже такая проверка не дает 100-процентной гарантии благонадежности контрагента. Так, в нашей практике мы столкнулись с необходимостью признания в судебном порядке незаключенными договоров залога квартиры. Сделки были совершены от имени доверителя по украденному паспорту, в который была вклеена чужая фотография. Все спорные сделки без проблем прошли удостоверение нотариусом, МФЦ и Росреестром, а сам гражданин-«продавец» узнал о них только после получения претензии о возврате долга.

Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).

Также крайне важно удостовериться, что в отношении продавца – физического или юридического лица – не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте ЕФРСБ) и отсутствуют сведения о намерении лица обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца. Необходимо проверить картотеку арбитражных дел на предмет поданных заявлений о банкротстве или крупных исков в отношении продавца, которые могут привести к возбуждению такого дела. Перед сделкой мы также осуществляем поиск по делопроизводству районных судов по всем адресам, где был когда-либо зарегистрирован продавец¹, на предмет удовлетворенных или находящихся в производстве исковых заявлений, которые могут повлиять на его платежеспособность. База судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов продавца и в дальнейшем привести к банкротству. К чему такая тщательная проверка? Если цена квартиры будет признана существенно ниже рыночной, то в случае банкротства продавца сделка может быть оспорена, и квартира перейдет в конкурсную массу должника. Вернуть деньги за нее будет проблематично: покупателя включат в реестр требований кредиторов, и вряд ли он получит всю сумму, уплаченную за квартиру.

Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства. Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН. Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч. ).

Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).

(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке статей на тему «Защита прав дольщиков».)

Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

В разъяснениях Росреестра указано, что нужно проверить цепочку прежних владельцев квартиры, но не сказано, что должно вызвать опасения. Если среди собственников или просто зарегистрированных ранее в квартире есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие срочную военную службу, то следует заручиться дополнительными гарантиями, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи судебной практике известны. Стоит пообщаться с соседями – возможно, они знают о прежних жильцах квартиры.

Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.

Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.

По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника. Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.

Оксана Оноприенко

¹ Поиск судов по территориальной подсудности доступен на сайте ГАС РФ «Правосудие».

Как купить жилой комплекс: Руководство для покупателей, впервые покупающих

Изучение того, как купить жилой комплекс, может обеспечить надежный ежемесячный доход и прибыль. Тем не менее, это лучше всего работает для опытных инвесторов из-за сложности процесса. Если покупка жилого комплекса является для вас подходящей инвестицией, начните с выбора типа здания для покупки, просмотра квартир на продажу и оценки потенциальных объектов недвижимости. Когда вы нашли прибыльный многоквартирный дом и получили финансирование, вы можете приобрести и закрыть свои новые инвестиции.

Если вам нужно финансирование для вашей будущей покупки жилого комплекса, проверьте CoreVest. Он предлагает различные варианты финансирования и конкурентоспособные ставки на эффективной и простой в использовании онлайн-платформе. Подайте заявку онлайн и пройдите предварительную квалификацию всего за несколько минут.

Посетите CoreVest

Покупку многоквартирного дома можно упростить, выполнив следующие 10 шагов:

1. Решите, подходит ли вам покупка жилого комплекса

Когда вы начнете учиться покупать многоквартирные дома, оцените эту инвестиционную стратегию и убедитесь, что он подходит для ваших целей инвестирования в недвижимость. Вы должны начать с четкого понимания ваших причин владения многоквартирным домом, а также рисков, выгод, финансов, управления и требований к обслуживанию.

Пройдите этот тест, чтобы узнать, готовы ли вы к таким инвестициям:

Ответьте на несколько вопросов о вашем бизнесе, и мы предложим вам индивидуальное соответствие продукта.

Вопрос 1

Сколько объектов недвижимости у вас есть в настоящее время?

Вопрос 1 из 3

примерно 1 минута

0-5 свойств

6-10 объектов недвижимости

Более 11 объектов

Вопрос 2

Вы считаете себя амбициозным человеком?

Вопрос 2 из 3

Приблизительно 1 минута

Да — я хочу продолжать увеличивать свой инвестиционный портфель, чтобы в конечном итоге создать компанию, занимающуюся инвестициями в недвижимость

Что-то вроде — я активно занимаюсь своими инвестициями и хочу создать небольшой портфель хорошо управляемой недвижимости.

Не совсем — меня интересует только несколько инвестиционных объектов

Вопрос 3

Сколько времени вы можете посвятить своей инвестиционной недвижимости?

Вопрос 3 из 3

Приблизительно 1 минута

Все свое время — я уже владею несколькими инвестиционными объектами и управляю ими, что является моей основной работой

Неполный рабочий день — прямо сейчас я работаю неполный рабочий день в другой отрасли, что позволяет мне делить свое время между этой ролью и моими инвестициями.

Всего несколько часов в неделю — я лишь немного занимаюсь своими инвестициями в течение недели

По сравнению с покупкой недвижимости для одной или нескольких семей покупка многоквартирного дома требует больше исследований, больше времени и часто больше капитальных и дополнительных затрат. Перед покупкой жилого комплекса важно взвесить все «за» и «против».

Плюсы и минусы покупки многоквартирного комплекса

Многоквартирные дома снижают риски, поскольку свободные места менее значимы, а расходы на содержание собственности можно распределить между несколькими отдельными квартирами. Однако научиться покупать жилой комплекс по своей сути сложнее (без каламбура) и значительно дороже, чем покупка недвижимости для одной семьи. Кроме того, затраты и требования к обслуживанию намного выше. Прежде чем сделать первый шаг, взвесьте плюсы и минусы покупки и владения многоквартирным домом:

ПРОФИ	МИНУСЫ
Регулярный доход: Если сделка верна и финансовое благополучие, покупка жилого комплекса может обеспечить надежный поток регулярного ежемесячного дохода.	Повышенные требования к управлению: Здания с более чем четырьмя блоками требуют гораздо более интенсивных процессов и систем управления. Наем профессиональной управляющей компании или менеджера на месте имеет жизненно важное значение, что увеличивает общие расходы. Многие управляющие недвижимостью взимают от 8% до 12% от валовой месячной арендной платы.
Диверсификация доходов: Знание того, как владеть многоквартирным домом, — отличный способ смягчить последствия высокой доли вакантных квартир. Даже если одна единица свободна, у вас все еще есть много других, чтобы покрыть расходы и создать положительный денежный поток.	Высокая текучесть арендаторов: В то время как арендаторы домов на одну семью обычно остаются в своих домах в течение более длительного периода времени, арендаторы квартир, как правило, гораздо более непостоянны. Наличие процесса последовательного прекращения аренды и привлечения новых арендаторов жизненно важно для минимизации вакансий.
Меньше поквартирного обслуживания: Экономия за счет масштаба работает в пользу владельцев многоквартирных домов. Например, если вам нужно заменить крышу, она обслуживает все блоки в здании. Если вам нужно перекрасить, вы можете использовать одну и ту же краску для нескольких единиц и в целом минимизировать затраты.	Меньше заботы о арендаторе: Арендаторы квартир часто не относятся к своим квартирам с такой заботой, как арендаторы или владельцы домов на одну семью. Необходимо иметь четкую и заблаговременную систему ремонта и технического обслуживания сверх нормального износа, который гораздо чаще встречается в многоквартирных домах.
Возможности для дополнительных источников дохода: Большие многоквартирные дома обслуживают большое количество людей, поэтому добавление услуг и удобств обеспечивает дополнительные источники дохода. Например, арендаторы могут воспользоваться торговыми автоматами, банкоматами, прачечными самообслуживания или возможностью арендовать парковочные места.	Более высокие расходы на содержание: Хотя затраты на содержание квартир в расчете на единицу ниже, чем у домов на одну семью, общие расходы на содержание выше. Когда возникают серьезные проблемы, такие как отказ системы отопления, они будут более срочными, поскольку затрагивают нескольких жильцов. Кроме того, ремонт многоквартирных домов обходится значительно дороже.
Финансирование на основе доходов:  Финансирование многоквартирных домов основывается главным образом на финансовых показателях здания, а не на вашем личном финансовом положении. Изучение того, как покупать жилые комплексы, может быть более доступным, чем ожидалось, для новых инвесторов.	Проблемы со стратегией выхода: После того, как вы научитесь покупать многоквартирный дом, вам также понадобится стратегия выхода. Жилые комплексы являются менее ликвидными активами, чем дома на одну семью, потому что их продажа может занять гораздо больше времени.
Оценка на основе арендной платы: Поскольку финансирование квартир связано с финансовыми показателями здания, владельцы многоквартирных домов могут увеличить стоимость собственности за счет повышения арендной платы.

2. Узнайте о типах и классах квартир

Если вы решили, что покупка жилого комплекса является хорошим вариантом для вас, следующим шагом будет изучение типов многоквартирных домов и определение того, какие из них вам подходят. хотите приобрести. Квартиры бывают разных форм: переоборудованные дома с несколькими квартирами, двухэтажные квартиры с садом и недвижимость с десятком или более квартир в одном здании. Есть также многоэтажные, средние и высотные квартиры с десятками сдаваемых в аренду квартир.

В США квартиры классифицируются по рейтинговой шкале с буквами от A до D. Эти четыре типа многоквартирных домов:

Пример многоквартирного дома класса «А» (Источник: Lucia Frisco)

• Аренда элитной недвижимости меньше старше 10 лет, отремонтированные здания, которые могут быть садовыми, среднеэтажными или высотными. Удобства могут включать бассейны, теннисные корты и клубы.

Жилой дом класса «В» (Источник: Loopnet)

• В возрасте до 20 лет и в целом в хорошем состоянии. В нем могут быть удобства и удобства, более устаревшие, чем в многоквартирных домах класса «А».

Жилой дом класса «С» (Источник: Loopnet)

• До 30 лет с ограниченными удобствами или без них. Может иметь очевидную потребность в реконструкции и ремонте.

Многоквартирный дом класса «D» (Источник: Nottingham Apartments)

• Обычно субсидируемое жилье старше 30 лет, а иногда и для малоимущих. Здесь мало удобств, а здания обычно нуждаются в ремонте и ремонте.

Как и все объекты недвижимости, классификация недвижимости зависит от ее текущего состояния и местного рынка. Поиск комплекса и изучение того, как владеть многоквартирным домом, включают использование информации о классовых активах для определения преимуществ и рисков каждого здания.

В целом, большинство начинающих инвесторов в жилые комплексы выбирают квартиры класса «В» или «С», потому что они торгуются по более высокой ставке капитализации. Их стоимость обычно ниже, чем у объектов класса «А», а риски и требования к управлению ниже, чем у объектов класса «D».

3. Изучите свои личные и финансовые критерии перед выбором типа

Большинство новых инвесторов могут относительно быстро научиться исследовать недвижимость и принимать объективное инвестиционное решение. Однако не менее важно объективно оценить свои личные и финансовые цели и возможности при покупке многоквартирного дома.

Существует множество различных критериев, которые вы должны оценить для себя, прежде чем делать такие крупные инвестиции, начиная со следующих:

• Количество квартир: Чем больше квартир в многоквартирном доме, тем больше времени, энергии и финансов вам потребуется. Если ваши причины для инвестирования консервативны и вы хотите получить второй источник дохода или пополнить существующие средства, вам следует искать здания с шестью квартирами или меньше.
• Уровень амбиций: Легко недооценить или переоценить свои амбиции, когда вы просто прогуливаетесь по недвижимости, но позже это может привести к сожалению. Прежде чем принимать инвестиционное решение, четко решите, насколько амбициозными вы хотите сделать эти инвестиции. Определите, сколько работы и времени вы готовы вложить в собственность сразу после закрытия и в течение следующих нескольких лет владения ею.
• Порог риска: Каждая инвестиция сопряжена с определенным уровнем риска, но даже относительно безопасная инвестиция может быть более рискованной для инвестора с нестабильным финансовым положением. Получите четкое представление о том, чем вы готовы рискнуть, и ответ повлияет на тип жилых комплексов, которые вы можете рассмотреть.
• Возврат инвестиций (ROI): Для инвесторов рентабельность многоквартирного дома часто даже важнее, чем цена продажи или ежемесячные расходы. Недвижимость с высокими расходами также может приносить высокую прибыль, а небольшое количество расходов не гарантирует поступления денежных средств. Вы должны знать, сколько брать за аренду, и уметь рассчитать рентабельность инвестиций, чтобы принять мудрое решение. Рентабельность любой собственности зависит от многих факторов, таких как размер, доход, расходы и сумма, которую вы инвестируете авансом.

4. Найдите многоквартирный дом для покупки

Когда пришло время серьезно заняться поиском многоквартирного дома для покупки, вам понадобятся несколько надежных стратегий для поиска и оценки данных о недвижимости. Помимо поиска в Интернете, рассмотрите возможность работы с агентом, ориентируясь на FSBO, вступая в ассоциации или сотрудничая с инвестиционной компанией.

Работа с агентом по недвижимости

Индустрия продаж и брокерских услуг, несомненно, обеспечивает доступ к большому количеству жилой и коммерческой недвижимости для продажи, включая многоквартирные дома. Продавцы недвижимости имеют доступ к одной или нескольким местным службам множественного листинга (MLS), в которых перечислены все объекты недвижимости, выставленные на продажу каждым агентством в этом районе, включая многоквартирные дома и жилые комплексы. Кроме того, самые преданные своему делу агенты по недвижимости обладают богатым опытом работы на местном рынке, а также навыками и ресурсами для поиска и оценки данных о многоквартирных домах в вашем районе.

Хотя многие агенты по недвижимости в вашем районе, скорее всего, работают только с жилой недвижимостью, многие другие имеют лицензию на коммерческую недвижимость. Эти агенты могут даже работать с коммерческими брокерскими компаниями, специализирующимися на работе с инвесторами и владельцами бизнеса. Агенты по коммерческой недвижимости могут быть ценными источниками для поиска новой инвестиционной недвижимости и установления связей в отрасли.

Пример профиля агента Zillow (Источник: Zillow)

Если вы еще не знаете ни одного агента по недвижимости в вашем районе, попробуйте использовать Zillow’s Agent Finder. У многих местных брокеров и агентов есть профиль агента Zillow, который может помочь вам оценить их навыки и опыт и определить, подходят ли они лучше всего для ваших нужд. Ищите отдельных агентов и команды в вашем регионе, просматривайте их отзывы от прошлых клиентов и узнайте, с какими свойствами они работали в прошлом.

Посетите Zillow

Исследование FSBO Properties

Большим преимуществом недвижимости, выставленной на продажу владельцем (FSBO), является то, что продавец не платит комиссию за недвижимость. Это означает, что у вас может быть возможность договориться о 6% или 7% от запрашиваемой цены. На самом деле, некоторые FSBO указывают более высокие цены, зная, что покупатели будут вычитать комиссионные из их предложения. Кроме того, недвижимость FSBO часто предоставляет больше возможностей для выгодных условий, таких как финансирование владельца или меньший первоначальный взнос.

Пример поиска многоквартирного дома (Источник: Forsalebyowner.com)

Есть много способов найти недвижимость для продажи, но использование сайтов FSBO должно быть основным в стратегии приобретения любого инвестора. Лучшие сайты FSBO предлагают поиск недвижимости, различные параметры фильтрации и подробную информацию о недвижимости. Начните с ForSaleByOwner.com, который позволяет выполнять поиск по почтовому индексу, типу недвижимости, цене и характеристикам недвижимости.

Присоединяйтесь к местной ассоциации инвестиций в недвижимость (REIA)

У большинства начинающих инвесторов в жилые комплексы нет команды, которая могла бы изучить и связаться с потенциальными инвестиционными объектами. Если вы ищете многоквартирные дома самостоятельно, рассмотрите возможность вступления в местный клуб инвесторов в недвижимость. Например, Ассоциация инвесторов в недвижимость (REIA) предлагает множество местных отделений, а также полный ресурсный центр с новостями, видео и журналом ROI. Участие в таких группах или ресурсах предоставляет ценную информацию, обновления и общение с другими инвесторами.

Поиск по главам REIA (Источник: REIA)

5. Оценка каркаса жилого комплекса

После того, как вы начали поиск свойств, узнайте, как собрать данные о каждом потенциальном имуществе и оценить его преимущества и недостатки. В зависимости от вашего личного и финансового положения и состояния вашего местного рынка недвижимости, должно быть много конкретных критериев, которые вы должны учитывать. В целом, некоторые из наиболее важных соображений включают местоположение здания, размер и детали конструкции.

Местоположение или район

Как и при любой инвестиции или покупке недвижимости, важно покупать недвижимость в желаемом месте. В частности, при покупке квартир хорошее расположение означает, что оно находится недалеко от местных удобств и достопримечательностей, обеспечивает доступ к общественному транспорту, имеет высокие рейтинги в местных школьных округах и окружено растущими или процветающими предприятиями. В целом, недвижимость с лучшим расположением обеспечивает более сильную базу арендаторов, лучших арендаторов, которые будут лучше заботиться о вашей собственности, более высокую арендную плату и больше шансов оценить здание.

Количество и размер квартир

Как упоминалось ранее, каждый, кто впервые задумывается о покупке жилого комплекса, должен обратить особое внимание на количество квартир при покупке. Установите четкое представление о количестве единиц, которыми вы реально можете управлять в рамках своих личных и финансовых целей. Также чрезвычайно важно помнить о проблемах и преимуществах различных типов недвижимости.

Примеры планов этажей студии и квартиры с одной спальней (Источник: The One Jersey City)

Например, трудно арендовать студию или производственное помещение за пределами университетских городков и густонаселенных районов. Квартиры с одной спальней легче арендовать, чем студии, но лучше всего арендовать квартиры с двумя спальнями. Пара, особенно с семьей, или люди, которые работают дома, захотят иметь вторую спальню. Это открывает больший рынок потенциальных арендаторов, чем однокомнатная квартира.

Благоустройство комплекса

Примеры благоустройства жилого комплекса (Источник: Brick Underground)

Существующие удобства (или их отсутствие) могут вызвать интерес к вашей собственности или значительно увеличить ежемесячные расходы. Удобства могут включать в себя все: от стиральных и сушильных машин в квартирах, отдельной прачечной, крытой парковки или гаражей, мини-маркетов, торговых автоматов, бассейнов, спа-салонов и тренажерных залов.

Чем больше удобств в собственности, тем более привлекательной она может быть для потенциальных арендаторов. Это может помочь вам взимать более высокие арендные ставки, но также может стоить тысячи дополнительных регулярных расходов. Обязательно изучите стоимость каждого удобства и его финансовую отдачу.

Детали конструкции

В отличие от благоустройства, которое хорошо видно и понятно инвесторам и арендаторам, детали конструкции жилого комплекса могут многое рассказать о потенциальных проблемах объекта. Есть несколько особенностей здания, которые чаще выходят из строя и, как правило, обходятся владельцам многоквартирных домов в большие деньги на ремонт и реконструкцию.

Некоторые из самых проблемных мест в многоквартирных домах:

• Деревянные каркасы: Дома, построенные полностью с деревянным каркасом, как правило, более подвержены гниению, чем кирпичные дома, и могут увеличить страховые ставки. Кроме того, такие дома обычно покрыты сайдингом, который нуждается в регулярной покраске и уходе.
• Плоская крыша: Плоские крыши подвержены гораздо большему количеству проблем, чем наклонные или наклонные крыши, и обычно приводят к протечкам, передержке и износу. Их может быть трудно избежать, но имейте в виду, что плоские крыши особенно важно поддерживать, чтобы предотвратить более крупные и дорогостоящие проблемы.
• Сантехника: Если водопроводу в многоквартирном доме от 20 до 30 лет, вы можете гарантировать проблемы с сантехникой в ​​будущем. Старые трубы со временем протекают и приходят в негодность, а расходы на аварийный ремонт сантехники могут быть дорогими.
• Общие коммунальные услуги: В старых квартирах часто используются общие системы отопления и электричества. Это может быть проблемой, потому что владелец или арендодатель затем должен оплатить стоимость коммунальных услуг и принять решение о системе для арендаторов, чтобы покрыть расходы, будь то разделение коммунальных услуг или увеличение арендной платы.
• Асбест и свинцовая краска: В старых зданиях, особенно построенных до 1978 года, часто используется асбест в изоляции, системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или внешней облицовке, а также краска на основе свинца. Устранение этих проблем является дорогостоящим и вызывает серьезные неудобства, если в помещении проживают арендаторы. Прежде чем делать предложение, важно изучить подходящие средства для решения этих проблем.

Если в вашей потенциальной собственности есть один или два из этих элементов, это не значит, что вы должны немедленно отказаться от нее. Тем не менее, знание потенциальных проблемных областей должно быть важным фактором при оценке общего потенциала собственности.

6. Понимание полной финансовой картины и потенциальной прибыли здания

Даже если потенциальная недвижимость кажется отличной сделкой, единственный способ точно проверить ее инвестиционный потенциал — это получить подробные финансовые отчеты по недвижимости за прошлые периоды. от одного до пяти лет. При оценке многоквартирного дома вы можете посмотреть на несколько основных цифр, включая арендную плату, уровень заполняемости и стоимость единицы. Это обеспечит предварительный взгляд на потенциальную прибыль, прежде чем тщательно изучить финансовые показатели собственности.

Базовые номера

• Счет арендной платы: Это текущая сумма арендной платы, взимаемой за каждую квартиру в здании. Соберите общую сумму и умножьте сумму на 12, чтобы получить валовую годовую арендную плату. Используйте наш Калькулятор множителя общей арендной платы, если вы обсуждаете покупку нескольких жилых комплексов.
• Уровень занятости и вакантности: Коэффициент занятости показывает, сколько квартир в здании занято, и, наоборот, уровень вакантности говорит о том, сколько квартир в здании свободны. Спросите о заполняемости и уровне вакантных площадей, чтобы сравнить цифры со средними показателями по местному времени. Воспользуйтесь нашим калькулятором вакантных площадей, чтобы оценить свою недвижимость.
• Цена за единицу: Чтобы рассчитать стоимость за единицу, разделите цену покупки на общее количество квартир в здании. Стоимость за единицу важна при оценке покупаемой собственности по сравнению с недвижимостью в этом районе и может быть козырем при переговорах о цене покупки.

Сложные финансовые расчеты

После того, как вы соберете основные цифры, у вас будет общее представление о прибыльности многоквартирного дома. Однако, чтобы получить более точную картину финансовых показателей недвижимости, вам необходимо рассчитать более подробные финансовые показатели, такие как валовой операционный доход (GOI), расходы и ставка капитализации, чтобы действительно чувствовать себя комфортно, принимая обоснованное решение о покупке недвижимости.

Если вы работаете с агентом по недвижимости, он должен предоставить вам эти расчеты, которые помогут вам принять решение. Если нет, мы описали, как определить расчеты на вкладках ниже, исходя из шестиквартирного здания стоимостью 300 000 долларов, при этом каждая единица сдается за 600 долларов в месяц:

GOI = Общая арендная плата + Прочие доходы – Убытки от вакантных площадей

Валовая операционная доход представляет собой общую сумму арендной платы и других доходов, полученных от собственности, за вычетом вакантных площадей, но до дополнительных расходов. Если вы покупаете пустующий многоквартирный дом, вам может потребоваться провести анализ потенциального дохода от аренды (PRI) на основе анализа рынка аренды.

GOI Example:

	Total Rent	$3,600	$43,200
+	Other Income	$200	$2,400
—	вакансия (20%)	$ 720	. 0340 =	GOI	$ 3 080	$ 36,960

. В некоторые месяцы расходы будут выше, чем в другие, например, на отопление и уборку снега в зимние месяцы, а также на охлаждение и благоустройство территории в теплые месяцы.

Возможные расходы при покупке многоквартирных домов включают:

• Ипотека
• Проценты
• Страхование
• Реклама
• Техническое обслуживание
• Ремонт
• Коммунальные услуги
• Муниципальные расходы
• Налоги и сборы на имущество
• Управленческие расходы
• Коммерческие расходы
• Профессиональные услуги

Чтобы рассчитать доходы и расходы многоквартирного дома, воспользуйтесь нашим бесплатным калькулятором аренды жилья.

NOI = Доход от аренды + Прочие доходы – Убытки от вакантных площадей – Общие операционные расходы
OR
NOI = GOI – Общие операционные расходы

Чистая операционная прибыль – это сумма денег, оставшаяся после оплаты всех расходов. Обязательно рассчитывайте NOI ежемесячно и ежегодно и включите в свои расчеты уровень вакантности недвижимости. Чистый операционный доход также известен как денежный поток; Положительный денежный поток означает, что вы заработали деньги в течение определенного периода времени, а отрицательный денежный поток означает, что недвижимость стоит денег в течение этого периода времени.

NOI Example:

0082

Для получения дополнительной информации о NOI Operating Formula.

Ставка капитализации = Чистый операционный доход / Цена покупки

Ставка капитализации или ставка капитализации любого имущества показывает норму прибыли на инвестиции (ROI). Это чрезвычайно важный показатель, который позволяет сравнивать инвестиционные сценарии или инвестиционные свойства. Ставка капитализации не включает ипотечную задолженность.

Пример ставки капитализации:

Определение того, является ли 3,12% хорошей ставкой капитализации, зависит от нескольких факторов, таких как конкурирующая недвижимость и инвестиционные затраты. Если два других аналогичных объекта в этом районе имеют ставки капитализации 8% и 10%, то ставка капитализации 3,12% не является хорошим выбором. Чтобы узнать больше о ставках капитализации, прочитайте статью Ставка капитализации: калькулятор, формула и что это такое.

7. Проведите комплексную проверку

Если после финансовых оценок вы решили совершить покупку, вам все равно необходимо изучить еще несколько вопросов. Некоторые из этих факторов должны быть указаны в вашем предложении и подлежать вашему утверждению (например, удовлетворительная проверка договоров аренды, отчет о прибылях и убытках и осмотр имущества).

Комплексная проверка должна включать:

• Определение причин продажи владельцем: Обстоятельства продавца являются важным фактором при заключении сделки. Например, продавец, который хочет выйти на пенсию и переехать, имеет совершенно иные мотивы, чем продавец, столкнувшийся с собственностью, требующей капитального ремонта или выкупа.
• Просмотр текущих договоров аренды: Договоры аренды содержат суммы арендной платы, условия аренды, правила содержания домашних животных, залог и информацию о том, кто платит за коммунальные услуги. Если вы сохраните существующих арендаторов после вступления во владение, вы унаследуете существующие договоры аренды. Крайне важно, чтобы вы знали, чего ожидают арендаторы и на что они согласились.
• Налоговые декларации: Запросить учетные записи собственности и налоговые декларации и провести дальнейшее расследование любых несоответствий. Например, если продавец показывает в своих бухгалтерских записях чистую операционную прибыль в размере 12 000 долларов, но считает, что 9 долларов500 в налоговой декларации, вам потребуются дополнительные пояснения.
• Проведение инспекций: Убедитесь, что у вас есть лицензированный строительный инспектор для проведения тщательной инспекции имущества. Многоквартирные дома часто имеют общие системы, различные уровни состояния в каждой квартире и потенциальные проблемы с местами общего пользования и удобствами. Вам понадобится подробный отчет о проверке того, что необходимо отремонтировать, чтобы сделать серьезное предложение и обсудить серьезные проблемы.

8. Получение финансирования

Финансирование квартир и инвестиционной недвижимости принципиально отличается от покупки жилья. Скорее всего, вы будете использовать коммерческое кредитование, а не жилищное кредитование, из-за размера и цены покупки здания. Варианты финансирования включают:

• Жилищные ссуды, обеспеченные государством
• Баланс банка Жилищные ссуды
• Краткосрочные жилищные ссуды

Эта стратегия особенно проста с таким провайдером, как Rocket Dollar, который позволяет вам пролонгировать существующий план или делать прямые взносы. С Rocket Dollar вы можете воспользоваться преимуществами пенсионных фондов с отсрочкой налогообложения и инвестировать в недвижимость, оставаясь при этом в соответствии с требованиями IRS. Запланируйте бесплатный звонок сегодня, чтобы узнать больше о том, как Rocket Dollar может помочь вам стать владельцем жилого комплекса.

Посетите Rocket Dollar

При финансировании покупки многоквартирного дома следует учитывать еще несколько моментов:

• Требуемые кредитором резервы: Кредиторы обычно требуют от вас наличия одного или двух распространенных типов резервов в порядке утвердить финансирование: процентные резервы и денежные резервы. Это гарантирует, что вы можете покрыть эксплуатационные расходы, страхование, налоги и ремонт. Обязательные резервы могут составлять до шести месяцев платежей.
• Ключевые вопросы, рассматриваемые кредиторами: Поскольку чистый операционный доход очень важен для инвестиций в недвижимость, кредиторы будут благосклонно относиться к объектам недвижимости с хорошим рыночным потенциалом, высокой заполняемостью и постоянными арендаторами. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы заранее провести комплексную проверку, оценив доходы, расходы, уровень вакантности и состояние собственности.
• Регресс против кредитов без права регресса: Кредит с регрессом означает, что если вы в конечном итоге не выполните платежи, кредитор может использовать финансовые средства правовой защиты помимо потери права выкупа. Напротив, в случае ссуды без права регресса кредитор может претендовать только на собственность. Кредиты без права регресса, очевидно, являются более предпочтительным выбором, но их труднее получить, поскольку они требуют более крутых первоначальных взносов и, как правило, имеют более высокие процентные ставки.

Совет: Если кредитор разрешает, лучше не покупать многоквартирный дом на ваше имя. Из-за сложностей и рисков, связанных с владением квартирой, покупать многоквартирный дом следует только на имя хозяйствующего субъекта. Ваш бухгалтер и юрист могут посоветовать вам, что лучше выбрать: компанию с ограниченной ответственностью (ООО) или корпорацию.

9. Сделайте предложение о жилом комплексе

Чтобы сделать выгодное предложение о недвижимости, необходимо знать текущую рыночную стоимость аналогичной недвижимости в этом районе и потенциальную прибыль. Вам может быть полезно провести анализ рынка аренды, где вы сравниваете недавно проданную недвижимость, недвижимость, которая сейчас продается, и объявления с истекшим сроком действия. Кроме того, вы можете получить оценку жилого комплекса.

Оценка многоквартирных домов отличается от оценки жилой недвижимости, сдаваемой в аренду. Существует три метода, используемых вместе для определения текущей рыночной стоимости:

• Подход по рыночной стоимости: Рыночная стоимость будет смотреть на аналогичные свойства и их продажные цены. Например, если вы рассматриваете возможность покупки шестиквартирного дома с шестью квартирами с двумя спальнями, оценщик рассмотрит аналогичные здания и то, по какой цене они были проданы в течение предыдущего года. В этом подходе учитывается рыночная стоимость единицы продукции.
• Метод восстановительной стоимости: Восстановительная стоимость исследует стоимость строительства аналогичного здания на квадратный фут. Если вы ищете четырехквартирное здание площадью 4000 квадратных футов, а затраты на строительство в вашем районе составляют 100 долларов за квадратный фут, восстановительная стоимость будет оцениваться в 400 000 долларов.
• Доходный подход: Доходный подход использует чистый операционный доход и местные ставки капитализации для определения стоимости инвестиции. Для этого возьмите чистую операционную прибыль и разделите ее на ставку капитализации. Например, если чистый операционный доход здания составляет 46 000 долларов США, а предельная ставка в вашем регионе составляет 10%, то значение будет равно 460 000 долларов США.

После завершения анализа недвижимости отправьте свое предложение продавцу или попросите вашего агента представить его агенту продавца. Продавец либо примет, либо отклонит, либо отклонит ваше предложение. Оттуда вы сможете обсудить любые условия и подписать контракт, чтобы оформить покупку в письменной форме и перейти к закрытию.

10. Завершение сделки по покупке жилого комплекса

Для многих покупателей жилья завершение сделки по их собственности означает только подписание нескольких документов и получение ключей. Для покупателей квартир больше требований и сложностей. На самом деле, важно настроиться на успех задолго до даты закрытия, выбрав агента по условному депонированию или титульную компанию с опытом работы в сделках с многоквартирными домами. Это не позволит любым ошибкам замедлить или усложнить процесс.

Также важно стратегически запланировать день закрытия. Как правило, самый выгодный с финансовой точки зрения день месяца для закрытия квартиры — это либо последние несколько дней, либо первые несколько дней месяца — после сбора арендной платы. Это обеспечивает почти целый месяц запаса прочности до следующего платежа по ипотечному кредиту.

Наконец, когда вы закрываете собственность, залог становится вашей ответственностью. В большинстве штатов требуется, чтобы арендодатели хранили гарантийные депозиты на отдельном условном счете. Однако даже без этого требования эти деньги (плюс проценты) принадлежат арендаторам, если они не требуются для возмещения ущерба или невыплаты арендной платы. Удостоверьтесь, что гарантийные депозиты возвращены при закрытии, и поместите их на отдельные счета условного депонирования для каждого арендатора.

Общие шаги по поиску и покупке комплекса аналогичны односемейным или небольшим многоквартирным домам. Однако покупка жилого комплекса требует более глубокого понимания управления финансами. Выполните 10 шагов, описанных выше, чтобы узнать, как купить жилой комплекс — от принятия решения о том, подходят ли вам жилые комплексы, до расчетов и закрытия вашей собственности.

Легкий способ покупки многоквартирного дома (12 шагов)

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом и решить, является ли это хорошей инвестицией для вас.

Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться пугающей задачей, которую слишком сложно или дорого выполнить. Я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-квартирный дом, и понял, что весь процесс
не так уж сильно отличается от процесса, которому я уже научился покупать меньшую сдаваемую в аренду недвижимость. Самым большим преимуществом является масштаб — с одной покупкой я смог удвоить свой портфель, при этом покупая актив со многими арендаторами, чтобы снизить риск.
из нескольких свободных единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, так как в некоторых жилых комплексах требуется первоначальный взнос в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Есть также несколько креативных вариантов финансирования, которые мы обсудим и которые позволят вам купить квартиру.
с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без денег.

Вот что вам нужно знать о покупке многоквартирного дома, в том числе о том, как найти выгодные предложения.

ПЕРЕЙТИ К РАЗДЕЛУ

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

Важная вещь, которую следует учитывать при осуществлении любых инвестиций, — это прибыль с поправкой на риск — сумма денег, которую вы можете надеяться получить, несмотря на риск, который вы принимаете на себя. В целом многоквартирные дома имеют большую доходность с поправкой на риск, но она варьируется.
для каждой отдельной собственности, как правило, на основе покупной цены, за которую вы можете купить квартиру.

Кратко: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом является хорошей инвестицией. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке недвижимости и принимать во внимание многие факторы, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в сфере недвижимости, спрос на аренду и владение недвижимостью в этом районе. Проще всего это сделать с помощью калькулятора арендной недвижимости, который позволяет спрогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса

Однако людям всегда нужно жилье, и аренда квартиры зачастую является самым доступным вариантом жилья. В настоящее время в большинстве американских городов ощущается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих
доступное жилье среднего уровня. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они будут первыми, кто снизит арендную плату или опустеет, если экономика упадет.

💰 Купите жилой комплекс и получите кэшбэк

Если вы думаете о покупке жилого комплекса, Clever может вам помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы вас свяжем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, и проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с помощью Clever может вернуть 3 750 долларов в ваш карман после закрытия сделки!

Встреча с агентом бесплатна и не требует дальнейших действий.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехэтажного дома с апартаментами, то средняя стоимость резко снизится. На моем рынке я могу купить четырехквартирный дом, который приносит наличные, примерно за 100 000 долларов, и если бы я был готов жить в собственности, я мог бы использовать кредит FHA и взломать дом, живя в одной из квартир всего за 3,5%. вниз.

Получайте последние новости и советы в сфере недвижимости из нашего бесплатного еженедельного информационного бюллетеня, который каждую пятницу доставляется на ваш почтовый ящик.

Банки будут финансировать все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, а все, что превышает 4 единицы, вам потребуется коммерческий кредит. Лично я провожу линию так же, как банки, и считаю все, что на 4 единицы ниже «маленького».
многоквартирный дом», и что-то большее, чем «жилой комплекс».

Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов или больше, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4-этажные, но все же достаточно доступны для большинства.
инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость, которую вы можете заплатить за многоквартирный дом. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов продано менее чем за 1 000 000 долларов США за последние 12 месяцев.

Values ​​and sold prices (last 24 months)	United States
Average price/sqft	$1,684
Average sold price	$1,598,091
Median sold price	$238,400
Number of sales	329,305
Number of sales over $250k	160,131
Number of sales over $1 M	46 669
Количество продаж более 10 млн. Долл. США	7 659
Средняя сумма налога	$ 310079	Средняя сумма налога	$ 310079	.0445
Средняя оцененная стоимость	$ 758 959
Средняя рыночная стоимость	$ 1,20596 . Существует 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом: Доход от аренды. После того, как вы покроете все свои расходы, у вас останется денежный поток, который вы можете потратить по своему усмотрению Оценка недвижимости. Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку за последние 10 лет стоимость многоквартирных домов быстро росла. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупит денежный поток с арендной платой. потому что они уверены, что с благодарностью получат большую отдачу от своих инвестиций. Кредитное плечо — Если вы одолжите миллион долларов в банке под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (возврат инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль. Налоговые льготы. Недвижимость является одной из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете амортизировать свои инвестиции и списывать проценты, выплачиваемые по ипотеке. Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестированию в недвижимость. Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать на инвестициях в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велика ваша инвестиция. Вообще говоря, вы можете ожидать от 4 до 10% максимальной ставки при покупке квартиры. Плюсы инвестирования в многоквартирный дом Высокий потенциальный доход: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем если бы вы арендовали ее на одну семью. Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все еще есть другие единицы, которые платят и покрывают ваши расходы. Увеличивающийся актив: Как и любая недвижимость, многоквартирные дома являются ценным активом. Если вы больше не хотите эксплуатировать свой комплекс, вы можете продать его с прибылью через несколько лет. Минусы инвестирования в многоквартирный дом Труднее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам трудно купить их много. Это означает, что трудно диверсифицировать свой портфель по разным рыночным классам. Более высокая текучесть кадров: Недвижимость на одну семью обычно арендуется на более длительный срок. Поскольку в многоквартирных домах приходится иметь дело с большей текучестью жильцов, владельцам приходится тратить больше времени на поиск новых арендаторов и подготовку своих квартир к приему новых жильцов. Крупный первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно недешева и часто требует крупного первоначального взноса. Требуемый вниз Плата за многоквартирную недвижимость обычно выше, чем первоначальный взнос за сдаваемую в аренду недвижимость для одной семьи. 12 шагов для покупки многоквартирного дома Если вы хотите купить жилой комплекс, следуйте этому руководству из 12 шагов: Поставьте перед собой цель — Если вы не знаете, где находитесь идешь, ты никогда не доберешься туда. Спросите себя, чего вы хотите достичь, владея жилым комплексом, а затем действуйте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам необходимо получить. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса. Убедитесь, что у вас достаточно денег на ремонт, и держите свой портфель разнообразным. Не лучшая идея поставить более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь пригодится упомянутый выше калькулятор почечной собственности. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, возможно ли это, прежде чем вы начнете искать за пределами штата. Гораздо проще управлять тем, к чему можно подъехать, и вы можете быть более уверены, что понимаете динамику района. Получите предварительное одобрение на финансирование — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Это хорошая идея, чтобы получить предварительное одобрение по крайней мере с двумя, чтобы вы могли получить подробные котировки для сравнения, как только вы найдете свою недвижимость. Начните поиск недвижимости . Вы можете использовать популярные приложения по недвижимости для поиска сделок, такие как DealMachine, которые помогают инвесторам находить и исследовать проблемные дома (выкупы, предварительные выкупы, короткие продажи и т. д.) и связываться с мотивированными владельцы быстро через отслеживание пакетного пропуска и прямые почтовые кампании. Вы также можете просмотреть MLS, Loopnet и другие веб-сайты коммерческой недвижимости, а также пообщаться с брокерами, у которых есть недвижимость вне рынка. Начните делать предложения — Не поддавайтесь эмоциям! Это инвестиции, и вы должны предлагать только то число, которое имеет смысл для вас, даже если оно значительно ниже прейскурантной цены. Осмотры — Убедитесь, что ваш жилой комплекс находится в том же состоянии, в котором он был заявлен в рекламе. Обязательно проверьте крышу, ОВК, водопровод и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте. Выбрать управляющую компанию — Управляющая компания, которую вы выберете, сделает или разрушит ваши инвестиции, поэтому обязательно проведите собеседование как минимум с 3 компаниями и послушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которые управляют недвижимостью. за. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вас, и предложите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и они возьмут ваш личный финансовый отчет и полностью одобренный. День закрытия — Поздравляем! Приготовьтесь подписать кучу бумаг, а затем найдите минутку, чтобы отпраздновать свои достижения. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизировали свои инвестиции и получили денежный поток, пришло время повторить этот процесс и начать поиск ваших следующих инвестиций! Для получения более подробной информации вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость. Практический пример – Покупка 12-квартирного жилого дома Картинка выше некрасивая, но это, наверное, лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день. Это 12-квартирный жилой комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в грубой форме и вернули к жизни. Мы купили здание у инвестора, который недавно спас здание от заколачивания, но больше ничего не сделал. Блоки были в плохом состоянии и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры. Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, к нам приехала наша бригада и положила новые крыши, починила канализацию, переделала разбивку и начала ремонт квартир по мере их освобождения (3 квартиры были сданы). свободны, а 2 арендатора не платят). В течение следующего года мы завершили ремонт и подняли среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, так как в настоящее время оцениваем эта недвижимость стоит 600 000 долларов, и чтобы добраться до нее, потребовалось всего около 130 000 долларов на ремонт. Теперь эта недвижимость приносит нам более 2000 долларов денежного потока после покрытия всех наших расходов. 5 профессиональных советов по покупке многоквартирного дома Убеждены, что многоквартирный комплекс является правильным вложением для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки плавным. 1. Поиск недвижимости, выставленной на продажу Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужно найти выгодную сделку. Вот два способа. Получить программное обеспечение для недвижимости: Вы можете подписаться на программное обеспечение для инвестиций в недвижимость, которое направлено на помощь инвесторам в покупке недвижимости вне рынка. Такие приложения, как DealMachine, являются полезными инструментами для инвесторов, которые хотят найти многоквартирные дома для перепродажи, BRRR или оптовой продажи. Как это работает: когда вы едете по городу и замечаете дом, который выглядит так, как будто он может стать отличным ремонтом, вы открываете дом в своем приложении DealMachine, получаете подробную информацию о доме и контактные данные владельца. Информация. Оттуда вы можете позвонить владельцу, чтобы узнать, заинтересованы ли они в продаже, или мгновенно отправить ему письмо по электронной почте из приложения (посещение почтового отделения не требуется). DealMachine и другие приложения также предлагают услуги по отслеживанию пропусков пакетов, что помогает инвесторам находить домовладельцев внебиржевой недвижимости и связываться с ними. ⚡Получите 7-дневную бесплатную пробную версию с DealMachine Получите агента, дружественного к инвесторам: Другая идея состоит в том, чтобы нанять агента по недвижимости, который сосредоточен на помощи инвесторам и имеет доступ к большому количеству продавцов, которые хотят продать , но не хотят размещать свою недвижимость на рынке. Если вы не знаете, где найти одного из этих агентов, Clever может помочь. 💰 Купите инвестиционную недвижимость и получите возврат денег Если вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости, Clever может помочь. Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом. Агент, с которым мы вас свяжем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, и проведет вас через весь процесс. Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с помощью Clever может вернуть 3 750 долларов в ваш карман после закрытия сделки! Встреча с агентом бесплатна и не требует дальнейших действий. 2. Выберите тип недвижимости Существует довольно много различных типов многоквартирных домов: многоэтажные, среднеэтажные, садовые и малоэтажные, среди прочих. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решить, какой тип купить, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может давать рекомендации, основанные на том, что они видят в своей повседневной работе. Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый многоквартирный комплекс или тот, который потребует небольшого ремонта. Обычно можно найти более выгодную сделку, но она требует больших затрат времени и внимательного отношения к недооцененной недвижимости. 3. Посетите несколько объектов и сделайте домашнее задание Не покупайте первый попавшийся объект. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов недвижимости. Соотношение арендаторов и владельцев в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города с большим количеством арендаторов, чем владельцев, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно ознакомьтесь с этой статистикой, прежде чем совершать покупку. 4. Разберитесь в финансовом процессе и позвоните по номеру Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам необходимо внести первоначальный взнос в размере 20%, а также оплатить страховку, ипотечные платежи, эксплуатационные и управленческие расходы. и расходы на маркетинг. Расходы на содержание могут значительно сократить вашу прибыль. Прежде чем покупать комплекс, узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтных работ, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир для арендаторов. выйди. Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно останетесь в плюсе. Нет худшей ситуации, чем владение многомиллионным жилым комплексом, который каждый месяц теряет ваши деньги. 5. Выберите подходящего кредитора Существует три распространенных типа кредитов на многоквартирные дома (не считая жилищных кредитов на здания менее 4 квартир: Жилищные кредиты, поддерживаемые государством: Эти кредиты предлагают высокие отношения LTV (кредит к стоимости) и имеют Баланс банка Кредиты на квартиры : Многие местные кредиторы любят давать кредиты инвесторам, чтобы на покупку квартир Вы можете рассчитывать на срок кредита 20-25 лет, с единовременными выплатами от 3-15 лет и процентной ставкой от 3-6% Варианты краткосрочного финансирования квартиры: Эти кредиты предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с покупателями за наличные, предлагая ипотечные кредиты в короткие сроки. Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие на уровне 7,5-12%. После того, как вы решили, какой тип кредита вам подходит, начните изучать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор уникален, поэтому обязательно изучите все варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль. Наиболее часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома Где я могу найти многоквартирные дома для продажи? Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи. Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLSto отслеживать новые списки и предупреждать вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти списки в местной газете и в Интернете. Для нерыночной недвижимости попробуйте использовать программное обеспечение для недвижимости, которое поможет вам найти выгодные сделки (отчуждение права выкупа, предварительное обращение взыскания, мотивированные продавцы) и быстро связаться с владельцами. Примеры включают DealMachine и Propstream. Как вы оцениваете жилой комплекс? Существует три способа оценки многоквартирного дома: метод продаж, метод замещения и метод дохода. Из них доходный подход является наиболее распространенным. Чтобы определить стоимость квартиры с помощью доходного подхода, начните с определения NOI. Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на предельную ставку, которая распространена в этом месте. Вы можете узнать предельную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе. В качестве примера: если NOI на имущество составляет 30 000 долларов США, а предельная ставка равна 0,12, стоимость имущества составляет 250 000 долларов США. Как финансировать многоквартирный дом? Чтобы финансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды, обеспеченные государством, банковские ссуды или варианты краткосрочного финансирования. Ставки и максимальная сумма кредита варьируются в зависимости от типа кредита. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте инвестиций заявителя в недвижимость. Как я могу купить инвестиционную недвижимость без первоначального взноса? В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование всей покупки или сумму, достаточную для покрытия первоначального взноса с коммерческим кредитором. Лично у меня было несколько продавцов, готовых финансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, поэтому мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился финансировать всю собственность. Статьи по теме Вам также может понравиться Как купить многоквартирный дом: руководство для начинающих (2022) Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей и дорогостоящим вложением, но владение сдаваемым в аренду комплексом также может быть очень прибыльным. Это руководство для начинающих содержит советы и рекомендации, которые помогут вам принимать разумные решения. Ваша первая покупка большого жилого комплекса может быть как пугающей, так и захватывающей. Вот несколько простых шагов, которым нужно следовать, чтобы не сбиться с пути. Ваша первая покупка большого жилого комплекса может быть одновременно пугающей и волнующей. Вот несколько простых шагов, которым нужно следовать, чтобы не сбиться с пути. решёткаЭтапы покупки жилого комплекса в 2022 году Узнайте о типах жилых комплексов Установите свой бюджет Получить предварительное одобрение Ищите недвижимость и делайте предложения Выберите компанию по управлению недвижимостью Завершить сделку и финансирование Стабилизируйте свои инвестиции решетка1. Узнайте о типах многоквартирных домов Первый шаг при покупке жилого комплекса — это узнать о различных типах многоквартирных домов, чтобы вы могли решить, какой из них подходит именно вам. Вам нужно будет обдумать свои цели и то, чего вы хотите достичь, чтобы убедиться, что многоквартирный дом, который вы покупаете, соответствует им. 4 типа жилых комплексов Здания класса А: новых зданий (обычно менее 10 лет) с дополнительными удобствами, такими как фитнес-центр, бассейн или офисные помещения. Здания класса B: Здания возрастом от 10 до 20 лет с меньшими удобствами, но еще не пришедшие в упадок. Здания класса C: Здания возрастом от 20 до 30 лет, которые могут не иметь удобств и, вероятно, потребуют некоторого ремонта. Здания класса D: Старые здания, требующие масштабного ремонта. После того, как вы определились с типом здания, вам нужно выбрать рынок. Выбор рынка является одним из наиболее важных факторов успеха ваших инвестиций. Рынок с негативной тенденцией может иметь катастрофические последствия, тогда как выход на правильный рынок в нужное время может сделать многоквартирный дом одной из ваших лучших инвестиций. После того, как вы определились с типом многоквартирного дома, который вы хотите купить, пришло время определить ваш бюджет. Помните, что во многих многоквартирных домах потребуется первоначальный взнос в размере 100 000 долларов или более. Убедитесь, что у вас есть такие наличные деньги легко доступны. При рассмотрении вашего бюджета, попробуйте спрогнозировать свой денежный поток. В Интернете есть онлайн-калькуляторы аренды недвижимости, которые помогут вам рассчитать ежемесячный и годовой доход. Постарайтесь быть консервативными с этими оценками. Лучший сценарий не всегда реалистичен. решетка3. Получите предварительное одобрение  Когда у вас есть бюджет, целевой рынок и прогноз движения денежных средств, вы можете начать получать предварительное одобрение для финансирования. Обеспечение финансирования является одним из наиболее важных аспектов покупки жилого комплекса, поэтому обязательно отнеситесь к этому серьезно и подготовьте все документы, которые потребует ваш кредитор, включая подробные финансовые отчеты. Лучше всего поговорить как минимум с 3 кредиторами, чтобы убедиться, что вы получаете наилучшую возможную ставку. Постарайтесь получить предварительное одобрение как минимум от двух человек, чтобы у вас были варианты. После того, как вы получите предварительное одобрение, вы можете начать поиск жилых комплексов, которые соответствуют этому бюджету. решетка4. Ищите недвижимость и делайте предложения Как только вы узнаете, что у вас есть доступные варианты финансирования, вы можете приступить к поиску зданий, которые вам подойдут. Вы должны начать с поиска в Интернете — найти несколько зданий, которые вас заинтересуют, и начать делать предложения. Даже если ваши предложения стоят ниже указанной цены, лучше протестировать рынок и найти сделку. Начните проводить проверки. Многоквартирные дома — это большие инвестиции, поэтому будьте внимательны при проверке. Задавайте вопросы и проверяйте каждую единицу. Обратите особое внимание на крышу, водопровод, систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и электрическую систему. Потенциальная стратегия — запрашивать отзывы о здании или искать их в Интернете. Хотя некоторые из проблем в обзорах могут быть результатом плохого управления или других проблем, не связанных с самим зданием, в некоторых обзорах могут быть выявлены проблемы в отдельных подразделениях. Вы можете спросить, были ли проблемы решены или это проблемы, связанные с инвестициями. решетка5. Выберите компанию по управлению недвижимостью Если жилой комплекс достаточно большой, вы, скорее всего, не будете управлять им самостоятельно. Вы будете нанимать компанию по управлению недвижимостью, чтобы помочь с вашими инвестициями. Не менее важно инвестировать в правильный рынок. Управляющая компания сделает или сломает ваши инвестиции. Обязательно проведите тщательный анализ нескольких компаний и получите котировки. Найдите некоторые из их обзоров в Интернете и осмотрите некоторые другие свойства, которыми они в настоящее время управляют. Есть ли общая проблема, которая возникает во всех их свойствах? Это может натолкнуть вас на потенциальный недостаток в компании. решетка6. Завершите сделку и финансирование После того, как вы нашли идеальное здание, вернитесь к этим кредиторам со своей фактической сделкой и завершите финансирование. Благодаря нескольким предварительным утверждениям вы сможете более точно сравнивать ставки и другие аспекты финансирования. Ваш кредитор, вероятно, потребует оценки перед завершением. Убедитесь, что с заголовком все в порядке, а отчет об оценке возвращен в хорошем состоянии. Если в отчете будут обнаружены какие-либо проблемы, о которых вы не знали, вы можете пересмотреть свои инвестиции. В противном случае, как только все будет подтверждено, вы можете закрыть сделку и подготовиться к сдаче в аренду! решетка7. Стабилизируйте свои инвестиции Будьте готовы потратить несколько месяцев или лет на стабилизацию своих инвестиций и приведение в порядок всех финансов. Как только вы начнете получать арендаторов на автопилоте, вы можете даже подумать о расширении за счет нового многоквартирного дома. решеткаПокупка многоквартирного дома: часто задаваемые вопросы Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией? Покупка жилого комплекса может стать отличной инвестицией, если вы сделаете все необходимое и сделаете покупку в правильном месте и по правильной цене. Вы также должны убедиться, что ваша собственность хорошо управляется и что ваша аренда надлежащим образом продается, обеспечивая низкий уровень вакантных площадей. Первое, на что нужно обратить внимание, это то, является ли покупка определенного жилого комплекса хорошей инвестицией и есть ли у вас время на управление недвижимостью. Владеть несколькими небольшими арендными объектами легче, а с арендаторами легче работать один на один. В жилом комплексе больше потенциальных вакансий и больше масштабных проблем, с которыми вы можете столкнуться. Вообще говоря, большинство многоквартирных домов являются хорошей инвестицией. Однако не каждое здание автоматически является хорошей инвестицией. Каждый должен оцениваться отдельно. Вы должны учитывать такие вещи, как возраст, состояние собственности, цена за квадратный фут (по сравнению с остальным рынком) и местный рынок недвижимости. Очень важно знать, как рассчитать цену за квадратный фут, предельные ставки и как искать скидки. Что делает многоквартирный дом надежной и стабильной инвестицией, так это тот факт, что, когда вы владеете зданием или жилым комплексом, в вашем портфолио будет несколько отдельных квартир. Поэтому, когда некоторые из них свободны, у вас, скорее всего, будут заполнены другие, а это означает, что вы не потеряете столько денежных средств. И когда вы полностью сыты, у вас будет гораздо больший поток дохода. Многоквартирный дом позволяет вам расширить свое портфолио всего за одну покупку. Кроме того, многоквартирные дома, как и вся недвижимость, дорожают. Даже если вы находитесь в безубыточности, повышение стоимости в течение 5–10–20 лет может обеспечить хорошую прибыль. Недостатком является то, что многоквартирные дома обычно требуют большого первоначального взноса. Здания обычно намного дороже, чем средний дом. Это делает первоначальный взнос в размере 20% значительно дороже. Вы должны рассчитывать на первоначальный взнос в размере более 100 000 долларов США, поскольку даже самые доступные здания с несколькими квартирами будут стоить более 500 000 долларов США. Еще одним недостатком многоквартирного дома является тот факт, что вы будете работать с несколькими жильцами. С арендуемой недвижимостью вы можете найти арендатора на 12 месяцев, а затем проверять каждые несколько недель. В многоквартирном доме у вас может быть 6-8 жильцов, с которыми вы регулярно общаетесь, а затем вам, возможно, придется объявить об открытии других 6-8 квартир. Это намного больше работы, чтобы сохранить доход. Конечно, вы могли бы нанять управляющего недвижимостью и другой персонал, но все это съедает вашу прибыль. В многоквартирных домах также больше рисков ответственности и проблем с соблюдением законодательства. Если у вас есть бассейн или фитнес-центр, существует еще больше потенциальных рисков. Они могут быть привлекательными и важными для успеха ваших инвестиций, но они могут быть как дорогостоящими, так и трудоемкими. Многоквартирные дома также являются более сложными объектами инвестиций. Обычно они продаются дольше. Поэтому жизненно важно, чтобы у вас как у инвестора были другие источники дохода на случай, если у вас возникнут проблемы и вам придется продать раньше, чем ожидалось. Сколько стоит многоквартирный дом? Диапазон цен на многоквартирные дома зависит от множества факторов. Во-первых, это количество квартир в доме. Если рассматривать двухэтажные, трехэтажные или четырехквартирные многоквартирные дома, то цена будет относительно низкой по сравнению с многоэтажными домами, в которых могут быть сотни отдельных квартир. Однако, как новичок в многоквартирных домах, вы, вероятно, не собираетесь начинать с многоэтажки. Вероятно, вы ищете что-то посреди дороги — т. е. что-то с 4 — 16 единицами. Второй фактор касается расположения здания. Квартиры в небольших сельских городах, как правило, дешевле, чем дома аналогичного размера в центре большого или даже среднего города. Здесь, однако, важно помнить, что арендная плата в этих районах также будет выше, поэтому более высокая цена может быть оправдана. За последние 12 месяцев средняя цена продажи жилого комплекса составила 1 598 091 доллар США. Однако средняя цена продажи составляла всего 238 400 долларов. Это означает, что многие многоквартирные дома, как правило, доступны для начинающих инвесторов. Вам не нужно будет тратить миллионы долларов, чтобы начать, хотя этот вариант также доступен для вас. Сколько денег я могу заработать на многоквартирном доме? Недвижимость и жилой комплекс, в частности, могут приносить доход разными способами. Наиболее очевидным является использование имущества для получения дохода от сдачи в аренду. Вы также можете заработать на повышении стоимости недвижимости — жилые комплексы по-прежнему остаются привлекательными для инвестиций. Их стоимость имеет тенденцию значительно возрастать с течением времени. Даже если доход от аренды позволит вам выйти на уровень безубыточности, повышение стоимости недвижимости может обеспечить впечатляющую прибыль. Другие варианты включают использование собственности и использование собственности для получения налоговых льгот. Это более тонкие стратегии, и вам, вероятно, интересно, на что похож доход от аренды. Вы можете ожидать ставку капитализации 4% — 10% с любым жилым комплексом. Какие виды кредитов доступны для многоквартирных домов? Для домов с 4 или менее квартирами покупателям доступны жилищные ссуды. Если в жилом комплексе более 4 квартир, есть три коммерческих варианта: Кредиты, обеспеченные государством: Эти кредиты варьируются от 750 000 до 6 миллионов долларов США и обычно требуют высокого отношения кредита к стоимости. Ставки обычно составляют от 3,5% до 6%. Балансовые ссуды банка: Это ссуды от местных кредиторов на 20-25 лет. Иногда у них также есть воздушные платежи на срок от 3 до 15 лет. Ставки также варьируются от 3% до 6%. Варианты краткосрочного финансирования: Они доступны в короткие сроки и имеют минимальную сумму 100 000 долларов США. Ставки выше, чем другие варианты на 7% 12%. Как правильно оценить жилой комплекс? Самый распространенный способ оценки жилого комплекса — доходный подход. Этот подход делит чистую операционную прибыль (или NOI) на ставку капитализации. NOI = (ежемесячная арендная плата за единицу x количество единиц) — все операционные расходы Максимальная ставка = в большинстве многоквартирных домов максимальная ставка составляет от 4 до 10%. Вы можете поговорить с местными агентами по недвижимости или брокерами, чтобы определить более точную ставку капитализации. Итак, если ваш NOI составляет 50 000 долларов, а предельная ставка равна 0,10, то стоимость недвижимости составляет примерно 500 000 долларов. Могу ли я купить жилой комплекс с нулевой предоплатой? Иногда продавцы предлагают финансирование продавца, которое покрывает либо полную сумму покупки, либо только первоначальный взнос. Вы можете попросить своего продавца посмотреть, готов ли он или она сделать это предложение, но не ожидайте, что это произойдет в вашей ситуации. Сколько времени уходит на управление жилым комплексом? Жилой комплекс с несколькими отдельными квартирами слишком велик, чтобы один человек мог управлять им самостоятельно. Вам нужно будет нанять управляющую компанию, которая возьмет на себя повседневные операции. Вы можете работать с управляющей компанией, чтобы участвовать в принятии определенных решений и любых важных возникающих вопросов. Однако управляющая компания может вас заменить. Другими словами, вы можете быть настолько вовлечены, насколько вам этого хочется. Это делает найм правильной компании еще более важным для успеха вашего проекта. Как купить квартиру: что нужно знать Вы можете воплотить в жизнь американскую мечту о домовладении , владея квартирой так же, как и в традиционном доме с одним арендатором. Владение недвижимостью вместо аренды также может быть полезным для ваших финансов, поскольку вы накапливаете капитал в собственности, которую позже сможете продать, вместо того, чтобы выбрасывать деньги арендодателю. Итак, если вы заинтересованы в покупке квартиры для себя и своей семьи, вот что вам нужно знать. У вас есть вопросы о том, как покупка квартиры может повлиять на ваш долгосрочный финансовый план? Поговорите с финансовым консультантом сегодня. Решение «Аренда против покупки» Возможно, самым важным фактором при принятии решения о покупке или аренде является продолжительность времени, которое вы планируете проживать в своей новой квартире. Вообще говоря, если вы не планируете жить там по крайней мере пять лет, аренда, вероятно, будет более разумным с финансовой точки зрения шагом. Если вы планируете жить там пять или более лет, сравните, сколько вы платите за аренду, с тем, сколько вы могли бы платить за владение. Выплата по ипотеке, как правило, будет меньше, чем арендная плата, при условии, что помещение, которое вы хотите купить, похоже на то, которое вы арендуете. Это потому, что ваш арендодатель платит столько же, сколько и вы, за основную сумму, проценты, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и ремонт, а также немного больше прибыли. Тем не менее, владение — это нечто большее, чем оплата. Чтобы что-то купить, вам придется вложить больше денег, чем вам потребуется для подписания договора аренды. Самые большие затраты придутся на первоначальный взнос. Сумма, необходимая для этого, зависит от типа ипотеки, которую вы получаете, и, возможно, даже от того, где находится дом. Большинство ипотечных кредитов, обеспеченных государством, застрахованных Федеральной жилищной администрацией (FHA), предусматривают небольшой первоначальный взнос в размере не менее 3,5% от покупной цены. Ветераны могут даже иметь возможность получить ссуду с первоначальным взносом в размере 0 долларов через Департамент по делам ветеранов (VA). Ожидается, что для обычного кредита, не обеспеченного государством, вы внесете 20%. Например, если квартира, которую вы хотите купить, стоит 200 000 долларов, вы можете рассчитывать на 7 000 долларов в качестве первоначального взноса в размере 3,5% FHA. С другой стороны, обычный кредитор потребует 40 000 долларов, или 20%, вниз. Вам также потребуются наличные для покрытия расходов. Они оплачивают обследование, оценку, осмотр дома и страхование титула, среди прочих расходов. Затраты на закрытие дома стоимостью 200 000 долларов могут составить несколько тысяч долларов. Вы можете включить расходы на закрытие в сумму кредита, хотя это, очевидно, увеличит ваши платежи по ипотеке. Однако обычно вы не можете брать первоначальный взнос. Вам нужно будет иметь это наличными. Расчет того, что вы можете себе позволить Теперь пришло время узнать, сколько вы можете позволить себе платить. Начните с определения отношения долга к доходу. Для этого сложите все свои ежемесячные платежи по долгам, такие как кредитные карты, автокредиты, студенческие ссуды, выплаты алиментов, алименты и предполагаемый платеж по ипотеке. Затем вы можете разделить эту цифру на свой ежемесячный доход и выразить результат в процентах. Если ваши общие ежемесячные платежи по долгу составляют 2000 долларов, а ваш ежемесячный доход составляет 5000 долларов, вы разделите 2000 долларов на 5000 долларов. Результат 0,4, или 40%. Кредиторы используют это отношение долга к доходу, чтобы определить, какую сумму ежемесячного платежа вы можете себе позволить. Обычно они ищут отношение долга к доходу не более 43%. Если вы окажетесь выше этой отметки, вам может быть сложно претендовать на получение ипотечного кредита. Вы можете улучшить соотношение долга к доходу, запланировав более низкий платеж по ипотеке. Обычно это означает покупку более дешевой квартиры. Ипотечный калькулятор SmartAsset может помочь вам смоделировать весь описанный выше процесс. Все, что вам нужно, это полная стоимость дома, размер вашего первоначального взноса, тип и продолжительность ипотеки, которую вы получаете, и процентная ставка, которую вы ожидаете получить. Однако не пренебрегайте другими расходами. К ним относятся налоги на имущество, страхование домовладельцев и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев. Все эти расходы вместе взятые могут добавить к вашим платежам несколько сотен долларов в месяц. Покупка многоквартирных домов или кооперативов Альтернативой покупке квартиры может быть покупка нескольких кондоминиумов или кооперативов, которые физически устроены аналогично, но могут сильно отличаться в управлении. Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете квартиру в здании. Это означает, что вы разделите расходы на эксплуатацию здания с другими владельцами кондоминиума. Покупка кооператива означает покупку части собственности корпорации, которой принадлежит здание. Вместо конкретного подразделения вы будете владеть акциями корпорации. Ипотечные кредиторы предъявляют разные требования к кредитам на квартиры и кооперативы. Например, они могут захотеть убедиться, что у ассоциации кондоминиумов достаточно денег в банке в качестве финансовых резервов для покрытия любого необходимого ремонта или технического обслуживания. Некоторые кредиторы неохотно выдают кооперативные кредиты, потому что они не могут вернуть себе квартиру, если у вас возникнут проблемы с платежами. Так что, если вы ищете кредит, вы можете найти квартиру или доступное жилье на одну семью, чтобы быть лучшим вариантом. Получение дополнительной помощи Потенциальные покупатели квартир могут получить помощь от лицензированного агента по недвижимости. Агент может помочь с вопросами о ценах, налогах, сборах и сообществах. В то же время он или она может дать ценную информацию о том, как вести переговоры с продавцами. Вы даже можете интегрировать финансового консультанта в процесс покупки жилья. Эти люди часто будут работать вместе с агентами по недвижимости, чтобы гарантировать, что решения, которые вы принимаете, соответствуют вашим общим финансовым целям. Кроме того, они могут ответить на ваши вопросы о том, что вы можете себе позволить и на какую сумму кредита вы можете ориентироваться. Итог В целом, покупка квартиры может быть похожа на покупку дома на одну семью. Заявка на получение кредита и процедуры закрытия очень похожи. Важной частью является определение того, сколько дома вы можете себе позволить, а затем определение того, следует ли вам покупать или арендовать. Как только вы сможете это понять, вы можете настроить свои финансы в рамках подготовки к вашему решению. Советы по улучшению вашего финансового положения Хотя финансовые консультанты обычно занимаются формированием вашей инвестиционной стратегии, они часто могут делать гораздо больше, например, помочь вам с покупкой квартиры. Найти квалифицированного финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас. Хорошо продуманный бюджет — это первый шаг к достижению полного контроля над своими финансами, особенно когда вы думаете о покупке недвижимости. Если вам сложно начать процесс бюджетирования, калькулятор бюджета SmartAsset может предложить несколько советов, которые помогут вам начать с правильного пути. Фото: ©iStock.com/ewg3D, ©iStock.com/mizar_21984, ©iStock.com/Hispanolistic Марк Хенрикс Марк Хенрикс писал о личных финансах, инвестировании, выходе на пенсию, предпринимательстве и других темах более 30 лет. Его внештатная подпись появилась на CNBC.com и в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, Kiplinger’s Personal Finance и других ведущих изданиях. Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который дает вам жизнь». Его любимые репортажи — это те, которые помогают обычным людям увеличить свое личное благосостояние и удовлетворенность жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас. В свободное время он любит читать, заниматься волонтерством, выступать в акустическом музыкальном дуэте, кататься на байдарках по бурным водам, заниматься пешим туризмом и участвовать в триатлоне. Советы для тех, кто впервые покупает квартиру — The New York Times После семилетней аренды однокомнатной квартиры Кэтрин и Питер Бертаццони накопили достаточно на первый взнос и были готовы вместе купить свою первую квартиру. Они знали, что найти готовую к заселению двухкомнатную квартиру в Верхнем Вест-Сайде в рамках их бюджета в 1,5 миллиона долларов будет непросто, но с учетом того, что на подходе ребенок, им нужно было больше места. Только когда они сделали свое первое предложение, около 1,3 миллиона долларов за квартиру с двумя спальнями и одной ванной стоимостью 1,25 миллиона долларов, они поняли, с чем столкнулись. «Мы пришли с предложением, которое, как нам казалось, было значительно выше, и в итоге заняли шестое место из 11 предложений», — сказала 31-летняя г-жа Бертаццони, налоговый менеджер компании по управлению активами. «Это был настоящий тревожный звонок». Покупка первого дома в Нью-Йорке — непростая задача. Средняя цена квартиры на Манхэттене недавно достигла почти 1 миллиона долларов, а в отчетах крупных брокерских фирм цена оценивается в 999 000 и 998 000 долларов, на сумму, на которую можно купить особняк во многих частях страны. Конкуренция жесткая, а войны с торгами — практически норма для всего, что хоть наполовину прилично. Не говоря уже об уровне проверки, которую должны пройти покупатели, если они хотят жить в одной из городских кооперативных квартир, которые составляют примерно 75 процентов жилого фонда Манхэттена, не сдаваемого в аренду. Миссис Бертаццони вместе со своим мужем, 36-летним Питером, который также работает в сфере финансов, посетили почти 40 квартир и проиграли две войны торгов во время их интенсивных четырехмесячных поисков. «Мы быстро поняли, что действительно есть много предложений с оплатой наличными, и поэтому важно, чтобы мы, как покупатели, которым нужно было финансировать, имели свои финансовые дела в порядке и были готовы действовать быстро», — сказала она. В мае они сделали предложение о продаже квартиры с двумя спальнями и двумя ванными за 1,395 миллиона долларов. Когда они закрылись в августе, это было как раз вовремя. Краска едва успела высохнуть, как их сын Оскар вернулся домой из больницы. «Это чрезвычайно сложно», — сказала г-жа Бертаццони о покупке в Нью-Йорке. «Возможно, вы не сделаете все из своего списка желаний, но, в конце концов, это может сработать даже для новичка». Вот некоторые шаги, которые необходимо предпринять, чтобы купить квартиру в Нью-Йорке. СОХРАНЯЙ, СОХРАНЯЙ, СОХРАНЯЙ Покупатели должны планировать как минимум 20-процентную скидку, чтобы к ним относились серьезно. Правильно, для квартиры за 500 000 долларов вам потребуется первоначальный взнос в размере 100 000 долларов, и это не включает затраты на закрытие. Будьте готовы к другим большим и малым расходам. Среди самых крупных — 1-процентная надбавка при продажах в Нью-Йорке на сумму 1 миллион долларов и более, известная как налог на особняки. Среди более мелких вторжений в ваш кошелек: плата за поиск залога (примерно 300 долларов), плата за пакет прав (от 500 до 2000 долларов), оценка (от 300 до 1500 долларов), муниципальный поиск квартиры (от 350 до 500 долларов) и так далее. . Брокерские фирмы, в том числе Douglas Elliman и Town Residential, предлагают на своих веб-сайтах подробный список предполагаемых затрат на закрытие. ПОЧИСТИТЕ СВОЙ КРЕДИТ Если вы не имеете солидных сбережений или вас не финансирует доброжелательный родственник, вам понадобится кредит, чтобы позволить себе свое первое место в Нью-Йорке. Банки используют кредитные баллы, также известные как баллы FICO, для оценки потенциального риска кредитования физических лиц. Чем выше число, которое варьируется от 300 баллов до 850 баллов, тем лучше ваш кредитный рейтинг. Заблаговременное знание своего счета даст вам время исправить любые ошибки, такие как налоговые удержания, которые были выплачены много лет назад, или штрафы за парковку, которые должны были быть аннулированы, сказала Пегги Дахан, помощник брокера в Siderow Residential Group. «Иногда на это уходят месяцы, и к тому времени продавец продает квартиру вашей мечты, и мы возвращаемся в Square One». Знание вашего счета также даст вам время, чтобы повысить свой номер, погасив задолженность по кредитной карте, если ваш баланс находится на высокой стороне. Три основных бюро кредитной отчетности, Equifax, Experian и TransUnion, составляют собственные рейтинги FICO на основе собираемых ими данных. Чтобы узнать, на каком уровне вы находитесь, зайдите на сайт Annualcreditreport.com, который предлагает бесплатный ежегодный отчет. ПОЛУЧИТЬ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ УТВЕРЖДЕНИЕ Не путать с предварительной квалификацией, которая представляет собой грубый расчет того, на какую сумму кредита вы можете претендовать. брать кредит на основе первоначального обзора вашей кредитной и финансовой информации. Приложение часто требует предоставления платежных квитанций, банковских выписок, налоговых деклараций и других финансовых документов. Большинство кредиторов ничего не берут за заявку, так как они надеются выиграть ваш бизнес, но вы можете быть уволены примерно на 100 долларов, чтобы покрыть стоимость проверки кредитоспособности. Почему бы не подождать, пока вы не найдете место, где можно получить письмо с предварительным одобрением ипотеки? Потому что это поможет вам определить, сколько вы можете себе позволить. (Они также понадобятся вам, когда вы будете готовы отправить предложение, чтобы гарантировать продавцу, что вы сможете обеспечить финансирование.) Срок действия писем с предварительным одобрением обычно составляет от 90 до 120 дней, но их можно быстро обновить, позвонив по телефону. кредитору. Image Кэтрин и Питер Бертаццони, ветераны посещения почти 40 квартир, двух аукционных войн и четырехмесячных поисков, наконец нашли дом на Западной 84-й улице. Ребенок — их сын, Оскар. Кредит … Николь Бенгивено / The New York Times НАЧНИТЕ ПОИСК Когда у вас появится представление о вашем бюджете, вы можете серьезно заняться поиском квартиры. Веб-сайты и приложения от nytimes.com/realestate, StreetEasy и Trulia избавляют от части работы за счет автоматизации поиска. Сайты отправят вам по электронной почте новые списки, которые соответствуют вашим требованиям, сохранят их и уведомят вас, когда появятся открытые двери или изменения цен. Вы можете ввести адрес в StreetEasy, чтобы узнать, что еще выставлено на продажу в данном здании и по какой цене ранее продавались квартиры. КООП ПРОТИВ. CONDO Квартиры в Нью-Йорке в основном бывают двух видов — кооператив и многоквартирный дом. В кооперативе, сокращенно от кооперативного жилья, вы покупаете акции корпорации, которая дает вам право аренды здания. Когда вы покупаете квартиру, вы полностью владеете ею. В обоих случаях покупателей попросят предоставить финансовую информацию, включая собственный капитал, ликвидные активы, годовой доход и другие финансовые документы. Кооперативы, как правило, подвергают потенциальных акционеров более тщательной проверке, часто требуя большого количества личной, а также финансовой информации. «Они собираются раздеть вас, и вы должны показать себя по-настоящему», — так Роберт Данкнер, президент Prime Manhattan Residential, объясняет мучительный процесс покупателям, впервые покупающим жилье. «Это входная плата и обряд посвящения в кооператив на Манхэттене». Кооператив может отказать в продаже по любой причине, которая ему нравится, если это не дискриминирует незаконно. Финансовые требования кооператива могут оказаться сложными для покупателей-новичков. Некоторые кооперативы не разрешают финансирование; другие требуют от покупателей показать, что у них в банке есть ипотечный кредит и плата за обслуживание за год. «Кто, правда, может это сделать, как нормальный человек, заплатив за аренду?» — сказал Джордж Шолли, 29-летний исполнительный продюсер нью-йоркского рекламного агентства. В итоге выбрал квартиру. «Я пытался купить дом с 2012 года», — сказал он, отметив, что покупатели, у которых было больше денег, трижды перебивали его ставку. Ранее в этом году с помощью своего агента Скотта Соболя, продавца Compass, г-н Шолли купил студию за 670 000 долларов в кондоминиуме в районе Адской кухни. «Это было немного дороже, чем я надеялся», — сказал он, но по сравнению с кооперативами, которые он пытался купить, «в целом это был более гладкий процесс». ВЫШЛИ НА УЛИЦЫ Полезно посетить ряд открытых домов, чтобы сузить свои предпочтения, в том числе, как далеко вы действительно хотите быть от метро, ​​когда идет снег, как вы запыхались на третьем рейсе шестого этажа, и что подразумевается под мансардой, железнодорожной квартирой, младшей четверкой и так далее. Соседи могут располагать информацией об отдельных зданиях и о том, что происходит в районе. Дни открытых дверей также могут быть хорошей возможностью познакомиться с агентами по недвижимости, с которыми вы могли бы подумать о сотрудничестве. Если вам нравится конкретное здание, маклер, который ведет там большой бизнес, может предупредить вас о продаже квартиры. Швейцар может направить вас к знающему агенту или к квартире, которая скоро станет доступной. Джордж Шолли, который охотился в течение трех лет, в конце концов купил студию на Западной 52-й улице. Кредит… Николь Бенгивено/Нью-Йорк Таймс СОБЕРИТЕ СВОЮ КОМАНДУ Найдите агента и юриста по недвижимости, которые зарекомендовали себя послужной список работы с покупателями в вашей ситуации, и кто свяжется с вами в кратчайшие сроки. «Для того, чтобы стать агентом по недвижимости, нет особых препятствий», — сказала Джессика Коэн, помощник брокера Дугласа Эллимана, которая часто работает с покупателями начального уровня. «Вы хотите чувствовать, что работаете с кем-то, кто делал это бесчисленное количество раз, и не изучает процесс на вас, пока вы находитесь на этих эмоциональных американских горках». Если вы тяготеете к кооперативам, например, вам нужен брокер, который собрал множество пакетов советов директоров кооперативов, и юрист, который понимает методы бухгалтерского учета, используемые кооперативами, и может собирать протоколы их заседания правления для красных флажков. В конечном счете, вам нужен агент, который поможет вам составить разумное предложение на основе анализа рынка и подготовит для вас комплексный пакет приложений. «Ваш брокер должен продавать вас», — сказала г-жа Коэн. «Вы должны продать себя как кандидата, чтобы получить квартиру. Это почти ирония». Имейте в виду, что комиссия вашего агента, обычно 5 или 6 процентов, разделенная с агентом продавца, в конечном итоге будет получена из выручки от продажи. Стоимость услуг адвоката варьируется от 1500 до 5000 долларов. УБЕЙТЕ СВОИХ ЛЮБИМЫХ Знайте, что во время ваших поисков вы влюбитесь, вам разобьют сердце и, если вам повезет, вы окажетесь с некрасивой девушкой с приятным характером, а не с великолепной, но темпераментной. Джейкоб Мондри, 27-летний музыкант, влюбился в первое место, которое увидел, когда в прошлом году начал искать квартиру в Бруклине. «Я был поражен», — сказал он, описывая открытые кирпичи, жестяные потолки и другие очаровательные детали места в Гованусе. «Я действительно думал, что хочу такую ​​романтическую квартиру». Но в этом районе не было жилой атмосферы, и привлекательность исчезла после того, как его агент, Роберт Даулинг, младший брокер в Halstead Property, указал на дополнительные инвестиции, которые потребуются для замены поврежденных водой половиц и внесения необходимых обновлений. Оглядываясь назад, мистер Мондри сказал: «Я был счастлив отказаться от этой дорогой». В конце концов он купил дом в Парк-Слоуп, Бруклин, трехкомнатный жилой дом, который сейчас делит с соседом по комнате, чуть менее чем за 1 миллион долларов. Хотя квартира может быть не такой потрясающей, как первое место, которое он увидел, «она тихая, очаровательная и находится недалеко от парка». ДЕЛАЙТЕ СТАВКИ РАНЬШЕ, НО НЕ СЛИШКОМ РАНЬШЕ Количество времени, проведенное объявлениями на рынке в Манхэттене, сократилось на 20 процентов до рекордно низкого уровня в 73 дня в третьем квартале этого года, согласно отчету, подготовленному для Douglas. Эллимана оценщиком Джонатаном Дж. Миллером. Если вы сделаете серьезное предложение первым, это даст вам преимущество. Например, если последующее предложение поступает по более высокой цене, продавец может дать вам шанс сравняться с ним. Но не делайте ставок до первого дня открытых дверей. «Брокеры почти всегда сообщают другим агентам и покупателям, когда у них есть предложения, и это будет частью подачи агента на день открытых дверей при разговоре с потенциальными покупателями», — сказал Ари Харков, младший брокер по недвижимости в Холстед. Имея это в виду, г-н Харьков рекомендует покупателям подождать до понедельника после дня открытых дверей, чтобы представить свои предложения. «Это может помочь сделать процесс торгов немного спокойнее», — сказал он, поскольку агент по листингу не сможет показывать ваше предложение каждому покупателю, который входит в дверь в день открытых дверей. Установите предел цены, чтобы вы знали, когда пора уйти, если начнется война торгов. БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ Потенциальные покупатели могут изучить историю собственности, включая строительные проекты, нарушения и жалобы на веб-сайте Департамента строительства города Нью-Йорка, введя адрес. PropertyShark предлагает один бесплатный отчет о собственности, который извлекает аналогичные данные и многое другое из общедоступных записей, включая информацию об оценках, карты наводнений, статистику преступлений и имена соседей. После получения первого бесплатного отчета вы можете подписаться на ежемесячную подписку стоимостью от 39,95 до 79,95 долларов США в месяц, в зависимости от количества отчетов и типа запрашиваемых данных. Также важно внимательно следить за финансами здания. Шон Кэссиди, региональный менеджер по продажам Wells Fargo Home Mortgage в Нью-Йорке, отмечает, что лишь немногие банки готовы предоставить ссуду, если управляющая компания по-прежнему владеет большей частью квартир, поскольку существует риск дефолта спонсора. И хорошей идеей будет нанять домашнего инспектора, особенно если вы покупаете в небольшом здании, где обслуживание и ремонт здания является обязанностью нескольких владельцев. «Допустим, в таунхаусе три квартиры. Каждый акционер кооператива будет нести треть стоимости решения любых вопросов», — сказал Аарон Шмулевиц, юрист по недвижимости. «Потенциальный экономический риск больше». После более чем дюжины безуспешных предложений по различным квартирам Меган и Майкл Бартоломео впали в отчаяние. Поэтому, когда их предложение в размере 702 000 долларов было принято за двухуровневую квартиру в подвале с большим задним двором в Саут-Парк-Слоуп, Бруклин, они были готовы переехать на следующий день. «Это было на той же улице, на которой мы жили, и у нас был потрясающий задний двор», — сказал г-н Бартоломео, 34 года, телевизионный редактор. «Мы сказали: «Мы любим это место». Но для должной осмотрительности они решили заплатить 1200 долларов, чтобы нанять инспектора, которого порекомендовала их брокер, Портер Хови, продавщица в Холстеде. «Он спустился, — сказал г-н Бартоломео, — взглянул на подвал и спросил: «Когда было наводнение?» Выяснилось, что плохой дренаж вызывал проблемы во время дождя, а неправильно установленный канализационный насос похоже на грядущую катастрофу, сказал г-н Бартоломео. — Если бы мы его не использовали, мы бы и не узнали. Вскоре после этого они предложили за 729 000 долларов квартиру с двумя спальнями в соседнем довоенном здании. Через три месяца они закрылись. БУДЬТЕ ГОТОВЫ К РАЗОЧАРОВАНИЯМ Повторяю: разбитое сердце — часть игры. «Я говорю своим клиентам не влюбляться в какое-то место», — сказал Бо Поулсен, продавец в Town Residential. «Это душераздирающий опыт, когда вы идете в «лучший и финальный» и не получаете его. Поэтому вы должны дистанцироваться от собственности, пока контракт не будет подписан». Имейте в виду, что даже если продавец в устной форме принял ваше предложение, продавцы все равно могут принимать и принимать другие предложения. Даже после подписания контракта правление кооператива может принять решение об отказе в продаже. По всем этим причинам Виктория Хагман, владелец брокерской компании Realty Collective в Бруклине, всегда говорит новичкам: «Процесс покупки — это марафон, а не спринт». Что хотели бы знать покупатели квартир в первый раз — Hipster Real Estate Все больше и больше миллениалов предпочитают оставаться в городах, а не покупать в пригородах. Но покупка квартиры — это еще несколько шагов, чем покупка дома. Чтобы вы точно знали, во что вы собираетесь попасть, прочитайте это руководство, прежде чем начать. Шаг первый: проверьте свой кредитный рейтинг Худшая ошибка, которую вы можете совершить в сфере недвижимости, — это предположить. Не думайте, что банки одолжат вам определенную сумму денег. Вы можете ничего не получить, если у вас плохой кредитный рейтинг. Есть три кредитных бюро: TransUnion, Equifax и Experian. Каждое из этих трех кредитных бюро составляет кредитный отчет, который представляет собой историю вашего долга и своевременных платежей. FICO, в свою очередь, берет информацию из ваших отчетов и преобразует ее в баллы. Чем выше ваш балл, тем лучше. Баллы могут варьироваться от 300 до 850. Ипотечные кредиторы выбирают среднюю оценку всех трех оценок, а не среднюю. Таким образом, если у вас есть 680 от Experian, 700 от TransUnion и 720 от Equifax, ваш кредитор будет использовать 700 баллов от TransUnion при определении вашей процентной ставки. Примечание. Если вы подаете заявление на получение ипотечного кредита вместе со своим супругом, ваш ипотечный кредитор берет средний кредитный рейтинг человека с самым низким кредитным рейтингом. По этой причине вам может быть выгодно, чтобы один из вас приобрел недвижимость самостоятельно и добавил своего партнера в договор после закрытия сделки. Проверьте свои отчеты на наличие ошибок Бюро кредитных историй совершают ошибки. На самом деле, они постоянно ошибаются. Просмотрите каждый отчет и убедитесь, что информация в них верна. Если это не так, вы захотите оспорить это с ними. Вы можете ежегодно получать бесплатную копию своего кредитного отчета в каждом кредитном бюро по адресу: https://www.annualcreditreport.com/index.action Не затягивайте с этим! Неисправный кредитный отчет может стоить вам тысячи долларов, если вы получите плохую процентную ставку! Шаг второй: расчет платежей по ипотеке Не тратьте на это много времени. Тот факт, что вы можете позволить себе платежи по конкретной квартире, не означает, что вы получите одобрение на необходимую сумму кредита. Тем не менее, было бы неплохо иметь в голове примерный номер, а также общую область покупки. Вы можете рано осознать, что не можете позволить себе жить в определенном районе, или может случиться обратное, и вы поймете, что можете позволить себе жить в более престижном районе. Калькуляторы ипотеки делают именно то, что вы думаете: они подсчитывают размер ежемесячного платежа по ипотеке. Если вы никогда не использовали его, мы составили краткое руководство, чтобы вы могли начать: Ипотечные калькуляторы: как рассчитать платежи по ипотеке Шаг третий: Рассчитайте свой DTI DTI означает долг- к-доход. Сколько денег вы приносите по сравнению с тем, сколько денег вы отправляете обратно? Долг включает только финансовые обязательства, которые вы имеете перед кредиторами или агентствами, которые одолжили вам деньги. Интернет, телефон, продукты, газ и тому подобное не в счет. Поэтому в ваш долг входят только такие вещи, как: Credit Cards Student Loans Auto Loans Personal Loans Child Support Alimony Add up your minimum monthly payment for each and divide that число по вашему валовому ежемесячному доходу (сумма, которую вы зарабатываете до вычета налогов). Умножьте результат на 100. Ответ — ваш месячный коэффициент DTI. Кредиторы не хотят, чтобы DTI превышал 43%, и поэтому они не будут давать вам взаймы любую сумму, которая поднимет ваш DTI выше этого значения с учетом ежемесячного платежа по ипотеке. Возможно, в ваших интересах погасить все возможные долги. Это снизит ваш DTI и поможет вам позволить себе более дорогую квартиру. Шаг четвертый. Получите предварительное одобрение Люди часто путают предварительное одобрение и предварительную квалификацию. Они разные. Предварительная квалификация — это всего лишь гипотетическое «да». Это не гарантия того, что банк выдаст вам кредит. Когда вы проходите предварительную квалификацию, кредитор просто берет предоставленную вами информацию, но на самом деле не изучает ваши финансовые показатели, чтобы проверить вашу информацию. Мораль: не отправляйтесь за покупками домой только с предварительной квалификацией! Предварительное одобрение — это наоборот. Кредитор внимательно изучил ваши финансовые показатели и счел вас достойным кредита. Вы можете оценивать магазин примерно в течение месяца, каждый раз не ухудшая свой кредитный рейтинг (сложные запросы ухудшают ваш кредитный рейтинг примерно на пять баллов). Прежде чем отправиться за покупками, найдите кредитора с лучшей ставкой. Шаг пятый: Найдите подходящего риэлтора Не соглашайтесь на первого встречного риелтора. Вам понадобится кто-то, кто действительно знает, что он или она делает. По крайней мере, возьмите у них интервью. Вопросы, которые вы должны задать кандидатам в риелторы, включают: Сколько у вас сейчас клиентов? Сколько домов вы помогли клиентам продать или купить? Можете ли вы предоставить последние рекомендации? Вы работаете с компанией? У вас есть другая работа? Как долго вы работаете агентом по недвижимости? Вы работаете один или в команде? Когда вы можете показать дома? Какое у вас время ответа? Какова ваша плата? О чем вы можете мне рассказать (выберите область покупки)? Не бери первого встречного. Это рецепт катастрофы. Подробнее читайте в нашей статье о том, как найти идеального риелтора. Шаг шестой: отправляйтесь на охоту Найдите апартаменты, которые вас интересуют (и которые вы можете себе позволить), и запланируйте осмотры с вашим риелтором. Очевидно, никогда не делайте предложение о том, чего вы не видели. Во время обхода не смотрите только на квартиру. Вы также захотите провести время, осматривая окрестности и каждый этаж самого многоквартирного дома. Также обязательно возвращайтесь в разное время суток, а также в выходные дни. Проявите ли вы должную осмотрительность, чтобы убедиться, что вы будете абсолютно комфортно и счастливы в своем будущем доме. Несколько слов о Co-ops Vs. Квартиры Это не одно и то же. Есть некоторые ключевые различия, которые могут повлиять как на покупку, так и на продажу недвижимости. Кондоминиум : Когда вы покупаете кондо, вы сразу покупаете недвижимость; тем не менее, вам придется платить ежемесячные сборы (называемые сборами за ТСЖ), и у вас также будут отдельные налоги на имущество от других единиц в здании. Если и когда вы решите продать, вы можете продать квартиру на открытом рынке. Кооперативы: Когда вы покупаете Кооператив, вы, по сути, покупаете часть акций в здании, что дает вам право владеть и жить в определенном доме. Вы можете продать свою квартиру на открытом рынке, но другие акционеры в здании могут отказать потенциальным покупателям в праве на покупку квартиры по любой причине. Как и в случае с квартирами, у вас будет ежемесячная плата, которая разбита на 50% за обслуживание и 50% налога на имущество. На первый взгляд, плата может показаться выше, чем в кондо, но, скорее всего, она будет такой же. Это связано с тем, что ваши ежемесячные платежи включают в себя как налоги, так и обслуживание, тогда как в кондоминиумах они разделены. Шаг седьмой: Рассчитайте стоимость владения квартирой и ознакомьтесь с правилами Независимо от того, на что вы смотрите, ежемесячная плата будет взиматься. Спросите, каковы они, и обязательно добавьте эти затраты к своим ежемесячным расходам. Примечание. Кредиторы считают комиссию за ТСЖ частью вашего ежемесячного платежа, поэтому она повлияет на ваш DTI, который не может превышать 43%. Шаг восьмой: сделайте свое предложение, но будьте готовы к встречному предложению Самая распространенная ошибка новых покупателей жилья заключается в том, что они слишком жестко ведут переговоры. Они стараются получить дом своей мечты как можно дешевле. Если вы собираетесь вести переговоры, разумно вести переговоры только по одному из следующих вопросов: Цена продажи или Расходы на закрытие Попросите продавца снизить цену продажи и оплатить расходы на закрытие, и вы, скорее всего, получите категорическое «НЕТ». Решите, что для вас важнее: сокращение ежемесячных платежей по ипотеке или наличность. Если вам будет сложно внести минимальный первоначальный взнос, вам, вероятно, следует попросить оплатить расходы на закрытие. Однако, если вы спрашиваете о затратах на закрытие, спрашивайте с самого начала! Вопрос: Какую приемлемую сумму просить у продавца сойти? На камне ничего не написано, но норма для продавцов оторваться от запрашиваемой цены обычно 5-10%. Перейдите через это, и вы, скорее всего, окажетесь в сложных водах. Конечно, существует множество историй о том, как покупатели добиваются от продавцов невероятной скидки, но это не является нормой. Вот почему вам нужен хороший риэлтор. Хороший риелтор взглянет на последние предложения и даст вам хороший стартовый номер, с которого можно начать. Он или она рассмотрит последние обновления и всю историю продаж недвижимости, чтобы сделать разумное предложение. Прислушиваться к совету риэлтора или нет, решать вам. Вы можете сделать любое предложение. Стоит ли платить больше, чем запрашиваемая цена? Это происходит в некоторых городах, таких как Чикаго и Нью-Йорк, где спрос высок, а запасов мало. Сделаете вы это или нет, зависит от устройства и местоположения. Главное, что вы и ваш риэлтор должны решить, сможете ли вы вернуть свои деньги. Если вы никогда больше не планируете переезжать, это не проблема, но если это возможно, вы никогда не захотите платить больше, чем запрашиваемая цена, если вы не думаете, что сможете возместить эту сумму, когда пойдете продавать. Если вы знаете, что конкурируете с другим покупателем, вам не обязательно идти дальше. Это может занять всего 500 долларов сверх запрашиваемой цены, чтобы дать вашему предложению преимущество. Шаг девятый: Проведите независимую инспекцию здания, а также инспекцию отдельного объекта Ваш кредитор не позволит вам НЕ делать этого, поэтому просто знайте, что это произойдет. На этом этапе необходимо определить, в порядке ли конструкция здания. Был ли он создан для кодирования? Нуждается ли он в дальнейшем обслуживании? Если да, то есть ли у ТСЖ средства для покрытия этих расходов? Если нет, вам нужно выяснить, насколько вырастут сборы ТСЖ в ближайшем будущем. Шаг десятый: повторные переговоры Вы думали, что закончили переговоры? Возможно, но вряд ли. Это зависит от того, что выявили проверки. Вы можете попросить продавца отремонтировать устройство, но это его дело. Когда они согласились на ваше первоначальное предложение, они, вероятно, согласились сделать ремонт до определенной суммы. Превысите эту сумму, и они, вероятно, просто скажут вам «нет». Не превышайте эту сумму, а вместо этого попросите их снизить цену продажи, и здесь они снова могут согласиться или не согласиться. Это просто зависит от состояния имущества и от того, насколько сильно продавец хочет его продать. В их интересах работать с вами, потому что в списке недвижимости будет указано, сорвалась ли сделка. Другие покупатели, скорее всего, поймут, почему, и соответствующим образом скорректируют свое предложение. Одиннадцатый шаг: последнее прохождение и завершение Всегда выполняйте последнее прохождение. Просто сделай это. Не пропустите это. Покупатель может случайно сломать что-то при переезде или взять с собой что-то, что, как вы думали, идет с имуществом. Закрытие будет казаться вечностью, но когда этот день наконец наступит, вам нужно будет принести чек на первоначальный взнос и расходы на закрытие, а также подписать необходимые документы. Ожидайте, что закрытие займет около 20-30 минут.