Порядок недвижимость: Порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю. Пошаговая инструкция

Содержание

Порядок оформления недвижимости в собственность – Адвокатская контора «Правовой Сервис»

Юридические консультации

Услуги

Недвижимость

Порядок оформления недвижимости в собственность

Под юридической процедурой оформления недвижимости подразумевается регистрация приобретения жилого или нежилого здания и соответствующее оформление перехода права собственности на дом, квартиру, гараж, любое нежилое помещение, земельный участок, вновь созданное строение. Объекты недвижимости без оформления регистрационными органами не считаются собственностью владельца. Мошенники часто учувствуют в сделках с недвижимым имуществом, обманывая владельцев и покупателей. Мы рекомендуем доверить оформление недвижимости в собственность в городе Санкт-Петербург опытным юристам нашей компании. В составе адвокатской конторы «Правовой Сервис» работают профессиональные риэлторы, адвокаты, практикующие юристы, которые готовы разъяснить сложные юридические понятия, провести анализ имеющихся документов, оценить риски, помочь в оформлении сделки.

Согласно ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на большинство объектов недвижимости (исключение – морские, воздушные суда, космические объекты) должны быть зарегистрированы в государственном реестре. Собственнику квартиры, земельного участка, другого недвижимого объекта необходимо обратится в местное отделение Росреестра, предварительно собрав документы, которые предусмотрены законом. Государственный регистратор вправе отказать от регистрации прав в случае несоответствия документов требованиям, отсутствия прав на владение, наличия противоречий между заявителями и так далее.

Для каждого объекта недвижимого имущества предусмотрен свой перечень юридических бумаг в виде справок, свидетельств и прочих документов. Детали сделки можно обсудить у нас в офисе, проконсультироваться по телефону или оставить заявку на сайте. Наши юристы в сжатые сроки подготовят документы, представят интересы клиента в государственных органах и судах.

Процедура оформления включает несколько этапов:

Владелец имущества обращается в службу государственной регистрации с чеком/квитанцией об оплате государственной пошлины и с документами, подтверждающими его право на владение одним или несколькими объектами

Пишет заявление о регистрации права собственности на соответствующий объект

Государственный регистратор принимает пакет документов и отдает владельцу расписку

Сотрудник Росреестра проводит анализ предоставленной документации и вносит запись в ЕГРП

Собственнику выдается свидетельство о праве собственности на конкретное недвижимое имущество

Регистрационные действия согласно порядку не занимают много времени, а вот с подготовкой документов могут возникнуть проблемы. Позвольте профессионалам заниматься решением вопросов с недвижимостью. Все данные можно присылать по электронной почте. Мы с удовольствием поговорим с вами по телефону, встретимся в офисе г. Санкт-Петербург.

Обязателен ли кадастровый учёт недвижимого имущества?

Есть ли риск не получить обратно уплаченный аванс за квартиру, если договор купли-продажи был расторгнут?

Является ли забор недвижимым имуществом и нужно ли его регистрировать?

Обязательно ли указывать покупную цену в договоре купли-продажи квартиры?

Нужно ли подписывать акт приема-передачи квартиры при оформлении соответствующего договора купли-продажи?

Можно ли оформить продажу дома и земельного участка одним договором?

Можно ли продать земельный участок, который не поставлен на кадастровый учёт?

Как узнать, есть ли обременения у земельного участка?

Нужно ли регистрировать нежилые постройки на земельном участке?

Как восстановить документы на недвижимость ?

отправить заявку

Заявительный порядок регистрации недвижимости \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

Главная
Правовые ресурсы
Подборки материалов
Заявительный порядок регистрации недвижимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Заявительный порядок регистрации недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Недвижимость:
210.00.13.11.111
3-НДФЛ при продаже недвижимости
Агентский договор на продажу недвижимости
Акт обследования здания
Амортизация зданий
Показать все

Еще

Недвижимость:
210.00.13.11.111
3-НДФЛ при продаже недвижимости
Агентский договор на продажу недвижимости
Акт обследования здания
Амортизация зданий
Показать все

Кадастровый учет и регистрация прав:
Административная ответственность кадастрового инженера
Аренда обременение
Виды кадастровых карт
Внесение изменений в ЕГРН
Внесение сведений о ранее учтенном земельном участке
Показать все

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.01.2023 N 88-3939/2023 по делу N 2-125/2022
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования правообладателя: О признании права собственности на земельный участок.
Обстоятельства: Истица указала, что она является членом СНТ, за ней закреплен земельный участок, истица обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка» путем утверждения схемы расположения участка, в чем ей было отказано.
Решение: Отказано.Как верно указано судами по результатам оценки представленных сторонами доказательств, в качестве документа-основания для государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности заявителя на земельный участок может выступать документ, содержащий прямое указание о выделении, закреплении земельного участка за правообладателем, изданный до 25 октября 2001 года, на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, однако представленные истцом в качестве правоустанавливающих документы не попадают под действие Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регламентирующего упрощенный порядок государственной регистрации на заявленный земельный участок, и не подтверждают возможность признания права собственности за истцом.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Постановление Конституционного Суда РФ от 18.04.2023 N 18-П
«По делу о проверке конституционности части 3 статьи 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина И.Ф. Короткова»Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ (и статье 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» о заявительном порядке учетно-регистрационных действий) в целях приведения вида объекта недвижимости, указанного в ее части 1, в соответствие с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» правообладатель вправе подать в орган исполнительной власти, который осуществляет ведение ЕГРН, заявление об учете изменений сведений. Иными словами, предполагается возможность новой, фактически повторной регистрации машино-места, зарегистрированного как объект недвижимости на основании волеизъявления самого собственника, но, видимо, только в сравнительно редких случаях, когда правовая конструкция доли в праве общей собственности не применялась. Потому в данной норме ничего не говорится о возможности нахождения объекта недвижимости в общей собственности и о необходимости каких-либо согласований с сособственниками.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019)Администрация, ссылаясь на признание утратившим силу постановления N 111, послужившего основанием для государственного кадастрового учета 592 земельных участков, и отсутствие в связи с этим оснований для сохранения государственной регистрации права на земельные участки, измененные новым проектом планировки территории, а также на то, что заявительный порядок об аннулировании сведений об учтенных и зарегистрированных участках Федеральным законом от 3 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) не предусмотрен, обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в субъекте Российской Федерации (далее — управление Росреестра, регистратор) об исключении сведений из ЕГРН.

Процесс продажи недвижимости | Полные шаги и рекомендации

Процесс с недвижимостью может занять много времени, разочаровать и полон дискуссий между продавцами, покупателями и агентами по недвижимости. Для оптимизации процесса полезно знать все тонкости процесса продажи недвижимости

Обладая глубоким пониманием этого процесса, вы можете сэкономить время, быстрее заключать сделки и поддерживать покупателей и продавцов в процессе покупки жилья

В этой статье мы познакомим вас с пятью этапами процесса продажи недвижимости. К концу вы будете точно знать, как продвигаться через продажу и что вы можете сделать, чтобы улучшить процесс покупки и продажи для всех участников.

Шаг 1. Подготовьте список для продажи

Первым шагом является подготовка списка для продажи недвижимости, которую вы продаете. Он состоит из трех основных частей:

Интервью с продавцом
Подготовка недвижимости
Продвижение недвижимости

Прежде чем погрузиться в процесс подготовки, убедитесь, что у вас есть конструктивный способ организовать и остаться помимо информации о собственности и клиенте.

CRM позволяет вам хранить и управлять ключевой информацией о свойствах, которые вы продаете, и людях, с которыми вы работаете. Вы можете отслеживать ход своих продаж, автоматизировать повторяющиеся задачи и получать четкий обзор всего процесса продажи недвижимости.

Теперь давайте посмотрим, как опубликовать списки.

Часть 1: Интервью с продавцом

Как риелтор, вам необходимо обсудить с продавцом следующую информацию:

Причина продажи
Срок владения недвижимостью
Идеальная цена продажи
Предпочтительный график продажи
90 002 История объекта
Любые недавние апгрейды недвижимости
Любые особенности, которые делают недвижимость уникальной

Это поможет вам составить список, отражающий пожелания продавца, а также предоставить точную оценку недвижимости (подробнее об этом позже). Вы сможете изложить ключевую информацию для покупателей, например, о недавнем ремонте или о том, почему домовладелец вообще продает недвижимость.

Вам также необходимо обсудить потенциальные препятствия, которые могут помешать продаже.

Например, если имущество продавца имеет текущую претензию в связи с ущербом от воды, вы можете добавить эту информацию в список или попросить продавца урегулировать претензию до того, как объявление будет опубликовано.

Понимание того, есть ли какие-либо нерешенные проблемы с недвижимостью, облегчит вам общение с потенциальными покупателями. Это поможет им принять обоснованное решение и уменьшит любые проблемы для вас в будущем (например, продажа не пройдет проверку и провалится).

Часть 2: Подготовка недвижимости

Когда у вас есть вся информация для объявления, вам нужно сделать так, чтобы недвижимость выглядела привлекательно для потенциальных покупателей. Лучший способ сделать это — побудить владельцев правильно оформить свою недвижимость.

Постановка дома помогает покупателям визуализировать, каково это жить в нем, и может помочь продать недвижимость быстрее.

Более 65% риелторов, участвовавших в этом исследовании от Home Staging Institute, считают, что home staging помогает продать дом дороже. В том же отчете также было обнаружено, что почти 85% риелторов согласны с тем, что обустроенный дом продается быстрее, чем необустроенный.

Вот несколько шагов по подготовке объекта для фото, видео и личного просмотра:

Косметический ремонт. Обновите некоторые элементы декора, чтобы сделать их более современными.
Перестановка мебели. Такая простая вещь, как перемещение существующей мебели, может сделать комнату больше и уютнее.
Очистка. Чтобы произвести хорошее первое впечатление, наведите порядок в доме перед любыми фотографиями или просмотрами.

Это исследование, проведенное Национальной ассоциацией риелторов (NAR), показало, что оформление гостиной было наиболее важным аспектом для покупателей (39%). Так что, если продавец не хочет переставлять и тщательно убирать весь дом, он может просто сосредоточиться на жилом пространстве. Даже небольшое усилие имеет большое значение.

Профессиональный совет : Отправьте продавцу этот виртуальный контрольный список, чтобы помочь ему. Это простой способ сообщить им, чего вы ожидаете от них в преддверии постановки их собственности. Если вы используете CRM, вы можете сохранить контрольный список в качестве триггера в воронке продаж, чтобы он автоматически отправлялся вашему продавцу.

Часть 3: Реклама недвижимости

После того, как недвижимость выглядит первоклассно и фотографии сделаны, пришло время опубликовать ее список.

Как риелтор, вы должны продвигать недвижимость вашего продавца через онлайн-каналы. Исследование, проведенное NAR, показало, что 47% покупателей прежде чем делать что-либо еще, просматривают дома, выставленные на продажу, в Интернете.

Вот базовый контрольный список рекламных мероприятий, которые следует учитывать:

Используйте местные Служба множественных списков (MLS): Чтобы продвигать новые списки в качестве агента по недвижимости, вашей первой остановкой должно быть размещение собственности в службах множественных списков (MLS). MLS — это онлайн-платформа для покупки и продажи недвижимости. Он предоставляет покупателям подробную информацию о свойствах, включая тип собственности, ее местоположение, ее идеальное использование (например, дом на одну семью или для молодых специалистов), цену, ее размер (включая квадратные метры) и другие важные детали. . Убедитесь, что вы загрузили свое объявление на один (или несколько) из этих сайтов, чтобы охватить покупателей в вашем регионе.
Добавьте объявление на свой веб-сайт Reality : загрузите объявление на свой веб-сайт с постановочными фотографиями, контактной информацией и призывом к действию (например, закажите просмотр).
Продвижение в социальных сетях : Продвигайте свое объявление, публикуя его в своих социальных сетях, включая учетные записи Facebook, Instagram, Twitter, Pinterest и LinkedIn. Вы также можете использовать платное продвижение, чтобы привлечь больше потенциальных покупателей.
Загрузить публикацию в свой блог : Напишите в блоге краткое изложение основных характеристик и оснащения недвижимости, постановочные фотографии, вашу контактную информацию и призыв к действию (т. е. свяжитесь для получения дополнительной информации).

Профессиональный совет . Убедитесь, что ваш брендинг соответствует всем маркетинговым каналам. Вы не просто продаете недвижимость своего клиента — вы также продвигаете свое агентство. Некачественные маркетинговые материалы могут нанести ущерб вашему бренду.

Полное руководство по продаже недвижимости

Когда дело доходит до продажи недвижимости, главное – процесс. Оптимизируйте свой процесс с помощью нашего бесплатного электронного руководства.

Рабочая электронная почта

Отметьте, чтобы получить больше наших лучших практических руководств, шаблонов и электронных книг по электронной почте

Ваши данные обрабатываются в соответствии с нашим уведомлением о конфиденциальности. Вы можете отменить подписку в любое время.

Шаг 2. Назовите цену

Следующим шагом является оценка имущества и определение цены продажи.

Придерживайтесь этического кодекса, чтобы обеспечить справедливую цену недвижимости. Это означает анализ текущих рыночных условий и сопоставимых продаж для оценки стоимости недвижимости.

Начните с просмотра других объявлений в этом районе. Это помогает просматривать их на разных этапах, чтобы вы получили всестороннее представление о том, по какой цене продается недвижимость. Это дает вам хороший ориентир для работы.

Вот этапы листинга, которые вы хотите просмотреть:

Активные списки. Просмотрите списки в вашем регионе, которые действуют, но по которым еще не поступило предложение. Воспринимайте их с долей скептицизма, так как эти цены не отражают рыночную стоимость, пока они не будут проданы. Тем не менее, они дают вам хорошее представление о том, что другие покупатели ожидают получить от продажи своей недвижимости.

В ожидании списков. Это списки, которые находятся на контракте, но не закрыты. Если у вас нет связей с недвижимостью, участвующих в продаже, агент по листингу вряд ли предоставит вам какую-либо информацию о цене предстоящей продажи. Это означает, что пока недвижимость не закроется, вы будете делать только расчетные предположения. Тем не менее, списки, которые находятся на рассмотрении, могут дать вам представление о том, как работает рынок недвижимости.

Объявления отозваны. Снятые с продажи объекты — это недвижимость, снятая с продажи. Вы не будете знать точную причину, по которой они больше не работают, но вы сможете определить общие тенденции. Например, если есть большая часть объектов недвижимости, которые были изъяты, и их стоимость превышает среднюю рыночную стоимость, вы можете принять это во внимание при оценке вашей недвижимости.

При просмотре всех этих списков учитывайте свойства, которые имеют сходство с имуществом, которое вы продаете. Например, обзор свойств аналогичного размера, возраста и местоположения даст вам лучшее представление о том, сколько стоит ваше имущество.

Подумайте о стоимости таунхауса с двумя спальнями в Нью-Йорке по сравнению с Нью-Джерси. Или пентхаус в Лос-Анджелесе по сравнению с недвижимостью того же размера в Хьюстоне. Хотя они похожи по размеру, их расположение означает, что цены различаются.

Другим примером является возраст свойства. Семейный дом с тремя спальнями, которому 30 лет, вероятно, будет стоить меньше, чем новостройка того же размера. Учет этих факторов означает, что вы можете быть более точным в оценке цены.

После просмотра всей этой информации вы можете создать отчет, в котором будет указана рекомендуемая цена продажи.

Для этого отчета не задан размер. Иногда это пара страниц, иногда 50-страничный документ. Однако чем глубже вы это сделаете, тем больше вы сможете убедить своего клиента в том, что ваша цена является правильным выбором.

Вы также можете добавить в отчет оговорку о том, что стоимость вашего дома основана на текущих рыночных условиях, которые могут быть изменены. Таким образом, покупатель знает, что вы основываете цену на его недвижимость на тенденциях рынка. Вы не берете это из воздуха.

Совет профессионала : Используйте CRM-инструмент для работы с недвижимостью, чтобы отслеживать списки компаний, объединяя все эти данные на одной платформе. Затем вы можете использовать CRM для создания диаграмм и графиков со всеми данными о продажах недвижимости, чтобы включить их в свой отчет.

Шаг 3. Организация просмотров недвижимости

Когда продавец соглашается с ценой продажи, пора искать покупателя.

Существует два основных подхода к просмотру: организация дня открытых дверей и организация частных просмотров.

Как спланировать день открытых дверей и провести его

Планирование дня открытых дверей включает в себя назначение даты и времени, когда потенциальные покупатели могут посмотреть недвижимость в групповой обстановке. Например, покупатели могут осмотреть дом в любое время с 14:00 до 16:00 в пятницу, 3 декабря.

Чтобы организовать день открытых дверей, поговорите с покупателем, чтобы подтвердить, когда он будет счастлив. Затем обратитесь к любым заинтересованным сторонам, чтобы сообщить им, когда они смогут присутствовать.

У вас должен быть список заинтересованных покупателей, заинтересованных в продвижении вашего объявления в Интернете. Потенциальные покупатели запросят дополнительную информацию или попросят забронировать просмотр на вашей странице MLS, на вашем веб-сайте или в социальных сетях.

Свяжитесь с этими контактами, чтобы сообщить им, когда состоится день открытых дверей. Создайте регистрационную форму, чтобы знать, кто участвует и с кем вы можете связаться после мероприятия.

Во время дня открытых дверей вы можете поговорить с заинтересованными покупателями о том, что они ищут, об их бюджете и о том, что они думают о недвижимости. Если они заинтересованы, вы можете поддерживать связь после дня открытых дверей и узнать, хотят ли они сделать предложение.

Даже если они не хотят делать предложение о доме, запишите всю эту информацию. Вы можете добавить его в свою CRM и учитывать для будущих продаж

Совет профессионала : С помощью CRM-системы вы можете легко рассылать приглашения на день открытых дверей и отслеживать ответы. В зависимости от платформы, которую вы используете, вы можете использовать шаблоны электронной почты, чтобы быстро создать приглашение и отправить его заинтересованным лицам.

Рекомендуемая литература

Инструменты стека продаж недвижимости

Как организовать частные просмотры

На днях открытых дверей отметьте любые потенциальные покупатели недвижимости, которые проявляют интерес к собственности. Затем свяжитесь с этими потенциальными покупателями, чтобы договориться о частном просмотре.

Частные просмотры позволяют потенциальным покупателям представить, что они живут в доме без толп людей, которые приходят на день открытых дверей. Они также дают им возможность запросить у вас дополнительную информацию о доме и рассмотреть недвижимость более подробно.

Вот пример электронного письма, посвященного дню открытых дверей:

Привет, [имя заинтересованного покупателя],

Было здорово поболтать с вами вчера и услышать ваше мнение о [адрес дня открытых дверей]. Вы выразили желание сделать [адрес дня открытых дверей] своим новым домом, поэтому я хотел бы получить возможность поговорить с вами об этом подробнее.

Вот еще несколько аспектов собственности, которые сделают ее подходящей для вас [перечислите некоторые из причин, по которым эта недвижимость будет им идеально подходить, основываясь на том, что вы узнали в разговоре. Например, местный школьный округ, если у них есть дети, транспортное сообщение, если они ездят на работу, и близлежащие парки, если у них есть собака.]

Наша фирма по недвижимости регулярно работает в этом районе, и я могу вам сказать, что [адрес собственности] уникальна для региона из-за [укажите уникальные преимущества]. Я хотел бы показать вам недвижимость для частного просмотра, чтобы вы могли получить более личное представление о месте до окончания торгов.

Я буду поблизости в [день и время], если у вас будет время встретиться со мной и обсудить недвижимость. Пожалуйста, дайте мне знать, и я могу организовать просмотр вместе.

С уважением,

[Ваше имя]

Не стесняйтесь использовать этот шаблон, чтобы связаться с заинтересованными покупателями. Вы также можете связаться с ними по телефону, если предпочитаете говорить с ними напрямую. Взгляните на некоторые из этих скриптов звонков по недвижимости для вдохновения.

Профессиональный совет: Вы также можете связаться с теми, кто не проявил интереса, но вы можете использовать другой подход. Например, вместо того, чтобы отправлять им приглашение для частного просмотра, вы можете поделиться другими объявлениями о похожих объектах, которые лучше соответствуют тому, что они ищут.

Шаг 4. Переговоры о продаже

Когда вы получите предложение от покупателя, можно начинать переговоры. Ваша цель здесь — как можно быстрее согласовать цену и условия недвижимости, не торопя ни одну из сторон.

Для агента по недвижимости этот процесс может быть напряженным и напряженным. Вы обрабатываете любые предложения и встречные предложения с клиентом и держите обе стороны в курсе последних событий.

Рекомендуем прочитать

Лидогенерация в сфере недвижимости: 6 способов найти новых клиентов

Чтобы упростить ведение переговоров, рассмотрите возможность использования CRM-системы по недвижимости.

С помощью CRM вы можете отслеживать все этапы переговоров в одном месте, чтобы всегда быть в курсе сообщений и событий.

Давайте посмотрим, как вы можете ориентироваться в переговорном процессе.

1. Квалификация потенциального покупателя

Перед тем, как начать сотрудничество с потенциальным покупателем, вы должны убедиться, что он получил предварительное одобрение на ипотеку.

Предварительное одобрение ипотеки предполагает, что кредитор оценивает кредитоспособность и финансовую информацию покупателя, чтобы определить, сколько денег он готов предоставить взаймы на покупку дома. Это как можно ближе к подтверждению того, что у покупателя есть средства для покупки недвижимости.

Процесс продажи будет намного быстрее для вас и вашего продавца, если вы будете рассматривать только тех покупателей, у которых есть зеленый свет на ипотеку.

2. Сопровождение вашего продавца на оценку

Далее будет оценка дома вашего продавца, в которой участвует непредвзятый профессионал, оценивающий недвижимость.

Оценка — одно из последних препятствий, которое должен преодолеть ваш продавец. Это окажет большое влияние на цену их имущества, особенно если оценщик оценивает имущество меньше, чем вы или продавец надеетесь продать его.

Вот почему так важно, чтобы вы присутствовали на оценке.

Вы должны быть готовы ответить на любые вопросы и сообщить оценщику о любых изменениях или улучшениях в собственности. Таким образом, оценщик может получить всестороннее представление о собственности, прежде чем назвать цену.

3. Сравните предложения

В идеальном мире потенциальный покупатель просто согласится заплатить запрашиваемую цену. Однако, если есть несколько покупателей, заинтересованных в недвижимости вашего продавца, вам нужно будет сравнить предложения вашего продавца.

При сравнении потенциальных предложений необходимо учитывать следующее:

Кто предложил самую высокую цену? Это предложение, на которое вы обратите наибольшее внимание, поэтому внимательно изучите его, чтобы убедиться, что оно надежно.
Прошел ли покупатель с самым высоким предложением предварительное одобрение финансирования? Если они этого не сделают, их предложение может провалиться.
Соответствует ли участник, предложивший самую высокую цену, идеальному покупателю с точки зрения продавца? Например, если продавец продает свой семейный дом, которому 30 лет, он может предпочесть продать его другой семье, а не инвестору, который превратит недвижимость в апартаменты.

Изучив всю эту информацию, вы должны иметь лучшее представление о том, какие потенциальные покупатели лучше всего подходят для покупки недвижимости.

Рекомендуемая литература

Простое введение в квалификацию потенциальных клиентов

Шаг 5. Завершение продажи

Когда продавец принял предложение покупателя, последним шагом является завершение продажи. Это включает в себя окончательную проверку недвижимости, заключительные переговоры, предоставление покупателю необходимых документов и снятие недвижимости с продажи.

Давайте пройдемся по этим шагам.

Часть 1: Планирование окончательной инспекции

Окончательная инспекция дома проводится, когда дом находится по контракту, но перед окончательной продажей. Цель состоит в том, чтобы выявить любые проблемы или дефекты дома, которые продавцу может потребоваться решить до завершения продажи.

Покупатель и продавец могут захотеть присутствовать при осмотре, чтобы быть уверенными, что он завершен и охватывает все участки собственности. Совместно с покупателем и продавцом договоритесь о времени, когда квалифицированный инспектор подготовит окончательный отчет об инспекции. Чем раньше, тем лучше будет процесс продажи.

Часть 2: Проведение окончательных переговоров для вашего продавца

Во время осмотра лицензированный профессиональный инспектор по недвижимости тщательно осмотрит имущество. Они рассмотрят структуру, электрические системы, сантехнику, системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и любые другие компоненты дома, которые могут повлиять на его стоимость или безопасность. Затем инспектор предоставит отчет с подробным описанием любых проблем или дефектов, которые они обнаружат.

Если в отчете указаны какие-либо проблемы, вам необходимо обсудить их с покупателем и продавцом.

Например, инспекция обнаружила небольшую утечку воды в трубе ванной комнаты. Продавец должен либо отремонтировать трубы, либо изменить цену имущества, чтобы учесть покупателя, производящего ремонт. Вам решать, как справиться с этим процессом и общаться с обеими сторонами.

В некоторых случаях окончательное согласование не требуется. Если информация, предоставленная покупателю, была точной, и во время окончательной проверки не было никаких сюрпризов, они, вероятно, будут рады заплатить первоначальную цену.

Часть 3: Подписание бумаг и обмен необходимыми документами

После осмотра и переговоров (если они есть) можно завершать продажу. Это включает в себя обработку большого количества документов, включая следующее:

Документ о собственности. Акт о собственности — это юридический документ, передающий право собственности на недвижимость. Он включает важную информацию, такую как имена нынешнего и предыдущего владельцев, юридическое описание имущества и любые обременения или залоговые права на имущество. Когда недвижимость продается, продавец передает право собственности покупателю, оформляя акт. После того, как он подписан и зарегистрирован в соответствующем государственном органе, он становится общедоступным и устанавливает новое право собственности.

Договор купли-продажи. В договоре купли-продажи излагаются условия сделки с недвижимостью между покупателем и продавцом. Это обязывающий договор, который устанавливает согласованные условия продажи имущества. Например, цена покупки, дата закрытия, тип продаваемого имущества и любые непредвиденные обстоятельства или условия, которые должны быть выполнены до завершения продажи.

Любые счета за воду, канализацию и налог на недвижимость. Если имущество продавца подключено к муниципальной канализации и водопроводу, вам потребуется доказательство того, что все оплачено до закрытия. Это касается и налога на имущество. Государственные или местные налоги на передачу собственности обычно уплачиваются при передаче права собственности от продавца покупателю.

Окончательные показания утилиты. Помимо оплаты счетов, продавец также должен снять окончательные показания всех газовых и электрических счетчиков. Они должны будут предоставить эти показания своим поставщикам услуг и новому покупателю, что облегчит новому покупателю настройку своих учетных записей и предоставление точных показаний с даты их въезда.

Страховой полис. Вы уже проверили заголовки и политики ранее, чтобы убедиться в отсутствии неожиданностей (вернитесь к первому шагу в этом руководстве). Теперь вы можете передать покупателю полис страхования прав собственности. Эта политика покрывает их потенциальные убытки, которые могут возникнуть в результате споров о праве собственности. И новый покупатель, и их кредитор должны получить копию.

Любые записи об обслуживании или гарантии. Продавец должен передать любые записи об обслуживании или гарантии на любые бытовые приборы или техническое обслуживание, которое было выполнено на объекте. Любые рекомендации надежного сантехника или электрика также будут приятным штрихом для нового покупателя, особенно если он новичок в этом районе.

После того, как все документы заполнены и все документы подписаны, самым последним шагом для вас как риелтора является снятие недвижимости с продажи.

Отметьте его как проданный в MLS, на вашем веб-сайте и в любой рекламе в социальных сетях, которую вы для него использовали. Таким образом, другие продавцы увидят, что вы помогаете людям продавать их недвижимость, и могут быть более склонны пользоваться вашими услугами в будущем. Если вы пытаетесь получить списки в качестве нового агента, это хорошее место для начала.

Рекомендуем прочитать

Полное руководство по управлению задачами в сфере недвижимости

Как получить объявления о недвижимости
Чтобы получить объявления о недвижимости, создать прочную сеть, установить отношения с владельцами недвижимости, использовать онлайн-платформы и службы листинга , предлагайте конкурентоспособные комиссионные, продемонстрируйте свой опыт, обеспечьте превосходное обслуживание клиентов и используйте маркетинговые стратегии для привлечения потенциальных продавцов.
Как получить списки в качестве нового агента
Как новый агент, сосредоточьтесь на построении отношений. Вы можете сделать это, объединившись с другими агентами или используя свою сферу влияния. Убедитесь, что вы предлагаете дополнительные услуги, посещаете отраслевые мероприятия и используете онлайн-платформы и социальные сети для привлечения потенциальных клиентов и повышения узнаваемости. Если вы не уверены, обратитесь за помощью к наставнику — это еще один способ построить отношения.
Как написать объявление о недвижимости
При составлении объявления о недвижимости укажите основные сведения об объекте (например, местоположение, размер, характеристики), выделите уникальные преимущества, используйте убедительные описания и увлекательный язык, включите высококачественные фотографии, упомянуть близлежащие удобства и подчеркнуть преимущества и потенциальную ценность для привлечения покупателей.

Заключительные мысли

Продажа недвижимости может быть сложной, трудоемкой и непростой задачей. Хорошая новость заключается в том, что, поняв, как работает процесс продажи недвижимости, вы сможете лучше ориентироваться в нем.

Вы знаете, какие шаги необходимо предпринять, когда они должны произойти и как двигаться вперед. В результате вы обнаружите, что процесс проще в управлении и быстрее завершен.

Чтобы еще больше улучшить процесс, рассмотрите возможность использования CRM-системы Pipedrive для недвижимости. С нашей платформой вы можете отслеживать общение с покупателями и продавцами, развивать потенциальных покупателей через воронку продаж и систематизировать документы, которые вам нужно будет просмотреть при заключении сделки. Попробуйте бесплатно, чтобы увидеть, что вы думаете.

Полное руководство по продаже недвижимости

Рабочая электронная почта

Покупка и продажа недвижимости и юристы по недвижимости

Основные этапы покупки и продажи недвижимости включают в себя:

Наймите агента по недвижимости. Несмотря на то, что вы не обязаны использовать агента при покупке или продаже недвижимости, многие покупатели и продавцы нанимают агентов, чтобы помочь им найти дом или найти покупателя для своего дома, а также помочь им в начальном процессе создания и ответа на запросы. Предложение. Как правило, продавец платит как агенту покупателя, так и агенту продавца. Агентам по недвижимости платят при закрытии из выручки от продажи. Агенты по недвижимости потребуют, чтобы продающие владельцы заключили соглашение о листинге , которое будет включать цену предложения дома и сумму комиссии агента, обычно рассчитываемую в процентах от окончательной цены продажи. Соглашения о листинге часто готовятся на формах, разработанных местной службой множественного листинга («MLS»). Это юридически обязывающие соглашения, и перед их подписанием их должен просмотреть юрист продавца. Покупатели должны иметь в виду, что агент, которого они считают «агентом покупателя», на самом деле является агентом продавца, если продавец платит комиссию и основная обязанность этого агента — перед продавцом.
Покупатель делает предложение . Агенты по недвижимости обсудят основные условия сделки, такие как цена покупки, а также будет ли эта цена включать или не включать в себя оборудование и личное имущество, найденное в помещении. Агенты также обсудят, будет ли предложение зависеть от каких-либо других событий, таких как получение покупателем кредита или продажа собственного дома в первую очередь. Эти условия будут включены в предложение, которое обычно представляет собой форму на одной странице.
Продавец принимает предложение. Следующим шагом продавца является принятие предложения покупателя или представление встречного предложения. Однако даже после принятия предложения ни одна из сторон не обязана совершать транзакцию на этом этапе. Любая из сторон может отказаться от сделки, не нарушая договор. Не будет никаких обязательств по покупке или продаже имущества до тех пор, пока адвокаты не составят официальный договор и не подпишут его обе стороны. Выполнение обязательных документов, подготовленных агентами по недвижимости, не рекомендуется, потому что они составлены так, как будто они имеют юридическую силу, но обычно таковыми не являются и тем самым создают путаницу.
Покупатель организует осмотр дома . После того, как продавец примет предложение покупателя, агент покупателя пригласит домашнего инспектора для осмотра дома и выявления любых потенциальных проблемных мест. Если будут обнаружены какие-либо проблемы, они будут решены юристами при составлении официального контракта. Некоторые контракты заключаются в зависимости от удовлетворительной проверки в течение относительно короткого периода времени.
Покупатель и продавец нанимают адвокатов . Адвокаты используются в сделках с недвижимостью в большинстве районов Нью-Йорка. Брокерам по недвижимости не разрешается составлять юридические документы или давать юридические консультации, поскольку это может рассматриваться как несанкционированная юридическая практика. Однако брокерам может быть разрешено заполнять предварительно распечатанные формы контрактов, если в формах четко указано, что они должны быть проверены юристом. Осторожный покупатель и продавец нанимают адвоката в начале процесса, чтобы быть уверенным, что важные вопросы, такие как непредвиденные обстоятельства контракта, обсуждаются и решаются, избегая недоразумений.
Покупатель и продавец обсуждают условия контракта . Контракты на покупку и продажу недвижимости должны заключаться в письменной форме и выполняться как покупателем, так и продавцом. Контракт можно рассматривать как дорожную карту, разъясняющую обязательства сторон на пути к «закрытию», при котором будет заключена фактическая продажа. Как правило, адвокат продавца создает первый проект контракта. Для этой цели существуют стандартизированные предварительно распечатанные формы. Любая уникальная или отличающаяся информация может быть приложена к договору в качестве «дополнения». В контракте будут изложены все условия сделки и должна быть указана цена, адекватное описание имущества, предполагаемая дата закрытия и любые подробности, касающиеся событий, которые должны произойти до закрытия сделки, называемых «непредвиденными обстоятельствами». Дата закрытия не считается точной датой в большинстве контрактов на дом, и любая из сторон имеет право на разумную отсрочку даты закрытия, если возникнет необходимость. Если стороны хотят, чтобы дата была твердой, контракт должен предусматривать, что «время имеет существенное значение». Это не предположение в Нью-Йорке, если не указано иное.
Покупатель вносит предоплату . При подписании контракта покупатель обычно вносит авансовый платеж в размере 10% от покупной цены продавцу. Чек обычно выписывается поверенному продавца, который хранит его на отдельном счете, который называется «счет условного депонирования». Большинство контрактов на жилую недвижимость в Нью-Йорке позволяют продавцу удерживать авансовый платеж в качестве «оплаты убытков», если покупатель решит отказаться от контракта по причине, которая не разрешена контрактом. Контракты, как правило, имеют право на аннулирование, связанное с финансированием, правовыми вопросами, инженерными проблемами и термитами, как описано ниже. Если покупатель совершает покупку, авансовый платеж зачисляется покупателю и вычитается из цены покупки при закрытии сделки.
Продавец раскрывает состояние имущества, если требуется . При продаже жилой недвижимости продавец обычно должен заполнить форму раскрытия информации, отвечая на 48 вопросов об имуществе, которые разделены на четыре отдельные категории: 1) общая информация, 2) экология, 3) конструкции и 4) механические системы и услуги. Продавцу может быть предъявлен иск о возмещении убытков за сознательное непредоставление адекватной информации об имуществе. Кроме того, неспособность заполнить форму приводит к тому, что покупатель получает кредит в размере 500 долларов США против цены покупки при закрытии. Важно отметить, что для целей требования о раскрытии определение «жилой недвижимости» не включает кондоминиумы или кооперативные квартиры, поэтому требование о раскрытии информации не распространяется на многие сделки с недвижимостью в Нью-Йорке и близлежащих районах. Многие контракты просто ссылаются на раскрытие информации в соответствии с законом, а затем соглашаются на кредит в размере 500 долларов США вместо раскрытия информации. Кроме того, законом разрешено избегать раскрытия информации по контракту, соглашаясь продать недвижимость «как есть» или иным образом без каких-либо заявлений или гарантий.
Отчет о названии заказа покупателя . Адвокат покупателя закажет отчет о праве собственности в компании по страхованию правового титула, чтобы убедиться, что у продавца есть право собственности и что нет проблем с правом собственности, таких как залоговые права на имущество, которые необходимо решить до закрытия сделки. Отчет о названии также включает в себя поиск правительственных ведомств на предмет нарушений, указанных в отношении собственности. Юрист покупателя и страховая компания проведут осмотр имущества, чтобы убедиться, что дом не посягает на соседнее имущество, а дома соседей не посягают на приобретаемое имущество. Опрос может быть существующим, предоставленным продавцом, или новым, заказанным адвокатом покупателя. Кредитный банк часто требует нового обследования, если существующее обследование устарело.
Покупатель получает финансирование . Адвокат покупателя будет работать с кредитором, чтобы получить информацию и документы, необходимые для завершения кредита, который будет использован для покупки дома. Всякий раз, когда покупатель получает кредит для финансирования покупки жилой недвижимости, Федеральный закон о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA) гарантирует, что покупатель будет проинформирован обо всех расходах, связанных с кредитом и покупкой. Они известны как «затраты на урегулирование». Во-первых, кредитор должен предоставить покупателю добросовестную оценку затрат на урегулирование в течение трех рабочих дней после получения заявки на получение кредита. Соглашение кредитора предоставить ссуду покупателю называется «обязательством». При закрытии кредитор должен предоставить Единое расчетное заявление, также известное как «Форма 1 HUD». Эта форма должна включать все финансовые детали, касающиеся транзакции. Важно: большинство контрактов на проживание в Нью-Йорке зависят от финансирования. Покупателю дается период времени, обычно в пределах 30-90 дней, чтобы получить обязательство по ипотечному кредиту. Если покупатель не может этого сделать, он может расторгнуть договор и получить возмещение своего первоначального депозита.
Покупатель и/или кредитор получают страхование правового титула . Полис страхования правового титула покупателя защищает покупателя от любых убытков, которые он или она может понести, если кто-то оспорит его право собственности на недвижимость или заявит, что недвижимость может быть продана для погашения долга. Политика кредитора предлагает такую же защиту банку или ипотечной компании, которые ссудили деньги покупателю для покупки недвижимости. Прежде чем выдать полис страхования правового титула, титульная компания проверяет записи о праве собственности, связанные с собственностью, и сюрвей, чтобы увидеть, есть ли какие-либо дефекты в праве собственности. Если титульная компания удовлетворена титулом, она выдает страховой полис, соглашаясь защищать покупателя (или кредитора) от любых претензий в отношении титула и возмещать ущерб в пределах суммы полиса. Для полиса покупателя сумма — это цена покупки, а для полиса кредитора — сумма кредита. Страхование титула не покрывает претензии, связанные с обнаруженными обременениями.
Подготовка заключительного заявления . Сделка с недвижимостью предполагает множество других расходов для обеих сторон, помимо покупной цены. Стороны будут регулировать между собой определенные периодические сборы, применимые к дому, такие как налоги на недвижимость, сборы ассоциации домовладельцев и коммунальные услуги. Чтобы отслеживать все расходы, обычно составляется заключительный отчет, показывающий, сколько денег покупатель должен принести до закрытия сделки, и сколько денег получит продавец после оплаты и зачисления всех расходов. В заключительном отчете перечислены все дебеты и кредиты для покупателя и продавца, а также окончательная сумма в долларах для каждой стороны.
Покупатель, продавец и кредитор присутствуют на закрытии . Все стороны и их поверенные, как правило, присутствуют на закрытии, хотя закрытие может быть организовано без присутствия всех сторон, либо с использованием доверенности, либо с помощью условного депонирования по почте. Если покупатель получает кредит, банк или ипотечная компания также должны иметь адвоката. Агенты по недвижимости также могут присутствовать. Адвокаты объяснят покупателю и продавцу, какие документы они подписывают и какие суммы в долларах причитаются.
Покупатель заплатит:
- остаток покупной цены плюс прочие расходы, указанные в заключительном отчете,
- налог на регистрацию ипотеки, если для финансирования покупки используется кредит,
- гонорар банка, если речь идет о кредите, и
- премии за полисы титульного страхования покупателя и кредитора,
- другие сборы, требуемые кредитором, и
- , когда цена покупки дома превышает 1 миллион долларов, штат Нью-Йорк уплачивает специальный налог на передачу собственности в размере 1 % от цены. (Покупатели также платят специальный налог на передачу собственности при покупке дома в районе Пеконик-Бей).
Продавец заплатит:
- налог на передачу в штат Нью-Йорк и, если применимо, в город Нью-Йорк,
- комиссионные агента покупателя и агента продавца, а
Обе стороны, как правило, сами оплачивают гонорары своих адвокатов, а также гонорары, необходимые для регистрации различных документов у окружного клерка. Продавцы обычно платят за регистрацию сделки, а покупатели платят за регистрацию ипотеки.
Документ о регистрации и залог . Чтобы уведомить мир о сделке, акт и ипотека (если есть) и любые другие документы, касающиеся права собственности, должны быть поданы в офис клерка округа, где находится недвижимость. (В округах Нью-Йорка, кроме Статен-Айленда, офис, в котором регистрируются эти документы, называется Реестром города Нью-Йорка.