Правильные инвестиции в недвижимость: Инвестиции в недвижимость — современные и доступные способы заработка на недвижимости

Содержание

Инвестиции в недвижимость 2022: куда лучше вкладывать деньги

Инвестиции в недвижимость 2022

Нелегкий выбор: покупать или арендовать квартиру в Москве в 2022 году? Какие есть плюсы и минусы обоих вариантов — рассуждаем вместе с риэлторами

Читать / 10 минут

Елена Одинцова

Журналист «КП»

Олег Самойлов

Вице-президент группы
компаний «БЕСТ-Недвижимость»,
вице-президент Российской
гильдии риэлторов

Виталий Манкевич

Президент Русско-Азиатского
Союза промышленников
и предпринимателей

Жанна Шевченко

Директор по продажам
и маркетингу федеральной
компании «Страна Девелопмент»

Антон Детушев

Генеральный директор
Ikon Development

Андрей Безверхий

Финансовый директор международной
девелоперской компании Wainbridge

Светлана Кордо

Инвестиционный стратег
«БКС Премьер»

Коронавирус и связанные с ним напасти когда-нибудь закончатся. Как показывает опыт предыдущих кризисов, рынок жилья после некоторого спада возвращается на прежние позиции, а объем сделок, благодаря все большему развитию ипотеки, даже увеличивается. Есть ли вероятность, что и после нынешнего кризиса недвижимость останется надежным активом, если иметь в виду не продажу ее прямо завтра, а рассчет на долгосрочную перспективу? Что учитывать, чтобы умело воспользоваться ситуацией на рынке недвижимости 2022 года?

Содержание

Прогнозы

Перейти

Инвестиции: регионы

Перейти

Инвестиции: Москва

Перейти

Прогнозы до конца 2022 года

Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах — и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.

— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».

— Все последние годы реальные располагаемые доходы домохозяйств не росли и снижались. Люди давно «проели» свои накопления, сделанные в более тучный период. Сегодня на фоне торможения экономики, снижения цен на энергоносители и предполагаемой массовой «просадки» малого и среднего бизнеса доходы домохозяйств, очевидно, не получат новых источников подпитки. При этом и повышение банковских ставок по ипотеке мне кажется более чем вероятным, — говорит Олег Самойлов, вице-президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Как долго продлится период просадки рынка, сейчас не берется прогнозировать никто. Поскольку очевидно, что это зависит от того, какими длительными будут связанные с коронавирусом ограничения и как быстро общеэкономическая ситуация после этого сможет вернуться в «мирное» русло.

Сценарий 1. Оптимистичный

Если всеобщие карантинно-самоизоляционные мероприятия займут не больше месяца, ряд экспертов надеются, что рынок жилья более или менее восстановится уже к концу этого года.

Судя по всему, пока надеется на это и правительство. Поблажки застройщикам в виде невнесения их объектов в реестр проблемных, при затягивании окончания стройки более чем на шесть месяцев, были даны до 1 января 2021 года.

Аналитики ссылаются на пример Китая. Там рынок жилья уже вышел на 60-70% от докарантинного уровня. Самый позитивный прогноз предполагает, что за время борьбы с эпидемией образуется отложенный спрос из тех, кто рассчитывал купить квартиры этой весной, но не успел этого сделать. Конечно, если борьба с эпидемией не затянется и положение этих потенциальных покупателей не слишком ухудшится.

Сценарий 2. Пессимистичный

Он предполагает, что борьба с коронавирусом на фоне падения цен на нефть и общемировых экономических проблем вызовет в России как минимум двухлетнюю рецессию.

— Если говорить о покупке недвижимости именно как о реальном активе, который можно приобрести, не прибегая к заемным средствам, то есть у покупателя есть вся сумма и жилье приобретается не с целью получения ренты или последующей перепродажи в ближайшее время, то в таком случае покупка недвижимости возможна, — считает Светлана Кордо.

Однако у покупателей могут появиться дополнительные риски.

— На фоне падения доходов населения и сокращения спроса именно жилищное строительство может оказаться под ударом. Мы не исключаем появления на этом фоне проблем с финансированием у некоторых застройщиков, — говорит Кордо.

— Вероятно, крупные системообразующие застройщики смогут устоять. Во-первых, у них есть денежный запас, чтобы продержаться в течение сколь-нибудь значимого периода. Во-вторых, скорее всего, их поддержит государство. А вот мелкие и средние застройщики пойдут под нож. Спасать их вряд ли кто-то будет, серьезных финансовых запасов у них нет, лоббистского ресурса тоже, — предполагает Олег Самойлов. — Если начнут появляться сообщения о заморозке строек и банкротстве застройщиков, а они неизбежны в условиях сложной экономики и низкого спроса, неуверенность покупателей может приобрести эффект «снежного кома». Снижать уровень тревожности покупатели, вероятно, будут традиционным и общеизвестным способом — путем перехода на вторичный рынок, где жилье не воображаемое, а реальное. И это тоже, несомненно, нанесет удар по рынку новостроек. Конечно, пройдет время, тревожность спадет и все вернется на круги своя.

Как считает Самойлов, точных прогнозов в этой ситуации никто не сделает, но наиболее вероятно, что стоимость новостроек может упасть в пределах 30% от нынешнего уровня цен — по аналогии с предыдущими кризисами.

Также, по словам эксперта, важно, как отреагируют на ситуацию продавцы на вторичном рынке. Если, обрадовавшись проблемам на рынке новостроек, вздумают поднимать цены, может случиться совсем плохое. Рынок просто встанет, поскольку вторичку станет приобретать дорого, а первичку — страшно. А дальше пойдет уже не снижение, а обрушение цен. Конечно, этот период когда-нибудь закончится, но насколько долгим он может быть, сейчас прогнозировать сложно.

Те, кто на этот момент окажутся с достаточными суммами денег, чтобы вложиться в «правильную» недвижимость, естественно, в убытке не будут.

Инвестиции в недвижимость 2022: регионы

Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.

— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.

— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.

И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.

— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».

Инвестиции в недвижимость 2022: Москва

К столице также применимы советы по поводу «жизнестойкости» недвижимости: новостройки на поздней стадии строительства в удобных местах и современное вторичное жилье с хорошим расположением, а также сталинки имеют наибольшие шансы остаться наиболее надежными вложениями и «вечными ценностями».

Однако все факторы, которые и обычно делают то или иное столичное жилье более привлекательным, сейчас будут играть еще более важную роль.

— Во-первых, транспортная доступность. Чтобы рядом были станции метрополитена, МЦК, МЦД или транспортно-пересадочного узла на расстоянии не более чем 500 м от дома, — комментирует генеральный директор Ikon Development Антон Детушев. — Второй признак ― надежный застройщик. Желательно также наличие хороших отзывов об управляющей компании. Третье, на что стоит обратить внимание, ― отсутствие на прилегающей к дому территории вредных производств, очистных сооружений и другого. Их наличие будет негативно влиять на стоимость в любом случае. Большой плюс — объекты инфраструктуры в шаговой доступности: торговый центр, супермаркеты, остановки наземного транспорта.

— Сейчас я рекомендовал бы смотреть проекты на высокой, но не завершающей стадии строительства. Как правило, у таких жилых комплексов уже полностью или частично закрыты строительные риски, а цена продолжает расти по мере сдачи объекта в эксплуатацию. То есть инвестор минимизирует риски, связанные с возможной заморозкой строительства, при этом получает выгоду при завершении проекта, — советует Андрей Безверхий, финансовый директор международной девелоперской компании Wainbridge.

— В нынешних реалиях выгоднее, чем в квартиры, инвестировать в «продвинутые» апартаменты в центральных районах города. Их стоимость меньше, а это перспективная недвижимость, как правило, с современной архитектурной концепцией, развитой инфраструктурой и вблизи метро, — считает Жанна Шевченко.

Это интересно

Недвижимость Москвы

Актуальные рейтинги и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Будьте в курсе главных событий столицы

Подробнее

Фото на обложке: shutterstock.com

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость? Каковы ваши прогнозы? Поделитесь в комментариях:

Комментарии для сайта Cackle

главные направления в 2021 году

Инвесторы ожидают постепенного оживления всех основных мировых рынков недвижимости, включая наиболее пострадавшие от пандемии, и увеличения инвестиций по итогам 2021 года на 15–20%

Фото: Юрий Смитюк/ТАСС

По итогам 2021 года мировой рынок инвестиций в недвижимость может вырасти на 15–20%. При этом требования к объектам изменились относительно допандемийного уровня, следует из предоставленного «РБК-Недвижимости» обзора глобального исследования настроений инвесторов 2021 Global Investor Intentions Survey, подготовленного компанией CBRE.

Инвесторы ожидают постепенного оживления всех основных мировых рынков недвижимости, включая наиболее пострадавшие от пандемии. «В Европе вновь будут набирать популярность торговые комплексы. Дополнительным обнадеживающим фактором в последние месяцы стала возросшая готовность некоторых банков предоставлять финансирование для торговых объектов», — отмечается в исследовании.

Гостиничный сектор активнее всего восстанавливается в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке, а также в Азиатско-Тихоокеанском регионе (АТР). Основной спрос приходится на рынки, где активы распродаются со значительным дисконтом, отмечается в исследовании. Спрос на Азиатско-Тихоокеанский регион поддерживают ожидания существенного отложенного спроса на туристические поездки.

adv.rbc.ru

Перспективы офисного сегмента опрошенные инвесторы оценивают скромнее. Около половины респондентов считают, что он не будет расти в течение трех ближайших лет. Исключение составят высококлассные активы в центральных деловых районах, обеспечивающие долгосрочные потоки доходов. Интерес к объектам с более короткими денежными потоками доходов, которые требуют интенсивного управления, продолжит снижаться. Среди регионов оптимистичнее всего на перспективы офисного сегмента смотрят инвесторы АТР — 14% из них ожидают роста уже в 2021–2022 годах за счет роста сектора услуг и ограничений на удаленную работу со стороны работодателей. Критичнее всего настроены американские инвесторы: большинство из них считают удаленку долгосрочным трендом.

«Глобальные тенденции находят свое отражение в стратегиях инвесторов и на российском рынке, — говорит генеральный директор СBRE в России Владимир Пинаев. — Инвестиционная активность на рынке офисной недвижимости ограничена фактором сохранения удаленного формата работы, при этом мы видим, что интерес инвесторов к данному сегменту уже вернулся. Мы также наблюдаем возобновление интереса к торговым активам со стороны инвесторов, обладающих опытом в данном секторе».

На западных рынках, преимущественно в Северной и Южной Америке, в CBRE видят перспективы у инвестиций в альтернативные секторы недвижимости: студенческое жилье и склады для личного хранения (self storage). Востребованы также такие активы, как коливинги.

Европейские инвесторы интересуются центрами обработки данных и медицинскими учреждениями. «Ожидается, что спрос на центры обработки данных продолжит рост в течение 2021 года, причем явными победителями станут центры в крупных городах по всему региону Европы, Ближнего Востока и Африки», — говорится в материалах исследования.

«Несмотря на усиление глобального тренда на инвестиции в альтернативные сегменты недвижимости, в России инвестиционная активность в данные объекты находится на низком уровне ввиду ограниченного предложения, а зачастую отсутствия качественного продукта, — отмечает Владимир Пинаев. — Это основной тормоз развития сектора альтернативной недвижимости».

Объем инвестиционных сделок в российскую недвижимость в первом квартале 2021 года составил $613 млн, подсчитали аналитики JLL. Это на 27% ниже результата за аналогичный период предыдущего года ($835 млн). Основной интерес инвесторов был сосредоточен в сегменте площадок под жилую застройку (52% сделок за квартал). На втором месте оказался торговый сектор (19%), на третьем — склады (12%), доля офисов составила 10%. Остальные сделки пришлись на гостиницы и многофункциональные центры.

Читайте также:

  • Как коммерческая недвижимость изменила тактику инвесторов
  • Как изменятся инвестиции в недвижимость в ближайшие 20 лет

Наиболее важные факторы для инвестирования в недвижимость

Что важнее всего искать в недвижимости? Хотя местоположение всегда является ключевым фактором, существует множество других факторов, которые помогают определить, подходят ли вам инвестиции. Вот взгляд на некоторые из наиболее важных вещей, которые следует учитывать, если вы планируете инвестировать в рынок недвижимости.

Инвестопедия / Алекс Дос Диас

1. Местоположение объекта

Почему это важно

Поговорка «местоположение, месторасположение и еще раз место» по-прежнему остается важнейшим фактором прибыльности инвестиций в недвижимость. Близость к удобствам, зеленым насаждениям, живописным видам и статусу района играют важную роль в оценке жилой недвижимости. Близость к рынкам, складам, транспортным узлам, автострадам и безналоговым зонам играет важную роль при оценке коммерческой недвижимости.

Что искать

Ключевым моментом при рассмотрении местоположения недвижимости является среднесрочное и долгосрочное представление о том, как этот район будет развиваться в течение инвестиционного периода. Например, сегодняшняя тихая открытая земля за жилым домом может когда-нибудь стать шумным производственным помещением, что снизит ее ценность. Тщательно изучите право собственности и предполагаемое использование участков, в которых вы планируете инвестировать.

Один из способов собрать информацию о том, каковы перспективы окрестностей объекта, который вы рассматриваете, — это связаться с мэрией или другими государственными органами, отвечающими за зонирование и городское планирование. Это даст вам доступ к долгосрочному планированию территории и определит, насколько благоприятно или неблагоприятно для вашего собственного плана недвижимость.

2. Оценка имущества

Почему это важно

Оценка имущества важна для финансирования при покупке, листинговой цены, инвестиционного анализа, страхования и налогообложения — все они зависят от оценки недвижимости.

Что искать

К наиболее распространенным методам оценки недвижимости относятся:

  • Подход к сравнению продаж: недавние сопоставимые продажи недвижимости с аналогичными характеристиками — наиболее распространенные и подходящие как для новой, так и для старой недвижимости
  • Затратный подход: стоимость земли и строительства за вычетом амортизации — подходит для нового строительства
  • Доходный подход: основан на ожидаемых поступлениях денежных средств — подходит для аренды

3.

Цель инвестиции и инвестиционный горизонт

Почему это важно

Учитывая низкую ликвидность и высокую стоимость инвестиций в недвижимость, отсутствие ясности в отношении цели может привести к неожиданным результатам, в том числе к финансовым затруднениям, особенно если инвестиции заложены.

Что искать

Определите, какая из следующих широких категорий соответствует вашей цели, а затем спланируйте ее соответствующим образом:

  • Купить и использовать самостоятельно. Здесь вы сэкономите на аренде и получите возможность самостоятельного использования, а также получите повышение стоимости.
  • Покупка и аренда. Это предлагает регулярный доход и долгосрочное повышение стоимости. Однако темперамент арендодателя необходим для решения возможных споров и юридических вопросов, управления арендаторами, проведения ремонтных работ и т. д.
  • Покупка и продажа (краткосрочная). Как правило, это для получения быстрой, небольшой или средней прибыли — типичная недвижимость находится в стадии строительства и продается с прибылью по завершении.
  • Купи-продай (долгосрочно). Как правило, он ориентирован на значительное повышение внутренней стоимости в течение длительного периода. Это предлагает альтернативы для достижения долгосрочных целей, таких как выход на пенсию.

4. Ожидаемые денежные потоки и возможности получения прибыли

Почему это важно

Денежный поток показывает, сколько денег осталось после расходов. Положительный денежный поток является ключом к хорошей норме прибыли на инвестиционную недвижимость.

Что искать

Разработать прогнозы для следующих видов доходов и расходов:

  • Ожидаемый денежный поток от дохода от аренды (инфляция благоприятствует арендодателям в отношении дохода от аренды)
  • Ожидаемое увеличение внутренней стоимости в связи с долгосрочным повышением цены.
  • Выгоды от амортизации (и доступные налоговые льготы)
  • Анализ рентабельности реконструкции перед продажей для получения лучшей цены
  • Анализ рентабельности ипотечных кредитов в сравнении с повышением стоимости

5.

Будьте осторожны с кредитным плечом

Почему это важно

Кредиты удобны, но они могут дорого стоить. Вы вкладываете свой будущий доход, чтобы получить полезность сегодня за счет процентов, распределенных на многие годы. Убедитесь, что вы понимаете, как обращаться с кредитами такого рода и избегать высокого уровня долга или того, что они называют чрезмерным кредитным плечом. Даже эксперты в области недвижимости сталкиваются с проблемой чрезмерного использования заемных средств в период неблагоприятных рыночных условий, а нехватка ликвидности с высокими долговыми обязательствами может привести к срыву проектов в сфере недвижимости.

Что искать

В зависимости от ваших текущих и ожидаемых будущих доходов рассмотрите следующее:

  • Выберите тип ипотеки, который лучше всего подходит для вашей ситуации — ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с регулируемой ставкой (ARM), только процентная ставка, нулевой первоначальный взнос и т. д. Обратите внимание, что каждый тип ипотеки имеет свой собственный профиль риска, и вы нужно внимательно изучить каждую. Например, ARM включает ставки по ипотечным кредитам, которые могут измениться в любое время под воздействием сил рынка капитала, и заемщик должен принять любые изменения ставок в течение срока кредита.
  • Ознакомьтесь с положениями, условиями и другими сборами, взимаемыми ипотечным кредитором.
  • Походите по магазинам, чтобы найти более низкие процентные ставки и лучшие условия.

6. Новое строительство по сравнению с существующим имуществом

Почему это важно

Новое строительство обычно предлагает привлекательные цены, возможность индивидуальной настройки и современные удобства. Риски включают задержки, увеличение затрат и неизвестность недавно застроенного района.

Существующая недвижимость предлагает удобство, более быстрый доступ, установленные улучшения (коммунальные услуги, озеленение и т. д.) и во многих случаях более низкие затраты.

Что искать

Вот некоторые ключевые моменты, на которые следует обращать внимание при выборе между новостройкой или существующей недвижимостью:

  • Просмотрите прошлые проекты и изучите репутацию строительной компании для новых инвестиций.
  • Просмотрите документы о собственности, недавние исследования и отчеты об оценке существующей собственности.
  • Учитывайте ежемесячные расходы на техническое обслуживание, невыплаченные взносы и налоги. Такие расходы могут серьезно повлиять на ваш денежный поток.
  • При инвестировании в арендованное имущество выясните, является ли это имущество контролируемым, стабилизированным или свободным рынком. Срок аренды подходит к концу? Являются ли варианты продления выгодными для арендатора? Кому принадлежит мебель?
  • Предметы проверки качества (мебель, приспособления и оборудование), если они должны быть включены в продажу.

7. Косвенные инвестиции в недвижимость

Почему это важно

Управление физическими свойствами в долгосрочной перспективе доступно не всем. Существуют альтернативы, позволяющие косвенно инвестировать в сектор недвижимости.

Что искать

Рассмотрим другие способы инвестирования в недвижимость:

  • Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)
  • Акции компании по недвижимости
  • Взаимные фонды и ETF, ориентированные на сектор недвижимости
  • Ипотечные облигации
  • Ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS)

8.

Ваш кредитный рейтинг

Почему это важно

Ваш кредитный рейтинг влияет на вашу способность претендовать на получение ипотечного кредита, а также на условия, которые предлагает ваш кредитор. Если у вас более высокий кредитный рейтинг, вы можете получить более выгодные условия, что со временем может привести к значительной экономии.

Дискриминация при выдаче ипотечного кредита незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Что искать

Результаты выше 800 считаются отличными и помогут вам претендовать на лучшую ипотеку. При необходимости поработайте над улучшением кредитного рейтинга:

  • Своевременно оплачивайте счета — настройте автоматические платежи или напоминания
  • Погасите задолженность
  • Стремитесь использовать кредит не более чем на 30%
  • Не закрывайте неиспользованные кредитные карты — пока вы не платите ежегодные сборы
  • Ограничение запросов на новые кредиты и «жесткие» запросы
  • Просмотр вашего кредитного отчета и оспаривание неточностей

9.

Общий рынок недвижимости

Почему это важно

Как и в случае с другими видами инвестиций, хорошо покупать дешево и продавать дорого. Рынки недвижимости колеблются, и стоит быть в курсе тенденций. Также важно обращать внимание на ставки по ипотечным кредитам, чтобы по возможности снизить расходы на финансирование.

Что искать

Будьте в курсе тенденций и статистики для:

  • Цены на жилье и продажи жилья (в целом и на желаемом рынке)
  • Новое строительство
  • Инвентаризация имущества
  • Ипотечные ставки
  • Перепродажа
  • Отчуждение

Итог

Недвижимость может помочь диверсифицировать ваш портфель. В целом недвижимость имеет низкую корреляцию с другими основными классами активов, поэтому, когда акции падают, недвижимость часто растет. Инвестиции в недвижимость также могут обеспечить стабильный денежный поток, существенное повышение стоимости, налоговые преимущества и конкурентоспособную прибыль с поправкой на риск, что делает их надежными инвестициями.

Конечно, как и при любых инвестициях, важно учитывать определенные факторы, подобные перечисленным здесь, прежде чем инвестировать в недвижимость — независимо от того, выберете ли вы физическую собственность, REIT или что-то еще.

Инвестиции в недвижимость: руководство для начинающих

Когда вы думаете об инвестициях в недвижимость, первое, что, вероятно, приходит на ум, это ваш дом. Конечно, у инвесторов в недвижимость есть много других вариантов, когда дело доходит до выбора инвестиций, и не все они связаны с физической недвижимостью.

Недвижимость стала популярным инвестиционным инструментом за последние 50 лет или около того. Вот взгляд на некоторые из ведущих вариантов для индивидуальных инвесторов, а также причины для инвестирования.

Ключевые выводы

  • Недвижимость считается отдельным классом активов и должна быть как минимум частью хорошо диверсифицированного портфеля.
  • Один из основных способов, с помощью которых инвесторы могут зарабатывать деньги в сфере недвижимости, — это стать владельцем сдаваемой в аренду недвижимости.
  • Флипперы пытаются купить недооцененную недвижимость, отремонтировать ее и продать с прибылью.
  • Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) обеспечивают косвенный доступ к недвижимости без необходимости владеть недвижимостью, управлять ею или финансировать ее.

Исторические цены

Недвижимость уже давно считается надежной инвестицией, и на то есть веские причины. До 2007 года исторические данные о жилье создавали впечатление, что цены могут продолжать расти бесконечно. За немногими исключениями, средняя цена продажи домов в США увеличивалась каждый год на 1963 и 2007 год — начало Великой рецессии. Цены на жилье действительно немного пострадали в начале пандемии COVID-19 весной 2020 года. Однако по мере того, как вакцины были развернуты, а опасения по поводу пандемии уменьшились, цены на жилье ускорились и достигли рекордных максимумов к 2022 году.

На этой диаграмме Федерального резервного банка Сент-Луиса показаны средние цены реализации в период с 1963 по 1 квартал 2022 года (самые последние доступные данные). Области, заштрихованные светло-серым цветом, указывают на рецессии в США.

Цены на жилье в США.

Самый значительный спад на рынке недвижимости до пандемии COVID-19 совпал с Великой рецессией. Долгосрочные результаты кризиса с коронавирусом еще предстоит увидеть.

Арендная недвижимость

Если вы инвестируете в сдаваемую в аренду недвижимость, вы становитесь арендодателем, поэтому вам нужно подумать, комфортно ли вам будет в этой роли. Как арендодатель, вы будете нести ответственность за такие вещи, как уплата ипотеки, налогов на недвижимость и страхование, содержание собственности, поиск арендаторов и решение любых проблем.

Если вы не нанимаете управляющего недвижимостью для обработки деталей, быть арендодателем — это практические инвестиции. В зависимости от вашей ситуации забота об имуществе и арендаторах может быть работой 24/7, и это не всегда приятно. Однако, если вы тщательно выбираете недвижимость и арендаторов, вы можете снизить риск возникновения серьезных проблем.

Один из способов заработка арендодателей — взимание арендной платы. Размер арендной платы, которую вы можете взимать, зависит от того, где находится пункт проката. Тем не менее, может быть трудно определить лучшую арендную плату, потому что, если вы берете слишком много, вы прогоните арендаторов, а если вы берете слишком мало, вы оставите деньги на столе. Распространенная стратегия заключается в том, чтобы взимать арендную плату, достаточную для покрытия расходов, до тех пор, пока не будет выплачена ипотека, после чего большая часть арендной платы становится прибылью.

Другой основной способ, которым арендодатели зарабатывают деньги, — оценка. Если стоимость вашей собственности возрастет, вы сможете продать ее с прибылью (когда придет время) или взять кредит под залог собственного капитала для следующих инвестиций. Хотя недвижимость имеет тенденцию к росту, нет никаких гарантий.

Это особенно актуально в периоды сильной волатильности на рынке недвижимости, в том числе в последнее время во время пандемии COVID-19. С февраля 2020 года по март 2022 года средние цены на недвижимость в США выросли на поразительные 38%. Резкий рост заставил многих задуматься, не вызваны ли цены обвалом.

Переворачивание домов

Как и дейтрейдеры, которые находятся в нескольких лигах от инвесторов, торгующих по принципу «купи-и-держи», спекулянты недвижимостью — совершенно иная порода, чем арендодатели, покупающие-и-арендующие. Флипперы покупают недвижимость с намерением владеть ею в течение короткого периода времени (часто не более трех-четырех месяцев) и быстро продать ее с прибылью.

Существует два основных подхода к переворачиванию свойства:

  1. Ремонт и обновление. При таком подходе вы покупаете недвижимость, стоимость которой, по вашему мнению, вырастет после определенного ремонта и обновлений. В идеале вы завершаете работу как можно быстрее, а затем продаете по цене, которая превышает ваши общие инвестиции (включая ремонт).
  2. Хранить и перепродавать. Этот тип переворачивания работает иначе. Вместо того, чтобы покупать недвижимость и ремонтировать ее, вы покупаете недвижимость на быстро растущем рынке, держите ее в течение нескольких месяцев, а затем продаете с прибылью.

При любом типе перепродажи вы рискуете, что не сможете продать недвижимость по цене, которая принесет прибыль. Это может представлять собой проблему, потому что флипперы, как правило, не имеют достаточно наличных денег для выплаты ипотечных кредитов на недвижимость в долгосрочной перспективе. Тем не менее, флиппинг может быть прибыльным способом инвестирования в недвижимость, если он сделан правильно.

REIT

Инвестиционный траст в сфере недвижимости (REIT) создается, когда создается корпорация (или траст) для использования денег инвесторов для покупки, эксплуатации и продажи приносящей доход недвижимости. REIT покупаются и продаются на крупных биржах, как акции и биржевые фонды (ETF).

Чтобы квалифицироваться как REIT, организация должна выплатить 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов акционерам. Делая это, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, в то время как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, таким образом съедая прибыль, которую она могла бы распределить между своими акционерами.

Подобно обычным акциям, приносящим дивиденды, REIT подходят для инвесторов, которым нужен регулярный доход, хотя они также предлагают возможность роста. REIT инвестируют в различные объекты недвижимости, такие как торговые центры (около четверти всех REIT специализируются на них), медицинские учреждения, ипотечные кредиты и офисные здания. По сравнению с другими видами инвестиций в недвижимость, REIT обладают высокой ликвидностью.

Инвестиционные группы в сфере недвижимости

Инвестиционные группы в сфере недвижимости (REIG) похожи на небольшие взаимные фонды для сдачи в аренду недвижимости. Если вы хотите владеть сдаваемой в аренду недвижимостью, но не хотите быть арендодателем, инвестиционная группа по недвижимости может стать для вас решением.

Компания покупает или строит ряд зданий, часто квартир, а затем позволяет инвесторам покупать их через компанию, таким образом присоединяясь к группе. Один инвестор может владеть одной или несколькими единицами автономной жилой площади. Но компания, управляющая инвестиционной группой, управляет всеми подразделениями и заботится о содержании, рекламе и поиске арендаторов. В обмен на это управление компания берет процент от ежемесячной арендной платы.

Существует несколько вариантов инвестиционных групп. В стандартной версии аренда оформляется на имя инвестора, и все квартиры объединяют часть арендной платы, чтобы защититься от случайных вакансий. Это означает, что вы получите достаточно, чтобы выплатить ипотечный кредит, даже если ваша квартира пуста.

Качество инвестиционной группы полностью зависит от компании, которая ее предлагает. Теоретически это безопасный способ инвестировать в недвижимость, но группы могут взимать высокие комиссионные, характерные для индустрии взаимных фондов. Как и во всех инвестициях, исследования являются ключевыми.

Товарищества с ограниченной ответственностью по недвижимости

Товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP) похоже на инвестиционную группу в сфере недвижимости. Это организация, созданная для покупки и владения портфелем недвижимости, а иногда и одной недвижимостью. Однако RELP существуют в течение конечного числа лет.

Генеральным партнером выступает опытный управляющий недвижимостью или девелоперская фирма. Затем привлекаются внешние инвесторы для финансирования проекта недвижимости в обмен на долю собственности в качестве партнеров с ограниченной ответственностью. Партнеры могут получать периодические выплаты от доходов, полученных от собственности RELP, но реальная отдача наступает, когда собственность продается — если повезет, со значительной прибылью — и RELP постепенно распадается.

Взаимные фонды недвижимости

Взаимные фонды недвижимости инвестируют в основном в REIT и компании, занимающиеся операциями с недвижимостью. Они дают возможность получить диверсифицированный доступ к недвижимости с относительно небольшим капиталом. В зависимости от своей стратегии и целей диверсификации они предоставляют инвесторам гораздо более широкий выбор активов, чем это может быть достигнуто путем покупки отдельных REIT.

Как и REIT, эти фонды довольно ликвидны. Еще одним существенным преимуществом для розничных инвесторов является аналитическая и исследовательская информация, предоставляемая фондом. Это может включать подробную информацию о приобретенных активах и точку зрения руководства на жизнеспособность и эффективность конкретных инвестиций в недвижимость и как класса активов. Более спекулятивные инвесторы могут инвестировать в семейство взаимных фондов недвижимости, тактически перевешивая определенные типы собственности или регионы, чтобы максимизировать доход.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Недвижимость может улучшить профиль риска и доходности портфеля инвестора, предлагая конкурентоспособную доходность с поправкой на риск. В целом рынок недвижимости отличается низкой волатильностью, особенно по сравнению с акциями и облигациями.

Недвижимость также привлекательна по сравнению с более традиционными источниками дохода. Этот класс активов обычно торгуется с премией доходности к казначейским облигациям США и особенно привлекателен в условиях низких ставок по казначейским обязательствам.

Диверсификация и защита

Еще одним преимуществом инвестиций в недвижимость является ее потенциал диверсификации. Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях и отрицательную корреляцию с другими основными классами активов — это означает, что когда акции падают, недвижимость часто растет. Это означает, что добавление недвижимости в портфель может снизить его волатильность и обеспечить более высокую прибыль на единицу риска. Чем более прямые инвестиции в недвижимость, тем лучше хеджирование: менее прямые, публично торгуемые инструменты, такие как REIT, будут отражать общую производительность фондового рынка.

Поскольку она опирается на кирпичи и раствор, прямая недвижимость также сопряжена с меньшим конфликтом между принципалом и агентом или степенью, в которой интересы инвестора зависят от честности и компетентности менеджеров и должников. Даже более косвенные формы инвестиций имеют некоторую защиту. REIT, например, требуют, чтобы минимальный процент прибыли (90%) выплачивался в виде дивидендов.

Некоторые аналитики считают, что теперь, когда акции REIT представлены в S&P 500, между REIT и фондовым рынком станет больше корреляции.0003

Хеджирование инфляции

Способность недвижимости хеджировать инфляцию проистекает из положительной взаимосвязи между ростом валового внутреннего продукта (ВВП) и спросом на недвижимость. По мере роста экономики спрос на недвижимость повышает арендную плату, а это, в свою очередь, приводит к повышению стоимости капитала. Следовательно, недвижимость имеет тенденцию поддерживать покупательную способность капитала, передавая часть инфляционного давления на арендаторов и включая часть инфляционного давления в форме прироста капитала.

Сила рычагов

За исключением REIT, инвестирование в недвижимость дает инвестору один инструмент, недоступный инвесторам фондового рынка: кредитное плечо. Кредитное плечо означает использование долга для финансирования более крупной покупки, чем у вас есть наличные деньги. Если вы хотите купить акцию, вы должны заплатить полную стоимость акции в момент размещения ордера на покупку, если только вы не покупаете с маржей. И даже в этом случае процент, который вы можете занять, все равно намного меньше, чем в случае с недвижимостью, благодаря этому волшебному методу финансирования — ипотеке.

Большинство обычных ипотечных кредитов требуют 20% первоначального взноса. Однако, в зависимости от того, где вы живете, вы можете найти ипотеку, которая требует всего 5%. Это означает, что вы можете контролировать все имущество и принадлежащий ему капитал, заплатив лишь часть от общей стоимости. Конечно, размер вашей ипотеки влияет на размер вашей собственности на недвижимость, но вы контролируете ее в ту минуту, когда документы подписаны.

Это то, что воодушевляет как владельцев недвижимости, так и арендодателей. Они могут взять второй ипотечный кредит на свои дома и отложить платежи за два или три других объекта недвижимости. Сдают ли они их в аренду, чтобы арендаторы платили по ипотеке, или ждут возможности продать с прибылью, они контролируют эти активы, несмотря на то, что заплатили лишь небольшую часть от общей стоимости.

Как я могу добавить недвижимость в свой портфель?

Помимо прямой покупки недвижимости, обычные инвесторы могут приобретать REIT или фонды, инвестирующие в REIT. REIT — это объединенные инвестиции, которые владеют недвижимостью и/или управляют ею или владеют ипотечными кредитами.

Почему недвижимость считается защитой от инфляции?

Цены на жилье имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Это связано с тем, что затраты строителей растут с инфляцией, которую необходимо переложить на покупателей новых домов. Существующие дома тоже растут вместе с инфляцией. Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной ставкой, по мере роста инфляции ваши фиксированные ежемесячные платежи становятся более доступными. Кроме того, если вы арендодатель, вы можете увеличить арендную плату, чтобы не отставать от инфляции.

Почему процентные ставки влияют на цены на жилье?

Поскольку недвижимость является таким большим и дорогостоящим активом, для финансирования ее покупки часто приходится брать кредиты. Из-за этого повышение процентных ставок делает выплаты по ипотечным кредитам более дорогостоящими для новых кредитов (или для существующих кредитов с регулируемой процентной ставкой, таких как ARM). Это может отпугнуть покупателей, которые должны учитывать расходы на ежемесячное хранение недвижимости.

Итог

Недвижимость может быть надежной инвестицией, которая может обеспечить стабильный доход и увеличить благосостояние. Тем не менее, одним из недостатков инвестирования в недвижимость является неликвидность: относительная сложность преобразования актива в наличные деньги и денежных средств в актив.

В отличие от сделки с акциями или облигациями, которая может быть завершена за секунды, сделка с недвижимостью может занять месяцы. Даже с помощью брокера простой поиск подходящего контрагента может занять несколько недель работы. Конечно, REIT и взаимные фонды недвижимости предлагают лучшую ликвидность и рыночные цены. Но они достигаются ценой более высокой волатильности и меньшей выгоды от диверсификации, поскольку они имеют гораздо более высокую корреляцию с общим фондовым рынком, чем прямые инвестиции в недвижимость.

Как и в случае с любыми инвестициями, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и не забудьте сделать домашнее задание и провести исследование, прежде чем принимать какие-либо решения.

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги.