При покупке недвижимости: Как купить квартиру? [Инструкция]

Содержание

Риски при покупке недвижимости: рекомендации юристов

После того, как продавец предложил скидку 5%, чтобы срочно подписать договор и получить деньги, Виталий обратился к нашим юристам. Они провели анализ документов, заказали новую выписку из ЕГРН и выяснили, что 12 дней назад квартира была арестована в качестве обеспечительной меры для выплаты продавцом штрафа. Если бы Виталий заключил сделку на условиях продавца, скорее всего, не увидел бы ни недвижимости, ни денег.

Обременения (ипотека, рента, договор социального найма, арест и др.)

Приобретать недвижимость, взятую в ипотеку, можно, но с целым рядом оговорок. Худший случай — когда продавцы умалчивают о наличии обременений. Например, есть риски двойного обременения, наличия штрафов и пеней помимо основного долга и т.д. Покупка такой недвижимости обернется дополнительными финансовыми тратами.

Квартиру, находящуюся под арестом, приобретать нельзя. Такую сделку не зарегистрируют в Росреестре, и если вы передадите продавцу аванс или полную сумму за недвижимость, вернуть ее будет практически невозможно.

Двойная продажа

Между моментом подписания договора купли-продажи и регистрацией сделки в Росреестре может пройти от нескольких дней до нескольких недель. При этом пока не будет внесена запись о переходе права собственности в ЕГРН, продавец продолжает оставаться собственником недвижимости и может заключить еще несколько договоров.

Недееспособный продавец

Одним из рисков для покупателей недвижимости является подписание договора с недееспособным или ограниченно дееспособным продавцом. Такая сделка должна заключаться опекуном или попечителем, и впоследствии они могут оспорить ее в суде.

Нарушения в процедуре приватизации

В приватизации должны участвовать все прописанные граждане. Если кто-то из них не давал разрешение на процедуру, то может оспорить сделку с квартирой в суде. Несовершеннолетние граждане, зарегистрированные в квартире, могут обратиться в суд при достижении 18-летнего возраста: прописанные в приватизированной квартире дети не теряют на нее права даже после продажи.

Нарушение прав супруга

Если собственник состоял в браке на момент приобретения жилья, второй супруг тоже имеет право на недвижимость независимо от того, на кого она оформлена. Это верно даже в случае, если брак был расторгнут. Сделка может быть аннулирована через суд.

Нарушение прав детей

Если ребенок зарегистрирован в квартире или имеет долю в ней, для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Также права детей будут нарушены, если несовершеннолетний не участвовал в процессе приватизации квартиры, в которой он был прописан. При приобретении недвижимости есть риски, что сделка может быть признана недействительной.

Притязания наследников

Есть серьезные риски при покупке в Москве квартиры, полученной в наследство. Если она передана по завещанию, его могут оспорить в силу недееспособности наследодателя. В случае наследования по закону права на наследство могут в течение трех лет предъявить неучтенные наследники.

Неузаконенная перепланировка

Незарегистрированная перепланировка может обернуться штрафами и требованием вернуть квартиру к состоянию, отраженному в планах БТИ. Это обернется существенными финансовыми потерями.

Потеря аванса

У покупателя есть риски даже до заключения договора купли-продажи квартиры. Продавец может исчезнуть с авансом или настоять на заключении договора, по которому не обязан возвращать деньги в случае срыва сделки.

Недобросовестные риелторы

Слепо доверять риелторам не стоит: у них есть масса способов обмануть покупателя и получить дополнительную комиссию. Например, они могут увеличить стоимость недвижимости, договорившись о скрытой комиссии, или продавать проблемную квартиру с доплатой от продавца.

Обременения (ипотека, рента, договор социального найма, арест и др.)

Информация об обременениях содержится в выписке из ЕГРН. В случае приобретения недвижимого имущества, взятого в ипотеку, необходимо связаться с банком для переоформления договора. Параллельно проверяется наличие пеней и штрафов.

Мы в любом случае рекомендуем производить оплату за жилую недвижимость только после регистрации сделки в Росреестре. Это обезопасит от случаев, когда продавец пытается скрыть обременения от покупателя.

Двойная продажа

Обезопасить себя можно при помощи правильной схемы проведения сделки купли-продажи — в частности, передачи средств только после регистрации права собственности в Росреестре. Лучший вариант — обратиться за юридическим сопровождением сделки, а не планировать покупку самостоятельно.

Недееспособный продавец

Необходимо запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит на учете. В случае с пожилыми людьми или инвалидами также нужно запросить справку из органов опеки и убедиться, что над ними не установлено опеки.

Нарушения в процедуре приватизации

Чтобы купить квартиру без проблем, запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. Она содержит информацию обо всех гражданах, которые были прописаны до приватизации. Если кто-то из них (в том числе несовершеннолетние дети) не включен в список владельцев недвижимости, велика вероятность мошеннической схемы.

Нарушение прав супруга

Чтобы избежать данного риска при покупке квартиры или дома на вторичке, проверьте по паспорту, был ли продавец женат на момент заключения сделки. Если да, потребуется письменное согласие супруга, заверенное нотариусом.

Нарушение прав детей

Для сделки купли-продажи нужно разрешение органов опеки и попечительства. Также необходимо убедиться, что ребенку будет, где жить: возьмите у продавца заявление, где он укажет новое место регистрации. Расширенная справка из домовой книги позволит понять, были ли прописаны несовершеннолетние в квартире до приватизации.

Притязания наследников

Если есть возможность, лучше дождаться истечения срока исковой давности (3 года). В противном случае возьмите у продавца заявление об отсутствии других наследников на недвижимость — это увеличит ваши шансы в суде.

Неузаконенная перепланировка

Необходимо запросить у продавца план БТИ и сверить с ним реальное состояние квартиры. Наличие неузаконенной перепланировки — как минимум повод для серьезного снижения цены.

Потеря аванса

Обязательно нужно заключать договор о передаче аванса. В нем указываются все детали сделки, стоимость недвижимости, сумма аванса, штрафные санкции в случае нарушения условий сделки каждой из сторон. Необходимо проверить подлинность документов продавца.

Недобросовестные риелторы

Основная задача риелтора — отстаивать интересы клиента. Если он этого не делает, слишком явно симпатизирует второй стороне сделки, юлит, пытается отвлечь от документов или просит подписать их без проверки, стоит насторожиться и задуматься о консультации с юристом.

Причины, по которым могут возникнуть проблемы при покупке недвижимости, этим не ограничиваются: есть свои особенности приобретения квартир через переуступку прав требования, при использовании материнского капитала или заключении альтернативных сделок. Лучший способ полностью обезопасить себя от рисков при инвестировании в недвижимость или покупке квартиры для личных нужд — воспользоваться услугами юристов. У них нет личной заинтересованности в сделке (в отличие от риелторов), главная задача — уберечь клиента от любых проблем, связанных с приобретением квартиры.

В нашей практике десятки случаев, когда тщательная проверка объекта специалистами помогала раскрыть мошеннические схемы и уберечь клиентов от потери средств. Хотите быть уверены в сделке и не тратить ни одной лишней минуты на проверку продавца и квартиры? Обращайтесь в «Центр Оформления Сделок», чтобы доверить сопровождение сделки купли-продажи недвижимости юристам, специализирующимся на сфере недвижимости.

Все самое важное о покупке недвижимости в Испании в 2021-м году в одной статье

Дата публикации: 04.07.2022

В этой статье мы отвечаем на самые популярные вопросы касательно испанской недвижимости в 2021 году.

Информация по разделам

Популярные регионы для покупки жилья в Испании
Ипотека и рассрочка
Новостройки
Как выбрать жилье — советы
Предназначение жилья
Типы жилья в Испании
Процедура покупки
Налоги и расходы на содержание
Сколько можно заработать на аренде
Климат

1.

Популярные регионы для покупки жилья в Испании

Крупные инвесторы предпочитают вкладываться в коммерческие площади Мадрида и Барселоны, студенты и карьеристы присматривают жильё в городах с необходимой инфраструктурой, но большинство иностранцев интересует сектор курортного жилья. Что может быть лучше, чем отдыхать на Средиземном море? Именно поэтому рынок испанского жилья имеет крен на юго-восток страны: чем ближе к побережью, тем популярнее. У россиян особым спросом пользуется провинция Аликанте, что на побережье Коста-Бланка. А самый «русский» город Испании — это Торревьеха, там обосновалась значительная часть наших соотечественников-эмигрантов.

Торревьеха, Коста-Бланка

Кроме того, россияне облюбовали Каталонию и побережье Коста-Брава. Там жильё стоит на порядок дороже, зато недалеко находится самый популярный город страны — Барселона, а также граница с Францией. Ещё наши соотечественники с удовольствием покупают жильё в Андалусии, на юге страны. В Малаге, Марбелье и Эстепоне есть все условия для отдыха с пометкой VIP, там расположено множество парусных и гольф-клубов, часто проходят шумные вечеринки и светские рауты.

Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, рекомендуем ознакомиться со следующими обзорами жилья по регионам и городам:

Торревьеха: обзор районов для покупки жилья
Недвижимость в пригородах Торревьехи, часть 1
Недвижимость в пригородах Торревьехи, часть 2
Аликанте: обзор районов для покупки жилья
Остров Тенерифе: где купить недвижимость?
Коста-дель-Соль: обзор недвижимость на побережье
Новостройки на Коста-дель-Соль
Коста-Дорада: обзор недвижимости
Недвижимость на острове Майорка

2. Ипотека и рассрочка

Если вы способны подтвердить необходимый уровень дохода, испанские банки готовы предоставить вам кредит под покупку жилья на выгодных условиях. Ставка по ипотеке для иностранцев составляет 3%-3,4%. Банк может внести за вас 50% стоимости квартиры или дома, а выплаты можно растянуть на срок до 15 лет или договориться о рассрочке в короткий срок.

К тому же, в Испании при оформлении займа не требуется поручительства. Основные требования такие: доход от €800 в месяц, выплаты составляют не более 30% от дохода. Оптимальный возраст с точки зрения местных банкиров — от 25 до 60 лет.

3. Новостройки

Считается, что жильё в испанских новостройках покупать безопаснее, чем в России. Дело в том, что ваши деньги идут не напрямую застройщику, а в банк, который играет роль гаранта. Соответственно, продавец не исчезнет с вашими накоплениями, оставив здание недостроенным. Потому что деньги от банка (там для строительных компаний открывают так называемые «эскроу-счета») он получает дозировано и может тратить их только на стройматериалы.

Обычно оплата происходит следующим образом: залог (после которого вы «застолбили» за собой ту или иную квартиру) + пять платежей (обычно это 10%+30%+20%+20%+20% от суммы). Важно, что последний платёж вы гасите уже ПОСЛЕ того, как получили ключи. По сути, это и есть выручка застройщика, так что у него есть конкретная мотивация довести строительство до конца и в срок.

Важно знать: в Испании не в чести «серый ключ», покупатель получает в своё распоряжение жильё с отделкой и мебелью. Иногда в стоимость недвижимости включена вся необходимая бытовая техника.

4. Как выбрать жилье — советы

Покупка недвижимости — серьёзный и ответственный шаг. Тем более, в другой стране. К сожалению, в любой сфере орудуют нечистые на руку люди, которые жаждут заработать лёгких денег нечестным способом. Так, вам могу продать, например, жильё с долгами по «коммуналке» или даже дом, предназначенный под снос.

Исследуйте местность перед покупкой недвижимости

Поэтому лучше совершать сделку через агентство недвижимости или хотя бы при помощи юриста. Впрочем, вы сами способны принять некоторые «превентивные меры» для того, чтобы не попасть в просак. Самая очевидная — это исследовать местность, хотя бы немного. Пройдитесь по району вокруг понравившегося дома и приглядитесь к людям, машинам. Посмотрите, какие дети учатся в ближайшей школе. Это уже натолкнет вас на неопределенные выводы. Если кругом вы замечаете вывески на арабском языке, это недобрый знак. Вы же не хотите попасть в гетто эмигрантов или беженцев?

К тому же, существует много нюансов, которые касаются непосредственно самой жилплощади. Например, в отличие от России, в Испании ценятся первый и последний этажи. Жилые комнаты делают маленькими, зато гостиная может занимать чуть ли не половину всей жилплощади, также в порядке вещей два или даже три санузла. Часть окон выходит в патио, которые могут кардинально отличаться друг от друга.

5. Предназначение жилья

Чтобы понять, на какие детали ориентироваться при выборе жилья, стоит ответить самому себе на главный вопрос — зачем вам это нужно. Мы поможем: существует несколько основных причин для покупки недвижимости в Испании и, возможно, одна из них как раз совпадает с вашими желаниями.

Итак, чаще всего жильё в Испании покупают, чтобы:

Отдыхать на Средиземном море несколько недель (месяцев) летнего сезона
Пережидать в тёплой стране суровую русскую зиму
Переехать в Испанию на ПМЖ
Жить на время учёбы в университете/длительной командировки
Поселить на старости пожилых родителей (мягкий морской климат благотворно влияет на здоровье)
Удачно вложить свои деньги и зарабатывать на аренде

Чёткое понимание этого «зачем» — залог правильного выбора, ведь от понимания причин зависит то, как вы будете оценивать расположение и планировку жилья, инфраструктуру города и другие факторы.

Например, если вы планируете летать в Испанию на время отпуска или школьных каникул, главным критерием для вас станет близость к морю. В таком случае стоит присмотреться не к домам с участками, а к небольшим апартаментам, которые не требуют тщательного ухода и постоянного обслуживания.

Для студента важна доступность учебных корпусов и остановок общественного транспорта. А двух- и трёхспальные квартиры рядом с пляжем или достопримечательностями будут хорошим вложением средств, потому что на такой объект будет нетрудно найти арендаторов.

Конечно, если вы собираетесь переезжать на ПМЖ, придётся учитывать намного больше факторов. И узнать больше о существующих типах жилья.

6. Типы жилья в Испании

Помимо привычных россиянам квартир и отдельно стоящих домов, на Пиренейском полуострове популярны и некоторые другие типы жилья.

Квад — угловой таунхаус

Например, таунхаусы. Обычно это двухэтажные постройки на несколько хозяев с отдельными изолированными входами. Это что-то вроде компромисса между квартирой в многоэтажке и частным домом, к тому же в вашем распоряжении будет небольшой участок земли. Во дворике можно устроить зону барбекю. Таунхаусы часто строят вокруг территории с бассейном, шезлонгами и небольшим садом из пальм, кустарников и цветов.

В Испании распространены бунгало. Стоят они обычно дешевле таунхаусов, но и квадратов там меньше. Это одноэтажный мини-домик, чаще всего с плоской крышей и открытой верандой. Зато никаких соседей!

В России мало кто слышал о финках — так называются «аграрные» дома для занятий сельским хозяйством. Ещё одно новое слово — это «масия», так в Испании (чаще всего в Каталонии) обозначают загородный дом, который находится в исторически значимом месте или несет в себе архитектурную ценность (например, часть здания построена несколько веков назад в определённом стиле).

Подробный разбор всех типов испанского жилья вы можете найти в следующих статьях:
Квартиры в Испании от А до Я: особенности, преимущества и планировки
Шале, бунгало, дуплексы, таунхаусы в Испании — что это такое и чем они отличаются?
Вилла, финка, масия — виды испанских домов и особняков

7.

Процедура покупки

Чем больше объектов вы посетите, тем больше получите пищи для размышления и пространства для удачного выбора. Это очевидно. Так что не ленитесь ездить с риэлтором на просмотры. Затем можно сузить круг «претендентов» и посетить некоторые варианты по второму разу. Чтобы было проще определиться, стоит завести блокнот с разбивкой по конкретным критериям, где вы будете ставить «плюсы» и «минусы» каждой вилле, таунхаусу или квартире. Вместо плюсов и минусов можно выставлять баллы по десятибалльной шкале по каждому пункту. Или придумать свою систему оценки.

После того, как вы определились с выбором, стоит провести некоторые приготовления. Это значит получить NIE (идентификационный номер иностранца), открыть счёт в испанском банке, проверить статус недвижимости (на предмет счетов и долгов) и подписать договор о резервации жилья, чтобы его не «перехватили» в последний момент. Скорее всего, с вас попросят внести залог в размере около €3000.

После этого можно подписывать договор купли-продажи.

8. Налоги и расходы на содержание

Когда вы станете собственником испанской недвижимости, не спешите праздновать на всю катушку. Потому что налоги и «коммуналку» ещё никто не отменял. Будьте готовы к тому, что вас ожидают некоторые траты.

Налоговая тоже обрадуется вашей покупке. Если вы покупаете новое жильё, вас попросят перечислить в королевскую казну 10% от стоимости (местный аналог НДС). Если вторичное, тогда от 6% до 10% в зависимости от региона страны. Ежегодный налог на владение недвижимостью составляет 0,4%-1,1%.

Пропановый баллон в Испании стоит €13, бутановый — €16

Около €60 в год придется отдавать за подключение к системам электричества и водоснабжения. Плюс то, что полагается по счетчику. За воду беспокоиться не стоит, а вот испанский электрический ток в три раза дороже российского. Плата за газ считается по формуле 0,09 €/кВт·ч. Газ используется как для отопления, так и для нагрева воды и приготовления пищи. На испанский заправках также можно купить пропановые и бутановые баллоны.

Жители квартир оплачивают услуги управляющей компании. Это вывоз мусора, освещение в подъезде, обслуживание и ремонт лифта, стрижка газона и прочее. В большинстве случаев всё это обходится от €200 до €1000 в год. А владельцы домов напрямую или через посредников договариваются об услугах нужных людей: садовника, чистильщика бассейна и так далее. Впрочем, всё это можно делать самому. Страхование жилья стоит примерно €350 в год. Набор «телефон, ТВ, безлимитный интернет» — около пятисот.

Если сложить вместе налоги, коммунальные счета и прочие траты, получится от пяти до восьми тысяч евро в год.

Недвижимость купили. Что дальше?
Налоги на недвижимость в Испании

9. Сколько можно заработать на аренде?

В сезон в Испании сдаётся в аренду до 90% курортного жилья, так что найти арендаторов довольно просто. Вы можете сдавать свой объект как посуточно, так и сразу на весь сезон. Или сдать квартиру или дом сразу на несколько лет студенту или семье с детьми.

На аренде в Испании можно зарабатывать от 3% до 7% стоимости жилья в год. Чаще всего эта цифра находится на уровне пяти процентов. То есть, если рыночная цена вашей недвижимости составляет €100 000, вы можете зарабатывать около €5000 в год. Если вы сдаёте жилье посуточно и активно занимаетесь поиском арендаторов, выручка может достигать 10%.

10. Климат

В Испании тепло почти всегда. Даже зимой на Пиренеях +15 градусов днём. Вообще, кроме традиционного пляжного отдыха, здесь есть чем заняться круглый год. Страна может похвастаться богатым историческим наследием (замки и другие памятники архитектуры), природными богатствами (от горнолыжных курортов до древних пещер), вкусной едой, вином — в общем, в Испании можно найти развлечение на любой вкус и кошелёк.

Ежегодно в большинстве регионов Испании бывает более 300 солнечных дней

В стране бывает более 300 (!) солнечных дней в году. Мягкий климат — одна из причин, по которой вторичное жильё со временем практически не дешевеет. Благодаря современным технологиям строительства, теплу и минимальному количеству осадков здания изнашиваются очень медленно. Поэтому покупка недвижимости в стране в любом случае станет грамотным вложением средств.

Если вы присматриваете себе жильё в Испании, агентство недвижимости Estate Spain/Virtoproperty поможет вам подобрать подходящий объект. Мы предлагаем нашим клиентам большой выбор разных типов жилья в разных регионах страны. Новостройки и «вторичка», маленькие квартиры-студии и роскошные виллы — мы работаем с любым бюджетом и во всех сегментах рынка. Кроме того, мы предлагаем коммерческую недвижимость (офисные помещения, заведения общепита и другие) для тех, кто хочет открыть в Испании свой бизнес.

Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, обращайтесь с вопросами к нашим консультантам. А ещё — подписывайтесь на социальные сети Estate Spain, чтобы не пропустить следующий дайджест и оставаться в курсе новостей!

Купить дом сейчас или подождать? Это хорошее время?

Купить сейчас или подождать до 2024 года? Это вопрос, на который потенциальные домовладельцы пытаются ответить на сегодняшнем рынке жилья. Цены на жилье резко выросли на протяжении всей пандемии, а работа Федеральной резервной системы по сдерживанию инфляции — с повышением ставок на 10 заседаниях подряд — также привела к резкому росту ставок по ипотечным кредитам. Эта комбинация заставляет многих потенциальных покупателей выбирать сторону «подождать». На самом деле, согласно Индексу настроений при покупке жилья Fannie Mae, опубликованному 8 мая 79 г.процентов потребителей считают, что сейчас неподходящее время для покупки дома.

Однако, после того как продавцы сохраняли устойчивое преимущество в течение последних нескольких лет, ситуация для покупателей во многих частях страны начинает улучшаться. Согласно Национальному индексу цен на жилье США NSA, вплоть до февраля цены на жилье снижались семь месяцев подряд. Популярные города Западного побережья, в которых наблюдался стремительный рост цен, такие как Сиэтл и Сан-Франциско, теперь переживают двузначное снижение по сравнению с прошлым годом. А в недавнем отчете компании Knock, занимающейся недвижимостью, прогнозируется, что к концу года более 30 городских районов будут благоприятствовать покупателям, включая множество желанных мест, таких как Атланта, Шарлотта, Даллас и Феникс.

Итак, пора покупать дом? Или лучше подождать в стороне в надежде, что цены или ставки скоро упадут? А если рецессия? Вот несколько ключевых соображений, которые помогут определить дальнейший путь.

Стоит ли покупать дом сейчас?

Независимо от того, в какую сторону склоняется рынок недвижимости, покупка сейчас означает, что вы можете немедленно приступить к созданию собственного капитала. Это также означает предотвращение возможности дополнительного повышения ставок по ипотечным кредитам в будущем: повышение ставок может создать серьезные проблемы для вашего ежемесячного бюджета, а также приведет к увеличению процентных платежей в течение срока действия кредита.

«Если покупатель находит недвижимость, которую он хотел бы назвать своим домом, он не должен медлить», — говорит Стейси Фройлих, брокер Compass в Нью-Йорке. «Вы не можете рассчитать рынок, а дом должен быть долгосрочной инвестицией».

В общем, если вы можете ответить утвердительно на эти три вопроса, сейчас самое время покупать.

У вас отличный кредит? Каждый раз, когда вы занимаете деньги, начните с просмотра своего кредитного отчета и кредитного рейтинга. Лучшие предложения по ипотеке будут доступны тем, у кого высокий кредитный рейтинг 740 и выше — фактически, средний балл ипотечных заемщиков в первом квартале 2023 года составлял 765, по данным Федерального резервного банка Нью-Йорка. Если вы продемонстрировали, что являетесь заемщиком с низким уровнем риска и историей своевременных платежей, вы будете в очереди на самые низкие ставки по ипотеке, которые предлагает кредитор.
Вы накопили достаточно для первоначального взноса? В дополнение к своевременной оплате счетов, вы должны получать значительную сумму сдачи в качестве первоначального взноса. Убедитесь, что у вас также останется много денег: кредиторы чувствуют себя более комфортно, одалживая вам деньги, если у вас есть дополнительные денежные резервы, которые могут обеспечить подушку безопасности, если произойдет что-то непредвиденное.
Вы планируете остаться дома на некоторое время? Помимо покупной цены, покупка дома сопряжена с дополнительными расходами, которые могут составить еще тысячи. Таким образом, чтобы оправдать эти единовременные транзакционные издержки, разумно быть достаточно уверенным в том, что вы не переедете снова в ближайшее время или что вы будете достаточно стабильны в финансовом отношении, чтобы сохранить собственность и сдать ее в аренду. Продажа дома вскоре после покупки может иметь серьезные налоговые последствия.

Стоит ли ждать, чтобы купить дом?

Если вы хотите стать домовладельцем, но ожидаете снижения ставок по ипотечным кредитам, вам может понадобиться немного терпения. Хотя на конец мая ставки составляли около 6,88%, ситуация может улучшиться раньше, чем вы думаете: еще в апреле Fannie Mae предсказывала, что к концу 2023 года ставки по 30-летним ипотечным кредитам упадут ниже 6%. Десятые доли процента могут показаться не такими уж большими, но они могут иметь большое значение в том, сколько дома вы можете себе позволить в долгосрочной перспективе. Например, ипотечный калькулятор Bankrate показывает, что если вы покупаете дом за 350 000 долларов с 20-процентным первоначальным взносом, ежемесячный платеж по основной сумме и процентам по 30-летнему кредиту с процентной ставкой 6,8 процента составит 1825 долларов. Тот же кредит со ставкой 6,0% снижает эти ежемесячные платежи до 1678 долларов. Это 147 долларов экономии каждый месяц, что в сумме составляет более 1700 долларов в год или более 50 000 долларов в течение срока действия 30-летнего кредита.

Конечно, невозможно предсказать, где действительно окажутся ставки к концу года. Но вот три случая, в которых имеет смысл переждать рынок:

Если стоимость жилья в вашем районе падает: Если вы посмотрели на рынок в это время в прошлом году и решили подождать, вы, вероятно, сделали мудрый шаг — во многих регионах пик цен пришелся на конец весны 2022 года. С тех пор в некоторых горячих городских районах произошло значительное снижение средних продажных цен. Майский отчет Redfin показывает, что цены в Остине упали более чем на 15 процентов, в то время как цены в известном своей дороговизной Сан-Франциско упали более чем на 13 процентов. Эти отклонения могут быть еще не сделаны, поэтому стоит немного потерпеть.
Если запасы в вашем районе увеличиваются: Чем больше объектов недвижимости на рынке, тем больше у покупателей возможностей торговаться. Поскольку многие покупатели остались в стороне из-за условий процентной ставки, в некоторых областях произошел скачок запасов. Согласно данным Национальной ассоциации риелторов, в апреле в стране было предложено жилье на 2,9 месяца, что на 1 процент больше, чем в прошлом году, но все еще слишком мало, чтобы удовлетворить спрос.
Если бы ваши личные финансы нуждались в любви: Самая большая причина ждать, если ваше текущее финансовое положение не идеально. Например, если вы ожидаете крупную комиссию, наследство или какую-либо другую непредвиденную прибыль, которая сильно повлияет на ваш первоначальный взнос, ожидание, пока оно не придет, имеет смысл. И если ваш кредитный рейтинг низкий, ожидание также разумно. Потратьте некоторое время, чтобы погасить свой долг и улучшить свой кредит, чтобы вы могли претендовать на более выгодные условия кредита.

Тщательно проанализируйте свой местный рынок

Решение о том, следует ли вам купить дом сейчас или подождать, во многом зависит от того, где вы хотите называть дом. Независимо от национальных заголовков, недвижимость гиперлокализована и может сильно различаться от одного рынка к другому, даже в пределах одного штата.

Рассмотрим недавние данные Redfin по Техасу: в Хьюстоне средняя цена продажи дома в прошлом году практически не изменилась, увеличившись менее чем на полпроцента. Дальше на запад, в Остине, цены упали более чем на 12 процентов за тот же период времени, и все же резко снижающиеся цены в Остине по-прежнему более чем на 200 000 долларов выше, чем в стабильном Хьюстоне. На современном рынке покупки жилья как никогда важно найти агента по недвижимости, который хорошо знает ваш район и может помочь вам успешно ориентироваться в его специфических особенностях.

А если рецессия?

Согласно последнему исследованию Bankrate, шансы на рецессию составляют неприятно высокие 64 процента. И, как вы можете себе представить, рецессия — рискованное время для покупки дома. Например, если вы потеряете работу, кредитор вряд ли одобрит вашу заявку на получение кредита. Даже если рецессия не затронет вас напрямую, если ваш район сильно пострадал, это может оказать серьезное влияние на местный рынок недвижимости: меньшее количество местных жителей со средствами для покупки означает меньшую вероятность продажи домов, что может удерживайте людей от перечисления и уменьшайте свои возможности в качестве покупателя. Однако, хотя многие эксперты считают, что рецессия неизбежна, это ни в коем случае не решенное дело.

Итог

Попытка купить дом прямо сейчас может показаться невыполнимой, но слишком долгое ожидание также может создать проблемы. Подробно изучите свои финансы и подумайте, сколько вы можете заплатить авансом в качестве первоначального взноса. Обязательно пощупайте пульс города, в котором вы надеетесь жить. Затем поговорите с опытным местным агентом по недвижимости, чтобы выяснить, следует ли вам покупать сейчас или подождать, пока рынок не станет более дружелюбным к вашему банковскому счету.

Часто задаваемые вопросы

Этот год обещает быть нестабильным для рынка недвижимости. Ставки по ипотечным кредитам остаются неизменно высокими, и многие эксперты-экономисты по-прежнему считают, что мы движемся к рецессии. Климат с высокими процентными ставками дает вам меньшую покупательную способность, поэтому покупатели, которые предпочитают ждать более низких ставок, могут позволить себе более дорогой дом из-за более низких ипотечных платежей. В конечном счете, хороший ли это год для покупки, зависит от ваших личных обстоятельств. Если вам нужно переехать сейчас, сделайте это: поищите лучшее предложение, которое вы можете получить, и помните, что вы всегда можете рефинансировать в будущем, если ставки снизятся.
Да — многие люди покупают новый дом, одновременно продавая старый. Тем не менее, это создает некоторые дополнительные проблемы и факторы стресса, особенно если вы показываете свой дом, все еще живя в нем. Важно работать с опытным агентом по недвижимости, который может помочь вам найти подходящего покупателя и правильные списки для просмотра. Вы также захотите оставаться рядом со своим кредитным специалистом, чтобы убедиться, что сложности, связанные с направлением выручки от вашей продажи на ваш новый первоначальный взнос, будут максимально гладкими.
Вероятно, нет. Несмотря на то, что сейчас существует много экономической неопределенности, большинство экспертов считают, что рынок жилья не рухнет. Цены на жилье в некоторых районах снизятся с рекордных максимумов, которых они достигли во время пандемии, но это не будет катастрофой — думайте об этом скорее как о мягкой посадке.

Покупка дома в шесть шагов

Перейти к основному содержанию

NAR создал следующую информацию для участников, которой они могут поделиться со своими клиентами. Процесс покупки дома может показаться пугающим для потенциальных покупателей жилья, но квалифицированный специалист по недвижимости, который понимает весь процесс, может помочь облегчить многие из этих забот. Убедитесь, что ваши клиенты подготовлены с помощью этих полезных советов.

Реклама

1. Подготовьтесь к приобретению жилья

Создайте хорошую кредитную историю
Получить предварительное одобрение ипотеки
Узнайте, какой тип ипотеки вам подходит
Рассмотрите возможность найма адвоката для проверки всех контрактов и соглашений, связанных с процессом покупки жилья
Накопите первоначальный взнос (обычно 10-20% от стоимости недвижимости; если соответствует требованиям FHA, то, возможно, меньше)
Рассмотрите расходы на закрытие, которые могут включать налоги, гонорары адвокатов и сборы за перевод
Учет коммунальных услуг и ежемесячных счетов, таких как оценка домовладельца

2. Найдите специалиста по недвижимости

Получите рекомендации от друзей, родственников и коллег по работе или выполните поиск на сайте realtor.com® и найдите вывески и объявления о дворах недвижимости
Спросите специалистов по недвижимости, с которыми вы беседуете, о договорах и соглашениях о представительстве покупателя; убедитесь, что вы понимаете термины
Объясните свои потребности и ожидания специалисту по недвижимости, с которым вы решили работать

3. Найдите подходящую недвижимость

Определите, что для вас важно, например, конкретные школы, благоустройство района, ежемесячный платеж по ипотеке, общественный транспорт, пешеходная доступность и т. д.
Убедитесь, что вы включили оценки владельца дома, коммунальные услуги и налоги при расчете ежемесячного платежа по ипотеке

4. Финансирование собственности

Обратитесь к своему ипотечному брокеру или кредитору
Кредитор или поверенный выполнит поиск по заголовку, чтобы убедиться, что в заголовке нет облаков
Убедитесь, что вы понимаете условия финансирования — при необходимости обратитесь за разъяснениями к кредитору

5. Сделать предложение

Убедитесь, что имущество осмотрено лицензированным жилищным инспектором
Приобретение титульного страхования
Убедитесь, что заголовок понятен, или сделайте ваше предложение зависящим от разрешения титула
Прочтите все контракты перед подписанием — убедитесь, что вы понимаете все условия, задавайте вопросы
Сделать конкурентную ставку и быть готовым сделать встречное предложение
Держите свой кредитный рейтинг стабильным и под контролем, откладывая покупку каких-либо дорогостоящих товаров до закрытия
Только одно предложение приведет к продаже, поэтому будьте готовы двигаться дальше, если ваше предложение не будет принято

6. Закрытие и жизнь после большой покупки

Защитите свой новый актив, застраховав его от домовладельца, наводнения, стихийного бедствия и пожара
Защитите свой новый дом от непогоды
Ведение файлов — цифровых или печатных — для всех гарантий, страховых документов, контрактов и т.