Сдача квартир в наем: Налог на сдачу квартиры в аренду – как платить физическим лицам и самозанятым?

Чем отличаются аренда и наем квартиры — Юридическая консультация

Е. Страхов (Краснодар) 05.02.2021 Рубрика: Жилье

Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?

Аренда

Сергей Булахов

Консультаций: 10

Содержание

• Основное отличие
• Сроки
• Условия расторжения договоров аренды и найма
• Налоги

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 («Наем жилого помещения») Гражданского кодекса РФ.

Основное отличие

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Сроки

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.  2 ст. 674 ГК РФ).

Условия расторжения договоров аренды и найма

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

• в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Налоги

Относительно налогообложения.

Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.

Сказали спасибо:

Аренда или коммерческий наём помещения. Какой договор заключается при сдаче квартиры?

Большинство людей употребляют термин аренда, когда говорят о сдаче квартиры. Рынок арендного жилья, аренда квартиры – все эти термины давно вошли в наш лексикон. Но какой договор заключается, когда нужно передать физическому лицу квартиру в пользование для целей получения арендной платы?

Как ни странно, договор, по которому жилье передается за плату для проживания граждан, называется не договором аренды, а договором найма жилого помещения. Такой наём принято называть коммерческим, поскольку законом также предусмотрен социальный наём по которому незащищенные слои населения безвозмездно получают в пользование жилье от государства (муниципалитета). Договор аренды заключается только в случаях сдачи квартиры юридическим лицам, которые могут использовать жилье для проживания сотрудников или временного размещения своих клиентов и подрядчиков. При этом, если клиенты размещаются за плату, то юридическое лицо заключает с ними договор найма (поднайма).

Почему термин «аренда квартир» употребляется так часто, и как это связано с терминологией законодательства?

Арендой называются отношения по передаче имущества во временное владение и/или пользование за определенную плату. Аренда регулируется положениями главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Но для сдачи жилья физ. лицам жилья предусмотрена специальная форма договора найма жилых помещений. Данный договор регулируется положениями гл.35 ГК РФ, при этом к нему не применяются нормы о договоре аренды. Соответственно, с точки зрения закона это разные договоры.

Но если мы взглянем на статью 606 ГК РФ, которая определяет, что такое договор аренды, то увидим следующую формулировку: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Как можно заметить, текущее законодательство не делает различие между терминами «аренда» и «наём» (правильная форма этого слова в именительном падеже именно наём, а не найм). При анализе юридической истории также можно заметить совместное существование данных терминов – только с тем отличием, что слово «аренда» имеет латинское происхождение (от лат. arrendare), а слово «наём» имеет русское происхождение. В законодательстве различных периодов отношения по передаче имущества во временное возмездное пользование именовались либо одним, либо другим термином. Сейчас оба слова присутствуют в нашем законодательстве и имеют одно значение.

Но договор аренды и договор найма жилого помещения различаются именно регулированием. Стоит отметить, что для аренды других видов имущества предусмотрены отдельные договорные конструкции. К примеру, для аренды транспортного средства с экипажем предусмотрен специальный договор, к которому, однако, в отличие от договора найма жилого помещения, применяются некоторые общие положения о договоре аренды.

Надеюсь, что мы не утомили Вас юридическими и лингвистическими подробностями. Главное помнить один момент – не столько важно, как вы назовете договор, важно скорее условия такого договора. В случае спора между наймодателем и нанимателем-физ. лицом суд будет применять положения ГК РФ о договоре найма жилого помещения. Теперь же перейдем к непосредственным различиям в регулировании аренды и найма жилого помещения.

Договор аренды недвижимого имущества и договор найма жилого помещения: отличия

• Субъектный состав: наймодателями или арендаторами по обоим соглашениям могут выступать любые лица. Нанимателем по договору найма жилого помещения может являться только физическое лицо. Арендатором по договору аренды выступает юридическое лицо.
• Срок договора: предельный срок для найма жилого помещения – 5 лет. При отсутствии срока среди условий договора считается, что квартира сдана внаём на 5 лет. Данный договор нельзя заключить на неопределенный срок. Для аренды квартир юридическими лицами не предусмотрено максимальных сроков. Если стороны не укажут срок аренды в договоре, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как и в случае, если стороны прямо укажут неопределенный срок в тексте договора. Это означает, что любая из сторон может расторгнуть договор, уведомив за 3 месяца (если договором не предусмотрено иное время) своего контрагента.
• Проживающие в квартире лица: по договору найма жилого помещения в квартире может постоянно проживать наниматель и другие лица, вписанные в договор. Вселение проживающих, за исключением несовершеннолетних детей, допускается только с согласия наймодателя, если, конечно, в договоре не будет установлено условие об обратном. Если в договоре аренды квартиры юридическим лицом, стороны не пропишут, что квартирой могут пользоваться определенные лица, то проживать в такой квартире могут любые лица, которым арендатор предоставил квартиру. В таких соглашениях зачастую не прописывается такое условие, поскольку состав работников арендатора может постоянно меняться, не говоря уже о клиентах и контрагентах, заселяемых в квартиру.
• Преимущественное право нанимателя (арендатора) на заключение договора на новый срок. Наниматель по договору найма жилого помещения (квартиры) имеет право на заключение договора на новый срок. Закон устанавливает довольно строгие правила на этот счет и такое право стороны не могут отменить договором. Когда собственник квартиры не желает сдавать квартиру внаём далее, он должен предупредить нанимателя о своем решении за 3 месяца. Если он вовремя не предупредил другую сторону, а наниматель не отказался от дальнейшего съема жилья, то после окончания срока действия договор считается перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях.

Если наймодатель вовремя предупредил нанимателя и наём закончился, то он не должен сдавать квартиру другим лицам в течение года. В случае если он все же сдаст квартиру новым жильцам, предыдущий наниматель может оспорить договор и потребовать убытки. Но такие ситуации случаются крайне редко, как минимум потом, что прошлому нанимателю тяжело доказать факт того, что собственник именно сдает ее другим лицам. Новые жильцы и собственник однозначно будут заявлять о том, что квартира была передана во временное безвозмездное пользование друзьям или родственникам, поскольку им бы не хотелось, чтобы договор между ними был признан недействительным.

Положения законодательства о договоре аренды недвижимости юридическими лицами также предусматривают похожее преимущественное право. При этом имеются три серьезных отличия.

1. Во-первых, такое право стороны могут исключить такое условие в своем договоре.
2. Во-вторых, содержание такого права и механизм его реализации несколько отличаются. В данном случае о желании перезаключить договор должен уведомлять арендатор. Обычно в договоре устанавливается срок для такого уведомления, в ином случае он должен сделать это в разумный срок, который может различаться в зависимости от ситуации. Если арендатор предупредил в необходимый срок арендодателя, но последний заключил договор с другим лицом, то арендатор может требовать «выкупа» аренды и/или возмещения убытков.
3. В третьих, если срок договора истек, но ни одна из сторон не заявила о прекращении договора и не совершала никаких действий (не покинула помещение или не попросила покинуть помещение), то договор возобновляется на неопределенный срок. В данном случае заметна разница с договором найма жилого помещения, поскольку договор перезаключается не на весь срок, а любая из сторон договора может через 3 месяца его расторгнуть.

Для того чтобы действовало преимущественное право нанимателя (арендатора), требуется надлежащее исполнение им своих обязанностей. Это правило применимо к обоим видам соглашений.

• Государственная регистрация и момент заключения договора.

Договор найма жилого помещения должен быть зарегистрирован в ЕГРН (Росреестре), если его срок составляет один год и более. При этом договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, а на регистрацию такого договора закон предоставляет один месяц.

Договор аренды на срок не менее года также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Такое соглашение на срок в год или более считается заключенным с момента регистрации договора – такое правило приводит закон. Но такой момент вступления договора в силу действует только для третьих лиц, о чем говорит правило ст. 433 ГК РФ, а также судебная практика. Между сторонами договор действует с момента подписания, а потому они не могут заявлять о том, что не будут исполнять свои обязанности, так как договор не вступил в силу.

ГК РФ устанавливает, что реестре регистрируется именно право найма жилого помещения и договор аренды недвижимости. На практике, это не имеет никакого значения для сторон, поскольку им все равно придется предоставлять экземпляр договора в регистрирующий орган.

• Основания и порядок расторжения договора.

Положения главы 35 ГК РФ, регулирующие наём жилых помещений, предусматривают довольно строгие правила касательно расторжения договора.

Наниматель может расторгнуть договор, известив об этом другую сторону за 3 месяца.

Наймодатель может потребовать расторжения договора в следующих случаях:

1. При неуплате арендной платы за 2 периода (месяца), если срок договора менее года
2. При неуплате арендной платы за 6 месяцев, если срок договора не менее года
3. Разрушения или порчи квартиры нанимателем и теми лицами, за которых он отвечает
4. Систематическое использование квартиры не по назначению (например, не для проживания, а в качестве кондитерской фабрики)
5. Систематическое нарушение нанимателем, а также иными жильцами и гостями интересов соседей

Для договора аренды квартиры юр. лицом предусмотрены похожие правила. В частности, неуплата арендной платы за 2 периода и ухудшение состояния квартиры, а также использование не по назначению. Кроме того, такой договор можно расторгнуть, если арендатор не выполняет обязанности по ремонту квартиры. Правило о расторжении договора в случае создания помех соседям лицами, проживающими в арендованной квартире, прямо не предусмотрено, но его можно добавить в договор. Кроме того, в договор аренды квартиры юр. лицом можно добавить иные основания расторжения.

Законом устанавливается судебный порядок расторжения договора, по которому квартира сдается внаём гражданину. Договора аренды такой порядок не обязателен, указывается только лишь то, что арендодатель должен направить письменную претензию об устранении нарушений арендатору. И только в случае, если он их не устранит, расторгнуть договор.

На практике, в случае возникновения серьезного конфликта стороны будут обращаться в суд, а досудебный порядок действует до того момента, как арендатор начнет упорно отказываться освободить помещение. С другой стороны, договор найма квартиры гражданином довольно часто расторгается во внесудебном порядке. Во-первых, если наниматель четко следует условиям договора, то он может освободить помещение и без предъявления иска. Во-вторых, собственники жилья фактически могут поменять замки и выставить нанимателя на улицу. Но если такой наниматель не исполнял условия договора, то его обращение в суд с иском к наймодателю может не дать должного результата.

квартир исчезают из системы регулирования арендной платы в Нью-Йорке, и сохраняются вопросы о том, как

В условиях продолжающегося кризиса доступности жилья количество квартир, зарегистрированных нью-йоркскими домовладельцами как стабилизированная арендная плата, значительно сократилось — даже после того, как закон штата 2019 года запретил дерегулирование в большинстве случаев.

Потенциально тысячи арендаторов теперь платят арендную плату, превышающую ранее регулируемые суммы, без прав, которые получают арендаторы с регулируемой арендной платой, таких как гарантированное продление аренды и ограниченное увеличение.

Цифры, полученные ГОРОДОМ от Отдела жилищного строительства и обновления сообществ штата (DHCR), показывают, что по состоянию на ноябрь 2022 года квартир с регулируемой арендной платой было зарегистрировано 858 000 квартир, что на меньше по сравнению с 974 000 в 2019 году, когда законодательный орган штата принял широкомасштабный Закон о стабильности жилья и Закон о защите арендаторов, или HSTPA.

Этот закон положил конец так называемому отмене контроля за вакансиями, когда владельцы собственности могли изъять свободные квартиры из-под регулирования после того, как арендная плата достигла 2774 долларов в месяц. Любое снижение количества квартир с регулируемой арендной платой после вступления закона в силу 14 июня 2019 г., вызывает вопросы.

Могут ли эти недостающие квартиры, исчезнувшие из-под регулирования арендной платы, находиться в зданиях, построенных или отремонтированных в обмен на налоговые льготы, такие как 421-а? Нет, потому что количество этих квартир с регулируемой арендной платой растет, а не уменьшается.

Могут ли арендодатели просто опоздать с регистрацией в 2022 году? Наверняка некоторые. Арендодатели могут зарегистрировать свои квартиры со стабильной арендной платой в государстве спустя годы после истечения крайнего срока.

Но и предыдущие годы показывают снижение: 927 000 человек, зарегистрированных с регулируемой арендной платой на 2021 год, по-прежнему на 47 000 ниже уровня 2019 года и на 26 000 ниже уровня 2020 года.

«Нет разумного объяснения, почему это должно происходить в рамках закона», — говорит Эдвард Джозефсон, старший юрист отдела правовой реформы Общества юридической помощи, который обучает юристов законам об аренде.

Однако некоторые группы арендодателей видят эти цифры по-разному.

«Мысль о том, что десятки тысяч квартир исчезли с регистрации, абсурдна. Это просто естественное отставание, которое мы наблюдаем в регистрации квартир каждый год», — сказал Джей Мартин, исполнительный директор Программы улучшения жилищных условий, в заявлении, опубликованном группой после публикации этой статьи. Они отметили, что около 50 000 единиц, незарегистрированных в 2018 году, в конечном итоге были зарегистрированы в DHCR.

Сколько из почти 116 000 незарегистрированных квартир вернутся к системе стабилизации арендной платы и когда, пока неизвестно.

Эти квартиры, которые исчезли из списков арендной платы, отделены от десятков тысяч квартир, которые, как впервые сообщил «Город», все еще зарегистрированы как квартиры со стабилизированной арендной платой, но пустуют.

Пропал без вести

Так что же происходит? The CITY посетили одно здание на Проспект-Хайтс в Бруклине в поисках улик.

В центре популярной полосы магазинов и ресторанов, недалеко от Бруклинского музея, на Вашингтон-авеню, 750 расположены 16 квартир, арендная плата которых регулировалась до 2019 года. — дерегулирование арендной платы. Владелец здания, компания Witnick Real Estate Partners, приобрела недвижимость в декабре 2018 года. Но владелец задокументировал всего 10 стабилизированных квартир в 2020 году, а затем по шесть квартир каждый последующий год.

ГОРОД поговорил примерно с половиной арендаторов, проживающих в настоящее время в доме 750, Вашингтон. Многие переехали в здание в прошлом году, и почти все не знали, когда подписывали договоры об аренде, что их квартиры ранее имели стабилизированную арендную плату.

Арендаторы коллективно запросили анонимность, опасаясь возмездия со стороны арендодателя.

Четверо из недавно прибывших арендаторов — все они живут по адресу 750 Washington по рыночной ставке, нерегулируемой аренде и платят до 4000 долларов в месяц — запросили историю арендной платы своих квартир в DHCR. Эти документы содержат разбивку по годам каждого предыдущего повышения арендной платы, а также показывают, когда арендодатели удаляют квартиры выше порога высокой арендной платы из системы регулирования арендной платы.

Все четверо показали, что их квартиры находились в системе регулирования арендной платы в период с 2018 по 2019 год, а затем были удалены к 2020 году. записано 12 октября 2020 г. Отмена контроля за вакансиями с высокой арендной платой была отменена в июне 2019 г., а до этого применялась только к квартирам, чья законная арендная плата превышала 2774 доллара США. Последняя законная арендная плата за эту квартиру в апреле 2019 года составляла 1720,82 доллара.

Второй арендатор поделился своей почти идентичной историей арендной платы с THE CITY, который также указал «высокую арендную плату» в 2020 году, несмотря на то, что законная арендная плата была как минимум на 1000 долларов ниже порога в 2774 доллара.

В обоих случаях, чтобы преодолеть отметку в 2 774 доллара, владельцу недвижимости пришлось бы потратить от 30 000 до 40 000 долларов на все ремонтные работы за один раз — так называемое улучшение отдельных квартир, — а затем начать новую аренду с новым арендатором где-то между апрелем и июнь 2019 г., как раз перед тем, как вступили в силу новые законы об аренде.

ГОРОД разыскал предыдущих жильцов первой из этих двух квартир, которые рассказали, что проживали в квартире несколько лет, прежде чем съехать в июне 2019 года, – не оставив времени на ремонт или начало новой аренды перед законом измененный.

Уитнику, домовладельцу дома 750 по Вашингтон-авеню, принадлежит 36 зданий в Бруклине и Манхэттене. Согласно инструменту поиска недвижимости Who Owns What, с 2007 года их здания потеряли 226 квартир со стабильной арендной платой — или примерно 40% всего их портфеля.

Уитник не ответил на несколько запросов от THE CITY о комментариях.

Даже новые арендаторы, платящие высокую арендную плату, говорят, что их дом оставляет желать лучшего.

«Ничего не ремонтируют, ничего не чинят», — сказал один из арендаторов об управляющей компании Brighton Management.

В здании имеется 78 неустраненных нарушений жилищных условий, согласно данным городского Департамента охраны и развития жилищного фонда, в том числе семь случаев заражения мышами и тараканами и пять случаев отсутствия или неисправности детекторов дыма, почти в пять раз выше, чем типичная цена за квартиру в Нью-Йорке.

Арендатор рассказал, что, когда они въехали, «была утечка газа, и нас никто не уведомил», из-за чего они стали больше полагаться на поддержку своих соседей-квартиросъемщиков. «Именно тогда я начал встречаться с соседями».

Узкие выходы

Во всяком случае, сейчас в Нью-Йорке должно быть больше квартир с регулируемой арендной платой, чем до изменения закона 2019 года, а не меньше.

По данным городского Совета по регулированию арендной платы, с 2018 года в фонд стабилизированной арендной платы было добавлено больше квартир, чем изъято из него — 31 382 прибавленных и 30 788 потерянных. Большая часть этой прибыли была получена благодаря программам налоговых льгот.

Квартиры могут быть законно освобождены от регулирования арендной платы, как только срок действия этих налоговых льгот истечет через два десятилетия или более, или несколькими другими способами.

Процесс, называемый «существенной реабилитацией», позволяет арендодателям выводить целые здания из системы стабилизации арендной платы, если они могут доказать «ухудшенное состояние» и заменить 75% строительных систем. В прошлом месяце арендаторы свидетельствовали на слушаниях в государственном жилищном агентстве в пользу закрытия этой лазейки в регулировании арендной платы. Но основательная реабилитация удалила только 593 квартир из-под регулирования арендной платы с 2019 года, показывают цифры RGB.

Арендодатели также преобразовали здания со стабильной арендной платой в кооперативы и кондоминиумы, но эта практика становится все более редкой, учитывая, что законы об арендной плате 2019 года требуют, чтобы 51% существующих арендаторов дал согласие на преобразование. С 2019 года в результате этих преобразований арендная плата была исключена из-под регулирования 1561 квартиры. Наконец, арендодатели объединили неизвестное количество регулируемых квартир, чтобы повысить арендную плату — в процессе, названном защитниками арендаторов «Франкенштейном».

Таким образом, отсутствие тысячи квартир в системе регистрации с 2019 года остается необъяснимым. Но DHCR, государственное жилищное агентство, которое наблюдает за процессом, не начинает автоматически расследование, когда квартиры исчезают из системы. По словам официального представителя Брайана Батри, агентство, скорее, «проводит работу с владельцами зданий в течение всего годового периода регистрации, чтобы усилить их обязательство по подаче документов».

Более десяти лет назад в штате был создан «упреждающий правоохранительный орган» под названием «Отдел защиты арендаторов» (TPU) для поощрения соблюдения законов о регулировании арендной платы и расследования мошенничества со стабилизацией арендной платы. Бутри отметил, что ТПУ «разослал письма с требованием регистрации примерно 1,900 владельцев, которые не зарегистрировались должным образом», и с момента его создания его усилия привели к перерегистрации более 95 000 квартир. Эта статистика соответствует примерно 8000 квартир в среднем каждый год с момента основания ТПУ.

Арендаторы сдаются

Защитники прав арендаторов стремятся предупредить DHCR о признаках того, что квартира могла быть неправомерно исключена из системы регулирования арендной платы, но им мешают жесткие ограничения на информацию. Во-первых, государство предоставляет историю аренды и статус стабилизации квартир только арендаторам или арендодателям и только по запросу.

Согласно внутренней записке, полученной THE CITY, HCR в настоящее время работает с 3428 ожидающими рассмотрения делами о завышении арендной платы по всему штату. К ним относятся жалобы на случаи незаконного дерегулирования. Поскольку 27 сотрудников обрабатывают все дела о завышении цен в штате Нью-Йорк, Управление арендной платы агентства сталкивается с задержками из-за «надлежащей правовой процедуры», которая дает арендодателям и арендаторам время для ответа на претензии, а также из-за «закрытия офисов, связанных с COVID», HCR — говорит пресс-секретарь Батри.

Митинг защитников арендаторов перед слушаниями по правилам, касающимся квартир со стабильной арендной платой, 15 ноября 2022 г.

Ben Fractenberg/THE CITY

Эти задержки означают, что жильцы часто сдаются еще до того, как их дела будут рассмотрены – к этому моменту они могут переехать из своей квартиры или Нью-Йорка.

«Поскольку рассмотрение жалоб на завышенную плату занимает так много времени, вы на самом деле вынуждаете людей съезжать, а после вашего отъезда заявляют о завышенной цене», — говорит Алехандро Кориат, организатор аренды жилья в Верхнем Манхэттене. По словам Кориата, учитывая эти задержки, более временные арендаторы, у которых может быть не так много «шкуры на кону», могут не решиться принять меры.

Но Crown Heights Tenant Union, группа арендаторов, работающая в районе Вашингтон-авеню, 750, объединила «долговременных и новых арендаторов» для борьбы со случаями завышения арендной платы в их районе «в течение 10 лет и больше», заявила организация. в заявлении для ГОРОД.

Скрытая информация

Некоторые сторонники утверждают, что государство не делает достаточно для обеспечения соблюдения собственных правил регулирования арендной платы, и они утверждают, что государство утаивает данные, которые оно обязано обнародовать в соответствии с Законом 2019 г.законы об аренде.

«HCR не соблюдает уровень прозрачности данных, который, по нашему мнению, был прописан в Законе», — заявила адвокат арендаторов Люси Блок на публичных слушаниях HCR в ноябре, ссылаясь на часть L законов об аренде 2019 года. Этот раздел закона требует, чтобы HCR «делала общедоступными и размещала на своем веб-сайте в машиночитаемом формате данные, используемые для составления таблиц» в своем годовом отчете об управлении арендной платой.

В своем последнем отчете HCR включила две ссылки на файлы данных, но не предоставила исходные данные для большинства показателей. Примечательно, что вспомогательные данные отчета не содержат данных о количестве квартир со стабилизированной арендной платой по зданиям, хотя штат предоставляет ту же информацию агентству по сбору налогов Нью-Йорка. (Группы арендаторов прибегли к написанию компьютерного кода для извлечения данных из PDF-файлов счетов городского налога на имущество каждого здания.)

«Я хочу, чтобы данные были общедоступными, но еще больше я хочу, чтобы они привлекали арендодателей к ответственности и обеспечивали соблюдение регистрационных требований», — сказал Блок журналу The CITY. Для Блока, старшего научного сотрудника и сотрудника по данным в ANHD, консорциуме групп общественного жилья, регистрационные данные HCR содержат «легко висящие плоды», которые могут указывать на потенциальные нарушения закона о регулировании арендной платы, которые могут обнаружить представители общественности.

«Должна быть немедленная тревога, если арендодатель регистрирует меньше квартир со стабильной арендной платой, чем после принятия HSTPA», — сказал Блок. «HCR должен немедленно заняться этим».

Союз арендаторов Краун-Хайтс поддержал это мнение.

«Арендодатели совершают мошенничество с арендной платой, потому что они действуют безнаказанно, потому что они знают, что никто в правительстве штата или города не наблюдает, — говорится в заявлении профсоюза, — и обеспечение соблюдения закона полностью ложится на плечи арендаторов».

Эта история была обновлена, чтобы включить ответ от организации арендодателя.

Произошла ошибка. Пожалуйста, повторите попытку позже.

Спасибо за вашу заявку!

Globe Editorial: Все больше людей всех возрастов сдают свое жилье. Им нужна лучшая юридическая защита и больше уважения

Редакционная коллегия

Опубликовано 9 часов назад

Впервые за несколько десятилетий покупка дома больше не выглядит для канадцев верным путем к финансовой безопасности.

Сочетание растущих процентных ставок и стагнации на рынке недвижимости сжало кошельки потенциальных покупателей и вынудило их выйти на рынок аренды. Ряды арендаторов, хотя и в меньшинстве, растут в три раза быстрее, чем ряды домовладельцев. И эти арендаторы могут быть не теми, кого вы думаете.

Во-первых, подъем нации арендодателей — явление не только большого города. Согласно данным переписи населения, опубликованным в этом месяце в отчете Royal Bank, рост числа арендаторов в небольших городах опережал рост крупных городских центров за последнее десятилетие. А нация арендодателей стареет: бумеры были самой быстрорастущей группой арендаторов по всей стране.

«Мы ожидаем, что эти демографические и поведенческие тенденции продолжат стимулировать спрос на арендное жилье в ближайшие годы», — говорится в отчете.

Растущее число арендаторов подчеркивает необходимость изменить ненадежные юридические и финансовые меры защиты, а также изменить наше отношение к пожизненным арендаторам.

Долгое время в Канаде домовладение было признаком финансового благополучия и успеха. В более широком смысле, арендаторами были бедняки или, по крайней мере, те, кто еще не обрел финансовую опору в жизни. Это повествование никогда не было полностью правдивым. И теперь он все больше отрывается от реальности.

Быстро растущие арендные ставки в городских центрах означают, что для обеспечения аренды необходимы высокие доходы домохозяйств. В Ванкувере, согласно сайту поиска квартир Zumper, средняя стоимость квартиры с двумя спальнями составляет 3500 долларов в месяц, что, вероятно, требует, чтобы арендатор зарабатывал не менее 120 000 долларов, если домовладельцы ищут людей, которые не будут тратить более 35 процентов от общей суммы. доходы от арендных платежей.

В Торонто средняя арендная плата лишь немногим выше — 2950 долларов в месяц. И даже в Монреале, где исторически сложилось больше культуры арендодателей, стоимость составляет почти 2000 долларов.

Ванкувер и Монреаль уже являются мажоритарными арендаторами. В Торонто арендует почти половина жителей. Пять миллионов домохозяйств арендуют по всей стране, по сравнению с 4,1 миллиона десятилетием ранее, и эта тенденция усилит дебаты по поводу контроля над арендной платой. В то время как в два раза больше домохозяйств владеют своими домами, импульс принадлежит арендаторам.

Эти граждане заслуживают того же достоинства и статуса, что и все остальные. Хотя такой сдвиг потребует времени, есть способы начать двигаться в правильном направлении.

Спустя десятилетие после того, как канадцы смогли начать использовать свои ипотечные платежи для укрепления своего кредитного рейтинга, этот вариант по-прежнему недоступен для многих арендаторов. В 2020 году кредитное бюро Equifax начало работу с отчетным агентством Landlord Credit Bureau по учету арендных платежей. Но это не относится к Квебеку, и арендатору не повезло, если он использует основного конкурента Equifax, TransUnion.

Добросовестно оплачивайте самую большую статью своего бюджета из месяца в месяц, и бюро кредитных историй может быть все равно. Это неразумно.

Добросовестной оплаты аренды также может быть недостаточно, чтобы сохранить крышу над головой. В ряде юрисдикций арендодатели могут выселять арендаторов, чтобы их собственная семья могла пользоваться недвижимостью. Это пункт, которым могут злоупотреблять арендодатели, желающие найти нового арендатора и повысить арендную плату. И число выселений владельцев жилья растет.

В Британской Колумбии Центр ресурсов и консультирования арендаторов сообщает, что частичные данные за этот год показывают, что 36,3% обращений за помощью в выселении были связаны с использованием владельцами, по сравнению с 31,6% в 2020/2021 годах.

Для защиты арендаторов от незаконного выселения необходимы более строгие законы. ДО НАШЕЙ ЭРЫ. пытается пресечь такие злоупотребления, внеся в прошлом году положение, позволяющее налагать штраф в размере годовой арендной платы, подлежащий уплате арендатору, хотя правоприменение остается проблемой.

Оттава недавно увеличила план иммиграции почти до 500 000 человек в год.