Расчет рыночной стоимости земельного участка: Полная информация для работы бухгалтера

Независимая оценка земельных участков. Стоимость. Примеры.

Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела. Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах. Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.

Основные направления оценки земельных участков

Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

• Определение рыночной стоимости земельного участка
• Установление арендной стоимости земельного участка
• Установление залоговой стоимости земельного участка
• Определение инвестиционной стоимости земельного участка

Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

• Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
• В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
• В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
• При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
• Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

Методика проведения оценки земельных участков

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

• Расчет показателя капитализации земельной ренты.
• Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
• Методика исчисления остатка.
• Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

• Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
• Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
• Расчет показателя организационных расходов.
• Расчет показателя ставки дисконтирования.
• Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

• Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
• Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
• Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
• Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
• Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Процедура производства оценки земельных участков

Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести. На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции. В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

• Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
• Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

• Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
• Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
• Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
• Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр. ) – при наличии таковых.
• Разрешение на использование земли.
• Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Правовая база для проведения мероприятий по оценке земельных участков

Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию. Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику. Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды. Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий. Конкретный набор вопросов зависит от целей и задач проводимой экспертизы. Наиболее часто специалисты в области оценки земельных участков отвечают на следующие вопросы:

• Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
• Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
• Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
• Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
• Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
• Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
• Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
• Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
• Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
• Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
• Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной
экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным
экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих
судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также
некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право
проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках
уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с
нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или
оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных
экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы
организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Методы оценки земли — как провести оценку земельного участка при оспаривании кадастровой стоимости.

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России (от 06.03.2002 г.568-р), приводится классификация подходов в методах оценки земельных участков:

Доходный подход в оценке земли.

1.      Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

2.      Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

3.      Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Сравнительный подход.

1.    Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незанятых земельных участков. Определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. Условия применения — наличие информации о ценах сделок или предложений с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2.    Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3.    Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ

Стоимость Земельного участка находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Что лучше всего подходит для оспаривания кадастровой стоимости?

В соответствии с действующим законодательством Оценщик самостоятельно определяет, какие подходы и методы оценки земли он будет использовать. При этом, Оценщик должен обосновать свое суждение.

Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Используя этот метод возможно достоверно определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов. Однако данный метод может быть использован только тогда, когда на рынке представлено достаточное количество сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка. Данные методы предполагают определение рыночной стоимости земельного участка как разности между стоимостью единого объекта и стоимостью улучшений на нем. Большое количество расчетных величин приводит к увеличению количества допущений при оценке и, следовательно, снижает качество расчетов. Данные методы целесообразно использовать для подтверждения стоимости, полученной при расчете методом сравнения продаж.

Метод капитализации земельной ренты целесообразно использовать, если есть возможность получения дохода непосредственно от земельного участка. Как правило, данный метод используется при оценке сельскохозяйственных земель.

Назад в раздел

Как найти «рыночную стоимость» свободной земли

Одно из самых больших препятствий, с которым приходится бороться каждому инвестору в землю, – это определение «рыночной стоимости» свободной земли .

Обычному инвестору в недвижимость это может показаться странной дилеммой, но поверьте мне — если вы когда-либо пытались найти цены или соответствующие данные об оценке участка необработанной земли, вы знаете, как сложно это может быть. вниз конкретную стоимость для этого типа недвижимости.

Особенно для тех, кто занимается переворачиванием земли, это представляет собой БОЛЬШУЮ проблему, потому что выводы, которые мы делаем об этом числе, повлияют на все остальное в этом процессе. Большинство данных, которые нам нужны, просто отсутствуют.

Как работает оценка недвижимости

Прежде чем мы углубимся в сложности оценки земли, давайте разберемся в том, как работает оценка недвижимости .

В большинстве сделок с недвижимостью (особенно когда они связаны с финансированием) покупатели и кредиторы нанимают профессионального оценщика для проверки стоимости покупаемой и/или финансируемой недвижимости. Оценщик подготовит исчерпывающий отчет, который рассматривает три ключевых подхода к оценке :

1. Доходный подход
2. Затратный подход
3. Подход к сравнению продаж

Широко распространено мнение, что это наиболее надежные методы определения рыночной стоимости имущества . В большинстве случаев оценщик будет использовать как минимум два (если не все три) из этих методов, чтобы прийти к выводу. Вот краткий обзор того, как работает каждый из них:

Доходный подход

Идея, лежащая в основе этого подхода, заключается в определении суммы текущего дохода (т. е. арендной платы или дохода от сдачи в аренду), который можно ожидать от объекта недвижимости. Чтобы определить это число, оценщик будет смотреть на «рыночную арендную плату» в этом районе. Другими словами,  по какой цене в настоящее время сдается или сдается в аренду аналогичная недвижимость на одном и том же рынке? Оценщик рассмотрит несколько похожих объектов (принимая во внимание их размер, расположение, состояние, удобства и т. д.), чтобы получить представление о том, какой доход может реально принести оцениваемый объект недвижимости.

Затратный подход

При таком подходе оценщик определит, сколько будет стоить перестроить ту же структуру с нуля . Оценщик определит ориентировочную стоимость строительства на основе сегодняшних цен (минус амортизация плюс земля) и использует ее для расчета стоимости объекта.

В основе этого подхода лежит множество больших предположений (а именно, стоимость строительных материалов и предположение, что никто никогда не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость улучшений). Затратный подход является важным соображением, но его редко бывает достаточно для использования сам по себе  для определения справедливой рыночной стоимости имущества.

Подход сравнения продаж

С помощью этого метода оценки оценщик будет смотреть на недавние показатели продаж аналогичной недвижимости в этом районе (т. При таком подходе оценщик предполагает, что обычный покупатель не будет платить за рассматриваемую недвижимость больше, чем другие недавно заплатили за аналогичную недвижимость в том же районе 9.0004 .

Оценщики будут рассматривать только данные о недвижимости, которая фактически была продана , потому что это конкретные цифры и (теоретически) представляют собой реальные уплаченные цены покупки. Оценщики обычно находят эти данные в различных публичных записях, у агентов по недвижимости, других оценщиков и т. д. совсем другое .

В большинстве случаев данные, необходимые для таких выводов по пустырю просто  не доступны .

Доходный подход обычно не применяется , потому что, если имущество не сдается в аренду фермеру или охотнику или не приносит доход каким-либо регулярного дохода.

Затратный подход не применяется , потому что в силу того факта, что это свободная земля, нет необходимости принимать во внимание улучшения.

Подход сравнения продаж может применяться , но только в том случае, если имеется достаточное количество проданных предложений, которые можно принять во внимание (а во многих случаях их нет). В большинстве случаев компенсаций за землю ГОРАЗДО меньше, чем за дома и другую улучшенную недвижимость… и даже когда компенсация существует, ее гораздо труднее измерить количественно, чем улучшенную недвижимость. Глядя на разные пустыри, вряд ли можно сравнивать «яблоки с яблоками», и в лучшем случае это очень несовершенная наука.

Это разочаровывающая дилемма для инвесторов в землю, потому что нам нужно понять рыночную стоимость недвижимости . Это число определяет все остальное в процессе (цена предложения, стоимость налогов на имущество, затраты на содержание, затраты на закрытие, размер прибыли при продаже и т. д.).

Если мы не можем быть уверены в рыночной стоимости собственности, нам придется жить с некоторой неопределенностью. Двусмысленность никогда не бывает идеальной, особенно когда вы вкладываете много денег в недвижимость , вы не можете позволить себе ошибиться в отношении .

СВЯЗАННЫЕ: Правда об инвестировании в землю: 15 предупреждающих знаков, на которые следует обратить внимание при покупке свободной земли

Что определяет стоимость земли?

К сожалению, «волшебной палочки» в оценке земли не существует.  Как скажет вам любой оценщик недвижимости, практически невозможно достичь уровня 100% уверенности в отношении рыночной стоимости любого имущества, особенно это касается неулучшенной земли.

Хорошая новость в том, что почти всегда есть способ получить достаточно комфортно с «примерной стоимостью» собственности, даже с необработанной землей.

Хотя это никоим образом не черно-белый подход к оценке, есть несколько надежных измерений, которые вы можете использовать, чтобы быть уверенным в стоимости предполагаемой собственности, прежде чем вкладывать в нее свои собственные деньги.

Когда я серьезно оцениваю потенциальные инвестиции в землю, я начинаю с рассмотрения нескольких различных факторов и спрашиваю себя: «Насколько важны эти факторы для моего конечного покупателя?»

Как зонирована недвижимость?

Для чего можно использовать эту землю?

Кто-нибудь может использовать его для постройки дома? Офисное здание? Фабрика?

Лучше всего подходит для сельского хозяйства? Охота? Добыча полезных ископаемых?

Убедитесь, что вы понимаете, что вам (или вашему будущему покупателю) будет разрешено делать с недвижимостью в соответствии с местным отделом зонирования и планирования.

Во многих случаях свойство может использоваться более чем для одной цели, что также важно учитывать.

СВЯЗАННЫЕ: Как лучше всего использовать вашу землю?

Сколько запасов доступно на рынке?

Это единственная в своем роде собственность или сотни других точно подобных на рынке прямо сейчас?

Если вы владеете землей с невероятным расположением (или видом, доступом, ресурсами и т. д.), в отличие от любой другой области, она, вероятно, стоит чего-то .

Однако, если ваша недвижимость является одной из сотен точно таких же, каждая из которых в настоящее время выставлена ​​на продажу, продать вашу недвижимость по более высокой цене будет намного сложнее.

Какие цены на аналогичную недвижимость, указанную в непосредственной близости?

Представьте на мгновение, что вы являетесь владельцем этой собственности, которую вы оцениваете.

Если бы вы выставили эту недвижимость на продажу сегодня, с какой «конкуренцией продавцов» вам пришлось бы столкнуться в непосредственной близости?

Если вы сможете приобрести объект недвижимости по желаемой цене, сможете ли вы повторно выставить его на продажу и разместить по цене, которая значительно выше той, которую вы заплатили за него, И значительно ниже , чем все остальные свойства в этом районе? Именно так вы зарабатываете деньги, занимаясь продажей земли, и это еще один ключевой фактор при определении того, сколько вы готовы заплатить за участок свободной земли.

СВЯЗАННЫЕ: Сколько вы должны предложить за это имущество?

Насколько желательно это имущество?

Думайте об этом как о подходе «здравого смысла».

Каким было ваше первое впечатление, когда вы впервые увидели этот участок земли ? Было ли что-то в этом интересном, желательном, привлекательном или привлекательном? Будьте честны с собой – было ли в этом что-то сексуальное? Может ли это заинтересовать кого-то еще? Вы смотрите на великолепный, лесистый участок на склоне горы или это сухая, бесплодная, враждебная пустошь?

Если вы приложите усилия для создания отличного списка недвижимости, насколько красиво вы сможете сделать эту недвижимость выглядящей? Можете ли вы сделать покупателям предложение, от которого они не смогут отказаться?

Какие расходы связаны с владением недвижимостью?

Предположим, вы покупаете участок земли и не можете перепродать его  немедленно .

Что делать, если вам придется держать его в течение шести месяцев? Двенадцать месяцев? Два года?

Если вы вынуждены владеть этой собственностью дольше, чем вам хотелось бы, во сколько это вам обойдется (например, налоги на имущество, сборы ассоциации, взносы и т. д.)? Вы можете себе это позволить? Стоит ли рисковать?

К счастью, расходы на владение свободной землей обычно довольно дешевы… но если вы обнаружите, что недвижимость облагается необычно высокими налогами на недвижимость или сборами ТСЖ, вы захотите учесть этот небольшой риск в уравнении.

Есть ли подъезд к дому?

Когда вы имеете дело со свободной землей, это очень важно и имеет огромное значение для оценки стоимости недвижимости.

Всегда важно убедиться, что к пустырю есть доступ к дороге (или какой-либо законный сервитут ), чтобы владелец (будь то вы или ваш будущий покупатель) действительно мог добраться до него.

Если у него нет законных точек доступа (а поверьте мне, есть огромное количество пустырей, на которых их нет), с тем же успехом ваша собственность могла бы быть на Луне. Убедитесь, что к собственности есть законный доступ, и если вы решите бросить кости на собственность, не имеющую выхода к морю, убедитесь, что вы почти ничего не платите за нее.

Каковы размер, форма и размеры имущества?

Подумайте, для чего когда-нибудь может быть использовано это свойство. Посылка достаточно большая? У него необычная форма? Находится ли он рядом с чем-либо, что значительно снижает его привлекательность? Обратите внимание на любые тревожные сигналы, с которыми вы столкнетесь… это могут быть серьезные проблемы, которые повлияют на стоимость недвижимости.

СВЯЗАННЫЕ: Один странный трюк, чтобы определить размер, форму, размеры и местоположение вашей собственности

Насколько близко эта собственность к местным удобствам и удобствам?

Подумайте, какие удобства или местные достопримечательности будут доступны владельцу недвижимости. Будет ли у них продуктовый магазин через дорогу или им придется ехать 3 часа, чтобы добраться туда? Сможете ли вы продать местоположение собственности как хорошую вещь?

Этот вопрос тесно связан с желательностью собственности и ее наилучшим и лучшим использованием. Если наиболее очевидным использованием собственности является строительство дома на одну семью, парковки мобильного дома или любого вида жилья, то этот показатель становится еще более важным для рассмотрения.

Как выглядят прилегающие участки?

Недвижимость по соседству может иметь серьезные последствия для стоимости и «пригодности к продаже» земельного участка (например, подумайте, вы бы предпочли жить/работать рядом с Национальным парком Глейшер или лабораторией по метамфетамину?).

Большинство людей очень заботятся о том, кто их соседи, поэтому постарайтесь понять, как окружающая недвижимость может повлиять на привлекательность вашей собственности. Если у соседних свойств есть какие-либо очевидные проблемы, не зависящие от вас, вам нужно тщательно подумать о том, что это означает для стоимости свойства.

Объект находится в зоне затопления?

Если имущество находится в зоне затопления, стоимость страхования от наводнения может быть очень высокой. Эта добавочная стоимость владения недвижимостью может оказать БОЛЬШОЕ отрицательное   влияние на целесообразность улучшения здания.

Чтобы понять, находится ли недвижимость в зоне затопления, посетите веб-сайт FEMA или Карту рисков Оби и выполните поиск недвижимости, чтобы узнать, находится ли ваша недвижимость в зоне затопления или поблизости от нее.

СВЯЗАННЫЕ: Как определить (и избежать) водно-болотные угодья

СВЯЗАННЫЕ: Как работает «Perc-тест» (и насколько это действительно важно)?

Хитрости при оценке земли

Несмотря на то, что данных об оценке свободных земель в большинстве районов немного, все же есть несколько альтернативных подходов, которые могут помочь вам определить реальную стоимость оцениваемой недвижимости. Вот несколько приемов, которые я регулярно использую…

Исследование веб-сайтов с публичными листингами

Как упоминалось в видео выше, вы также можете использовать Redfin для определения приблизительной рыночной стоимости таким же образом (но с лучшими возможностями для анализа данных), как я объясняю в этом сообщении в блоге.

Этот подход далек от совершенства (по понятным причинам), но он делает одну вещь очень хорошо, он информирует вас о том, с какой конкуренцией вы имеете дело  (и что эти продавцы надеются получить от их собственность). Другими словами, если бы вы выставили свою недвижимость на продажу на этом рынке СЕГОДНЯ, с какими другими объявлениями вам пришлось бы конкурировать?

Найдите минутку и посчитайте. Как только вы поймете, по какой цене ваша недвижимость должна быть указана в списке , чтобы выглядеть как лучшее предложение на рынке , это даст вам лучшее представление о потенциальной стоимости недвижимости по сравнению с тем, что в настоящее время доступно на рынке (потому что, если вы предлагаете лучшее предложение и хорошо его рекламируете, теоретически продадут первым).

Как упоминалось в видео выше, если вы ищете более быстрый и удобный способ справиться с большей частью этого ручного исследования, обязательно изучите PRYCD и Ценник . Эти два разных варианта программного обеспечения обрабатывают процесс немного по-разному, но оба они могут помочь вам сэкономить массу времени, если вы понимаете, как работать с ограничениями каждого из них.

Вы также можете найти подробный обзор PRYCD в этом сообщении блога, а более подробное описание Price Boss — в этом сообщении блога.

Свяжитесь с местными агентами по недвижимости

Опять же, это далеко не надежный метод, но он помогает «рассказать историю» о том, по какой цене может быть продано рассматриваемое имущество.

Конечно, полезно просматривать рыночные данные на своем компьютере, но есть и другой уровень ценности, когда вы снимаете трубку и звоните нескольким местным агентам по недвижимости.

Когда я нахожу местного агента с опытом продажи пустующих участков в этом районе, я спрашиваю его примерно так…

«Предположим, что я владел этим имуществом бесплатно и чисто  и я хотел бы выставить его на продажу с вами сегодня . По какой цене я должен его выставить, чтобы продать в течение 3–6 месяцев?»

Такое заявление говорит агенту о нескольких вещах:

1. Я ищу реалистичное представление о том, что потребуется, чтобы продать это имущество  быстро . Я серьезно отношусь к тому, чтобы продать его, и мне нужны честные ответы.
2. Если этот агент окажется полезным, я могу нанять его для этой работы! Это побудит их уделить мне свое время и предложить некоторые законные ответы.

СВЯЗАННЫЕ: Как землевладельцы могут использовать возможности агентов по недвижимости

Пока я веду эти разговоры, я обращаю пристальное внимание на цены, которые они предлагают . Если они выбросят какие-то номера, которые мне не подойдут, сейчас самое время выяснить это (а не после того, как я уже купил эту вещь).

Еще одна вещь, которую я стараюсь иметь в виду, что я могу  захотеть нанять одного из этих людей, чтобы перечислить это имущество в будущем . Не помешает начать связываться и устанавливать связи с агентами на внешнем интерфейсе, потому что их услуги могут действительно пригодиться.

Предупреждение: Не слишком доверяйте мнению ОДНОГО агента. Есть много невежественных агентов по недвижимости, особенно когда речь идет о свободной земле. Когда я выполняю это упражнение, я получаю данные от как минимум от 2 или 3 агентов .

Распознавание скрытого значения

В некоторых случаях значение свойства немного сложнее распознать.

На бумаге расположение объекта или то, для чего он может быть использован, может быть не очень ценным, но то, что есть 9, по-прежнему имеет большую ценность.0003 растет на нем .

Следите за любым значением, которое может быть получено заготовкой древесины . Если вы заметили, что имущество находится в густом лесу, возможно, вам стоит дополнительно изучить этот вопрос. Профессиональный консультант по лесному хозяйству может помочь вам понять, сколько стоит древесина на участке земли.

Кроме того, имейте в виду, в зависимости от нескольких факторов, что удаление деревьев может повысить или уменьшить ценность и полезность собственности. В некоторых случаях расчистка земли (или выбор правильных участков для расчистки) может сделать недвижимость более пригодной для застройки. В других случаях густой лесной покров может способствовать развитию дикой природы и сделать собственность более полезной для рекреационных целей.

СВЯЗАННЫЕ: ДРЕВЕСИНА! Руководство по заготовке деревьев

Еще одним потенциальным источником ценности являются права собственности на добычу полезных ископаемых (которые не всегда автоматически передаются новому владельцу с правами на землю).

Права на землю в точности соответствуют их звучанию – это ваши права на владение и использование поверхности земли . В зависимости от типа вашей собственности права на землю позволяют вам застраивать землю в соответствии с местными постановлениями о зонировании и планировании.

Права на полезные ископаемые распространяются на все, что находится под поверхностью . Это включает в себя уголь, природный газ, нефть или любое другое сырье, которое можно добывать. Если ваша земля расположена в районе с этими энергетическими ресурсами, и если вы владеете правами на добычу полезных ископаемых на своей земле, вы можете продать их или сдать в аренду заинтересованной стороне. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, и вы можете зарабатывать деньги, собирая роялти или рабочие проценты. Вам решать, какой из них вы предпочитаете.

СВЯЗАННЫЕ С: Что должен знать каждый землевладелец о правах на добычу полезных ископаемых

Когда недвижимость имеет ценность, которую можно предложить в виде древесины или неиспользованных полезных ископаемых, эта добавленная стоимость часто не учитывается , просто взглянув на такие основы, как размер, форма, местоположение, зонирование и аналогичные перечисленные свойства в этом районе. На карту может быть поставлена ​​реальная стоимость, когда участок имеет богатые природные ресурсы, которые могут предоставить большие возможности, которые многие другие инвесторы в землю упустят.

Точка зрения оценщика

Теперь, когда вы услышали точку зрения инвестора в землю по этому вопросу, я хотел бы копнуть немного глубже и узнать точку зрения оценщика  на то, как они оценивают свободную землю.

Я связался с Райаном Лундквистом (основателем Sacramento Appraisal Blog и сертифицированным оценщиком в штате Калифорния), чтобы узнать его мнение о том, как он подошел к задаче оценки земли .

Когда дело доходит до оценки недвижимости, слово этого парня имеет большой вес, потому что он работает в этом мире каждый день .   Как профессиональный оценщик, он понимает, как подойти к этому процессу, используя общепринятые стандарты, хорошо зарекомендовавшие себя в сфере недвижимости.

Вот краткое изложение интервью с вопросами и ответами, которое мы составили по этой теме…

Каковы наиболее важные факторы при определении стоимости свободной земельной собственности?

Честно говоря, нелегко определить приблизительную стоимость участка земли, потому что нужно учитывать очень много факторов (о чем мы поговорим ниже). Кроме того, поскольку у меня есть государственная лицензия на оценку собственности, я должен фактически поддерживать ценности, которые я даю, независимо от того, даю ли я устную «примерную» оценку или полную письменную оценку. По сути, я несу ответственность за любую ценность, которую я даю, поэтому мне может быть сложно, когда люди звонят мне и говорят: « Мне нужна не полная оценка, а только быстрая оценка. ” Я понимаю, о чем люди просят, но, поскольку я действительно должен поддерживать ту ценность, которую я даю, это более активно с моей стороны.

Поговорим о локации

, зонировании и топографии. Почему эти вещи важны? Что насчет этих трех факторов может привести к повышению или понижению стоимости недвижимости?

Все знают, что недвижимость связана с местоположением . Участок рядом с ядовитой свалкой, например, вряд ли принесет большие деньги, но пустырь в престижном районе будет стоить гораздо больше.

Существа говорят, что не все пустыри созданы одинаковыми, и здесь вступает в игру зонирование. Зонирование помогает нам сказать, для чего можно использовать участок на законных основаниях . Это означает, что если пустующий участок был зонирован под жилое жилье и его можно разделить на четыре участка, пригодных для застройки, это может иметь гораздо больший вес, чем участок, который вообще не может быть застроен (по какой-либо причине). С другой стороны, если зонирование разрешает использовать недвижимость только для промышленного использования, стоит подумать, может ли это использование быть полностью реализовано на текущем рынке. Другими словами, это хороший рынок для улучшения промышленного участка?

Наконец, топография имеет решающее значение . Два отдельных участка могут иметь одинаковый точный размер на бумаге, но если один из них находится на крутом склоне и имеет очень мало места для застройки, участок, который на самом деле пригодный для использования , может стоить гораздо больше.

СВЯЗАННЫЕ: Что такое топографическая съемка?

По вашему мнению, свободную землю сложно оценить? Если да, то почему?

Иногда это кажется трудным, потому что композиций определенно меньше. Разреженные данные всегда усложняют оценку. Поскольку большая часть моей работы включает в себя множество вещей, которые уже были улучшены, это, безусловно, одна из причин, по которым у меня уходит больше времени.

(Примечание: когда данные доступны, Райан любит предоставлять такой визуальный контекст своим клиентам) или «недостоверность») как вы думаете, есть ли на это число и почему?

Честно говоря, это зависит от оценщика и от того, насколько хорош отчет. На этот вопрос нет реального «стандартного» окончательного ответа. Читателю отчета об оценке придется выяснить, кажется ли он законным или нет. Рассказывает ли отчет убедительную историю ценности, чтобы ценность имела разумный смысл?

Какое значение и важность вы бы придали следующим факторам?

Оценочная стоимость имущества:

Я полагаю, это действительно зависит от того, насколько хороша оценка. Некоторые области могут быть лучше, чем другие. Тем не менее, одно важное соображение заключается в том, что оценки в моем районе, по крайней мере, основаны на том, когда недвижимость была куплена, а не на текущей рыночной стоимости. Это означает, что оценка участка земли, купленного 15 лет назад, может показать гораздо более низкую стоимость, чем та, которую готов заплатить текущий рынок. Лично я почти не обращаю внимания на оценку именно по этой причине.

Указанные цены на аналогичные участки в этом районе:

Я думаю, что прейскурантная цена на аналогичные объекты может что-то сказать о стоимости, хотя иногда списки не синхронизируются с рынком. Я обращаю на них внимание (а также на отложенные и отозванные транзакции), но всегда важно судить о каждой по отдельности — и определять, говорит ли она что-то о рынке или нет. Я действительно хочу знать, какой интерес вызвали аналогичные объекты у покупателей, выставленных на открытый рынок, и [также полезно знать], сколько дней они провели на рынке. Это может сказать, если списки не продаются на определенном уровне или если они вызывают большой интерес по определенной цене.

Количество запасов (аналогичных свойств) на рынке:

Это важно, потому что, когда на рынке больше запасов, это имеет тенденцию снижать цену (из-за усиления конкуренции). Это базовая экономика. Когда предложение превышает спрос, цены неизбежно падают.

Для типичного инвестора в землю, который пытается определить «приблизительную стоимость» пустующего участка (БЕЗ заказа оценки), есть ли какие-либо распространенные ошибки в оценке или опасные заблуждения, которых следует остерегаться?

Я бы сказал, чтобы убедиться, что вы сравниваете яблоки с яблоками. Один участок может выглядеть очень конкурентоспособным на бумаге, но когда вы проезжаете мимо или хотя бы просматриваете его в Google «Street View», различия могут стать очевидными. Я бы также рекомендовал поговорить с городом, чтобы убедиться, что землепользование и зонирование понимаются. Я говорю это потому, что иногда информация, представленная в налоговых отчетах, может быть неточной . Окончательное слово должно исходить от отдела планирования, а не от опубликованных отчетов, которые, возможно, не обновлялись годами.

Оценка земли — это искусство, а не наука

Поверьте мне, я был бы рад дать вам кристально чистый подход к оценке земли, который будет работать всегда, каждый раз — но это не так просто (и если кто-то пытается сказать вам обратное, я бы очень подозрительно относился к тому, что они пытаются вам продать). Дело в том, что даже к мнению оценщика следует относиться с недоверием. Когда мы говорим о недвижимости (или любом другом продукте или услуге, если уж на то пошло), окончательное правило такое:

Он стоит столько, сколько кто-то готов за него заплатить.

Данные (когда они доступны) могут дать нам приблизительное представление об этом, , но это не то, на что стоит ставить свою жизнь. Стоимость в основном зависит от нахождения подходящего покупателя на нужное имущество в нужное время . Извлечение максимальной ценности из любого объекта недвижимости — это искусство, а не наука.

Фото Элизабет Готвальд

При определении стоимости земли лучшее, что вы можете сделать, это провести разумное исследование . Потратьте время, необходимое для тщательного рассмотрения пунктов, перечисленных выше. Выкопайте любые данные, которые вы можете найти, с помощью таких инструментов, как DataTree или PropStream, просмотрите другие локально перечисленные свойства на Zillow и используйте лучшее, самое беспристрастное суждение, с которым вы можете справиться .

В конце концов, если вы делаете достаточно низкие предложения, вы сможете защитить себя от большинства рисков, связанных с инвестированием в землю.

Из-за сложности получения идеальных оценок вы должны обеспечить себе надежный буфер, чтобы помочь компенсировать любые ошибки суждений, которые вы можете сделать на этом пути. Именно так я делаю это уже много лет, и хотя я не всегда делал это идеально, я никогда не брался за голову — и это то, что большинство инвесторов в недвижимость не могут сказать сами за себя. .

Как определить справедливую рыночную стоимость дома | Главная Руководства

Автор SF Gate Contributor Обновлено 11 января 2021 г.

Справедливая рыночная стоимость собственности определяет, на что вы могли бы рассчитывать, если бы продали ее частным образом в тот же день. Эта стоимость важна не только для целей продажи, но и для определения капитала вашего дома и инвестиционной привлекательности. Если вы планируете продать, рефинансировать или взять кредит под залог своего дома или его капитала, вам необходимо сначала определить справедливую рыночную стоимость. И наоборот, если вы планируете купить дом в ближайшем будущем, предварительный расчет справедливой рыночной стоимости недвижимости может помочь вам не платить слишком много или найти выгодную сделку.

1. 1. Используйте онлайн-инструменты

   Воспользуйтесь онлайн-калькулятором справедливой рыночной стоимости, например Zillow или PennyMac, для приблизительной оценки рыночной стоимости вашей недвижимости. Предоставляйте честную информацию для достижения точных результатов. Не забудьте указать все работы по модернизации или реконструкции, выполненные в вашем доме с момента его покупки, так как это может повысить стоимость вашего дома, иногда значительно.

2. 2. Провести CMA

   Провести сравнительный анализ рынка (CMA) недвижимости. CMA сопоставит вашу недвижимость с сопоставимыми объектами, чтобы построить статистическую разбивку возможной стоимости вашего дома по отношению к аналогичным близлежащим объектам с соответствующими или аналогичными характеристиками. Справедливая рыночная стоимость в значительной степени зависит от других свойств, подобно тому, как «синяя книга» сравнивает схожие характеристики транспортных средств, чтобы составить оценочную стоимость автомобилей.

3. 3. Заказать оценку дома

   Нанять оценщика для проведения оценки имущества. Ожидайте потратить в среднем от 200 до 600 долларов за полную оценку; ставка будет выше для больших и дорогих домов. Запросите копию отчета у оценщика по завершении оценки. Для более полной оценки наймите двух или трех независимых оценщиков для проведения отдельных оценок; затем выберите оценку среднего значения или рассчитайте среднее значение оценки всех трех.

4. 4. Проверить последние продажные цены

   Еще один способ определить реальную рыночную стоимость дома — найти недавно проданную недвижимость в вашем районе, которая похожа на ваш дом по размеру, площади, состоянию, характеристикам и возрасту. Сложите общую цену продажи каждого объекта, затем разделите на количество объектов, чтобы найти среднюю цену продажи. Повторите этот процесс еще раз для квадратных метров недвижимости. Разделите среднюю цену продажи на среднюю площадь в квадратных футах, чтобы рассчитать среднюю стоимость всех свойств за квадратный фут. Умножьте эту сумму на количество квадратных футов в вашем доме, чтобы получить очень точную оценку справедливой рыночной стоимости вашего дома.

5. 5. Просмотрите последние оценки налога на недвижимость

   Обратитесь в местный налоговый орган и запросите копию оценки налога на недвижимость для вашего дома. В качестве альтернативы, рассчитайте оценку самостоятельно, определив ставку налогообложения — процент от стоимости имущества — и разделив годовой налог на налоговую ставку. Например, если ставка налога на имущество составляет 4 процента, и вы платите 10 000 долларов в год в виде налога на имущество, то, разделив 10 000 долларов на 0,04, вы получите 250 000 долларов, то есть оценку справедливой рыночной стоимости вашего дома местными органами власти.

   Совет

   Многие факторы влияют на справедливую рыночную стоимость дома, включая собственность, участок, на котором она стоит, прилегающие объекты, недавно проданные дома и рыночные ставки на любую дату.