Правила покупки квартиры: Как купить квартиру? [Инструкция]

история, виды сделок, нюансы проверки

Это именно тот случай, когда нездоровая подозрительность бережет кошелек! Как не «пролететь» с самой главной сделкой в жизни? Покупка квартиры – задача очень непростая, особенно при отсутствии опыта и профессиональной поддержки. Если действовать хаотично и быть неразборчивым в условиях при виде понравившегося жилья, можно упустить важные нюансы и затем столкнуться с проблемами. С другой стороны, чрезмерная осторожность и подозрительность приводят к тому, что жилье выбирается месяцами, а то и годами.

Мы постарались собрать полезную информацию о том, что стоит учитывать при покупке квартиры, чтобы свести риски к минимуму и как можно быстрее стать собственником нового жилья.

Содержание

• Покупка на вторичном рынке: изучаем объект
• Нюансы истории квартиры: причины для осмотрительности
• Внимание к собственнику: нездоровая подозрительность или обычная предосторожность?
• Передача денег: ответственный момент
• Виды сделок при покупке квартиры
• Покупка квартиры в новостройке
• Заключение

Покупка на вторичном рынке: изучаем объект

По мнению профессионалов, приобретать жилье на вторичном рынке стоит весной или осенью, когда отмечается заметное оживление. Цена несколько вырастает относительно летнего затишья, появляется неплохой выбор, и найти нужный вариант намного легче. Чтобы сэкономить время на поиски и существенно облегчить процесс заключения сделки, стоит призвать на помощь риелтора из проверенного агентства и заключить с ним договор.

Платить деньги частным посредникам только за «показ квартир» лишено смысла, так как большинство вариантов вам заведомо не подойдет. Многие «продавцы» и не намерены продавать свое жилье, а только желают получать от риелтора немного денег за «показы».

Когда приходит время осмотра жилплощади и знакомства с продавцами, лучше назначать встречу на дневное время, так как при естественном освещении изъяны жилья становятся заметнее. Стоит поинтересоваться у продавца, является ли он собственником жилья и попросить хотя бы паспорт и копии документов на квартиру. Если жилье продается по доверенности, нужны особые меры предосторожности – в идеале, стоит связаться с владельцем. В спорных, но весьма интересных случаях необходимо прибегать к помощи юристов и тщательно проверять доверительные документы.


Нужно внимательно относиться к ситуациям, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности, и особенно – к случаям, когда жилплощадь или ее часть принадлежит детям или недееспособными взрослым людям. В первом случае потребуется письменное согласие на продажу всех собственников, а во втором – разрешительный документ из органов опеки.


Если квартира приобреталась на материнский капитал, она оформлена на всех членов семьи, включая детей, которым в случае продажи должна быть предоставлена аналогичная доля на другой жилплощади. Эти вопросом стоит поинтересоваться дополнительно.


Необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги, справкой из ЕРГП, изучить техпаспорт. Если в квартире выполнялась перепланировка, важно, чтобы она была узаконена. Любые обременения, наложенные на недвижимость, должны быть сняты до начала официального оформления сделки. Сам дом тоже стоит проверить. Если вдруг он внесен в список на расселение, собственники не имеют права продавать квартиры, и такая сделка не будет зарегистрирована.





Просматривая официальные бумаги, стоит обращать внимания на исправления, правомерное внесение которых всегда должным образом заверяется. В некоторых правоустанавливающих документах встречаются обязательные условия, при несоблюдении которых сделка является недействительной. В этом случае надо запросить документальное подтверждение соблюдения таких условий.

Нюансы истории квартиры: причины для осмотрительности


«Квартирная история» очень важна, и игнорировать ее проверку ни в коем случае не стоит. Если жилплощадь за последние годы неоднократно меняла собственников, дарилась и продавалась, достаточно велик риск мошенничества. Осторожно надо относиться также к недвижимости, совсем недавно полученной по наследству. Не исключено, что могут появиться обиженные претенденты на квадратные метры, и сделка будет оспорена.


Покупателю стоит знать, что он может самостоятельно обратиться в ЕГРП и заказать выписку, где будет содержаться важнейшая информация о приобретаемой квартире. Для этого не надо получать согласие владельца жилья – сведения о недвижимости, касающиеся юридического обоснования права собственности и наличия обременений, не являются конфиденциальными. Перед подписанием договора стоит получить такую выписку и тщательно изучить все, что в ней содержится.




Внимание к собственнику: нездоровая подозрительность или обычная предосторожность?


Кроме базовых моментов, связанных с количеством собственников и наличием несовершеннолетних и недееспособных владельцев жилья, стоит узнать как можно больше о самом продавце недвижимости. Достаточно пообщаться с другими домочадцами и соседями, чтобы прояснить многие нюансы, связанные с репутацией владельца квартиры. Стоит поинтересоваться также его отношениями с законом.


Если человек находится под следствием или он в прошлом имел судимости, важно понять, насколько велик риск того, что он исчезнет с горизонта сразу после получения авансового платежа. Когда недвижимость в долевой собственности, даже если предоставлена разрешительная бумага, стоит лично поинтересоваться у других владельцев, действительно ли они не возражают против продажи.


Внимание к личностным нюансам – это не подозрительность, а предосторожность, и адекватные продавцы недвижимости именно так к этому относятся. Их не затруднит показать паспорт и не удивит желание рассмотреть фото. Для человека, заинтересованного в честном завершении сделки, это обычная формальность. Если человек на вопросы отвечает уклончиво и до последнего избегает предъявления документов, это повод насторожиться.





Стоимость, сроки и прочие нюансы сделки стоит подробно обсудить и тщательно зафиксировать в договоре. Лучше, если договор будет подписан в присутствии нотариуса и заверен государственным представителем. Важно помнить, что полноценное право собственности покупатель получает только после завершения регистрационной процедуры.

Передача денег: ответственный момент


Важно продумать все нюансы передачи денег — основная сумма может быть переведена на счет, переданы наличными или положены в банковскую ячейку. Впрочем, на этом этапе для многих все оказывается намного проще, чем на старте финансовых отношений. Если квартира покупателю нравится, и он заявляет о намерении ее приобрести, продавец, скорее всего, потребует небольшую сумму наперед, и это вовсе не прихоть. Он приостановит поиск новых претендентов на жилплощадь лишь при гарантии, что сделка не сорвется.


Стоит заключить договор аванса и, по факту передачи денег, непременно получить расписку, поскольку сам договорной документ не служит подтверждением оплаты, но именно в нем должна содержаться полная информация о том, какие именно штрафные санкции предполагаются в случае, если одна из сторон откажется от завершения сделки.





Кроме денежного вопроса, необходимо определиться с другими нюансами:

• сроками снятия с регистрации прежних жильцов;
• 
  периодом, в течение которого жилплощадь будет освобождена физически;
• 
  сроками сбора недостающих документов.


Все детали прописываются в договоре, чтобы ситуация была контролируемой. Важно, чтобы в документах фигурировала реальная стоимость квартиры. Лишь в этом случае, если возникнут проблемы с переходом права собственности или станут реальностью судебные разбирательства, есть шанс вернуть полную сумму денег.

Виды сделок при покупке квартиры


Хорошо, если сделка является «прямой» или «свободной», то есть — продавец получает деньги, и сразу оформляется переход права собственности. Когда нынешний владелец недвижимости, реализуя квартиру, тут же приобретает жилье для себя, речь идет уже об альтернативной продаже. Во многих случаях приходится иметь дело с достаточно длинными «цепочками», и тогда заинтересованных сторон становится больше. Если у одной из них возникают непредвиденные сложности, процесс покупки/продажи может существенно затянуться.





Таким образом, альтернативная сделка требует грамотной организации, и лучше, если этим займется профессионал, который правильно составит схему и учтет все нюансы. Но в любом случае, регистрация права собственности может оказаться не такой быстрой, как предполагалось. Надо заметить, безальтернативные варианты можно считать большой удачей, поскольку квартир, находящихся в чистой продаже, на рынке несравнимо мало. Нередко, указывая в объявлении, что продажа является свободной, продавцы либо сами заблуждаются, либо просто таким нехитрым способом привлекают покупателей.

Покупка квартиры в новостройке


При покупке квартиры в построенном новом доме риски в плане истории отсутствуют, зато присутствуют риски иного рода – связанные с застройщиком и, собственно, объектом строительства. Необходимо внимательно ознакомиться с договором и поинтересоваться нюансами регистрационной процедуры. Чаще такое жилье приобретается на разных этапах строительства. В таком случае, важно не только найти подходящую новостройку, но и поинтересоваться репутацией девелопера. Стоит изучить отзывы, и еще до посещения офиса изучить всю информацию на сайте застройщика.


В настоящее время закон обязывает компании обнародовать на сайте абсолютно всю информацию, включая разрешительные документы, подробные проекты и даже финансовую отчетность.





Подписывая договор, стоит обратить внимание на название документа — речь в нем должна идти именно о долевом участии без всяких определений вроде «предварительный». Лишь в этом случае права дольщика будут защищены законодательно, и в ситуации форс-мажора государство окажет поддержку частному инвестору.


Важно внимательно относиться к этапу приемки квартиры, даже если завершение строительства ожидалось с огромным нетерпением. Если сразу не призвать застройщика к устранению изъянов, после регистрации права собственности сделать это намного сложнее.

Заключение


Таким образом, на всех этапах сделки необходимо проявлять бдительность и не идти безоговорочно на поводу у продавца, желающего как можно быстрее получить задаток и перейти к завершению сделки. Важно проверить все документы, оценить состояние квартиры и разобраться с видом продажи.


Если организационные и контрольные процедуры кажутся слишком сложными, лучше не экономить и призвать на помощь грамотного юриста (с репутацией и отзывами). Вознаграждение труда специалиста оправдает себя, поскольку избавит от многих хлопот, а главное, от риска потерять деньги и остаться без жилья.

Игорь Василенко

Покупка недвижимости в Турции в 2022 году. Главные правила


Покупка недвижимости в Турции в 2022 году осталась для иностранцев не сложной. Самое главное! Не обращайтесь за помощью к случайным людям и не пытайтесь купить что-то самостоятельно. Доверяйте свои деньги профессионалам и тогда процесс будет быстрым, удобным и безопасным.


Цены на недвижимость


Стоимость жилья в Турции постоянно растет. По итогам прошлого года цены на недвижимость в Турецкой республике выросли больше, чем в любой другой стране мира. Причем растут цены как на апартаменты в новостройках, так и на вторичном рынке. Поэтому однозначного ответа на вопрос «Сколько в Турции стоит недвижимость» дать нельзя, цены изменяются, буквально, каждый месяц. Кроме того, на стоимость жилья влияет масса факторов: месторасположение, метраж, близость к морю, инфраструктура района и самого жилого комплекса, этажность и даже вид из окна. Поэтому вопрос цены лучше всего выяснять, посмотрев актуальный каталог недвижимости. Так будет проще сориентироваться и сопоставить свои финансовые возможности со своими желаниями.


Варианты оплаты


В Турции иностранцы могут купить недвижимость сразу за полный расчет. Также в 2022 году можно взять ипотеку. Условия ее получения просты, иностранцам турецкие банки ипотеку дают охотно. Но взять ипотечный кредит можно, как правило, на объект вторичной недвижимости.


При покупке недвижимости на стадии строительства предлагают беспроцентную рассрочку. Это, кстати, самый выгодный вариант, потому что так можно хорошо сэкономить. Некоторые проблемы с оплатой покупки недавно возникали у россиян, в связи с блокировкой ряда платежных систем. Однако турецкие банки работают с платежной системой «МИР» и по этим картам вполне можно рассчитаться или снять наличные в Турции. Вообще варианты решений всегда можно найти, в зависимости от возможностей самих российских покупателей. И доказательством тому служит огромное количество сделок по купле-продаже турецкой недвижимости, которые сейчас проводятся с российскими покупателями.


Что и где можно покупать?


Турция предлагает иностранным покупателям все варианты недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Можно купить небольшую квартиру или огромный отель, виллу и т.д. Нет ограничений и по числу купленной недвижимости. Например, граждане Китая в последнее время скупают по сто квартир за раз, чтобы сдавать их в аренду. Также, в Турции можно приобрести и земельные участки. Они делятся на два вида: участки под застройку и участки сельскохозяйственного назначения. Причем на первых нельзя будет развести, например, банановую плантацию, а на вторых — построить жилой дом. Продажа недвижимости запрещена на побережье Черного моря гражданам некоторых стран, в частности, России и Украины. Эта территория является стратегически важной. Все остальное, пожалуйста, продадут, оформят и помогут заселиться.


Документы


При покупке недвижимости в Турции в 2022 году иностранцу, как и раньше, требуется минимум документов. Достаточно будет загранпаспорта. Далее нужно будет получить турецкий ИНН, открыть счет в турецком банке. Все это делается очень просто, в Турции в сфере недвижимости нет бюрократии. Тем более, что помогают в покупке недвижимости обычно агентства, у которых процесс отработан до мелочей.


Налоги и платежи


В 2022 году налоги на покупку недвижимости в Турции остались прежними.


Налог на оформление ТАПУ (главный докунмет собственника в Турции) составляет 4%. Он платится единовременно и считается от стоимости объекта, указанной в оценочном отчете. Обычно эта сумма меньше, чем реальная цена, так что плата будет небольшой.


Также, в Турции существует и ежегодный налог на недвижимость. Налог составляет от 0,2% до 0,6% от кадастровой стоимости объекта. Сумма зависит от типа недвижимости (жилая или коммерческая), ее месторасположения. Шкала прогрессивная, чем лучше и больше объект, чем в более престижном месте или большом городе он находится, тем выше будет налог.


Также, если апартаменты покупаются в жилом комплексе, а это, большинство продаж, то собственниками платится айдат. Это плата за обслуживание инфраструктуры ЖК. За чистку бассейнов, поддержание чистоты в общественных местах и т.д. Чем больше ЖК и чем больше там предоставляется услуг, тем выше айдат. Но в целом суммы выходят небольшие. Единственное условие: айдат платится обязательно, вне зависимости от того, проживает собственник в своей квартире или уехал из нее на несколько месяцев.


ДАСК. Еще один обязательный платеж: государственное страхование ДАСК. Это страховка от землетрясения. Платится ежегодно на всей территории страны, даже там, где землетрясений в принципе не бывает. Сумма ежегодного платежа тоже зависит от типа недвижимости и того, насколько в сейсмически безопасном месте находится объект. В среднем, в 2022 году стоимость годового полиса составляет 80 евро.


Агентства недвижимости


Как правило, иностранцы покупают в Турции недвижимость с помощью агентств. Это выгодно, безопасно и очень правильно. Об особенностях работы турецких агентств мы рассказывали тут. Главное, что нужно знать иностранным покупателям: согласно турецкому закону, теперь продавать недвижимость случайные люди, посредники, не могут. Обязательно должна быть государственная лицензия, разрешающая этот вид деятельности. Обязательно спрашивайте ее, прежде чем начать работать с агентством!


Покупка онлайн


В Турции система приобретения недвижимости дистанционно была очень востребована во времена эпидемии, когда международные перелеты были запрещены. И сейчас она полностью выстроена, много раз опробована и отлично работает. Так что купить недвижимость, не прилетая в Турцию, в 2022 году можно. Это удобно и безопасно.


ВНЖ и гражданство


В Турции в 2022 году при покупке любой недвижимости иностранцам сразу дают ВНЖ. Причем не только самому собственнику, но и его семье (супругу или супруге, несовершеннолетним детям). Правило очень удобное, оно позволяет пользоваться иностранцам многими привилегиями, в частности, жить в Турции любое количество времени, устраивать детей в турецкие школы и детские сады. ВНЖ нужно продлевать раз в год или несколько лет.


Система получения гражданства за инвестиции тоже действует. При покупке недвижимости на сумму от 250 тысяч долларов можно получить турецкий паспорт по упрощенной схеме, сразу после покупки. Наша компания в этом помогает. В последнее время участились разговоры о том, что сумма слишком мала и, возможно, стоит ее увеличить. Но пока применяется действующий закон. И если вы хотите не только купить жилье, но и получить гражданство Турции, советуем не откладывать покупку.


Покупка недвижимости в Турции в 2022 году проста и понятна. Иностранцам искренне рады, помогают на всех этапах сделки и даже после нее. Обращайтесь, эксперты по недвижимости компании RestProperty будут рады помочь вам с приобретением жилья, земли, коммерческой недвижимости в Турции, яркой, позитивной, экономически прогрессивной и стабильной стране.

Покупка квартиры под сдачу | Блог

1. Главная
2. Статьи
3. Покупка квартиры под сдачу

Покупка квартиры под сдачу

Несмотря на периодические спады на рынке аренды жилья, многие люди неплохо зарабатывают на этом бизнесе. Дело в том, что удачно купленной под аренду квартире не страшны кризисы.

>Покупка >квартиры в новостройках от застройщика под аренду считается привлекательным вложением денег по нескольким причинам:

• Можно заработать на росте цены квартиры в случае её покупки на этапе котлована;
• Удорожание жилья в долгосрочной перспективе;
• Прибыть от сдачи квартиры в аренду;
• Сохранность вложенных в недвижимость средств.

Купить квартиру в Северном Тушино можно на начальном этапе строительства или в уже построенном доме

Сложное положение в экономике страны в настоящее время привело к тому, что рынок аренды стал менее привлекательным. Но и жильё сегодня можно приобрести на более выгодных условиях, чем, например, года два назад. Решение о продлении программы государственной поддержки ипотечного кредитования до 1 января 2017 года – дополнительный стимул к покупке квартиры. Но перед принятием решения о вложении средств в недвижимость следует взвесить все ЗА и ПРОТИВ.

Квартиры под аренду и арендаторы

Заработать на сдаче жилья в аренду стало сложнее. Цена аренды снизилась, но снижение в первую очередь коснулось наименее привлекательных для арендаторов вариантов. Итак, что же привлекает арендаторов:

• Удобное расположение квартиры, желательно в шаговой доступности от метро;
• Благоустроенная территория, хорошие (адекватные, благополучные) соседи;
• Отсутствие проблем с коммуникациями;
• Хорошая планировка;
• Наличие в квартире всего необходимого для жилья:
• Привлекательная цена аренды.

Приведенным выше требованиям лучше всего соответствуют >квартиры рядом с метро в новостройке класса эконом или комфорт. Количество комнат – 1 или 2. При этом в большое количество квадратных метров вкладываться невыгодно.

Конечно, среди арендаторов есть и те, кто хотел бы в первую очередь сэкономить на арендной плате. Для них первостепенное значение имеет цена, и квартиры они снимают в лучшем случае в хрущёвках. Но платежеспособность многих из них оставляет желать лучшего и не исключено, что сдача квартиры в аренду в самом дешевом сегменте рынка будет идти не слишком гладко.

Другое дело – арендатор, ценящий комфорт, безопасность, надёжность, и готовый за всё это платить. Скорее всего, с ними особых проблем не будет.

Меры предосторожности

Некоторые меры предосторожности при сдаче квартиры в аренду не помешают, например:

• Подать в регистрационную палату запрет на сделки с квартирой, чтобы исключить вариант её продажи по поддельным документам.
• Рассказать об арендаторах соседям и консьержу и попросить их обращать внимание на посетителей квартиры. Это поможет избежать субаренды (в принципе, тут нет ничего страшного, но иногда это может стать лишней головной болью) или каких-то сомнительных вариантов использования квартиры, например, для ведения незаконного бизнеса.

Если вы хотите контролировать состоянии квартиры, нужно выбрать вариант, который устроит не только вас, но и арендатора. Частые и неожиданные визиты нежелательны, они, скорее всего, станут источником конфликтов и отпугнут в первую очередь порядочного арендатора.

Ликвидность квартиры

Серьёзное внимание следует обратить на возможность вернуть вложенные в квартиру средства. Расположение квартиры – важный фактор. Продать квартиру, расположенную в шаговой доступности от метро, всегда было довольно просто.

Конечно, цена на любую квартиру со временем меняется. Но если предугадать общее развитие ситуации на рынке недвижимости довольно сложно, то учесть влиянии отдельных ценообразующих факторов гораздо проще.

Для семей с детьми важное значение имеет экология и свежий воздух, к ним прибавятся комфорт и транспортная доступность, если >купить квартиру в Одинцово

Например, границы Москвы постоянно расширяются. Квартира на окраине города однажды может оказаться в центре района с развитой инфраструктурой, да ещё и в непосредственной близости от новой станции метро. Поэтому на перспективы развития города и области стоит обращать серьёзное внимание при покупке недвижимости.

Очень осторожно следует относиться к квартирам в старых домах. Покупая квартиру в современной монолитной новостройке, вы можете быть уверены, что дом простоит без каких-либо проблем минимум 150 лет. Другое дело – старые дома. Сроки их эксплуатации заканчиваются пусть не в ближайшем, но вполне обозримом будущем. Ситуация часто усугубляется тем, что капитальные ремонты в них своевременно не проводятся. Без должного обслуживания такие дома могут прийти в негодность намного раньше окончания номинального срока эксплуатации. Кроме того, коммуникации в старых домах просто не удовлетворяют современным требованиям.

Таким образом, в отличие от старых домов, у новостроек гораздо выше шансы вырасти в цене в будущем. Поэтому лучше >купить однокомнатную квартиру от застройщика или >двухкомнатную квартиру в Подмосковье, чем вкладывать деньги в изношенную и устаревшую недвижимость.

Всегда используйте «правило 30/30/3» перед покупкой дома во время Covid-19

Поскольку ставки по ипотеке достигли рекордно низкого уровня из-за пандемии, спрос на недвижимость вырос в геометрической прогрессии. Но это не обязательно означает, что вы должны купить дом прямо сейчас.

Слишком много покупателей жилья перенапряглись во время финансового кризиса 2008 года. В результате большинство из нас заплатило цену. То, что ваш сосед проводит короткую продажу или лишение права выкупа, не способствует вашему богатству, даже если вы брали взаймы в пределах своих возможностей.

Чтобы у покупателей не было стресса, связанного с приобретением дома, который они не могут себе позволить, я придумал правило покупки дома «30/30/3». Правило состоит из трех частей; в идеале вы хотите следовать всем трем, а если нет, то хотя бы одному.

Правило № 1: Расходуйте не более 30% вашего валового дохода на ежемесячную ипотеку

Традиционно в отрасли рекомендуется, чтобы ваш ежемесячный ипотечный кредит не превышал   30% вашего валового дохода. Но поскольку ставки по ипотечным кредитам продолжают снижаться, у многих людей может возникнуть соблазн превысить 30%.

Когда ставки ниже, вы уже можете потратить больше на дом, если сохраните фиксированный процент от валового дохода. Настоящая опасность возникает, когда вы нарушаете это правило, чтобы купить еще более дорогой дом.

Например, если вы потратите 40% своего ежемесячного валового дохода в размере 50 000 долларов США на ипотеку, у вас все равно останется 30 000 долларов валового дохода. Тем не менее, если вы потратите 40% своего ежемесячного дохода в 5000 долларов, у вас останется гораздо меньшая подушка безопасности, чтобы позаботиться о своих основных потребностях.

Чем меньше у вас проблем с доходом, тем безопаснее тратить меньше.

Правило № 2: 30 % стоимости дома сберегайте наличными платеж (чтобы получить самую низкую ставку по ипотеке и избежать частного ипотечного страхования) и 10% в качестве надежного денежного буфера.

Это может показаться много, тем более что есть программы, которые позволяют вам делать меньший первоначальный взнос. Но во времена высокой неопределенности лучше иметь большую финансовую подушку.

Домовладельцы, которые быстрее всего разорились во время предыдущей рецессии, имели минимальные первоначальные взносы, что увеличивало искушение отказаться от подводной ипотеки. (Те, кто делал это в период с 2008 по 2012 год, упустили один из самых крупных возвратов недвижимости.)

Если вы планируете совершить покупку в течение следующих шести месяцев, оставьте не менее 20% первоначального взноса наличными. Неразумно вкладывать свой первоначальный взнос в акции и другие рискованные активы, если ваш временной горизонт покупки жилья такой короткий.

Правило № 3: Цена вашего дома не должна превышать ваш годовой валовой доход не более чем в 3 раза.

Это быстрый способ поиска домов по доступной цене. Он также учитывает процент первоначального взноса и не позволяет вам слишком сильно растягиваться даже при высоком первоначальном взносе.

Если вы зарабатываете 100 000 долларов в год, вы можете с комфортом позволить себе дом стоимостью до 300 000 долларов. Или, если у вас есть верхний 1% дохода семьи в размере 500 000 долларов США, вы можете позволить себе до 1 500 000 долларов США.

Опять же, с падением ставок по ипотечным кредитам доступность жилья выросла. Таким образом, вы можете расширить это последнее правило и   увеличить стоимость дома до пятикратного размера вашего годового семейного дохода.

Только имейте в виду, что пятикратная зарплата означает не только больший долг, но и более высокие налоги на имущество и расходы на содержание.

Ужасное нарушение правила 30/30/3

Предположим, вы зарабатываете 120 000 долларов в год и имеете 100 000 долларов наличными в 32 года. Неплохо. Но у вас слюнки текут из-за дома за 850 000 долларов, что в семь раз превышает ваш годовой доход.

Вы не можете внести 20% аванса, поэтому вы кладете только 10%. Это оставляет вам только денежный буфер в размере 15 000 долларов и ипотечный кредит в размере 765 000 долларов. Из-за более низкого первоначального взноса лучшая ставка по ипотеке, которую вы можете получить, составляет 3,75%. Это по-прежнему мало по историческим меркам. Но ваш ежемесячный платеж в размере 3543 долларов США составляет 35,4% от вашего валового дохода в размере 10 000 долларов США.

Вы нарушили все три правила.

И если вы потеряете работу, у вас закончатся деньги через несколько месяцев. Вы можете обойтись пособием по безработице и парой стимулирующих выплат, но подумайте обо всем том стрессе, который вам придется пережить.

Вместо того, чтобы покупать дом сейчас, сначала накопите еще 155 000 долларов, чтобы получить 255 000 долларов наличными и полуликвидными инвестициями. Сэкономив 30% от стоимости дома, вы можете внести 20% и получить хорошую денежную подушку в размере 85 000 долларов.

Способы обойти правило 30/30/3

Хотя мое правило покупки жилья может показаться строгим в условиях такой низкой процентной ставки, просто знайте, что многие люди тоже платят за свои дома наличными. Эта идея взять много долгов, чтобы купить недвижимость, не всегда была нормой.

Если вы хотите нарушить правило 30/30/3, то хотя бы подумайте:

• Сдать комнату или часть дома.
• Начало подработки, чтобы иметь законный способ вычесть домашний офис и другие расходы, такие как Интернет.
• Поставить себя в очередь на повышение или найти новую работу с более высокой зарплатой.
• Создание новых источников пассивного дохода для оплаты расходов на владение жильем.
• Быть по-настоящему добрым к своим родителям и богатым родственникам.

Соблюдайте дисциплину при покупке дома

Несмотря на все преимущества инвестиций в недвижимость, лучше не тратить слишком много денег. Помните, что в дополнение к ипотеке вам также придется платить за другие вещи, такие как страхование домовладельца, налоги на недвижимость и сборы за обслуживание.

Сначала купите дом для образа жизни. Если это случается, чтобы оценить в цене, это замечательно. Если нет, то это не имеет большого значения, потому что вы потратили все эти годы на создание прекрасных воспоминаний в своем доме.

Сэм Догэн  13 лет работал в инвестиционно-банковской сфере, прежде чем основал Financial Samurai , веб-сайт личных финансов. О нем писали Forbes, The Wall Street Journal, The Chicago Tribune и The L.A.Times. Подпишитесь на его бесплатный еженедельный информационный бюллетень здесь .

Не пропустите:

• Я вышел на пенсию в 34 года с 3 миллионами долларов — вот 5 недостатков досрочного выхода на пенсию, о которых вам никто не расскажет
• Сейчас жизнь среднего класса в большом городе стоит 350 000 долларов в год — вот печальная причина, по которой
• 42-летний пенсионер: «Я потерял более пандемия. Теперь я думаю о досрочном выходе на пенсию». Нью-Йорк: все, что вам нужно знать — Йореево

  Многие люди, особенно живущие за пределами Нью-Йорка, имеют весьма смутное представление о том, что такое кооперативное здание. Конечно, они знают, что это какая-то квартира, но подробности часто в лучшем случае туманны. В Йореево есть все, что вам нужно знать, прежде чем покупать кооператив в Нью-Йорке!

  Что такое кооператив в Нью-Йорке?
  Стоит ли покупать кооператив в Нью-Йорке?
  Что покрывает плата за содержание кооператива?
  Что такое оценка?
  Что такое процесс утверждения правления кооператива?
  Как сделать предложение о кооперативе?
  Почему кооперативные покупатели обычно отклоняются?
  Должен ли я использовать агента по недвижимости для покупки кооператива?

  Что такое кооператив в Нью-Йорке?

  Кооператив — это сокращение от «кооператив». Когда вы покупаете кооперативную квартиру, вы фактически покупаете акции корпорации, которой принадлежит здание. Это может показаться странным, учитывая, что в листинге кооператива рекламируется конкретная квартира, но технически покупатель покупает акции. Точно так же, как вы можете купить 100 акций Apple, вы можете купить 100 акций 123 Main Street Corporation.

  Это можно сравнить с квартирой, где вы покупаете конкретную квартиру, или домом, где вы явно покупаете весь дом. С юридической точки зрения, и квартиры, и дома являются «недвижимой собственностью». Кооперативы, с другой стороны, являются «личной собственностью», потому что вы покупаете акции, а не недвижимость.

  Не волнуйтесь — если вы купите кооператив, у ваших товарищей-дольщиков не будет ключа от вашей квартиры.

  Каждому собственнику предоставляется право занимать определенную квартиру. Это называется «собственной арендой» этой квартиры. Думайте об аренде собственности и долях как о пакетной сделке — вы получаете доли в здании в целом плюс право жить в квартире, которую вы «купили».

  Если вы не сосредоточены конкретно на многоквартирных домах, вы, безусловно, рассмотрите кооперативы, поскольку они составляют около 75% многоквартирных домов Нью-Йорка.

  Стоит ли покупать кооператив в Нью-Йорке?

  Большинство жителей Нью-Йорка ненавидят кооперативы. Просто введите в поиск «кооперативные страшилки», и вы найдете множество занимательных историй. Но важно отметить, что каждый кооператив устанавливает свои правила. Есть супер-непринужденные кооперативы и другие, которые взвешивают все. Поэтому, несмотря на общие рекомендации, не забудьте узнать подробности для любого здания, которое вы рассматриваете.

  Недостатки покупки кооператива

  Давайте рассмотрим некоторые из очевидных и широко известных негативных моментов кооперативов:

  Процесс одобрения советом -оп, приготовься к особенно инвазивному процессу утверждения. Правление может запросить практически все, что угодно, и у вас есть варианты — либо подчиниться, либо заняться своим бизнесом в другом месте — никаких переговоров. Мы обратимся к некоторым общим компонентам настольного приложения позже, а сейчас достаточно сказать, что кооперативные приложения более сложны и занимают больше времени, чем приложение для кондоминиума.

  Ограниченная субаренда (возможность сдавать в аренду)

  Субаренда (условие кооператива для аренды) имеет тенденцию быть более ограничительной в кооперативах, поскольку вам необходимо следовать политике субаренды здания и получать одобрение совета для каждой субаренды. . Субаренды могут быть полностью запрещены или не иметь никаких ограничений. Опять же, это зависит от конкретного кооператива. Обычно кооператив требует, чтобы пайщик проживал в квартире в течение определенного периода времени и / или ограничивал, как часто они могут сдавать свою квартиру в субаренду.

  Налог с оборота

  Налог с оборота — это плата, уплачиваемая зданию при продаже. Как и в случае с транспортными налогами в Нью-Йорке и штате Нью-Йорк, их нельзя избежать. Хотя обратные налоги иногда встречаются в квартирах, они значительно чаще встречаются в кооперативах.

  Флип-налог — это даже не обязательно плохо. Если вы планируете владеть своей квартирой долгое время, это большой плюс. Каждый раз, когда кто-то другой продает, этот налог с оборота переводится на банковский счет здания, и как акционер вы частично владеете этим счетом. При прочих равных, у здания с обратным налогом плата за обслуживание будет ниже.

  Йореево провела выборку и обнаружила, что самый распространенный налог на продажу на сегодняшний день составляет 2% от продажной цены, и у большинства кооперативов он есть.

  Небольшой пул покупателей

  Из-за их строгих финансовых требований и ограничений для иностранных покупателей меньшее количество покупателей могут претендовать на покупку кооператива. Меньше покупателей означает более низкие цены при прочих равных условиях. На самом деле это не минус, а плюс, когда вы покупаете, но это все же следует учитывать.

  Преимущества покупки кооператива

  Кооператив стоит меньше

  По всем вышеперечисленным причинам кооперативы стоят меньше, чем квартиры. В очень широком смысле мы бы сказали, что на 20-30% меньше. Это, без сомнения, причина № 1, по которой покупатели в конечном итоге выбирают кооператив, а не квартиру.

  Меньшие затраты на закрытие

  Затраты на закрытие кооперативов намного ниже, потому что обменивается личное имущество (акции и договор аренды), а не недвижимое имущество. Это позволяет кооперативным покупателям избежать налога на регистрацию ипотеки, который применяется только к недвижимости. Кооперативы также не требуют страхования титула, поскольку кооператив точно знает, кто владеет каждой единицей в любой момент времени.

  Хотите еще больше снизить затраты на закрытие? Получите скидку до 2% от покупной цены в любом кооперативе Нью-Йорка.

  
  
  Узнайте больше здесь

  Служба безопасности

  После того, как вы вступите в кооператив, процесс подачи заявки пойдет вам на пользу. В рамках своей привлекательности большинство приложений для кондоминиумов не включают проверку биографических данных, в то время как кооперативы обычно делают это. В результате вы можете быть уверены, что ваши соседи по кооперативу будут кристально чистыми.

  Стабильность

  У кооперативов часто, а может и всегда, финансовые требования более строгие, чем у банка. Требуется минимальный первоначальный взнос в размере 20%, и покупатели должны иметь отношение долга к доходу ниже 30%, а часто и ниже 25%.

  Эти повышенные финансовые требования являются одной из причин того, что в 2008 году жилищный кризис в Нью-Йорке не был таким серьезным, как в остальной части страны. Кооперативы практически не позволяли банкам выдавать агрессивные кредиты.

  Это значительный плюс, так как последнее, что вам нужно, это принудительный продавец в вашем здании. Когда кому-то нужно продать, особенно на плохом рынке, это обычно происходит по низкой цене. Вынужденная продажа может привести к сбросу цен на все здание, так как транзакция будет частью будущих сделок.

  Что покрывает плата за содержание кооператива?

  Плата за содержание кооператива объединяет налоги на недвижимость и общие сборы в один ежемесячный платеж. Это противоречит кондо, где вы получаете отдельный счет за каждую.

  Это все один платеж, потому что помните, что на самом деле вы не являетесь владельцем квартиры. Вы владеете долями в здании, и налог на недвижимость получает все здание, а не отдельные владельцы.

  Плата за содержание обычно составляет около 50% налога на недвижимость и 50% общих сборов. В конце каждого года владельцы кооперативов получают форму от управляющей компании, в которой указывается их доля в налогах на имущество.

  Общие расходы на техническое обслуживание идут на все, что необходимо для эксплуатации здания — оплату швейцаров, уборку коридоров, вынос мусора и т.д.

  Текущие расходы также могут включать запланированные капитальные улучшения, такие как покраска коридоров или новый холл.

  Что такое оценка?

  Все кооперативы имеют резервный фонд. Вы можете думать об этом как о расчетном счете здания, и он используется для оплаты повседневных расходов. У него также есть лишние деньги на непредвиденные расходы, но иногда их не хватает.

  Например, если крыша начнет протекать, ее нужно будет немедленно починить, а крыши недешевы. Если в резервном фонде недостаточно денег, большинство кооперативов проведут «оценку». Это когда дополнительная сумма добавляется к счету за обслуживание каждого акционера.

  Оценка обычно имеет конкретную причину — крыша в приведенном выше примере — и четкую дату окончания. Как только расходы оплачены, оценка заканчивается.

  Оценка также может быть добровольной. Если здание хочет переделать коридоры, они могут заплатить за это с оценкой.

  Как проходит процесс утверждения правления кооператива?

  Получение одобрения совета директоров кооператива состоит из трех компонентов —

  Выполнение финансовых требований кооператива

   

  Практически каждый кооператив требует не менее 20% первоначального взноса. Некоторые снижают платежи до крайности и фактически разрешают покупки только за наличные.

  Но даже если у вас много денег, вам все равно нужно приемлемое соотношение долга к доходу (или «DTI»). Таким образом совет измеряет вашу способность вносить ежемесячные платежи. Они суммируют все ваши ежемесячные платежи и делят их на ваш ежемесячный доход.

  Обычно ежемесячные платежи состоят из вашей ипотеки плюс обслуживание, но если у вас есть долги за учебу, аренду автомобиля и т. д., все это также будет включено.

  Большинство кооперативов хотят, чтобы это число было ниже 30% или даже 25%. Если он выше, некоторые здания все еще могут позволить вам купить, если вы поместите платежи за обслуживание на год или два на условное депонирование при закрытии. Это часто рассматривается для людей, у которых много активов, но мало дохода.

  Последний показатель — «ликвидность после закрытия». Это просто количество месяцев выплат наличными, акциями и любыми другими ликвидными активами после закрытия сделки. Все, что вы не должны продавать (например, пенсионные сбережения) или что трудно продать (например, недвижимость), скорее всего, не будет рассматриваться. Большинство зданий хотят видеть ликвидность после закрытия в течение 12 или 24 месяцев.

  Кооперативы предъявляют эти строгие финансовые требования, чтобы избежать принудительной продажи. Если кто-то захочет купить самую дорогую квартиру, какую только может получить, и потеряет работу на следующий день после закрытия, ему придется ее продать. Это плохой исход для всех — покупателя, других акционеров и совета директоров.

  Заполните заявку на покупку кооператива

  Для большинства заявок на покупку требуется:

  • Заполненная заявка на покупку с подробной информацией о сделке и вовлеченных сторонах
  • Копия подписанного договора купли-продажи
  • Полная финансовая отчетность, по крайней мере, с самой последней выпиской по каждому указанному счету
  • 2+ личных рекомендательных письма
  • 2+ профессиональных рекомендательных письма
  • Рекомендательное письмо арендодателя
  • Письмо с подтверждением занятости
  • Полные декларации по федеральному подоходному налогу за последние два года
  • Разрешение на проверку кредитоспособности и биографических данных
  • Подтверждение внутренних правил
  • Свинцовая краска, сообщения о постельных клопах и разбрызгивателях
  • При финансировании заявка на получение кредита, письмо-обязательство и соглашения о признании
  • Чеки на оплату сбора за подачу заявления, внесение депозита и другие сборы

  После рассмотрения вашей заявки у совета директоров есть три варианта – задать вопросы, пригласить вас на собеседование или отклонить заявку. Если ваша покупка будет отклонена, обычно это происходит на этом этапе.

  Пройти собеседование с правлением кооператива

  Собеседования в совете директоров имеют плохую репутацию, но не так уж и плохи. Хотя вы должны быть готовы к полноценному собеседованию, похожему на работу, обычно совет директоров просто хочет поприветствовать вас в здании. Они могут спросить вас о вас или вашем заявлении, но если бы были какие-то серьезные проблемы, они, вероятно, были бы решены до назначения собеседования. Члены правления не хотят тратить свое время впустую, поэтому участие в собеседовании с правлением является очень обнадеживающим шагом.

  Как сделать предложение о кооперативе?

  Поскольку агент по продаже недвижимости должен быть уверен, что вы удовлетворите финансовые требования совета директоров, для предложения кооператива требуется дополнительная информация. Помимо фактического предложения и предварительного одобрения ипотеки, вам также необходимо будет предоставить финансовый отчет REBNY. Это обеспечивает быстрый снимок ваших финансов.

  Если у агента по недвижимости или продавца есть вопросы, вам придется на них ответить. Они должны быть уверены, что любое предложение, которое они примут, будет одобрено правлением.

  У нас был клиент, который разозлился, когда агент по листингу спросил, почему у него такой высокий доход, но ограниченные активы. Мы поняли, откуда исходят обе стороны. Клиент счел вопрос агрессивным, но листинговый агент знал, что правление собирается его задать. Проще говоря, процесс подачи заявки на кооператив подходит не всем.

  Имейте в виду, что любая информация, запрашиваемая на этом этапе, также будет включена в заявку совета директоров, которую рассмотрит агент по листингу.

  Почему обычно отказывают кооперативным покупателям?

  Когда правление отклоняет кандидата, оно не обязано (и, как правило, не обязано) указывать какую-либо причину. Продавец даже не получает объяснений. Хотя у нас нет данных, подтверждающих это, наш опыт говорит нам, что большинство отказов связано с финансовыми причинами.

  Например, требуется 30% DTI, но покупатель с 32% DTI делает очень сильное предложение. Продавец может играть в азартные игры и надеяться, что его одобрят. Или, может быть, DTI покупателя в среднем ниже 30%, но изменчив из года в год. Правление может счесть это слишком рискованным.

  Правления также хотят видеть хорошие рекомендательные письма — как личные, так и профессиональные. Если что-то в письме заденет доску, они могут не решиться принять заявку. Агент однажды сказала нам, что покупатель был отклонен, и единственное, на что она могла указать, это личное рекомендательное письмо, в котором упоминалось, что покупатель любит готовить особенно острые блюда.

  Иногда правление отклоняет кандидата, потому что он слишком хорош для сделки. Если продавец не заботится о деньгах (а в Нью-Йорке таких людей немного!) и просто хочет покончить с этим процессом, он может предложить квартиру своему приятелю или соседу по низкой цене. Поскольку это влияет на компенсацию за здание, правление часто отклоняет эти сделки «ниже рыночной стоимости».

  Должен ли я использовать агента по недвижимости для покупки кооператива?

  Многие покупатели думают, что они могут сэкономить кучу денег, если откажутся от услуг брокера по недвижимости покупателя. Это справедливое предположение, но продавец платит одинаковую комиссию в любом случае. Большинство договоров о листинге структурированы так, что продавец платит брокеру по листингу 5% или 6%, а затем, если у покупателя есть брокер, комиссия будет разделена 50/50. Листинговые брокеры любят непредставленных покупателей, потому что им платят в два раза больше.

  По этой причине при покупке следует иметь посредника. У вас будет кто-то, кто будет заботиться о ваших интересах и вести переговоры от вашего имени. Еще лучше, вы можете использовать брокера покупателя, который предоставляет комиссионные скидки (например, Yoreevo!). При возврате комиссии ваш брокер отдает вам часть своей комиссии при закрытии сделки. Клиенты Yoreevo получают комиссионный возврат в размере двух третей от общей суммы комиссионных, чаще всего – 2 % от покупной цены, которая часто покрывает расходы на закрытие кооператива!

  Ищете способ снизить стоимость покупки кооператива?

  Обязательно получите скидку на комиссию.

  Учить больше

  Что нужно знать перед покупкой квартиры в Нью-Йорке

  1. Сколько стоит квартира в Нью-Йорке?

   

  Согласно оценщику Джонатану Миллеру и его рыночному отчету Дугласа Эллимана, средняя цена квартиры на Манхэттене в первом квартале 2020 года составляла 1,89 миллиона долларов, а средняя цена продажи — 1,06 миллиона долларов. Сюда входят как кооперативы, так и многоквартирные дома. Курятники дешевле, чем квартиры по ряду причин.

   

  Средняя цена квартиры составляла 2,6 миллиона долларов, а медианная цена — 1,6 миллиона долларов, при этом средняя цена квадратного фута составляла 1923 доллара. Средняя цена курятника составляла 1,37 миллиона долларов, а медианная цена — 811 тысяч долларов, при этом средняя цена за квадратный фут составляла 1206 долларов.

   

  Цены на квартиры в новостройках составляют 2541 доллар США за квадратный фут. Средняя цена продажи составляет 3,9 миллиона долларов, а медианная цена продажи — 2,8 миллиона долларов.

   

  Сегмент предметов роскоши, в который входят 10% самых крупных транзакций на сумму более 2600 долларов США за квадратный фут. Цена начального уровня на элитную недвижимость составляет 3,9 доллара.миллионов, средняя цена элитной недвижимости составляет 7,6 миллиона долларов, а средняя цена продажи — 5,7 миллиона долларов.

   

  Отчет о рынке Манхэттена

  2. В чем разница между роскошными, супер-роскошными и ультра-роскошными кондоминиумами в Нью-Йорке?

   

  Слово «роскошь» слишком часто используется в сфере недвижимости. То, что делает что-то роскошью для кого-то, может быть элементарно для другого. На Манхэттене мы называем 10% самых крупных сделок роскошными апартаментами. Самая-самая вершина рынка, скажем, 1-2% транзакций считается ультра-роскошью. Цены на них могут быть в диапазоне от 4500 до 10 000 долларов за квадратный фут. Супер роскошь начинается от 3000 долларов за квадратный фут.

   

  Самые дорогие квартиры на продажу на Манхэттене

   

  Путеводитель по новостройкам Центрального парка и квартала миллиардеров

  3.

  Является ли покупка квартиры в Нью-Йорке хорошей инвестицией?

   

  Недвижимость в Нью-Йорке стала хорошей инвестицией в долгосрочной перспективе. Например, средняя цена квадратного фута квартиры на Манхэттене росла на 5% ежегодно в течение последних 15 лет. Учитывая, что можно было бы использовать покупку с ипотекой, доходность увеличилась бы.

   

  Инвестируйте в недвижимость Нью-Йорка

  4. Что важнее при покупке квартиры в Нью-Йорке: расположение или удобства?

   

  Вы когда-нибудь слышали выражение «место, место, место»? Местоположение — это все, что касается недвижимости.

   

  9 советов по покупке элитной недвижимости в Нью-Йорке

  5. Что мне купить: квартиру или кооператив?

   

  Если вы заинтересованы в покупке новой недвижимости или собственности, которую хотите сдавать в аренду для получения дохода от аренды, кооперативы не подходят. Вы должны придерживаться покупки квартиры. Если вы ищете свой основной дом и не беспокоитесь о том, что недвижимость новая или заинтересована в сдаче ее в аренду, то покупка кооператива может быть правильным выбором. Как правило, кооперативы дешевле, чем квартиры, но не имеют такой же полезности.

   

  Узнайте больше о многоквартирных домах и кооперативах

   

  Кооперативы Нью-Йорка на продажу

  6. ​​Вам нужен риелтор, чтобы купить недвижимость в Нью-Йорке?

   

  Да, вы никогда не должны в одиночку совершать самую дорогую сделку в своей жизни. Покупка не той недвижимости по неправильной цене в неправильном месте сопряжена с слишком большим риском.

   

  Комиссионные устанавливаются до продажи недвижимости, поэтому не рассчитывайте получить недвижимость по более низкой цене, если обратитесь непосредственно к брокеру продавца. Вместо того, чтобы получать 50% комиссии, они, скорее всего, получат 100% комиссии и не будут нести никаких обязательств перед покупателем. У них есть только долг перед продавцом.

   

  7. Нужно ли платить брокерскую комиссию при покупке квартиры на Манхэттене?

   

  Нет. Комиссию брокеру всегда платит продавец. Эта комиссия, уплачиваемая продавцом (обычно 5-6% от цены продажи), делится между брокером покупателя и брокером продавца.

   

  Руководство по покупке жилья

  8. Почему покупателю следует избегать двойного агентства?

   

  В сделке агенты по недвижимости могут представлять продавца, покупателя или обоих. Когда агент одновременно представляет обоих в сделке, он оказывается в ситуации двойного агентства. Двойное агентство по своей сути опасно, потому что брокер не может предложить безраздельную лояльность ни одной из сторон. Помните, что агент продавца в первую очередь представляет продавца и не обязан полностью раскрывать информацию. Двойной агент не может вести переговоры от имени покупателя, не может предложить ему лучшую цену и т. д. 

   

  Таким образом, покупатель должен иметь собственное представительство во всех сделках с недвижимостью. Учитывая, что это самая дорогая сделка в жизни многих людей, почему вы доверяете брокеру продавца?

  9.

  Могут ли покупатели в Нью-Йорке, оплачивающие только наличные, получить более выгодные цены?

   

  Как правило, ответ на этот вопрос положительный. Но это действительно зависит от продавца, и каждый продавец отличается. Это, безусловно, поставит предложение покупателя на первое место в списке, конкурируя с предложениями, которые имеют непредвиденные расходы по ипотеке. В обычное время на рынке Манхэттена присутствует значительное количество (50%) покупателей за наличные, поэтому выгоды могут не выражаться в снижении цен.

   

  10. Сколько террасы или балкона добавляют к цене квартиры в Нью-Йорке?

   

  Не существует установленного стандарта ценообразования на площади под открытым небом, так как действует множество переменных. Чтобы сравнить цену за квадратный фут недвижимости с открытой площадкой с недвижимостью, которая не имеет открытой площадки, мы корректируем площадь в квадратных футах, выделяя 30% (или другое число) площади в квадратных футах на открытом воздухе и добавляя ее к внутренней площади. отснятый материал. Затем разделите цену на сумму интерьера и выделенных квадратных метров. Затем вы сравниваете эту скорректированную цену за квадратный фут с другими сопоставимыми объектами недвижимости без террас.

   

  Например, чтобы сравнить цену за квадратный фут недвижимости стоимостью 4 000 000 долларов, внутренней площадью 2 000 кв. футов и желательной террасой площадью 400 кв. футов с квартирой без террасы, сначала математика.

   

  Выделите 30% от 400 кв. футов наружной площади под внутренние помещения (30% x 400 = 120 кв. футов). Добавьте это к 2000 квадратных метров внутренней площади, чтобы получить скорректированную площадь в 2120 квадратных метров. Разделите 4 000 000 долларов на 2 120, чтобы рассчитать скорректированную цену за квадратный фут в размере 1 887 долларов. Обратите внимание, что Streeteasy и все порталы будут показывать цену только за квадратный фут интерьера, поэтому для этого примера 2000 долларов за квадратный фут. Они не учитывают ценность открытого пространства, но вы должны.

   

  Теперь не все открытые пространства одинаковы. Если терраса находится за пределами гостиной и имеет прямой вид на Центральный парк площадью 1000 кв. футов, вы можете выделить 100% открытого пространства. Однако, если это балкон площадью 100 кв. футов с видом на уродливое здание, вы можете ничего не выделять!

   

  50 лучших пентхаусов Нью-Йорка на продажу

   11. На что обратить внимание при покупке квартиры в Нью-Йорке?

   

   

  • Место, Место, Место — всегда можно отремонтировать квартиру, но нельзя переехать.
  • План этажа с эффективным распределением
  • просмотров
  • Хороший свет. Юг и запад предпочтительнее на Манхэттене
  • Угловые квартиры всегда с расширенным видом
  • Если вы покупаете перепродажу, старайтесь избегать квартир, которые нуждаются в ремонте, поскольку они могут быть очень дорогими в Нью-Йорке

  12. Как найти хорошую квартиру в Нью-Йорке?

   

  У вас должен быть собственный посредник, который поможет вам найти квартиру. Некоторые из нас имеют многолетний опыт и знают все хорошие и плохие здания. Наличие опытного брокера не только сэкономит вам много времени, но и сэкономит вам деньги. Иногда покупатели думают, что они используют подход «сделай сам», однако покупка недвижимости в Нью-Йорке, вероятно, является самой дорогой финансовой сделкой в ​​их жизни. Это не то, что следует воспринимать легкомысленно. Это не последнее устройство Apple! Для тех, кто выбирает путь «сделай сам», помните, что если вы имеете дело напрямую с брокером продавца, вам придется отказаться от своего права на представительство, поскольку вы окажетесь в ситуации двойного агентства, что по своей сути плохо для покупателей и позволяет брокеру продавца удвоить комиссию.

   

  Последние квартиры на продажу в Нью-Йорке

  13. Каковы преимущества покупки новостройки?

   

  Покупка нежилой квартиры имеет свои преимущества. Во-первых, он новый, поэтому на нем не будет пятен, царапин и т. д., а значит, он готов к заселению. Обычно используются новейшие технологии, поэтому вы, скорее всего, получите более энергоэффективную квартиру. Поскольку он новый, расходы на техническое обслуживание в течение первых десяти лет, скорее всего, будут ниже. Вы также можете оказаться в здании с самыми современными удобствами.

   

  Новостройка в Нью-Йорке на продажу

  14. Взимается ли надбавка с покупателя при покупке новостройки в Нью-Йорке?

   

  По нашим оценкам, надбавка за покупку новой разработки составляет приблизительно 25–30%. Эта оценка подтверждается разницей между ценой PSF новой застройки и средней квартирой (или 2541 доллар против 1923 долларов в первом квартале 2020 года), что составляет 32%.

   

  Поскольку мы находимся на рынке покупателей, мы видели, как некоторые застройщики снижают цены, сокращая разрыв между новыми ценами и ценами перепродажи. Это означает, что сейчас, возможно, самое подходящее время для покупки новостроек, поскольку премия за новостройки имеет тенденцию к снижению (и вряд ли продлится какое-то время).

   

  15. Стоит ли покупать квартиру в новостройке?

   

  Это действительно зависит от нового проекта разработки. В некотором роде это похоже на покупку нового автомобиля. Разница в технологиях за 3 года при покупке автомобиля может быть велика.

   

  За последние несколько лет мы стали свидетелями значительных улучшений в системах ОВКВ с использованием диффузоров вместо встроенных в стену автономных блоков. Также в некоторых зданиях теперь установлены системы очистки воздуха и воды, которых еще несколько лет назад не было. Наконец, многие новые здания имеют сертификат LEED и ориентированы на устойчивость. Соответственно, для некоторых премия вполне может быть оправдана.

  16. Что значит, если квартира в подряде?

   

  Квартира становится «договорной» после того, как покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи (т.

  17. Зачем мне нужен юрист, чтобы купить квартиру на Манхэттене?

   

  Да. В Нью-Йорке существует практика, согласно которой у каждой стороны есть собственный адвокат, представляющий их интересы. Покупатели должны использовать только опытного адвоката, который обладает эзотерическими знаниями рынка недвижимости Нью-Йорка.

   

  Наш совет по поиску жилья на NextAdvisor.com

  18. Нужно ли мне приезжать в Нью-Йорк, чтобы купить квартиру?

   

  Хотя мы рекомендуем приезжать как минимум на 3 дня, чтобы осмотреть недвижимость, не обязательно приезжать в Нью-Йорк для покупки недвижимости. По доверенности или согласию при покупке через ООО все можно сделать без физического присутствия покупателя. Мы часто проводим обходы для наших клиентов, находим им арендаторов и управляем их недвижимостью, никогда не ступая в США.

  19. Каковы заключительные расходы при покупке квартиры на Манхэттене?

   

  Покупатели кондоминиумов в Нью-Йорке должны оплатить расходы на закрытие в размере примерно 2-6%. Основные компоненты включают 1) титульное страхование в размере 0,45%, 2) налог на особняк в размере 1–3,5% и 3) налог на регистрацию ипотеки в размере 2,2% от суммы ипотеки.

   

  При покупке квартиры в новостройке в Нью-Йорке покупатель уплачивает налоги штата Нью-Йорк и города Нью-Йорка на передачу имущества застройщика в размере около 2%. Однако покупатели кооперативов не платят за страхование правового титула или налог на регистрацию ипотечного кредита.

   

  Компоненты затрат на инвестиции в недвижимость

  20. Кто оплачивает заключительные расходы в Нью-Йорке?

   

  Расходы по закрытию сделки оплачиваются как покупателем, так и продавцом. Покупатель оплачивает от 2 до 6 % от общей суммы расходов на закрытие, как указано в пункте 19. Продавцы будут платить примерно 8%, включая 2% налогов штата Нью-Йорк и города Нью-Йорка на передачу прав и 6% комиссионных за продажу.

  21. Что такое налог на особняк?

   

  Налог на особняк – это налог на передачу имущества, уплачиваемый покупателем в отношении имущества, стоимость которого превышает 1 миллион долларов. Ставки налога на особняк варьируются от 1% (для продаж до 2 миллионов долларов) до 3,9. % (для продаж на сумму 25 миллионов долларов и более). Название налога является популярной шуткой в ​​кругах Манхэттена, занимающихся недвижимостью, где квартира-студия часто стоит более 1 миллиона долларов.

   

  «Покупатели Нью-Йорка спешат закрыться перед налогом на особняк 1 июля»

  22. Как сделать предложение по квартире?

   

  Брокер покупателя делает предложение в письменной форме, как правило, по электронной почте (с телефонным звонком или без него). Все условия должны быть включены в первое предложение, иначе могут возникнуть проблемы и недоразумения, которые могут привести к срыву сделки.

   

  Предложение будет включать не только цену первого предложения, но и условия сделки, в том числе зависит ли предложение от ипотеки, коэффициент LTV (при получении ипотеки), ожидаемая дата закрытия и любые другие непредвиденные обстоятельства . Кроме того, мы включим контактную информацию адвоката покупателя и письмо с предварительным одобрением ипотеки. Это усиливает предложение покупателя и показывает, что они настоящие (поскольку существует множество подделок, либо играющих, либо тестирующих рынок).

   

  Часто продавец просит покупателя заполнить финансовый отчет REBNY, который по сути является личным финансовым отчетом, включая перечень активов и обязательств, а также доходов и расходов. Продавец будет использовать это заявление для оценки финансовой устойчивости покупателя.

  23. Что произойдет после того, как вы получите принятое предложение на квартиру в Нью-Йорке?

   

  После того, как вы приняли предложение, стандартной процедурой является доставка в течение 5 рабочих дней подписанного контракта и 10% депозита юристу продавца. Затем продавец подпишет контракт, после чего покупатель будет «в контракте».

   

  В течение 5 рабочих дней адвокат покупателя проведет комплексную проверку и обсудит договор. Комплексная проверка включает в себя проверку плана предложения, анализ финансовой отчетности здания и чтение протокола совета директоров, что может дать ключ к разгадке потенциальных будущих расходов, которые ранее не обсуждались.

   

  Несмотря на то, что адвокат покупателя обычно доставляет подписанный контракт и вносит залог в течение 5 рабочих дней, этот срок можно продлить, хотя и на свой страх и риск. Поскольку продавец не обязан заключать сделку до тех пор, пока контракт не будет подписан и не представлено 10%, до этого момента он может продать другому покупателю.

  24. Может ли продавец отказаться от договора, если он получит более выгодное предложение?

   

  Если договор купли-продажи еще не подписан продавцом, продавец может отказаться от договора без каких-либо штрафных санкций. Если контракт был исполнен, то покупатель должен был бы предъявить иск о конкретном исполнении, и суды заставили бы продавца выполнить свое обязательство продать имущество покупателю по контракту.

   

  В войне торгов, когда продавец получил много предложений, брокер продавца проводит «лучший и окончательный», когда брокер собирает все предложения и выносит суждения о финансовом положении каждого покупателя. Затем они определяют, какой покупатель будет лучшим для квартиры. Иногда более выгодные условия, такие как оплата наличными и быстрое закрытие, важнее более высокой цены, поскольку продавцы хотят убедиться, что сделка заключена после подписания.

  25. Что такое картонная упаковка?

   

  В каждой квартире или кооперативе есть совет директоров. Эти советы создают правила для здания, в том числе утверждают новых покупателей здания. Все советы потребуют определенного типа заявки, которая включает финансовую информацию, кредитный рейтинг и другие раскрытия информации, требуемые штатом Нью-Йорк и городом Нью-Йорк.

  26. Что такое финансовый отчет REBNY?

   

  Советы кооперативов и многоквартирных домов обычно требуют, чтобы покупатель заполнил заявление REBNY. По сути, это личный финансовый отчет, который включает подробную информацию об активах и обязательствах покупателей, а также о доходах и расходах. Подтверждающие документы, такие как банковские выписки и отчеты об инвестиционном холдинге, необходимы для сопровождения заявления REBNY. Это должно быть включено в пакет совета директоров после принятия предложения.

  27. Каковы требования к первоначальному взносу для получения ипотечного кредита?

   

  Требования к первоначальному взносу варьируются в зависимости от кредитора и от того, является ли покупатель местным лицом, иностранным гражданином или компанией.

   

  Как правило, местное лицо, покупающее основной дом, должно внести авансовый платеж в размере 20%. Иностранные граждане, покупающие второй дом, должны будут внести первоначальный взнос в размере 30%. Инвестиционная недвижимость для отечественных и иностранных граждан обычно требует 40% первоначального взноса. Обратите внимание, что процентные ставки на инвестиционную недвижимость обычно выше, чем на вторые и первичные дома.

   

  Частные банки имеют больше возможностей для определения требований к первоначальному взносу: от 10% до 50% для очень дорогой недвижимости.

   

  Ипотечное финансирование

  28.

  В чем разница между предварительным одобрением ипотечного кредита и предварительной квалификацией?

   

  Предквалификация – это очень предварительное определение банком возможности получения ипотечного кредита покупателем. Кредитор проведет оценку на основе устного указания уровня кредита, активов, обязательств, доходов и расходов и оценит сумму кредита, на которую вы, вероятно, имеете право.

   

  Напротив, предварительное одобрение — это заявление кредитора о том, что вы имеете право на получение определенной суммы ипотечного кредита. Андеррайтер рассмотрит всю вашу финансовую информацию, включая кредитный отчет, платежные квитанции, банковские выписки, зарплату, активы и обязательства, чтобы убедиться, что они соответствуют его финансовым требованиям. Как правило, письмо с предварительным одобрением показывает, что ваш кредит зависит от двух вещей: а) выбранного вами дома и б) оценочной стоимости, при условии, что ничего не изменилось в вашем финансовом положении с момента предварительного одобрения.

  29. В чем разница между непредвиденным обстоятельством ипотеки и непредвиденным обстоятельством финансирования?

   

  Непредвиденные расходы по ипотеке позволяют покупателю возместить свой депозит, если он или она не сможет обеспечить финансирование покупки. Обычно пункт о непредвиденных обстоятельствах требует письма-обязательства со стороны банка в течение 45 дней и закрытия в течение 60 дней после подписания контракта.

   

  Непредвиденное финансирование позволяет покупателю расторгнуть контракт и возместить 10% депозита, если финансирование не будет выполнено. Бывают случаи, когда кредитор может отозвать свое обязательство (обычно на основании новой информации) после того, как выпустит письмо-обязательство. Он шире, чем ипотечный кредит. Из-за высокого риска непредвиденные расходы крайне редки в Нью-Йорке, так что это не вариант.

   

  Обратите внимание, что если у покупателя есть непредвиденные расходы по ипотеке, и он не сотрудничает с процессом ипотеки, а продавец может показать, что у него есть доказательства отказа от сотрудничества, покупатель потеряет свой депозит.

  30. Должен ли я нанимать жилищного инспектора при покупке новостройки?

   

  Перед закрытием ваш представитель проведет обход. Для всех наших сделок с новостройками мы рекомендуем нашим покупателям нанимать домашнего инспектора. Они могут легче обнаруживать проблемы со строительством и отделкой. Это способ убедиться, что разработчик выполняет то, что обещано в плане предложения. Поскольку они делают это каждый день, они знают разницу, когда речь идет о конструкции, мастерстве и материалах. Они берут около 650 долларов за осмотр, что может иметь большое значение. Обычно мы сопровождаем их в посещении объекта.

  31. Что происходит при закрытии?

   

  При закрытии покупатель и его или ее кредитор передают средства продавцу. Затем право собственности передается, а ключи передаются покупателю. За столом будут адвокаты покупателя и продавца, покупатель и продавец (если они решат присутствовать), представитель титульной компании, представитель кредитора, брокеры покупателя и продавца, а иногда и представитель правления кондоминиума или кооператива. .

   

  Большинство закрытий проходят гладко, однако могут возникнуть проблемы, если прохождение прошло не по плану, продавец взял что-то, что он согласился оставить, есть проблема с правом собственности или страховкой, или средства не поступили вовремя .

  32. Как я могу узнать, какие государственные школы находятся в интересующем меня районе?

   

  Законы о справедливом жилье запрещают вашему агенту по недвижимости обсуждать школы, но вы можете провести расследование на таких веб-сайтах, как InsideSchools и GreatSchools.

  Прежде чем подписать договор о покупке, убедитесь, что здание находится в школьной зоне, как вы думаете. Теоретически вы можете узнать, для какой школы предназначено здание, позвонив по номеру 311 или проверив веб-сайт Министерства образования, но из-за постоянного изменения зонирования эта информация не всегда была точной. Мы рекомендуем позвонить в офис директора школы, чтобы подтвердить, что ваше здание находится в зоне этой школы.

  33. Какие районы наиболее популярны среди квартирников?

   

  Мидтаун, Центральный парк и некоторые районы в центре города являются самыми популярными районами Манхэттена для любителей «квартиры на земле». Pied-a-Terre — это квартира, которая не является основным местом жительства, а используется по выходным и в отпуске. У многих людей из Вестчестера или Нью-Джерси есть pied-a-terres, чтобы добраться до города по выходным или даже иногда в течение недели после работы в городе, но их основные дома находятся в пригородах.

   

  Путеводитель по продаже квартир в Сохо

  Руководство по продаже квартир в Верхнем Ист-Сайде

  34. Является ли покупка недвижимости в Нью-Йорке для сдачи в аренду хорошей инвестицией?

   

  Согласно последнему отчету UBS Global Bubble Report, цены на недвижимость на Манхэттене поддерживаются высокими зарплатами. Соответственно, устойчивый доход от аренды предсказуем, что, возможно, является наиболее важным фактором при выборе места для покупки инвестиционной недвижимости. При этом доходность скромная: чистая доходность (арендная плата за вычетом налога на недвижимость и общих сборов или платы за обслуживание) составляет примерно 2,8%.

   

  Инвестируйте в недвижимость Нью-Йорка

  35. Какова доля вакантных площадей в Нью-Йорке?

   

  Уровень вакантных площадей на Манхэттене колеблется около 2%, что относительно мало по сравнению с другими крупными городами. Последний уровень вакантности составил 1,1%, так как рынок продаж за последние пару лет пошатнулся, все больше людей решили арендовать квартиры.

   

  Анализ рынка недвижимости Нью-Йорка

  36. Квартира какого размера лучше всего подходит для инвестиций?

   

  Как правило, квартиры с одной и двумя спальнями представляют собой наилучшую инвестиционную недвижимость, при этом две спальни вытесняют одну спальню для более высокой доходности. Несмотря на непомерную стоимость, роскошная аренда с четырьмя спальнями очень хороша, потому что их очень мало. Все зависит от спроса и предложения…

   

  Лучшие районы Нью-Йорка для покупки квартиры в 2020 году

  37. Какие районы наиболее популярны для инвестиций?

   

  Мы всегда говорим, что самые безопасные районы для покупки — это те районы, в которых любят жить ньюйоркцы, чтобы на квартиру всегда был спрос. Некоторые районы города, такие как Финансовый район, не привлекают ньюйоркцев, поэтому спрос может резко меняться в зависимости от того, популярен он или нет. Районы, привлекающие местных жителей, такие как Вест-Виллидж, Гринвич-Виллидж, Челси, Флэтайрон, Сохо, Нохо, UES и UWS. Вы можете прочитать больше ниже:

  Квартиры на продажу на Манхэттене: где купить 

  38. Какие районы вы бы порекомендовали, учитывая цену и тот факт, что мы не собираемся использовать квартиру в течение как минимум 10 лет?

   

  В этом случае можно выбрать район, который находится в процессе джентрификации, обычно из-за изменения зонирования или добавления новой линии метро.

   

  В настоящее время в Западном Сохо недавно произошло изменение зонирования с промышленного на жилой, и район быстро меняется, особенно теперь, когда Google и Disney будут иметь там кампусы. Учитывая, что он находится всего в нескольких минутах от Вест-Виллидж, Сохо и Трайбеки, этот район очень желателен и не представляет никакой сложности, если вы ищете недвижимость для инвестиций. То же самое произошло в Западном Челси вдоль верхней линии, так как сейчас это один из самых дорогих / желанных районов Нью-Йорка.

   

  Хадсон-Ярдс — совершенно новый район города, построенный над железнодорожными путями. Через 10 лет, когда строительство вокруг утихнет, апартаменты Hudson Yards станут местом для желаемого расположения. Линия метро «Вторая авеню» сделала огромные участки ЕЭС более доступными, а в восточных районах квартала произойдет облагораживание. Наконец, джентрификация Нижнего Ист-Сайда уже закрепилась и быстро меняет этот район.

  39. Предоставляете ли вы услуги в качестве нашего агента по управлению имуществом и арендатором? Если да, то какая комиссия за это?

   

  Да. Мы управляем многими объектами недвижимости наших инвесторов и не взимаем плату за текущее управление. Мы не обрабатываем квитанции об аренде или оплату общих сборов и налогов, однако мы делаем все остальное. В зависимости от рынка, либо арендатор, либо владелец будет платить комиссию брокерам. В прошлом арендатор обычно платил 15% от арендной платы за первый год, разделенную между брокером арендатора и брокером арендодателя. Если в здании много квартир, владелец может предложить квартиру без комиссии, что означает, что владелец платит комиссию. В этом случае мы обычно взимаем плату за 1 месяц.

   

  40. Каковы налоговые последствия, о которых мы должны знать как иностранные владельцы?

   

  Главной налоговой проблемой для иностранцев является налог на наследство (также известный как налог на смерть), который представляет собой внушительный налог, составляющий около 50% (объединенный федеральный налог и налог штата). И граждане США, и иностранные граждане обязаны платить налог на наследство.