Рыночная стоимость объекта оценки: II. Определение видов стоимости объекта оценки, \ КонсультантПлюс

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости — Кадастровый эксперт

Факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости

Существует ряд факторов, которые влияют на рыночную стоимость объекта:

• месторасположения объекта недвижимости;
• этаж;
• год постройки здания/сооружения;
• площадь и планировка объекта недвижимости;
• материал наружных стен, перекрытий;
• качество внутренней отделки;
• инфраструктура и характер окружающей застройки;
• транспортное сообщение, транспортная развязка;
• наличие необходимого пакета документов;
• наличие обременений, арестов.

Можно ли провести процедуру оценки недвижимости самостоятельно?

Провести самостоятельную оценку помещения и установить реальную рыночную стоимость объекта собственник не имеет возможности.  Для проведения процедуры оценки необходимо обратиться к лицензированному эксперту-оценщику.

После получения готового консультационного отчета об оценке объекта недвижимости собственник или собственники помещения – в зависимости от формы собственности – могут совершать юридические действия по отношению к конкретному объекту недвижимости.

В каких случаях необходимо определение рыночной стоимости недвижимости?

Проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости необходимо в следующих случаях:

• осуществление сделок купли/продажи, аренды, мены, дарения, выкупа государственного и муниципального имущества, выдела доли объекта недвижимости;
• оформление ипотеки;
• вступление в права наследства;
• разрешение имущественных споров;
• перераспределение имущественных долей между собственниками объекта недвижимости;
• привлечение новых участников бизнеса;
• выпуск ценных бумаг;
• приватизация объекта недвижимости;
• страхование объекта недвижимости;
• передача объекта в доверительное управление;
• переоценка активов;
• внесение вклада в уставной капитал;
• налогообложение;
• переуступка обязательств по сделкам с недвижимостью;
• составление бизнес-планов, принятие решений относительно коммерческого использования объекта недвижимости;
• разработка, реализация проектов строительства, реконструкции, перевооружения, ликвидации объекта;
• исчисление величины износа объекта недвижимости.

Где заказать услугу определения рыночной стоимости недвижимости в Москве и МО?

Компания «Кадастровый Эксперт» оказывает услуги по определению рыночной стоимости и оценки таких объектов недвижимости на территории Москвы и Московской области как жилые многоквартирные и частные дома, садовые постройки, квартиры, комнаты, земельные участки, лесные и водные объекты, коммерческие здания любого назначения, незавершенное строительство.

Сроки проведения и стоимость работ по определению рыночной стоимости конкретного объекта будут зависеть от сложности случая, типа объекта недвижимости, месторасположения и общего объема работ по оценке объекта недвижимости и подготовки подробного отчета о проведении оценочных работ.

Смотреть больше вопросов

Введите ФИО

Поле обязательно для заполнения

Введите номер телефона

Поле обязательно для заполнения

Нажимая кнопку, я даю согласие на обработку персональных данных

Цель оценки и виды стоимости

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20. 05.2015 № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

III. Виды стоимости

5. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

6. Понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст.  1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482; № 31, ст. 4016; 2008, № 27, ст. 3126; 2009, № 19, ст. 2281; № 29, ст. 3582, ст. 3618; № 52, ст. 6419, 6450; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 27, ст. 3880; № 29, ст. 4291; № 48, ст. 6728; № 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, № 31, ст. 4333; 2013, № 23, ст. 2871; № 27, ст. 3477; № 30, ст. 4082; 2014, № 11, ст. 1098; № 23, ст. 2928; № 30, ст. 4226; 2015, № 1, ст. 52; № 10, ст. 1418).

7. Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

8.  Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Материалы по теме:

• Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;
• нормативно-правовые акты;
• методические материалы Ассоциации.

Как рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости необходим при оценке стоимости дома или при рассмотрении вопроса о покупке недвижимости. Рыночная стоимость — это то, что готовый и желающий покупатель заплатит за недвижимость на текущем рынке. Рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости не обязательно такая же, какой она была за год до расчета стоимости или год спустя.

Оценка свойств недвижимости

Подготовьте список свойств объекта исследования. Например, если имущество представляет собой дом, укажите год его постройки, количество спален, общую площадь, размер гаража, тип крыши, типы столешниц и напольных покрытий, наличие камина, бассейна, озеленение, ограждение или стены.

Поиск сопоставимых продаж

Найдите от трех до пяти аналогичных объектов, которые были проданы за предыдущие 6 месяцев. Их называют сопоставимыми свойствами или «комп». Для точного расчета выбирайте свойства, близкие по близости к изучаемому имуществу. Если рассматриваемая недвижимость расположена в жилом массиве, сопоставимые объекты должны быть из одного и того же жилищного проекта. Сопоставимые дома должны быть того же размера, что и объект недвижимости, — в пределах 200 квадратных футов.

Трудно определить точную рыночную цену без точных данных о продажах местных аналогов или того, какие конкретные функции (например, бассейн) могут стоить. Бассейны могут быть плюсом или минусом. Например, в Аризоне бассейн обычно увеличивает стоимость дома, но может снизить стоимость дома в холодном климате.

Сравнение сравнимых объектов с оцениваемым имуществом

Перечислите сравнимые объекты вместе с их продажной ценой. Проданная цена не совпадает с ценой листинга. Профессионалы по недвижимости обычно находят эти цифры через свою службу множественных списков.

Обратите внимание на различия между сравниваемыми объектами и объектами объекта. Сравните характеристики, перечисленные для рассматриваемого свойства, с сопоставимыми свойствами. Например, если оцениваемый объект был построен в 1990 году, а сопоставимый объект был построен в 2000 г., обратите внимание, что сопоставимый объект на 10 лет старше.

Корректировка значений свойств

Скорректируйте различия между каждым сравниваемым свойством и рассматриваемым свойством. Например, если одно сопоставимое имущество продано за 200 000 долларов США и во многих отношениях похоже на оцениваемое имущество, но на 10 лет старше оцениваемого имущества, необходимо внести корректировку.

При корректировке сумма не обязательно является фактической стоимостью предмета. Например, если сопоставимый объект недвижимости продан за 100 000 долларов США, а рассматриваемый объект аналогичен, но имеет блочную стену, строительство которой обошлось в 20 000 долларов США, корректировка не будет составлять 20 000 долларов США; это будет процент от этой суммы. Хотя оцениваемое имущество будет стоить более 100 000 долларов, оно будет стоить менее 120 000 долларов.

Немного подсчитаем

Подсчитайте поправки для каждого свойства и прибавьте или вычтите эту сумму из сопоставимого свойства. Например, рыночная стоимость оцениваемого имущества (в примере на предыдущем шаге) будет меньше 200 000 долларов США, потому что оно старше. Фактическое сокращение будет зависеть от региона и местных рыночных условий.

Не все удобства, такие как дополнительные или более новые бытовые приборы, повышают рыночную стоимость недвижимости. Это может улучшить представление одного объекта, но не обязательно увеличивает общую стоимость при расчете рыночной цены.

Усреднение сумм свойств

Усреднение итоговых сумм. После корректировки цены продажи (которая является фактической ценой продажи плюс или минус корректировки), сложите все скорректированные цены вместе и разделите число на общее количество сопоставимых объектов недвижимости. Окончательная цифра – это оценочная рыночная стоимость объекта недвижимости.

Обзор метода сравнения продаж при оценке недвижимости

Последнее обновление 28 января 2022 г.

Существует три основных подхода к оценке, которые оценщики и инвесторы в недвижимость используют для определения справедливой рыночной цены недвижимости: затратный подход, доходный подход и подход продаж. В этой статье мы рассмотрим подход к оценке, основанный на сравнении продаж.

Хотя метод сравнения продаж обычно используется людьми, покупающими основное жилье, инвесторы в недвижимость также используют подход сравнения продаж для определения справедливой цены предложения, даже если дом в настоящее время используется для сдачи в аренду и приносит доход.

Ключевые выводы

• Три подхода к оценке недвижимости: затратный, доходный и продажный.
• Подход, основанный на продажах, заключается в сравнении объекта недвижимости с аналогичными сопоставимыми объектами недвижимости, которые недавно были проданы.
• Метод сравнения продаж, также известный как SCA, учитывает такие характеристики недвижимости, как местоположение, площадь, возраст, состояние, размер участка и дату продажи.

Что такое метод сравнения продаж?

Американское общество оценщиков (ASA) определяет подход сравнения продаж к оценке имущества как:

Процедура заключения мнения о стоимости имущества путем сравнения его с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или продаются на соответствующем рынке, путем корректировки цен на основе рыночных условий и характеристик стоимости объектов.

Подход сравнения продаж (SCA) часто используется покупателями и продавцами арендного жилья на одну семью, чтобы определить, соответствует ли недвижимость справедливой рыночной стоимости.

Как работает подход к сравнению продаж

Хотя отдельные оценщики могут использовать разные методы в SCA, существует несколько шагов, которые учитывает каждый подход к сравнению продаж: должны иметь характеристики, аналогичные оцениваемому имуществу:

Местонахождение: Сопоставимые объекты должны быть как можно ближе к оцениваемому имуществу, в идеале в том же районе. Рейтинг района и качество школьных округов — это два фактора, которые могут повлиять на стоимость дома в разных районах.

Квадратные метры: размер дома является еще одним важным фактором при выборе комп. Хотя инвесторы в аренду домов на одну семью оценивают недвижимость на основе потенциального дохода, покупатели, как правило, не должны платить за недвижимость больше, чем справедливая рыночная стоимость за квадратный фут.

Спальни/ванные комнаты: Количество людей, которые могут проживать в доме, также влияет на потенциальную стоимость в зависимости от демографических данных района. Например, дом с 2 спальнями и 2 ванными комнатами в районе, где все остальные дома состоят из 3 спален и 2 ванных комнат, может быть сложнее сдать в аренду или перепродать позже, потому что недвижимость отличается от других близлежащих домов.

Возраст: Если сопоставимые дома намного новее или старше объекта недвижимости, метод сравнения продаж может быть менее точным. Когда это возможно, сопоставимые объекты должны иметь ту же дату постройки, что и оцениваемый объект.

Условие: Дома с недавними обновлениями, такими как новая крыша или бассейн, или дома со значительным отсроченным обслуживанием также будут плохими для сравнения. Компы должны быть в том же состоянии, что и оцениваемое имущество.

Размер участка: Некоторые покупатели видят меньшую ценность дома на большом участке из-за дополнительных затрат на озеленение и содержание. Участки нестандартного размера также могут быть проблематичными из-за количества неиспользуемого пространства, даже если они имеют большую площадь в квадратных футах. Лучшие предложения имеют размеры и конфигурации участков, которые аналогичны объекту недвижимости.

Дата продажи: Условия на рынке недвижимости могут быстро меняться, и недавние продажи домов обеспечивают большую ценность в качестве сопоставимых объектов, чем те, которые были проданы в прошлом. Выбор сопоставимых объектов недвижимости с как можно более поздними датами продажи поможет получить наиболее точную SCA.

2. Скорректируйте сопоставимые значения

Каждый дом уникален, даже в новом районе. Например, в сопоставимом доме может быть более дорогая бытовая техника, чем в рассматриваемом доме, или он может быть расположен на угловом участке с большим трафиком и шумом, чем дом на внутреннем участке.

Чтобы учесть различия в свойствах, стоимость сопоставимого объекта необходимо скорректировать путем вычета или добавления к цене объекта, чтобы он соответствовал объекту недвижимости:

• Вычесть из стоимости сопоставимого объекта, если он имеет более высокие характеристики.
• Добавьте к стоимости аналога, если он имеет худшие характеристики.

Если сопоставимый дом имеет лучшие характеристики, чем рассматриваемое имущество (например, дополнительная половина ванной комнаты), стоимость компенсации вычитается. С другой стороны, если сопоставимое имущество имеет худшие характеристики по сравнению с рассматриваемым имуществом (например, более старый HVAC), цена сопоставимого имущества корректируется в сторону повышения.

3. Оценка стоимости объекта оценки

После того, как сопоставимые значения будут скорректированы для более точного соответствия объекту исследования, последним этапом SCA является проведение взвешенного анализа.

Компенсациям с наименьшим количеством корректировок обычно придается больший вес или большее влияние на цену объекта недвижимости. Это связано с тем, что чем больше корректировок вносятся в композицию, тем выше риск того, что ошибка корректировки может исказить значение рассматриваемого свойства.

При взвешивании каждого сопоставимого объекта следует обратить внимание на:

• Стоимость каждой корректировки в долларах.
• Изменение общего значения всех корректировок вместе взятых.
• Количество корректировок, выполненных для каждого комп.

Пример метода сравнения продаж

Теперь давайте рассмотрим простой пример того, как использовать подход сравнения продаж для оценки дома.

После выбора трех сопоставимых домов, которые наиболее похожи на объект недвижимости, создается диаграмма, в которой перечислены основные характеристики каждого дома:

	Тема	Комп №1	Комп №2	Компенсатор №3
Цена		150 000 долларов США	140 000 долларов США	160 000 долларов США
Дата продажи		2 недели назад	1 месяц назад	1 неделю назад
кв. Кадры	1 500	1 600	1 500	1 550
Спальни	3	4	3	3
Ванные комнаты	2,5	3,5	2	2
Гараж	2 автомобиля	2 автомобиля	2 автомобиля	2 автомобиля
Состояние	Хорошо	Хуже	Хуже	Хорошо
Размер участка (кв. фут)	6000	7000	6000	5 500

Затем каждому признаку присваиваются оценочные значения для увеличения или уменьшения ценности композиций по сравнению с исходным домом:

Элемент	Значение
Дополнительные квадратные футы	100 долларов
Спальня	5000 долларов
Ванная	3000 долларов
Улучшить состояние	4500 долларов
Размер дополнительного участка (за кв. фут)	$1

Затем диаграмма пересматривается, чтобы учесть общие корректировки для каждой сопоставимой компании и скорректировать цену продажи каждой сопоставимой компании. Если сравниваемый объект имеет более высокие характеристики, стоимость вычитается из суммы, а если сравниваемый объект имеет более низкие характеристики, стоимость добавляется к сумме:

	Тема	Комп №1	Комп №2	Компенсатор №3
Цена		150 000 долларов США	140 000 долларов США	160 000 долларов США
Дата продажи		2 недели назад	1 месяц назад	1 неделю назад
кв. Кадры	1 500	1 600	1 500	1 550
		-10 000 долларов		-5000 долларов
Спальни	3	4	3	3
		-5000 долларов
Ванные комнаты	2,5	3,5	2	2
		-3000 долларов	+1500$	+1500$
Гараж	2 автомобиля	2 автомобиля	2 автомобиля	2 автомобиля
Состояние	Хорошо	Хуже	Хуже	Хорошо
		+4500$	+4500$
Размер участка (кв. м)	6000	7000	6000	5 500
		-1000 долларов		+500$
Общая корректировка		-14 500 долларов	+6000$	-3000$

Исходя из скорректированных продажных цен на объекты недвижимости, реальная рыночная стоимость объекта может составлять от 135 500 до 157 000 долларов США.

Однако у Comp #2 меньше корректировок, а Comp #3 имеет самую последнюю дату продажи. Придав этим двум последним сравнениям больший вес, можно было бы получить более точную оценку оцениваемой собственности в ценовом диапазоне от 146 000 до 157 000 долларов США на момент проведения сравнительного анализа продаж.

Другие распространенные способы оценки недвижимости

В дополнение к методу сравнения продаж существуют два других типичных способа проведения оценки недвижимости:

Затратный подход

Затратный подход оценивает дом на основе прогнозируемых затрат на строительство такого же дома с нуля после поправки на текущее состояние объекта недвижимости.

По данным HomeGuide, средняя стоимость строительства дома составляет от 100 до 155 долларов за квадратный фут в зависимости от местоположения, размера и дизайна дома.

Исходя из стоимостного подхода, наша оцениваемая недвижимость площадью 1 500 квадратных футов оценивается в диапазоне от 150 000 до 232 500 долларов США.

Доходный подход

Доходный подход для определения стоимости обычно используется в коммерческой недвижимости и приносящей доход жилой арендной собственности. Стоимость недвижимости с использованием доходного подхода определяется с использованием текущего или прогнозируемого чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации для аналогичных домов в том же районе.

Например, предположим, что наше рассматриваемое имущество приносит доход от аренды в размере 1600 долларов в месяц, а операционные расходы (исключая платеж по ипотеке) составляют 800 долларов в месяц. Вычитая годовые операционные расходы в размере 9 долл.600 из годового дохода от аренды в размере 19 200 долларов США, расчетный NOI составляет 9 600 долларов США в год.

Если ставка рыночной капитализации для аналогичных домов площадью 1500 квадратных футов, с 3 спальнями и 2,5 ванными комнатами для сдачи в аренду на одну семью составляет 6%, оценочная стоимость объекта недвижимости с использованием доходного подхода и формулы капитализации составляет:

Комбинированный подход

Используя все три метода оценки недвижимости, инвестор может более точно определить, сколько может стоить рассматриваемый дом как сдаваемый в аренду дом на одну семью:

Метод оценки недвижимости 9013 4	Стоимость предмета собственности
Метод сравнения продаж	146 000–157 000 долл. США
Затратный подход	150 000–232 500 долл.