Порядок заключения сделок с недвижимостью: Какие документы требуются при заключении договора купли-продажи квартиры

Содержание

как заключить договор и зарегистрировать переход прав через интернет

Совершение онлайн-сделки с недвижимостью включает два главных этапа: подписание договора и регистрацию перехода прав в Росреестре. Для всех этих процедур понадобится электронная подпись. Поскольку удалённое взаимодействие с Росреестром требует наличия именно квалифицированной электронной подписи (УКЭП), другие виды ЭП можно даже не рассматривать.

Квалифицированный сертификат электронной подписи для физических лиц выдают удостоверяющие центры, аккредитованные Минкомсвязью. Заявку можно подать онлайн, но для подтверждения личности и получения сертификата понадобится обратиться в ближайший офис удостоверяющего центра. Оформить УКЭП можно и дистанционно при условии, что удостоверяющий центр предлагает такую услугу. При заказе электронной подписи обязательно укажите её назначение — получение услуг Росреестра. Оформленная УКЭП подойдет и для подписания договора.

Как проходят онлайн-сделки с недвижимостью

Принципиальных отличий в заключении онлайн-сделки с недвижимостью по сравнению с традиционным форматом нет:

  1. Подбираем и осматриваем квартиру или дом.
  2. Проверяем вторую сторону сделки и объект купли-продажи — наличие прав на недвижимость, документов, отсутствие обременений, ограничений и других обстоятельств, которые могут препятствовать сделке.
  3. Договариваемся о том, как будет проходить сделка и расчёты.
  4. Составляем и подписываем договор.
  5. Совершаем взаиморасчёты.
  6. Регистрируем сделку и переход прав в Росреестре.

Однако поскольку мы говорим о дистанционном заключении сделки, есть ряд нюансов, которые нужно учитывать.

Как дистанционно пройти процедуры заключения сделки с недвижимостью

Важный этап — осмотр жилья. Можно ли его провести дистанционно? Технически для этого нет препятствий. Например, продавец может показать квартиру по видеосвязи или предоставить подробный видео- или фотоотчёт. Но при таком способе всегда есть риск что-то пропустить. Нельзя также исключить, что продавец умышленно скроет недостатки жилья. Поэтому лучший вариант — это лично осмотреть объект покупки. Только так вы сможете увидеть реальное состояние квартиры или дома.

Второй момент — проверка недвижимости и прав продавца. Дистанционно в полном объёме такую проверку сделать нельзя. Например, можно удалённо проверить существование имущества, права на него и обременения через сервисы Росреестра. Но если квартира, скажем, ипотечная, приобретена на средства маткапитала, то дистанционно удостовериться в том, что покупателем соблюдены все процедуры, невозможно.

Оптимальный вариант для успешного и быстрого прохождения этих двух этапов — договориться о встрече с продавцом и попросить его принести с собой все необходимые для проверки документы. Таким образом вы сможете лично осмотреть недвижимость и проверить документы на месте.

Какие документы нужно запросить у продавца:

  1. Выписку из ЕГРН — можно получить дистанционно в электронном виде.
  2. Единый жилищный документ, выписку из домовой книги — в некоторых регионах и населённых пунктах выдают онлайн, где-то — только в бумажном формате при личном обращении.
  3. Справку о регистрации по месту жительства (форма 9) и справку о лицах, которые ранее проживали в квартире (доме), сохраняют право собственности и могут претендовать на жильё в будущем (форма 12), — можно получить онлайн через портал Госуслуги в электронном или бумажном формате.
  4. Техпаспорт квартиры — может быть на руках у продавца, но в любом случае есть в БТИ (необходим для ипотечных сделок).
  5. Согласие органа опеки на сделку, если среди собственников есть несовершеннолетние. Документ оформляется только при личном присутствии.
  6. Согласие супруга на сделку (при наличии супруга) — оформляется лично, в нотариальном порядке.
  7. Квитанции по оплате услуг ЖКХ — для проверки наличия/отсутствия задолженностей.

Поручить подбор квартиры, её осмотр, проверку продавца и недвижимости можно риелторам. Тогда для покупателя этапы подбора жилья, сбора документов, проверки пройдут дистанционно, но за услуги риелтора придётся заплатить.

Непосредственное заключение сделки — составление и подписание договора. Договор составляется стандартно, в письменном виде. Но в нём нужно отразить, как стороны будут заключать сделку (дистанционно), подписывать договор (электронной подписью) и проводить расчёты. В данном случае, чтобы ничего не упустить, лучше заказать подготовку договора у юристов. Большинство юридических компаний предлагают такой сервис в онлайн-режиме. Проект договора придёт покупателю и продавцу на электронную почту. Останется только подписать его электронной подписью и обменяться подписанными электронными документами.

Самостоятельная электронная регистрация сделки

Для самостоятельной регистрации сделки в Росреестре необходима усиленная квалифицированная электронная подпись. Кроме того, первично нужно направить в Росреестр электронное заявление (уведомление) о передаче документов в электронном виде. Оно подписывается электронной подписью. Далее нужно собрать комплект документов для регистрации — электронных документов или электронных образов (сканов) бумажных документов, а также подготовить заявление о госрегистрации прав (сделки).

Документы направляются через личный кабинет пользователя на сайте Росреестра (для авторизации нужна электронная подпись или действующая учётная запись в ЕСИА). Используется для этого раздел «Услуги и сервисы». Для работы с электронной подписью предварительно нужно установить плагин КриптоПРО ЭЦП — на странице в личном кабинете есть ссылка для его скачивания.

Если регистрация пройдёт успешно, Росреестр пришлёт выписку из ЕГРН в личный кабинет и на электронную почту.

Особенности ипотечных и кредитных сделок с недвижимостью

Если в сделке используются кредитные средства или оформляется ипотека, то большую часть операций можно выполнить через банк. Однако полностью дистанционно банки не работают. Кредитный договор, договор страхования, договор, связанный с расчётами по сделке, — всё это нужно оформлять при личном присутствии. С другой стороны, крупные банки предлагают сервис электронной регистрации прав в Росреестре. И если сделка так или иначе проходит через банк, удобнее регистрацию сделки и прав тоже провести через банк. В этом случае электронная подпись может понадобиться только для подписания договора купли-продажи. Это актуально, если покупатель и продавец находятся в разных городах и тем более в разных регионах страны.

Эта статья была полезной?

Получить сертификат электронной подписи

Заполните заявку на выпуск сертификата

Заполнить заявку

Все статьи

ЭДО с контрагентами: практические рекомендации по применению электронных документов в 2022 году

Маркировка питьевой воды: как стать участником эксперимента и что это даёт

Порядок регистрации сделок с недвижимостью, если одна из сторон — иностранец

Этот материал обновлен 21.04.2022.

Анастасия Корнилова

юрист

Профиль автора

С 2 марта сделки с недвижимым имуществом между резидентами и некоторыми иностранцами заключались по особому порядку и нужно было получать разрешение на сделку. Согласно пресс-релизу, который опубликовал Минфин РФ, теперь не нужно получать такое разрешение, если иностранец — физлицо.

Что за особый порядок и в чем он заключается

Особый порядок действовал для сделок по приобретению недвижимости в собственность — купле-продаже, дарению, мене, ренте, участию в долевом строительстве или жилищном кооперативе. Если одна из сторон — иностранное лицо, которое связано с государством, включенным Россией в список недружественных, требовалось получить разрешение Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями в РФ.

Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81

Кто-то из участников сделки должен был обратиться с заявлением в подкомиссию, которую создали специально для этих целей, предоставить пакет документов и получить разрешение.

Правила выдачи Правительственной комиссией разрешений на сделки

Как теперь должны проходить сделки с участием иностранных граждан

17 марта 2022 года подкомиссия Правительственной комиссии определилась, что теперь иностранные граждане могут совершать сделки с недвижимостью с резидентами РФ без ее разрешения. В том числе резиденты могут заключать с иностранцами договоры долевого участия в строительстве или уступать требования по таким договорам. Главное, чтобы обе стороны сделки были физическими лицами.

Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссииPDF, 311 КБ

При этом если резидент покупает недвижимость у нерезидента, государство которого Россия включила в список недружественных, то деньги от сделки нужно зачислять на счета типа «С». Это счета, которые открывают для нерезидентов в рублях в банках, которым Банк России выдал разрешение на открытие и ведение таких счетов.

Банк России о счетах типа «С»

Деньги с таких счетов можно использовать только для определенных целей, например, чтобы совершить предусмотренные разрешением переводы на расчетные счета нерезидентов в рублях, заплатить налоги, пошлины, сборы и другие обязательные платежи в бюджет РФ, купить на них облигации федерального займа, которые размещает Минфин России на аукционах и т. д.

То есть просто снять с такого счета деньги, купить или обменять их на валюту онлайн не получится, как и просто расплачиваться ими за товары, работы и услуги в России.

Резиденты-физлица вправе заключать с гражданами стран, включенных Россией в список недружественных, безвозмездные сделки, по которым право собственности на недвижимость перейдет к таким иностранцам. Есть условие: стороны этих сделок должны быть супругами или близкими родственниками по Семейному кодексу РФ. Разрешение действует бессрочно.

Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии от 04.04.2022 № 24

Кто считается резидентом РФ

Резидентами РФ считаются:

  1. Граждане РФ независимо от того, где они находятся — в России или в другой стране.
  2. Иностранные граждане и лица без гражданства с видом на жительство в РФ.
  3. Российские организации, а также их зарубежные филиалы и представительства.

п. 6 ч. 1 ст. 1 ФЗ от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»

Если у кого-то из участников сделки есть второе гражданство, помимо российского, такого человека рассматривают как гражданина России.

К иностранным лицам в данном случае относятся те, кто связан с государством, которое Россия включила в список недружественных:

  1. гражданством;
  2. местом регистрации;
  3. местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности или извлечения прибыли;
  4. те, кто находится под контролем указанных иностранных лиц независимо от того, где они зарегистрированы или ведут хозяйственную деятельность.

То есть теперь, если, например, квартиру продает гражданин Канады, то разрешение на сделку с ним получать не нужно. Если же продает канадская компания, то нужно. Разрешение также понадобится, если иностранная компания зарегистрирована в стране, которая не внесена в список недружественных, но ведет хозяйственную деятельность или получает прибыль в государстве из списка.

Как получить разрешение на сделку с иностранной организацией

Один из участников сделки должен обратиться с заявлением в подкомиссию, которую создали специально для этих целей. Ее возглавил министр финансов Антон Силуанов.

Правила выдачи Правительственной комиссией разрешений на сделки

Для организаций список такой:

  1. Учредительные документы компании.
  2. Документ о государственной регистрации в соответствии с законодательством страны, где юрлицо было создано, либо иной документ, который бы подтвердил его создание.
  3. Документ со сведениями о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах, лице, которое контролирует участвующее в сделке иностранное лицо из государства, которое Россия включила в список недружественных, и сведения о том, что такое лицо находится под контролем.
  4. Бухгалтерский баланс резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, если баланс не размещен в государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности.
  5. Сведения о балансовой стоимости активов резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления.

Заявление нужно подписать, а затем нужно направить весь пакет документов в подкомиссию. Это можно сделать несколькими способами:

  1. на электронный адрес [email protected];
  2. на почтовый адресу 109097, г. Москва, ул. Ильинка, д. 9;
  3. принести лично по адресу г. Москва, Ильинка, дом 9, подъезд 5, комната 121, вход со стороны Большого Черкасского переулка.

Что будет, если сдать документы на регистрацию сделки с иностранной организацией без разрешения

Росреестр не станет регистрировать сделку и затребует разрешение.

На сайте Росреестра есть сервис, где можно проверить, все ли в порядке с документами и не приостановлена ли регистрация сделки.

Когда разрешение будет получено, можно подать его в Росреестр — там проведут правовую экспертизу и зарегистрируют сделку в установленные сроки.

Росреестр о новом порядке регистрации сделок с недвижимостью с иностранцами

Если сделка будет оформляться через нотариуса, он должен проверить, не является ли какая-то из сторон сделки иностранной компанией государства, которое Россия включила в список недружественных. Если выяснится, что это так, нотариус не удостоверит сделку, пока стороны не предоставят разрешение Правительственной комиссии.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Объяснение процесса закрытия сделки с недвижимостью

Как заключить сделку с недвижимостью 

Как новый или опытный агент по недвижимости, вы должны помнить о многих вещах, чтобы обеспечить успешное завершение сделки. Это важный момент для вашего клиента, поэтому вам нужно тщательно продумать каждый шаг на протяжении всего процесса закрытия. Таким образом, ваш клиент будет чувствовать себя комфортно, и у вас будет гладкая сделка. Не забывайте, что это эмоциональная сделка, поэтому очень важно быть рядом с клиентом.

Понимание основных шагов в процедуре закрытия сделки с недвижимостью жизненно важно, особенно для потенциальных и новых агентов по недвижимости, чтобы узнать подробности, необходимые для гладкой сделки. Продолжайте читать, чтобы узнать шаги закрытия сделки с недвижимостью.

8 шагов процесса закрытия сделки с недвижимостью

Вся процедура разбита на восемь шагов ниже, чтобы дать вам более глубокое понимание процесса закрытия сделки с недвижимостью. Обратите внимание, что могут быть некоторые различия от листинга к листингу или от штата к штату, но это общие шаги, которым вы можете следовать.

1. Предложите своему клиенту открыть счет условного депонирования

В большинстве договоров с недвижимостью продавец дома назначает титульную компанию или поверенного для надзора за сделкой. Поверенный или правоустанавливающая компания выступает в качестве третьей стороны для беспристрастного соблюдения условий контракта как продавца, так и покупателя. Третья сторона хранит все кредитные документы и деньги, связанные с транзакцией, до конца всего процесса.

После подписания договора агент по недвижимости или продавец должны уведомить титульную компанию о сделке. Вы также должны отправить копию соглашения и запросить открытие счета условного депонирования. Покупатель дома должен предложить кассовый чек или задаток и сделать банковский перевод на счет условного депонирования в течение времени, указанного в договоре, обычно от 48 до 72 часов. Это гарантирует безопасность сделки для обеих сторон.

2. Выполните поиск по титулу и закажите страхование титула 

Затем заключительный поверенный или титульная компания заказывает поиск по титулу, чтобы получить полис страхования титула. Этот процесс помогает гарантировать, что передача права собственности на дом пройдет гладко при заключении сделки. Обратите внимание, что если продавец дома не имеет права совершать сделку с недвижимостью, передать право собственности невозможно. Некоторыми элементами, препятствующими передаче права собственности на имущество, могут быть дефекты правового титула, обременения или залоговые права. Другие вопросы, такие как неуплаченные налоги на имущество, должны быть решены до дня закрытия.

Если поиск титула не содержит дефектов, поверенный или титульная компания распорядится о выдаче полиса страхования титула. Политика защищает покупателя недвижимости от любых будущих претензий на закрытие. Тем не менее, он защищает кредиторов и владельцев недвижимости от любых убытков или убытков, связанных с дефектами правового титула, залогами и обременениями.

3. Осмотр дома и наличие вредителей

Осмотр дома является необязательным в большинстве договоров, но многие покупатели настаивают на этом процессе, чтобы убедиться в отсутствии скрытых проблем в собственности. Как агент по недвижимости, как только вы подтвердите получение задатка, вы можете заказать осмотр имущества. Вы можете пригласить профессионального инспектора посетить дом, так как он лучше подготовлен для выявления любых основных проблем, которые могут возникнуть в будущем. На самом деле, большинство покупателей жилья обычно включают в договор купли-продажи непредвиденные обстоятельства осмотра дома.

Как правило, домашняя инспекция оценивает качество, безопасность, функциональность особенностей дома и возможное заражение вредителями. В случае дезинсекции специалист проверяет, нет ли в доме дереворазрушающих насекомых, таких как муравьи-древоточцы или термиты. Убедитесь, что любые проблемы с вредителями устранены до дня закрытия, потому что даже незначительное заражение может распространиться и стать разрушительным и дорогостоящим для устранения.

Профессиональный совет:

Как агент по недвижимости, вы должны создать сеть доверенных профессионалов. Эти люди могут состоять из кредиторов, грузчиков, инспекторов и MLO. Чем обширнее ваша сеть, тем больше будет расти ваш бизнес за счет рекомендаций и сетей, и тем больше помощи вы сможете предоставить своим клиентам.

4. Получите утвержденную кредитором оценку 

В тех случаях, когда покупатель жилья использует ипотечный кредит для покупки дома, кредитору потребуется утвержденная профессиональная оценка. Это гарантирует, что оценка ипотечного кредита заемщика соответствует рыночной стоимости дома. Оценка обычно основана на оценочной стоимости характеристик дома, а также на сопоставимых домах, проданных в этом районе.

Если оценка ниже продажной цены, кредитный инспектор, скорее всего, не одобрит запрос покупателя дома. Оценка дома должна быть по цене договора купли-продажи или даже выше. Если оценочная стоимость ниже, покупатель может снизить стоимость, изменить оценку или компенсировать разницу.

5. Пересмотреть условия предложения 

Одна из причин, по которой вам не следует упускать из виду осмотр перед покупкой дома, заключается в том, что это может помочь пересмотреть условия предложения. Даже после предложения о покупке у вас все еще есть возможность обсудить новую цену. Таким образом, если во время осмотра дома возникнут проблемы, а непредвиденный осмотр дома также был частью договора купли-продажи, теперь у вас есть окно для пересмотра цены покупки нового дома с продавцом.

Вы можете попросить домовладельца сделать весь необходимый ремонт или снизить цену продажи. Как вариант, стоимость может остаться неизменной, а ремонт оплачивает продавец. Тем не менее, вы можете провести некоторые повторные переговоры, запросив уступку, обычно кредит от продавца недвижимости при закрытии, или запросив продление даты закрытия. Пока все это происходит в течение периода проверки, продавец может внести изменения или позволить покупателю дома выйти из договора без штрафных санкций. Если переговоры не увенчались успехом, проверка дома обычно защищает покупателей, когда они решают отозвать предложение о покупке. Благодаря лучшим советам по повторным переговорам с недвижимостью у вас больше шансов получить более выгодную цену покупки для вашего клиента.

6. Назначьте дату закрытия 

После завершения и утверждения условий контракта агент по закрытию будет контролировать закрытие сделки. В согласовании даты закрытия участвуют продавец, покупатель и, возможно, ипотечный кредитор. В целях точности компания условного депонирования должна отправить закрывающие документы покупателю и продавцу для проверки документов перед закрытием.

Кредиторы повторно составляют кредитный отчет для покупателей жилья, использующих ипотечный кредит, и фиксируют процентную ставку за несколько дней до закрытия ипотечного кредита. После подтверждения кредитор отправляет покупателю интегрированную информацию о закрытии TILA-RESPA, включая расходы на закрытие, примерно за три дня до закрытия.

7. Проведение окончательного обхода 

Обычно последний осмотр проводится в течение 24–48 часов до закрытия. Покупатели жилья имеют возможность осмотреть недвижимость, чтобы убедиться, что в ней нет изменений, прежде чем подписывать документы. В ходе процедуры осмотра убедитесь, что с момента последнего осмотра дома нет новых повреждений. Кроме того, убедитесь, что продавец выполнил все исправления в соответствии с договором. Если на этом этапе возникают какие-либо проблемы с недвижимостью, продавец должен решить их, чтобы не допустить задержек с закрытием. Не забудьте проверить, что все, что было в договоре купли-продажи, осталось в доме.

8. Подписание закрывающих документов 

Заключительный этап сделки с недвижимостью происходит во время подписания закрывающих документов. Обе стороны могут встретиться лично в офисе адвоката по недвижимости или в офисе титульной компании. В некоторых штатах оформление документов может происходить в присутствии нотариуса. Затем вы можете вернуть документы закрывающему агенту до или в день закрытия.

Убедитесь, что вы объяснили покупателю все детали в документах, так как мелкий шрифт может иметь значительное влияние в ближайшие годы. Кроме того, подтвердите, что все согласованные условия и процентная ставка верны, и оспорьте любые незаконные сборы. После подписания документов покупатель производит все платежи, необходимые для домовладения.

Сколько времени занимает процесс закрытия?

Период закрытия варьируется, но обычно занимает несколько недель или даже месяц или два. По данным realtor.com, от даты первоначального предложения до закрытия сделки в среднем проходит около 50 дней.

Возможны некоторые задержки из-за сложностей с дефектами правового титула, ошибок в кредитных отчетах, проблем с обработкой документов, изменений в некоторых общедоступных записях или даже задержки финансирования от ипотечного кредитора. Кроме того, когда кредитор проходит процедуру андеррайтинга кредита, кредитному специалисту потребуется время, чтобы определить, имеет ли покупатель право на получение кредита, и отсрочить закрытие. Тем не менее, у обеих сторон есть обязательства, которые они должны выполнить по договору купли-продажи. Например, продавец уведомит абонентские службы о своем новом адресе, соберет гарантию на бытовую технику и перекроет водопроводные краны. Покупатель должен получить страховку домовладельцев и организовать передачу коммунальных услуг. Понесенные расходы на закрытие обычно делятся между двумя сторонами.

Если вы опытный или новый агент по недвижимости, в этом руководстве изложены все основные детали, которые вам необходимо знать о процессе закрытия. Чтобы получить дополнительные сведения об отрасли недвижимости, свяжитесь с нами или ознакомьтесь с нашей обширной библиотекой бесплатного контента в Agent Essentials.

12 шагов закрытия

Сделка с недвижимостью, как правило, является длительным и напряженным мероприятием, которое включает в себя множество шагов и процедурных формальностей. Закрытие дома происходит, когда вы подписываете документы, делающие дом вашим, но до того, как наступит этот роковой день, должен произойти длинный список вещей. В этой статье описываются 12 шагов, которые необходимо предпринять между моментом принятия вашего предложения и получением ключей от вашего нового дома.

Key Takeaways

  • Сделки с недвижимостью обычно заключаются в течение нескольких недель и состоят из множества движущихся частей.
  • Сделки начинаются с открытия счета условного депонирования и заканчиваются окончательным просмотром перед подписанием на пунктирной линии.
  • Сложность закрытия сделок с недвижимостью — хороший повод нанять адвоката, который проведет вас через весь процесс.
  • Не удивляйтесь затратам на закрытие сделки и узнайте у своего кредитного специалиста и риэлтора обо всех возможных комиссиях.
  • Покупатели, получившие предварительное одобрение на ипотеку, как правило, закрываются раньше.

Почему предварительное одобрение ипотеки — хорошая идея

Если вы не являетесь покупателем, полностью расплачивающимся за наличные, хорошей идеей будет получить предварительное одобрение на ипотеку, прежде чем вы начнете искать дом. Хотя предварительное одобрение не обязательно для закрытия сделки, большинство продавцов ожидают, что покупатели получат письмо с предварительным одобрением. Наличие одного из них может ускорить процесс и дать вам больше возможностей для переговоров. Это сигнализирует продавцу, что у вас есть сильная финансовая поддержка. Он также предлагает вам блокировку ставки, что означает, что вы с большей вероятностью получите выгодную процентную ставку.

Получение предварительного одобрения на ипотеку также позволяет вам узнать предел, до которого вы можете пойти на покупку недвижимости. Это экономит время и силы, позволяя вам искать только ту недвижимость, которая соответствует вашему бюджету.

Наконец, предварительное одобрение ипотеки дает вам больше времени, чтобы отреагировать на возможную дискриминацию. Предположим, вы чувствуете, что потенциальный кредитор дискриминирует вас. В этом случае вы можете искать финансирование из других источников и подать в суд позже. Получение предварительного одобрения не позволяет одному предвзятому кредитору разрушить хорошую сделку и отсрочить ваши мечты. После того, как вы нашли идеальный дом и покупатель принял ваше предложение, вам необходимо предпринять следующие шаги, чтобы закрыть сделку.

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Предположим, вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста. В этом случае можно предпринять и другие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

12 шагов для закрытия сделки с недвижимостью

1. Откройте счет условного депонирования

Счет условного депонирования открыт третьей стороной от имени покупателя и продавца. Продажа дома включает в себя несколько шагов, выполняемых в течение нескольких недель. Таким образом, лучший способ предотвратить обман продавца или покупателя — привлечь нейтральную третью сторону. Эта третья сторона может удерживать все деньги и документы, связанные с транзакцией, до тех пор, пока все не будет урегулировано. После завершения всех процедурных формальностей деньги и документы переводятся с эскроу-счета к продавцу и покупателю, что гарантирует безопасную сделку.

2. Поиск прав собственности и страхование

Поиск правового титула и страхование правового титула обеспечивают душевное спокойствие и юридическую защиту. Они гарантируют, что когда вы покупаете недвижимость, никто другой не может попытаться заявить права на нее позже. Поиск правового титула — это изучение общедоступных записей для определения и подтверждения законного права собственности на недвижимость и выяснения, какие претензии, если таковые имеются, существуют в отношении собственности. Если есть какие-либо претензии, их может потребоваться решить до того, как покупатель получит недвижимость.

Страхование титула — это страхование возмещения убытков, которое защищает владельца от финансовых убытков, понесенных в результате дефектов права собственности на имущество. Он защищает владельцев недвижимости и кредиторов от убытков или ущерба в результате залогов, обременений или дефектов правового титула.

3. Нанять адвоката

Хотя получение юридической помощи не является обязательным, всегда лучше получить профессиональное юридическое заключение по закрывающим документам. Сложный жаргон в них может быть труден для понимания даже хорошо образованным людям. За соответствующую плату заключение опытного юриста по недвижимости может предложить множество преимуществ, включая намеки на любые потенциальные проблемы в оформлении документов.

В некоторых штатах вам может потребоваться нанять адвоката для закрытия дела. Проверьте законы вашего штата.

4. Согласование затрат на закрытие

От открытия счета условного депонирования до найма адвоката по недвижимости, все связанные с этим услуги и организации стоят денег. Эти расходы могут превратиться в снежный ком, если вы не будете осторожны. Например, инспекции домов и вредителей имеют решающее значение для предотвращения покупки недвижимости со скрытыми и дорогостоящими проблемами. Но многие такие службы пользуются неосведомленностью потребителей, взимая высокую плату. Даже плата за законные услуги закрытия может быть завышена.

Мусорные сборы — это сборы, которые кредитор взимает при закрытии ипотечного кредита, и часто являются неожиданными для заемщика и четко не объясняются кредитором. Эти сборы могут составить большой счет. Мусорные сборы включают в себя административные сборы, сборы за рассмотрение заявок, сборы за рассмотрение оценочных услуг, дополнительные сборы, сборы за обработку и расчетные сборы.

Если вы готовы высказаться и отстаивать свою позицию, вы, как правило, можете уменьшить или отменить сборы за ненужные услуги и другие сборы, прежде чем приступить к закрытию. 

5. Завершить осмотр дома

Физический осмотр дома необходим, чтобы обнаружить любые потенциальные проблемы с имуществом и посмотреть на его окрестности. Если во время осмотра вы обнаружите серьезную проблему с домом, у вас будет возможность отказаться от сделки или попросить продавца устранить ее. Вы также можете попросить продавца заплатить вам за ремонт (при условии, что ваше предложение о покупке включает непредвиденный осмотр дома).

6. Проверка на наличие вредителей

Инспекция от вредителей проводится отдельно от домашней инспекции. В нем участвует специалист, который следит за тем, чтобы в вашем доме не было дереворазрушающих насекомых, таких как термиты или муравьи-древоточцы. Вредители могут быть разрушительными для объектов, сделанных в основном из деревянного материала. Многие ипотечные компании требуют, чтобы даже незначительные проблемы с вредителями были устранены, прежде чем вы сможете закрыть сделку.

Небольшое заражение может распространиться и стать очень разрушительным и дорогим в устранении. Вредителей, разрушающих древесину, можно устранить, но вы должны убедиться, что проблема может быть решена за разумную плату. Более того, вы можете заставить продавца заплатить и уничтожить вредителей до того, как вы завершите покупку. В некоторых штатах проверка на наличие вредителей обязательна по закону, а в других необязательна.

7. Пересмотреть предложение

Даже если ваше предложение о покупке уже принято, вы можете захотеть пересмотреть цену, чтобы отразить стоимость любого необходимого ремонта, выявленного в ходе проверок. Вы также можете оставить покупную цену прежней, но попытаться заставить продавца оплатить ремонт. Даже если вы покупаете недвижимость «как есть», нет ничего плохого в том, чтобы спросить. Вы также можете отказаться без штрафных санкций, если обнаружится серьезная проблема, которую продавец не может или не хочет устранять.

8. Зафиксируйте процентную ставку

Процентные ставки, в том числе предлагаемые по ипотеке, могут быть неустойчивыми и могут изменяться. Ставки зависят от множества факторов, таких как географический регион, тип недвижимости, тип запрашиваемого кредита и кредитный рейтинг заявителя.

Если возможно, рекомендуется зафиксировать процентную ставку по кредиту заранее. Это защищает вас от влияния рыночных колебаний, которые могут привести к повышению ставок до того, как вы завершите покупку недвижимости. Даже повышение ставки на 0,25% может значительно увеличить ваши ежемесячные платежи и время, необходимое для погашения ипотеки.

9. Удаление непредвиденных обстоятельств

Ваше предложение недвижимости должно зависеть от следующих пяти вещей:

  • Получение финансирования по процентной ставке, не превышающей ту, которую вы можете себе позволить
  • Проверка дома, не выявившая каких-либо существенных проблем с домом
  • Продавец, полностью раскрывающий все известные проблемы с домом
  • Проверка на наличие вредителей, не выявившая серьезных проблем заражения или повреждения дома
  • Продавец, выполняющий любой согласованный ремонт

Такие непредвиденные обстоятельства должны быть устранены в письменной форме к конкретным датам, указанным в вашем предложении о покупке, процесс, известный как активное одобрение. Однако в некоторых соглашениях о покупке непредвиденные обстоятельства подлежат пассивному утверждению (также известному как конструктивное одобрение). Это означает, что они считаются утвержденными, если вы не опротестуете их в указанные сроки. Покупатели должны понимать процесс утверждения и предпринимать необходимые действия в установленные сроки.

10. Выполнение требований по финансированию

Скорее всего, вы внесли задаток, когда подписывали договор купли-продажи. Задаток — это залог, вносимый продавцу, свидетельствующий о добросовестности, серьезности и подлинной заинтересованности покупателя в сделке с недвижимостью. Задаток идет продавцу в качестве компенсации, если покупатель отказывается. Если продавец отказывается, деньги возвращаются покупателю.

Чтобы завершить покупку, вам нужно будет внести дополнительные средства на условное депонирование. Поскольку первоначальный задаток обычно применяется к первоначальному взносу, организация различных других необходимых платежей имеет решающее значение до закрытия сделки. Невыполнение этого требования может привести к отмене продажи, а задаток пойдет продавцу. Кроме того, с вас все еще может взиматься плата за различные услуги, которыми вы пользовались до того, как сделка развалилась.

11. Окончательное прохождение

Один из последних шагов перед тем, как подписать закрывающие документы, должен состоять в том, чтобы в последний раз осмотреть недвижимость. Вы хотите убедиться, что с момента вашего последнего осмотра дома не произошло никаких повреждений. Вы также должны убедиться, что продавец выполнил необходимые исправления и не возникло новых проблем. Наконец, убедитесь, что ничего, включенное в соглашение о покупке, не было удалено.

Закрытие дома может занять от недели до 60 дней, в зависимости от типа собственности и того, платите ли вы наличными или финансируете покупку.

12. Разберитесь с оформлением документов

Оформление документов имеет решающее значение для закрытия сделки с недвижимостью. Несмотря на стопку документов, заполненных сложными юридическими терминами и жаргоном, вы должны прочитать все это самостоятельно. Если вы чего-то не понимаете, обратитесь к юристу по недвижимости. Ваш агент также поможет разобраться в любом сложном юридическом языке.

Хотя вы можете чувствовать давление со стороны людей, которые ждут, пока вы подпишете свои бумаги, таких как нотариус или ипотечный кредитор, внимательно читайте каждую страницу, так как мелкий шрифт может оказать большое влияние на долгие годы.

В частности, убедитесь, что процентная ставка указана правильно, а все другие согласованные условия четко указаны. В более общем плане сравните свои затраты на закрытие с добросовестной оценкой , которую вы получили в начале процесса. Решительно оспаривайте любые сборы, которые вы считаете незаконными.

Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом?

Обычно закрытие дома занимает от 30 до 45 дней, в зависимости от нескольких факторов, таких как скорость осмотра дома и наличие предварительного одобрения на ипотеку.

Сколько денег нужно накопить перед покупкой дома?

Сколько денег вы должны накопить перед покупкой дома, зависит от того, какая сумма первоначального взноса вам может понадобиться для покупки дома. Если дом, который вы хотите приобрести, стоит, скажем, 200 000 долларов, вам может потребоваться авансовый платеж в размере 20%, который составит, например, 40 000 долларов.

Даже если вам не нужен авансовый платеж в размере 20%, а не каждому покупателю он нужен, может быть полезно иметь деньги для оплаты осмотра и всего остального, что может возникнуть при поиске жилья.

Сколько стоит закрытие дома при покупке?

Существует множество сборов, связанных с расходами юриста, связанными с закрытием контракта, от сборов за оценку до сборов, которые вы платите юристу, который составляет ваш контракт. Эти расходы могут составлять от 2% до 7% от покупной цены дома и обычно оплачиваются при закрытии сделки.

Когда уже слишком поздно отказываться от покупки дома?

Если вы не подписали контракт на покупку дома, смело уходите. Если у вас есть «договор» с продавцом о покупке дома, расторжение договора зависит от непредвиденных обстоятельств в договоре, таких как осмотр дома или отсутствие финансирования, которые были указаны в договоре.