Проведение оценки имущества: что важно знать бухгалтеру и руководителю

В каких случаях необходимо обязательное проведение оценки имущества?


Главная
Статьи
В каких случаях необходимо обязательное проведение оценки имущества?


Оценка имущества предполагает определение его рыночной стоимости с использованием специальных методик расчетов. Ей подвергаются объекты недвижимости, транспорт, ценные бумаги, нематериальные активы и бизнес. Процедура оценки имущества может проводиться добровольно по инициативе его владельца либо обязательно в соответствии с нормами законодательства.

Проведение оценки в обязательном порядке регламентируется законодательством об оценочной деятельности, а также постановлениями Правительства РФ и указами Президента, распоряжениями местных органов власти, инструкциями Министерств.

По законодательству РФ обязательная независимая оценка имущества проводится с составлением экспертом оценочного акта, форма которого стандартизирована государством. Оригинал акта оценки требуется для практически каждой сделки с недвижимостью – на документе должна быть печать оценивающей организации с приложением сертификата.

Обязательная оценка имущества проводится в следующих случаях:

  • Налоговые споры. Рыночная стоимость объектов налогообложения (недвижимости и прочего имущества) устанавливается экспертом для подтверждения обоснованности суммы уплаченных налогов либо для опровержения претензий со стороны госструктур.
  • Сделки купли-продажи. Процедура регистрации сделки и переоформления прав на имущество проводится при обязательном наличии оценочного акта.
  • Отношения, связанные с государственной недвижимостью. Оценка стоимости квартиры, находящейся в муниципальной собственности, необходима при проведении приватизации, передаче недвижимости в аренду, собственность либо доверительное управление. Подтверждать стоимость муниципального жилья также потребуется при оформлении недвижимости в залог и ее участии в гражданских спорах.
  • Обязательства по долгам и кредитам. Оформление переуступки прав на долговые обязательства также требует проведения обязательной оценки стоимости недвижимости. Процедура также потребуется при судебных разбирательствах, относящихся к данным случаям.
  • Использование недвижимости в качестве уставного имущества либо для взноса в уставной капитал предприятия.
  • Заключение договора на ипотеку либо разрешение споров по данным правоотношениям.
  • Оформление завещания либо брачного договора, в которых присутствует объект недвижимости, дополняется оценочным актом.
  • При гражданских спорах, предметом которых является установление стоимости объекта недвижимости.

Обязательная оценка проводится не только для объектов недвижимости, но и других видов собственности. По законодательству она проводится при:

  1. Оценке стоимости активов АО по требованию акционеров.
  2. Определении суммарной стоимости имущества, используемого в качестве вклада в уставной капитал организации.
  3. Определении стоимости собственности по требованию налоговой инспекции либо суда.

Компания ABN-GROUP проводит все виды обязательной оценки имущества в соответствии с законодательством. Многолетний опыт работы и квалифицированные специалисты позволяют выполнять оценку объектов любой сложности. Если вам необходимо законное подтверждение стоимости имущества любого вида, обращайтесь в нашу компанию.


Заполните необходимые поля



ФИО*




Номер телефона*




Как вы узнали о нас


Даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности ABN-GROUP

Спасибо за обращение! Скоро с Вами свяжется наш менеджер.

Заполните необходимые поля



ФИО*




Номер телефона*




E-mail




Введите сообщение




Как вы узнали о нас





Даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с
политикой конфиденциальности ABN-GROUP



Спасибо за обращение! Скоро с Вами свяжется наш менеджер.

Бесплатная предварительная консультация

Мы перезвоним Вам в течение 15 минут.



ФИО*




Номер телефона*


E-mail*




Даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с
политикой конфиденциальности ABN-GROUP



Спасибо за обращение! Мы скоро с Вами свяжемся!

Спасибо за обращение! Ваша заявка отправлена.

Оценка имущества | порядок проведения

  • Главная
  • Услуги
  • Порядок проведения оценки

Процедура проведения оценки в большинстве типовая и выполняется в определенном порядке. В ходе предварительных переговоров между представителем оценочной компании и клиентом определяются:

  • объект;
  • цель;
  • вид определяемой стоимости;
  • сроки;
  • наличие необходимой информации;
  • цена.

По результатам предварительных переговоров заключается договор, в котором указываются цена, сроки выполнения заказа, порядок взаиморасчетов.

Эксперт производит осмотр оцениваемого имущества, собирает недостающую информацию, привлекает специалистов для инструментальных исследований, а также технических или строительных экспертиз.

Анализ включает следующие этапы:

  • Интервью с клиентом.
  • Определение цели и вида определяемой стоимости.
  • Сбор информации об объекте.
  • Изучение материалов и документов, предоставленных клиентом.
  • Выбор возможных подходов и методов анализа.
  • Расчет цены объекта выбранными подходами и методами.
  • Сведение результатов, принятие заключения о стоимости объекта.
  • Составление отчета по результатам проведенных расчетов.
  • Оформление отчета согласно с утвержденными стандартами.

После получения всех сведений эксперт выполняет оценку имущества и составляет отчет. Отчет содержит описание используемых методик, подробный расчет стоимости, сведения о квалификации ответственных исполнителей и опыте их деятельности. При отсутствии разногласий между Заказчиком и Исполнителем подписывается Акт сдачи-приемки.

Результатом работы Оценщика является отчет. Отчет оформляется в соответствии с требованиями 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г., статья 11 (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ) и Федеральными стандартами ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденными Приказами Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. №№254-256.

Требования к содержанию отчета:

Независимо от вида объекта отчет содержать следующую информацию:

  1. Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов содержаться:
  • общая информация, идентификация объект;
  • результаты, полученные при применении различных подходов;
  • итоговая цена объекта;
  • Задание в соответствии с требованиями федеральных стандартов;
  • Сведения о заказчике и об оценщике. В отчете приведены следующие сведения о заказчике и об оценщике.

    • Сведения о заказчике:

    • юридическом лице: организационно-правовая форма; полное название; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; адрес;
    • физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший документ.

    Сведения об оценщике:

    • об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего компетентность в оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; адрес юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
    • об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего компетентность в оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
    • информация обо всех привлекаемых к проведению и подготовке отчета организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении анализа;
  • Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности.
    В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта;
  • Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики. В отчете должна быть приведена следующая информация об объекте:
    • количественные и качественные характеристики объекта оценки.

    Данная информация в зависимости от объекта должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, связанных с объектом, физических свойствах объекта, износе, устаревания;

    • количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки;
    • информация о текущем использовании объекта;
    • другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту анализа, существенно влияющие на его стоимость;
  • Анализ рынка, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений факторов влияющих на цену;
  • Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к анализа. В данном разделе указывают применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке;
  • Согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

    • При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

    В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики, в том числе право устанавливающих и право подтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений спец экспертиз и другие документы по объекту (при их наличии).

    Отчет об оценке пронумерован, прошита каждая страница, подписан и скреплен печатью организации.

    Основным направлением ООО «Городская Экспертиза» является оценка недвижимости (зданий, квартир, загородных домов), ценных бумаг и оборудования.

    Как пройти протест по оценке налога на имущество — NBC 5 Dallas-Fort Worth

    налоги на имущество

    Диана Зога •

    •

    В зависимости от округа, в котором вы проживаете, крайний срок для подачи протеста в связи с налоговой оценкой жилой недвижимости составляет несколько дней.

    У многих есть время до 15 мая или 30 дней после отправки уведомления об оценочной стоимости, в зависимости от того, что наступит позже.

    • Крайний срок для Центрального оценочного округа Коллин — 15 мая.
    • Крайний срок протеста Центрального оценочного округа Далласа – 22 мая.
    • Центральный оценочный округ Дентон крайний срок 17 мая.
    • Округ оценки Тарранта говорит, что протесты должны быть поданы до 30 мая.

    Читайте о шагах, которые вы можете предпринять сейчас, если планируете протестовать.

    «НЕСКОЛЬКО ТЫСЯЧ ДОЛЛАРОВ СЕГОДНЯ, НЕСКОЛЬКО ТЫСЯЧ ДОЛЛАРОВ В СЛЕДУЮЩЕМ ГОДУ»

    Со скачком от 415 079 долларовдо 502 172 долларов в прошлом году, Бо Роджерс не согласен с оценочной стоимостью своего дома, установленной окружным оценочным округом.

    «Конечно, я протестую в этом году, и у меня есть цифры», — сказал Роджерс NBC 5 Responds.

    Роджерс, специалист по ипотечному кредитованию, сказал, что протестует против своей оценки на протяжении многих лет. Он сказал, что начинает с простого поиска недвижимости по своему адресу в Интернете, чтобы увидеть, какие цифры появятся.

    Поскольку цены продажи дома не являются публичной информацией, он попросит агента, продавшего ему его дом, помочь найти то, что Роджерс называет «худшими ценами» или похожие дома в его районе, которые недавно были проданы по цене ниже, чем оценка оценочного округа. «рыночная стоимость» дома Роджера.

    После этого Роджерс сказал, что остановился на цифре, которую, по его мнению, будет справедливо представить в оценочный округ. Он сказал, что это часто встречает его на полпути.

    «Несколько тысяч долларов сегодня, несколько тысяч долларов в следующем году и еще через год будут иметь большое значение», — сказал Роджерс.

    ПОЧЕМУ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЫ ДОЛЖНЫ ОБЕСПЕЧИВАТЬ СПРАВЕДЛИВОСТЬ СТОИМОСТИ

    Как поясняет Управление финансового контроля штата Техас, определение стоимости вашего дома является первым шагом в процессе уплаты налога на имущество. Оценочный округ устанавливает налогооблагаемую стоимость имущества. Затем местные органы, в том числе окружные уполномоченные суда, городской совет и школьные округа, устанавливают налоговые ставки при принятии своих бюджетов.

    Вот почему домовладельцы должны обеспечить справедливую стоимость.

    «Вам всегда нужно следить за тем, чтобы ваша рыночная стоимость соответствовала действительности и соответствовала ей, — сказал Уилл Виггинс из Службы налогообложения имущества Северного Техаса.

    СБОР ИНФОРМАЦИИ О СТОИМОСТИ

    Виггинс объясняет, что домовладельцы могут использовать несколько подходов при протесте, включая представление компенсаций с продаж, подтверждающих их аргументы. Домовладельцы также могут проверить оценочную стоимость подобных домов.

    Вы можете найти эту информацию на веб-сайте оценочного округа вашего округа. Например, если вы нашли имущество, похожее на ваше, но оцененное по более низкой цене, вы можете использовать эту информацию, чтобы доказать, что оценка вашего имущества слишком высока. Не забудьте учесть такие особенности, как бассейны и возраст дома.

    Когда домовладельцы собирают доказательства, имейте в виду, что оценщики не заглядывают внутрь домов и могут не знать о повреждениях от пожара или других проблемах, которые могут повлиять на стоимость. Задокументируйте необходимый ремонт или реконструкцию с фотографиями и оценками от вашего подрядчика.

    «Если у вас есть дыра в крыше или что-то в этом роде по состоянию на 1 января, то это будет считаться нетипичным, и тогда вам нужно будет заплатить за это», — сказал Виггинс.

    Виггинс объяснил, что общие потребности в техническом обслуживании дома не будут иметь такого большого значения, когда опротестовывают стоимость в оценочных округах.

    «Типичный» — это слово, на которое следует обратить внимание, — сказал Виггинс. «Если это типичное состояние района, то это может сработать против вас, и это может не считаться таким тяжелым, как нетипичные ситуации».

    Домовладельцы могут нанять консультанта для рассмотрения протеста. Потребители могут платить фиксированную плату, непредвиденные расходы или их комбинацию.

    Если вы сами протестуете, ваше уведомление об оценочной стоимости должно включать форму протеста. Вы также можете найти его в Интернете.

    Большинство оценочных округов предлагают такие варианты, как онлайн-протест. Владельцы недвижимости также могут договориться о стоимости во время неофициального протеста, когда владелец недвижимости может обсудить стоимость с оценщиком один на один, прежде чем отправиться на слушание в оценочной комиссии.

    Перед слушанием вы имеете право запросить информацию, которую оценочный округ использовал для определения стоимости вашей собственности. Оценочный округ должен предоставить его в течение 14 дней до запланированного слушания протеста. Вот ссылка на список часто задаваемых вопросов о слушаниях ARB офиса финансового контролера Техаса. Под вопросом «какие полезные советы при подаче протеста в ARB» поясняется, что вы можете запросить копию данных, графиков, формул и любую другую информацию, которую оценочный округ планирует представить на слушании.

    Если у вас есть освобождение от налога на недвижимость, поскольку ваша собственность является вашим основным местом жительства, оценочный округ не может увеличивать оценочную стоимость, на которой основаны ваши налоги, более чем на 10 процентов в год. В вашем уведомлении о налоге на имущество вы увидите, что оценочный округ также указывает рыночную стоимость, за которую, по его мнению, вы могли бы продать свой дом. Рыночная стоимость не ограничена. Это значение, которое домовладельцы могут опротестовать, а не оценка.

    Округ не может увеличить стоимость, потому что вы опротестовали его оценку. Если вам удастся снизить оценку, это не повлияет на цену продажи вашего дома, если вы позже выставите его на продажу.

    Домовладельцы также должны удостовериться, что они принимают льготы, на которые они имеют право. Это может быть усадьба, ветеран-инвалид или освобождение от налога старше 65 лет. Подробнее об исключениях можно прочитать здесь.

    NBC 5 Responds обязуется изучить ваши проблемы и вернуть ваши деньги. Наша цель — получить от вас ответы и, если возможно, решения и решение. Позвоните нам по телефону 844-5RESPND (844-573-7763) или заполните нашу форму жалобы клиента.

    Что делать, если оценка вашей недвижимости в округе Том Грин резко возросла в этом году

    автор: Джефф Колдуэлл

    Опубликовано:

    Обновлено:

    САН-АНДЖЕЛО, Техас (Домашняя страница долины Кончо) — Десятки владельцев собственности собрались на заседании Наблюдательного совета округа Том Грин в четверг, 11 мая 2023 года, и еще десятки ждали снаружи. Почти все они искали ответы на вопрос, почему так сильно выросли оценки их недвижимости.

    Райан Ньюлин, владелец компании ERA Newlin and Company, занимающейся недвижимостью в Сан-Анджело, сказал, что стоимость имущества устанавливает Управление государственного контролера.

    «Штат Техас определяет, что делает налоговая инспекция», — сказал Ньюлин. — Оно исходит из офиса контролера.

    Ньюлин сказал, что одной из причин внезапного увеличения оценочной стоимости может быть то, что государство пытается компенсировать историю стоимости собственности в районе, которая не соответствовала рынку.

    «Годы, годы и годы наши налоговые ставки в округе Том Грин были намного ниже рыночных», — сказал Ньюлин. «Итак, последние пару лет они пытались их исправить.

    «Кажется, в прошлом году они немного подняли стоимость построек на большинстве домов в городе, чтобы попытаться привести их в соответствие. Похоже, что в этом году они пытаются привести стоимость земли в соответствие».

    Владельцы собственности, которые считают, что их оценка неверна, должны подать уведомление о протесте в отдел оценки округа Том Грин. Вот шаги для владельцев недвижимости, которые считают, что их оценка неточна:

    Подать уведомление о протесте

    Владелец собственности должен сначала подать Уведомление о протесте, если он считает, что оценка его собственности была неточной. Согласно веб-сайту контролера Техаса, уведомления о протесте должны быть поданы до 15 мая или в течение 30 дней с момента отправки уведомления об оценочной стоимости по почте.

    Форма 50-132 «Уведомление о протесте» может быть подана в отдел оценки округа Том Грин по адресу 2302 Pullium Street в Сан-Анджело.

    После подачи уведомления о протесте владельцы недвижимости будут проинформированы о дате их слушания в Оценочной комиссии. Правление заслушает показания владельца недвижимости и окружного оценщика, которые оценили стоимость собственности. Владельцы недвижимости могут нанять независимого оценщика, чтобы определить, меньше ли стоимость их собственности, чем номер округа.

    Нанять оценщика

    Владельцы недвижимости могут нанять независимых оценщиков, которые помогут им определить стоимость их собственности и представлять их интересы на слушаниях в Совете по оценке имущества. Для того чтобы иметь представительство на слушании, владелец недвижимости должен сначала подать заявление о назначении агента по вопросам налога на недвижимость в Оценочный округ.

    Веб-сайт Ассоциации риэлторов Сан-Анджело содержит список оценщиков в Том-Грин и близлежащих округах.

    Подготовьте доказательства

    Офис контролера Техаса предупреждает владельцев собственности не появляться на слушаниях ARB без доказательств. Сообщить наблюдательному совету, что оценка неверна, без подтверждающих доказательств будет неубедительно. Офис контролера предлагает владельцам собственности собрать любые доказательства, которые, по их мнению, поддержат их дело. Предложения от контролера включают следующее:

    • Фотографии имущества (вашего и аналогичного имущества)
    • Поступления или сметы на ремонт
    • Документация по цене продажи, такая как списки, заключительные заявления и другая информация
    • Расчет медианного уровня оценки в случае опротестования равной и единообразной оценки
    • Аффидевиты, при необходимости
    • Газетные статьи
    • Архитектурные чертежи или чертежи
    • Технические отчеты
    • Обследование имущества
    • Актовые записи

    Присутствие на слушании

    Согласно веб-сайту контролера Техаса, владельцы собственности могут присутствовать на слушании ARB лично, по телефону, посредством видеоконференции или подав письменные показания под присягой. Офис контролера рекомендует владельцам собственности подтверждать дату и время слушания в округе и приходить вовремя или даже раньше.

    Во время слушания владельцы собственности могут выбрать, хотят ли они сначала представить свои доказательства или они хотят, чтобы сначала выступил представитель оценочного округа. Представляя доказательства, офис контролера предлагает владельцам собственности сохранять уважение и не позволять своим эмоциям накаляться.

    Видео на веб-сайте контролера знакомит владельцев недвижимости с передовыми методами, которых следует придерживаться на слушаниях ARB.

    Что, если ваш протест не пройдет?

    Всегда есть шанс, что Наблюдательный совет по оценке примет решение не изменять оценку имущества. Если это произойдет, у владельцев собственности, которые хотят обжаловать решение, есть несколько вариантов.

    1. В течение 60 дней после получения решения Совета владельцы недвижимости могут подать ходатайство о пересмотре в районный суд.