Содержание
Как работают риэлторы по недвижимости: хитрости
Профессия риэлторов вызывает противоречивые чувства. Кого-то она привлекает своей деловитостью, многогранностью,
«модным» направлением. Другие воспринимают её слишком сложной и непонятной, что является причиной отсутствия желания
пробовать развивать себя в данной сфере деятельности.
Как работают риэлторы по недвижимости
Принципы работы риэлтора
В данной профессии нет гарантии получения конкретного результата от своей работы, все зависит от того, насколько
человек стремиться к цели, и сколько сил вкладывает на пути к её достижению.
Давайте рассмотрим, как работают риэлторы, чтобы понимать, кому подходит данная профессия. Чтобы преуспевать,
необходимо обеспечивать хотя бы две-три сделки и от трех до пяти договоров в течение месяца, от чего полностью
зависит достойный заработок. Успех высоких продаж, огромный поток клиентов находится на 90% в зависимости от подхода
к этому самого риэлтора, его умений и навыков продавать и договариваться, убеждать своих клиентов.
Особенности профессии риэлтора
Необходимо запомнить, что продавца недвижимости найти гораздо проще, чем покупателя на объект. Ведь
продавец сам может дать рекламу, обратиться в агентство, выставить объект на продажу. Рассмотрев как работают
риэлторы по недвижимости, отметим задачи, которые они ставят перед собой:
- Заключать договора с продавцами;
- Стать поистине эксклюзивным представителем, который разбирается в обстановке на рынке;
- Дать рекламу от себя, поскольку именно по данному объявлению возможно позвонит покупатель, который хочет купить
на
услугу, а целую квартиру.
Приняв звонок от покупателя, нужно назначить показ недвижимого объекта. В разговоре по телефону, необходимо
максимально четко определить, что требует покупатель. Если вы понимаете, что покупателю не подходит квартира, все
равно есть смысл отвести его на просмотр. Всегда можно предложить другой вариант, поскольку, помимо основных
потребностей, на показе можно понять его дополнительные пожелания.
Чрезвычайно важно понять потребности потребителя, для того, чтобы заключить максимально выгодный для всех,
договор.
Необходимо помнить, что в работе риэлтора допустимы хитрость и смекалка. Можно включать
собственное обаяние, где-то ответить поверхностно, но ни в коем случае не обманывать. Вполне очевидно, что репутацию
на таком способе работы и такому к ней подходу не заработаешь, доставишь неудобства себе, агентству, и людям,
обращающихся к Вам за помощь.
Особенности работы в риэлторском бизнесе
Как начать работать риэлтором: советы новичкам
Любая деятельность начинается с первого шага. И те, кто только собирается начать покорять рынок недвижимости,
задаются вопросом как начать работать риэлтором без опыта? Тому, кто не имеет своей базы клиента, не знает, как
поступить в той или иной ситуации. Ведь клиенты не будут ждать, пока специалист изучит необходимый материал, и
предоставит ее покупателю. Поэтому, будьте готовы, что вначале будет действительно сложно, но это не значит, что это
повод отступить.
- Существуют определенные шаги, которые позволят быстрее
сориентироваться в непростой области недвижимости.
Перед тем, как приступить к работе агента по недвижимости, лучше попробовать свои силы в продажах
Это может быть должность менеджера по продажам или там, где нужно проявить себя в активных продажах. Если поймете,
что хорошо продаете, спокойно справляетесь со стрессовыми ситуациями, тогда риэлтерский бизнес подойдет как нельзя
лучше.
У вас должны быть сбережения минимум на три месяца вперед
Гарантий достойного заработка в начале карьеры риэлтора нет, потому перед её началом следует себя подстраховать,
поскольку совмещать такую профессию, ввиду отсутствия свободного времени, возможности не будет. Все время придется
уделять внимание своему развитию, изучению всех основ такой работы, общению с коллегами и поиском потенциальных
клиентов.
Зайдите на сайт поиска вакансий и создайте свое резюме, заполнив анкету
Можете просмотреть возможные вакансии в городе, узнать требования, которые предъявляет работодатель.
Резюме нужно
составлять исходя из данных требований. Как только ощутите, что готовы, начните рассылать отклики на вакансии в
агентства.
Читать по теме:
Обучение и курсы для
риэлторов
Бизнес на рынке недвижимости
Как фотографировать
квартиру для продажи
Перед тем, как работать риэлтором без опыта, необходима база клиентов, без которой никак не обойтись
Также найдите источник информации для того, чтобы достойно провести первые сделки. В этом способно помочь надежное
агентство по недвижимости, которое подарит возможность на достойный старт. Старайтесь не вестись на «золотые горы».
Обучение должно быть бесплатным, агентство обязано уже успеть завоевать некоторый авторитет и известность. Здесь
сможете набраться опыта, получить ценную информацию о том, как работают агенты по недвижимости, которые,
тоже порой охотно делятся опытом. Компании часто готовы предоставить базу клиентов, которые продают жилье.
Это может быть не больше двух телефонов в день, однако, это уже хорошая цифра для новичка.
Хорошее агентство готово провести лекции по обучению для новичков
Обычно такие лекции длятся до трех недель, где рассматривается нужная информация, основы риэлтерского дела. За
дополнительными сведениями можно обратиться к тем, кто уже наработал опыт. Не упускайте возможности стать ближе к
заветной цели.
Начиная работать риэлтором, сразу заводите свою собственную базу клиентов
Обязательно сохраняйте контакты тех, кто уже обращался к вам, для того, чтобы совершать повторные звонки для новых
предложений, или просто поздравлять с торжественными событиями, обеспечивать дополнительные возможности не пропадать
из виду потенциальных клиентов.
Советы начинающему риэлтору
Как работают черные риэлторы: опасайтесь мошенников
Если вы собираетесь связать собственную деятельность с рынком недвижимости, тогда стоит знать его темную сторону.
Речь идет о черных риэлторах, которые часто мелькают в криминальных хрониках.
Даная категория посредников необычайно
опасная, и, ни в коем случае, нельзя брать с них пример. И, конечно же, самим не иметь с ними никаких дел, ибо это
может обойтись очень дорого.
Кто такие черные риэлтора? Речь идет о частном маклере или же работнике агентства недвижимости. Он использует недобросовестные методы, которые позволяют получить чужую недвижимость.
- Для таких «специалистов» нет никакого закона и границ.
Как правило, карьера такого «эксперта» завершается за решеткой.
Схемы мошенничества бывают самые разные. Основная цель у них заключается в том, чтобы получить
чужую недвижимость или же деньги за нее.
Необходимо соблюдать меры предосторожности, и проверять с кем именно имеете дело. Особенно, если вы продаете
чрезвычайно дорогую недвижимость, которая интересна мошенникам.
Хитрости работы риэлторов
Почему покупатель становится жертвой черного риэлтора
Часто происходит так, что хозяин не читает договор, или же просто не желает в нем разбираться.
Конечно, разобраться в
юридических тонкостях бывает сложно, если раньше с этим дело не имели. Этим и пользуются риэлторы, обманывая и лишая
собственности. Ведь это достаточно легкий способ заработать огромное количество денег.
Потрудитесь самостоятельно прочесть все договора без исключения. Старайтесь поменьше говорить другим о вашей
недвижимости, проанализируйте возможные риски у юристов. Не забывайте, что чем меньше людей знают про ваши планы,
тем меньший риск, что информация попадет в ненужные источники.
Главное — не терять бдительности. Недвижимость — это то, что дорого, поэтому отнеситесь к процессу серьезно и с
максимальной осторожностью.
Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?
Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а
недовольных клиентов становится меньше и меньше!
Получить
доступ
Принципы риэлтора
Гришко Александр
Блог
Постараюсь описать основные принципы, благодаря которым я руковожусь, предоставляя посреднические услуги своим клиентам, а также в работе со своими коллегами в ПСР Киева (профессиональное сообщество риэлторов), работающих по СПП (системе партнерских продаж).
При этом, общаясь с не участниками ПСР и вообще по жизни, стараюсь следовать данным принципам. То есть, если я живу, не нарушая их в повседневной жизни, при этом, не ощущаю дискомфорт и ущемления, то работается мне по ним естественно легко и комфортно.
И что не маловажно, интересы всех участников, включенных в процессы по работе с недвижимостью, соблюдаются, если они предоставляют услуги по аналогичным принципам.
Честность
Первый, и скорее всего – главный принцип. При отсутствии честности или не полном его соблюдении, клиент рискует потерять, как минимум время.
А посредник без этого качества попросту тратит свою жизнь и занимается не своим делом.
Так как репутация по итогам будет негативная, и следствием чего станет отсутствие мотивированых к сотрудничеству клиентов.
Открытость
Прежде всего, открытость перед своим клиентом (например, собственник), потом – открытость перед второй стороной сделки (например, покупатель), а также – открытость перед своими коллегами (риэлторами), которые могут находиться в процессе сделки.
Своему клиенту необходимо отвечать на все его вопросы, связанные с предоставлением услуги: преимущества работы с риэлтором, все возможные риски, основные растраты и т.д.
Второй стороне озвучивать финансовые моменты сделки (без скрытых комиссий, например), информацию о состоянии объекта, рекомендую – не преувеличивать, и не приукрашивать искусно объект недвижмости 🙂 (для этого существует предпродажная подготовка).
Своего коллегу по шкале значимости в сделке, приравнивать как к самому себе, и поэтому идти нужно параллельными путями к общей цели, с отстаиванием интересов своих клиентов, как собственника, так и покупателя.
С заслуженным делением комиссии по факту совместной сделки со своим коллегой.
Конфиденциальность
Этот пункт должен присутствовать, только для работы со своим клиента, перед которым были взяты обязанности по закрытию вопроса с его объектом недвижимости.
Финансовые затруднения, вопросы личного характера, которые влияют на процесс, остаются при посреднике и не должны быть озвучены второй стороне. Если это вопросы не криминального характера (в этом случае, браться ли за работу с таким объектом или нет, лежит на совести самого риэлтора).
Профессионализм
За счет того, что цена входного билета в эту профессию сегодня почти нулевая, множество работающих посредников не понимают своей роли в этих процессах, тем самым дискредитируя риэлтерское сообщество в общем.
Клиенту для начала надо понять – зачем ему вообще риэлтор? Если ответа не найдется, тогда ему нужно пробовать самостоятельно, в качестве собственника или покупателя (арендатора или арендодателя) закрыть свой вопрос.
Кстати, профессионализм не обязательно должен выражаться в сроках работы риэлтором и количестве закрытых сделок. Есть случаи, когда «молодые» кадры намного лучше это делают, чем их «старшие» коллеги, за счет своих личностных, внутренних качеств.
Партнерство
В этом сегменте бизнеса очень сложно без партнеров-коллег. Да – самостоятельно продается, да – самостоятельно можно заработать большую комиссию. Но так ли быстро и дорого? И насколько больше можно самостоятельно увеличить спрос на объект? Успешные сделки в среднем по рынку, закрываются: 1 из 3-5 – через интернет, 1 из 2-3 – по наружной рекламе, до 6-7 из 10-ти – благодаря коллегам.
И все 4 стороны сделки (собственник, риэлтор собственника, покупатель и риэлтор покупателя) в данном случае закрывают свои вопросы:
Собственник – продает по максимально-рыночной цене;
Покупатель – приобретает наилучший объект, экспонируемый в это время на рынке;
Риелторы – качественно закрывают вопросы своим клиентам и получают заслуженное вознаграждение за свои услуги (комиссию, которой зачастую делится посредник от собственника).
Доверие
Оно должно быть обоюдное, как со стороны клиента, так и со стороны риэлтора. Если его не возникает в первые минуты (1-й встречи, 1-го звонка), то, скорее всего, ищете другого, так как впоследствии это чревато не реализацией своих планов по объекту.
Защита интересов своего клиента
Отстаивание выгоды только своего клиента, с которым были установлены доверительные отношения и с кем был заключен письменный договор на предоставление риелторских услуг.
Клиенту важно изначально понять, в чьих интересах будет работать посредник: собственника (продажа по максимально-рыночной цене), покупателя (который может впоследствии «прогинать» своего клиента-собственника по цене и условиям) или только собственных (заработок комиссии любым путем).
Работа по эксклюзиву
Логическим завершением переговоров по сотрудничеству, с ответами на все вопросы, является подписание договора. Ведь, устные договоренности, как правило, ни к чему не приводят: посредник «гоняет ветер» и у него нет особой цели на продвижение конкретного объекта, а у собственника отсутствует мотивация продажи, и как бы все стороны играют в игру «попробуем попродать».
Мало того, что в договоре указаны сроки, пункты взаимосотрудничества и т.д., так по нему можно привлекать своих коллег для создания спроса, тем самым качественно закрывать вопросы своего клиента: быстро и дорого.
Мотивация работы на результат
Если ее нет у посредника, тогда, понятное дело не будет и результата. Но желательно, чтобы мотивация была как у риэлтора, так и у клиента.
Риэлтор, не просто должен держать «заказ» где-то там в базе или в запасе, который при случае или на авось получится предложить, а действовать по заданному плану, предварительно озвученный клиенту.
Клиент, должен обрисовать свои цели продажи или покупки, указать какие у него при этом есть возможности и показать, что он заинтересован в посреднических услугах конкретного посредника (риэлтора, агентства, компании)
***
Выше изложено краткое описание собственных принципов, которые я наблюдаю и у своих коллег, партнеров по сообществу. Благодаря чему, я надеюсь, в ближайшее время будет меняться ситуация на рынке предоставления посреднических услуг в недвижимости.
Со сменой в лучшую сторону общего стереотипа профессии риэлтора. Переведение на рельсы цивилизованного предоставления услуг, с возникновением профессиональных принципов у всех игроков и участников рынка недвижимости.
Гришко Александр
Частный риэлтор. Работаю в Киеве и пригороде. Предоставляю услуги по купле-продаже и аренде недвижимости, с полноценным ведением клиента до закрытия сделки. Реализую недвижимость по наилучшим условиям, максимально-рыночной цене, в кратчайшие сроки. Работаю с мотивированными собственниками по договору и принципам СПП (система партнерских продаж), создавая значительный спрос на недвижимость. Основные услуги: оценка, предпродажная подготовка, создание маркетинговой кампании, переговоры и показы. Охочусь за позитивными отзывами и буду признателен вашим рекомендациям;) Буду рад видеть вас в facebook
Как получают деньги риелторы? Что должен знать каждый покупатель и продавец
Риэлторы получают комиссионное вознаграждение, обычно от 5 до 6 процентов от продажной цены дома, которое делится между брокером по объявлению и агентом покупателя.
Сборы обычно поступают из выручки продавцов, в то время как покупатели обычно ничего не платят агенту, который их представляет.
Честно говоря, большинство людей не задумываются о том, как агенты по недвижимости зарабатывают деньги – ни о процентах комиссионных, ни о том, с какой стороны сделки они поступают. Очевидно, следует предположить, что компенсация исходит от где-то , иначе никто не был бы при делах. Офисная мебель, копировальные машины и дворовые знаки не окупаются. Обычно, примерно в то время, когда люди начинают думать о покупке или продаже дома, они начинают задаваться вопросом, как получают деньги агенты по недвижимости.
Большинство покупателей с удивлением узнают, что комиссионные за недвижимость поступают от «листинговой стороны» сделки. Это означает, что сборы устанавливаются между продавцом и его агентом по листингу, когда дом выставляется на продажу. Затем, когда дом продается, агент продавца делит листинговый сбор с агентом покупателя. Таким образом, покупатели не несут никаких расходов, только продавцы.
Хотя есть некоторые агенты, которые будут представлять покупателей за фиксированную плату или работать на почасовой основе, брокерские компании с такой бизнес-моделью немногочисленны и редки. Наиболее распространенной практикой является следование вековым комиссия делится между листинговым брокером и представителем покупателя.
Распределение между агентами обычно составляет 50/50, поэтому, если агент по листингу взимает плату за листинг в размере 6%, агенты покупателя и продавца получают по 3% каждый после завершения сделки.
Пример комиссии по недвижимости
Вот пример того, как работают комиссии по недвижимости.
Лицо, продающее дом, и его агент по недвижимости соглашаются на комиссию в размере 6%. Они подписывают листинговое соглашение , в котором указывается точная сумма вознаграждения (в процентах), а также обязанности, которые агент по листингу должен выполнять (реклама недвижимости и т. д.) от имени продавца.
Делаются фотографии дома, составляется описание собственности, и информация о доме загружается в местную службу множественных списков (MLS) .
MLS — это, по сути, рынок домашнего инвентаря в определенном регионе. Затем список передается на несколько порталов, таких как REALTOR.com, а также на веб-сайты отдельных офисов или агентов.
В локальной MLS списки содержат дополнительную информацию, доступную только агентам-участникам. Например, только члены MLS могут видеть разделение комиссии, предлагаемое агентом по листингу представителю покупателя за привлечение клиентов к столу.
В ходе обычного процесса покупки жилья местные агенты по закупкам показывают выставленный на продажу дом своим клиентам, один из которых решает, что хочет его купить. Предложение делается через стандартную форму, называемую договором купли-продажи жилья 9.0012 , вместе с задатком . Если переговорный процесс, проверки и непредвиденные обстоятельства сделки урегулированы целесообразно, сделка переходит к стадии закрытия.
Во время закрытия компания условного депонирования — нейтральная третья сторона — обрабатывает все деньги.
Плата за листинг вычитается из выручки от продажи, а затем оставшиеся деньги выплачиваются компаниям, на которые работают агенты. Ждать. Компании? Я думал, вы сказали, что листинговый сбор делится между агентами по листингу и покупателю? Поясню…
Пока что вот люди, участвующие в этой сделке:
- Продавец
- Брокер по листингу – представляет продавца и выставляет дом на продажу
- Покупатель
- Агент покупателя – представляет покупателя, получает вознаграждение из доли комиссии листингового брокера
На самом деле, здесь замешаны еще две сущности. Хотя агенты технически работают не по найму, они работают по лицензиям своих соответствующих брокеров — двух дополнительных людей, которым платят (по одному брокеру с каждой стороны сделки).
Брокеры и агенты делят комиссию на основе постоянного соглашения между ними, обычно между 25% и 50%.
Примечание : Существует еще один сценарий, при котором комиссия покупателя делится еще больше.
Когда агент по недвижимости направляет своего клиента к другому агенту по недвижимости (обычно на другом рынке), направляющему агенту выплачивается комиссионное вознаграждение, обычно 25% от комиссии покупателя.
Обязанности агента по недвижимости
Агенты по продаже недвижимости/брокеры
С юридической точки зрения, только брокеры могут выставлять дома на продажу. Таким образом, хотя вы можете работать с агентом по листингу и соглашаться с условиями сделки, их брокер на законных основаниях владеет листингом. Более того, все комиссионные проходят через брокеров как на стороне покупки, так и на стороне продажи сделки. Это не очень важно знать как потребитель, но это то, чего большинство людей не знает, и это довольно интересно.
Листинговые агенты представляют своих клиентов (продавцов). Их типичная плата составляет от 5% до 6% за листинг и продажу дома. Цены являются предметом переговоров и варьируются в зависимости от рынка, в зависимости от местных обычаев.
По нашему опыту, дома на продажу в таких городах Западного побережья, как Лос-Анджелес, Сан-Диего или Портленд, обычно выставляются с комиссией в размере 5%. Примечание. Агенты по недвижимости и брокеры не имеют права вступать в сговор и устанавливать плату за листинг; практика, нарушающая антимонопольное законодательство.
Некоторые дисконтные брокеры и компании, занимающиеся продажей домовладельцем (FSBO), соглашаются получать меньше местной нормы за выставление дома на продажу. Тем не менее, низкие сборы за листинг могут быть проблематичными, поскольку остается очень мало комиссионных, которые можно разделить с агентами покупателей. Более того, с меньшим количеством денег на столе дисконтные брокеры с меньшей вероятностью потратят то, что требуется для профессиональной фотографии недвижимости, рекламы и множества других расходов, необходимых для надлежащего маркетинга и продажи дома.
Так как же продаются дома? Маркетинговый и рекламный бюджеты распределяются следующим образом.
Реклама
- Печатные издания, такие как газеты и специальные издания
- Персональный сайт
- Веб-сайт офиса
- Международная синдикация (особенно для элитной недвижимости)
- Рекламные щиты
- Интернет-реклама
- Прямая почтовая рассылка
- Дворовые знаки
- Почтовые ящики
- Премиум размещение на порталах недвижимости
- Телевидение
- Социальные сети
- Каталоги
- Телемаркетинг
- Листовки
- Дворовые знаки
Маркетинг
- Местный MLS (ежегодные членские взносы)
- Фотографии недвижимости
- Видео
- Копирайтинг
- Дни открытых дверей
- Домашняя постановка
Агенты покупателя
Как объяснялось выше, агенты, представляющие покупателей, получают часть выручки от листингового сбора. Агенты покупателя также несут расходы на маркетинг и рекламу; всем агентам необходимо тратить деньги на рекламу, чтобы завоевать долю рынка, привлечь клиентов и повысить узнаваемость своих брендов.
Двойное агентство
Агенты обеих сторон сделки несут фидуциарную ответственность перед своими клиентами. Это означает, что агенты должны сообщать об известных проблемах с недвижимостью и вести переговоры добросовестно. Таким образом, агент покупателя должен действовать в интересах своих клиентов точно так же, как агент продавца должен представлять интересы своих клиентов. Может быть время, когда листинговый агент также представляет покупателя (для той же недвижимости), и это известно как двойное агентство 9.0012 .
Поскольку двойное агентство затрудняет ведение переговоров и представление обеих сторон сделки с недвижимостью, в некоторых штатах такая практика запрещена. Штат Калифорния разрешает двойное агентство, но только в том случае, если агент или брокер полностью раскрывает это покупателю и продавцу . Мягко говоря, это становится опасной ситуацией.
Заключительные мысли о системе REALTOR® Pay
Если вы дочитали до этого места, то теперь знаете, как агенты получают оплату и как работает разделение комиссионных.
Вы также знаете, что в сделке участвует больше сторон, чем просто два агента, представляющие покупателя и продавца. Риэлторы несут много расходов, которые съедают эту, казалось бы, прекрасную прибыль. Безусловно, это интересная и полезная профессия с множеством обязанностей. Маркетинг — это просто затраты на ведение бизнеса. Наконец, будьте осторожны в ситуациях двойного агентства.
Как получают деньги риелторы?
В наш цифровой век «сделай сам» продавцы и покупатели жилья вполне могут задаться вопросом, нужны ли им риелторы — или, точнее, чтобы платить за них. Серьезно, насколько важны эти агенты для успешной продажи дома? Разве они по сути не получают деньги ни за что?
Не обязательно. Имеет смысл работать с агентом, если вы покупаете дом: требуется время, чтобы изучить недвижимость и сделать хорошее предложение при покупке. Но продавцы также видят много преимуществ. Ваш дом все еще должен быть оформлен и выставлен на продажу по конкурентоспособной цене.
Таким образом, несмотря на переход к виртуальным показам и даже незаметным покупкам, риелторы по-прежнему предоставляют широкий спектр услуг как продавцам, так и покупателям, которые стоят комиссий, которые они взимают.
Давайте посмотрим, как работает их компенсация.
Какую комиссию получают риелторы?
Лишь очень небольшая часть риелторов работает за зарплату — гораздо более распространена комиссионная модель. В течение многих лет текущая ставка составляла твердые 6 процентов. Но в последние несколько лет он начал колебаться с появлением дисконтных брокеров и появлением общедоступных онлайн-листингов. В настоящее время о комиссионных за недвижимость можно договориться, и обычно они составляют от 5 до 6 процентов от продажной цены дома. Точные условия комиссии агента варьируются от продажи к продаже и могут зависеть от региона и фирмы, в которой они работают.
Вот примерная сумма, на которую вы можете рассчитывать, в зависимости от того, за сколько продается ваш дом:
| 100 000 долларов | 5000 долларов |
| 250 000 долларов | 12 500 долларов США |
| 500 000 долларов | 25 000 долларов США |
| 750 000 долларов США | 37 500 долларов США |
| 1 000 000 долларов США | 50 000 долларов |
Распределение комиссий продавцов и покупателей
Комиссионные риэлтора обычно оплачиваются продавцом жилья, объясняет Патрик Даффи, управляющий Duffy Realty в Майами. Продавцы подписывают листинговое соглашение с риелтором, в котором они соглашаются платить комиссию после закрытия сделки. Если это эксклюзивное право на продажу договоренности, они платят комиссию, даже если нашли покупателя самостоятельно.
В зависимости от вашего штата покупатель может вообще не нести ответственность за оплату услуг риэлтора. Вместо этого и агенты по покупке, и агенты по продаже получают деньги от продажи дома. Эти два агента обычно делят общую комиссию — так что при 6-процентной комиссии агент по продаже получает 3 процента, а агент по покупке — остальные 3 процента.
Ситуация меняется в случае двойного агентирования, когда один агент представляет и покупателя, и продавца. Законы о том, могут ли агенты по листингу продавать недвижимость, которую они представляют покупателям, и если да, то как, зависят от штата. В сценарии с двумя агентствами обратите особое внимание на оценку, чтобы убедиться, что вы получаете справедливую цену. В то время как у агентов есть фидуциарные обязанности по отношению к своим клиентам, с двойным агентством границы могут быть размыты.
В сценарии с двумя агентствами покупатели должны уделять особое внимание оценке, чтобы убедиться, что вы получаете справедливую цену. Но, как отмечает риелтор Сэм Фиш из Грасс-Вэлли, Калифорния, агенты обязаны действовать этично в интересах своего клиента. «Это в нашей этике, в нашем контракте», — говорит Фиш. «Если кто-то приходит в мой день открытых дверей, и ему нравится день открытых дверей, но у него нет агента, в этот момент я могу сказать: «Позвольте мне найти вам агента из моего офиса», чтобы они почувствовали, что их представляют 100 тоже процент».
Тем не менее, покупатели, работающие напрямую с агентом по продаже, могут иметь больше возможностей для переговоров, поскольку продавец может согласиться на более низкую цену продажи, если агент согласится снизить свою комиссию. Если у продавца уже есть покупатель, «мы можем сесть за стол и облегчить заключение контракта между покупателем и продавцом и обсудить условия, поэтому, возможно, продавец не платит столько комиссионных, и обе стороны буквально просто приходят к соглашению за круглым столом. и ведение переговоров», — говорит Фиш. «Это просто придает большей креативности сделке».
Если вы работаете с агентом покупателя, «вы должны подписать агентское соглашение покупателя», — объясняет Тим Ноланд, агент покупателя Great Mountain Properties в Мерфи, Северная Каролина. «Настоящий агент покупателя работает на покупателя. Они защищают инвестиции покупателя, в отличие от листингового агента, который фактически работает на продавца».
Комиссия брокера
Брокерские компании также могут получать часть комиссии. Брокерский бренд RE/MAX, например, имеет раздельную комиссию, благодаря которой его агенты получают 95 процентов от полной комиссии от продажи и 5 процентов возвращаются компании.
«Брокер должен установить политику и контролировать, отслеживать и контролировать все, что делает агент», — говорит Даффи. «И если агент делает что-то мошенническое или непрофессиональное, брокеру предъявляют иск».
Как изменились комиссионные за прошедшие годы
С начала 1990-х комиссионные риелторов довольно неуклонно снижались. По данным исследовательской компании RealTrends, они действительно выросли в 2021 году (впервые с 2017 года), достигнув средней национальной ставки комиссии в 5,06 процента. Эта цифра снизилась с более чем 6 процентов в 1991.
Однако это не означает, что общая сумма заработка риэлторов уменьшилась. На сильных рынках сбыта цены на жилье высоки, и продавцы получают многочисленные предложения. Это дает больше возможностей для переговоров о комиссии, поэтому риелторы могут согласиться на более низкую комиссию, чтобы заработать более высокую сумму в целом. И, конечно же, когда цены на жилье растут, агенты выигрывают: их кусок пирога может быть меньше, но он богаче. После пандемии снижение комиссионных ставок было в значительной степени компенсировано ростом цен на жилье.
По мере того, как рынок замедляется, комиссионные риэлторов могут снова возрасти и стать менее предметом переговоров. Даже в этом случае продавец с высокой ценой может по-прежнему иметь возможность более эффективно вести переговоры о более низкой комиссии.
Какие комиссии покрываются для продавцов и покупателей
Вы можете спросить, какие услуги я могу купить за эту комиссию? Один из самых больших преимуществ, с помощью которых покупатели получают выгоду от работы с риелтором, — это получение доступа к службе множественных списков (MLS), базе данных, которую риелторы используют для просмотра и выставления списка недвижимости на продажу. Агент также может использовать свои контакты для переговоров, поиска недвижимости и проведения экскурсий по нескольким домам. Это также компенсирует время, потраченное агентом на ответы на вопросы и помощь вам в процессе.
Гонорар риэлтору также покрывает широкий спектр расходов продавцов, включая маркетинговые материалы, постановку и демонстрацию недвижимости, координацию дней открытых дверей и связь с агентами потенциальных покупателей.
Как и в случае с большинством других расходов, связанных с владением домом, вознаграждение риэлтору не выплачивается до закрытия продажи. Вы также столкнетесь с множеством других расходов на закрытие, от налогов до судебных издержек, поэтому они будут гармонировать с ландшафтом чеков, которые вы выписываете.
Риэлторам переплачивают?
По данным Бюро статистики труда США, в 2021 году средний доход агентов по недвижимости и брокеров составлял 48 770 долларов США в год. Медианный доход представляет собой середину шкалы: половина всех риэлторов зарабатывает больше, половина — меньше.
Хотя продавцы жилья могут считать, что риэлторские гонорары слишком высоки, Даффи утверждает, что они недостаточно высоки. В конце концов, для выставления дома на продажу требуется многое, например:
- Проведение сравнительного анализа рынка для определения конкурентоспособной цены
- Организация фотосессий, иногда включая съемку с воздуха с дрона
- Написание описательного листинга для привлечения интереса со стороны других риелторов и потенциальных покупателей
- Предоставление руководства по подготовке
- Многократный показ недвижимости потенциальным покупателям
- Проведение дней открытых дверей по выходным
- Установка дворовых указателей
- Обеспечение наличия списков на всех основных веб-сайтах по поиску недвижимости
- Помощь продавцу в рассмотрении и обсуждении предложений покупателя
Когда поступает предложение, агент по листингу ведет переговоры от имени продавца, часто представляя одно или несколько встречных предложений. А в связи с волатильностью текущего рынка и рекордно низким уровнем запасов риелторы часто имеют дело с несколькими потенциальными покупателями, чтобы помочь вам получить максимальную отдачу от вашей собственности.
Средняя комиссия за недвижимость по штатам
В целом, средняя комиссия риэлтора по стране в 2022 году составила 5,37 процента, согласно данным Clever, сети онлайн-агентов по недвижимости. В большинстве штатов комиссия составляла от 5 до 6 процентов. Но в таких штатах, как Калифорния и Массачусетс, где много дорогой недвижимости, комиссия обычно не превышала 5%.
Как не платить комиссионные риэлторам
По данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), в 2021 году только 7 процентов продаж домов были проданы владельцами без помощи агента. Кроме того, по словам NAR, дома для продажи владельцем (FSBO) обычно продаются за меньшие деньги, чем дома, продаваемые риелторами, особенно если они продаются онлайн-покупателям. Во многих случаях продавцы FSBO уже знают покупателей, которые в конечном итоге покупают их дома. Покупка без риэлтора также возможна, но вопрос о том, является ли это мудрым шагом, еще не определен, особенно на рынке продавцов, таком как нынешний.
Когда вы ищете риелторов, с самого начала спросите их, какова их комиссия, и сравните условия каждого человека, с которым вы разговариваете. Если вы считаете, что плата слишком высока, поговорите с ними о ее снижении.
«В определенных ситуациях, когда существует конкурентная среда для первоклассного или трофейного листинга, риелторы иногда заранее договариваются о комиссии», — говорит Даффи. «Например, если я продаю дом за 4 миллиона долларов под 6 процентов, это большие деньги. В такой ситуации есть большая гибкость в переговорах о комиссии — если вы получаете 100 000 или 80 000 долларов вместо 120 000 долларов, это все равно хороший день выплаты жалованья».
Если транзакция обрабатывается с обеих сторон агентами одной и той же брокерской компании, у вас также может быть больше рычагов.
Суть комиссионных риэлторов
Гонорары риэлторов могут стоить довольно дорого, это правда.