Риски при сдаче в аренду квартиры: Квартирные риски: как избежать проблем при сдаче жилья в аренду

Содержание

Квартирные риски: как избежать проблем при сдаче жилья в аренду

https://realty.ria.ru/20180329/1517527439.html

Квартирные риски: как избежать проблем при сдаче жилья в аренду

Квартирные риски: как избежать проблем при сдаче жилья в аренду — Недвижимость РИА Новости, 03.03.2020

Квартирные риски: как избежать проблем при сдаче жилья в аренду

Многие думают, что жизнь владельцев квартир, которые зарабатывают на сдаче их в аренду, легка и беззаботна, но в реальности это нелегкий бизнес, который несет немало рисков. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о проблемах, с которым сталкиваются собственники при сдаче жилья, а также дали рекомендации, как их избежать.

2018-03-29T14:21

2018-03-29T14:21

2020-03-03T09:47

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/1517527439.jpg?15175266921583218068

москва

россия

Недвижимость РИА Новости

1

5

4. 7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2018

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

internet-group@rian. ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

практические советы – риа недвижимость, полезное, москва, жилье, аренда, россия

Практические советы – РИА Недвижимость, Полезное, Москва, Жилье, Аренда, Россия

Многие думают, что жизнь владельцев квартир, которые зарабатывают на сдаче их в аренду, легка и беззаботна, но в реальности это нелегкий бизнес, который несет немало рисков. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о проблемах, с которым сталкиваются собственники при сдаче жилья, а также дали рекомендации, как их избежать.

Тайное общежитие

В последнее время владельцы квартир, которые хотят заработать на своем жилье, сталкивают с субарендой — когда вместо одного нанимателя там проживают 14 человек.

С подобной ситуацией, в частности, столкнулась жительница одного из поселков в Новой Москве Мария. Она сдала квартиру двоим продавцам, которые работали на строительном рынке, уроженцам Таджикистана. Поначалу мужчины исправно платили за квартиру и не вызывали никаких подозрений. Однако вскоре от соседей поступила жалоба, что кто-то повредил электрический кабель, и им пришлось несколько раз вызывать мастера. Электрик указал на то, что в соседней квартире, где проживают арендаторы, несколько раз был поврежден кабель. Мария, войдя в квартиру, с удивлением обнаружила, что жилье с дорогим ремонтом и красивой мебелью превратилось в ночлежку для семи незнакомых человек.

С такой ситуацией могут столкнуться арендодатели, которые хотят сдать квартиру по цене выше рыночной, считает владелец собственного квартирного бюро Александр Харыбин.

«Очень важно хорошо знать нанимателей, знать, кто и как живет, в том числе и учитывать менталитет различных народов. Также важно понимать, что многое зависит от класса жилья. Если квартира стоит 100 тысяч в месяц, то, скорее всего, это совершенно другие жители Азии, нежели за 20-30 тысяч», — отметил Харыбин.
Чтобы избежать таких ситуаций, необходимо раз в месяц проверять квартиру в присутствии жильцов, советует эксперт. Также, по его словам, стоит взять с квартирантов депозит, так как это очень дисциплинирует.

Съем на любителя: как далеко заходят арендодатели в своих требованиях

20 февраля 2018, 13:52

«Собственник сразу способен понять, кто и в каком количестве живет, если будет проверять квартиру раз в месяц. А перед тем, как сдавать, стоит подробно обо всем его расспросить потенциальных арендаторов, получить максимум информации из открытых источников. В этом могут помочь сайт судебных приставов, или, например, соцсети», — говорит Харыбин.

Гендиректор VSN Realty Яна Глазунова в свою очередь советует внимательно составлять договор аренды и прописать там, что субаренда не допускается, а также внести в документ имена всех проживающих людей с указанием их паспортных данных.

Арендатор с пропиской

Еще одна распространенное опасение при сдаче квартиры в аренду — это регистрация жильцов по месту пребывания. Возникает вопрос, как выписать их, если они съедут из квартиры. И стоит ли регистрировать их?

«Временная регистрация не так уже страшна, как кто-то полагает. Если есть сомнения, можно зарегистрировать арендатора на короткий срок, пока людей получше не узнаете. По окончании времени, она автоматически аннулируется. Добросовестных арендаторов можно зарегистрировать. Более того, это спасёт от многочисленных вопросов со стороны участкового и административных штрафов», — объясняет Харыбин.

Удивительное рядом: креативные и забавные варианты аренды жилья

23 января 2018, 13:27

Временно зарегистрированное лицо не может претендовать на вашу квартиру, указывает Глазунова. Тем не менее, стоит заранее обговорить условия оплаты ЖКХ, ведь сумма платежей меняется в зависимости от количества зарегистрированных людей. Также с особой осторожностью стоит регистрировать несовершеннолетних детей.

Снять с регистрационного учета арендаторов можно только после окончания или расторжения договора аренды (в добровольном или судебном порядке), добавляет ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

Без ремонта не обойтись

«Самый большой страх арендодателя — пожар или затопление. Часто встречающаяся ситуация, с которой приходится сталкиваться собственникам жилья, — порча имущества. Например, в квартиру въезжает семья, в которой детям разрешено все: рисовать на обоях, кататься по коридору на велосипеде, резать мебель. Или еще один реальный случай — арендовавшие жилье студенты умудрились разбить не только часть техники, но и всю посуду, унитаз и витражи во всех в дверях. После таких жильцов приходится делать косметический ремонт в квартире и менять мебель», — говорит Глазунова.

Бывает, что арендаторы оставляют животных в квартире — кошек, собак, рыбок, хомяков и даже хорьков. В интернете много групп в социальных сетях, где собственники пытаются найти брошенным животным новых хозяев. На этом фоне ситуации, когда жильцы съезжают раньше времени, не оплатив аренду или коммунальные платежи, уже не кажутся столь негативными, отмечает собеседница агентства.

Жилье второй свежести: как правильно арендовать «убитую» квартиру

6 июля 2017, 09:35

Ущерб, нанесенный имуществу арендодателя, обычно возмещается из залога, объясняет Пыпин. Если ущерб превышает стоимость залога, то он возмещается добровольно арендатором или в судебном порядке.

В свою очередь директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова рекомендует еще на моменте вселения жильцов составлять акт, в котором стоит описать состояние квартиры, полов, окон, мебели, всей бытовой техники, систем электро- и водоснабжения, всей бытовой техники.

Подобная мера сыграет решающую роль в случае, если сумма депозита не покроет нанесенный ущерб. В случае обнаружения порчи все то, что не зафиксировано при заселении и не может относиться к естественному износу, должен будет возместить арендатор, указывает Глазунова.

Страхование гражданской ответственности позволяет избежать споров о возмещении ущерба между собственником, арендатором и третьими лицами, например, если затопит квартиру ниже. В этом случае не нужно будет разбираться, произошло затопление из-за незакрытого арендатором крана (вина арендатора) или из-за некачественного смесителя, который установил собственник, говорит Пыпин.

К сожалению, страхование квартиры при сдаче в аренду оформляет только около 20% от общего количества собственников, сетует руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. В основном это дорогое жилье. Хотя именно страхование, по сего словам, можно назвать одним из обязательных условий при сдаче квартиры.

Риски арендодателя

Испортили имущество и сбежали, жили в квартире целым табором и т.д. Безусловно, риски у арендодателя есть. Но их можно минимизировать, Расскажем о самых распространённых рисках арендодателя и способах их избежать.

Риск арендодателя №1: сдача квартиры в субнаем

«В ноябре прошлого года я сдал квартиру одинокой женщине. Она казалась той, которой можно доверять, поэтому своими визитами я её не напрягал. Так продолжалось 6 месяцев, пока мне не позвонили соседи. Они сказали, что в моей квартире постоянный шум и пьянки. Оказалось, та милейшая дамочка сдавала мою квартиру другим людям». Алексей, 35 лет.

Ситуация, с которой столкнулся наш читатель и собственник квартиры Алексей — настоящая классика жанра. Этот способ обвести владельца недвижимости вокруг пальца распространен в случаях, когда хозяин квартиры не может или не хочет постоянно контролировать квартирантов и состояние своего имущества. Например, он живет в другом городе, постоянно занят в командировках или попросту ленится ездить в другой конец города с ревизиями.

Если вы собственник и описанная модель поведения про вас, то будьте готовы. Предприимчивый квартирант может легко сдать вашу квартиру в аренду другим людям, которые, с вероятностью 99,9 % будут уверены, что живут в ней на законных основаниях. Представьте ситуацию: вы возвращаетесь из очередной рабочей поездки и обнаруживаете, что в вашей квартире живет семья из 4 человек, которая понятия не имеет, кто вы такой. В это время товарищ, которому вы лично сдавали квартиру несколько месяцев назад, уже растворился в воздухе, вместе с деньгами, взятыми за аренду вашей недвижимости.

Как обезопасить себя?
Во-первых, заключать договор найма, прописав возможности сдачи жилья в субаренду. Если в договоре об этом нет ни слова, собственник жилья без лишних  сантиментов может «попросить» новых жильцов освободить квартиру и разбираться с тем, кому было заплачено за проживание. Во-вторых, помочь может договор доверительного управления с агентством недвижимости, где отмечены все условия аренды квартиры. Этот документ застрахует собственника не только от внезапной субаренды, но и от пожаров, потопов, взрывов и так далее. В случае ЧП, ущерб возмещать будет агентство.

Временная регистрация несовершеннолетнего ребенка: риски для владельца

Риск арендодателя №2: продажа арендованной квартиры

Для аферистов этот способ обмана собственника сложнее в исполнении, но прибыльнее. Думаете, таких диких историй, когда арендованную квартиру продают уже нет? Ошибаетесь. Мошенники штампуют поддельные документы, находят покупателя и исчезают с миллионами на руках. Разумеется, потом сделку признают недействительной — но сколько будет потрачено времени, сил и нервных клеток, прежде чем истинному владельцу жилья удастся доказать своё право собственности «новым хозяевам» и выселить их из своего законного жилья.

Как застраховать себя?
Никогда не оставлять документы на право собственности в квартире под сдачу. Внимательно следует относиться и к своему паспорту. Не давайте его квартирантам на долгое время. Кроме того, не ленитесь проверять, как арендаторы живут в вашей квартире. Действительно ли они там живут или просто временно появляются? Об этом можно поговорить с соседями и вычислить: кто и когда приходит к вашим нанимателям.

Риск арендодателя №3: муниципальная квартира

Арендаторы могут приватизировать квартиру, которую снимают. Как? Через поддельные документы. Выход: прежде чем сдавать квартиру внаём приватизируйте её и сделайте своей собственностью.

Риск арендодателя №4: испорченное имущество

Если квартиранты разгромили квартиру, испортили мебель и технику, а потом отказались возместить ущерб и съехали — это вина собственника. Ведь именно он безответственно отнёсся к своему имуществу на этапе подписания договора аренды. И это распространённая история.

Арендодатель не отдает имущество арендатора, как забрать?

Что делать, чтобы не пополнить армию хозяев, оставшихся у разбитого корыта?

Грамотно составлять договор. Не просто обговаривать детали обращения с вашим любимым диваном и ковром в гостиной, а прописывать в договоре требования к проживанию жильцов в квартире. Например, если вы против животных, маленьких детей или курения на кухне — отобразите это на бумаге. Что касается имущества, составьте опись и акт приема-передачи. Когда срок договора подойдет к концу, жильцы будут вынуждены сдавать вам квартиру, следуя этому документу.

Риск арендодателя №5: наниматель один, а жильцов несколько

Часто бывает так, что договор заключается с одним человеком, а по факту в квартире живет несколько семей.  Действительно, по закону в арендованной квартире вместе с основным квартиросъемщиком могут жить его члены семьи, то есть супруг или супруга, а так же дети. На подселение остальных нужно разрешение хозяина. Наверняка, он не обрадуется, если узнает, что его квадратные метры оккупировала многочисленная компания из людей, которых он видит впервые.

Что делать? Прописывать условия подселения, а точнее, его невозможности в договоре аренды. Если таковой пункт в соглашении есть, то собственник имеет право выселить всех лишних жильцов. Иногда к процессу приходится привлекать правоохранителей.

Имеет ли право арендодатель заходить в квартиру без разрешения арендатора

Риск арендодателя №6: не хотят платить за аренду

«Свою однушку я сдавала паре — парню и девушке, они были знакомые моих знакомых, поэтому все отношения у нас были на уровне доверия. Первые 4 месяца все было отлично, они исправно платили за проживание. А потом попросили отсрочку на пару месяцев, сослались на «тяжелые времена». В общем, за это время они просто сбежали, оставив меня без денег». Альбина, 38 лет.

А бывает, что вместе с нанимателями из квартиры исчезает бытовая техника, посуда и всё, что не прикручено к полу. 

Как часто, квартиранты просят у вас отсрочку платежа под разными предлогами? Даже если этого опыта у вас еще нет, 12% арендодателей считают это серьезным риском и переживают по этому поводу.

Как обезопасить себя от просрочки арендной платы?

Указывайте в договоре аренды о сроке возможной отсрочки платежа. Если и этот срок будет нарушен, начисляйте пеню за каждый день просрочки, либо прекращайте договорные отношения без возвращения страхового депозита.

На что имеет право арендодатель

Исход дела можно считать относительно благоприятным, если арендаторы, понимая свою неправоту, быстренько съедут. Но если они начнут отказываться покидать квартиру, выселить быстро их не получится, только через судебные разбирательства. Выкидывание вещей арендатора, смена замков и прочее не решат дело, поскольку это незаконно и может быть использовано против владельца квартиры.

Риск арендодателя №7: курение, кошки, собаки

Аналогично с домашними животными. Вроде бы все обсудили, никаких животных, никаких рисков имуществу, мы только сделали ремонт и купили мебель, но нет… через какой-то промежуток времени, обнаруживается кошечка или маленькая собачка, а потом еще кто-то побольше.

А ведь пункта о домашних животных и курении нет в договоре. Что это значит? Только одно, что вся ответственность за произошедшее по этому поводу лежит исключительно на арендодателе.

Как обезопасить себя от этих рисков

Если вы узнали о появлении домашнего животного или появилось что-то еще непредвиденное, внутренне приняли это и согласились, обязательно требуйте новый договор с новыми правками. Либо изначально в первом договоре обозначьте, что в случае нарушения пунктов договора будут действовать штрафы. Обычно этот штраф гасится страховым депозитом.

Московский арендодатель: кто сдает квартиры в столице?

Риск арендодателя №8: арендаторы не любят чистоту

Конечно, тотального ущерба неряхи-арендаторы не причинят, но квартиру испортят прилично. Чтобы застраховать себя от подобной ситуации, укажите в договоре обязательную профессиональную генеральную уборку перед тем, как выехать из квартиры. В случае отказа, укажите штрафные санкции.

Но может случиться так, что арендаторы просто «убьют квартиру», испортят в ней все, что возможно. Это уже не просто беспорядок, это повод делать повторно ремонт. Как правило, страховой депозит вред ли покроет ущерб. Поэтому рекомендуем перед сдачей квартиры в аренду оформить страховку квартиры.

Какие риски арендодателя существуют еще

Ранее мы описали максимально часто встречающиеся риски, о которых рассказывают сами арендодатели, но в действительности, рисков намного больше. Арендодатели чувствуют еще следующие риски:

Поднаем и субаренда квартиры в Москве. Какие риски?

Неожиданный выезд квартирантов — 7,8%
Арендаторы не уживаются с соседями — 7,2%
Сложности выселить арендаторов — 5,9%
Квартиру будут использовать не по назначению— 5,8%
Воровство— 5,4%
Сдача квартиры в аренду посуточно без согласия собственника — 4,8%

Как минимизировать риски арендодателю?

Достаточно оформить договор с указанием всех паспортных данных квартиросъемщиков, размера арендной платы и срока ее выплаты. Кроме того, нужно заручиться контактами нанимателей, всеми телефонами — мобильными и даже рабочими. В случае форс-мажора, вам будет с чем обратиться в полицию.

В конечном итоге, все советы для арендодателя сводятся к одному — к договору аренды. Если он составлен грамотно, по всем нормам закона, то вы, как собственник, защищены от многих рисков, связанных со сдачей своей недвижимости в аренду. Поэтому, если вы не уверены в своих юридических познаниях, на время составления договора лучше обратиться к помощи профессиональных риэлторов.

5 рисков владения арендуемой недвижимостью, о которых должны знать арендодатели

 

<стиль> #element1 { фон: #fff; максимальная ширина: 1180 пикселей; margin: 0 auto;} body.layout-0 .key-points > h3 {color:#fff !important;}

 

GET_SUBDOMAINwww.mysmartmove.comloginblog/5-риски-собственная-аренда-недвижимость-арендодателям-необходимо-знатьA9DBCN3tSKSWqF5jq/vIAnM1L1WYt1S7et9Jk0AdBiA5JwHlrfFaV+T6sCYKoG1GwX1ki+znyabggcqEYUIgS+YlqHOkkPm/0NzMvfwx6rk={«VisitId»:221534569,»SubDomainId»:1, «CampaignId»:0,»VisitDate»:»2023-07-21T14:20:50″,»SessionId»:null,»InvalidSubDomain»:false}221534569SUCCESS{«SubDomainId»:1,»CoBrandId»:1,»SubDomainName»:»SmartMove by TransUnion Rental Screening Solutions»,»SubDomainLink»: «www. mysmartmove.com», «SubscriberCode»: «12345», «IsRetailSubDomain»: true, «DomainPricingList»: { «Просмотр уголовного отчета»: 10.00, «Кредитная рекомендация»: 15.00, «Просмотр кредитного отчета и отчета о выселении»: 13.00}, «DecryptCode»: null, «GatewayNotificationUrl»: null, «GatewayNotificationMethod»: null ,»GoogleAnalyticsTracking»:»UA-2854562-5″,»Code»:null,»Status»:1}www.mysmartmove.comfalseSmartMove by TransUnion Rental Screening Solutionshttps://www.mysmartmove.com138.242.157.157true2215345695NsWfn+WPNuZ4jmZvRUcrHM1L1WYt1S7uwLRahOg9uYdrgJz6pM/AlsAulwZVaN9wX1ki+znyaYZBeBKFlBuOPlYTTQx8rxk0NzMvfwx6rk=

lords, Tenant Screening

Владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, имеет много преимуществ, от получения пассивного дохода до повышения стоимости имущества. Будь то финансовая возможность, которая привлекла вас, или просто гордость за владение, стать арендодателем может быть полезным и финансово успешным предприятием. Однако, как и со всеми инвестициями в недвижимость, существуют также некоторые риски.

Ниже перечислены некоторые основные риски инвестирования в сдаваемое в аренду имущество и способы их преодоления.

1. Инвестирование в нежелательную арендуемую недвижимость

Это может стать неожиданностью, но не все объекты сдаваемой в аренду создаются одинаково. Сдаваемая в аренду недвижимость, которая не находится на хорошем рынке аренды, может иметь проблемы с привлечением хороших арендаторов. Это может означать потерю дохода из-за периодов продленной вакантности или дополнительных расходов, связанных с арендаторами (неуплата арендной платы, порча имущества и т. д.).

Если ваши фактические расходы (которые могут быстро возрасти) превышают доход от собственности, вы потеряете деньги. Ипотека, вероятно, является вашим самым большим обязательством, но нужно помнить о налогах, содержании и других расходах. Неправильный расчет денежных потоков перед совершением покупки может означать, что вы изо всех сил пытаетесь получить прибыль или безубыточность каждый месяц.

Как свести к минимуму этот риск

Местоположение часто может повлиять на качество арендатора и, следовательно, на ваш доход. Изучите заранее, чтобы знать, в какие рынки лучше всего инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость. Заручитесь помощью агента по недвижимости, имеющего опыт работы в этой области, который поможет вам выбрать недвижимость. Ищите факторы, важные для арендаторов, такие как безопасность, парковка и пешеходная доступность, и проверяйте арендные ставки на аналогичные объекты в том же районе.

Перед покупкой обязательно спланируйте подробный денежный поток до совершения покупки, чтобы лучше понимать, каковы будут ваши расходы и прибыль. Ипотека, вероятно, будет вашим самым большим обязательством, но есть и другие расходы, о которых следует помнить. Постарайтесь получить достоверную информацию о расходах, связанных с недвижимостью, чтобы вы могли провести детальную оценку. Если цифры не работают на бумаге, не покупайте недвижимость.

2. Длительный период вакантности

Длительный период вакантности представляет собой серьезный риск для любого арендодателя, и это может произойти часто и быстро, если вы не будете осторожны. Это может быть одна из самых дорогостоящих проблем, возникающих при аренде недвижимости, с расходами, которые включают потерю дохода от аренды (часто вынуждая арендодателя искать другие способы покрытия ипотечного платежа), ремонт, вызванный оборотом, расходы на рекламу, коммунальные услуги, сборы ТСЖ и т. д. Чем дольше недвижимость пустует, тем больше складываются расходы.

Недвижимость может оставаться свободной из-за сложной экономической ситуации, слишком высокой арендной платы, расположения в нежелательном районе, плохого состояния собственности и плохой рекламы, среди прочих причин.

Как свести к минимуму этот риск

Есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы свести к минимуму вакантное жилье. При выборе недвижимости для покупки учитывайте конъюнктуру рынка в районе, который вы рассматриваете. Остерегайтесь районов с уровнем вакантных площадей, который значительно выше, чем в среднем по стране (7,4%) . Если владельцы с аналогичной недвижимостью предлагают «бесплатную арендную плату в течение одного месяца» или другие льготы при подписании договора аренды, это может указывать на сильную конкуренцию или мягкий рынок аренды, а это означает, что вам следует дважды подумать. Опять же, вам нужно искать факторы, которые важны для арендаторов, такие как непосредственная близость к крупным работодателям, пешая доступность до продуктовых магазинов, школ и парков, а также безопасный район.

Установите правильную арендную плату, чтобы не брать слишком много за район, но при этом получать прибыль. Проверьте рыночную ставку арендной платы в вашем районе, проконсультировавшись с управляющими недвижимостью, которые управляют аналогичной недвижимостью, спросив у агентов по недвижимости и просмотрев объявления об аренде.

Убедитесь, что ваши объявления об аренде привлекательны, чтобы привлечь большее количество претендентов. Некоторым арендодателям нравится вести список ожидающих потенциальных арендаторов, чтобы, когда появляется вакансия, арендодатель мог быстро заселить кого-то.

Тщательный процесс отбора арендаторов играет важную роль во избежание внезапного появления вакансий и высокой текучести кадров. Если вы используете онлайн-проверку TransUnion SmartMove, вам будет предоставлена ​​система ResidentScore, специально созданная для просмотра результатов аренды с использованием мощных данных и аналитики TransUnion. Изучая ResidentScore в сочетании с полным пакетом проверки арендаторов SmartMove, вы можете подробно изучить биографию заявителя. Исследования TransUnion показывают, что конечным результатом является арендатор более высокого качества со средним увеличением срока владения на девять месяцев.


3. Экономический спад

Экономический спад – это риск, который трудно предсказать. Возьмем, к примеру, рецессию 2009 года, когда рынок жилья значительно упал (см. выше) и оставил многих людей без ипотечных кредитов. Эффект усугубился для многих людей в этой ситуации, которые также владели арендуемой недвижимостью.

Даже если у вас есть хороший надежный арендатор, экономический спад может привести к тому, что он потеряет работу и не сможет вносить арендную плату. Это может поставить вас перед трудным решением выселить жильца. Кроме того, если вы не можете найти арендаторов, которые могут платить арендную плату во время экономического спада, вы можете застрять на снижении арендных платежей, что может снизить уровень вашего дохода ниже уровня расходов на недвижимость и оставить вас с отрицательным денежным потоком.

Если вы решите продать недвижимость, потому что не можете получать ежемесячную прибыль, вы можете обнаружить, что вам придется продать ее дешевле, чем вы заплатили за нее.

Как минимизировать этот риск

Хотя вы не можете предотвратить экономический спад, есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы минимизировать финансовые последствия. Наличие большего капитала в вашей собственности (например, больший первоначальный взнос) означает, что ваши ежемесячные платежи по ипотеке будут меньше. Это дает вам больше шансов, что ваши арендные платежи покроют ипотеку, даже если вы вынуждены снизить ежемесячную арендную плату из-за плохой экономики.

Если вы владеете несколькими сдаваемыми в аренду объектами, вы можете рассмотреть возможность их распределения, чтобы экономический спад в одном районе не обязательно повлиял на все ваши сдаваемые в аренду объекты. Диверсификация в другие виды инвестиций (в дополнение к аренде недвижимости) также может обеспечить защиту. Наконец, наличие альтернативных источников дохода или денежных резервов может помочь вам удержаться на плаву в трудные экономические времена.

4. Непредвиденное обслуживание

Обслуживание сдаваемого в аренду имущества неизбежно. Более крупные проблемы с техническим обслуживанием могут иметь затраты в десятки тысяч долларов. Страховка может покрыть некоторые непредвиденные расходы, но не думайте, что будет покрыта каждая крупная статья. Даже небольшие расходы на техническое обслуживание могут со временем накапливаться, если вы не заложили на них адекватный бюджет в ежемесячных расчетах денежных потоков.

Вы также должны отчитываться за любой ущерб, который может быть причинен арендатором. Нормальный износ следует ожидать от сдаваемой в аренду недвижимости, но вы также должны быть готовы к тому, что ваш арендатор причинит больше ущерба, чем покрывает его залог.

Как свести к минимуму этот риск

Хорошим отраслевым стандартом, которому следует следовать при инвестировании в сдаваемое в аренду имущество, является покупка объектов, которым менее 15 лет, а в идеале — менее 10 лет. Если вы уже владеете недвижимостью старше 15 лет, вы все равно можете снизить риск, выполняя техническое обслуживание и проводя проверки, чтобы быть в курсе состояния собственности. Также рекомендуется откладывать часть каждого арендного платежа в резервный фонд, чтобы помочь покрыть любые непредвиденные проблемы с обслуживанием, которые возникают. Таким образом, у вас всегда будут деньги под рукой, когда и если они вам понадобятся.

Обязательно устраняйте проблемы быстро, чтобы они не превратились в более серьезные проблемы в будущем. Например, игнорирование утечки воды может впоследствии обернуться серьезными расходами на ущерб от воды. Арендатор может считать ответственность за некоторые элементы обслуживания, такие как забитые раковины и туалеты. Заблаговременное разъяснение этих вопросов (и включение их в договор аренды) может уберечь вас от недоразумений и дополнительных расходов в будущем.

5. Просроченные арендаторы

Наличие арендатора, который не может стабильно платить, является одним из самых больших рисков при аренде недвижимости. Арендаторы, которые хронически просрочивают платежи, могут быть постоянным источником стресса. Отслеживание арендных платежей требует времени и усилий и может привести к задержке платежей по ипотеке, что поставит вас в затруднительное финансовое положение. У вас может быть арендатор, который портит имущество, требуя от вас выложить хорошие деньги, чтобы снова отремонтировать это место.

Арендатор, который не платит, представляет собой большой риск из-за дорогостоящего процесса его выселения, а также поиска нового арендатора, который является дорогостоящим и трудоемким процессом. Данные TransUnion SmartMove, основанные на опыте клиентов, показали, что общие расходы, связанные с выселением , для управляющих недвижимостью составляют в среднем 3500 долларов и могут достигать 10 000 долларов. Расходы, связанные с выселением, превышают стоимость самого выселения. Они также включают другие сопутствующие расходы, которые вы, возможно, не учли, в том числе:

  • Судебные расходы
  • Судебные издержки
  • Удельные оборотные издержки
  • Возможные расходы на очистку и ремонт имущества
  • Потеря арендной платы (2-3 месяца)

Также необходимо учитывать неденежные расходы, такие как напряжение и стресс, связанные с продолжающимся судебным разбирательством.

Как свести это к минимуму

Существует несколько шагов, которые вы можете предпринять, чтобы уменьшить проблемы с платежами арендаторов, такие как отправка напоминаний об аренде, взимание пени за просрочку платежа и ведение подробных записей о платежах. Часто лучший способ вообще избежать проблем с платежами арендатора — это воспользоваться услугами проверки арендаторов, которые могут помочь вам найти идеального арендатора в вашей арендуемой недвижимости. Чтобы лучше убедиться, что ваши потенциальные арендаторы готовы и в состоянии платить арендную плату вовремя и уважать вашу собственность, вам необходимо провести проверку кредитоспособности, криминала и выселения. Проверка арендаторов дает вам более полное представление о прошлом вашего заявителя и его вероятности своевременной оплаты. Вы сможете ответить на такие вопросы, как:

  • Были ли у этого заявителя какие-либо предыдущие выселения?
  • Есть ли у них соответствующее криминальное прошлое?
  • У них большой долг?
  • Есть ли у них опыт своевременной оплаты счетов?

При проверке с помощью SmartMove вы также получите ResidentScore, который предсказывает вероятность выселения на 8%* чаще, чем обычный кредитный рейтинг. В отличие от типичного кредитного рейтинга, ResidentScore был создан специально для прогнозирования результатов аренды, и три из каждых четырех** проверяющих предпочитают его обычному кредитному рейтингу.

Заключение

Владелец сдаваемой в аренду недвижимости может стать очень прибыльным предприятием, если вы знаете о рисках и способах их снижения. Хотя некоторые риски, связанные с владением арендуемой недвижимостью, находятся вне вашего контроля, многие риски можно успешно снизить с помощью превентивных мер, таких как тщательный процесс проверки арендаторов, регулярное техническое обслуживание недвижимости и исследование рынка перед покупкой недвижимости и установлением арендных ставок. Некоторое простое планирование и предварительные исследования могут сэкономить вам деньги и избежать головной боли в будущем.

*В нижних 20% диапазона баллов, где риск наиболее высок.

** Опрос пользователей SmartMove, 2016 г.

Андреа Коллатц — старший аналитик по маркетингу в TransUnion SmartMove. Она фокусируется на темах, которые расширяют возможности независимых арендодателей с помощью данных, идей и лучших отраслевых практик, которые обычно предназначены только для крупных компаний по управлению недвижимостью. Она также занимается маркетингом и усилиями в социальных сетях, направленными на информирование независимых арендодателей о важности проверки арендаторов.

5 Сторонники рисков, связанных с арендой имущества, не хотят, чтобы вы знали

Редко проходит неделя, чтобы эксперт не рассказал о преимуществах аренды недвижимости как инвестиции. Многие клиенты также спрашивают нас об аренде недвижимости для своего инвестиционного портфеля. Я понимаю преимущества аренды недвижимости, включая:

  • Текущий доход
  • Диверсификация
  • Налоговые льготы
  • Потенциальный прирост капитала
  • Возможные инфляционные выгоды

Однако эксперты часто не упоминают или преуменьшают риски аренды недвижимости. Эти эксперты заставят вас поверить, что сдаваемая в аренду недвижимость — нирвана для инвесторов. Шангри-Ла инвестиций, где есть только хорошие новости, и каждый владелец недвижимости и арендатор счастлив.

Шангри-Ла и нирвана — это мифы, как и безрисковые инвестиции в недвижимость. На самом деле существует пять основных рисков при аренде недвижимости, о которых вам нужно знать, прежде чем инвестировать.

Риск №1: Риск незанятости очевиден , но часто игнорируется сторонниками аренды недвижимости. Если вы выбираете хороших арендаторов, вы можете снизить риск незанятости, но даже хорошие арендаторы уходят. А когда недвижимость пустует, как владельцу вам остается платить по текущим счетам без дохода. Кроме того, когда арендатор уезжает, вам нужно будет оплатить имущество, прежде чем сдавать его в аренду. Некоторые из них относительно незначительны, например, чистка ковров и устранение мелких проблем с недвижимостью, таких как протекающие краны. Однако некоторые из них могут быть дороже. Например, капитальные улучшения, такие как замена сломанной плитки, добавление нового ковра и замена бытовой техники, могут стоить сотни или даже тысячи долларов. И не забывайте о затратах на проверку и выбор нового арендатора. Компании по управлению недвижимостью часто взимают плату, равную месячной арендной плате, за проверку и выбор нового арендатора.

Риск № 2: Риск арендатора уродлив и является фактом жизни арендодателя. Риск арендатора может заключаться в том, что арендаторы разгромят вашу собственность, создав дорогостоящий ремонт, когда арендатор покинет собственность, или риску выселения. Часто арендаторы умышленно или непреднамеренно наносят ущерб сдаваемому в аренду имуществу. Один клиент рассказал нам историю арендатора, который не смог оплатить счет за отопление; жильцы проделали дыру в крыше и развели огонь в гостиной, чтобы обогреть дом. Вы должны ожидать другого, менее драматичного износа вашей собственности.

Пандемия увеличила риск и стоимость выселения. Во время пандемии CDC ввел федеральный мораторий на выселение. Верховный суд отменил Федеральный мортарий на выселение 26 августа 2021 года, но многие штаты и города продлевают мораторий на выселение. В течение этого времени владельцы недвижимости могли не получать доход от аренды и по-прежнему нести расходы на содержание собственности. Арендодатели были бессильны что-либо сделать с неплательщиками. Сколько сторонников аренды недвижимости говорят об этом? Нет, о чем я читал.

Без мораториев на выселение, связанных с пандемией, процедуры выселения могут быть дорогими, трудоемкими и занимать много времени. Правила выселения сильно различаются в зависимости от штата. В некоторых случаях выселение жильца может занять до 6-8 месяцев. В бизнесе по аренде недвижимости местоположение, местоположение, местоположение означает выбор штата, который благоприятствует владельцу недвижимости, когда дело доходит до выселения. Ознакомьтесь с законами штата, в котором вы планируете арендовать недвижимость, выполнив поиск в Google по выселению из аренды в вашем штате.

Риск №3: Расходы на содержание связаны с владением недвижимостью. Обычное эмпирическое правило состоит в том, чтобы принять 12% дохода от аренды в качестве расходов на содержание. У вас не будет проблем с обслуживанием каждый месяц, но дом — это разрушающийся актив, и его необходимо обслуживать, чтобы поддерживать его ценность. И, как я упоминал в пункте 1 выше, когда арендатор покидает вашу сдаваемую в аренду собственность, потребуются затраты, чтобы снова сдать ее в аренду.

Риск № 4: Риск ликвидности означает, что в отличие от бумажных активов, таких как акции, взаимные фонды или ETF, дом НЕ является полезным источником наличных денег, если он вам нужен в спешке. Как инвесторы, мы привыкли к немедленной ликвидности наших бумажных активов. Вы можете продать свои акции, взаимные фонды и ETF и получить выручку в течение нескольких дней. Не то же самое с недвижимостью. По данным Zillow, средний срок продажи дома в США составляет 55-70 дней. Сюда не входит время на подготовку дома к выставлению на продажу. Недостаток ликвидности — одна из причин, по которой мы предостерегаем клиентов инвестировать в недвижимость на длительный срок (по крайней мере, на несколько лет) и не ожидать, что дом быстро принесет деньги, если они вам понадобятся.

Риск № 5: Коммерческие расходы — еще один скрытый риск в сфере недвижимости. В дополнение к затратам на ремонт дома перед его продажей есть несколько чистых затрат на продажу. По данным Bankrate.com, комиссии за недвижимость и другие сборы могут составлять до 10% от продажной цены дома. В то время как комиссия за недвижимость, как правило, является самой большой комиссией, которую платит продавец, сборы за проверку, постановку, налоги и расходы на закрытие, которые вас могут попросить заплатить за покупателя, складываются. В отличие от бумажных активов, которые можно продать бесплатно или с минимальными затратами, недвижимость не может быть дешевой. Имейте это в виду, если вы рассчитываете доход от сдаваемой в аренду недвижимости.