Процедура покупки квартиры: Ошибка — Циан

Содержание

Процедура покупки недвижимости в Сербии шаг за шагом

РегионШумадияЗападная Сербия

ТипВикендица (дачный дом)Городской домЗагородный домЗемельный участокКвартираКоммерческая недвижимостьУчасток с домом

СтатусПроданоСдаетсяНовоеПродается— Цена снижена

Спальни12345

Ванные1234

Цена от…5.000€10.000€20.000€30.000€40.000€50.000€75.000€100.000€150.000€

Цена до…10.000€20.000€30.000€40.000€50.000€60.000€75.000€100.000€150.000€

Дополнительные характеристики

Стиральная машина

Вспомогательное здание

Бассейн

Отопление

Мебель

Терраса

Кондиционер

Телефон

Утепление

Сад

Газ

Интернет

Покупка недвижимости в Сербии, с точки зрения процедуры, дело относительно несложное, но, как показывает опыт, порядок действий лучше представлять себе заранее, чтобы упростить и ускорить процесс и при этом избежать ошибок.

1. Предварительная стадия (до приезда)

Планируя поездку в Сербию, желательно заранее:

  • собрать пакет документов, которые могут потребоваться в Сербии (заграничные и российские паспорта, свидетельства о рождении и о браке, дипломы, а для школьников — справки об окончании соответствующего класса (с оценками) и о сделанных прививках). Обратите внимание на срок действия заграничных паспортов: они должны быть действительны в течение всего предполагаемого первого срока ВНЖ, то есть, как минимум, 8 месяцев со дня начала поездки;
  • обдумать вопрос перевода денег для оплаты покупки;
  • определить и согласовать с агентством недвижимости  предварительный список объектов для просмотра. Многие хозяева продаваемых домов живут в других местах, и, если не назначить дату визита заранее, процесс просмотра может растянуться. После приезда и просмотра первых домов список может измениться, однако вы уже получите первое представление об особенностях сербской недвижимости.

2. Сразу после приезда

  1. После приезда в Сербию первым делом надо проследить, чтобы владелец отеля (апартаментов и т. п.), где вы остановились, зарегистрировал ваше пребывание в полиции. Выдаваемый при регистрации «белый картон» потребуется и для покупки, и для открытия счета в банке.
  2. Свяжитесь с агентством недвижимости, чтобы подтвердить дату просмотра отобранных объектов.
  3. Оплата недвижимости в Сербии обязательно осуществляется через банк (за исключением сделок на сумму меньше 15 000 евро). Поэтому желательно сразу после приезда подать заявление на открытие счета с учетом того, что на это может потребоваться до 5 рабочих дней (проводится проверка банковской службой безопасности). При открытии счета можете рассчитывать на помощь агентства.

3. Подготовка договора

  1. После того, как вы сделаете выбор в пользу одного из объектов, агентство недвижимости организует переговоры с владельцем, в ходе которых определяются окончательная цена, срок передачи ключей, процедура оплаты, решается вопрос об остающейся мебели и другие детали сделки.
  2. В том случае, если хозяевам требуется время для завершения подготовки пакета документов, необходимых для продажи недвижимости иностранцу, заключается предварительный договор, в котором прописываются все детали будущей сделки, и вносится задаток.
  3. Агентство составляет и согласовывает с обеими сторонами договор купли-продажи (на сербском и русском языках).
  4. Назначается время подписания договора у нотариуса.

4. Покупка недвижимости

  1. Перед подписанием договора производится последний осмотр продаваемой недвижимости.
  2. Подписание договора происходит у нотариуса в присутствии судебного переводчика (услуги оплачиваются отдельно, 50 евро). После подписания договора оплачиваются услуги нотариуса (от 200 до 300 евро, ориентировочно, оплата производится в динарах).
  3. На основании подписанного договора в банке в присутствии продавца и представителя агентства производится оплата (см. «Наши услуги и цены»).
  4. У нотариуса подписывается акт о произведенной оплате. На основании договора и акта нотариус самостоятельно извещает службу кадастра и налоговую службу о смене владельца недвижимости. Фактически, на этом покупка недвижимости в Сербии заканчивается.

5. Завершающая стадия

  1. В день подписания договора или на следующий день (в зависимости от времени завершения оплаты) покупатель, продавец и представитель агентства переоформляют на нового владельца электро- и водоснабжение (для этого продавец обязан погасить все долги).
  2. Производится оплата услуг агентства (подробнее об услугах агенства можно прочитать здесь).
  3. В день передачи ключей, определенный в договоре, в присутствии представителя агентства подписывается акт о передаче недвижимости и отсутствии претензий.
  4. В течение 7—10 дней будет получено извещение о необходимости оплаты государственной пошлины за внесение изменений в кадастарские книги в размере порядка 6000 динаров (оплачивается покупателем).
  5. Отдельно в течение 2—12 месяцев (в зависимости от загруженности налоговой инспекции) будет получено извещение от государственной налоговой службы о необходимости уплаты налога на перенос абсолютных прав собственности в размере 2,5% от стоимости недвижимости. Срок оплаты — 2 недели после получения извещения.

Процедура покупки недвижимости в Турции: инструкция


Покупка недвижимости в Турции достаточно проста. Механизм отработан до мелочей: иностранцы покупают в республике жилье уже много лет и число сделок регулярно растет. Поэтому все этапы отработаны, оптимизированы и не вызывают никаких затруднений.


Поэтапная процедура стандартной сделки


После того, как выбран объект недвижимости, между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи. В документе прописываются:


данные об объекте недвижимости (особенности, планировка и т.д.)


данные об участниках сделки (продавце и покупателе)


данные по условиям оплаты


данные по срокам оплаты


данные по обязательствам обеих сторон


Оформляется договор на двух языках: турецком и языке покупателя (для россиян на русском, для казахстанцев на казахском, для немцев на немецком и т. д.). Для подписания договора купли-продажи покупателю нужен только загранпаспорт. Далее договор заверяется нотариусом и можно приступать к следующему этапу.


После заключения договора покупатель должен внести задаток. Этим он подтверждает серьезность своих намерений и закрепляет выбранный объект недвижимости за собой. Обычно сумма задатка прописывается в договоре отдельным пунктом. Как правило, в стандартной сделке по купле-продаже сумма задатка составляет порядка 10% от стоимости объекта недвижимости. В случае отказа от покупки, задаток покупателю обычно не возвращается или возвращается частично. Это тоже должно быть прописано в договоре.


Для дальнейших действий, в том числе и для получения ТАПУ (главный документ собственника в Турции), иностранцу нужно оформить документы:


ИНН. Это индивидуальный налоговый номер, который есть у всех в Турции. Он нужен для оформления всех договоров, в том числе открытия банковского счета, регистрации недвижимости, оплаты коммунальных услуг и т. д. ИНН получают в налоговой инспекции (vergi dairesi), для этого нужен загранпаспорт. По времени процедура занимает несколько минут.


Подробнее об ИНН


Счет в банке. Для перевода денег за покупку, для оплаты коммунальных услуг и оформления ВНЖ иностранному покупателю недвижимости необходимо иметь свой счет в турецком банке. Для его открытия будут нужны загранпаспорт и его ксерокопия, а также ИНН. Возможно, потребуются и другие документы, в зависимости от банка. Все это тоже достаточно просто оформляется, особенно если покупателя сопровождает риэлтор.


Доверенность. Если подготовкой всех документов покупатель не будет заниматься сам, то нужно оформить доверенность на риэлтора. Доверенность должна быть заверена нотариально, в этом случае всеми делами будет заниматься риелтор на законных основаниях от имени своего клиента.


В отдельных случаях нужно получить разрешение на покупку недвижимости от военного ведомства Турции. Но такое бывает крайне редко, к тому же, если вопрос по участку, на котором размещен объект, уже рассматривался в течение последних 11 лет, то процедура становится обычной формальностью.


Подробнее о ограничениях при покупке недвижимости


  • Шаг пятый. Оплата


В Турции, для удобства иностранных покупателей, цены на недвижимость выставляются в евро, иногда в долларах. Но оплачивать, согласно новому закону, нужно только в турецких лирах по курсу, который действует на момент оплаты. Поэтому важно учитывать конвертацию валют и быть к этому готовым.


  • Шаг шестой. ТАПУ


ТАПУ — это главный документ, который подтверждает право собственности на недвижимость. Его выдают в Кадастровом управлении Турции, получить можно в территориальном отделении управления. Обычно ТАПУ получает лично покупатель недвижимости. Но если он по каким-то причинам не может этого сделать, то получить документ может и представитель покупателя, при условии что него выписана нотариально заверенная доверенность. В ТАПУ прописана вся информация об объекте недвижимости, а также о ее новом и всех старых (при покупке вторичного жилья) владельцах. Без ТАПУ никто не может считаться владельцем недвижимости в Турции. Только после его получения покупатель становится полноправным собственником. Как правило, сроки получения ТАПУ составляют не больше месяца. Но они могут быть больше или меньше, в зависимости от загруженности Кадастровых отделений.


Хотя финалом завершения покупки недвижимости можно смело считать получение ТАПУ, есть и еще один важный аспект: оформление договоров на оказание коммунальных услуг (интернет, электричество, водоснабжение). Делается это тоже просто, в нашей компании этим занимается отдел послепродажного сервиса. Специалисты компании сами все оформят и расскажут, как и когда нужно оплачивать счета.


Подробнее о коммунальных услугах


Кстати, в список документов, которые потребуются для заключения договоров на ком.услуги включена и государственная страховка ДАСК. Ее с недавнего времени нужно оформлять обязательно каждый год всем владельцам турецкой недвижимости.


Подробнее о DASK


Все эти процедуры будут максимально просты, понятны и приятны, если вы сотрудничаете с международной компанией по продажам недвижимости в Турции RestProperty. Специалисты все сделают самостоятельно, оформят все документы, проведут консультации, помогут советами и т.д.


  • Дополнение


Сейчас все вышеописанные процедуры и даже выбор недвижимости можно совершить удаленно. Мы поможем и с этим тоже.


Подробнее о дистанционном выборе и покупке жилья

Прежде чем покупать квартиру, вот 7 вещей, которые вы должны знать • Лимонад

TL;DR

  • Получите предварительное одобрение: отправьте финансовые документы и получите оценку от кредитора.
  • Начать поиск: выберите условия сделки и начните поиск квартиры.
  • Сделайте предложение: поработайте со своим агентом, чтобы сделать конкурентное предложение.
  • Подать заявку на кредит на квартиру: собрать документы и подать заявку на ипотеку.
  • Познакомьтесь с советом кондоминиумов: будьте готовы произвести хорошее впечатление.
  • Проведите инспекцию дома: убедитесь, что вы получаете то, за что вы (и ваш кредитор) платите.
  • Распишитесь на пунктирной линии: соберите окончательные документы и терпеливо ждите, пока не получите ключи.

Поздравляем! Вы приняли монументальное решение купить квартиру. Вы уже рассмотрели все «за» и «против», и теперь, когда вы сказали «да», пришло время ознакомиться с техническими аспектами покупки. Захватывающий!

Бесчисленных деталей, больших ценников и ассоциаций домовладельцев достаточно, чтобы у любого закружилась голова, так что давайте уменьшим ваше беспокойство с помощью всего, что вам нужно знать о покупке квартиры, за 7 простых шагов.

Шаг 1: Получите предварительное одобрение

Перед тем, как отправиться за покупками, определите, сколько вы можете позволить себе потратить. Для большинства из нас это означает поход в банк. Если вы не накопили достаточно, чтобы купить дом наличными, вам, вероятно, придется взять ипотечный кредит.

Обратите внимание, что ипотечный кредит на квартиру отличается от ипотечного кредита на одну семью. Поскольку кондоминиумы являются формой совместной собственности, они считаются более рискованными, чем дома на одну семью. Вот почему получение предварительного одобрения кредита означает представление вашего дохода, активов, долгов и другой важной финансовой информации, чтобы помочь вашему кредитору выяснить, сколько вам ссудить. Вот список документов, которые вам необходимо предоставить:

  • Налоговые декларации
  • Сведения о доходах и занятости (за 2 года)
  • Выписки об активах и банковских счетах (за 60 дней) 
  • Записи о ежемесячных платежах по долгам
  • Арендные платежи 

После того, как вы отправите все свои документы, ваш кредитор вернется к вам с оценкой. Эта цифра и их печать одобрения — первый шаг в вашем путешествии по покупке квартиры.

Шаг 2. Начните поиск

Хотя технически вы можете найти квартиру самостоятельно, использование агента полезно, особенно если вы покупаете жилье впервые.

Агенты не только помогают вам найти подходящую недвижимость — они также играют важную роль, помогая вам договориться о цене, представить предложение и оформить документы. Кроме того, не помешает иметь адвоката, который знает процесс покупки наизнанку.

Совет: Если вы используете агента, обязательно изучите его информацию, например, проверьте наличие у него лицензионных сертификатов и запросите рекомендации. Нет ничего плохого в том, чтобы связаться с предыдущими клиентами, чтобы узнать об их опыте.

Чтобы помочь вашему агенту найти квартиру вашей мечты, вам нужно сообщить ему, что вы ищете. Вот список вещей, которые вы должны обсудить:

1. Какое сообщество вы ищете? Старый, молодой, смешанный?
2. Каковы правила ТСЖ? Можно ли пригласить гостей остаться на ночь или привести собаку?
3. Вы ищете какие-то особые удобства?
4. Сколько вы можете позволить себе потратить на оплату ТСЖ?
5. Есть ли парковка?
6. Какой район вы ищете?

Когда Джейкоб Лемонадер, владелец кондоминиума из Нью-Йорка, искал недвижимость, вот его эмпирическое правило:

«Выберите пять вещей, которые вы хотите, и предполагайте, что вы получите две из них. Мы хотели кухню открытой планировки, стиральную машину с сушкой, много света, большие шкафы и тихое место. Мы закончили со шкафами и тишиной».

Шаг 3. Сделайте предложение 

Еще одним приятным преимуществом использования риелтора или агента является то, что они будут защищать вас, когда придет время сделать предложение.

Не стесняйтесь вести переговоры. Большинство продавцов устанавливают высокую цену, зная, что покупатели захотят ее снизить. Чтобы увеличить свои шансы на переговоры, изучите средние цены на недвижимость в этом районе, узнайте, как долго недвижимость находится на рынке, и выясните, хочет ли продавец быстрой продажи. Вся эта информация поможет сформировать ваше предложение.

Housemethod.com рекомендует рассчитать цену на основе похожих домов и указать цену на 4–7% ниже, чтобы начать переговоры. Таким образом, если запрашиваемая цена составляет 260 000 долларов, вам следует начать переговоры где-то в диапазоне от 241 800 до 249 долларов.,000.

Если продавец не примет ваше предложение, он может сделать встречное предложение. Если нет, вероятно, стоит проверить, есть ли другие области, в которых продавец может сократить расходы, такие как затраты на закрытие или сборы за обработку.

Для Lemonader Hao, владеющего квартирой в Калифорнии, переговоры были обязательными:

«Я знал, что переговоры являются частью процесса покупки квартиры. Запрашиваемая цена составляла 425 тысяч долларов, и я смог поднять ее до 408 тысяч долларов. Недвижимость была на рынке более 28 дней, поэтому я предположил, что никто не делал предложений, поэтому начал переговоры о низкой цене».

Кстати, ваш агент поможет вам составить официальное предложение со всеми согласованными деталями, включая условия официального соглашения, задаток (добросовестный депозит), даты закрытия и любые другие детали, о которых вы договорились. . Чтобы сделать это официальным, обе стороны должны подписать и датировать соглашение о предложении.

Шаг 4. Подать заявку на получение кредита на покупку квартиры

После определения цены, которую вы заплатите, пришло время подать заявку на кредит на покупку квартиры, упомянутый ранее, и здесь все становится сложнее. Мало того, что вы, как заемщик, должны получить одобрение на получение кредита, ваш будущий проект квартиры должен быть одобрен.0051 также получают одобрение, и не каждый проект имеет право на получение кредита FHA (Федеральной жилищной ассоциации). Плюсы кредита FHA — это их смягченные требования к кредиту и более низкий первоначальный взнос, необходимый, чем другие ипотечные кредиты.

Если квартира не входит в список FHA, вы можете подать заявку на «обычную ипотеку», которая обеспечивается частным кредитором (кредитными союзами, банками или ипотечными компаниями), а не государственной ипотекой или федеральным жильем.

Кстати, люди с высоким кредитным рейтингом и подтвержденной кредитной историей с большей вероятностью смогут претендовать на обычную ипотеку.

На этом этапе процесса ваш кредитный специалист предоставит вам список документов, которые необходимо предоставить, одним из которых является страхование вашей квартиры. Вы можете получить полис страхования квартиры с Lemonade за считанные минуты, стоимость полиса начинается от 25 долларов США в месяц. Дата вашего страхового полиса будет установлена ​​на дату закрытия — дату, когда ваш новый дом будет официально принадлежать вам.

Сколько денег я должен положить на квартиру?

Это зависит от типа кредита, который вы получаете. Для обычного кредита от частного кредитора потребуется первоначальный взнос в размере 20-25% от общей стоимости квартиры (наряду с хорошей кредитной историей). Однако для нетрадиционного государственного кредита вам может потребоваться только первоначальный взнос в размере 3-15%.

Какой кредитный рейтинг мне нужен?

Помимо представления вашего дохода, долгов и активов при подаче заявки на кредит, вам также необходимо будет предоставить свой кредитный рейтинг. Большинство кредиторов предлагают самые низкие проценты тем, у кого отличный кредитный рейтинг (780+ и выше). Тех, у кого кредитный рейтинг ниже 580-600, попросят внести более крупный платеж.

Шаг 5 : Познакомьтесь с Советом по кондоминиумам (ТСЖ)

ТСЖ и кондоминиумы идут рука об руку, как замок и ключ, поэтому одно не может существовать без другого. В каждой квартире есть ассоциация домовладельцев (ТСЖ), где каждый житель платит ежемесячную плату (обычно от 80 до 500 долларов), которая идет на содержание и содержание общих территорий. К вашему сведению, ваш ТСЖ также будет поддерживать страховой полис ассоциации кондоминиумов, который, среди прочего, будет охватывать общие помещения комплекса.

ТСЖ могут выполнять задачи, которые в противном случае были бы головной болью, но они также являются руководящим органом, обеспечивающим соблюдение правил, таких как уровень шума в общей зоне или размер собак, разрешенных в вашем подразделении. После того, как вы найдете свою идеальную квартиру, вам нужно будет получить одобрение ТСЖ.

Чтобы подать заявку, вам необходимо подать заявку с полным финансовым отчетом, который включает все, от ваших активов до ваших доходов и расходов. Если они позволяют это, полезно добавить сопроводительное письмо и включить как личные, так и профессиональные рекомендации.

Лимонадер Эд, владелец кондоминиума из округа Колумбия, прошел гладко, потому что заранее провел исследование:

«Я поговорил с адвокатом и постарался избежать обычных ловушек. Я изучил специальные оценки, долги, права на эфир и управление».

Совет: Подробно изучите работу платы. Ваш адвокат также может просмотреть финансовые отчеты ТСЖ, чтобы сообщить вам, насколько хорошо работает ассоциация.

Шаг 6. Проведите осмотр дома

Осмотр дома не является обязательным, но всегда рекомендуется. Что такое домашняя инспекция? Это осуществляется беспристрастным инспектором, который проводит официальную оценку физической структуры квартиры.

Домашний инспектор проверит такие особенности, как сантехника, электропроводка и конструкция квартиры. Затем они предоставят вам отчет, в котором подытоживают состояние имущества, и сообщат, нуждается ли он в каком-либо ремонте. Получив этот отчет, вы можете договориться с продавцом о том, включены ли эти ремонты или замены в общую стоимость.

Можно попросить возврат наличных, чтобы оплатить ремонт. Выясните, включает ли необходимая работа серьезную структурную реконструкцию, и в этом случае вы, возможно, захотите дважды подумать о покупке, или просто несколько бельмов на глазу тут и там.

Шаг 7: Подпишитесь на пунктирной линии

Как только вы достигнете этого этапа, вы официально пройдёте последний круг! Как только обе стороны согласятся с условиями вашего договора, официальный документ будет составлен и проверен юристом по недвижимости.

На этом последнем этапе ваш кредит на квартиру будет оформлен окончательно, и вам нужно будет собрать все необходимые документы для окончательного подписания. Возможно, вы уже слышали слово «эскроу», которое в основном означает, что ваш контракт находится в подвешенном состоянии, и третья сторона будет управлять сделкой до тех пор, пока обе стороны не согласуют условия контракта, включая дату закрытия.

Дата закрытия — это официальная дата, когда право собственности на недвижимость переходит от продавца к вам, покупателю. Обычно это происходит через несколько недель после принятия предложения, когда вы можете ожидать следующее:

  • Заверенный чек или банковский перевод для первоначального взноса будет передан покупателем продавцу
  • Вы отправите документ о страховании квартиры своему кредитору
  • Вы просмотрите и подпишете кредитные документы 
  • Вы подпишете заключительное раскрытие информации (документ с окончательными расходами, указанными в вашем контракте, также известный как заключительные расходы) 

В вашем заключительном отчете будут подробно указаны ваши расходы на закрытие, которые включают сборы за объединение кондоминиумов, страхование правового титула, сборы за условное депонирование, сборы за подачу документов и многое другое!

Поздравляем!

Покупка недвижимости — непростая задача, но вся эта бюрократия существует для защиты как продавца, так и покупателя — и это того стоит. И если вы решите купить эту квартиру, обязательно оформите страховку квартиры Lemonade, чтобы защитить вас, ваши вещи и все, что находится внутри ваших внешних стен.

Какие штаты в настоящее время предлагают страхование домовладельцев?

Аризона, Калифорния, Колорадо, Коннектикут, Джорджия, Иллинойс, Индиана, Айова, Мэриленд, Массачусетс, Мичиган, Миссури, Невада, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Огайо, Оклахома, Орегон, Пенсильвания, Теннесси, Техас, Вирджиния, Вашингтон, округ Колумбия (пока еще не штат) и Висконсин.

ПОКРЫТЬСЯ ЛИМОНАДОМ

Покупка недвижимости в Испании: руководство для экспатов

Мечтаете о вилле на побережье Коста-дель-Соль или стильной квартире в Барселоне? Наш гид по покупке недвижимости в Испании объясняет, как это сделать.

Это руководство по покупке недвижимости в Испании содержит советы по следующим вопросам:

  • Собственность в Испании
  • Стоит ли покупать или арендовать недвижимость в Испании?
  • Могут ли иностранцы купить недвижимость в Испании?
  • Рынок недвижимости Испании и цены на недвижимость
  • Расходы на покупку недвижимости в Испании
  • Финансирование покупки недвижимости в Испании
  • Поиск недвижимости в Испании
    • Агенты по недвижимости в Испании
  • Процесс покупки недвижимости в Испании
    • Просмотр недвижимости в Испании и изготовление предложение
    • Наем адвоката или нотариуса
    • Организация опроса
    • Переводчики для покупки дома в Испании
  • Переезд в вашу недвижимость в Испании
    • Страхование
    • Коммунальные услуги и телекоммуникации
  • Покупка земли под строительство новой недвижимости в Испании
  • Покупка новостройки в Испании
  • Продажа недвижимости в Испании
  • Полезные ресурсы

    • 9 0019

    Ипотека UCI

    Ищу купить дом под испанским солнцем? Ипотека UCI является специалистом по ипотеке с более чем 30-летним опытом. Их комплексное обслуживание предлагает широкий спектр специализированных решений, адаптированных к вашим потребностям. Позвольте своим экспертам по ипотеке провести вас через все этапы покупки испанской недвижимости.

    Узнать цену

    Домовладение в Испании

    Уровень домовладения в Испании высок: около 80% жителей владеют собственной недвижимостью, и многие делают это без ипотеки.

    Испания сильно пострадала во время мирового финансового кризиса и последовавшего за ним краха рынка недвижимости. Цены на жилье упали на целых 30%, но в последние несколько лет рынок стал более стабильным.

    Цены в Испании неуклонно растут с 2016 года, и хотя COVID-19Вспышка повлияла на рынок в 2020 году, официальные данные показывают, что средние цены выросли во втором квартале года. Цены продажи выросли на 2,1% в годовом исчислении, при этом цены на новостройки выросли на 4,2%, а на вторичное жилье — на 1,8%.

    Понятно, что количество продаж домов значительно сократилось. Государственная статистика показывает, что иностранные покупатели покупают около 18 000–25 000 домов в Испании за каждый квартал года. Однако во втором квартале 2020 года эта цифра упала ниже 10 000 человек.

    Полное экономическое влияние COVID-19 на испанский рынок недвижимости еще предстоит увидеть. Эксперты по недвижимости прогнозируют, что в краткосрочной перспективе стоимость жилья может упасть на 5–10%.

    Объявление

    Стоит ли покупать или арендовать недвижимость в Испании?

    Испанский рынок недвижимости имеет множество особенностей, и перед покупкой стоит изучить все, что вам нужно. Факторы, о которых следует помнить при покупке испанской недвижимости, включают мошенничество с недвижимостью, высокий налог на прирост капитала и колебания на рынке недвижимости.

    Дополнительная неопределенность, вызванная COVID-19, означает, что сейчас может быть рискованное время для покупок в Испании. Рынок аренды в стране также находится в движении.

    До пандемии региональные власти стремились ввести более строгие правила в отношении людей, покупающих аренду для отпуска, после того как цены на аренду значительно выросли в районах, популярных у инвесторов.

    Каждый из 17 регионов Испании имеет право устанавливать правила в отношении иностранных покупателей, приобретающих недвижимость для сдачи в аренду. Самые строгие правила действуют на Балеарских островах, где только резиденты Испании могут подавать заявки на получение лицензии на покупку с целью сдачи в аренду, и в Мадриде, где новые меры включают разрешение пребывания только на срок до пяти дней.

    Если вы планируете остаться на более короткий срок, аренда в Испании может быть более подходящим вариантом, учитывая высокий уровень налога на прирост капитала в Испании, который может свести на нет любые преимущества покупки в краткосрочной перспективе.

    Избегайте самых распространенных ошибок при покупке жилья эмигрантами

    Реклама

    Могут ли эмигранты купить недвижимость в Испании?

    Покупка жилья для отпуска может быть более сложной, чем раньше, но Испания является очень гостеприимной страной для иностранных покупателей, что ограничивает возможности для обычных ошибок при покупке жилья.

    Правила покупки недвижимости в Испании для эмигрантов относительно просты. Перед покупкой вам потребуется финансовый номер, который можно получить, посетив полицейский участок с паспортом. Обычно это обрабатывается в тот же день для граждан Испании или ЕС, но для других может потребоваться несколько недель.

    Испания также предлагает программу «Золотая виза» для иностранных владельцев недвижимости. В соответствии со схемой, если вы инвестируете более 500 000 фунтов стерлингов в испанскую недвижимость, вы получите визу на жительство. Золотые визы предназначены в первую очередь для пенсионеров и покупателей жилья для отдыха, но особенно популярны среди инвесторов из-за пределов Европейского Союза.

    В первой половине 2019 года Испания одобрила 848 золотых виз, при этом китайские (272) и российские (187) инвесторы составляют большинство успешных заявителей. В общей сложности это означает, что с момента запуска схемы в 2013 году Золотую визу получил 4941 человек.

    Рынок недвижимости Испании и цены на недвижимость

    Полное влияние COVID-19 на цены на недвижимость в можно дать общее представление о том, что происходит на рынке.

    Допандемический анализ Global Property Guide показал среднюю стоимость квадратного метра недвижимости в 14 из 17 автономных регионов Испании.

    Цифры, основанные на третьем квартале 2019 года, показали, что средние цены на жилье в крупных городах выросли на 5% и достигли 1649 евро за квадратный метр, в то время как недвижимость на Балеарских и Канарских островах выросла на 11% и достигла 1604 евро за квадратный метр. квадратный метр.

    Самые дорогие места для покупок в Испании — Сан-Себастьян, Барселона и Мадрид. Цены во всех трех районах варьировались от €3000 до €3600 за кв.м.

    Мадрид был самым дорогим местом для покупки земли в Испании, где цена составляла 338 евро за квадратный метр. Канарские острова (245 евро), Каталония (184 евро), Андалусия (171 евро) и Валенсия (158 евро) вошли в первую пятерку. Кастилия-и-Леон — самое дешевое место для покупки, средняя цена на землю составляет 66 евро за квадратный метр.

    Объявление

    Расходы на покупку недвижимости в Испании

    Сборы на покупку недвижимости в Испании варьируются от региона к району, и многие из них являются предметом переговоров – например, нет фиксированных сборов для юристов или агентов по недвижимости. Покупатели должны оплатить большую часть расходов, которые, как правило, следующие:

    • Налог на передачу собственности: 6–10% (существующая недвижимость) / НДС (или НДС) по ставке 10% (новая недвижимость)
    • Нотариальные расходы, налог на свидетельство о праве собственности и пошлина за регистрацию земли: 1–2,5%
    • Судебные издержки: 1–2% (включая НДС)

    Продавец обычно оплачивает услуги агента по недвижимости в Испании. Агенты по недвижимости обычно взимают комиссию в процентах, обычно около 3% от окончательной цены продажи.

    Объявления

    Финансирование покупки недвижимости в Испании

    Некоторые зарубежные покупатели покупают без ипотеки, но есть возможность получить финансирование для покупки дома. Испанские банки и международные банки предлагают ипотечные кредиты; некоторые также предлагают специальные предложения для эмигрантов из определенных стран.

    Как иностранный покупатель, вы можете обнаружить, что можете брать кредит только по более низкой ставке кредита к стоимости (LTV), чем жители Испании, а это означает, что вам потребуется больший депозит. Резиденты Испании, как правило, могут занимать до 80% от оценочной стоимости недвижимости, но нерезиденты могут быть ограничены до 60–70% LTV, в зависимости от типа ипотеки.

    Ипотечные кредиторы не заключат договор об ипотеке, пока вы не станете владельцем недвижимости. Важно включить в договор купли-продажи недвижимости пункт, позволяющий вам выйти из него, если вы не можете получить ипотечный кредит.

    Узнайте больше в нашем справочнике по ипотеке в Испании

    В Испании любой долг, связанный с недвижимостью, передается новому владельцу при продаже недвижимости. Это означает, что крайне важно обеспечить отсутствие долгов, связанных с имуществом, или, если они есть, они покрываются условиями контракта.

    Поиск недвижимости в Испании

    Поскольку иностранцам легко покупать недвижимость в Испании, существует множество веб-сайтов и агентов по недвижимости, обслуживающих почти все языки и национальности.

    Многие британские веб-сайты по недвижимости также предлагают недвижимость в Испании, а некоторые онлайн-порталы предлагают тысячи вариантов. Тем не менее, они в основном сосредоточены на домах отдыха. В результате вы можете вместо этого использовать испанский сайт.

    Можно купить дом до приезда и въехать сразу. Однако это, естественно, сопряжено с риском. Вам следует осмотреть недвижимость, которую вы рассматриваете, и не экономить на процессе, даже если это означает провести несколько недель в отеле по прибытии.

    • Idealista.com
    • Киеро
    • Сервисная служба
    • думаю ИСПАНИЯ

    Агенты по недвижимости в Испании

    Агенты по недвижимости могут предоставить обширную информацию о регионе, говорят на двух языках и часто имеют дело с зарубежными покупателями; они полезны при поиске недвижимости в Испании. Тем не менее, регулирование относительно низкое, и недобросовестные агенты по недвижимости существуют, поэтому будьте осторожны с любым, кто просит предоплату или предлагает срезать углы.

    Всегда помните, что вы сами можете выбрать нотариуса, ипотечного кредитора и так далее; Вам не нужно пользоваться услугой, предложенной агентом по недвижимости.

    Вы можете найти больше агентств недвижимости и компаний в нашем испанском справочнике.

    Процесс покупки недвижимости в Испании

    Процесс покупки недвижимости в Испании обычно проходит следующим образом. Сначала покупатель делает предложение. Если это принято, то покупатель и продавец подписывают предварительный договор ( contrato privado de compravento ), и покупатель вносит залог, обычно 10% от покупной цены.

    Затем покупатель оформляет любую требуемую ипотеку, хотя он уже должен был обсудить свои потребности с кредитором. Если вам нужна консультация по ипотеке, в Испании есть множество экспертов-консультантов, таких как UCI Mortgages. Договор купли-продажи ( escritura de compravento ) обычно подписывается в присутствии нотариуса, после чего вступает в силу полная цена продажи, налоги и другие расходы.

    Просмотр недвижимости в Испании и предложение

    После того, как вы нашли понравившуюся недвижимость, вам обычно нужно сделать предложение через агента по недвижимости продавца.

    Как и в других странах, цены открыты для переговоров; запрашиваемая цена собственности является показателем, а не спросом. Если цена не особенно привлекательна или вы конкурируете с другими покупателями, имеет смысл начинать переговоры ниже запрашиваемой цены, но не настолько низкой, чтобы обидеть продавца.

    Основные переговоры о цене часто проводятся в устной форме. Как только вы достигнете общего соглашения, ваше предложение должно быть изложено в письменной форме вашим нотариусом.

    Наем адвоката или нотариуса

    По закону услуги нотариуса не являются обязательными для завершения продажи. Настоятельно рекомендуется иметь юриста для проведения комплексной проверки, и это требуется многими ипотечными кредиторами.

    Покупатель несет ответственность за регистрацию собственности. Ваш нотариус может оказать эту услугу платно, и/или может уведомить ЗАГС о том, что продажа состоялась, без прохождения полной регистрации.

    Любой адвокат, практикующий в Испании, должен быть зарегистрирован в местной коллегии адвокатов ( Colegio de Abogados ). У них будет регистрационный номер, который вы можете запросить, а затем проверить в коллегии адвокатов. Естественно, регистрация не гарантирует честности или компетентности, но это хороший минимальный стандарт, на котором следует настаивать.

    Список всех ассоциаций адвокатов можно найти на национальном веб-сайте для испанских юристов Abogacía Española.

    Организация обследования

    Купить недвижимость в Испании можно без осмотра дома, но это не рекомендуется. Осмотр дома поможет вам убедиться, что в собственности нет значительных дефектов, которые могут преследовать вас в будущем.

    Для существующих объектов обычно доступны два основных типа обследования. Отчет об оценке — это поверхностный обзор, который дает вам независимое руководство по рыночной стоимости недвижимости.

    Обследование здания проходит глубже, исследуя структурное состояние имущества и выявляя любые серьезные проблемы. Обследование зданий дороже, чем отчеты об оценке, но они также дают более полное представление о состоянии собственности.

    Переводчики для покупки дома в Испании

    Многие правительства предоставляют списки юристов и переводчиков, говорящих как на испанском, так и на другом языке. Полезным ресурсом является список англоговорящих юристов и переводчиков посольства Великобритании.

    Правительство Испании предоставляет список аккредитованных переводчиков.

    Переезд в испанскую недвижимость

    Страхование

    Настоятельно рекомендуется застраховать дом при покупке дома в Испании.

    Полис страхования здания (который покрывает структуру имущества от стихийных бедствий, пожара и других повреждений) часто является требованием для ипотечных кредиторов.

    Страхование содержимого (которое покрывает ваши домашние вещи) не является обязательным по закону. Однако это может быть разумным вложением, особенно если вы планируете сдавать свою недвижимость в аренду или проводите много времени вдали от дома.

    Узнайте больше в нашем справочнике по страхованию в Испании

    Коммунальные услуги и телекоммуникации

    Установка коммунальных услуг — одна из самых утомительных задач при покупке дома в Испании. Вы можете обнаружить, что у предыдущего владельца уже были действующие политики, которые вы можете принять.

    Вывоз мусора осуществляется на муниципальном уровне с ежегодной платой за вывоз мусора. С другими коммунальными услугами, такими как газ, электричество и вода, вы сможете сравнить предложения, прежде чем остановиться на поставщике.

    Подробнее читайте в нашем руководстве по настройке коммунальных услуг в Испании

    Для некоторых элементов переезда, возможно, стоит нанять подрядчика. Обычно их можно найти в Интернете или с помощью поиска на таких платформах, как TaskRabbit. Убедитесь, что вы проверили, какая квалификация нужна вашему подрядчику, так как некоторые электрические, сантехнические или газовые работы должны выполняться профессионалом.

    Покупка земли под строительство нового дома в Испании

    В течение долгого времени Испания была популярна среди иностранных покупателей, ищущих дома для отдыха. Иногда большое количество неопытных иностранных покупателей давало возможность недобросовестным застройщикам и агентам по недвижимости продавать незаконную недвижимость.

    В некоторых случаях разрешение на строительство не было получено до начала строительства, и местные власти в конечном итоге снесли недвижимость. В других случаях качество имущества было не на должном уровне или не соответствовало указаниям, что приводило к дорогостоящему ремонту.

    Министерство иностранных дел Великобритании выпустило уведомления, предупреждающие покупателей-иностранцев быть осторожными и не идти на ненужный риск. Они рекомендуют, как минимум, проверить:

    • Полномочия юристов или агентов по недвижимости
    • Земельный кадастр ( Registro de la Propriedad )
    • Наличие соответствующего разрешения на строительство
    • Отсутствие непогашенных долгов у имущества
    • Структурная надежность объекта (это может сделать геодезист или архитектор).

    Большая часть этой информации может быть предоставлена ​​земельным кадастром, и доступ к ней можно получить, сделав запрос по электронной почте, телефону, факсу или лично. Вы можете найти соответствующий земельный кадастр на национальном веб-сайте: www.registradores.org (только на испанском языке).

    Покупка нового дома в Испании

    Худшие аферы с недвижимостью в Испании, как и везде, связаны с незавершенными или незастроенными объектами. Хотя злонамеренные намерения встречаются редко, рекомендуется соблюдать осторожность при покупке недвижимости, которой еще не существует. Как минимум, вы должны:

    • Проверить существование компании и убедиться, что проект зарегистрирован в земельном кадастре.
    • Проверьте наличие разрешения на строительство, обратившись в местную мэрию.
    • Не подписывайте договор, смысл которого вы не понимаете.
    • Заручитесь поддержкой независимой стороны для любых переводов.
    • Требовать доказательства того, что любые выплаченные суммы (например, депозит) удерживаются или расходуются надлежащим образом.
    • Получите подтверждение того, что вам вернут ваши деньги, если недвижимость не будет построена.

    Как нерезидент, вы также можете купить землю и построить дом самостоятельно. В этом случае хорошая юридическая консультация еще более важна, так как вам нужно будет убедиться, что контракты со строителями уместны и водонепроницаемы.

    Продажа недвижимости в Испании

    Налог на прирост капитала (CGT) может быть большим препятствием для продажи недвижимости в Испании. CGT выплачивается с прибыли от продажи вашего дома, и его уровень варьируется от 19% до 23% следующим образом:

    • Первые 6000 евро: 19%
    • 6 000–50 000 евро: 21%
    • 50 000 евро или больше: 23%

    Если вы платите 200 000 евро за недвижимость и продаете ее за 350 000 евро, вы платите CGT на 150 000 евро. Из-за многоуровневой системы это составляет 33 260 евро.

    Вы можете подать заявку на снижение CGT с учетом инфляции, если вы покупаете другую недвижимость в Испании или если вы старше 65 лет и проживаете в этой собственности в качестве основного места жительства более трех лет.