Рыночная стоимость земельного участка это: Полная информация для работы бухгалтера

Нормативная, рыночная и кадастровая стоимость земельного участка — Юридическая консультация

М. Русакова (Краснодар ) 12.05.2020 Рубрика: Земля

Чем отличаются понятия: нормативная цена земли, рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка?

Земельный участок

Евгений Левит

Консультаций: 56

Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ст. 25 Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю»).

Из вышеприведенного определения следует, что приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке. Данное понятие было введено в российское законодательство в начале 90-х годов прошлого века для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и т. д.

Затем на смену данного института с принятием Земельного кодекса РФ пришел институт кадастровой стоимости земельного участка. Однако иногда нормативная стоимость земли до сих пор запрашивается заинтересованными лицами для осуществления нотариальных сделок при оформлении наследства либо для предоставления в суд по делам об имущественных спорах.

Кадастровая стоимость – это условный экономический показатель, необходимый для регулирования земельных отношений, различных сделок с землей и установления определенной цены на земельный участок. Кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости участка и применяется главным образом в целях налогообложения, а зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории земель и т.п. Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости.

На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на земельные участки, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Сказали спасибо:

Похожие вопросы

Хочу взять в аренду земельный участок в селе, сам уроженец этого села. Возможно ли это, что необходимо предпринять?

Месяц назад получила уведомление, что Москва хочет изъять мой земельный участок для госнужд. Что делать, если я не согласна продавать участок?

Будучи фермером, заключил договор перенайма с соседом и получил его участок в аренду. Местная администрация предъявила долги предыдущего арендатора.

Имеется свидетельство о праве собственности на землю, выданное в 1995 году. На нем написано, что данный документ временный. Действительно ли оно?

Читайте также

РОСРЕЕСТР И КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ. — СВОД

Сегодня многие собственники, желающие продать земельный участок, при оценке своего актива обращают внимание на кадастровую стоимость. Некоторые требуют, чтобы цена, за которую выставляется на продажу объект, была не ниже обозначенной кадастровой стоимости. Для того, чтобы разобраться с этим непростым вопросом подготовлена эта статья.

Отметим, прежде всего, что если вы имеете в собственности земельный участок, то по действующему законодательству вам предстоит уплачивать соответствующий земельный налог. Этот налог регулируется Земельным кодексом, в ст.65 которого сказано, что «использование земли в РФ является платным». Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

При этом нужно иметь в виду, что налог на землю значительно увеличился с 1 января 2014 года. Теперь налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли. Например, по Московской области ставка земельного налога может составлять 0,3% от кадастровой стоимости земли.

Попробуем разобраться, что такое рыночная цена земли и что такое ее кадастровая стоимость и как они рассчитываются?

Это знание важно для собственников земельных участков. Ведь для справедливой уплаты налога они должны быть заинтересованы в том, чтобы кадастровая стоимость их участков была не выше рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка

Риэлтор, профессионально занимающийся деятельностью связанной с куплей и продажей недвижимости в состоянии сделать рыночную оценку земельного участка. Затем маневрируя ценой искать точку спроса, после которой клиенты начинают интересоваться предложением и, в конце концов, найти цену, за которую недвижимость будет продана. Эта рыночная цена затем будет зафиксирована в договоре купле — продажи земельного участка. Соответственно оценка риэлтора и цена будут применимы только к конкретной сделке.

Собственник земельного участка может сделать официальную оценку своего земельного участка (или иной недвижимости).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Для того чтобы определить и письменно зафиксировать рыночную стоимость земельного участка собственник может заказать рыночную оценку своего земельного участка независимому оценщику, являющемуся членом СРО Российского Общества Оценщиков. По результатам проведения оценки составляется письменное заключение экспертов. Согласно п.3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Однако законодательство не определяет устойчивого механизма, используя который собственник земельного участка мог бы как то установить рыночную стоимость своего участка, зафиксировать ее и затем сообщить в орган кадастрового учета для фиксации этой рыночной — кадастровой стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость определяется индивидуально по запросу собственника земли чаще всего для сделок связанных с отчуждением земельного участка, перехода права собственности, а также в случаях споров и, возможно, также иных случаях.

Кадастровая стоимость земельного участка

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

В дополнение к этому отметим, что Конституционный суд Российской Федерации в своем Определении от 01.03.2011№ 275-0-0 указал, что в связи с изменениями законодательства Российской Федерации было определено понятие кадастровой стоимости, под которой теперь понимается «установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

Государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в три года (для городов федерального значения — один раз в два года) и не чаще одного раза каждые 5 лет.

Если у объекта недвижимости имеется кадастровый номер, то проводится кадастровая оценка земли методами массовой оценки без выездов специалистов на место расположения объекта. Момент, когда проводится акт оценки, собственнику неизвестен. Результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости утверждаются распоряжением и сведения вносятся филиалом Кадастровой палаты в реестр объектов недвижимости.

При этом получается, что индивидуальная оценка может иметь место только при невозможности использования метода массовой оценки.

Таким образом, кадастровая стоимость устанавливается без участия собственника земли, исключительно для целей налогообложения.

Результат оценки можно узнать на сайте Росреестра, или путем подачи запроса в Росреестр.

Вывод: при совершении сделки отчуждения земельного участка бесполезно ссылаться на его кадастровую стоимость, нужно установить его рыночную стоимость. При расчете налога, который предстоит уплатить за владение земельным участком нет смысла ссылаться на рыночную стоимость, для этого устанавливается кадастровая стоимость.

Где и как собственник может получить сведения о кадастровой стоимости своего земельного участка?

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с соответствующим кадастровым номером собственник может получить в районном филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра или филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области, которая находится по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, ул. Агрохимиков, дом 6а. Обратившись в филиал Кадастровой палаты собственник может получить справку с кадастровой стоимостью своего объекта недвижимости, например земельного участка.

Что делать собственнику, если кадастровая стоимость значительно, превышает рыночную стоимость?

Первое, что должен сделать собственник это решить готов ли он ввязаться в процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Оспаривание кадастровой стоимости включает в себя все случаи, когда собственник пытается:

§ установить кадастровую стоимость в размере рыночной;

§ оспаривание кадастровой стоимости объекта в связи с недостоверностью сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Органы, в которые можно обращаться для оспаривания кадастровой стоимости

Согласно статье 24.19 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Таким образом, для оспаривания кадастровой стоимости можно обращаться в следующие органы:

Для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей:

§ Арбитражный суд.

§ Комиссия или суд общей юрисдикции.

Для юридических лиц:

§ Арбитражный суд.

§ В Комиссию по рассмотрению споров, и только если она отклонит заявление или не рассмотрит его за один месяц можно обращаться в суд общей юрисдикции.

Что такое комиссия по рассмотрению споров?

На территории Московской области создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Создание комиссии регулируется приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.10.2012 № П452 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области». Порядок создания и работы комиссии утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263.

В субъектах Российской Федерации комиссии создаются региональным управлением Росреестра.

В состав комиссии входят представители самого Росреестра, Кадастровой палаты, органа исполнительной власти субъекта, а также представители предпринимательского сообщества и саморегулируемых организаций оценщиков.

Какие условия и какой срок для обращения в комиссию?

Срок на обращение в комиссию — не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае до момента определения новой кадастровой стоимости.

В случае отличия кадастровой стоимости от рыночной более чем на 30% к заявлению в обязательном порядке прилагается экспертное заключение об определении рыночной стоимости. Отсутствие такого заключения приведет к отказу комиссией в удовлетворении требований заявителя.

Кто может являться ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости?

Ответчиком по спору будет выступать Филиал Федерального Государственного Бюджетного Учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Московской области (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области.

В исковом заявлении может содержаться, по крайней мере, две просьбы:

§ Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме определенной отчетом.

§ Об обязании ФГБУ «ФКП Росрееста» внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Что может потребовать дополнительно комиссия или суд от заявителя?

Как мы уже выяснили для обращения в Комиссию нужно написать заявление и приложить к нему отчет о рыночной оценке земельного участка. Для обращения в суд (арбитражный суд) необходимо составить исковое заявление и также приложить отчет о рыночной оценке земельного участка. Однако для положительного решения вопроса этого недостаточно.

Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Статьей 24.16 Закона об оценочной деятельности определено, что в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ только при условии наличия положительного заключения на указанный отчет.

По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Таким образом, после того как отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости будет составлен необходимо произвести экспертизу отчета оценщика, получив положительное заключение на имеющийся отчет.

Если этого не сделать, то суд вправе самостоятельно или по запросу ответчика назначить повторную экспертизу для получения положительного заключения.

Это не только приведет к удорожанию процесса, но и сильно его затянет.

Какие еще существенные моменты могут служить основанием для отказа в удовлетворении искового заявления?

Статья 24.11ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ» предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:

§ Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

§ Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Иными словами, если собственник считает, что кадастровая стоимость, установленная в целях налогообложения, превышает рыночную стоимость земельного участка, и он решил оспорить результаты определения кадастровой стоимости, то рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Это подтверждается правовой позицией изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011№ 91311 и от 25.06.2013 № 1076111, согласно которой определение рыночной стоимости спорного участка должно производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки земель.

При этом ситуация осложняется тем, что если земельный участок имеет кадастровый номер (указывается в свидетельстве о собственности), то Акт определения кадастровой стоимости на практике не составляется.

Такой Акт ниоткуда невозможно получить и значение приобретает дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого же земельного участка, имеющего кадастровый номер.

Таким образом, чтобы оспаривать кадастровую стоимость своего земельного участка, собственник должен знать дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка.

Именно и исключительно на эту дату должен быть составлен отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Если отчет будет составлен, на какую либо иную дату, то это будет основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Как узнать дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка?

Эта дата не содержится в открытом доступе, и узнать ее можно через адвокатский запрос или запрос суда, а также иного официального органа.

Что произойдет, если все- таки удастся выиграть спор?

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28 июня 2011 г.№ 91311 содержится указание на то, что установление судом рыночной стоимости земельного участка, должно являться основанием, для обязания органа кадастрового учета, внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Рыночная стоимость в данном случае распространяет свое действие лишь на будущий период и подлежит внесению в кадастр с момента вступления судебного акта в законную силу, но не ранее. Пересмотр кадастровой стоимости за период, предшествующий рассмотрению спора не возможен.

Таким образом, новая кадастровая стоимость будет исчисляться с момента вступления в силу судебного акта. Соответственно с этой даты собственник будет уплачивать налоги исходя из новой кадастровой стоимости, а за весь предыдущий период, исходя из предыдущей кадастровой стоимости.

Источник: http://dmrealty.ru/

Как рассчитать рыночную стоимость земли

Существует множество различных стратегий инвестирования в недвижимость, которые вы можете рассмотреть, если хотите зарабатывать деньги, включая покупку незастроенной земли. Хотя это требует немного дополнительных усилий, покупка земли — отличный способ вложить свои деньги, если вы примете правильные решения. Вот посмотрите, как рассчитать рыночную стоимость земли, чтобы вы могли решить, подходит ли вам эта стратегия.

Какова рыночная стоимость земли?

Рыночная стоимость земли относится к сумме денег, которую купил бы за участок земли информированный покупатель при обычных условиях. Он основан на характеристиках, расположении и желательности земли и служит общей оценкой стоимости земли на открытом рынке. Имейте в виду, что, когда речь идет о рыночной стоимости самой земли, это исключает любые постройки, но учитывает определенные улучшения, такие как модернизированная дренажная система.

Также имейте в виду, что рыночная стоимость не обязательно будет равна продажной цене. Существуют и другие факторы, влияющие на то, сколько фактический покупатель заплатит за землю, и окончательная цена продажи может быть выше или ниже рыночной стоимости. Но рыночная стоимость относится к приблизительной оценке того, сколько земля должна стоить при нормальных условиях, которую вы можете использовать для определения цены вашего участка и ответа на предложения.

Лучшие методы расчета рыночной стоимости земли

Существует несколько методов, используемых инвесторами и специалистами по недвижимости для определения рыночной стоимости земли. Наиболее распространенными методами являются метод сопоставимых продаж, анализ доходов и анализ затрат.

1. Метод сопоставимых продаж

Это самый простой метод, использующий данные о продажах сопоставимых партий для определения приблизительной рыночной стоимости. Это делается путем сравнения продажной цены других подобных участков земли в этом районе, чтобы определить приблизительную оценку, с поправкой на любые отклонения, такие как размер, местоположение или другие желаемые характеристики.

Скажем, например, есть один участок земли, который был продан за 100 000 долларов, а другой — за 70 000 долларов. Первый больше вашего участка, а второй меньше, но в остальном они сопоставимы с вашим участком. Используя подход сопоставимых продаж, вы можете определить, что ваш участок стоит от 80 000 до 90 000 долларов, в зависимости от точных размеров. Это становится немного сложнее в зависимости от того, сколько других графиков и факторов вы включаете в свой анализ, но обычно именно так работает подход сопоставимых продаж.

2. Анализ доходов

Этот метод также известен как анализ остаточной стоимости земли и немного сложнее, но часто может быть более точным при правильном расчете. Этот метод начинается с анализа того, какой доход может принести застроенная недвижимость. Затем, вычитая стоимость всех остальных элементов, кроме стоимости самой земли.

Во-первых, вы должны определить валовую стоимость застройки, то есть сумму, которую будет стоить имущество, если оно будет разработано с максимальной и наилучшей точки зрения. Затем вы должны составить приблизительную оценку того, сколько будет стоить развитие этой собственности, включая затраты на строительство, гонорар архитектора, комиссионные с недвижимостью, расходы на финансирование и любую прибыль, которую вы планируете получить. Вы вычитаете эти затраты из общей стоимости застройки, и у вас остается стоимость самой земли.

Этот метод может быть сложным и, вероятно, потребуется профессионал для обеспечения точности. Но это стратегия, которую часто используют опытные инвесторы, и она может обеспечить надежную оценку, основанную на существенных факторах.

3. Анализ затрат

Подход к анализу затрат придерживается противоположной позиции и оценивает землю на основе затрат, связанных с развитием. При стоимостном подходе стоимость потенциальной собственности равна стоимости земли плюс затраты на строительство минус амортизация. Этот метод сложнее использовать, если земля не застроена, и часто он менее точен, чем метод сопоставимых продаж и доходов. Но это часто требуется в особых обстоятельствах, включая страховые претензии, новое строительство, недвижимость специального назначения и так далее.

Покупка земли или покупка недвижимости – что лучше для начинающих инвесторов?

Покупка земли имеет свои преимущества, но также может быть сопряжена с трудностями. В отличие от покупки недвижимости, когда вы покупаете необработанную землю, вы не можете сразу заработать деньги. Вы должны либо построить жилое или коммерческое здание, чтобы привлечь покупателей и арендаторов, либо сохранить недвижимость в надежде, что она со временем подорожает.

Развитие недвижимости является более сложной задачей, чем просто покупка недвижимости для сдачи в аренду или даже продажа существующего дома. Это требует знания затрат на строительство, зонирования и налогового законодательства, рыночных условий и так далее. Кроме того, это также требует более сложного финансирования и оценки рисков.

Но если вы готовы принять вызов, постройка чего-то с нуля принесет больше прибыли, чем покупка существующей конструкции, поэтому дополнительные риски окупятся. Большинству начинающих инвесторов, вероятно, лучше выбрать более простую стратегию, такую ​​как аренда на одну семью. Но если у вас есть время и видение участка земли, а также солидная сеть профессионалов в вашем распоряжении, это может быть полезным и прибыльным опытом.

Является ли покупка земли хорошей инвестицией в 2021 году

Покупка земли всегда является выгодной инвестицией, независимо от того, какой сейчас год. Это отличное средство сбережения, потому что существует постоянный спрос на новую землю, но только ограниченное предложение, а это означает, что, пока вы проводите исследования и не переплачиваете, она, вероятно, будет расти в цене с годами.

Но, как и любая стратегия инвестирования в недвижимость, она сопряжена со своими рисками и не так проста, как покупка застроенного объекта. Если вы хотите зарабатывать деньги, покупая землю, вам нужно будет провести обширное исследование и составить план, прежде чем погрузиться в него. Существует множество подводных камней, с которыми вы можете столкнуться, которые повлияют на потенциальную прибыль ваших инвестиций, связанных с вопросами зонирования. , топография, налоги, коммунальные услуги и финансирование. Так что, если вы подумываете о покупке земли, разумно проконсультироваться с брокером или другими специалистами по недвижимости в вашей сети, чтобы убедиться, что вы делаете разумные инвестиции.

Как оценить рыночную стоимость имущества | Малый бизнес

Когда дело доходит до покупки или продажи недвижимости для вашего бизнеса, отправной точкой является определение ее стоимости. Это кажется достаточно простым — вы, конечно, видите, что ранее продавалось в вашем районе, и используете это как отправную точку? К сожалению, оценка имущества, особенно коммерческой недвижимости, не так проста. Если бы это было так, не было бы нужды в профессиональных оценщиках в этой сфере.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это профессиональное мнение о том, за сколько недвижимость будет продаваться на расстоянии вытянутой руки, т. е. независимому покупателю, без каких-либо уступок или откатов, основанное на местном рынке недвижимости, спросе и предложении, а также о других аналогичных объектах. продажи в этом районе, а также особенности и преимущества собственности.

Это не то же самое, что рыночная цена собственности, которая может быть больше или меньше рыночной стоимости. Это потому, что цена — это то, за что продавец соглашается продать недвижимость. Это может быть то же самое, что и рыночная стоимость, или продавец может согласиться на более низкую цену за недвижимость, потому что, например, ему нужна быстрая продажа.

Три разных метода оценки

Существует также гораздо более длинное определение рыночной стоимости, и оно зависит от типа используемого метода оценки. В Соединенных Штатах существует три основных метода оценки: подход к сравнению продаж , подход затрат и подход дохода . Часть работы оценщика заключается в том, чтобы знать, какой метод использовать для данной собственности в данном месте.

Прежде чем мы рассмотрим три подхода, имейте в виду, что хороший процент от стоимости недвижимости составляет субъективный . Решение о том, сколько стоит недвижимость, — это больше искусство, чем наука, и некоторые части процесса могут быть немного трудными для понимания. Вы можете попросить трех разных оценщиков оценить одно и то же имущество и получить три разных ответа.

Это особенно верно для коммерческой недвижимости, где дефицит может играть роль в оценке собственности. В некоторых случаях оценки могут отличаться на десятки тысяч долларов!

Оценка дома с использованием метода сравнения продаж

Подход сравнения продаж является наиболее часто используемым методом для определения стоимости жилой недвижимости, хотя он также подходит для оценки некоторых видов коммерческой недвижимости. При таком подходе стоимость объекта основывается на том, по какой цене аналогичные объекты недавно были проданы на том же рынке. Эти свойства называются «сопоставимыми» или «сравнениями» — отсюда и термин подход «сравнение продаж ».

Вот как это работает:

1. Обратите внимание на свойства свойства

2. Начните с перечисления характеристик и преимуществ недвижимости, например:

3. • Площадь в квадратных футах.
   • Размер партии.
   • Местоположение.
   • Возраст.
   • Номера спален и ванных комнат (если жилые).
   • Если это коммерческое помещение, наилучшее использование имущества (например, офис, магазин, склад).
   • Общее состояние (хорошее, среднее, плохое).

   • Гаражи, бассейны, апгрейды

     –

     все, что отличает это свойство от других свойств в сообществе.

4. Найти сопоставимые объекты недвижимости

5. Следующим шагом является поиск продажных цен не менее трех объектов недвижимости, сопоставимых с объектом исследования. Это означает, что они должны совместно использовать некоторые или, в идеале, все функции, которые вы перечислили. Запишите любые другие характеристики, такие как меньшая площадь в квадратных футах — эта информация понадобится вам позже.

6. Если у вас есть доступ к сервису множественных списков, вы можете легко получить список композиций. Вы ищете недвижимость, которая была продана за последние от трех до шести месяцев – рынки недвижимости меняются так быстро, что старые цены продажи устаревают. Обратите внимание на адрес вашей сопоставимой недвижимости. Расположение является ключевым элементом в оценке недвижимости из-за таких факторов, как транспорт и качество школы, поэтому вы ищете недвижимость в том же районе и, в идеале, в пределах нескольких улиц от объекта недвижимости.

7. Если у вас нет доступа к MLS, вы можете найти большую часть этой информации на Zillow; вам просто нужно немного больше копать.

8. Расчет эталонной цены

9. После того, как вы нашли сопоставимые объекты, выполните быстрый расчет, чтобы получить эталонную оценку оцениваемого имущества. Например, если вы найдете три сопоставимых объекта недвижимости, которые были проданы за 450 000, 480 000 и 435 000 долларов соответственно, вы возьмете среднее значение этих цифр — 455 000 долларов.

10. Другой вариант — узнать цену за квадратный фут (ppsf), что полезно, если ваши композиции больше или меньше вашей собственности. Например, предположим, что недвижимость за 450 000 долларов составляет 2 000 квадратных футов (225 долларов в секунду), недвижимость за 480 000 долларов — 2 200 квадратных футов (218 долларов в секунду), а недвижимость за 435 000 долларов — 1 950 квадратных футов (223 доллара в секунду). Средний ppsf составляет 222 доллара. Для предмета собственности площадью 2300 квадратных футов это будет равняться базовой оценке в размере 510 600 долларов США.

11. Немного прибавить, немного вычесть

12. Как объяснялось ранее, оценка собственности — это больше искусство, чем наука, и именно здесь оценка становится субъективной. Физические характеристики представляют собой наиболее очевидные различия между двумя сопоставимыми объектами недвижимости: один может быть в лучшем состоянии, чем другой, или у одного может быть гараж, а у другого его нет. Поэтому вам необходимо скорректировать цену вверх или вниз, чтобы учесть качество, состояние, дизайн и специальные функции.

13. Например, если недвижимость на соседней улице была продана недавно, но из нее открывается вид, а из объекта недвижимости открывается вид на кирпичную стену, возможно, вам придется уменьшить базовую стоимость объекта недвижимости. Это элементарно, но это лучшее, что вы можете сделать без опытного взгляда профессионального оценщика.

Оценка земли с использованием затратного подхода

Затратный подход начинается с расчета стоимости восстановления имущества либо в виде точная копия существующего здания или для строительства аналогичного здания с сопоставимыми характеристиками и удобствами, но с использованием современных строительных материалов.

Затем оценщик вычитает сумму начисленной амортизации, которая представляет собой снижение стоимости имущества с течением времени в результате устаревания или износа. Теория здесь заключается в том, что никто не будет платить за существующую собственность больше, чем будет стоить построить такую ​​же собственность с нуля.

Затратный подход предпочтительнее в новом строительстве или для оценки недвижимости специального назначения, когда нет достаточного количества аналогичных объектов для сравнения. Если вы оцениваете коммерческую недвижимость, промышленную собственность или пустую землю, то это может быть наиболее надежным подходом.

Вот как это делается:

1. Оцените стоимость земли, представляя ее свободной

2. Прямое сравнение является наиболее распространенным методом оценки стоимости свободной земли – по какой цене недавно были проданы другие участки? Например, используйте оценочную стоимость земли в 50 000 долларов.

3. Оцените стоимость строительства здания

4. В идеале вы должны просуммировать стоимость всех отдельных строительных компонентов, таких как крыша, каркас и водопровод. Однако это упражнение довольно утомительно, и его лучше оставить специалистам по оценке затрат. Работать с единовременной сметой за квадратный метр проще – здесь вам может помочь телефонный звонок архитектору или строительной компании.

5. Например, если строительство склада площадью 2000 квадратных футов обходится строительной компании в 100 000 долларов, ставка составит 50 долларов за квадратный фут. Умножьте эту ставку на площадь застройки объекта недвижимости, чтобы получить стоимость строительства. Например, предположим, что ваш склад составляет 5000 квадратных футов. Ориентировочная стоимость строительства составит 250 000 долларов США (5 000 x 50).

6. Вычесть сумму амортизации

7. Амортизация представляет собой потерю стоимости по мере старения имущества с течением времени либо из-за износа, либо из-за потери полезности — современный офис будет оснащен современными средствами связи, например, тогда как 40-летнее здание может и не быть. Простейшим методом амортизации является метод срока службы , который оценивает срок полезного использования имущества. Например, если возраст объекта составляет 10 лет, а срок его полезного использования составляет 40 лет, стоимость строительства должна амортизироваться на 25 процентов. В этом примере у вас остается стоимость строительства 187 500 долларов.

8. Найдите значение

9. Наконец, добавьте стоимость земли к остаточной стоимости строительства здания. Здесь стоимость недвижимости составляет 50 000 долларов США + 187 500 долларов США = 237 500 долларов США.

Доходный подход для сдаваемых в аренду зданий

Если оцениваемое имущество сдается в аренду и приносит доход, у вас есть возможность оценить его с использованием доходного подхода. Этот метод использует доход от аренды имущества или потенциальный доход, чтобы обосновать его рыночную стоимость. Многоквартирные дома и дуплексы являются примерами объектов недвижимости, которые можно оценить с помощью доходного подхода.

Этот метод немного усложняется, и о том, как это сделать, написаны целые книги.

Вот сокращенная версия:

1. Определение чистого годового дохода от собственности

2. Чистый годовой доход представляет собой доход от аренды от арендаторов и арендаторов. Если здание пустое или частично пустое, вам придется оценить эту цифру. Обязательно учитывать вакансии . Например, в многоквартирном жилом комплексе вы можете предположить, что 20 процентов квартир будут пустовать по крайней мере один месяц в году, чтобы обеспечить текучесть арендаторов. Таким образом, фактический доход от аренды будет ниже, чем заявленная цифра, которая предполагает, что здание всегда полностью занято.

3. В этом примере представьте, что вы оцениваете жилой комплекс, доход от аренды которого составляет 500 000 долларов в год.

4. Найдите чистый операционный доход

5. Чистый операционный доход равен доходу от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, налоги на имущество, деятельность по сбору платежей и вознаграждение управляющего имуществом. В этом примере расходы составляют до 100 000 долларов. Следовательно, NOI составляет 400 000 долларов.

6. Определение предельной ставки собственности

7. Капитализация или предельная ставка — это норма прибыли, которую вы ожидаете получить от собственности на основе дохода от аренды. Формула ставки капитализации: NOI, деленное на стоимость имущества . Здесь вы не знаете стоимость имущества, поскольку именно ее вы пытаетесь вычислить. Поэтому вам придется работать в обратном направлении и начинать с ставки капитализации или доходности, которую вы хотите получить для своих инвестиций.