Покупка квартиры с помощью материнского капитала пошагово: Покупка жилья на средства материнского капитала.

Шаг 2: Определите тип регистрации CHAMPS

Обнаружен неподдерживаемый браузер

Используемый вами веб-браузер не поддерживается, и некоторые функции этого сайта могут работать не так, как предполагалось. Пожалуйста, установите современный браузер, такой как Chrome, Firefox или Edge, чтобы использовать все функции, которые может предложить Michigan.gov.

Поддерживаемые браузеры

  • Google Chrome
  • Сафари
  • Microsoft Edge
  • Фаерфокс

Шаг 2. Определите тип регистрации CHAMPS

MDHHS требует, чтобы номера NPI сообщались в любом применимом цикле или поле поставщика (например, выставление счетов, предоставление, обращение, заказ, предписание) в заявке. Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) поставщика также будет использоваться для рассмотрения претензии. Сообщаемый ИНН представляет собой либо идентификационный номер работодателя (EIN), либо номер социального страхования (SSN).

Определения NPI Типа 1 и Типа 2:

  • A Тип 1 (Индивидуальный) NPI — это номер, связанный с отдельным медицинским работником (например, MD, DDS, CRNA и т. д.). Человек может быть индивидуальным владельцем или работать в клинике, групповой практике или другой организации. Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, NPI типа 1 должен быть указан в цикле поставщика услуг по выставлению счетов или в поле требования об оплате.
  • A Тип 2 (Организация) NPI — это номер, необходимый для таких организаций, как клиники, групповые практики и зарегистрированные лица, которые предоставляют медицинские услуги и получают оплату. Для MDHHS NPI организации должен быть указан в цикле или поле поставщика услуг по выставлению счетов. [1]

Существует пять различных типов регистрации CHAMPS. Ознакомьтесь с приведенными ниже определениями, чтобы определить подходящий тип регистрации.

  • Физическое лицо/Индивидуальный предприниматель:
    • Физическое лицо/Индивидуальный предприниматель: Физическое лицо/Индивидуальный предприниматель – это поставщик медицинских услуг, который владеет собственной практикой. Этот провайдер будет получать платежи непосредственно от MDHHS за услуги, оказанные в его практике. Физическое лицо/индивидуальный владелец может связываться с другими организациями, а поставщики рендеринга/обслуживания могут связываться с физическим лицом/индивидуальным владельцем.
    • Оказание/Обслуживание: Поставщик Оказание/Обслуживание – это тот, кто предоставляет услуги через Группу, Объект, Агентство, Организацию или Индивидуального/Единственного Владельца. Поставщик рендеринга/обслуживания не выставляет счета напрямую в Michigan Medicaid. Поставщик выставления счетов, связанный с этим типом заявителя, подает заявки и получает платежи для поставщика рендеринга/обслуживания. Этот поставщик услуг по выставлению счетов должен быть утвержден в CHAMPS до подачи новой заявки на регистрацию поставщика визуализации/обслуживания.
  • Группа: Групповой поставщик — это организация индивидуальных поставщиков медицинских или стоматологических услуг. Поставщик группы получит NPI типа 2, а поставщики рендеринга/обслуживания будут связаны с поставщиком группы. Регистрация всех новых групп должна осуществляться с использованием системы CHAMPS. Все поставщики, связанные с группой, не смогут завершить новую регистрацию, пока группа не будет одобрена в CHAMPS.
  • Агент по выставлению счетов: Регистрация всех новых агентов по выставлению счетов также должна выполняться с использованием системы CHAMPS. Этот процесс заменяет бумажную регистрацию с использованием формы «Запрос идентификатора агента по выставлению счетов». Все поставщики услуг, связанные с агентом по выставлению счетов, не смогут завершить новую регистрацию до тех пор, пока агент по выставлению счетов не будет утвержден в CHAMPS.
  • Учреждение/Агентство/Организация (ФАО): Поставщик Учреждения/Агентства/Организации (ФАО) — это организация, предоставляющая медицинские услуги. FAO включает в себя больницы, учреждения сестринского ухода, лаборатории и т. д. и имеет связанный с ними номер NPI типа 2. Поставщикам, которым необходимо присоединиться к ФАО, придется подождать, пока заявка на регистрацию в ФАО не будет одобрена в CHAMPS.
  • Нетипичный: Центр услуг Medicare и Medicaid (CMS) определяет нетипичных поставщиков как поставщиков, которые не предоставляют медицинскую помощь. Поставщики, которые могут быть зарегистрированы в программе CHAMPS или Bridges и не предоставляют медицинские услуги (например, помощь на дому, неэкстренная медицинская транспортировка (NEMT), патронатный уход за взрослыми (AFC)). Нетипичные поставщики могут отправлять транзакции HIPAA, но они не соответствуют определению поставщика медицинских услуг согласно HIPAA и не получат номер NPI. [2]

 

Вернуться на главную страницу Provider Enrollment

[1] Главы руководства для поставщиков медицинских услуг Medicaid штата Мичиган «Выставление счетов и возмещение расходов на стоматологические услуги», «Выставление счетов и возмещение расходов для учреждений» и «Выставление счетов и возмещение расходов для специалистов», раздел 2. 3 в каждой главе

90 002 [2] А поставщик медицинских услуг определяется в соответствии с HIPAA в федеральных правилах 45 CFR 160.103

.

Покупка дома или квартиры в Германии

Обновлено – май 2019 г.

Для тех, кто планирует остаться в Германии дольше, чем на несколько лет, можно рассмотреть покупку дома или квартиры.

Table of Contents

В наши дни так много профессиональных эмигрантов называют Германию своим домом, а ставки по долгосрочным ипотечным кредитам находятся на крайне низком уровне, а цены на аренду во многих районах растут, поэтому неудивительно, что многие рассматривают вариант покупки квартиры или дома. .

Следующее предназначено только для рекомендаций. Мы всегда рекомендуем проконсультироваться с агентом по недвижимости (Immobilienmakler), адвокатом (Rechtsanwalt) и/или налоговым консультантом (Steuerberater).

Текущая ситуация

В принципе, это хорошее время для покупки дома или квартиры. Тем более, что долгосрочные процентные ставки (ECB), похоже, останутся очень низкими в течение некоторого времени.

По сравнению с крупными городами, такими как Франкфурт, Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф и Гамбург, существует дихотомия цен на недвижимость между более сельскими районами и небольшими городами. Во многих крупных городах также наблюдался значительный рост цен как на аренду, так и на закупочные цены.

Закупочные цены в Германии в целом остаются умеренными по сравнению со многими другими экономическими центрами.

В отличие от многих других стран, немцы склонны покупать недвижимость на всю жизнь. Они не часто видят более типичную англо-саксонскую практику покупки сейчас и постоянного обновления. Это объясняет, почему колебания цен на рынке недвижимости меньше, хотя спрос на выбор мест остается высоким. Как правило, разумно инвестировать в недвижимость в лучших районах. Местоположение, местоположение и еще раз местоположение по-прежнему является ключевым принципом при покупке в Германии. Хорошая транспортная инфраструктура, образование и деловая привлекательность часто приносят дивиденды в долгосрочной перспективе.

Процент немцев, владеющих собственными домами, удивительно низок по сравнению с другими странами. Около 52% процентов, это самый низкий показатель во всем Европейском Союзе. Тем не менее, этот показатель вырос примерно с 46% в 2014 году. Ожидается, что этот значительный темп роста сохранится в ключевых местах. Как и в других странах, соотношение различается в зависимости от уровня доходов. Чем богаче люди, тем выше вероятность того, что они будут владеть собственной собственностью.

Вполне возможно, что активные покупки жилья иностранными гражданами могут привести к дальнейшему росту этого показателя. Нет никаких юридических ограничений на владение недвижимостью для не немцев, и многие экспаты имеют значительно более высокий уровень дохода и стремления к жилью. Это, в сочетании с неспособностью ЕЦБ повысить ставки по депозитам в настоящее время, заставляет потоки капитала искать инвестиции в недвижимость как путь вперед на многих рынках. Единственным препятствием для владения собственностью иностранцами могут быть финансовые учреждения, предлагающие ипотечные кредиты.

Дополнительную информацию по этой теме см. в нашей статье об ипотеке в Германии.

Сколько это будет стоить?

Прежде чем перейти к типичной стоимости немецких домов, необходимо принять во внимание, что дома в Германии и во всех других европейских странах, как правило, меньше, чем дома, построенные в Северной Америке. Более 82 миллионов человек в Германии живут на суше, что составляет лишь 1/35 часть территории США, где проживает около 327 миллионов человек. Это означает, что в Германии только 1/9м столько жилплощади. И большая часть этой земли сильно застроена. Так что цены гораздо выше. Следует также отметить, что недвижимость в Германии, по большей части, очень хорошо построена с использованием качественных материалов с соблюдением строгих строительных норм и правил. Большинство объектов недвижимости построено из кирпичной кладки в качестве основного материала как внутри, так и снаружи.

Цены на дома и квартиры в Германии сильно различаются. А также могут сильно различаться в пределах каждой федеральной земли. В сельской местности цены, как правило, намного ниже. В некоторых землях Германии средние цены ниже, чем в других. Дома и квартиры во многих крупных городах стоят дорого, как и в городских районах, окружающих эти города. Бывшая Восточная Германия, как правило, дешевле, чем бывший Запад, для дома или квартиры того же размера в аналогичном демографическом районе. (Берлин является исключением из этого обобщения.)

На многих сайтах по недвижимости в Германии есть своего рода анализ и разбивка региональных (а иногда и городских) цен на дома и квартиры. Эти цены обычно основаны на списках на их конкретном веб-сайте. Они отслеживают цены на свои объявления с течением времени, чтобы потенциальные покупатели могли почувствовать движение рынка.

Общеизвестно, что цены на дома и квартиры в Германии за последние 10 лет выросли более резко по сравнению с предыдущими десятилетиями. Средняя цена как на дома, так и на квартиры по всей Германии выросла, а в некоторых мегаполисах с 2011 года наблюдался очень существенный рост9.0003

По данным сайта www.wohnungsboerse.net, в 2011 году средняя цена квадратного метра квартиры площадью 60 квадратных метров в Германии составляла около 1520 евро. В 2018 году цена составляла около 2830 евро. Квартира площадью 60 квадратных метров в Мюнхене подорожала с 3700 евро за квадратный метр до чуть более 7750 евро в период с 2011 по 2018 год.

Что касается домов, то средняя цена дома площадью 150 квадратных метров в Германии выросла с чуть более 1700 евро за квадратный метр в 2011 году до чуть более 2080 евро в 2018 году. примерно от 4 130 евро за квадратный метр в 2011 году до примерно 7 226 евро за квадратный метр в 2018 году

Кроме того, по данным сайта www.wohnungsboerse.net, город-государство Бремен является одним из самых дешевых среди крупных городов. Дом площадью 150 кв. м обойдется примерно в 2300 евро за кв. метр. На другом конце шкалы находится баварская столица Мюнхен, безусловно, самая дорогая. Такой же дом может стоить 7 227 евро за квадратный метр! Небольшой дом в Мюнхене (около 100 кв. м) будет стоить около 7 793 евро за кв. метр. Другие города с высокими ценами на дом площадью 150 кв. м: Франкфурт — около €4 485 за кв. м; Гамбург, около 4280 евро за кв. метр; Берлин — 3235 евро за кв. метр; Кёльн – около 4264 евро за кв. метр. Ключевые локации в некоторых крупных городах теперь могут значительно превышать 10 000 евро за кв. метр.

Как найти дом или квартиру

Как и в любой стране, существуют определенные процедуры для поиска квартиры или дома и завершения продажи. В Германии нет особого смысла искать вывеску «Продается» перед домом. Это не обычный способ предложения собственности. Многие предложения публикуются в газетах. За последние несколько лет появилось множество веб-сайтов, на которых размещены обширные списки квартир и домов, выставленных на продажу, а также объектов, сдаваемых в аренду. Эти веб-сайты также содержат обширную информацию о финансировании и других темах, связанных с покупкой и арендой недвижимости.

В некоторых объявлениях указано, что недвижимость является частной, что означает, что агент по недвижимости не участвует. Однако большинство предложений делается через таких агентов (Immobilienmakler). Потенциальный покупатель должен тщательно изучить недвижимость при покупке дома в Германии. Многие из рекламируемых «недорогих» домов могут потребовать капиталовложений в ремонт, значительно превышающих покупную цену.

Другим «предупреждающим сигналом» может быть: grosszügige Räume, что означает «большие комнаты» или «очень просторные». На самом деле это означает, что «отопление очень дорого». И следите за собственностью für Schnellentschlossene (для тех, кто быстро принимает решения). Это, вероятно, означает, что дом был на рынке в течение длительного времени и может быть не очень желательным.

Поиски дома отнимают много времени. В большинстве случаев в объявлениях в газетах адреса не указаны, а это означает, что вы должны назначить встречу с посредником или агентом. Однако многие списки веб-сайтов включают полные адреса, а также карты.

Как правило, покупателю не рекомендуется подписывать «договор об эксклюзивности» с каким-либо одним агентом. Возможно, вы захотите ознакомиться с более широким спектром предложений от нескольких агентов. И спросите агента в начале, кто платит его комиссию и какой процент.

В настоящее время, за исключением договоров аренды, не существует закона, регулирующего комиссии. Это может измениться в ближайшем будущем. Это может быть предметом переговоров, и в большинстве случаев может составлять от 3 до 7 процентов от покупной цены. В некоторых случаях покупатель платит комиссию полностью, во многих других она делится между покупателем и продавцом, а в некоторых случаях агенты получают комиссию исключительно от продавца.

Агент может выставить счет только тогда, когда он четко оформил нотариальный договор между покупателем и продавцом и этот договор был заключен. Агент по недвижимости должен предоставить потенциальному покупателю при просмотре или по запросу полный адрес и имя продавца, а также необходимую информацию об объекте недвижимости, включая сертификат энергоэффективности, план, квадратные метры, акт о разделе, протоколы собраний собственников. и ежегодные расходы (где применимо).

Если потенциальный покупатель получает предложение от одного агента о доме, который уже предлагал другой агент, рекомендуется немедленно сообщить об этом второму агенту. В противном случае клиент может заплатить двойную комиссию.

После приобретения недвижимости потребуются дополнительные (закрытие) расходы. Они могут варьироваться от 5% до 15,4% от покупной цены, в зависимости от местоположения и комиссий агента по недвижимости.

Плата за услуги переводчика взимается дополнительно и должна быть согласована с нотариусом. Немецкие нотариусы обязаны, чтобы вы могли либо понять текст немецкого договора купли-продажи, либо иметь при подписании подходящего переводчика.

После того, как покупатель и продавец договорились о цене покупки, договор купли-продажи недвижимости должен быть подписан в присутствии нотариуса. Это выгодно обеим сторонам, и особенно покупателю, поскольку дает уверенность в том, что вся сделка осуществляется в соответствии с законом. Нотариальный сбор в размере около 2% от покупной цены покрывает подготовку договора, переговоры, церемонию подписания и внесение в земельную книгу.

Обязанности и ответственность нотариуса

Нотариус по закону обязан выступать в качестве беспристрастного посредника между покупателем и продавцом. Он или она проверяет земельный кадастр, чтобы убедиться, что недвижимость вообще может быть продана; и если можно, то есть ли ограничения на его использование. В договоре прописаны обязательства каждой стороны и меры, которые необходимо предпринять в случае невыполнения обязательств. После его подписания нотариус регистрирует смену собственника в муниципалитете и вносит недвижимость в земельный кадастр.

Малоизвестно, что покупатель может сам выбрать нотариуса, и экспатриантам рекомендуется воспользоваться этой возможностью, выбрав нотариуса, говорящего по-английски.

Всегда требуйте копию договора купли-продажи перед тем, как пойти к нотариусу, внимательно изучите его и при необходимости переведите. Заранее подготовьте все интересующие вас вопросы, не стесняйтесь задавать их и дайте достаточно времени для получения полных ответов. Желательно, чтобы, если для покупки требуется ипотека, это было полностью согласовано до подписания у нотариуса. Нотариус не обязан знать, есть ли у вас достаточное финансирование.

При фактической церемонии подписания нотариус дословно зачитывает договор купли-продажи и должен убедиться, что обе стороны полностью понимают его содержание. Все стороны могут задавать вопросы и прерывать разбирательство, если пункт не полностью понят.

Обычно при подписании должны присутствовать все стороны, однако доверенное лицо может быть назначено любой из сторон. Если это так, то это следует обсудить и согласовать с нотариусом заранее, так как потребуются дополнительные (идентификационные) процедуры.

Контракт

Среди наиболее важных вещей, которые должны быть указаны в контракте, следующие:

  • Правильно ли указаны имена и адреса сторон, а также сведения об имуществе. Это очень важно, поскольку ошибка, особенно в деталях собственности, может, по крайней мере, частично сделать договор недействительным.
  • Согласованная цена покупки и условия оплаты.
  • Положения о том, что произойдет в случае, если одна из сторон не выполнит условия контракта.

Стороны имеют полную свободу выбора условий оплаты. Во многих случаях покупатель должен получить финансирование. Поэтому продавец соглашается на приоритетное уведомление в земельной книге, которое защищает покупателя от других, непредвиденных торговых действий со стороны продавца, таких как попытка продать недвижимость кому-то другому по более выгодной цене.

Поземельная книга находится в здании окружного суда и является центральным документом на объект недвижимости со всей необходимой информацией о его владении. Фактическая смена владельца может произойти только после внесения записи в этот земельный кадастр и только после того, как предыдущие ипотечные кредиты были погашены, а налоговая инспекция подтвердила, что продавец не имеет задолженности по налогу на имущество.

Иногда покупная цена сначала уплачивается на счет, который ведет нотариус (Notaranderkonto), и перечисляется продавцу только после завершения записи в земельной книге.

Нотариус не несет ответственности за правильность описания имущества собственника. Это должная осмотрительность покупателя.

Продавец не обязан указывать на какие-либо существенные недостатки, которые должны были быть очевидны покупателю, но обязан описать скрытые недостатки.

Копию последних записей земельной книги можно получить по заявлению в районный суд. Однако только лица с законной необходимостью знать, такие как владелец или нотариус, имеют право подавать это заявление.

В реестре также указаны права любых третьих лиц; те, например, арендаторов. Такие арендаторы не могут запретить продажу имущества, но новый владелец связан любыми договорами аренды, на которые согласился предыдущий владелец. Следовательно, новый владелец не может выселить арендатора до истечения срока аренды.

Финансирование вашего дома или квартиры

Настоятельно рекомендуется, если потребуется ипотечный кредит, поискать ставки, а не просто принять первое предложение от вашего банка. Конечно, покупатель не должен брать на себя финансовые планы, которые выходят за рамки его ресурсов. Часто рекомендуется иметь по крайней мере 20 процентов от общей стоимости для первоначального взноса.

Недавние правила ЕС для банковской отрасли требуют от банкиров более пристального внимания к покупателям жилья из Германии, а также других стран, а также к тем, чьи доходы могут быть не в евро, а в валюте, отличной от евро. Более строгие условия по ипотечным кредитам могут стать результатом усиленного контроля.

Процентные ставки по ипотечным кредитам в настоящее время ниже средних за долгое время и колеблются (согласно большинству источников) от 0,61 процента до 2,87 процента, в некоторой степени в зависимости от продолжительности плана финансирования и первоначального взноса. Большинство ипотечных кредитов выдаются на 10 или 20 лет, но могут быть до 25 лет или всего на 5 лет. (данные на апрель 2019 г.).

Прогнозы банков и других сторон предусматривают долгосрочную стабильность процентных ставок, возможно, с небольшими колебаниями вверх или вниз. Можно уменьшить общую сумму выплачиваемых процентов, интегрировав «Sondertilgung» (вариант дополнительного ежегодного погашения) в вашу ипотеку. Обычно это от 5 до 10% от первоначальной суммы ипотеки. Чем больше этот платеж, тем меньше процентные расходы в долгосрочной перспективе.

Как упоминалось ранее, финансирование – это вопрос, требующий индивидуальных, специализированных консультаций. Настоятельно рекомендуется получить профессиональную консультацию специалиста банка и/или налогового консультанта.

Покупка или строительство жилья для собственного пользования при определенных обстоятельствах может субсидироваться правительством Германии через кредиты KFW и другие программы, поддерживаемые государством/регионами.