Рассмотрение земельных споров в судах: Рассмотрение земельных споров

Разрешение земельных споров в судах общей юрисдикции. Практика и анализ распространенных кейсов — Профкадастр.рф

К таким спорам могут быть отнесены споры между соседями об установлении границ земельного участка, споры участников долевой собственности о порядке пользования землей или выделе доли собственника из общей долевой собственности. 

Данные категории дел подсудны районным судам.  

Стоит отметить, что имеют место случаи, когда проблема может возникнуть еще до принятия иска к производству, при этом заявитель может быть совершенно не виноват в образовавшихся трудностях.  

Так, например, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ говорит о том, что иски о правах на земельные участки; участки недр; здания, в том числе жилые и нежилые помещения; строения; сооружения; другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. 

 

Казалось бы, законодатель прозрачно изложил суть правовой нормы: иск необходимо подавать в суд по месту нахождения земельного участка.  Однако некоторые судьи уже на стадии принятия иска могут вынести совершенно невероятные судебные постановления. 

Ярким примером такого отправления правосудия является определение Выборгского городского суда Ленинградской области от 26.06.2017 (М-2186/2017) о возвращении искового заявления гражданки Б. 

Б., являясь собственником земельного участка в Выборгском районе Ленинградской области, обратилась с исковым заявлением к П. об установлении границ и исключении имеющихся сведений о границах земельного участка из государственного кадастра недвижимости. 

Указанным судебным постановлением исковое заявление возвращено. В обоснование возврата суд сослался на общую норму подсудности (ст. 28 ГПК), согласно которой иск должен быть предъявлен в суд по месту жительства ответчика. 

В данном случае говорить о законности судебного акта не приходится, поскольку, по мнению судьи, иск об установлении границ никак не относится к искам о правах на землю.  

Сложившаяся ситуация была бы закономерна, если бы в данном вопросе отсутствовали единство судебной практики либо необходимые разъяснения.  В этом случае, каждый судья мог бы по собственному усмотрению трактовать ту или иную норму. 

 

Однако уже почти восемь лет прошло со дня утверждения постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

В п. 2 данных разъяснений прямо указано, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. 

Таким образом, определение Выборгского городского суда Ленинградской области вынесено без учета вышеуказанных разъяснений и является незаконным. Чем руководствовался суд, возвращая иск на данном основании, совершенно неясно. Может быть он просто не знаком с вышеуказанным постановлением Пленума? 

 

Необоснованно возвращая исковые заявления, недобросовестные судьи пользуются тем, что гражданам проще и быстрее подать новый иск, чем обжаловать незаконный судебный акт, что и было сделано в описываемом случае.   

Так, 26.05.2017 г. иск Б. необоснованно возвращен; 03.07.2017 г. Б. повторно подан аналогичный иск; 04.07.2017 г. иск принят к производству; 23.10.2017 г. исковые требования Б. удовлетворены. 

Если бы Б. приняла решение об обжаловании незаконного возврата иска, то ее жалоба, конечно, была бы удовлетворена, однако к концу октября 2017 г. Б. могла бы рассчитывать в лучшем случае на разрешение вопроса об отмене определения о возврате иска, а не на судебный акт о рассмотрении дела по существу.  

 

Одной из основных особенностей земельных судебных споров является то, что практически в каждом деле стороны вынуждены ходатайствовать о проведении землеустроительной экспертизы, которая является дорогостоящей. Цена напрямую зависит от количества поставленных вопросов, поэтому их формулировка должна быть четкой и как можно более емкой. 

В делах об установлении границ с помощью землеустроительной экспертизы суды выясняют соответствие фактических границ участков, а также их площади правоустанавливающим документам, кроме того с помощью экспертизы суд устанавливает координаты, по которым должны проходить спорные границы.  

 

31 января 2018 г. Ленинградским областным судом оставлено в силе решение Кировского городского суда Ленинградской области по аналогичному делу (№ 33-479/2018), которым удовлетворены исковые требования гражданина об оспаривании результатов межевания и установлении границ. 

Суть спора состояла в том, что ответчик К. отказался согласовать смежную границу с участком истца, после чего тайно отмежевал свой участок. 

Для постановки границ на государственный учет К. использовал в качестве способа «лазейку» в действовавшем законодательстве, активно эксплуатируемую недобросовестными кадастровыми инженерами. Так, при проведении межевания остальные смежные землепользователи были уведомлены о межевании путем размещения сообщения в местном официальном печатном издании. 

Стоит отметить, что данный способ уведомления совершенно законный, но пользоваться им надлежит только в том случае, если местонахождение смежного землепользователя неизвестно и при этом иные способы уведомления не дали положительного результата.  Но регистрирующий орган не проверяет обстоятельств каждого конкретного межевания. Именно такой подход регистратора в совокупности с формулировкой закона и непорядочным кадастровым инженером могут стать реальной угрозой для землепользователя. 

В описываемом кейсе, в результате указанных кадастровых работ, кадастровый инженер перенес забор К., проходившей по смежной границе между земельными участками. После установки забора, колодец, который находился на границе участков, существовавшей в течение 40 лет, полностью оказался на территории К. 

По делу была проведена землеустроительная судебная экспертиза, которой было установлено, что фактическое землепользование сторон не совпадает со сведениями, содержащимися в ЕГРН. Юридическая граница земельного участка К, установленная в ходе судебного разбирательства, не совпадала с фактическим землепользованием на момент проведения оспариваемого межевания. 

Установив, что проведенное К. межевание выполнено с нарушением земельного законодательства, суд первой инстанции с учетом проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы счел возможным установить границы земельного участка истца по фактическому землепользованию.  

Устанавливая границы земельного участка истца, суд учел баланс интересов сторон. Колодец возвращен на территорию истца, а забор ответчика К. должен проходить в пределах его юридических границ, согласно правоустанавливающим документам. Вместе с тем, экспертом также было установлено, что границы земельного участка истца по факту с трех сторон превышают линейные границы, указанные в свидетельстве и генеральном плане СНТ, поэтому его исковые требования были удовлетворены частично. 

 

В декабре 2015 г. в судебной практике по данной категории дел появилось знаковое Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2015 г. № 19-КГ15-37.  

В данном судебном акте Верховный суд РФ указал на недопустимость отправления правосудия таким образом, при котором земельный спор фактически не разрешается по существу.  

Речь идет о том, что, например, вместе с требованием об оспаривании результатов межевания суду надлежит разрешать вопрос и об установлении границ, поскольку само по себе признание результатов межевания недействительными не влечет фактического разрешения имеющегося земельного спора по существу, так как для окончательного решения конфликта требуется установление границ в определенных координатах.   

Следует отметить, что толкование правовых норм Верховным судом, изложенное в кассационных определениях не является обязательным для нижестоящих судов, однако последние чаще всего принимают их к сведению при отправлении правосудия по аналогичным делам. 

 

С 2015 г. судебная практика по данному вопросу не претерпела существенных изменений. Так, например, аналогичная позиция изложена и в определении Верховного суда от 9 января 2018 г. № 77-КГ17-38. Верховный суд направил дело на новое рассмотрение, отменив решения нижестоящих судов, которыми сторонам было отказано в удовлетворении требований об установлении границ.  

Отменяя решения нижестоящих судов, Верховный суд указал, что задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК). 

По мнению Верховного суда, в данном случае суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований об установлении границ земельного участка, оставили возникший между сторонами спор фактически неразрешенным, тем самым нарушив положения статьи 2 ГПК. 

 

Также стоит обратить внимание на судебные споры, связанные с выделом в натуре частей земельных участков, находящихся в общей долевой собственности. 

Данные споры возникают в ситуациях, когда кто-либо из участников долевой собственности имеет намерение выделить свою часть земельного участка в отдельный самостоятельный объект недвижимости. Если остальные собственники согласны на раздел, то процедуру можно провести в административном порядке путем заключения соответствующего соглашения, в противном случае необходимо обращаться в суд. 

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. 

По таким делам также необходимо проведение землеустроительной экспертизы. С ее помощью суд будет выяснять общую площадь земельного участка, возможность выдела новых участков и их площади, а также возможность проведения смежных границ в определенных координатах. 

 

В соответствии с законодательством в отношении земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования устанавливаются их предельные минимальные и максимальные размеры. 

При выделе вновь образованные земельные участки, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, также должны соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам соответствующих земельных участков. 

При обращении в суд следует учитывать, что выдел доли земельного участка в натуре возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.   

 

В каждом субъекте предельные размеры площадей устанавливаются региональным законодательством. Далеко не каждый земельный участок можно разделить даже в судебном порядке. 

Например, Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга установлена минимальная площадь земельных участков для размещения индивидуального жилого дома — 1200 кв.м (пп. 1 п. 6 ст. 18 ч. II Приложения № 3).  

Именно эта норма не позволила собственнику земельного участка (П.), расположенного на берегу Щучьего озера в Курортном районе Санкт-Петербурга, выделить земельный участок соразмерно его доле в праве общей долевой собственности. 

Изначально П. пробовал решить вопрос в административном порядке, обратившись в КГА с просьбой разрешить выдел его 3/5 долей в обособленный земельный участок. В июне 2016 года КГА ответило отказом, указав, что в результате раздела земельного участка на два площадь одного из образуемых земельных участков составит 813 кв. м, что ниже минимального размера земельного участка 1200 кв. м, и, следовательно, противоречит закону. 

Не согласившись с отказом КГА, П. обратился в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с административным иском об оспаривании законности постановления государственного органа. 

Однако суд встал на сторону КГА, признав отказ законным и обоснованным. 

11.04.2017 г. суд отклонил административный иск. В обоснование отказа суд указал, что предложенный заявителем способ раздела земельного участка не соответствует нормам земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации, в связи с несоблюдением требований градостроительного регламента о минимальном размере каждого из образованных земельных участков, поскольку площадь одного земельного участка может соответствовать требованиям закона — 1200 кв.м, но площадь второго земельного участка будет меньше минимального размера. Законность данного решения была проверена и в суде апелляционной инстанции (гр. дело № 33а-16669/2017). 

Законом не установлен обязательный досудебный порядок разрешения земельных споров, однако практика показывает, что таким образом иногда возможно сэкономить время и деньги, поскольку правильно составленный мотивированный документ может изменить позицию оппонента.

Комментарий редакции:

Интересный материал для изучения

установление границ, раздел земельного участка, спор соседи, земельный участок, адвокат, земельные споры, судебные споры

Судебные земельные споры

Земельные споры в суде возникают, очевидно, когда между сторонами спора возникли такие неразрешимые противоречия, которые стороны не могут или не хотят преодолеть самостоятельно, мирным путем.

Право граждан и организаций на судебную защиту нарушенных прав – одно из основополагающих гражданских прав, закрепленных в Конституции России.

Адвокатская деятельность призвана обеспечивать реализацию данного права, то есть обеспечивать доступ граждан и организаций к правосудию.

Адвокат как никто другой хорошо знаком с судебным порядком разрешения земельных споров, поскольку его исторически сложившаяся миссия, прежде всего, представлять интересы своих доверителей в суде. Порядок оформления земли через суд зависит, прежде всего, от Вашего правового статуса в конкретном спорном правоотношении.

Система судов в России определяет различную подведомственность судебных дел по земельным спорам.

Адвокаты нашей Коллегии преимущественно ведут дела по земельным спорам в арбитражных судах.

Арбитражные земельные споры возникают по земельным делам, связанным с осуществлением предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом,в арбитражный суд земельные споры попадают, если сторонами спора являются предприниматели, а также некоммерческие организации и органы власти по вопросам, связанным с ведением ими экономической деятельности.

То есть данные суды представляют собой отдельную систему «специальных» судов.

Обязательным условием рассмотрения земельного спора в арбитражном суде является наличие указанного статуса у всех сторон процесса. Если истец или ответчик, например, — гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, то исковое заявление по такому делу не будет принято судом, а если и было ошибочно принято – будет оставлено без рассмотрения. Если же такой гражданин является в процессе третьим лицом без самостоятельных требований – такой арбитражный земельный спор может быть рассмотрен по существу.

Низовой уровень системы арбитражных судов представляют арбитражные суды субъектов РФ (например, Арбитражный суд города Москвы, Арбитражный суд Московской области).

Они уполномочены рассматривать арбитражные земельные споры по существу в качестве судов первой инстанции.

Апелляционные и кассационные суды, пересматривающие судебные земельные споры, которые разрешены в первой инстанции, образованы по специальным округам и рассматривают дела, поступающие из одного или, как правило, из нескольких расположенных рядом субъектов РФ, в зависимости от нагрузки субъектов.

Например, в России всего 20 апелляционных судов. Девятый арбитражный апелляционный суд рассматривает в качестве апелляционной инстанции дела по Москве, а Десятый арбитражный апелляционный суд – по Московской области.

Федеральный арбитражный суд Московского округа – объединяет Москву и Московскую область.

На вершине данной системы «специальных» судов находится Высший арбитражный суд РФ.

Это надзорная инстанция по проверке правильности судебного разрешения земельных споров. Также ВАС РФ дает толкование правовых норм, обязательное для нижестоящих судов, в том числе и при рассмотрении арбитражных земельных споров.

Иные же судебные земельные споры подлежат рассмотрению в «традиционных» судах – судах общей юрисдикции.

Количество и расположение таких судов в регионах определяется федеративным устройством России и административно-территориальным делением субъектов РФ.

Низовой уровень «традиционных» судов представляют мировые судьи. Однако судебное разрешение земельных споров им неподсудно, так как они рассматривают только незначительные споры, не связанные с недвижимостью.

Основной уровень, на котором происходит рассмотрение земельных споров в судах, представляют районные суды общей юрисдикции. Они осуществляют функции по судебному разрешению земельных споров в качестве судов первой инстанции.

Судами кассационной инстанции (вплоть до 1 января 2012 года) являются областные, краевые и проч. суды, то есть суды субъектов РФ (Мосгорсуд, Мособлсуд). В их компетенцию входит пересмотр судебных дел по земельным спорам, рассмотренных районными судами.

Венчает данную систему судов Верховный суд РФ. Он уполномочен пересматривать судебные дела по земельным спорам в порядке надзора.

Кроме того, как высший судебный орган данной системы он вправе принимать судебные постановления, содержащие руководящие разъяснения по вопросам рассмотрения земельных споров в судах, — постановления Пленума ВС РФ. Они являются актами толкования норм права, в том числе земельного, обязательными для применения всеми судами данной системы.

Таким образом, судебный порядок разрешения земельного спора зависит от Вашего правового статуса и характера осуществляемой деятельности.

В системе российских судов особое место занимает Конституционный суд РФ. Он не разрешает судебные земельные споры как таковые, поскольку рассматривает сугубо правовые вопросы и не уполномочен устанавливать фактические обстоятельства по делу. Он осуществляет проверку тех или иных наиболее значимых законов на их соответствие положениям Конституции России. При признании же несоответствия Конституции данные нормы права утрачивают силу (не действуют). Поэтому судебные акты Конституционного суда РФ также оказывают влияние на разрешение судебных земельных споров, но только как акты, корректирующие нормативно-правовую базу, которая определяет практику рассмотрения земельных споров в судах всех ветвей.

Помимо государственных судов в России все большее значение приобретают суды частные – третейские суды. Так, участники гражданского оборота вправе сами предоставить спор частноправового характера на рассмотрение суда, образованного из выбранных им граждан, авторитету или квалификации которых доверяют спорящие стороны.

Однако, судебное разрешение земельных споров третейскими судами не представляется возможным, поскольку земельные участки относятся к объектам недвижимости, которые подлежат особому учету государства (кадастровому учету) и права на которые подлежат государственной регистрации. Одним из принципов земельного права является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, при котором допускается регулирование использования и охраны земель в интересах всего общества. Поэтому оформление земли через суд (то есть прав на землю), споры по границам земельных участков и т.п. споры имеют публично-правовую либо смешанную (публично- и частноправовую) природу и не могут при таких обстоятельствах относиться к компетенции третейских судов. Дела же такие, например, как о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка не относятся собственно к судебным земельным спорам, поскольку основаны на обязательственном правоотношении. В данном случае не важно, что является предметом договора – земельный участок или, например, автомобиль.

При возникновении спорных ситуаций в рассматриваемой области обратитесь за консультацией к специалисту. Адвокаты нашей Коллегии разъяснят Вам судебный порядок разрешения земельных споров, окажут необходимую помощь на всех стадиях оформления земли через суд, будут представлять Ваши интересы при рассмотрении земельного спора в арбитражном суде или суде общей юрисдикции.

Посредничество и урегулирование споров с недвижимостью

Так же, как существует множество интересов в сфере недвижимости, могут возникать споры, затрагивающие любой из этих интересов. Споры относительно прав и интересов в собственности включают циклический приоритет между держателями залога, [1] пограничные споры, незарегистрированные документы, вопросы завещания, действительность права удержания, подделки, ошибочные юридические описания, страховое покрытие, Единый торговый кодекс и претензии между покупателями и продавцами. -Просто назвать несколько. Эти дела варьируются от сложных юридических вопросов до сильных эмоций по поводу домов вечеринок. Вот несколько моментов, о которых следует помнить при разрешении подобных споров в рамках посредничества и переговоров об урегулировании.

Стороны . Каждый, кто заинтересован в собственности, должен быть стороной в этом судебном процессе или урегулировании. В пограничных спорах, например, должны быть указаны бенефициары доверенных лиц, даже если спорное имущество может не влиять на стоимость обеспечительного интереса кредитора. Если бенефициары по договорам доверительного управления не названы, а владельцы правового титула достигают соглашения об изменении границ между ними, это соглашение может быть по существу аннулировано, если кредитор позже аннулирует свой договор о доверительном управлении, который по-прежнему обременяет все имущество. как описано изначально. Как правило, продукт титульного страхования, такой как судебная гарантия, следует приобретать так, чтобы была уверенность в том, что все заинтересованные стороны названы. [2] У многих кредиторов есть процесс утверждения корректировок границ либо до судебного разбирательства, либо иным образом вне его. В любом случае стороны с обременением правового титула должны быть сторонами судебного разбирательства или мирового соглашения, чтобы они были полностью эффективными.

Анализ рисков . Урегулирование судебных дел в основном основано на управлении рисками. Чтобы проанализировать данное предложение об урегулировании, стороны обычно сравнивают это предложение с лучшими, худшими и наиболее вероятными результатами в суде. Предсказать исход судебных дел в целом сложно, даже когда вопросы ограничиваются ответственностью и возмещением убытков. В делах, связанных с недвижимостью, суд может принять решение о множестве имущественных прав и имеет при этом широкие полномочия. Например, в споре о доступе суд может решить, действителен ли зарегистрированный сервитут, намерения составителей, историческое использование, подразумевается ли определенное использование, ширина сервитута, количество участков, на которые распространяется сервитут, и характер использования. Соответственно, само количество возможных исходов, наряду с широкой свободой усмотрения суда, делает прогнозирование исходов в этих делах чрезвычайно трудным, если не невозможным. В результате наилучший и наихудший сценарии обычно более информативны для анализа рисков в спорах о недвижимости, чем в других типах дел.

Решения . В спорах о недвижимости существует больше вариантов разрешения, чем в типичном судебном процессе с двумя сторонами об ответственности / возмещении убытков. Есть много способов структурировать поселение. Наиболее распространенное раннее решение заключается в том, какая сторона получит спорное имущество и выплатит вознаграждение другой стороне в обмен на освобождение от правового титула и процентов на имущество. Я часто обнаруживал, что с самого начала существует согласие по этому вопросу, что часто является положительным шагом в переговорах. И творчество здесь полезно. Например, стороны могут договориться о сервитуте, который может быть использован только в случае продажи одной из сторон. Это может быть решением, когда сервитут приемлем для одной стороны, но не используется противным нынешним владельцем. Если использование предполагаемого сервитута не имеет решающего значения для этого владельца, это может решить проблему потери стоимости имущества без сервитута. При урегулировании путем переговоров мы можем создавать такие решения, которые не входят в сферу возможности исхода в суде.

Страхование титула . Часто одна или несколько сторон в споре о недвижимости подпадают под действие политики Американской ассоциации прав на землю (ALTA). Страхование титула — это полис возмещения убытков с обязанностью защищать. ALTA недавно внесла значительные изменения в формы полиса, вступившие в силу 1 июля 2021 года (и позже, принятые каждой титульной страховой компанией). [3] Учитывая, что споры о недвижимости поддаются относительно устаревшим сделкам, существует множество различных исторических политик, которые могут применяться в споре, хотя я отмечу, что прошло некоторое время с тех пор, как я сталкивался с 1972 политики! При ведении переговоров об урегулировании, когда участвуют страховщики, следует учитывать несколько факторов. Некоторые из них включают следующее:

  • Противоборствующие стороны застрахованы страховщиком с тем же названием
  • Сохранение прав, возможно, с одновременным декларативным решением в отношении покрытия
  • Покрытые и непокрытые претензии с разными юрисконсультами/юридическими фирмами, представляющими одну и ту же сторону по каждому
  • Ограничения политики

Любой из них может усложнить переговоры, а также предоставить варианты. Например, когда титульная страховая компания наняла меня для представления клиента, я тщательно обсудил, заинтересован ли мой клиент в получении платежа, который титульная компания намеревалась предложить противной стороне от имени страхователя. В соответствии с этой структурой клиент должен был бы жить с проблемой правового титула, в отличие от титульной компании, которая платит противной стороне за его устранение. По мере продвижения переговоров и увеличения денежной составляющей стоит повторно обсудить этот вариант со страхователем.

Завершенность . Учитывая количество рассматриваемых вопросов, споры о недвижимости не только подвержены многочисленным апелляциям, задержаниям и судебным разбирательствам, но также могут стать предметом нескольких судебных исков после завершения одного дела. Во время посредничества поддерживайте совместную сессию, даже если только в конце после достижения соглашения. Это хороший способ начать урегулирование на твердой основе — он помогает предотвратить будущие споры, если стороны по-прежнему будут иметь имущество рядом друг с другом, особенно если в будущем взаимодействие необходимо или вероятно.

Посредник . Может быть очень полезно использовать посредника со значительным опытом судебных разбирательств с недвижимостью. Посредник, обладающий значительным опытом, может не только обеспечить сторонам эффективность в обсуждении анализа рисков, но и сотрудничать с ними для выработки решений. Это существенная добавленная стоимость к процессу посредничества.

Мировое соглашение . Рекомендуется иметь полное соглашение об урегулировании, готовое к исполнению при посредничестве. В спорах о недвижимости урегулирование обычно состоит из нескольких существенных компонентов, которые выходят за рамки оплаты и отказа от требований. Многое еще может остаться для переговоров между перечнем условий и полным соглашением об урегулировании. И сторона может передумать по поводу урегулирования и выступить против любая версия соглашения об окончательном расчете, который предлагается. Некоторой дополнительной работы не избежать; например, геодезисту может потребоваться составить юридическое описание для окончательного документа после того, как стороны договорятся о том, где может быть граница, со ссылкой на физические памятники, расположенные на земле. Но чем больше деталей будет включено в мировое соглашение, подписанное при посредничестве, тем больше вероятность того, что соглашение будет считаться полным и подлежащим исполнению. Кроме того, может быть хорошей идеей соблюдать закон о мошенничестве, включив юридическое описание или ссылку на то же самое и заверив соглашение у нотариуса, учитывая, что эти соглашения освобождают и / или передают интересы в недвижимом имуществе.

Дела о недвижимости так же уникальны, как имущество и вовлеченные стороны. Помимо записанных документов, обычно есть интересная история, которую стоит изучить. Эти споры также могут привести к огромным нарушениям коммерческих интересов, а также повседневной жизни людей. И они дают нам возможность находить решения, используя юридический анализ и практические решения.

Отказ от ответственности: содержимое предназначено только для общих информационных целей и не должно рассматриваться как юридическая консультация. Если вам нужна юридическая или профессиональная консультация, пожалуйста, свяжитесь с адвокатом.

Энн Т. Маршалл присоединилась к JAMS в 2020 году после более чем 25-летнего судебного разбирательства. Она имеет значительный опыт в спорах с недвижимостью и регулярно привлекалась страховыми компаниями для представления интересов своих страхователей. Она также представляла интересы как страхователей, так и страховщиков в спорах о страховом покрытии.

[1] Круговой приоритет имеет место, когда правообладатель А имеет приоритет над В, В имеет приоритет над С, но С имеет приоритет над А, обычно в результате соглашений о субординации между некоторыми, но не всеми держателями залога. Если у вас круговое приоритетное дело, самое важное действие — принимать обезболивающее от головной боли по вашему выбору как можно раньше и чаще.

[2] Это не обязательно высокая стоимость, поскольку сумма страховки на этот продукт является дискреционной и находится под контролем покупателя.

[3] Хорошее описание политик ALTA можно найти здесь: https://www. alta.org/policy-forms/

Отказ от ответственности:
Эта страница предназначена для общих информационных целей. JAMS не делает никаких заявлений или гарантий относительно ее точности или полноты. Заинтересованные лица должны провести собственное исследование информации на этом веб-сайте, прежде чем принять решение об использовании JAMS, включая расследование и изучение нейтральных данных JAMS. Узнать больше

ПРЕАМБУЛА К КОНВЕНЦИИ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЪЕДИНЕННЫХ НАЦИЙ ПО МОРСКОМУ ПРАВУ

ПРЕАМБУЛА К КОНВЕНЦИИ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЪЕДИНЕННЫХ НАЦИЙ ПО МОРСКОМУ ПРАВУ

ЧАСТЬ XV

УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

РАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 279

Обязательство урегулировать споры мирными средствами

Государства-участники разрешают любой спор между собой относительно толкования или применения настоящей Конвенции мирными средствами в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Устава Организации Объединенных Наций и с этой целью ищут решение указанными средствами. в статье 33, пункт 1, Устава.

Артикул 280

Урегулирование споров любыми мирными средствами по выбору сторон

Ничто в настоящей Части не ущемляет права любых государств-участников договориться в любое время об урегулировании спора между ними относительно толкования или применения настоящей Конвенции любыми мирными средствами по их собственному выбору.

Статья 281

Процедура, при которой стороны не достигли мирового соглашения

1. Если государства-участники, являющиеся сторонами в споре, касающемся толкования или применения настоящей Конвенции, договорились добиваться урегулирования спора мирными средствами по своему выбору, процедуры, предусмотренные в настоящей Части, применяются только в случае невозможности урегулирования было достигнуто путем обращения к таким средствам, и соглашение между сторонами не исключает каких-либо дальнейших процедур.

2. Если стороны также договорились о сроке, пункт 1 применяется только по истечении этого срока.

Статья 282

Обязательства по генеральным, региональным или двусторонним соглашениям

Если Государства-участники, являющиеся сторонами в споре относительно толкования или применения настоящей Конвенции, договорились посредством общего, регионального или двустороннего соглашения или иным образом, что такой спор по просьбе любой стороны в споре передается к процедуре, которая влечет за собой обязательное решение, эта процедура применяется вместо процедур, предусмотренных в настоящей Части, если стороны спора не договорились об ином.

Статья 283

Обязательство обмениваться мнениями

1. При возникновении спора между Государствами-участниками относительно толкования или применения настоящей Конвенции стороны в споре незамедлительно приступают к обмену мнениями относительно его урегулирования путем переговоров или иными мирными средствами.

2. Стороны должны также оперативно приступить к обмену мнениями, если процедура урегулирования такого спора была прекращена без урегулирования или если соглашение было достигнуто и обстоятельства требуют консультации относительно способа осуществления урегулирования.

Статья 284

Примирение

1. Государство-участник, являющееся стороной в споре, касающемся толкования или применения настоящей Конвенции, может предложить другой стороне или сторонам передать спор на рассмотрение в соответствии с процедурой, предусмотренной в разделе 1 Приложения V, или иной согласительной процедурой. .

2. Если приглашение будет принято и если стороны договорятся о применении согласительной процедуры, любая сторона может передать спор на рассмотрение этой процедуры.

3. Если приглашение не принято или стороны не договорились о порядке, примирительное производство считается прекращенным.

4. Если стороны не договорились об ином, в случае передачи спора на примирение производство по делу может быть прекращено только в соответствии с согласованной примирительной процедурой.

Статья 285

Применение настоящего раздела к спорам, поданным в соответствии с Частью XI

Этот раздел применяется к любому спору, который в соответствии с разделом 5 Части XI должен быть урегулирован в соответствии с процедурами, предусмотренными в этой Части. Если стороной в таком споре является юридическое лицо, не являющееся государством-участником, применяется настоящий раздел с соответствующими изменениями .

РАЗДЕЛ 2. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПРОЦЕДУРЫ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ РЕШЕНИЙ

Статья 286

Применение процедур в соответствии с настоящим разделом

В соответствии с разделом 3 любой спор, касающийся толкования или применения настоящей Конвенции, если не было достигнуто урегулирование посредством обращения к разделу 1, передается по запросу любой стороны в споре в суд или трибунал, обладающий юрисдикцией в соответствии с настоящим раздел.

Статья 287

Выбор процедуры

1. При подписании, ратификации настоящей Конвенции или присоединении к ней или в любое время после этого государство может свободно выбирать посредством письменного заявления одно или несколько из следующих средств для разрешения споров, касающихся толкования или применения настоящей Конвенции:

(а) Международный трибунал по морскому праву, созданный в соответствии с Приложением VI;

(b) Международный Суд;

(c) арбитражный суд, созданный в соответствии с Приложением VII;

(d) специальный арбитражный суд, созданный в соответствии с Приложением VIII для рассмотрения одной или нескольких категорий споров, указанных в нем.

2. Заявление, сделанное в соответствии с пунктом 1, не затрагивает и не затрагивается обязательством Государства-участника признать юрисдикцию Камеры по спорам, касающимся морского дна, Международного трибунала по морскому праву в той мере и в порядке, которые предусмотрены в Части XI, раздел 5.

3. Государство-участник, являющееся стороной в споре, не охваченном вступившим в силу заявлением, считается принявшим арбитраж в соответствии с Приложением VII.

4. Если стороны спора приняли один и тот же порядок разрешения спора, он может быть передан только в этот порядок, если стороны не договорились об ином.

5. Если стороны спора не приняли одинаковую процедуру урегулирования спора, он может быть передан только в арбитраж в соответствии с Приложением VII, если стороны не договорились об ином.

6. Декларация, сделанная в соответствии с пунктом 1, остается в силе в течение трех месяцев после того, как уведомление об аннулировании было сдано на хранение Генеральному секретарю Организации Объединенных Наций.

7. Новое заявление, уведомление об отзыве или истечение срока действия заявления никоим образом не влияет на разбирательство в суде или трибунале, обладающем юрисдикцией в соответствии с настоящей статьей, если стороны не договорились об ином.

8. Заявления и уведомления, упомянутые в настоящей статье, сдаются на хранение Генеральному секретарю Организации Объединенных Наций, который направляет их копии Государствам-участникам.

Статья 288

Юрисдикция

1. Суд или трибунал, упомянутый в статье 287, обладает юрисдикцией в отношении любого спора, касающегося толкования или применения настоящей Конвенции, который передается ему в соответствии с настоящей Частью.

2. Суд или трибунал, упомянутый в статье 287, также обладает юрисдикцией в отношении любого спора, касающегося толкования или применения международного соглашения, относящегося к целям настоящей Конвенции, который передается ему в соответствии с соглашением.

3. Палата по спорам, касающимся морского дна, Международного трибунала по морскому праву, учрежденного в соответствии с Приложением VI, и любая другая палата или арбитражный суд, упомянутые в разделе 5 Части XI, обладают юрисдикцией в отношении любого вопроса, который передается на рассмотрение. это в соответствии с ним.

4. В случае спора о том, обладает ли суд или трибунал юрисдикцией, вопрос разрешается решением этого суда или трибунала.

Артикул 289

Эксперты

В любом споре, касающемся научных или технических вопросов, суд или трибунал, осуществляющий юрисдикцию в соответствии с настоящим разделом, может, по запросу стороны или proprio motu , выбрать в консультации со сторонами не менее двух научных или технических экспертов, выбранных предпочтительно из числа соответствующий список, подготовленный в соответствии со статьей 2 Приложения VIII, для участия в заседании суда или трибунала, но без права голоса.

Артикул 290

Временные меры

1. Если спор был должным образом передан в суд или трибунал, который считает, что prima facie он обладает юрисдикцией в соответствии с настоящей Частью или Разделом 5 Части XI, суд или трибунал может предписать любые временные меры, которые он сочтет целесообразными в соответствии с обстоятельства для сохранения соответствующих прав сторон в споре или предотвращения серьезного ущерба морской среде до вынесения окончательного решения.

2. Временные меры могут быть изменены или отменены, как только обстоятельства, обосновывающие их, изменились или прекратили свое существование.

3. Временные меры могут быть назначены, изменены или отменены в соответствии с настоящей статьей только по просьбе стороны в споре и после предоставления сторонам возможности быть заслушанными.

4. Суд или трибунал незамедлительно уведомляет стороны в споре и такие другие Государства-участники, какие он сочтет целесообразными, о предписании, изменении или отмене временных мер.

5. В ожидании создания арбитражного суда, которому передается спор в соответствии с настоящим разделом, любой суд или трибунал, согласованный сторонами, или, в случае отсутствия такого соглашения в течение двух недель с даты просьбы о принятии предварительных мер, Международный Трибунал по морскому праву или, в отношении деятельности в Районе, Камера по спорам, касающимся морского дна, может предписывать, изменять или отменять временные меры в соответствии с настоящей статьей, если он считает, что prima facie суд, который должен быть создан, будет обладать юрисдикцией, и этого требует безотлагательность ситуации. После создания арбитраж, которому был передан спор, может изменить, отменить или подтвердить эти временные меры, действуя в соответствии с пунктами  1–4.

6. Стороны в споре должны незамедлительно соблюдать любые временные меры, предусмотренные настоящей статьей.

Статья 291

Доступ

1. Все процедуры урегулирования споров, указанные в настоящей Части, открыты для государств-участников.

2. Процедуры урегулирования споров, указанные в настоящей Части, открыты для субъектов, не являющихся Государствами-участниками, только в случаях, конкретно предусмотренных в настоящей Конвенции.

Артикул 292

Оперативное освобождение судов и экипажей

1. Если власти Государства-участника задержали судно, плавающее под флагом другого Государства-участника, и утверждается, что задержавшее государство не выполнило положения настоящей Конвенции в отношении незамедлительного освобождения судна или его экипажа после внесения разумного залога или другого финансового обеспечения, вопрос об освобождении из-под стражи может быть передан в любой суд или трибунал, согласованный сторонами, или, при отсутствии такого соглашения в течение 10 дней с момента задержания, в суд или трибунал, признанный задержанному государству в соответствии со статьей 287 или в Международный трибунал по морскому праву, если стороны не договорились об ином.

2. Заявление об освобождении может быть сделано только государством флага судна или от его имени.

3. Суд или трибунал безотлагательно рассматривает ходатайство об освобождении и рассматривает только вопрос об освобождении без ущерба для существа любого дела, рассматриваемого в соответствующем национальном суде, против судна, его владельца или его экипажа. Власти задерживающего государства сохраняют за собой право освободить судно или его экипаж в любое время.

4. После внесения залога или другого финансового обеспечения, определенного судом или трибуналом, власти задерживающего государства должны незамедлительно выполнить решение суда или трибунала относительно освобождения судна или его экипажа.

Статья 293

Применимое законодательство

1. Суд или трибунал, обладающий юрисдикцией в соответствии с настоящим разделом, применяет настоящую Конвенцию и другие нормы международного права, не противоречащие настоящей Конвенции.

2. Параграф 1 не наносит ущерба полномочиям суда или трибунала, обладающего юрисдикцией в соответствии с настоящим разделом, решать дело ex aequo et bono , если стороны договорились об этом.

Артикул 294

Предварительное производство

1. Суд или трибунал, предусмотренный статьей 287, в который подается заявление в отношении спора, указанного в статье 297, выносит решение по запросу стороны или может определить proprio motu , является ли претензия злоупотреблением процессуальными правами или prima facie она достаточно обоснована. Если суд или трибунал установит, что иск представляет собой злоупотребление судебным процессом или является prima facie необоснованным, он не предпринимает дальнейших действий по делу.

2. После получения заявления суд или трибунал должен немедленно уведомить другую сторону или стороны о заявлении и установить разумный срок, в течение которого они могут потребовать от него вынесения решения в соответствии с пунктом  1.

3. Ничто в настоящей статье не затрагивает права любой стороны в споре заявлять предварительные возражения в соответствии с применимыми правилами процедуры.

Артикул 295

Исчерпание внутренних средств правовой защиты

Любой спор между государствами-участниками относительно толкования или применения настоящей Конвенции может быть передан на рассмотрение в соответствии с процедурами, предусмотренными в настоящем разделе, только после исчерпания внутренних средств правовой защиты, когда это требуется международным правом.

Артикул 296

Окончательность и обязательная сила решений

1. Любое решение, вынесенное судом или трибуналом, обладающим юрисдикцией в соответствии с настоящим разделом, является окончательным и должно соблюдаться всеми сторонами в споре.

2. Любое такое решение не имеет обязательной силы, за исключением отношений между сторонами и в отношении данного конкретного спора.

РАЗДЕЛ 3. ОГРАНИЧЕНИЯ И ИСКЛЮЧЕНИЯ

К ПРИМЕНИМОСТИ РАЗДЕЛА 2

Артикул 297

Ограничения применимости раздела 2

1. Споры, касающиеся толкования или применения настоящей Конвенции в отношении осуществления прибрежным государством своих суверенных прав или юрисдикции, предусмотренных настоящей Конвенцией, подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном в разделе 2, в следующих случаях:

(a) когда предполагается, что прибрежное государство действовало в нарушение положений настоящей Конвенции в отношении свобод и прав судоходства, пролета или прокладки подводных кабелей и трубопроводов или в отношении других международно-правовых видов использования море, указанное в статье 58;

(b) когда утверждается, что государство при осуществлении вышеупомянутых свобод, прав или видов использования действовало в нарушение настоящей Конвенции или законов или правил, принятых прибрежным государством в соответствии с настоящей Конвенцией и другими нормами международного права, не являющимися несовместимыми с настоящей Конвенцией; или

с) когда предполагается, что прибрежное государство действовало в нарушение конкретных международных правил и стандартов защиты и сохранения морской среды, которые применимы к прибрежному государству и которые были установлены настоящей Конвенцией или компетентным международной организацией или дипломатической конференцией в соответствии с настоящей Конвенцией.

2. (a) Споры, касающиеся толкования или применения положений настоящей Конвенции в отношении морских научных исследований, разрешаются в соответствии с разделом 2, за исключением того, что прибрежное государство не обязано принимать представление к такому урегулированию любой спор, возникающий в связи с:

(i) осуществлением прибрежным государством права или свободы действий в соответствии со статьей 246; или

(ii) решение прибрежного государства отдать приказ о приостановлении или прекращении исследовательского проекта в соответствии со статьей 253.

(b) Споры, возникающие в связи с утверждением проводящего исследования государства о том, что в отношении конкретного проекта прибрежное государство не осуществляет свои права, предусмотренные статьями 246 и 253, способом, совместимым с настоящей Конвенцией, передается по запросу любой из сторон к примирению в соответствии с разделом 2 Приложения V, при условии, что согласительная комиссия не ставит под сомнение осуществление прибрежным государством своего усмотрения в отношении определения конкретных районов, как указано в пункте 6 статьи 246, или его усмотрения в отношении отказать в согласии в соответствии с пунктом 5 статьи 246.

3. (a) Споры, касающиеся толкования или применения положений настоящей Конвенции в отношении рыболовства, разрешаются в соответствии с разделом 2, за исключением того, что прибрежное государство не обязано принимать представление к такому урегулированию любого спор, касающийся его суверенных прав в отношении живых ресурсов в исключительной экономической зоне или их использования, включая его дискреционные полномочия в отношении определения разрешенного улова, его промысловой мощности, распределения излишков другим государствам и условий, установленных в его Законы и положения об охране и управлении.

(b) Если урегулирование не было достигнуто путем обращения к разделу 1 настоящей Части, спор передается на рассмотрение в соответствии с Приложением V, раздел 2, по запросу любой стороны в споре, когда утверждается, что:

(i) прибрежное государство явно не выполнило своих обязательств по обеспечению посредством надлежащих мер по сохранению и управлению того, что сохранение живых ресурсов в исключительной экономической зоне не подвергается серьезной опасности;

(ii) прибрежное государство произвольно отказалось определить по запросу другого государства допустимый улов и его способность вылавливать живые ресурсы в отношении запасов, в промысле которых заинтересовано это другое государство; или

(iii) прибрежное государство произвольно отказалось выделить какому-либо государству в соответствии со статьями 62, 69 и 70 и на условиях, установленных прибрежным государством в соответствии с настоящей Конвенцией, весь или часть излишков, которые оно объявило для существовать.

с) Ни в коем случае согласительная комиссия не может подменять собой усмотрение прибрежного государства.

d) Доклад согласительной комиссии направляется в соответствующие международные организации.

(e) При заключении соглашений в соответствии со статьями 69 и 70 Государства-участники, если они не договорились об ином, включают положение о мерах, которые они должны принять для сведения к минимуму возможности возникновения разногласий относительно толкования или применения соглашения, и о том, как им поступить, если разногласие все же возникнет.

Артикул 298

Необязательные исключения из применимости раздела 2

1. При подписании, ратификации настоящей Конвенции или присоединении к ней или в любое время после этого государство может, без ущерба для обязательств, вытекающих из раздела 1, заявить в письменной форме, что оно не принимает какую-либо одну или несколько процедур, предусмотренных в раздел 2 в отношении одной или нескольких из следующих категорий споров:

(a) (i) споры, касающиеся толкования или применения статей 15, 74 и 83, касающихся делимитации морских границ, или споры, касающиеся исторических заливов или титулов, при условии, что государство, сделавшее такое заявление, должно, если такой спор возникает после вступления в силу настоящей Конвенции и если в ходе переговоров между сторонами не достигается соглашение в течение разумного периода времени, по просьбе любой стороны спор, принять передачу дела на рассмотрение в соответствии с Приложением V, раздел 2; и при условии, кроме того, что любой спор, который неизбежно включает одновременное рассмотрение любого неурегулированного спора, касающегося суверенитета или других прав на континентальную или островную территорию, исключается из такого представления;

(ii) после того, как согласительная комиссия представила свой отчет, в котором должны быть указаны причины, на которых он основан, стороны должны заключить соглашение на основе этого отчета; если эти переговоры не приведут к соглашению, стороны по взаимному согласию передают вопрос на рассмотрение одной из процедур, предусмотренных в разделе 2, если стороны не договорились об ином;

(iii) этот подпункт не применяется к любому спору о морской границе, окончательно урегулированному соглашением между сторонами, или к любому такому спору, который подлежит урегулированию в соответствии с двусторонним или многосторонним соглашением, обязательным для этих сторон;

(b) споры, касающиеся военной деятельности, в том числе военной деятельности государственных судов и самолетов, занятых некоммерческой службой, и споры, касающиеся правоохранительной деятельности в отношении осуществления суверенных прав или юрисдикции, исключенной из юрисдикции суда или трибунала в соответствии со статьей 297, пункт 2 или 3;

(c) споры, в отношении которых Совет Безопасности Организации Объединенных Наций осуществляет функции, возложенные на него Уставом Организации Объединенных Наций, если только Совет Безопасности не принимает решение о снятии вопроса со своей повестки дня или не призывает стороны урегулировать средствами, предусмотренными настоящей Конвенцией.

2. Государство-участник, сделавшее заявление в соответствии с пунктом 1, может в любое время отозвать его или согласиться передать спор, исключенный таким заявлением, на рассмотрение любой процедуры, предусмотренной настоящей Конвенцией.

3. Государство-участник, сделавшее заявление в соответствии с пунктом 1, не имеет права передавать любой спор, относящийся к категории исключенных споров, на рассмотрение любой процедуры, предусмотренной настоящей Конвенцией, в отношении другого Государства-участника без согласия этой стороны.

4. Если одно из Государств-участников сделало заявление в соответствии с пунктом 1(а), любое другое Государство-участник может передать любой спор, подпадающий под категорию исключений, против стороны-заявителя в порядке, указанном в таком заявлении.

5. Новое заявление или отзыв заявления никоим образом не влияет на разбирательство в суде или трибунале в соответствии с настоящей статьей, если стороны не договорились об ином.