Сдает квартиры кто: Я хочу сдать квартиру. Как это сделать?



© pure julia/Unsplash

В условиях стремительно меняющегося рынка особенно остро встает вопрос выгодных вариантов стабильного дохода. Кажется, что нет ничего проще, чем сдать квартиру в аренду. В этом деле, как и в любом другом, есть много тонкостей, с которыми нужно быть знакомыми, чтобы не уйти в минус. О том, на что стоит обратить внимание, сдавая квартиру в аренду, рассказывает инвестор в недвижимость, риэлтор и руководитель собственного агентства Арина Николаева.

Арина Николаева

Инвестор в недвижимость, риэлтор и руководитель собственного агентства недвижимости

Как изменился рынок аренды?

После серьезных экономических изменений многие владельцы квартир, планировавшие продажу, решили оставить недвижимость и сдавать ее в аренду.

Поэтому на рынке аренды резко увеличилось предложение — все ринулись сдавать в долгосрок. На самом деле, мы можем ожидать рост интереса к внутреннему туризму, спрос на краткосрочную и среднесрочную аренду будет расти, особенно в летний сезон.

Апартаменты или жилая квартира?

Апартаменты — формально нежилые помещения, что на деле почти всегда не так. Основные их преимущества — стоимость и инфраструктура. Цена на апартаменты в схожих локациях дешевле жилых квартир, а сдаются значительно дороже. В среднем по рынку стоимость аренды апартаментов на 30% выше. Арендаторы часто предпочитают этот вариант благодаря качественному сервису. Апартаменты представляют собой жилой комплекс с ресторанами, коворкингами, салонами красоты и всем, что может понадобиться жителю мегаполиса. Типичный пример — всем известный комплекс Москва Сити в Москве.

Череда плюсов из высокой стоимости аренды, высокого спроса и низкой ценой самого объекта, нивелируется несколькими факторами. Во-первых, в апартаментах нельзя прописаться. Во-вторых, стоимость ЖКХ и прочие услуги выше, потому что расчет идет по тарифам коммерческих помещений.

Кстати, в России давно зреет инициатива более четкого правового регулирования апартаментов. Если в обозримом будущем все же появится возможность для прописки, то это приведет к резкому скачку цен — по этой причине я советую своим клиентам, заинтересованным в покупке апартаментов, не медлить с этим решением.

Физлицо, самозанятый или ИП?

Сдавая квартиру, нужно будет платить налоги. Можно делать это как физическое лицо, как самозанятый и как индивидуальный предприниматель. От этого будут зависеть налоговые ставки:

• Физическое лицо — 13%.
• Самозанятый — 4%.

Важно: самозанятые не могут сдавать апартаменты, поэтому этот вариант подойдет только для жилых квартир.

• Индивидуальный предприниматель — в зависимости от налоговой ставки.

При этом если вы решите продать объект, который использовался в коммерческой деятельности, неважно квартира это или апартаменты, то нужно будет платить налог со всей стоимости объекта, а при нынешних ценах это очень крупные суммы.

Своим клиентам я обычно рекомендую сдавать жилые помещения как самозанятый, а апартаменты, если это постоянная деятельность, как индивидуальный предприниматель.

Долгосрочная, среднесрочная или посуточная аренда?

Большинство желающих получать доход от сдачи квартиры рассматривают только долгосрочные варианты, однако это не всегда самый простой путь.

Договор долгосрочной аренды как правило подписывается на 11 месяцев. Это довольно простой вариант, так как предполагается, что вам не нужно регистрировать договор в росреестре, регулярно искать съемщика, проводить просмотры квартиры и заселять арендаторов. При этом и доходность этого варианта не самая высокая — около 5–6%.

Среднесрочная аренда (1–2 недели) — популярный вариант в туристических городах и в столице. Часто на такой срок снимают недвижимость командировочные клиенты.

Доходность выше, однако нужно быть готовым регулярно искать арендаторов. Можно рассмотреть вариант среднесрочной аренды в туристический сезон и долгосрочной в оставшиеся месяцы.

Посуточная аренда — путь с самой большой доходностью, но требующий достаточно времени для регулярного поиска и заселения гостей. Этот вариант аренды наиболее популярный для туристов в высокий сезон с мая по сентябрь и в новогодние праздники.

Клиентам, заинтересованным в максимальной доходности, я рекомендую отдать квартиру управляющей компании или частным управленцам на посуточную реализацию. Так, вы получаете доход, а поиском, заселением и обслуживанием клиентов занимается управляющая компания.

Кому сдать квартиру в управление?

Комиссия компании, которая возьмет на себя весь процесс реализации вашей квартиры, составляет примерно 25–30% от ежемесячной прибыли. Если вы решили просто получать доход и не думать о квартире, то стоит знать об отличиях компаний от частных управленцев на этом рынке.

Управляющая компания

Управляющая компания обычно работает в комплексах апартаментов. Покупая апартаменты у застройщика, на месте уже есть своя управляющая компания. Иногда у вас есть выбор, заключать с ней контракт на управление или нет, чаще это обязательное условие покупки.

У каждой управляющей компании свои нюансы реализации апартаментов и работы с клиентами. Например, некоторые УК из прибыли вычитают затраты на рекламу и коммунальные услуги, а некоторые могут наоборот сделать расчет коммунальных услуг исходя из загрузки вашего апартамента: будут гости — вам заплатят, простаивал апартамент — будете платить вы.

В последнее время компании переходят на котловой метод доходности. Многие клиенты к нему относятся положительно по нескольким причинам:

• не нужно переживать, что ваш апартамент не сдается, доход — вы получите соразмерно своей площади апартамента;
• расходы на коммунальные услуги и ремонт оплачиваются тоже из общего котла, не будет существенной просадки, если в апартаменте понадобиться срочный ремонт.

На российском рынке есть сетевые иностранные компании: это эффективная бизнес-модель, потому что отели и апартаменты распространены по всему миру, а клиенты предпочитают отдыхать уже в знакомых местах и пользоваться системой лояльности. В нынешних условиях, компании покидают российский рынок, но это не совсем так. Большинство стараются сохранить свое влияние — делают ребрендинг и оставляют свои команды. Посмотрим как они будут работать в новых реалиях.

Частный управленец

Частный управленец может быть более эффективен — у него в работе меньше квартир, их проще загрузить. Еще одно преимущество в том, что у частных управленцев договоры управления проще и вы сможете быстрее расторгнуть договор при необходимости, в отличие от управляющих компаний, у них часто есть штрафные санкции. В моей практике не было случаев, когда частные управленцы просили дополнительные взносы за обслуживание или рекламу, хотя не исключаю, что это возможно.

Как сдавать в посуточную аренду без посредников?

Если вы решили сами заняться реализацией квартиры посуточно, стоит знать, где сейчас рантье выкладывают свои квартиры. После ухода Booking и Airbnb с российского рынка управленцы и компании перешли на следующие площадки:

• Островок.
• Яндекс Путешествия.
• Суточно.ру.
• OneTwoTtip.
• Tvil.
• Tutu.
• 101 hotels.
• Bronevik.

Как найти арендатора на долгий срок?

Итак, вы приобрели недвижимость и решили сами искать арендаторов. Есть пара важных моментов, о которых лучше знать заранее.

Обязательно подписывайте договор

Понимаю, что читателей делового издания не удивить таким простым советом, но в работе я до сих пор сталкиваюсь с клиентами, которые работают без договора, пытаясь укрыться от налогов. Это неоправданный риск, который делает вас заманчивой мишенью для нечистых на руку квартиросъемщиков.

Опишите все дорогостоящее имущество в договоре аренды

Даже самый аккуратный жилец может что-то сломать и испортить, лучше заранее перестраховать себя от трат. Поэтому при сдаче в аренду берите залог. Часто он равняется одному или двум месяцам аренды возвращается при выезде съемщиков, если в квартире осталось все также как и было при заезде. Можно сделать фотофиксацию, чтобы в случае споров у вас были аргументы.

Как видите, есть множество вариантов сдачи квартиры в аренду и тонкостей уплаты налогов и подписания договора, которые стоит знать перед тем, как начинать работу.

Если вы заметили опечатку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на наш

Подписывайтесь на наш

Когда суд может лишить квартиры того, кто сдает ее в аренду

Закон сейчас не только не запрещает сдавать жилье за плату, но, напротив, даже определяет правила такого найма. Однако есть одно важное «но»: не стоит забывать, что именно владелец жилья отвечает за своих квартирантов.

Поэтому если сдавать квартиру «кому попало», дело может закончиться тем, что с квартирой придется расстаться. Представим несколько таких ситуаций — отдельно для муниципального и частного жилья.

1. Когда грозит выселение из муниципальной квартиры за сдачу ее в аренду

Если граждане в свое время получили квартиру от государства и не приватизировали ее, то она остается в муниципальной (или региональной) собственности, а жильцы пользуются ею по договору социального найма.

Наниматель может пересдать квартиру в поднаем, но только временно и с согласия местной администрации и проживающих с ним членов семьи. В противном случае такая сдача приводит вот к чему (проиллюстрирую на реальном примере).

Жители одной из многоэтажек г. Улан-Удэ неоднократно жаловались в администрацию на свою соседку. Она вела «крайне асоциальный» образ жизни со всеми вытекающими последствиями (шумные застолья, скандалы и пр.).

Администрация установила, что «проблемная» квартира вот уже несколько лет как сдается. Мужчина, который в свое время получил эту квартиру по ордеру, съехал из нее и сдал неофициально той самой «веселой» соседке.

Разумеется, никакого разрешения у администрации он не получал. Тогда та обратилась в суд, требуя не только выселить «нелегальную квартирантку», но и самого владельца жилья (по ордеру) признать утратившим право на жилплощадь.

Дело в том, что по закону (ст. 83 ЖК РФ) договор соцнайма расторгается с момента, когда наниматель добровольно выехал в другое место жительства.

А в данном случае все указывало на то, что мужчина не имел намерений пользоваться квартирой: он давно ее покинул, поселил туда жильцов, долги по квартплате не погашал и не следил за тем, что вообще там происходит.

Поэтому суд признал мужчину утратившим право пользования спорной квартирой и выселил его вместе с квартиранткой (Октябрьский р-й суд г.Улан-Удэ РБ решение от 28 мая 2019 г.).

2. Когда собственнику придется расстаться со своей квартирой за то, что он сдает ее жильцам

Тем, у кого квартира находится в частной собственности, не нужно спрашивать разрешения, чтобы сдавать ее жильцам за плату. Но не стоит забывать, что право собственности возлагает на его обладателя и дополнительные обязательства.

Закон требует от собственника содержать свое жилье, а также соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями (ст. 30 Жилищного кодекса РФ).

Даже если собственник сам не проживает в квартире, а сдает ее, все равно эти обязательства для него сохраняются. Поэтому за все нарушения своих квартирантов перед третьими лицами отвечать будет именно он.

Кардинальной мерой ответственности в таких случаях является принудительное прекращение права собственности на жилое помещение.

Согласно ст. 293 Гражданского кодекса РФ, если собственник грубо нарушает свои обязанности по содержанию жилья и не соблюдает права соседей, то местная администрация сначала официально предупреждает его о необходимости устранить нарушения.

Если он не реагирует, она обращается в суд с иском о продаже жилого помещения с публичных торгов. По решению суда квартиру продают, и бывший уже собственник может получить только деньги, вырученные с продажи (и то за вычетом расходов на исполнение решения суда).

Есть такой пример в судебной практике: гражданке долгое время приходилось терпеть выходки «веселых квартирантов» (сдавалась соседняя квартира).

На многочисленные жалобы администрация не реагировала. Тогда женщина обратилась в суд и потребовала обязать администрацию принять меры к изъятию «проблемной квартиры» у собственника.

Суд признал, что квартиранты грубо нарушают правила пользования жилым помещением, допускают его разрушение и есть все основания инициировать продажу квартиры с публичных торгов (Беловский горсуд Кемеровской области, решение от 14 ноября 2018 г.).

Если вы собственник, не забывайте, что именно вы отвечаете за тех, кто живет в вашей квартире. Обязательно укажите в договоре свое право досрочно от него отказаться, если квартиранты будут нарушать установленный порядок — так вы защитите не только покой соседей, но и свое право на квартиру.

Квартиры и дома в аренду

Поиск по местоположению

Диапазон арендной платы

Кровати и ванные комнаты

Ваш надежный ресурс по аренде

Когда вы ищете дом для аренды на ForRent.com, вы можете делать это с уверенностью. Независимо от того, ищете ли вы дом для аренды, кондоминиум, таунхаус или квартиру, каждая недвижимость проверяется экспертом по аренде ForRent. com. Используйте силу опыта и надежного обслуживания клиентов, чтобы они работали на вас!

Ответы и советы экспертов отрасли

Мы кое-что знаем об аренде, аренде и переезде. Позвольте нам помочь!

Определите свой бюджет на аренду

Рассчитайте сейчас

Аренда Life & Style by Design

Вдохновение, идеи и мастер-классы по декору своими руками, чтобы превратить любую арендуемую квартиру в дом вашей мечты.

Способы сэкономить на счетах за коммунальные услуги

Расходы на коммунальные услуги могут составить значительную сумму, и если вы не арендуете квартиру с включенными коммунальными услугами, вам следует оценить свои расходы на коммунальные услуги и соответствующим образом установить свой ежемесячный бюджет, чтобы не получать над головой.

Прочитать сообщение в блоге

4 удобных для съемщика способов повесить вещи на стены

Один из самых простых и лучших способов сделать квартиру, комнату в общежитии или дом похожим на ваш дом — повесить вещи на стену! Если у вас есть желание украсить свои стены, у нас есть несколько отличных удобных для арендаторов решений, которые помогут вам поднять свои вещи без инструментов или повреждений!

Прочитать сообщение в блоге

Где и как обновить адрес при переезде

После того, как все «удовольствие» от переезда утихнет, и вы, наконец, запустите Wi-Fi, пора сосредоточиться на одном из самых важных подробности после переезда в новую аренду: обновление вашего домашнего адреса. Решите все быстро с помощью этих советов!

Читать сообщение в блоге

Найдите свой следующий дом

Мы упростили поиск идеального жилья благодаря более чем миллиону доступных вариантов аренды.

Роскошная аренда

Роскошная аренда для тех, кто любит лучшие вещи в жизни. Изысканные помещения с высококачественной отделкой, эксклюзивными удобствами и премиальными обновлениями.

Найти роскошный прокат

Аренда с домашними животными

Две лапы вверх для аренды, которая раскатывает приветственный коврик для вас и ваших пушистых друзей. Перестаньте гоняться за своим хвостом, выйдите из собачьей конуры и переезжайте в свой новый дом, где разрешено проживание с домашними животными.

Поиск домов для домашних животных

Аренда с двумя спальнями

Ваша квартира мешает вашему образу жизни? Разветвитесь и найдите место с немного большим пространством или пространством для роста. Когда квадратные метры имеют значение, две спальни лучше, чем одна.

Откройте для себя апартаменты с двумя спальнями

Найдите идеальное жилье в одной из этих лучших областей.

Аренда квартир и домов в аренду

Аренда квартир и домов в аренду | РентКафе»»

RentCafe.com обеспечивает самый безопасный поиск квартир в Интернете. Списки квартир непосредственно от ведущих менеджеров по недвижимости, цены и наличие обновляются ежедневно, и ваша информация немедленно доставляется в собственность!

Предлагая сотни тысяч квартир и домов в аренду, RentCafe.com поможет вам легко найти свой идеальный дом. Проверьте цены, посмотрите фотографии, планы этажей, удобства и многое другое!

Оформите аренду быстро и без проблем, онлайн или лично. С RentCafe.com вы можете проверять наличие мест в режиме реального времени, связываться с недвижимостью, подавать заявки на аренду и получать уведомления об одобрении.

Как хорошо быть дома! На RentCafe.com вы можете осуществлять безопасные платежи по аренде, просматривать остатки, подавать заявки на техническое обслуживание, получать новости сообщества и продлевать договор аренды — и все это под одной крышей.

В движении? Приложение RentCafe.com поможет вам быстро найти следующую отличную квартиру. В любой момент. В любом месте.

Загрузите приложение поиска квартир RentCafe.com прямо сейчас из iTunes и Google Play и получите мгновенный доступ к объявлениям об аренде поблизости или по всей территории США.

iTunesGoogle Play

RentCafe для жителей

Ты дома! Наслаждайтесь круглосуточными услугами резидентов

RentCafe.com поможет вам сэкономить время и легко управлять своей новой арендой из любого места. Войдите в свой портал резидента, внесите и отслеживайте арендные платежи, запросы на техническое обслуживание и продление аренды. Имейте информацию о вашей квартире и услуги на кончиках ваших пальцев. Загрузите бесплатное приложение RentCafe.com Resident, которое уже доступно в iTunes и Google Play.

Вход для жителей

RentCafe для управляющих недвижимостью

Зарегистрируйтесь на RentCafe.com и свяжитесь с вашими жителями

Получите больше внимания, больше лидов и больше шансов заполнить вакансии квалифицированными жителями! Повышайте удержание и удовлетворенность жителей с помощью онлайн-заявок на аренду, утверждений и продлений аренды, облегчая жизнь своим жителям. С RentCafe.com, полностью интегрированным с Yardi Voyager и RentCafeCRM, управление недвижимостью никогда не было таким простым!

Логин менеджера

Ищите и находите склады рядом с вами — это просто как раз-два-три!
Проверьте объекты в вашем районе, выберите оптимальный размер устройства, сравните цены, а затем свяжитесь с поставщиком хранилища.