Рассмотрение земельных споров: Рассмотрение земельных споров

Содержание

Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений

Возникновение прав на землю
Прекращение прав на земельные участки
Споры, связанные с переоформлением прав на земельные участки в связи с введением в действие нового Земельного кодекса РФ
Установление сервитута
Споры, связанные с возмещением убытков собственникам земли

Актуальность вопросов, возникающих в настоящее время при рассмотрении земельных споров, связана с принятием нового Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ), который вступил в силу с 30 октября 2001 г.

Главная задача нового Кодекса — приведение земельного законодательства в соответствие с существующей экономической и общественной ситуацией, стабилизация аграрных, градостроительных и иных связанных с землей отношений в России.

Принятие нового ЗК РФ во многом изменило порядок нормативно-правового регулирования гражданского оборота такого важного объекта недвижимости, как земельные участки. Начали действовать институты права собственности на землю, ограниченных вещных прав, обязательственных прав на использование земельных участков, появился новый порядок возникновения, изменения и прекращения этих прав. Кроме того, ЗК РФ закрепил систему защиты прав на землю и процедуру рассмотрения земельных споров.

В настоящее время актуальным становится выявление вопросов, связанных с применением нового ЗК РФ, а также формирование практики его применения.

При подготовке настоящей публикации проанализированы дела, рассмотренные Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа в период с октября 2001 г. по март 2003 г. включительно.

Возникновение прав на землю

Большинство земельных споров составляют споры о возникновении прав на землю. Согласно пункту 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, специальный закон о земле — Земельный кодекс РФ — имеет приоритет в сфере возникновения прав на землю перед общим законом — Гражданским кодексом РФ.

1. Одним из основных способов возникновения прав на землю является приобретение прав на земельные участки при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, которые на этих участках расположены.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Так, по делу о признании недействительным постановления городской администрации о закреплении за юридическим лицом земельного участка под зданием принадлежащего ему магазина суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее.

Оспариваемое постановление администрации принято в целях устранения нарушений, допущенных при принятии предыдущего постановления. Этим постановлением площадь земельного участка, находящегося в пользовании ЗАО (2716 кв.м), была установлена без учета отмостки и пожарного проезда, то есть из пользования ЗАО фактически изъята часть земельного участка, необходимая для эксплуатации магазина. Однако суд не проверил доводов ЗАО о том, что в соответствии с типовым проектом при строительстве магазина для его нормальной эксплуатации выделялся земельный участок площадью 4712 кв.м. После приобретения права собственности на магазин в пользовании ЗАО находился земельный участок площадью 3185 кв.м, что подтверждено свидетельством о праве собственности на землю и справкой налоговой инспекции. Суд не дал оценку указанным доказательствам, не выяснил, какой площади земельный участок находился в пользовании у прежнего собственника магазина, какой площади и конфигурации земельный участок необходим для его нормального использования с учетом строительных, противопожарных и санитарных норм.

2. По общему правилу предоставление земельного участка новому землепользователю не может быть произведено без изъятия его в установленном порядке у прежнего землепользователя.

Так, по делу об обязании освободить земельный участок суд правомерно исходил из того, что существует наложение земельных участков, предоставленных истцу и ответчику. Изъятие у ответчика спорного земельного участка в установленном порядке не производилось, поэтому предоставление истцу той же земельной площади нарушает права и законные интересы ответчика и не соответствует требованиям действующего законодательства (статьи 28, 29 ЗК РФ).

3. В силу статьи 28 ЗК РФ при предоставлении земельного участка необходимо произвести установление границ этого участка в натуре (на местности).

По делу о признании недействительными постановлений администрации города о предоставлении городской больнице земельного участка для производства работ по реконструкции бывших спальных корпусов санатория и об отводе дополнительных площадей суд кассационной инстанции указал следующее.

Администрация города после реорганизации санатория в государственное унитарное предприятие закрепила за ним лишь часть земельного участка санатория. Оспариваемым постановлением администрация города предоставила городской больнице земельный участок, который частично занимали бывшие спальные корпуса санатория. Суд признал недействительными оспариваемые постановления. При этом он исходил из того, что при издании этих постановлений администрация города в нарушение статьи 28 ЗК РФ не осуществила размежевание земельного участка в натуре (на местности) между государственным унитарным предприятием и городской больницей.

4. Предназначенные под застройку земельные участки подлежат продаже гражданам или юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), а не на договорной основе. Это правило распространяется и на получение права аренды участков земли.

Так, по делу о признании недействительным постановления городской администрации об отмене постановления о предоставлении предпринимателям земельных участков для строительства мини-гостиниц на договорной основе суд кассационной инстанции, отменяя принятые по делу судебные акты, отказывая в иске, указал следующее.

Судебные инстанции необоснованно руководствовались п.2.3 решения городской Думы от 28.01.99 N 523 «Об утверждении Временного положения о регулировании земельных отношений в г.Таганроге», согласно которому по решению главы администрации на договорной основе земельные участки могут предоставляться для размещения объектов производственного и общественного назначения, необходимых для нужд города (общественно значимых объектов). Однако в силу п.2 Указа Президента РФ от 26 ноября 1997 г. N 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» такие земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Поэтому администрация города правомерно отменила постановление о предоставлении истцу земельного участка на договорной основе.

В настоящее время в соответствии со ст.30 ЗК РФ предоставление земельных участков из государственных или муниципальных земель для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется на правах аренды, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления — в постоянное (бессрочное) пользование.

5. Чтобы получить земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, необходим ряд условий. В их числе: наличие опыта работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственной квалификации, а также наличие земель в специализированном фонде перераспределения земель местной администрации.

По одному из дел глава КФХ обратился в арбитражный суд с иском к районной администрации о признании неправомерным отказа в предоставлении 30 га пашни из земель государственного унитарного предприятия и об обязании выделить земельный участок этого размера.

Суд кассационной инстанции, оставляя в силе решение об отказе в иске, указал, что в силу ст.80, 81, 88 ЗК РФ, а также ст.4 действовавшего на тот момент Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» решение администрации отказать истцу в предоставлении ему 30 га пашни правомерно. Основания — отсутствие опыта работы в сельском хозяйстве, а также отсутствие земель в специализированном фонде перераспределения земель местной администрации.

6. Интересным представляется вопрос о том, какие нормы — Земельного кодекса РФ или Земельного кодекса РСФСР — следует применять, когда земельный участок предоставлен в аренду до вступления в силу нового Земельного кодекса, а договор аренды заключен после.

По делу о признании недействительным распоряжения главы городской администрации о передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью земельного участка, договора аренды этого участка и аннулировании его государственной регистрации суд кассационной инстанции, оставляя в силе постановление апелляционной инстанции об отказе в иске, указал, что в соответствии с п. 3 ч.4 ст.38 ЗК РФ на торгах (конкурсах, аукционах) осуществляется не заключение договора аренды земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа права на его заключение. Распоряжение администрации о передаче обществу в аренду земельного участка издано до вступления в силу нового ЗК РФ, следовательно, и право на земельный участок возникло у общества до вступления в силу нового Кодекса. Таким образом, как распоряжение, так и договор аренды, оспариваемые истцом, на момент их подписания не противоречили нормам ст.28 и 29 Земельного кодекса РСФСР, поэтому нет оснований для признания их недействительными.

Прекращение прав на земельные участки

Новый ЗК РФ предусматривает основания прекращения прав на земельные участки — права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды (ст.44-55 Земельного кодекса РФ). При этом принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды предусмотрено ЗК РФ как санкция за земельное правонарушение (специальная земельная ответственность).

1. При отсутствии предусмотренных законом оснований для прекращения договора аренды земельного участка прекращение права аренды не допускается.

Так, признавая недействительным постановление районной администрации об отмене постановления о предоставлении земельного участка в аренду предпринимателю, суд кассационной инстанции указал, что обязанность оформления договора аренды, в том числе подготовки плана земельного участка, возложена на районные и городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Однако кадастровый план спорного земельного участка был изготовлен районным комитетом по управлению имуществом по истечении срока, предусмотренного постановлением администрации о предоставлении участка в аренду предпринимателю. Это, в свою очередь, лишило последнего возможности заключить с администрацией договор аренды. Поскольку у предпринимателя возникло право на земельный участок (ст.29 ЗК РФ), а основания для прекращения аренды земельного участка отсутствовали, оспариваемое постановление принято в нарушение ст. 49 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы предпринимателя (истца).

По другому делу постановление главы администрации об отмене постановления о предоставлении районному потребительскому обществу земельного участка для расширения территории рынка также было признано недействительным. Причина — отсутствие предусмотренных ст.46 ЗК РФ оснований для прекращения аренды земельного участка.

По одному из дел признано недействительным постановление городской администрации о внесении изменений в постановление о предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков под промышленные площадки цементных заводов и для эксплуатации месторождений мергеля. Суд кассационной инстанции, оставляя принятые по делу судебные акты без изменения, указал, что в соответствии с изменениями, внесенными оспариваемым постановлением, предоставленный истцу земельный участок уменьшался с 253,64 га до 195,98 га. Таким образом, фактически прекращалось право истца на пользование земельным участком площадью 57,66 га и по существу производилось изъятие у него части земельного участка. Однако предусмотренных законом оснований для изъятия земельного участка не установлено, порядок изъятия не соблюден.

2. Статьи 45, 46 ЗК РФ предусматривают возможность изъятия земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, при нарушении его целевого назначения или при неиспользовании участка в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Так, по одному из дел колхоз обратился в суд с иском о признании недействительным постановления главы районной администрации об изъятии у него земельного участка площадью 838 га и предоставлении его части в долгосрочную аренду другому лицу. Суд кассационной инстанции, оставляя в силе решение об отказе в иске, указал, что основанием для изъятия у колхоза спорного участка явилось неэффективное использование земельных угодий (пашни). Пахотные земли находились в запущенном состоянии, были заброшены и превращены в пастбища. Несмотря на то, что Земельный кодекс РСФСР, действовавший на момент вынесения оспариваемого постановления, не предусматривал изъятия земельных участков ввиду их нерационального использования, постановление главы районной администрации признано законным со ссылкой на ст. 45, 46 ЗК РФ.

По другому делу признано недействительным постановление главы городской администрации о закрытии рынка, расположенного на территории завода. Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения принятые по делу судебные акты, указал, что рынок как имущественный комплекс является структурным подразделением завода, а администрация в силу ст.45 ЗК РФ может прекратить лишь право землепользователя на земельный участок, но не может прекратить деятельность структурного подразделения юридического лица. Поскольку завод, как было установлено судебными инстанциями, использует спорный земельный участок в соответствии с п.1 ст.88 ЗК РФ для обеспечения своей деятельности и эксплуатации рынка как своего структурного подразделения, постановление главы администрации о закрытии рынка обоснованно признано недействительным.

3. В силу п.2 ст.49 ЗК РФ включение в генеральный план застройки города земельного участка под рекреационную зону является одним из оснований для его изъятия в целях размещения на нем объектов муниципального значения (для муниципальных нужд).

Так, по делу о признании недействительным постановления городской администрации об изъятии у общества с ограниченной ответственностью земельного участка суд кассационной инстанции, оставляя в силе решение об отказе в иске, указал, что спорный участок, находящийся у истца на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии с генеральным планом застройки города, утвержденным Правительством Республики Северная Осетия — Алания, включен в рекреационную зону. Администрация города во исполнение требований, предусмотренных ст.63 ЗК РФ, предоставила истцу на выбор три земельных участка в разных районах города, но истец от них отказался. Суд кассационной инстанции также отклонил довод о превышении городской администрацией своих полномочий при принятии решения об изъятии спорного земельного участка. В статье 55 ЗК РФ указано, что порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для муниципальных нужд устанавливается гражданским законодательством. В силу п.2 ст.279 Гражданского кодекса РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов федерации. Однако эти нормы входят в противоречие со ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст.11 ЗК РФ, наделяющими такими полномочиями органы местного самоуправления. Учитывая, что генеральный план застройки города утвержден Правительством Республики Северная Осетия — Алания, администрация города вправе была принимать решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

Споры, связанные с переоформлением прав на земельные участки в связи с введением в действие нового Земельного кодекса РФ.

Как известно, в соответствии с прежним законодательством многие хозяйствующие субъекты (как государственные, так и негосударственные) владели земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Однако п.1 ст.20 нового ЗК РФ предусмотрено, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Статьей 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для юридических лиц, не указанных в п.1 ст.20 Кодекса, установлена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести указанные участки в собственность по своему выбору до 01.01.04 по правилам ст.36 Кодекса.

1. В связи с применением указанной нормы в судебной практике возник вопрос о возможности понуждения органов местного самоуправления к заключению договоров аренды или купли-продажи земельных участков, находящихся у юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования, если упомянутые органы отказывают в заключении таких договоров либо уклоняются от их заключения.

Данный вопрос рассматривался на совещании судей Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа 15 ноября 2002 г. По итогам обсуждения был сформулирован следующий ответ: ст.36 ЗК РФ предусмотрена обязанность исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления землепользователя подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Таким образом, в силу ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст.36 ЗК РФ администрация обязана переоформить юридическому лицу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или передать земельный участок в собственность (по выбору данного юридического лица). Поэтому согласно п.1 ст.445 Гражданского кодекса РФ суд вправе возложить на исполнительный орган государственной власти (орган местного самоуправления) обязанность заключить соответствующий договор.

Приведенная позиция зафиксирована в нескольких постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.

2. Выкупная цена земельного участка определяется сторонами в момент заключения договора, а не в момент подачи заявления о выкупе.

Так, по делу о признании недействительным распоряжения главы администрации о продаже земельного участка в части его выкупной стоимости и о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи по более низкой цене суд кассационной инстанции, отказывая в иске, указал, что в силу п.1 ст.485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Из этой нормы следует, что цена определяется сторонами в момент заключения договора. Вывод суда первой инстанции о том, что в качестве выкупной стоимости должна применяться трехкратная ставка земельного налога, действующая на момент подачи заявления о выкупе земельного участка, не основан на нормах материального права. На момент принятия оспариваемого распоряжения администрации и подготовки Комитетом по управлению имуществом проекта договора купли-продажи земельного участка выкупная цена была определена постановлением Кабинета министров Республики Адыгея от 08. 04.02 N 57 в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади. В силу абз.2 п.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Таким образом, цена, установленная государственным органом, должна быть воспроизведена в договоре. С учетом изложенного определение цены в оспариваемом распоряжении администрации в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади является правомерным.

3. Вместе с тем до истечения срока, установленного ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (до 01.01.04), за юридическими лицами, владеющими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, сохраняется указанный титул землевладения.

Так, по делу о признании недействительным решения городского Управления архитектуры и градостроительства об отказе в переоформлении обществу с ограниченной ответственностью права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и о понуждении к переоформлению указанного права на истца производство было прекращено со ссылкой на то, что истец приобрел в собственность административное здание, расположенное на земельном участке, находившемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. В силу ст.37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент продажи здания, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Пунктом 3 ст.20 нового ЗК РФ предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Таким образом, право бессрочного пользования у истца возникло в силу указанных норм на основании сделки и в данном случае — издания органом местного самоуправления постановления о предоставлении земельного участка не требуется.

4. Если за продавцом, передавшим покупателю право собственности на объект недвижимости, не было оформлено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым этим объектом, покупатель также не приобретает данного титула землепользования.

Так, по делу о признании недействительным постановления мэра города о перераспределении долей земельного участка суд кассационной инстанции оставил без изменения принятые по делу судебные акты об отказе в иске, указав, что правопредшественник истца, передавая право собственности на объект недвижимости, не оформил право постоянного пользования земельным участком под занимаемым строением, поэтому истец также не приобрел права постоянного пользования земельным участком. Кроме того, истец не относится к кругу лиц, имеющих право на приобретение данного титула землепользования, и не имеет права претендовать на его получение.

5. В судебной практике возник вопрос о применении ст.13 Закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае» в редакции от 13.05.99, в соответствии с которой возникшее ранее право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками физических и юридических лиц, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также некоммерческих организаций, прекращается с момента вступления в силу настоящего Закона и подлежит переоформлению на право аренды в сроки, устанавливаемые исполнительным органом государственной власти Краснодарского края (в редакции от 03. 11.2000 — подлежит переоформлению на права, предусмотренные действующим законодательством, в установленном порядке).

По одному из дел общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском к администрации городского округа о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение об удовлетворении иска, указал, что существовавшее ранее право постоянного (бессрочного) пользования землей, предоставленное юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, может быть прекращено только с момента переоформления указанного права на право собственности или пользования земельным участком в соответствии с договором аренды. Ссылка администрации на ст.13 Закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования» отклонена, а постановление главы администрации округа о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования истца признано недействительным. Основания — ст.13 упомянутого Закона Краснодарского края в части прекращения права постоянного (бессрочного) пользования противоречит федеральному законодательству и не подлежит применению в силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ.

Более того, с 30 октября 2001 г. вступил в силу новый ЗК РФ. Согласно п.2 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 Кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. согласно правилам ст.36 ЗК РФ. Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования сохраняет свое действие до 1 января 2004 г., а нормы ст.13 Закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования» в данном случае применению не подлежат.

Установление сервитута

Сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком в земельном праве СССР и Земельном кодексе РСФСР отсутствовал. До появления Гражданского кодекса РФ права на сервитут не установлены ни в земельном, ни в гражданском законодательстве России.

С принятием нового ЗК РФ законодательное регулирование сервитутных отношений, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, расширило сферу применения этого института по сравнению с нормами гл.17 Гражданского кодекса РФ.

Споры, связанные с установлением сервитута, в судебной практике встречаются редко. За изучаемый период Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа рассмотрено лишь одно дело указанной категории.

По иску об обременении сервитутом земельного участка, необходимого для организации торговли на территории рынка, и об обязании районной администрации не чинить препятствий при ведении торговли суд кассационной инстанции, оставляя в силе постановление апелляционной инстанции об отказе в иске, указал на имеющиеся в деле доказательства, подтверждающие, что к торговым прилавкам истца имеются подходы для покупателей, для провоза товара автотранспортом имеется подъезд к складскому помещению со стороны улицы и имеется калитка для прохода и разгрузки товара. Навесов и других стационарных торговых сооружений, кроме сборно-разборных тентовых палаток, на пути следования к торговым прилавкам истца с территории рынка нет. Истец не доказал факт наличия каких-либо препятствий в пользовании принадлежащим ему помещением и арендуемым земельным участком.

Споры, связанные с возмещением убытков собственникам земли

Согласно ст.57, 58 ЗК РФ при ухудшении качества земель убытки, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме. Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в случае изъятия сельскохозяйственных угодий, пастбищ для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства.

По одному из дел районная администрация обратилась в суд с иском о взыскании с сельхозпредприятия убытков, в том числе потерь сельскохозяйственного производства и затрат, необходимых для технической рекультивации участков, на которых расположены отстойники, а также об изъятии земельных участков из временного пользования ответчика. Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение об удовлетворении исковых требований, указал, что истец вправе требовать возмещения потерь сельскохозяйственного производства, поскольку качество спорных земель ухудшилось, и они стали непригодными для сельскохозяйственного производства в связи с деятельностью ответчика.

С.А. Ветров,
судья Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа

И.П. Назаренко,
судья Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа

Т.В. Зазуля,
помощник судьи

А.Ю. Карманов,
помощник судьи

«Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа», N 5, сентябрь-октябрь 2003 г.

Страницы: 1 | 2

К основному документу >>

Услуги в области урегулирования земельных споров

Земельные споры, будь то споры в досудебном порядке или судебные земельные споры, требуют от юриста по земельным спорам хороших знаний Земельного кодекса, судебной практики по земельным спорам, знаний правил землепользования и т.д. Земельные споры в суде не обходятся без проведения земельный экспертизы.

Приватизация земельного участка

Сопровождение сделок с землей

Купля-продажа земли

Раздел земельного участка и дома

Постановка участка на кадастровый учет

Установление границ земельного участка

Рассмотрение земельных споров

Разрешение земельных споров

Наши юристы по земельным спорам окажут помощь от составления документов до проведения земельной экспертизы

Представление интересов в суде и госорганах по земельным спорам

Личная консультация юриста по земельным вопросам

Звоните сейчас! 8 (495) 150-29-77

Юридический центр «Аккредо» оказывает весь спектр услуг по земельному праву:

сопровождение сделок с землей в Москве и Московской области;
проверка чистоты земельных участков;
составление договоров купли-продажи, дарения, мены;
регистрация договоров;
регистрация и постановка на учет земельных участков;
приватизация земельных участков;
раздел земельных участков и жилых домов;
определение порядка пользования земельным участком;
составление искового заявления по земельным спорам;
оспаривание сделок;
представление интересов в судах;
установление границ земельного участка;
установление сервитута;
изменение, оспаривание границ земельных участков;
внесений изменений, исключение сведений из Единого государственного реестра сведений на недвижимое имущество;
признание границ земельных участков недействительными;
перераспределение границ земельных участков.

Ситуации, связанные с приобретением земли в Москве и Московской области, а также их арендой, передачей в собственность другому лицу или в наследство, случаются в каждой семье.

Попытка самостоятельно провести дорогостоящую сделку без помощи квалифицированного юриста может обернуться потерей денег, судебными заседаниями, ухудшением здоровья. Чтобы избежать неприятных последствий, лучше обратиться к специалистам Юридического центра «Аккредо» — команде профессионалов, имеющих большой опыт работы в сфере земельного права.

Ваш вопрос

Ваше имя

Телефон для связи *

e-mail *

Согласен на обработку персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. *

CAPTCHA

Этот вопрос задается для того, чтобы выяснить, являетесь ли Вы человеком или представляете из себя автоматическую спам-рассылку.

2+2

Как разрешать земельные споры

Физические границы на больших участках земли иногда трудно определить. Когда эта земля принадлежит фермерам, которые зарабатывают деньги на использовании земли для выращивания сельскохозяйственных культур или животных, определение этих границ имеет важное значение. Без четко очерченных линий споры часты, и они могут стать довольно безобразными. Разрешение земельных споров часто требует помощи адвоката, чтобы разобраться в юридических документах и точно определить, где проходит граница.

В штате Огайо Кодекс §971.05, §971.03 и §971.06 излагают правила разделения земельных участков. В целом, самые последние правила добавили некоторые варианты разрешения споров для владельцев недвижимости. Эти два правила позволяют подавать жалобы в совет попечителей поселка в случае возникновения спора. Если одна из сторон недовольна решениями попечителей, эта сторона может запросить обязывающий арбитраж. Последний закон также разрешает подачу спора в суд общей юрисдикции.

В свете законов Огайо о земельных границах у тех, кто сталкивается с разногласиями, есть несколько вариантов для рассмотрения.

Вариант 1 – попытаться заключить соглашение

Один из первых шагов при разрешении пограничных споров – попытаться договориться с другой стороной. Если два землевладельца смогут договориться о том, где должна проходить граница, и зарегистрировать свое решение в Земельном кадастре, они смогут сэкономить время и деньги. Однако земельные споры часто могут задевать чувства и вызывать разочарование у одной или обеих сторон, и такой тип соглашения может оказаться невозможным.

Если вы заключаете устное соглашение, изложите его письменно. Здесь может понадобиться адвокат по земельным спорам для создания документов, юридически отражающих ваше устное соглашение. Это поможет избежать разочарования позже, если спор возникнет снова.

Вариант 2. Работа с посредником

Если обе стороны хотят договориться, но не могут сделать это самостоятельно, может помочь нейтральный посредник. Посредничество обычно является первым шагом, рекомендуемым судами в таких случаях.

Медиаторы — это независимые стороны, часто профессиональные юристы, которые понимают границы. У них нет законных полномочий выбирать границу, но они могут помочь преодолеть разногласия и прийти к взаимовыгодному соглашению. Медиаторы обучены ведению переговоров, поэтому они могут помочь обеим сторонам прийти к окончательному соглашению, которое устроит обе стороны. Показатель успеха медиации между соседями относительно высок, что также дешевле, чем обращение в суд.

Вариант 3 – Найм геодезиста

Если граница была правильно зарегистрирована в Земельном кадастре при первоначальном разделе собственности, стороны могут нанять геодезиста или аналогичного эксперта, который поможет им найти и отметить ее. Для этого стороны должны договориться о том, что решение сюрвейера является окончательным и имеет юридическую силу. У инспектора есть инструменты, чтобы найти границы и сделать их менее двусмысленными, а затем стороны могут установить линию границы или забор, чтобы разделить их.

Вариант 4 – обратиться в Земельный кадастр

Если эти методы не работают, одна сторона может подать спор с доверительным управляющим. Это дает доверительному управляющему возможность принять окончательное решение о границе земли. Если у сторон все еще есть разногласия, они могут запросить обязывающее арбитражное дело.

Вариант 5 – передача дела в суд

Если все другие методы не работают или если одна из сторон не желает прибегать к посредничеству или использовать другие методы, может возникнуть необходимость передать дело в суд. Огайо рассматривает эти дела в суде по общим делам.

Это следует рассматривать как крайнюю меру, поскольку судебные издержки высоки. В суде судья должен будет определить границу, изучив исторические документы и выслушав споры, которые приносят обе стороны. Работа с адвокатом по имущественным спорам может помочь сторонам построить убедительный аргумент в пользу того, почему их мнение по земельному спору является правильным.

Если вы столкнулись с пограничным спором и чувствуете, что можете обратиться в суд, или если вы ищете квалифицированного посредника для помощи в переговорах, обратитесь за помощью в компанию Heban, Murphree & Lewandowski, LLC . Наши юристы из Огайо разбираются в местном законодательстве о недвижимости, в том числе в законодательстве о земельных спорах. Мы можем помочь вам двигаться вперед с уверенностью, защищая границы вашей земли, оставаясь при этом в рамках закона.

Полное юридическое руководство по имущественным спорам

11 июня 2021 г. | Закон о недвижимости

Никто не любит имущественные споры. Большинство владельцев и арендаторов недвижимости просто хотят, чтобы их оставили в покое, чтобы они продолжали то, что они делали, будь то проживание в собственности или строительство нового здания. К сожалению, часто возникают разногласия по поводу того, кому принадлежит участок земли, держался ли арендодатель или арендатор до конца срока аренды или кто должен возмещать ущерб.

Если вы считаете, что можете столкнуться с имущественным спором, вы должны быть готовы к большому количеству исследований, бумажной работе и времени с адвокатом. К счастью, часто удается избежать дорогостоящей битвы в суде.

Читайте дальше, чтобы узнать, что делать в вашей ситуации и что вы можете ожидать в ближайшие недели и месяцы.

Что такое имущественный спор?

Имущественный спор – это юридический спор, связанный с недвижимым имуществом. Это может включать в себя любой тип собственности, включая дом, пустой участок, дорогу, коммерческое здание или даже пруд.

Большинство имущественных споров возникает из-за разногласий по поводу законного владения, ответственности за ремонт, проблем с зонированием или ситуаций, когда события на одном объекте влияют на другой. Например, спор может возникнуть, когда новый дом загораживает вид на другую собственность или когда возникают разногласия по поводу границ собственности.

Распространенные виды имущественных споров

Существует множество различных видов имущественных споров. Большинство из них подпадают под одну из следующих категорий:

Нарушение контракта

Когда кто-либо не выполняет свои обязательства по договору, касающемуся имущества, другая сторона может требовать возмещения убытков за свои убытки. Например, если арендатор не соблюдает правила, изложенные в договоре аренды, или покупатель жилья не платит продавцу согласованную цену, они могут быть признаны нарушителями договора в соответствии с законом.

Мошенничество с недвижимостью

Мошенничество с недвижимостью происходит, когда одна сторона намеренно вводит в заблуждение другую сторону, чтобы получить больше денег или другой желаемый ресурс от переговоров. Распространенные виды мошенничества с недвижимостью включают в себя схемы подставных покупателей, незаконную продажу собственности и хищническое кредитование.

Пограничные споры

Пограничные споры могут возникнуть между соседями, если они не согласны с тем, где проходит граница собственности. Эти споры более вероятны, если границы собственности никогда не были четко зарегистрированы или практическая граница собственности заменяет юридическую границу.

Споры между совладельцами

Когда недвижимостью владеют несколько человек, и они расходятся во мнениях по имущественному вопросу, возникает спор между совладельцами. Например, может возникнуть имущественный спор, если совладельцы не могут договориться о том, продавать ли имущество, удерживать его для инвестиций или улучшать его.

Конкретное исполнение

Спор об имуществе конкретного исполнения может возникнуть в некоторых ситуациях, когда одна из сторон договора с недвижимостью не выполняет согласованное существенное действие. Суд может предоставить конкретное исполнение, чтобы заставить нарушившую сторону выполнить обещанное, а не просто пытаться решить проблему деньгами, как в случае других видов споров о нарушении контракта.

Что делать в случае имущественного спора

В случае имущественного спора вам необходимо принять меры для решения проблемы. В идеале вы сможете обсудить проблему с другой стороной, чтобы прийти к соглашению без судебной тяжбы. Иногда имущественные споры оборачиваются простым недоразумением.

К сожалению, многие юридические споры слишком сложны, чтобы решать их вне суда. Если вы не можете легко решить вопрос с недвижимостью самостоятельно, мы рекомендуем следующие шаги:

Сбор информации для вашего дела

Чтобы эффективно отстаивать свое дело, вам необходимо собрать факты о рассматриваемом имуществе. Это означает поиск любых соответствующих документов и, возможно, фотографирование материального ущерба.

Чтобы найти нужные документы, вам может потребоваться выполнить полный поиск по названию вашей собственности. Поиск по названию найдет все документы, относящиеся к вашей собственности. В некоторых случаях вам также может понадобиться оценщик для определения рыночной стоимости имущества и подготовки отчета, который можно использовать в юридических условиях. Некоторые из этих шагов могли быть предприняты при покупке недвижимости, но вам нужно будет повторить эти поиски, если вы пойдете в суд.

В случае пограничного спора вам необходимо получить анализ от лицензированного геодезиста или другого эксперта, который может определить, посягаете ли вы или ваш сосед на чужую землю. Геодезист может определить, на какой участок земли посягают, как давно это происходит и было ли дано разрешение.

Многие имущественные споры возникают из-за запутанных описаний границ в чьих-либо документах или договоренности между предыдущими владельцами, которая не была упомянута при продаже. Обе стороны могут иметь законные основания для своих сторон в споре, поэтому важно найти всю возможную информацию, чтобы поддержать свою сторону и подготовить свое дело.

Найти адвоката по имущественным спорам

Правильный адвокат по имущественным спорам может иметь огромное значение, помогая вам выиграть дело. Вместо того, чтобы нанимать первого адвоката, которого вы найдете в Google, вам следует найти нескольких разных адвокатов по имущественным спорам, которые, по-видимому, обладают необходимым вам опытом. Вы можете начать поиск адвоката, обратившись к друзьям и членам семьи за рекомендациями, получив направление от доверенного делового партнера или другого юриста, которому вы доверяете, или выполнив поиск в онлайн-сервисе, таком как Nolo.

Как только вы найдете нескольких юристов, которые кажутся вам подходящими для вашей ситуации, вы можете взять у них интервью, чтобы сузить свой список. Обязательно задавайте вопросы об их опыте, например:

Как долго вы практикуете здесь право собственности? Вы хотите убедиться, что ваш адвокат знает все тонкости вашего конкретного типа имущественного спора.

Кто еще будет работать над моим делом? Если кто-то еще будет участвовать, вы можете встретиться с ним и убедиться, что вам комфортно со всеми участниками, прежде чем вы решите нанять команду.

Каков ваш план действий? Еще до того, как адвокат согласится взяться за ваше дело, у него должен быть общий план того, как он будет вести ваше дело, а не просто смутная уверенность в том, что он позаботится о вашей ситуации.

Какова структура оплаты? Вам необходимо знать, на что вы подписываетесь и когда вам нужно будет заплатить, чтобы вы могли подготовиться к любым будущим расходам.

Можете ли вы предоставить рекомендации? Любой адвокат по имущественным спорам, уверенный в своей репутации, будет готов предоставить вам контакты. Оттуда вы можете поговорить с бывшими клиентами, чтобы узнать об их опыте работы с адвокатом и о том, будут ли они рекомендовать их для вашего дела.

Как урегулировать имущественный спор

Не существует единого способа разрешения имущественного спора. Иногда стороны в споре могут вести переговоры, чтобы прийти к соглашению без судебного разбирательства. В других случаях вам может потребоваться подать жалобу.

Если вы хотите избежать судебного разбирательства, подумайте о посредничестве. Посредник, имеющий опыт работы с недвижимостью, может направить дискуссию и дать представление о возможных результатах, если ваше дело будет передано в суд. Большинство споров можно урегулировать без судебного разбирательства, но не все, поэтому было бы разумно приступить к урегулированию, а также подготовиться к судебному разбирательству.

Покрывает ли титульное страхование имущественные споры?

Страхование титула не всегда покрывает имущественные споры. Тем не менее, приобретение титульной страховки при покупке объекта недвижимости может помочь вам гарантировать, что ваше право собственности является бесплатным и ясным, и снизить риск дорогостоящего спора о праве собственности. В некоторых случаях компании по страхованию титула могут помочь защитить вас в территориальном споре.

Как предотвратить будущие имущественные споры

Как и в случае со многими другими проблемами, с которыми вы можете столкнуться, наилучший подход к имущественным спорам часто заключается в предотвращении. Мы рекомендуем каждому будущему покупателю недвижимости предпринять следующие шаги, чтобы избежать юридических проблем в будущем:

Перед покупкой провести поиск по названию. Вы всегда должны убедиться, что собственность юридически чиста, прежде чем покупать ее. Как правило, это означает, что вы должны попросить исследователя правового титула или адвоката провести для вас поиск правового титула. Мы рекомендуем проверять и просматривать любые правоустанавливающие документы на недвижимость как минимум за последние 30 лет.
Проверьте договор купли-продажи. Акты купли-продажи жизненно важны, и в них не должно быть ошибок. Дважды проверьте правильность дат на гербовых и правоустанавливающих документах и соответствие друг другу, чтобы избежать проблем в будущем.
Получите подтверждение наследства, если имущество было унаследовано. В идеале, собственность должна быть передана с доказательством наследования, таким как завещание, наследство, административное письмо или свидетельство о наследовании. Если завещания не было, проверьте, чтобы имущество было разделено по наследственным законам.
Если есть совладельцы, заключить договор. Между совладельцами часто возникают споры, когда они не могут договориться о том, как распоряжаться своим имуществом, или когда один совладелец оплачивает расходы больше, чем другой. Вы можете избежать этих проблем, составив письменное соглашение, в котором будут изложены права, обязанности и способы разрешения будущих споров каждой стороны.
Узнайте, нужны ли вам муниципальные разрешения или лицензии. Вам может потребоваться получить лицензию на строительные работы и другие аспекты вашего проекта, если вы планируете изменить свою собственность.
Если вы строите на своей территории, убедитесь, что утвержденный план соответствует площади застройки. Если они не совпадают, ваша конструкция может быть незаконной.

Соблюдая меры предосторожности и немного удачи, вы сможете избежать многих потенциальных юридических неприятностей. Все участники оценят время, которое вы сэкономите, приложив усилия, чтобы с самого начала оставаться на хорошей правовой основе.