Содержание
Покупка недвижимости в Дубае: пошаговая инструкция
Журнал «Деловые Эмираты», выпуск 4/35, август-сентябь 2011
Скачать PDF
Мы продолжаем цикл статей, посвященных вопросам приобретения недвижимости в Дубае.
Не секрет, что рядовому покупателю бывает непросто сориентироваться в процедурных
моментах. К тому же, цена вопроса достаточно высока, и возможные риски при оформлении
сделки должны быть минимальны. Сегодня мы пошагово рассмотрим процедуру покупки
недвижимости в Дубае и постараемся максимально осветить все важные аспекты.
Мы продолжаем цикл статей, посвященных вопросам приобретения недвижимости в Дубае. Не секрет, что рядовому покупателю бывает непросто сориентироваться в процедурных моментах. К тому же, цена вопроса достаточно высока, и возможные риски при оформлении сделки должны быть минимальны. Сегодня мы пошагово рассмотрим процедуру покупки недвижимости в Дубае и постараемся максимально осветить все важные аспекты.
Нашим соотечественникам, решившим приобрести недвижимость в ОАЭ, стоит иметь в виду, общего федерального законодательства в сфере недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах до сих пор нет. Каждый из семи эмиратов самостоятельно регулирует все связанные с рынком недвижимости вопросы на своей территории. Самым прогрессивным в этом направлении, традиционно, является Дубай.
Дубай обладает самой развитой и прозрачной законодательной базой в сфере недвижимости. Согласно законодательству эмирата Дубай, граждане иностранных государств, не являющихся членами Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), имеют право напрямую приобретать недвижимость в Дубае в полную собственность («фрихолд») на специально оговоренных территориях, в так называемых фрихолд-районах. Перечень таких зон установлен Указом Правителя Дубая №3 от 2006 года. К ним относятся практически вся территория «нового Дубая», включая такие популярные районы, как Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai и др.
Права на недвижимое имущество регистрируются в специальном реестре Земельным департаментом Дубая, а собственникам выдается соответствующее свидетельство о регистрации (т.н. Title Deed). Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в момент обращения покупателя и продавца, и сразу же на руки покупателю выдается регистрационное свидетельство, удостоверяющее право собственности на приобретенный объект недвижимости. Такой порядок «моментальной» регистрации максимально упрощает процедуру купли-продажи недвижимости и сводит к минимуму возможные риски, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
Контроль за соблюдением законодательства осуществляет специальное Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Оно, в частности, отвечает за регистрацию проектов недвижимости, а также за обязательную регистрацию застройщиков, агентств недвижимости и самих агентов. Деятельность RERA направлена, прежде всего, на защиту прав и интересов покупателей и продавцов и призвана минимизировать возможность недобросовестных действий со стороны агентов.
Проверить регистрацию любого агентства недвижимости и его агентов очень просто. Для этого достаточно зайти на официальный интернет-сайт RERA по адресу www.rpdubai.com
В общих чертах процедура покупки недвижимости в Дубае в большинстве случаев выглядит следующим образом:
1. Покупатель выбирает объект недвижимости, который он желает приобрести
Самый простой и эффективный способ – связаться с каким-либо из агентств недвижимости, работающим на рынке Дубая. Дело в том, что без участия агентов в Дубае, как, впрочем, и во всем остальном мире, не обходится почти ни одна сделка с недвижимостью. Именно в агентства недвижимости, чаще всего, обращаются клиенты, желающие снять, сдать, купить или продать недвижимое имущество. Работая на рынке, агенты как никто другой владеют информацией о том кто, что и за сколько хочет сдать, снять, продать, или купить. В большинстве случаев агентство недвижимости выступает третьей стороной в сделке между продавцом и покупателем, гарантируя интересы обоих.
Однако, нужно иметь ввиду, что далеко не все профессиональные участники рынка должным образом зарегистрированы и действуют на законных основаниях.
Прежде всего, в соответствии с Распоряжением председателя Земельного Департамента Дубая №85 от 2006г., все агентства недвижимости, работающие в Дубае, должны иметь лицензию на соответствующий вид деятельности и должны быть зарегистрированы в специальном реестре Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Поскольку в ОАЭ субъекты предпринимательства не обладают универсальной правоспособностью, в лицензии должен быть четко указан разрешенный вид деятельности. Например, для посредничества при купле-продаже или сдаче в аренду, в лицензии должна быть прямо указаны именно эти виды деятельности. При этом все агенты компании должны пройти соответствующий курс обучения и получить персональные брокерские карты с индивидуальным номером.
2. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки
В общем случае, договор купли-продажи недвижимости должен удовлетворять следующим основным требованиям:
- Быть заключенным в письменной форме Нотариальное заверение договоров купли-продажи недвижимости в ОАЭ не требуется, достаточно простой письменной формы.
Несмотря на то, что государственным языком в ОАЭ является арабский, договоры на английском языке повсеместно признаются и принимаются без перевода. Исключение составляют прокуратура, полиция и судебные инстанции, где перевод на арабский является обязательным требованием. - Содержать основные условия сделки В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:
- объект купли-продажи,
- стоимость приобретаемой недвижимости,
- дополнительные платежи, связанные со сделкой (комиссия агентов, платежи застройщику, сбор за регистрацию в Земельном департаменте, возмещение продавцу уплаченных наперед расходов на обслуживание и др.),
- срок, в течение которого должна быть завершена сделка купли-продажи,
- сроки и порядок осуществления расчетов,
- ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору.
Несмотря на то, что государственным языком в ОАЭ является арабский, договоры на английском языке повсеместно признаются и принимаются без перевода. Исключение составляют прокуратура, полиция и судебные инстанции, где перевод на арабский является обязательным требованием.
Стоит отметить, что в большинстве случаев, привлечение сторонних юристов при составлении договора купли-продажи недвижимого имущества не требуется. Как правило, квалифицированные сотрудники агентства недвижимости, ведущего сделку, вполне в состоянии подготовить такой договор на основании типовых форм, утвержденных и использующихся в деятельности компании.
3. При подписании договора купли-продажи с продавцом, покупатель вносит задаток (обычно 10% от стоимости приобретаемой недвижимости)
Обычно, задаток от покупателя принимает агентство недвижимости и удерживает его у себя до момента финальных расчетов и регистрации сделки в Земельном Департаменте. Для покупателя это гарантирует возврат задатка, если сделка не состоится по вине продавца. А продавец, в свою очередь, может рассчитывать на выплату суммы задатка в качестве компенсации, если сделка не состоится по вине покупателя.
Рынок недвижимости Дубая мультинационален.
Покупатели, продавцы, арендодатели и арендаторы, обычно, являются иностранными гражданами. Где им искать друг друга в случае, если что-то пошло не так? Поэтому агентство недвижимости, имеющее зарегистрированный офис в Дубае, является серьезным гарантом сделки. Кроме этого, немаловажным фактором является требование законодательства о 100% владении такой компанией местными жителями — гражданами ОАЭ.
4. Продавец оформляет разрешение от застройщика на продажу своей недвижимости (No Objection Certificate, NOC), которое необходимо для регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая
Разрешение от застройщика (No Objection Certificate, NOC), по сути, является справкой об отсутствии задолженности продавца перед застройщиком. Оформление такого разрешения на продажу недвижимости может занять от 1 дня до 2-3 недель в зависимости от компании-застройщика. Стоимость такого разрешения составляет, опять же в зависимости от политики застройщика, от 500 до 5,000 дирхам ОАЭ (приблизительно $137-1,370).
5. После того, как разрешение на продажу получено, продавец и покупатель осуществляют регистрацию недвижимости на имя нового собственника в Земельном департаменте. Обычно, в момент регистрации происходят и расчеты по сделке
Реестр недвижимого имущества ведется Земельным департаментом Дубая в электронном виде. Регистрация перехода прав на недвижимость осуществляется в момент обращения покупателя и продавца и сразу же на руки покупателю выдается регистрационное свидетельство (Title Deed), удостоверяющее право собственности на приобретенный объект недвижимости.
Если объект недвижимости еще не сдан в эксплуатацию, то его регистрация в Земельном департаменте происходит во временном реестре. В этом случае покупатель получает не свидетельство о регистрации, а т.н. первичный договор купли-продажи (Initial Contract of Sale). Когда же объект сдается в эксплуатацию, первичный договор купли-продажи является основанием для получения собственником регистрационного свидетельства.
Стоимость регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Земельном департаменте в общем случае составляет 2% от цены продажи плюс небольшой фиксированный платеж (около $100) за выдачу свидетельства.
Для регистрации в Земельном департаменте необходимо представить следующие документы:
- оригиналы паспортов покупателя и продавца,
- оригинал свидетельства о регистрации недвижимости на имя продавца,
- оригинал разрешения на продажу недвижимости от застройщика (NOC),
- копию договора купли-продажи.
Если у Вас нет возможности или желания лично присутствовать в Земельном департаменте в момент регистрации перехода прав, Вы можете делегировать свои полномочия по регистрации недвижимости на Ваше имя любому другому лицу, оформив нотариальную доверенность. Сделать это можно, например, в нотариате Дубайского суда (Dubai Courts Notary Public).
Стоимость нотариального заверения доверенности составляет 60 дирхам ОАЭ (около $16) плюс 150 дирхам (около $41) стоят услуги по набору текста доверенности на английском и арабском языках.
В момент регистрации перехода прав на недвижимость происходят финальные расчеты между продавцом и покупателем по сделке купли-продажи. Обычно, расчеты осуществляются посредством передачи от покупателя продавцу заранее подготовленных банковских чеков на необходимые суммы (т.н. Manager’s Cheques – аналог банковского векселя). Зачастую, такие чеки готовятся агентством недвижимости, ведущим сделку. Естественно, перед этим агентство должно получить все средства от покупателя. Расчеты наличными иногда встречаются, но не распространены в силу массы неудобств, которые с этим связаны.
Непосредственно перед выдачей покупателю регистрационного свидетельства, государственный регистратор просит покупателя и продавца произвести взаиморасчеты и подписать бумагу об отсутствии у продавца претензий по оплате за недвижимость.
Для того, чтобы процесс завершения сделки прошел гладко, покупатель должен заранее подготовить все чеки и согласовать указанные в них имена и суммы с продавцом. Если сделку ведет агентство недвижимости, обычно оно берет на себя функцию координации и согласования платежей.
Любую дополнительную информацию о приобретении недвижимости в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].
Покупка квартиры за наличный расчет: пошаговая инструкция
Опубликовано: 16.03.2018
Время на чтение: 6 мин
4082
Покупка жилья предполагает множество вариантов расчета, одним из самых популярных является передача продавцу наличных денег от покупателя без посредников. Несмотря на удобство, такой способ несет в себе множество рисков, избежать которые можно, принимая меры безопасности, зависящие от конкретных обстоятельств сделки.
СодержаниеПоказать
- Инструкция по покупке квартиры за наличные
- Варианты передачи денег
- Возможные риски и меры безопасности
Инструкция по покупке квартиры за наличные
Особенностью покупки квартиры за наличные является отсутствие посредников в виде кредитных организаций, предоставляющих ячейку или аккредитивный счет. Общий порядок действий сторон при таком виде сделки следующий:
- Покупатель выбирает квартиру и договаривается с продавцом о цене.
- Стороны составляют договор, назначают дату и место сделки.
- В назначенный день происходит передача наличных денег одновременно с подписанием договора.
- Стороны обращаются в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности.
Для достижения гарантий участия продавца в регистрации сделки после получения денег одновременно с подписанием договора продавец подписывает доверенность на риэлтора, позволяющую ему выступать от имени продавца в Росреестре.
В большинстве случаев передача денег и подписание договора происходит одновременно с принятием ключей от квартиры. При покупке вторичного жилья самым распространенным вариантом является заключение сделки на продаваемой квартире: после подписания договора покупатель передает продавцу деньги и договаривается о дате освобождения квартиры.
Варианты передачи денег
К основным способам передачи наличных при покупке жилья относятся следующие:
- передача суммы в рублях из рук в руки на квартире у одной из сторон;
- передача денег в иностранной валюте;
- расчет в специальном кабинете у нотариуса;
- расчет в кабинете риэлтора или юридической фирмы-посредника;
- передача денег в несколько этапов (в рассрочку).
Многие нотариальные конторы предоставляют услуги посредничества при передаче наличных денег. Сделка при этом происходит в специальном охраняемом кабинете с видеонаблюдением в присутствии минимум двух свидетелей, что уменьшает вероятность мошенничества.
Служащие конторы могут предоставить оборудование для проверки денег на подлинность и удостоверить добровольное участие сторон в сделке.
Передача денег в рассрочку является аналогом банковского кредита и предполагает, что покупатель на этапе заключения сделки передает продавцу только часть суммы покупки (первоначальный взнос), а оставшуюся сумму передает в течение нескольких месяцев или лет периодическими платежами. Платежные периоды при этом фиксируются в договоре покупки, с указанием размеров платежей и ответственности покупателя за невыполнение условий рассрочки.
Рассрочка является рискованным вариантом для обеих сторон, так как продавец рискует столкнуться с прекращением платежей со стороны продавца, а покупатель – с вероятностью отмены регистрации квартиры при возникновении финансовых трудностей, так как уже заплаченные деньги придется возвращать через суд.
Возможные риски и меры безопасности
Расчет наличными несет в себе следующие риски:
- высокая вероятность ограбления на пути к месту сделки;
- возможное мошенничество с фальшивыми деньгами;
- ошибки при пересчете денег;
- привлечение внимания налоговых органов.
Перевозка по городу крупных денежных сумм несет высокий риск потери средств с учетом высокой криминогенной обстановки в городах. Кроме случайного ограбления, существует риск подвергнуться запланированному нападению группы лиц, получивших сведения о сделке от контрагента или иных лиц.
Чтобы обезопасить себя, не следует перемещаться с суммой денег в одиночестве или соглашаться передавать деньги в подозрительных или безлюдных местах, также важно не сообщать посторонним лицам о дате и цели встречи.
Избежать получения фальшивых денег можно путем их проверки в банке или у нотариуса, также важно знать основные признаки подлинности крупных купюр, особенно при расчетах в иностранной валюте.
Одним из существенных рисков для покупателя при наличном расчете является трудности при доказательстве факта передачи денег – продавец может отказаться от участия в регистрации сделки и заявить, что не получал денег от продавца. Избежать этого можно путем получения от продавца расписки в принятии средств, в которой должны быть следующие сведения:
- передаваемая сумма прописью;
- дата передачи;
- полные ФИО и паспортные данные продавца и покупателя;
- контактные данные сторон;
- подписи свидетелей с указанием их паспортных данных.
Свидетелей должно быть минимум двое.
Продавец должен не только ставить подпись в расписке, но и собственноручно указывать свои инициалы.
Отчуждение недвижимости без сведений о перечисленной сумме денег в банках может привлечь внимание налоговых органов, так как сделки с наличными часто используются для уклонения от оплаты налогов с продажи путем уменьшения суммы покупки в договоре при фактической передаче в руки продавца рыночной стоимости квартиры.
Дополнительные проверки налоговой службы могут привести к приостановке регистрации, что затормозит процедуру перехода прав, поэтому не следует занижать сумму в договоре искусственно.
Нередко продавец, находящийся в другом городе, предлагает передать деньги с привлечением различных платежных сервисов. При таком способе доказать оплату бывает затруднительно или невозможно, кроме того, есть риск безвозвратной потери денег при ошибке в указании реквизитов или при краже средств киберпреступниками, поэтому необходимо настаивать на личной встрече для передачи денег.
Избежать рисков при оплате покупки жилья наличными также можно путем тщательной проверки квартиры на обременения и внимательном составлении текста договора, указывая в нем меры привлечения к ответственности продавца за неучастие в регистрации покупки после получения денег.
Выбирать наличный способ расчета следует только при доверительных отношениях продавца и покупателя, а также при соблюдении мер безопасности при выборе помещения для оплаты и составлении договора. Избежать рисков поможет участие в сделке нотариуса и свидетелей.
Вверх
Процесс покупки дома за наличные в 2022 году за 16 шагов
Вы накопили крупную сумму наличными и, наконец, готовы использовать ее для покупки дома. Или, возможно, вы накопили значительный капитал в своем нынешнем доме и хотите продать его, чтобы уменьшить его размер до недвижимости, которую вы могли бы купить за наличные.
Или, может быть, вы покупатель, пытающийся конкурировать на рынке 2022 года, который слышал об этих новых программах предложения наличных, которые рекламируют компании, занимающиеся недвижимостью.
Остается задаться вопросом: есть ли вообще смысл покупать за наличные в 2022 году, и как выглядит этот процесс? Если бы кто-нибудь составил для вас пошаговую разбивку…
Вам повезло, потому что мы так и сделали! Мы поговорили с экспертами, которые рассказали нам о тонкостях покупки за наличные. Вот что нужно знать продвинутым покупателям.
Почему продавцы (до сих пор) любят наличные
Покупка за наличные имеет множество преимуществ — во-первых, вы не будете платить ипотечный кредит (звучит неплохо!). Вы также избежите дополнительных расходов на страхование ипотечного кредита и сэкономите тысячи долларов на процентах по ипотечному кредиту, поскольку вам не придется их платить.
Но главная причина, по которой так много покупателей обращаются к наличным деньгам на сегодняшнем сверхгорячем рынке продавцов? Получение преимущества над другими ставками.
«Нам нравится работать с покупателем за наличный расчет, — говорит Шерри Людекер, агент по недвижимости с самым высоким рейтингом в Джонсон-Сити, штат Теннесси. «Покупатель, покупающий дом с помощью ипотечного кредита, все равно может лишиться финансирования, даже при наличии солидного письма с предварительным одобрением. Таким образом, покупатель за наличный расчет дает продавцам душевное спокойствие. Так сделка может умереть на один меньше».
Оценка остается актуальной проблемой
Говоря о том, как сделка может быть преждевременно расторгнута, давайте на минутку поговорим об оценках.
В случае сделки, обеспеченной ипотекой, кредитор должен провести оценку, чтобы подтвердить стоимость дома и установить ограничения на сумму, которую покупатель может занять за него. Если дом не оценивается и покупатель не может покрыть разницу, продавцу, возможно, придется либо согласиться на более низкую цену, либо вернуть дом на рынок.
Оценка стала актуальной проблемой для покупателей и продавцов.
Это связано с тем, что в 2021 году рекордное количество оценок было ниже цены предложения, что поставило под угрозу тысячи сделок.
«Оценка может разрушить всю сделку», — говорит Кристин Маркесиелло, ведущий агент по недвижимости в Саратога-Спрингс, Нью-Йорк. Поэтому неудивительно, что продавцы часто склоняются к предложению наличными, которое не требует оплаты.
«Теперь, поскольку предложения у всех такие сильные, моменты принятия решения [продавца] сводятся к мелочам», — объясняет Маркезьелло.
Устранение непредвиденных обстоятельств, связанных с оценкой, часто может привести к заключению сделки, иногда даже когда конкурирующий покупатель, обеспеченный ипотекой, предлагает несколько более высокую цену.
Поговорите с учреждением, в котором хранятся ваши деньги, и попросите их предоставить письмо о том, что вы можете купить наличными до определенной суммы, и приложите его к своему предложению.
Покупка дома за наличные: процесс
Иметь наличные, чтобы сделать более конкурентоспособное предложение, — это здорово, но как насчет фактического процесса покупки наличными? Это может быть проще, чем использование ипотеки, но покупка дома почти никогда не бывает легкой (если только вы не делаете это на аукционе в здании суда!).
Давайте пройдем весь процесс, шаг за шагом.
1. Соберите наличные
Первый шаг к покупке дома за наличные — это убедиться, что все наличные собраны в одном месте.
Возможно, у вас уже есть достаточно денег на сберегательном счете, которые можно потратить на идеальный дом. Но если ваши деньги спрятаны в разных местах, например, в акциях или на счетах денежного рынка, вы захотите обналичить эти счета и собрать свои деньги вместе.
Вам, вероятно, захочется поговорить с финансовым консультантом и специалистом по налогам, прежде чем обналичить все, просто чтобы убедиться, что вы понимаете полную картину и все налоговые последствия ликвидации этих типов счетов.
Как только вы выясните, откуда берутся деньги, будет легче сделать следующий шаг: получить подтверждение того, что у вас есть наличные.
2. Получить подтверждение наличия средств в банке
Если вы делаете предложение наличными и хотите быть конкурентоспособным, хорошо иметь письмо от банка, подтверждающее, что у вас есть наличные деньги, советует Людекер.
«Поговорите с учреждением, в котором хранятся ваши деньги, и попросите их предоставить письмо о том, что вы можете совершить покупку наличными до определенной суммы, и приложить его к вашему предложению».
Предоставление письма, подтверждающего наличие средств, более безопасно, чем предоставление банковской выписки, содержащей конфиденциальную информацию.
3. Найдите свой дом
Теперь начинается самое интересное — покупка дома!
Хороший агент по недвижимости может не только помочь вам сузить круг выбора, но и определить, является ли цена, которую продавец просит за дом, справедливой или нет. Тот факт, что у вас есть определенная сумма денег, которую нужно сжечь, не означает, что вы должны переплачивать за дом.
Совершая покупки, помните о нескольких важных деталях.
Во-первых, подумайте о том, какой может быть ваша жизнь через пять лет. Несмотря на то, что интересующий вас дом может отлично подойти для вашей жизни сегодня, останется ли он актуальным через пять лет?
Помните, что косметические детали, такие как цвет краски на стенах или ландшафт перед входом, легко и недорого изменить.
Не зацикливайтесь на мелочах, которые вам не нравятся в доме. Вместо этого сосредоточьтесь на домашних системах. Крыша, окна и система вентиляции и кондиционирования в хорошем рабочем состоянии? Аппараты современные? Взгляните на общую картину, так как дом с хорошо работающими системами даст вам максимальную отдачу от затраченных средств.
Наконец-то вы знаете, что говорят о недвижимости: место, место, место. Купив дом, вы можете изменить в нем почти все, что захотите, кроме того, где он расположен. Если вам нравится дом, но у вас есть сомнения относительно его местоположения, хорошо подумайте, прежде чем брать на себя обязательство.
4. Установите выигрышную стратегию предложения с вашим агентом
На современном рынке недвижимости создание идеального предложения как никогда важно.
«Думаю, теперь люди понимают, что каждый срок контракта — это момент, который может быть точкой принятия решения, и своего рода моментом «сделай это или сломай» для них с точки зрения получения дома, потому что у них так много разных предложений», — объясняет Маркезиелло.
.
Прошли те времена, когда вы могли зайти по запрашиваемой цене и легко заключить сделку. И забудет о попытках получить скидку на цену! Сегодня каждая деталь вашего предложения должна быть на высоте, иначе вы можете проиграть следующему покупателю.
Но это не значит, что вы должны подвергать себя риску. Вы должны тщательно обдумать, следует ли включать в контракт непредвиденные обстоятельства, чтобы защитить себя в сделке.
Непредвиденные обстоятельства означают, что вы готовы купить дом при условии проверки определенных деталей. Хотя вам не понадобится непредвиденное финансирование, вы можете рассмотреть непредвиденные обстоятельства инспекции и непредвиденные обстоятельства оценки.
И помните: то, что вы можете устранить непредвиденные обстоятельства, не означает, что вы должны это делать. Около 87% покупателей используют инспекции не просто так. И оценка может кажется ненужной волокитой кредитора, но на самом деле это также может защитить вас от переплаты.
Так как же совмещать соперничество с защитой себя? Работайте в тесном контакте с вашим агентом, чтобы создать предложение, отвечающее конкретным потребностям продавца. Иногда это может означать предложение более высокой цены, более гибкие сроки закрытия сделки или соглашение об обратной аренде (когда вы сдаете дом обратно продавцу на определенный период времени после закрытия сделки). Иногда это означает стратегический отказ от непредвиденных обстоятельств.
5. Сделайте ставку
Вы завершили исследование продавца, создали идеальное выигрышное предложение и готовы сделать этот милый домик своим собственным. Пришло время представить свое предложение и скрестить пальцы. Когда ваша ставка будет выбрана, вы будете готовы быстро двигаться с наличными на руках!
6. Выберите расчетного агента
Несмотря на то, что вам не нужно иметь дело с кредитором, вам не избежать процесса закрытия и оформления права собственности, чтобы убедиться, что нет проблем с правом собственности на дом и что сделка будет закрыта гладко.
В зависимости от того, где находится имущество, ваш агент по расчету сделает для вас несколько вещей. Они будут действовать как независимая третья сторона для хранения, учета и перевода денег, а также облегчат поиск и передачу титула.
В большинстве штатов вашим расчетным агентом будет правоустанавливающая компания или компания условного депонирования, но в других случаях закрытие может осуществляться специальными поверенными по закрытию сделок. Поговорите со своим агентом по недвижимости и выберите агента по урегулированию, который может довести сделку до завершения и обеспечить тщательное исследование титула.
7. Обезопасьте свой чек на задаток
Если вы предлагали задаток в рамках сделки, получите кассовый чек на сумму задатка. Вы захотите принести кассовый чек вместо пачки наличных, потому что «наличные — это слово, а не вещь», — говорит Людекер.
«Наличным не место в недвижимости — никто не хочет, чтобы куча наличных считалась».
Расчетный агент будет удерживать задаток до тех пор, пока сделка не будет завершена.
8. Пройти техосмотр
Пришло время убедиться в отсутствии каких-либо скрытых проблем с вашим будущим новым домом, запланировав осмотр.
Людекер говорит, что покупатели за наличные часто включают в свое предложение возможность проверки «только в информационных целях». «Это указывает на то, что если что-то будет раскрыто, вы можете уйти, но не будете просить о ремонте», — говорит Людекер.
Другими словами, когда вы включаете непредвиденные обстоятельства проверки только в информационных целях, вы говорите продавцу, что независимо от того, что обнаружится проверка, вы не будете просить его сделать ремонт — хотя вы оставляете за собой право уйти, если проверка выявила огромную проблему. В противном случае вы готовы купить дом как .
9. Примите участие в исследовании названия
Исследование правового титула является важной частью процесса покупки дома, потому что вы хотите убедиться, что в доме нет неизвестных залогов или претензий, прежде чем вы вступите во владение.
Этим должен заниматься ваш расчетный агент.
Вам также следует подумать о приобретении титульной страховки, которая застрахует ваши права собственности на недвижимость на тот случай, если исследование правового титула что-то упустит.
10. Подумайте о проведении топографической съемки
Если вы покупаете большой участок земли или участок земли без четко определенного участка, подумайте о проведении межевания. Обследование точно покажет, где проходят границы собственности, определит, находится ли дом в пойме, и наметит любые сервитуты.
11. Получить страховку домовладельца
Несмотря на то, что вы покупаете свой дом сразу и не обязаны его страховать, покупка страховки домовладельца по-прежнему является мудрым решением. Вы вкладываете свои с трудом заработанные деньги в актив стоимостью сотни тысяч долларов, поэтому хотите убедиться, что он застрахован на случай, если произойдет что-то неожиданное.
Если вы не уверены, какой уровень страхования домовладельца вам следует получить, спросите у своего страхового агента (ваш агент по страхованию автомобилей — хорошее место для начала, если у вас нет полиса домовладельца в вашем нынешнем жилье).
12. Рассмотреть оценку
Хотя на самом деле вам не нужна оценка, потому что вы платите наличными, вы можете захотеть подтвердить, что дом, который вы покупаете, стоит того, что вы платите, для собственного спокойствия.
13. Обеспечить чек на баланс
Теперь, когда вы осмотрели и оценили дом, пришло время подготовиться к оплате дома.
Получите чек на остаток задолженности после вычета уже уплаченных вами задатков. Соберите средства в кассовом чеке или запланируйте банковский перевод.
14. Выясните, какие еще средства вам могут понадобиться
Придется ли вам платить взносы товариществу собственников жилья? Вы несете ответственность за оплату расходов на закрытие — или это сделает продавец? Эти условия должны быть изложены в вашем договоре купли-продажи.
Поговорите со своим агентом о том, что вы должны, кроме покупной цены, чтобы все было готово к работе.
15. Проведите финальное прохождение
Перед тем, как дом закроется, вы пройдете еще раз, чтобы убедиться, что он в том состоянии, в котором вы его ожидаете.
Убедиться, что в доме «чисто под метлой», что есть все, что должно быть (хозяева забрали технику, хотя она была включена в сделку?), и что продавцы не оставили большого беспорядка позади, когда они двигались.
16. Приходи на закрытие
Пришло время официально стать домовладельцем!
Поскольку вы не подаете заявку на ипотеку, процесс закрытия будет быстрее, чем если бы вы занимали деньги.
«Иногда сделка с наличными может быть закрыта через неделю, две или три», — говорит Людекер, а не через месяц или больше, в зависимости от того, решит ли покупатель провести проверку или возникнут какие-либо сложности с титулом.
«Ничто не занимает так много времени с наличными, потому что вам не нужно заниматься финансовыми делами», — объясняет она. «Кредиторам часто требуется больше времени, что может замедлить процесс».
Когда вы подойдете к столу закрытия, возьмите с собой удостоверение личности, кассовый чек или банковский перевод на сумму покупки и все, что, по словам вашего агента, может вам понадобиться.
17. Переезжай в свой дом!
Пришло время переехать и наслаждаться своим новым домом!
Помните, что ваша ипотека должна быть погашена до 15 числа каждого месяца — шучу! Вы приобрели свой дом за наличные, так что наслаждайтесь свободой, которую дает образ жизни без ипотеки.
Плюсы и минусы покупки за наличные
Пока что покупка наличными звучит как беспроигрышный вариант, верно? Это быстрее и надежнее, чем взять ипотеку. Но могут быть и существенные недостатки, о которых следует помнить. Давайте погрузимся в это!
Профи
- Сделайте более конкурентоспособные предложения
- Выбирайте непредвиденные обстоятельства (с умом)
- Не беспокойтесь о колебаниях процентных ставок
- Экономьте деньги на ипотечном страховании и процентах
- Платите меньше затрат на закрытие и комиссию за кредит
- Избежать многолетних платежей по ипотеке
- Закрывайте быстрее с меньшим напряжением
- Немедленно приобретите свой дом
- Бонус: вы всегда можете рефинансировать позже, если это необходимо
Минусы
- Все ваши деньги связаны с одной инвестицией и не являются ликвидными, если они вам нужны
- Эти деньги могут приносить вам больше пользы при других инвестициях
- Вы не получите налоговых льгот по процентам по ипотеке
- Отказ от инспекции и оценки может подвергнуть вас финансовому риску
- Оплата наличными не так быстра, как раньше, и могут быть задержки
- На рынке 2022 года вы можете не получить большую скидку при оплате наличными
Есть ли способ получить выгоду от наличных денег, не опустошая свои сбережения?
Покупка дома за наличные может упростить процесс, но не всегда является самым выгодным решением для покупателя.
В зависимости от того, сколько вы накопили и сколько стоит дом, позже вы можете столкнуться с трудностями, если вам понадобятся средства на ремонт, техническое обслуживание или помощь в финансировании жизненного события.
Предложение наличными HomeLight сочетает в себе лучшее из двух миров: покупатели могут сделать высококонкурентное предложение с оплатой наличными, финансируя свою покупку, а продавцы могут быстро закрыть сделку и быть уверенными в том, что сделка заключена. Это стоит изучить, если вы заинтересованы в оплате наличными, но не решаетесь связать все эти средства в одном месте.
Источник изображения заголовка: (Джастин Ху / Unsplash)
12 шагов, чтобы купить арендуемое имущество, приносящее денежные потоки
Есть 12 шагов, которые вам нужно предпринять, чтобы купить отличное арендуемое имущество, приносящее денежные потоки. Это руководство научит вас всем 12, чтобы вы были готовы приобрести инвестиционную недвижимость.
Об авторе: Бен Мизес — инвестор в недвижимость, лицензированный агент по недвижимости и генеральный директор Clever Real Estate.
Бен увеличил портфель инвестиционной недвижимости до 22 дверей в городе и округе Сент-Луис.
Создание портфеля инвестиционной собственности было лучшим финансовым решением, которое я когда-либо принимал. Это позволило мне создать эффект снежного кома денежного потока от моей сдаваемой в аренду недвижимости, что позволяет мне покупать дополнительные объекты и сохранять ежемесячные платежи.
денежный поток растет.
Однако, прежде чем я получил портфолио из 22 дверей, мне пришлось рискнуть и купить свою первую недвижимость.
Я помню, как нервничал, когда тратил такую большую часть своего состояния на одну вещь. Я волновался, действительно ли я покупаю хорошую сделку — и смогу ли я сохранить недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду.
В итоге у меня все получилось, но мне пришлось усвоить много уроков на собственном горьком опыте. Если бы я знал тогда то, что знаю сейчас, я бы сэкономил тысячи долларов — и часы и часы боли.
Если вы подумываете о покупке своей первой сдаваемой в аренду недвижимости, это руководство сделает это намного проще (и менее болезненно), чем это было для меня!
ПЕРЕЙТИ К РАЗДЕЛУ
Видео — Как купить сдаваемую в аренду недвижимость
В этом видео я проведу вас через 12 шагов, описанных в этом руководстве, и поделюсь некоторыми подробностями о своем портфолио.
Шаг 1. Поставьте цели
Этот шаг часто упускают из виду, но он невероятно важен. В конце концов, очень сложно создать успешное портфолио, если вы не знаете, как на самом деле выглядит успех.
Спросите себя: «Почему я хочу владеть инвестиционной недвижимостью?» У вас могут быть такие ответы, как «Я хочу бросить работу с 9 до 5», или «Я хочу иметь возможность путешествовать по миру», или «Я хочу получать дополнительный доход в размере 20 000 долларов в год».
Ответ на вопрос облегчает выбор долгосрочной стратегии. Если вы хотите сменить работу, чтобы иметь возможность путешествовать, вы можете решить, что ваша цель — зарабатывать 10 000 долларов в месяц, чтобы с комфортом заменить вашу работу.
Если вы решите инвестировать в многоквартирные квартиры, это может означать приобретение 40 дверей, которые приносят 250 долларов ежемесячного денежного потока. Вы можете создать портфолио всего из 10 4плексов (квартир).
Или вы можете купить дома, которые приносят 600 долларов в месяц, что составит 17 домов на одну семью, которые вы сдаете в аренду.
Какой бы ни была ваша цель, важно иметь ее, чтобы вы могли выбрать стратегию, способную привести вас к ней в приемлемое для вас время.
Лично я и мой партнер поставили перед собой цель достичь финансовой свободы, получая пассивный доход в размере 20 000 долларов в месяц. Мы собираемся достичь этой цели, построив большой портфель квартир в городе и округе Сент-Луис. Мы на шаг впереди
80 квартир к концу 2021 г. и должны достичь нашей цели в 2022 г.
Шаг 2: определите свой бюджет
Прежде чем приступить к действиям, вам нужно понять, что вы можете позволить себе в инвестиционной собственности.
Установить бюджет на самом деле проще, чем многие думают, так как есть только две вещи, которые вам нужно учитывать, когда дело доходит до первоначального взноса.
Во-первых, спросите себя, сколько наличных денег вам действительно удобно инвестировать. Некоторым людям удобно вкладывать более 50% своего состояния в собственность, в то время как другие никогда не хотят, чтобы недвижимость составляла более 20-25% их общего состояния.
Выберите подходящее для вас число, а затем умножьте его на пять, чтобы получить общую сумму собственности, которую вы можете себе позволить (банк покроет 80%)
Второй вопрос, который вы должны домашний взлом.
Взлом дома — это когда вы покупаете многоквартирный дом, затем живете в одной квартире, а остальные сдаете в аренду.
Проживая в этом доме, вы имеете право на получение кредита по ставке всего 3,5%, что позволяет новым инвесторам, которые в противном случае не могли бы позволить себе недвижимость, покупать большие арендные платы.
Взлом дома был тем, с чего я начал — если вы готовы жить в дуплексе, триплексе или 4плексе, я не могу рекомендовать его достаточно.
Как купить арендуемую недвижимость без первоначального взноса
Если вы читаете это, у вас нет большого капитала для инвестиций и вы не заинтересованы во взломе дома, у вас все еще есть способ начни работать с недвижимостью!
Хотя это может быть трудно выполнить, существует сделок, на которые вы можете попасть без вложений.
Вам нужны продавцы, готовые предоставить финансирование от собственника и выдать вам ипотечный кредит вместо банка.
По моему опыту, финансирование собственника часто более популярно среди пожилых продавцов, которые владеют своей собственностью бесплатно и чисто. Будучи банком и финансируя недвижимость, они получают проценты по кредиту в дополнение к цене продажи.
Это может быть очень выгодно для продавца, если он использует ежемесячные платежи для выхода на пенсию, а не получает выручку от продажи единовременно для покупки дополнительных инвестиционных объектов.
Шаг 3: Узнайте, как прогнозировать поток литья
Если вы покупаете инвестиционную недвижимость, скорее всего, это будет ежемесячный доход. Однако не вся недвижимость, выставленная на продажу, на самом деле будет приносить денежный поток — у многих ежемесячные расходы будут больше, чем доходы.
Прежде чем вы сможете купить недвижимость, вы ДОЛЖНЫ быть в состоянии смоделировать финансовые показатели, чтобы вы могли определить, а) хорошая ли сделка и б) поможет ли вам достичь ваших целей.
Для моделирования вашей недвижимости я рекомендую использовать этот бесплатный калькулятор аренды недвижимости, который я создал. В сопроводительной статье и видеоруководстве вы узнаете, как точно оценить расходы и потенциальный доход от собственности.
После того, как вы освоите калькулятор, вы будете готовы выбрать рынок и приступить к моделированию свойств, чтобы найти предложения, которые помогут вам достичь ваших финансовых целей.
Краткий совет: Получите бесплатный Калькулятор арендной недвижимости, который я использовал для создания своего портфолио из более чем 20 дверей
Шаг 4. Выберите рынок
Теперь, когда вы установили свой бюджет и знаете, как моделировать инвестиционную недвижимость , пора выбирать рынок.
Я бы порекомендовал вам начать с собственного рынка и посмотреть, сможет ли он соответствовать вашим целям. Гораздо проще инвестировать в свой задний двор, чем куда-либо еще.
Начните с моделирования нескольких различных типов недвижимости (односемейных, дуплексных, 4-этажных) в близлежащих районах с помощью калькулятора арендной недвижимости и посмотрите, какой будет положительный денежный поток.
Если вы найдете сделки, обеспечивающие как минимум 5% возврата наличными, есть большая вероятность, что вы сможете заставить все работать на своем рынке.
Если нет, я бы порекомендовал спросить некоторых местных инвесторов, в какие рынки они инвестируют, а именно потому, что, если вы в конечном итоге инвестируете за пределами штата, вам понадобятся рекомендации для отличных агентов по недвижимости, менеджеров и подрядчиков. .
Вы также можете использовать Clever, чтобы найти отличного агента по закупкам на любом рынке, который вы выберете, который может сделать эти представления для вас.
Купите арендуемую недвижимость и получите скидку
Возвращайте до 1% своих инвестиций при покупке с Clever
Шаг 5: Получите предварительное одобрение на финансирование
Теперь, когда вы выбрали рынок, Последнее, что вам нужно сделать, прежде чем вы начнете рассматривать недвижимость, — это получить предварительное одобрение на финансирование.
Я рекомендую спросить вашего агента по недвижимости о кредиторе, которому они доверяют, так как хороший кредитор может уберечь сделку от неожиданных финансовых проблем, с которыми неопытный кредитор не смог бы справиться.
Ваш кредитор запросит некоторую базовую финансовую информацию, а затем выдаст предварительное одобрение на максимальную сумму, которую вы можете приобрести.
Получение предварительного одобрения не повлияет на ваш кредит, но заставит продавцов серьезно отнестись к вашему предложению, потому что это покажет им, что вы действительно можете купить их дом. На конкурентных рынках продавцы часто не примут ваше предложение, если вы не получили предварительное одобрение.
Шаг 6: Начните поиск недвижимости
Наконец-то пришло время: вы готовы серьезно заняться поиском недвижимости!
Существует два основных способа найти инвестиционную недвижимость: на рынке и вне рынка.
Поиск объектов недвижимости на рынке
Объекты недвижимости, выставленные на продажу, котируются на MLS агентами по недвижимости и синдицируются на популярных веб-сайтах, таких как Zillow, Realtor.
com и Trulia.
Инвестиционная недвижимость может быть конкурентоспособной, поэтому я бы порекомендовал вашему риелтору настроить для вас «Оповещения MLS».
Это означает, что вы получите электронное письмо в тот момент, когда дом, соответствующий вашим критериям, появится на рынке, чтобы вы могли быстро оценить его и решить, хотите ли вы сделать предложение.
Поиск недвижимости вне рынка
Недвижимость вне рынка — это инвестиции, которые не выставлены на продажу в MLS. Вам нужно будет найти их самостоятельно или связаться с другими инвесторами.
Если вас интересует недвижимость вне рынка, я бы порекомендовал вам начать с поиска объектов недвижимости на вашем рынке, которые имеют знаки сдачи в аренду во дворе, но не представлены ни на каких онлайн-сайтах по аренде — или только на Craigslist. .
Эти домовладельцы не поспевают за новыми технологиями, и есть большая вероятность, что их недвижимость сдается ниже рыночной, и они могут быть заинтересованы в продаже.
Именно таким методом я нашел вторую собственность, которую когда-либо покупал.
Вот несколько других способов поиска внебиржевой недвижимости:
- Посещение встреч с инвесторами в недвижимость и покупка у других инвесторов
- Покупка у оптовиков, у которых есть недвижимость по контракту
- Прямая почтовая рассылка на интересующую вас ветхую собственность
- Холодные звонки владельцам интересующей вас собственности
- Развешивание бандитских вывесок, чтобы люди знали, что вы хотите купить (примечание: это не везде законно)
Шаг 7: Начните делать предложения
Как только вы нашли недвижимость, которая отвечает всем вашим целям и кажется выгодной инвестицией, самое время сделать предложение!
Вот несколько советов и приемов, которые помогут принять ваше предложение по минимально возможной цене:
- Не бойтесь предлагать значительно ниже прейскурантной цены. Мы ищем предложения, так что предлагайте цену, которая отвечает вашим доходам, и не беспокойтесь о потере сделки. Я лучше подожду хорошей сделки, чем куплю что-то среднее сейчас.
- Если ваше предложение было отклонено, но недвижимость по-прежнему выставлена на продажу две недели спустя, подайте заявку еще раз! Продавец может передумать.
- Если вы можете размахнуться, сокращение периода проверки может повысить вероятность того, что продавцы выберут ваше предложение, поскольку они быстрее узнают, состоится ли сделка.
- Отправьте специальное письмо с предложением о себе и о своих целях в отношении недвижимости — убедитесь, что письмо представляет вас в хорошем свете, чтобы продавец был уверен, что вы сможете закрыть сделку!
Я лучше подожду хорошей сделки, чем куплю что-то среднее сейчас.Готовы сделать предложение?
Возвращайте до 1% ваших инвестиций при покупке с Clever
Шаг 8: Осмотры
Поздравляем с приобретением недвижимости по контракту! Теперь вам просто нужно пройти через проверки и финансирование — тогда вы готовы к закрытию.
Осмотры — это ваш шанс убедиться, что недвижимость, которую вы покупаете, не повлечет за собой непредвиденных расходов.
Это также прекрасное время, чтобы договориться о любых расходах или проблемах, которые вы обнаружите, сделать кредиты на ремонт или снижение цены.
Новым инвесторам НАСТОЯТЕЛЬНО рекомендую пользоваться услугами лицензированного жилищного инспектора для первой покупки. Они предоставят вам подробный отчет, который обычно занимает более 20 страниц, в котором описываются все аспекты вашего дома и требуется ли какая-либо работа.
Я также НАСТОЯТЕЛЬНО рекомендую вам нанять отдельную компанию для запуска камеры через канализацию, чтобы убедиться, что в линии нет трещин или разрывов.
Опытные инвесторы обычно не нанимают лицензированного инспектора, а вместо этого вызывают свою команду по недвижимости.
Когда мой партнер и я покупаем недвижимость, мы часто приглашаем нашего кровельщика, специалиста по системам вентиляции и кондиционирования, электрика, подрядчика по интерьеру, управляющего недвижимостью и канализационную компанию для наблюдения за канализацией.
Хотя мы не заканчиваем 20-страничным отчетом, мы заканчиваем наше пошаговое руководство подробными предложениями от наших подрядчиков о том, сколько именно будет стоить ремонт собственности, и ценой аренды от нашего управляющего недвижимостью.
облегчая нам оценку сделки.
Это работает только потому, что мы проделали большую работу с нашей командой, и они знают, что если мы сделаем в конечном итоге купим недвижимость, их наймут для выполнения любого необходимого ремонта.
Шаг 9 (необязательно): Выберите компанию по управлению недвижимостью
Если вы инвестируете за пределами штата или у вас нет времени на управление арендуемой недвижимостью, вам необходимо выбрать компанию по управлению недвижимостью.
Спросите своего агента и других инвесторов о рекомендациях, а затем запланируйте несколько интервью. Вот некоторые вещи, которые вы всегда должны спрашивать при оценке потенциальных управляющих недвижимостью:
- Как они ведут свой бухгалтерский учет и запрашивают образец отчета
- Их почасовые ставки за различные услуги по техническому обслуживанию
- Их структура вознаграждения за управление
- Если вы можете взять интервью у некоторых из их нынешних клиентов (владельцев собственности)
Один раз вы выбрали менеджера, вы захотите зациклить его на дате закрытия, так как именно они получат ключи в день закрытия.
Шаг 10: Зафиксируйте свое финансирование
Как только вы заключите контракт, ваш кредитор запросит у вас гораздо более подробную финансовую информацию и проверит вашу кредитную историю.
Затем они проведут оценку имущества, чтобы убедиться, что оно стоит не менее той суммы, которую вы за него платите.
Будьте готовы к большому количеству обращений туда и обратно, особенно когда речь идет об отправке запрошенных документов, но ничто не должно быть слишком сложным.
Шаг 11: День закрытия!
Поздравляем с завершением дня!
День закрытия может оказаться не таким, как вы ожидаете, так как все больше и больше закрытий происходит виртуально. Независимо от того, как и где это происходит, будьте готовы подписать гораздо больше документов, чем вы ожидаете.
Закрытие сделок для покупателя и продавца обычно происходит в разных титульных компаниях (или виртуально). Если вы используете менеджера недвижимости, вы, вероятно, никогда не получите набор ключей (их заберет менеджер).
Найдите минутку, чтобы расслабиться — поиск и покупка выгодного инвестиционного предложения — это долгий и трудный путь, и вы его прошли!
Шаг 12. Расширение вашего портфолио
Теперь, когда вы закрыли сделку со своей недвижимостью, если вы еще не наняли управляющего недвижимостью, важно научиться тому, как стать великим арендодателем. Управление вашими арендаторами и обслуживание вашей собственности сделают или сломают ваши инвестиции.
Как только вы научитесь быть арендодателем, пришло время повторить то, чему вы научились.
В некоторых случаях имеет смысл продать одну из ваших владений и на вырученные деньги купить более крупную, которая будет генерировать больший денежный поток. Если вы сделаете это, вы можете использовать обмен 1031, чтобы отсрочить любой налог на прирост капитала.
Для большинства инвесторов следующий шаг — просто начать процесс сначала, т. е. искать следующую недвижимость, сохраняя существующий портфель.