Покупка жилья с использованием материнского капитала: Покупка жилья на средства материнского капитала.

Содержание

В чем риски покупки квартиры, приобретенной предыдущими владельцами с использованием материнского капитала? Бесплатная консультация юриста

Задайте вопрос юристу

Семьям, имеющим детей, государство выдает материнский семейный капитал (МСК). Родители вправе направить средства на покупку недвижимости. Квартира, приобретенная на сертификат МСК, несет для будущего покупателя определенные риски. Как минимизировать проблемы и избежать дальнейших судебных споров по объекту, расскажем в настоящей статье.

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

Схема использования маткапитала

Семьи, родившие второго и последующих детей после 2007 года, имеют право на материнский капитал. С 2020 года сертификат выдается также при рождении первенца.

Право на получение капитала оформляется сертификатом, который направляет Пенсионный фонд РФ (ПФР). Документ выдается на имя одного из родителей.

При покупке жилья материнский капитал может быть потрачен на:

приобретение недвижимости на вторичном рынке;

покупку новостройки;

в качестве первоначального взноса при получении ипотеки;

для оплаты ранее полученного ипотечного кредита;

для оплаты пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

При реализации денежных средств, полученных от государства, супруги обязаны выделить доли детям. Размер долей законом не определен, родителям предоставлена свобода выбора.

На практике существуют ситуации, когда квартира, приобретенная на средства МСК, оформляется только на совершеннолетних членов семьи. Такие случаи возможны, когда граждане получают ипотеку и банк выдвигает свои условия: не регистрировать жилье на детей. Наличие несовершеннолетних собственников значительно снижает ликвидность объекта, что невыгодно для банка.

При таких условиях ПФР требует от владельца квартиры нотариальное обязательство, подтверждающее, что при погашении кредита жилье будет переоформлено на всех членов семьи, включая детей. Срок для совершения данного юридически значимого действия составляет не более 6 месяцев.

Основные риски

Покупатель, оформивший нотариальное обязательство о выделе долей, может не выполнить свои обещания и продать квартиру. Такая ситуация является главным риском при совершении сделок с жильем. Таким образом, собственник квартиры совершает несколько нарушений:

официального обязательства;

Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ;

прав несовершеннолетних, закрепленных в Семейном и Гражданском кодексах РФ.

Оспорить такую сделку могут: дети, второй супруг, органы опеки, прокуратура, ПФР и т. д.

Процедура признания сделки недействительной проходит в судебном порядке. Судья заслушивает объяснения участников по делу, представленные документы и выносит решение, на основании которого строится дальнейшая судьба объекта недвижимости.

Как проверить квартиру?

Покупателю следует изучить, каким образом квартира перешла в собственность продавца. Если объект был не приобретен, а подарен или унаследован, то вопрос использования маткапитала снимается.

Сведения об основаниях приобретения содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), кроме того, у владельца на руках должны быть правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, уступки, дарения или свидетельство о наследстве).

Следующим этапом будет выяснение количества детей у продавца и дат их рождения. Если собственник имеет ребенка, родившегося после 01.01.2020 или двух детей, младший из которых родился после 01.01.2007, то он имеет право на МСК.

Факт использования средств материнского капитала можно выяснить несколькими способами, которые будут зависеть от того, каким образом родитель тратил полученные деньги. Так, гражданин вправе:

Купить квартиру на вторичном рынке. Проверить данную информацию можно при изучении договора купли-продажи. Обязательным условием такого соглашения будет упоминание о том, что на приобретение объекта использованы средства МСК.

Погасить ипотеку. При такой схеме в договоре купли-продажи будет указано только то, что объект приобретен на заемные средства. Банки зачастую выступают против того, чтобы оформлять ипотечную квартиру сразу на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних. Такую квартиру будет сложнее продать с торгов, если заемщик перестанет платить кредит. Для подтверждения добросоветности своих намерений перед ПФР, перечисляющим деньги, родитель оформляет нотариальное обязательство о выделе долей после погашения ипотеки. Однако данное обещание может быть не исполнено, что повлечет серьезные юридические последствия как для собственника, так и для дальнейших покупателей.

Для проверки данной схемы покупателю следует изучить график погашения ипотеки и обратить внимание на досрочные выплаты крупными суммами. График необходимо запросить у хозяина квартиры.

Оплатить пай. Факт выплат подтверждается специальной справкой, выданной ЖСК.

Купить квартиру в строящемся доме по Договору долевого участия (ДДУ). В еще не построенном объекте невозможно выделить доли на членов семьи. Но квартира может быть передана в дальнейшем по договору уступки новому владельцу. Данный факт следует также учитывать при проверке документов по сделке.

При этом, если квартира принадлежала нескольким собственникам и переходила от одного владельца к другому, выяснить факт использования материнского капитала каждым хозяином крайне затруднительно. Покупателю рекомендуется получить выписку из ЕГРН о переходе прав и привлечь профессионального юриста для проведения документального расследования.

Риски минимальны, если продавец:

предъявляет справку, что не реализовывал средства МСК;

выделил доли детям;

совершает сделку через нотариуса;

супруг продавца оформил нотариальный отказ от доли.

Если в сделке участвуют несовершеннолетние или квартира неоднократно переходила от одного владельца к другому, рекомендуем проконсультироваться с юристом. Для этого оставьте заявку любым удобным способом: звоните, приходите в офис или пишите нам в онлайн-чат.

Больше информации о сделках с недвижимостью — на нашей странице Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

автор статьи:

Полина Власенко

юрист
ЮК «Неделько и партнеры»

Покупка квартиры с использованием материнского капитала по доверенности

Мать разведённая, живёт в Германии, хочет по доверенности на сестру приобрести квартиру с использованием материнских капиталов, надо ли в доверенности прописывать всех детей для выделения им долей при регистрации? доверенность была сделана в посольстве, но без перечисления малолетних детей, в росреестре отказали в регистрации

26 мая 2020, 15:30, дмитрий, г. Чебоксары

доверенность

Наталья Шелковая

Юрист, г. Томск

рейтинг 7.9

Здравствуйте

Мать разведённая, живёт в Германии, хочет по доверенности на сестру приобрести квартиру с использованием материнских капиталов, надо ли в доверенности прописывать всех детей для выделения им долей при регистрации?

Да, обязательно. Если в доверенности указана только одна мать, то сестра не имеет право заключать договор от имени несовершеннолетних детей. К сожалению, отказ Росреестра был обоснован. Плюс, необходимо тщательно ознакомиться с полномочиями в доверенности, чтобы не было проблем в Пенсионном Фонде РФ.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

26 мая 2020, 15:44

Похожие вопросы

Материнский капитал

Здравствуйте, хотим купить комнату в квартире за мат капитал, но ребёнку нету 3х лет, можем ли мы купить комнату за мат капитал до 3х лет?

Здравствуйте, хотим купить комнату в квартире за мат капитал, но ребёнку нету 3х лет, можем ли мы купить комнату за мат капитал до 3х лет? Не в ипотеку

Вчера в 09:14, вопрос №3548556, Денис, г. Снежинск

Материнский капитал

После рождения первого ребенка в этом браке или после второго, положен ли будет мне или моему мужу материнский капитал?

Имею троих детей от первого брака на которых получен и потрачен мат капитал на покупку жилья. сейчас нахожусь во втором браке. после рождения первого ребенка в этом браке или после второго, положен ли будет мне или моему мужу материнский капитал ?

29 декабря 2022, 10:37, вопрос №3547205, Анжела, г. Хабаровск

Семейное право

Здравствуйте я развёлся у нас жильё оформлено на материнский капитал сейчас жена мне говорит платить алименты я ей каждый месяц перечисляю по 10.000 руб от себя

28 декабря 2022, 19:56, вопрос №3546733, Александр, г. Москва

700 ₽

Вопрос решен

Семейное право

Могу ли я с помощью материнского капитала выплатить долю мужу?

Добрый день! Мы с мужем разводимся. Есть 2-е несовершеннолетних детей. Пока в семье был 1-н ребенок мужу дали квартиру в собственность. Оформили ее на 3 равные доли. Там родился 2-й ребенок. Потом переехали в др. населенный пункт. Ту квартиру продали и купили др., которую муж оформил на себя+ доля у старшего ребенка от прошлой квартиры. Квартира куплена не по ипотеке, но есть кредит. Как можно поступить в такой ситуации? Могу ли я с помощью материнского капитала выплатить долю мужу? Он предлагает продать квартиру, выплатить кредит и разделить оставшуюся сумму. Кредит большой, я так полагаю, что после его погашения останутся крохи. Как быть?

28 декабря 2022, 17:30, вопрос №3546661, Ирина, г. Братск

Социальное обеспечение

Я могу продать земляной участок который куплен материнским капиталом

28 декабря 2022, 17:22, вопрос №3546642, Азамат, г. Москва

Индивидуальные и семейные планы медицинского страхования

Вы здесь
КРЫШКА
Дом
Найдите свой план
Индивидуальные и семейные планы

Название контента

Независимо от того, ищете ли вы страховое покрытие для себя или план, который покрывает вашу семью, у нас есть множество планов медицинского обслуживания, отвечающих вашим личным медицинским потребностям и вашему бюджету.

Мы предлагаем медицинские планы в 21 округе с различными вариантами сети в зависимости от округа, в котором вы живете. Используйте следующую информацию, чтобы определить, какой план лучше всего подходит для вас.

Название контента

Приобретите планы

Легко просматривайте и сравнивайте планы, чтобы найти покрытие, которое подходит именно вам.

Варианты плана Типы планов

Брошюры по планам

Просмотрите индивидуальные планы обмена, изучите преимущества и узнайте о сетевых вариантах.

Английский

Испанский

Название контента

Нужна помощь с покупками?

Есть вопросы или нужна дополнительная информация о наших индивидуальных и семейных планах? Позвоните по телефону 800.451.1181 для получения помощи.

Вы также можете прийти или записаться на прием в один из наших оздоровительных и оздоровительных центров Capital Blue Cross Connect.

Быстрый расчет

Воспользуйтесь нашим инструментом быстрого расчета, чтобы рассчитать приблизительную ежемесячную премию.

Узнать цену

Название контента

Где зарегистрироваться

Подайте заявку напрямую через нас

Если вы не имеете права экономить деньги, совершая покупки через Pennie, вы можете рассмотреть возможность выбора дополнительных планов, совершая покупки непосредственно у нас.

Подать заявку с помощью Pennie

Вы можете оформить страховое покрытие через Pennie и узнать, имеете ли вы право на авансовые налоговые льготы (APTC) или снизить свои наличные расходы за счет сокращения доли участия в расходах (CSR).

Название контента

Когда зарегистрироваться

Есть два способа зарегистрироваться в страховом покрытии или изменить его:

Годовой открытый период регистрации, который будет проходить с 1 ноября 2022 г. по 15 января 2023 г. Если вы хотите, чтобы ваше страховое покрытие начало действовать 1 января 2023 г. вы должны зарегистрироваться до 15 декабря 2022 г.
Специальный период регистрации (SEP), который предназначен для квалификационных событий, которые могут произойти в любое время в течение года. Вне периода ежегодной открытой регистрации вы можете зарегистрироваться в плане или изменить покрытие только в том случае, если у вас есть квалификационное мероприятие.

Название контента

Дополнительные ресурсы

Общие сведения о медицинском страховании

Часто задаваемые вопросы и другая необходимая информация о страховании.

Выбор правильного плана

Если вы не уверены, какой план — HMO, PPO или EPO — вам подходит, прочитайте это руководство о различиях между этими планами медицинского страхования.

Финансовая помощь

Узнайте, имеете ли вы право на авансовые налоговые льготы на страховые взносы.

Покрытие лекарств, отпускаемых по рецепту

Покрытие лекарств с функциями, которые помогут вам принимать обоснованные и экономически эффективные решения.

Ресурсы для участников

Независимо от того, на каком этапе вашего пути к здоровью вы находитесь, мы поможем вам на каждом этапе.

Дополнительный контент

Как купить дом на жестоком рынке жилья

Покупка дома в наши дни — сплошное утомление. Покупатели, которые уходят с набором ключей, преуспевают, несмотря на большие шансы, побеждают, несмотря на стремительный рост цен и неустанную конкуренцию. Несмотря на то, что рынок жилья в США демонстрирует признаки охлаждения, покупатели по-прежнему испытывают огромное давление, требуя действовать быстро, прежде чем процентные ставки вырастут еще больше, что приведет к исчезновению большего количества домов. В центре этого перегретого рынка исторический дефицит предложения. Проще говоря, домов не хватит на всех желающих их купить.

По словам Джонатана Миллера, президента компании Miller Samuel Real Estate Appraisers and Consultants, которая отслеживает 40 рынков жилья по всей стране, дефицит можно назвать коллапсом. Даже если запасы на некоторых рынках увеличатся втрое, покупатели жилья все равно будут бороться. «Это граничит с анархией, — говорит он. «Спрос уничтожил предложение».

Семена хруста были посеяны весной 2020 года, когда американцы освободились от своих поездок на работу и коллективно решили, что пришло время для переезда, поскольку они рассредоточились в поисках большего пространства. В то же время существующие домовладельцы предпочли остаться на месте, в то время как инвесторы, получающие наличные деньги, с поразительной быстротой схватили дома на одну семью. К марту 2022 года у покупателей было вдвое меньше домов на выбор, чем двумя годами ранее. По данным Redfin, дома продавались в два раза быстрее и стоили на 34% дороже, при этом покупатели в два раза чаще платили по прейскуранту.

Однако в войне торгов всегда есть победитель. Часто это потрепанные ветераны пандемического рынка, пары, которые оттачивали свои стратегии ведения переговоров в ходе многочисленных разочарований и, наконец, нашли дом, когда успех казался безнадежным. Попутно они усвоили ценные уроки о том, как обойти конкурентов и уйти не с еще одним поражением, а с собственным домом.

Это истории четырех покупателей, которые победили и как им это удалось.

Найдите дом до того, как он достигнет рынка

Кристофер Моррис — VII для времени

, которые они:

Katie и Tony Mancilla

Что они хотели:

A BungalOW.

Что они получили:

Бунгало с тремя спальнями и двумя ванными комнатами за 725 000 долларов

Как они это сделали:

Они пришли и сделали предложение о доме, не видя глаз, прежде чем он появился на рынке . Работая с местным брокером, они смогли получить подробности и информацию, которую не смогли бы получить самостоятельно. «В итоге найдите кого-нибудь, кому можно доверять в этом районе», — говорит Кэти.

********

В прошлом году Кэти Мансилла жила со своим мужем Тони Мансилла в Лос-Анджелесе, но ее сердце было в Тампе. «Я переехала туда в очень трудный период своей жизни, — говорит она о городе во Флориде, где жила в 2014 году. — Это помогло мне многое пережить».

Но она не хотела жить где попало в Тампе. Она хотела жить в Пальма-Сейя, желанном районе с домами стоимостью более 1 миллиона долларов, но с несколькими небольшими бунгало, некоторые из которых входят в бюджет пары в 800 000 долларов.

«Мне нравятся дома с немного большим характером», — говорит 38-летняя Кэти о бунгало, многие из которых были построены в 1920-х годах. Она работает в сфере цифрового маркетинга; Тони, 35 лет, работает в сфере медицинских технологий.

Охота за домом на одном из самых горячих рынков в стране – дело непростое. Делать это, живя за 2500 миль, еще сложнее. Как вы находите дом, когда все, что вам нужно, это фотографии Zillow?

Поэтому они положились на своего агента по недвижимости Девана Вайссера из Century 21 List with Beggins. Она стала их глазами на земле, давая им FaceTime экскурсии по объектам и принимая быстрые решения от их имени. «Она заходила в некоторые из этих домов и говорила: «Это просто не ты», — говорит Кэти.

В октябре 2021 года пара прилетела в Тампу на выходные, осмотрев полдюжины объектов. Никто не был прав. Многие из них были новостройками, которые казались стерильными и лишенными характера, которого жаждала Кэти. Готовые отказаться от идеи дома на одну семью в Тампе, пара присмотрела многоквартирный дом. Но это было изношено и чувствовало себя удручающим. Они покинули Тампу удрученными и озлобленными. «Я была в отчаянии, — говорит Кэти. «Я мысленно отказался».

Но на следующий день Вайссер заметила в Instagram Stories другого агента по недвижимости, дразнившего бунгало, которое она еще не выставила на продажу. Вайссер знал, что он расположен через дорогу от того места, где когда-то жила Кэти, и в квартале от парка идеально подходил для семьи Мансиллас. На частном открытом доме исключительно для брокеров Вайссер провел для Мансиллас экскурсию по FaceTime, призывая пару сделать предложение как можно быстрее. «Это было очень, очень очаровательно», — говорит Вайссер, который помог Кэти найти свой первый дом в Тампе еще в 2014 году. «В этом было ощущение старой школы».

Во время дня открытых дверей Вайссер заметила фотографию продавцов и поняла, что они друзья семьи с ее мужем. Теперь у нее было преимущество: она знала, что движет продавцом.

Недвижимость, которая вскоре будет выставлена на продажу за 659 000 долларов, получила пять предложений в течение трех часов после дня открытых дверей брокера. Но Вайссер знала, что продавцы были семейной парой, вложили средства в историческую природу сообщества, детали, которые, по ее мнению, дадут ее клиентам преимущество. «Это особенное место для меня, и я хотела, чтобы так и осталось», — говорит Кэти. «Многие люди взяли бы этот участок и построили бы на нем дом за 2 миллиона долларов».

Вайссер убежден, что приверженность делу помогла Мансильяс предложить 725 000 долларов наверху. «Как выделиться на рынке?» она сказала. «Мы пошли еще дальше».

Продавцы приняты. Они закрылись в ноябре.

Сделайте предложение с полным хитром (без каких-либо денежных средств)

Брент Хамфри для времени

Кто они:

Джон и Сара Ленуар

Что они хотели:

AURIIN

. 300 000 долларов

Что они получили:

Дом с тремя спальнями и двумя ванными в Кайле, штат Техас, за 319 000 долларов США

Как они это сделали: их кредитное предложение FHA превратилось в наличное. «Мы думали, что это совершенно недосягаемо, прежде чем мы копнули глубже», — говорит Сара.

********

27 декабря 2021 года Джон Ленуар праздновал свой 31-й день рождения дома в Остине со своей женой Сарой Ленуар. За парой кружек пива и куриной кормой встал вопрос о покупке дома. Свернувшись калачиком на диване, Сара пролистала списки Zillow на своем телефоне и начала воображать невозможное.

«Лично я не считала это правдоподобным, — говорит 29-летняя Сара, работающая в сфере управления некоммерческой организацией. Но в ту ночь Сара увидела расступившуюся трещину, которая могла быть достаточно большой, чтобы в нее можно было протиснуться. Супруги избавились от долга по кредитной карте на сумму 18 000 долларов, и у них была двухлетняя отсрочка от ежемесячных выплат по студенческому кредиту в размере 600 долларов из-за федеральной паузы в отношении них.

Чувствуя головокружение, они зашли на сайт местного кредитного союза и подали заявку на предварительное одобрение ипотечного кредита. Неделю спустя они узнали, что имеют право на дом за 300 000 долларов. Но 300 000 долларов в Остине не имеют большого значения, где, по данным Zillow, типичная стоимость дома составляла 681 000 долларов в апреле 2022 года.

В конце февраля в Кайле, примерно в 30 минутах езды к югу от Остина, на рынке появился дом. Выставленный на продажу за 280 000 долларов, с тремя спальнями и двумя ванными комната казалась вполне досягаемой. Но менее чем за 24 часа на рынке у него было несколько предложений. Они позвонили в свой кредитный союз и получили зеленый свет на повышение лимита кредита.

Но чтобы быть конкурентоспособными, им нужно было предложить нечто большее, чем предварительное одобрение кредита Федерального жилищного управления. Поэтому они обратились к Opendoor, одному из нескольких стартапов, которые помогают покупателям делать предложения за наличные. В этом случае Opendoor купила бы дом и продала его Ленуарам по той же цене. Чтобы пройти квалификацию, они должны были использовать агента по недвижимости, связанного с Opendoor, чтобы компания получала комиссию. Даже без первоначальных затрат существовали риски. Если они откажутся после закрытия сделки, компания сохранит их условное депонирование и может взимать с них плату, если они слишком долго переводят имущество на свое имя.

Но прежде чем это могло произойти, пара нуждалась в деньгах, чтобы положить их на счет условного депонирования, если их предложение будет принято. А в феврале у них было меньше 2000 долларов в банке. «Я испугалась, — говорит Сара. «Я не хочу делать это предложение, а потом не иметь денег».

Наличные деньги для 3,5% авансового платежа, необходимого для кредитов FHA будут приходить. Джон, супервайзер в страховом колл-центре, ожидал бонуса, и они планировали дополнить его ссудой под его 401(k). Покупатели жилья могут занять до 50 000 долларов США или 50% остатка своего 401 (k), в зависимости от того, что меньше, но должны выплатить деньги с процентами и не могут вносить вклад в свой 401 (k), пока долг не будет погашен.

Но ни той, ни другой суммы на руках не было. Их агент позвонил продавцу и объяснил, что Ленуары могут положить на условное депонирование только 1200 долларов, что намного меньше, чем обычно. Агент продавца сказал им все равно сделать предложение. В ту ночь, еще до того, как они увидели свой дом, они предложили за него 319 000 долларов. На следующий день они пошли посмотреть, на что только что поставили. Сара была поражена трапециевидной кухней и большим двором. «Мы были на иголках, — говорит Сара.

На следующий день их предложение было принято. Opendoor закрылся в продаже в течение 30 дней. Прежде чем истечет срок аренды этим летом, они выкупят его обратно по той же цене или потеряют внесенные 1200 долларов. А пока они часто проезжают мимо, ожидая того дня, когда смогут назвать домик в Кайле своим домом.

Write a love letter to woo a seller

Alyson Aliano for TIME

Who they are:

Rauvynne Sangara and Natalia Alvarez

What they wanted:

A three-bedroom house in Los Анхелес примерно за 1 миллион долларов

Что они получили:

Дом с тремя спальнями и пристройкой в Пасадене за 1,05 миллиона долларов

Как они это сделали:

Письмо их покупателей убедило продавцов, что они сделают хорошие соседи. «Не отчаивайтесь, — говорит Сангара. «Есть хорошие люди, которые хотят продать свой дом хорошим людям, а не только тому, кто предложит самую высокую цену».

********

Утром в четверг в январе 2022 года Наталья Альварес и Ровинн Сангара осмотрели семь домов и сделали ставки на два: устаревший одноэтажный оштукатуренный дом в Пасадене, штат Калифорния, и трехэтажный дом в Пасадене, штат Калифорния. спальня в Хайленд-Парке, Лос-Анджелес. Они не думали, что у них есть шанс в доме в Пасадене. Он был выставлен на продажу за 1 миллион долларов, что было максимальной суммой их бюджета, и пара полагала, что цена будет вращаться в войне торгов, особенно с учетом того, что он только что появился на рынке. Кроме того, их сердце было привязано к дому в Хайленд-Парке, который был выставлен на продажу уже несколько месяцев. Они предложили 1,08 миллиона долларов, что более чем на 100 000 долларов превышает запрашиваемую цену.

«Мы думали, что у нас есть отличный шанс в этом доме», — говорит 32-летний Альварес, врач скорой помощи. «Мы были очень взволнованы».

К тому времени они искали дом уже три месяца и проиграли семь торгов. По данным Zillow, их бюджет примерно в 1 миллион долларов не сильно повлиял на Лос-Анджелес, где типичная стоимость дома составляет чуть менее 1 миллиона долларов. У них также был крайний срок: Сангара, акушер-гинеколог, была беременна их первым ребенком, который должен был родиться в мае, и они хотели освободиться от аренды задолго до этого.

Через несколько часов после того, как они сделали предложения, 32-летняя Сангара обновила свое приложение Zillow и увидела, что список Highland Park изменился на «ожидающий рассмотрения». Они знали, что не получили дом, потому что их агент по недвижимости не звонил им и не сообщал никаких новостей. «Мы были убиты горем, — говорит Альварес. В отчаянии пара пошла на бранч.

«Я съел полный набор ребрышек и стакан розового вина», — говорит Альварес. «Как нам двигаться дальше?»

В тот вечер они вернулись домой, зализывая раны, когда их агент по недвижимости, Джероми Роберт из Агентства, позвонил, чтобы подтвердить, что они действительно потеряли дом в Хайленд-Парке. Но у него были неожиданные новости. Их предложение о лепном доме в Пасадене было принято. Нет встречного предложения. Никаких условий. Продавцы просто приняли их предложение в размере 1,05 миллиона долларов.

Альварес и Сангара были ошеломлены. «Мы такие, почему?» говорит Альварес. «Как это случилось?»

Их агент сказал, что продавцы были поражены письмом, которое пара включила в свое предложение. Альварес и Сангара едва ли помнили это письмо, написанное так давно и включенное в каждое сделанное ими предложение. «Что это за волшебное письмо, которое может дать нам дом?» говорит Сангара.

Сангара откопала письмо, которое написала несколько месяцев назад. «Мы можем представить, как наш французский бульдог Джексон бегает по заднему двору, а наш первый ребенок (родится весной!) сидит во дворе и здоровается с соседями», — говорилось в нем.

Альварес понял, почему это сработало: «Это только заставило нас звучать как очень здоровые люди».

Дом с тремя спальнями, расположенный на тихой улице с видом на горы Сан-Габриэль вдалеке, нуждался в ремонте. Кухня была маленькой и устаревшей, с узкими шкафами и без посудомоечной машины. Ванные комнаты были устаревшими. Но как только Альварес и Сангара въехали, они поняли, что попали в нужное место. «В тот момент я этого не осознавал, — говорит Альварес. «Но это был лучший дом для нас».

Пусть продавцы остались

Калеб Сантьяго Альварадо для времени

Кто они:

Hillary Horn и Griffin Ashe

. пригород Денвера.

Что они получили:

Дом с четырьмя спальнями и тремя ванными за 762 000 долларов в Арваде, штат Колорадо.

Как они это сделали:

идеально подходит для них, и пусть продавцы продолжают жить там бесплатно в течение двух месяцев. Хорн говорит: «Мы получили наш дом, потому что стали лучше играть в жилищную игру».

********

К марту 2022 года Хиллари Хорн и Гриффин Эш просмотрели более 100 домов в районе метро Денвера и сделали предложения по пяти из них. Но поскольку дома продавались на 100 000 или 150 000 долларов дороже прейскурантной цены, они не могли конкурировать и оставаться в рамках своего бюджета в 850 000 долларов.

«Рынок определенно надрал нам задницы, — говорит 29-летний Хорн, работающий в ипотечной компании. Эш, 32 года, работает в сфере консалтинга.

Но с каждой неудачной попыткой они оттачивали свою стратегию в надежде, что в конце концов найдут золото. «На самом деле ничто не может помочь вам купить дом, кроме как иметь больше денег или лучшие условия», — говорит Хорн.

Поскольку они не могли предложить больше денег, они решили предложить лучшие условия.

Они получили право на так называемое платиновое одобрение от своего кредитора, одобрение, при котором кредитор полностью гарантирует ипотеку до того, как будет сделано предложение, что по существу устраняет непредвиденные обстоятельства по ипотеке. Они добавили пункт об эскалации, так что, если кто-то сделает ставку выше их предложения, он постепенно увеличит свое предложение до максимального предела. И они дали продавцам 24 часа на ответ, чтобы они не потеряли все выходные из-за дома, на который у них не было шансов выиграть. «Мы думали, что если будем продолжать в том же духе, то найдем то, что сработает, — говорит Хорн.

В течение четырех месяцев их выходные были заполнены днями открытых дверей, а дни они проводили, тролля красноперых. А затем они поймали перерыв. В течение одной мартовской недели на рынке появились четыре дома в своем ценовом диапазоне. Обычно их было всего один или два. Больше домов означало меньше конкуренции. На один дом с четырьмя спальнями, выставленный на продажу за 749 000 долларов, предложений не было. «Я зашел в дом, думая, почему нет предложений?» Хорн вспоминает. — Что с ним не так, на самом деле?

Ремонт 2018 года, дом в отличном состоянии. И на 2800 квадратных футов это было просторно. Но две из четырех спален можно было считать хозяевами, причем большая находилась на нижнем уровне, отделенная от остальных. Хорн подозревал, что такая конфигурация не понравится семьям с маленькими детьми. Но ей это понравилось. Поэтому она и Эш сделали предложение, которое включало в себя все их стандартные прибамбасы.

Но они добавили еще один пряник: они знали, что продавцы тоже ищут дом для покупки. Поэтому они предложили продавцам возможность продолжать жить в доме бесплатно в течение 60 дней после закрытия продажи.

Поскольку на столе было только одно предложение, их предложение было принято на 13 000 долларов выше прейскурантной цены.