Сдать организации квартиру: Сдаем квартиру в аренду организации информация

Содержание

Аренда квартир для сотрудников от оформления до налогообложения

Владельцы предприятий зачастую сталкиваются с дефицитом компетентных кадров. Подобная ситуация вынуждает их «выписывать» персонал из других регионов России или из-за границы, а также командировать собственных работников на некоторое время в другие компании. В таких случаях работодателям приходится обеспечивать специалистов жильем, то есть снимать для них комнаты или целые квартиры. В этой статье мы расскажем о том, как выполняется аренда квартир для сотрудников, и обсудим некоторые бухгалтерские детали.

Содержание

  1. Какие особенности имеет аренда квартир для сотрудников организации
  2. Как составить договор аренды квартиры для сотрудников
  3. Как должна производиться оплата аренды квартиры для сотрудника
  4. Аренда квартиры для сотрудника: налогообложение
  5. Выплата НДФЛ
  6. Налог на прибыль
  7. Нужно ли уплачивать страховые взносы с аренды квартиры для сотрудника
  8. Аренда квартиры сотруднику: проводки

Какие особенности имеет аренда квартир для сотрудников организации

Аренда квартир для сотрудников компаний – это обычная практика. Предприятиям очень часто приходится предоставлять своим работникам съемную жилплощадь как на короткий, так и на длительный срок.

Чаще всего организации берут в аренду не одну, а сразу несколько квартир, причем предпочтение отдается не «однушкам», а двух-, трех- и многокомнатным, которые находятся в шаговой доступности от метро или офиса компании.

Аренда, субаренда, поднайм, безвозмездное пользование – все эти понятия имеют прямое отношение к ситуации, когда работодателю необходимо обеспечить сотрудника жильем. Термины отражают разнообразие вариантов того, какой договор можно заключить в подобной ситуации. Каждый вариант обладает как достоинствами, так и недостатками, поэтому требует взвешенного анализа.

Многие крупные организации готовы обеспечивать своих высококвалифицированных сотрудников наемными квартирами в целях их материального стимулирования. Арендные взаимоотношения могут оформляться различными способами, от которых зависит порядок налогообложения, ответственность перед владельцем жилплощади и пр. Но обо всем по порядку.

Один из наиболее распространенных вариантов – работник компании самостоятельно заключает договор аренды квартиры с ее владельцем, а работодатель лишь компенсирует его убытки (например, в виде прибавки к зарплате).

Давайте рассмотрим подробнее, какие существуют варианты контрактов на аренду жилплощади.

Читайте материал по теме: Отчетные документы для командировочных

Как составить договор аренды квартиры для сотрудников

Распространенной практикой при заключении трудовых соглашений с иностранными сотрудниками или специалистами, переведенными из других регионов, является включение в такой контракт или ознакомление работника с положением имеющегося в организации коллективного договора о представлении ему жилплощади.

Не следует полагать, что такое жилье предоставляется безвозмездно. Организации обычно берут квартиры для сотрудников в аренду.

Именно частные квартиры набирают все большую популярность как место проживания командированных работников. И это понятно, ведь гостиницы и отели с доступными ценами сейчас в большом дефиците.

На какие же нюансы следует обратить особое внимание при заключении договора аренды с владельцем квартиры – физическим лицом?

В пункте 2 статьи 30 ЖК РФ прописано, что владелец жилплощади имеет право передавать свое имущество (принадлежащее ему на праве собственности) во владение или пользование другому физлицу на основании:

  • договора найма;
  • договоренность о безвозмездном пользовании;
  • иных норм закона.

Соответственно, юрлицо может пользоваться имуществом собственника на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом норм гражданского и жилищного законодательства.

Давайте разберемся, имеет ли предприятие право арендовать квартиры для своих работников и в чем отличие такого жилья от служебных помещений.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (статья 93 ЖК РФ).

Следовательно, служебные помещения могут предоставляться строго очерченному кругу лиц и исключительно в силу специфики их деятельности, которая требует проживания непосредственно по месту службы или рядом с ним. Порядок предоставления таких помещений строго регламентирован жилищным законодательством. В статье 100 ЖК РФ прописано, что собственник помещения и сотрудник должны заключать договор найма специализированной жилплощади.

Если говорить о работниках негосударственных компаний, то они не могут претендовать на получение служебного жилья. При этом организации, в которых они трудятся, вправе заключать договоры аренды квартир для сотрудников с физическими или юридическими лицами, а также компенсировать расходы, которые служащий несет при самостоятельном найме.

На каких правовых основаниях организации могут осуществлять аренду квартир для сотрудников?

Юрлица могут получать жилплощадь во владение или пользование в соответствии с договором аренды или иными контрактами (пункт 2 статьи 671 ГК РФ). Документы обязательно оформляются в письменном виде вне зависимости от длительности их действия (пункт 1 статьи 609 ГК РФ). А в соответствии с нормами пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды квартиры для сотрудника сроком более года должен быть зафиксирован в органах госрегистрации. Не следует забывать, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан (пункт 2 статьи 288 ГК РФ и пункт 1 статьи 17 ЖК РФ). Юрлицо также может использовать жилплощадь исключительно в этих целях (пункт 2 статьи 671 ГК РФ).

  • Двусторонний договор аренды жилого помещения.

Каким образом происходит процедура заключения двустороннего договора аренды квартиры для сотрудника (между организацией-арендатором и владельцем жилплощади-арендодателем)?

В таком договоре работник организации-арендатора не фигурирует, однако из его текста должно быть понятно, что квартира будет использоваться именно для его проживания. Также должны быть указаны значимые условия: объект аренды, ее сроки и стоимость.

Если в трудовом соглашении прописано частичное возмещение арендной платы работнику, то в контракте указывается именно оно. Если арендная плата выше, чем сумма компенсации, то работник сам оплачивает владельцу помещения разницу. Для этого заключается отдельный договор, предмет которого компанию интересовать не должен, так как в этих взаимоотношениях она уже не участвует.

Отдельно стоит рассказать о гарантийном платеже. Зачастую он назначается прямо в договоре и по истечении его срока возвращается арендатору. Если имуществу был причинен материальный ущерб или обязательные платежи не были выплачены в полном объеме, из гарантийного платежа вычитается сумма долга или убытков. Таким образом, компания становится ответственной за действия работника, повлекшие за собой определенный ущерб.

Иногда в договоре прописывается порядок оплаты коммунальных услуг – к примеру, обязательство арендатора оплачивать их самостоятельно. При этом если такая обязанность будет передана жильцу, то есть сотруднику компании, то это следует отметить в акте приема-передачи жилплощади.

В разделе «Права и обязанности» следует прописать, что арендодатель готов предоставить жилое помещение и находящееся в нем имущество в состоянии, удовлетворяющем требования договора и соответствующем назначению арендованного жилого помещения. Кроме того, квартира должна быть пригодна для проживания, работнику компании-арендатора должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в нее.

Сам арендатор должен использовать жилплощадь и имущество по прямому назначению, своевременно вносить арендную плату, оплачивать коммунальные услуги, а также содержать квартиру в технически исправном состоянии, соблюдать санитарные нормы и правила.

Пожалуй, самым важным является пункт о цене договора. В документе необходимо четко зафиксировать сумму, которую арендатор должен будет платить за квартиру, а также указать порядок оплаты: в каком виде (наличными или на расчетный счет), в какие сроки, каковы последствия просрочки платежа.

Чтобы арендодатель не мог поднимать арендную плату каждый месяц, необходимо прописать в договоре, что пересмотр платы может производиться не чаще одного раза в год и по соглашению сторон.

  • Трехсторонний договор аренды жилого помещения.

При подписании договора на аренду квартиры для сотрудника между тремя сторонами арендодателем будет являться владелец жилплощади, арендатором – компания-работодатель, а специалист будет выступать в роли третьей стороны, у которой есть свои права и обязательства.

Квартира в этом случае предоставляется исключительно для того, чтобы там проживал работник организации. Вероятно, именно он будет исполнять обязанности по уплате коммунальных платежей и пр. А вот плату за наем должен вносить арендатор, то есть компания. На сотрудника также лягут обязательства по компенсации материального урона, причиненного имуществу.

При заключении договора все три стороны подписывают акт о техническом состоянии квартиры, количестве мебели и прочего имущества. Это необходимо и арендодателю, который сможет предъявить претензии арендатору, утратившему или испортившему его имущество, и самому арендатору.

Если арендатор предоставил жильцу имущество с уже имеющимися недостатками, это необходимо зафиксировать в акте, чтобы в дальнейшем владелец жилья не мог высказывать претензии по этому поводу. К примеру, пенсионерка, сдавшая квартиру на длительный срок, может просто забыть, что диван был сломан еще в тот момент, когда она передавала ключи новому жильцу.

Компания-работодатель в этом случае практически ничем не рискует. Поэтому владельцы организаций предпочитают именно такой вариант.

Читайте материал по теме: Бухгалтерский учет подарков сотрудникам, их детям, клиентам и партнерам по бизнесу

Как должна производиться оплата аренды квартиры для сотрудника

Как было сказано выше, любая организация имеет полное право заключать договоры аренды квартир для сотрудников. А вот каким образом происходит возмещение затрат, необходимо описать подробнее.

Если компания сама подписывает договор аренды квартиры для сотрудника и берет на себя обязательства по оплате связанных с наймом расходов, арендная плата считается натуральной формой оплаты труда работника (статья 131 ТК РФ).

В соответствии с письмом Минфина РФ от 18.12.2007 № 03-03-06/1/874, статью 131 ТК РФ следует трактовать так: оплата труда сотрудника по трудовому договору или письменному заявлению может осуществляться в любых формах, которые не противоречат закону. Доля зарплаты, которая выплачивается в неденежной (натуральной) форме, не может быть больше 20 % от общей суммы месячной зарплаты.

В ситуациях, при которых зарплату можно частично выплачивать в натуральной форме, должны быть приняты значительные меры, призванные обеспечить личные потребности сотрудника и его семьи в полном объеме. Соответственно, натуральные выплаты должны приносить специалисту пользу, а их стоимость должна быть достаточной.

Потребность человека в жилплощади считается базовой. В этом случае проблем у компании возникнуть не должно, особенно если в теле трудового соглашения такой пункт прописан особо.

Если договор найма подписал сам сотрудник, а компания-работодатель должна лишь компенсировать цену аренды деньгами, то соответствующее возмещение, включенное в трудовое соглашение, будет являться составной частью зарплаты работника, выдаваемой в денежном эквиваленте.

Для подтверждения объема фактических расходов работник должен предоставить работодателю копию своего арендного контракта. Если он был заключен не в письменном, а в устном виде (такое право физлицам дает статья 609 ГК РФ при условии, что договор аренды подписан на срок менее года), сотрудник должен подтвердить свои издержки иным способом – например, распиской владельца квартиры, подтверждающей факт получения денег за наем, или иными документами.

Если стороны, подписавшие договор аренды квартиры для сотрудника, оформляли также и акт приема-передачи этой жилплощади, его копию также следует потребовать у работника.

Аренда квартиры для сотрудника: налогообложение

Органы контроля и надзора полагают, что плата за аренду квартиры для сотрудника – это часть оплаты его труда, то есть доход работника, выраженный в натуральной форме. Поэтому обязанность по обеспечению специалиста жилой площадью должна быть отдельно прописана в трудовом договоре с ним.

Как мы уже отмечали, Трудовой кодекс РФ подразумевает, что в натуральном виде служащему можно выплачивать не больше 20 % от общего объема его заработной платы. Минфин подтверждает, что из затрат на аренду квартир для сотрудников в «прибыльных» расходах можно прописывать в качестве затрат на зарплату только ту сумму, которая не превышает соответствующий лимит (статья 255 НК РФ).

Прецедент: Стоит отметить, что однажды суд признал возможность учета таких расходов для налогообложения прибыли в полном объеме. ФАС Центрального округа акцентировала внимание на том, что издержки служат целям обеспечения производственных процедур – без них приглашенные издалека работники попросту не смогли бы исполнять свои договорные рабочие обязанности. Также антимонопольная служба заявила, что нормы Трудового кодекса не могут влиять на налоговые взаимоотношения, поэтому довод о двадцатипроцентном ограничении не играет роли. Список затрат в пользу сотрудника, которые можно учитывать при исчислении налога на прибыль, является открытым (Постановление ФАС ЦО от 29.09.2010 № А23-5464/2009А-14-233).

Выплата НДФЛ

Безусловно, доход специалиста в виде выплачиваемой за него платы по аренде подлежит обложению НДФЛ (пункт 2 Письма Минфина от 07. 09.2012 № 03-04-06/8-272). Таким образом, из материального дохода сотрудника необходимо удерживать сумму налога.

При этом в статье 169 ТК РФ говорится, что рабочий, переезжающий на новое место жительства по предварительному соглашению с работодателем, должен получить от работодателя компенсацию не только за расходы, понесенные в пути (на проезд самого работника и членов его семьи, а также провоз багажа – кроме случаев, когда работодатель сам предоставляет сотруднику соответствующие транспортные средства), но и траты по обустройству на новом месте жительства. Процедура выплаты и ее размеры определяются по трудовому или коллективному договору.

Учитывая эту норму, судьи целого ряда процессов пришли к единому выводу, что если обязанность работодателя оплачивать жилье сотрудника прописана в их трудовом договоре, то такая оплата считается компенсацией расходов на переезд и не облагается НДФЛ (смотрите, к примеру, постановления ФАС Уральского округа от 08.06.2012 № Ф09-3304/12 и ФАС Московского округа от 21. 03.2011 № Ф05-1300/2011, от 21.08.2008 № КА-А40/7732-08).

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что если работодатель обязуется обеспечить сотрудника жильем в соответствии с трудовым договором, то он может не учитывать арендную плату в составе налогооблагаемой базы НДФЛ. Однако компании необходимо быть готовой отстаивать свою позицию в суде.

Налог на прибыль

Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ, чтобы исчислить налог на прибыль, налогоплательщик должен снизить размер полученных доходов на величину понесенных расходов (кроме тех, которые указаны в статье 270 НК РФ).

Расходы – это любые обоснованные (с точки зрения экономики) и документально подтвержденные траты (а в случаях, указанных в статье 265 НК РФ, – убытки), которые налогоплательщик осуществил или понес в ходе ведения своей деятельности, которая направлена на извлечение прибыли.

Обоснованные расходы – это затраты, которые оправданы с точки зрения экономики и оценены в денежном эквиваленте.

Документально подтвержденные расходы – это траты, которые подтверждены любыми документами, оформленными в соответствии с нормами российского законодательства.

Расходы – это любые затраты, совершенные для текущей деятельности, которая направлена на извлечение прибыли.

Статья 255 российского налогового кодекса гласит, что всякие выплаты специалистам, вне зависимости от того, в какой форме они производятся – материальной или натуральной, выплаты и добавки для стимулирования качественной профессиональной деятельности, компенсации и возмещения в связи с особым родом службы или ее условиями, премии и прочие стимулирующие выплаты, расходные выплаты на обеспечение работы этих сотрудников, которые предусмотрены в российском законодательстве, трудовых соглашениях и контрактах, коллективных договорах, служат частью фонда оплаты наемного труда и соответствующих затрат организации-налогоплательщика.

В пункте 4 статьи 255 НК РФ указано, что аренда квартир для сотрудников (возмещение за непредоставленное бесплатное жилье) учитывается как расходы, являющиеся объектом налогообложения, если этому служащему по закону должно быть предоставлено жилье на безвозмездной основе.

Отсюда следует, что указанный пункт должен применяться лишь в тех ситуациях, когда выдача компанией-работодателем бесплатного питания или предоставление жилплощади на безвозмездной основе обусловлено нормами закона (письмо УФНС России по Москве от 11.01.2008 № 21-08/001105).

Трудовое законодательство обязует работодателя нести расходы на аренду квартир для сотрудника только в ситуациях, когда он командирован или его постоянная профдеятельность может выполняться только в пути, в полях, разъездах или экспедициях (статьи 168, 168.1 ТК РФ).

Следовательно, если компания желает оплатить проживание работника по месту своего расположения, такие выплаты не могут быть составной частью расходов в целях налогообложения прибыли (пункт 4 статьи 255 НК РФ).

В статье 255 НК РФ прописаны лишь некоторые расходы на зарплату, то есть их список является открытым. Пункт 25 этой статьи гласит, что такими затратами могут считаться и другие выплаты, которые получает сотрудник, в том случае, если они прописаны в трудовом контракте или коллективном договоре.

Следовательно, на основании этого пункта можно сделать вывод, что в целях реализации положений 25-й главы НК РФ в число расходов на зарплату следует относить абсолютно любые траты, которые приводят к доходу сотрудников, если они предусмотрены в трудовом контракте или коллективном договоре. Исключение составляют те, о которых особо говорится в статье 270 НК РФ (смотрите, к примеру, письмо Минфина РФ от 31.07.2009 № 03-03-06/1/504).

Пункт 29 статьи 270 НК РФ гласит, что налоговая база должна определяться без учета расходов на лечение и отдых в санаториях, экскурсии или путешествия, занятия в фитнес-секциях, студиях или клубах по интересам, посещение культурно-массовых или спортивных событий, подписки на издания, не являющиеся нормативно-техническими или служащими производственным целям, на продукты для личных нужд специалистов, а также других аналогичных трат, сделанных в пользу сотрудников.

ФНС РФ в письме от 12.01.2009 № ВЕ-22-3/6 пояснила: если аренда квартир для сотрудников оплачивается на основании положений трудового соглашения в конкретном размере, то такая выплата может учитываться как составная часть зарплаты, выраженная в нематериальной (натуральной) форме. Таким образом, если жилье предоставляется по условиям трудового договора и рассматривается сторонами как обязательства работодателя выдавать часть зарплаты в нематериальной форме (с конкретным определением этой доли), то такие расходы должны учитываться как часть налогооблагаемой базы доходов в составе выплат на зарплаты.

Читайте материал по теме: Как принять на работу сотрудника и не допустить ошибок

Нужно ли уплачивать страховые взносы с аренды квартиры для сотрудника

В соответствии со статьей 419 раздела XI части 2 Налогового Кодекса РФ, любые деньги, которые плательщик страховых взносов начисляет в пользу физлиц в рамках трудовых взаимоотношений, должны облагаться соответствующими взносами.

В статье 422 этого же раздела прописан закрытый перечень выплат и вознаграждений, которые страховыми взносами не облагаются.

В пункте 2 части 1 статьи указано, что страховыми взносами не облагаются любые возмещающие выплаты, которые связаны с оплатой жилплощади или коммуналки. Подобные возмещения должны быть установлены законодательными и нормативными актами России, регионов и субъектов местного самоуправления (в границах норм российского законодательства).

Трудовой кодекс РФ не обязывает работодателей обеспечивать своих работников жильем или оплачивать аренду квартир для сотрудников. Поэтому арендная плата за жилье для иногороднего специалиста не подпадает под действие вышеуказанного пункта по формальным признакам.

Однако нельзя не отметить, что аренда квартиры для сотрудника влечет его переезд в другой регион для исполнения трудовых обязательств, поэтому в рассмотренном случае целесообразнее было бы применить уже описанные выше положения статьи 169 ТК РФ.

Стоит отметить, что статья 169 ТК РФ закрепляет норму, в соответствии с которой сотрудник, переезжающий в другой регион для работы по предварительному соглашению с работодателем, должен получить компенсацию в том числе и расходов, связанных с переездом и обустройством на новом месте проживания. Конкретные размеры выплат, процедура их осуществления и прочее регулируются соглашением сторон.

Отсюда следует, что при достижении соответствующих договоренностей между сотрудником и работодателем последний обязан возместить первому все убытки, связанные с переездом.

При этом в пункте 2 части 1 статьи 422 НК РФ установлено, что любые виды компенсаций, связанных с выполнением физлицом своих трудовых обязательств, в том числе и с переездом на службу в другой регион, не облагаются страховыми взносами. Такие компенсации должны быть установлены для всех, кто платит страховые взносы в рамках российского законодательства, нормативных актов регионов РФ или решений местных органов власти.

Специалисты Минздравсоцразвития России в своем письме от 05.08.2010 № 2519-19 разъяснили порядок применения указанной нормы. Они отмечают, что возмещение за наем жилплощади, которое выплачивается сотруднику, переехавшему в другой город в связи с переводом по службе, не подпадает под действие указанного выше пункта статьи 422 НК РФ. Ведь эта норма предусматривает полное освобождение от страховых взносов только сумм компенсации убытков работника при переезде.

Отсюда следует, что перечисление платы за аренду непосредственно владельцу жилья по коллективному или трудовому договору должно рассматриваться как выплата, осуществленная в соответствии с трудовыми взаимоотношениями, и облагаться страховыми взносами на общем основании.

При этом ранее судьи, вынося решения в части уплаты ЕСН, полагали, что плата за наем жилья не должна облагаться ЕСН (смотрите, к примеру, постановления ФАС Московского округа от 21.03.2011 № Ф05-1300/2011).

Доказывая свою позицию, судьи заявляли, что плата, которую работодатель вносит в счет проживания «выписанного» сотрудника на время выполнения им своих трудовых обязанностей по договору, считается возмещением убытков при переезде на службу в другой регион (применительно к статьям 165, 169 ТК РФ).

В заключение заметим, что, как и в случае с НДФЛ, неначисление страховых взносов с объема платы за аренду жилплощади для специалиста может вызвать разногласия с контролирующими службами.

Аренда квартиры сотруднику: проводки

Вариант № 1.

Если говорить о бухгалтерском учете, то операции, связанные с наймом жилья, отражаются с помощью следующих проводок.

Содержание операции

Дт

Кт

Оплата аренды включается в расходы20 – «Основное производство»

(26 – «Общехозяйственные расходы», 44 – «Расходы на продажу»)

76 – «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
НДФЛ с дохода в виде оплаты аренды удерживается из зарплаты сотрудника70 – «Расчеты с персоналом по оплате труда»68 – «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДФЛ»
Удерживается НДФЛ из дохода арендодателя-физлица в виде оплаты аренды76 – «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»68, субсчет «НДФЛ»
Перечисляется оплата аренды76 – «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»51 – «Расчетные счета»
Начисляются страховые взносы на доход сотрудника в виде оплаты аренды20 – «Основное производство»

(26 – «Общехозяйственные расходы», 44 – «Расходы на продажу»)

69 – «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»

Вариант № 2.

Он подразумевает выплату возмещения, не являющегося компенсацией, которую работодатель обязан выплачивать сотруднику в соответствии с ТК. Таким образом, все выплаты становятся «благотворительностью» компании в пользу специалиста.

В такой ситуации расходы на арендную плату, компенсированные работнику, не могут включаться в снижение базы по налогу на прибыль (пункт 29 статьи 270 НК РФ).

Сумма такой компенсации будет облагаться налогом на добавленную стоимость, потому что само возмещение не указано в числе необлагаемых НДФЛ (Письмо Минфина от 15.05.2013 № 03-03-06/1/16789).

Страховые взносы на сумму компенсации также придется начислить, потому что оно выплачивается в строгом соответствии с трудовым договором (часть 1 статьи 7 Закона № 212-ФЗ; пункт 1 статьи 20.1 Закона от 24.07.98 № 125-ФЗ).

В бухучете отражаются следующие проводки.

Содержание операции

Дт

Кт

Возмещение оплаты аренды включается в иные расходы91 – «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы»73 – «Расчеты с персоналом по прочим операциям»
Исчисляется налог на добавленную стоимость с такого возмещения73 – «Расчеты с персоналом по прочим операциям»68 – «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДФЛ»
Возмещение выплачивается сотруднику73 – «Расчеты с персоналом по прочим операциям»51 – «Расчетные счета»
Начисляются страховые взносы на сумму возмещения91, субсчет «Прочие расходы»69 – «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»
Отражается постоянное налоговое обязательство99 – «Прибыли и убытки»68, субсчет «Налог на прибыль»

Аренда квартиры под офис: учет при упрощенке

Организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», арендовала у физического лица квартиру. В этой квартире расположен офис организации. Можно ли учесть в расходах при УСНО арендую плату за квартиру?

Расходы на аренду при УСНО

В силу пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ «упрощенцы», применяющие объект налогообложения «доходы минус расходы», при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на сумму арендных (в том числе лизинговых) платежей за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.

Согласно п. 2 ст. 346.16НК РФ указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, поименованным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть они должны быть обоснованными и документально подтвержденными.

Таким образом, «упрощенцы» вправе учитывать в расходах затраты на аренду, в том числе помещений.

Офис в жилом помещении

Что касается организации офиса в жилом помещении – квартире, в этом случае необходимо учитывать нормы, установленные ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Но не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 26.09.1997 № 125‑ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Кроме этого, согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает использование жилого помещения для целей, не связанных с проживанием граждан (Письмо Минфина России от 28.03.2017 № 03‑11‑11/17851).

Более того, сделка по предоставлению в аренду жилого помещения для производственных нужд признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона на основании ст. 168ГК РФ.

В связи с этим затраты организации на аренду жилого помещения (квартиры) для размещения офиса при определении объекта обложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, учитываться не должны.

Представители Минфина придерживаются данного мнения давно и последовательно (письма от 28.10.2005 № 03‑03‑04/4/71, от 14.02.2008 № 03‑03‑06/1/93, от 29.09.2014 № 03‑03‑06/1/48504). Отметим, что указанная позиция полностью соответствует действующему законодательству.

Организация, применяющая УСНО, вправе учесть в расходах арендную плату за помещение после перевода жилого помещения (квартиры) в нежилое. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение установлены ст. 22 ЖК РФ

Может ли моя компания арендовать для меня квартиру?

5 декабря 2022 г., 9:56
·
Джастин Беккер ·
Комментарии к записи Может ли моя компания арендовать квартиру для меня?

Для некоторых профессий и должностей работодатели нередко предлагают своим работникам жилье. Иногда они могут платить арендную плату или даже снимать квартиру от имени этого человека и его семьи. Это довольно хорошая установка для обеих сторон, по крайней мере, в большинстве ситуаций.

Итак, ваша компания может сделать что-то подобное для вас? Ответ может быть «да», но это зависит от того, на кого вы работаете. Малые предприятия обычно не могут позволить себе такое пособие, но более крупные организации могут предоставить вам жилье работодателя.

Зачем компании снимать квартиру для своих сотрудников?

Существует множество причин, по которым компания-работодатель может захотеть предоставить некоторым сотрудникам нечто большее, чем специально отведенное рабочее место. Вот некоторые из них сейчас:

Удобство

Для некоторых компаний бизнес-цели требуют наличия персонала на месте. Подумайте об университетах и ​​других институтах, предлагающих высшее образование.

Работодатели могут захотеть привлечь определенных сотрудников и удержать их в своей рабочей силе как можно дольше. На определенных уровнях более высокая заработная плата может быть недостаточной. Таким образом, предоставление нового места жительства является основным преимуществом для обеспечения лояльности сотрудников.

Преимущества для компании

Некоторым предприятиям может быть легче вести бизнес, если рядом с ними или на территории проживают определенные сотрудники. Например, владелец недвижимости может потребовать, чтобы кто-то из управляющей компании постоянно находился в помещении, если он управляет жилым комплексом. Это дает им личную гарантию того, что кто-то ответственный будет присутствовать, чтобы управлять всеми ситуациями в любое время дня.

Помощь во время трудностей

Если работник в какой-то момент сталкивается с чрезмерными трудностями, он может быть не в состоянии найти подходящее арендуемое жилье для своих нужд. Это наиболее вероятно в случае инвалидности.

Сотрудник может быть старым и преданным компании, и все еще ценным за свои услуги, несмотря на трудности. В таких случаях их работодатели могут рассмотреть вопрос об оплате арендной платы за более доступное жилье в соответствии с местными законами о зонировании. Это гарантирует, что компания сохранит своего сотрудника, и сотрудник сможет продолжать работать, несмотря на свои трудности.

Временное рабочее место

Если ваша работа требует, чтобы вы работали во временном месте в течение некоторого времени, они могут платить арендную плату за это время. Таким образом, вам не придется беспокоиться о том, какой доход требуется для аренды квартиры в этом районе.

Например, работник из Мичигана может иметь постоянное место жительства в городе Детройт. Однако, если их компании придется отправить их на работу в Финикс на какое-то время, они будут платить арендную плату за все необходимое жилье в течение этого периода.

Поскольку вознаграждения работникам обычно считаются частью вашего дохода, они также облагаются налогом со стороны государства. Однако в некоторых случаях жилье для сотрудников может не облагаться налогом. Даже в таких случаях вы все равно должны быть проинформированы о том, какие счета ожидать при аренде квартиры.

Возможно обеспечить доход от арендной платы при самозанятости . Однако , это большая нагрузка, когда твой работодатель соглашается снять тебе квартиру . Оплата аренды является одним из самых больших ежемесячных расходов для многих людей . Итак , экономия на этих хлопотах будет привлекательной привилегией любой работы .

Вот способы, которыми ваш работодатель может решить арендовать квартиру или договориться об аренде какого-либо другого вида имущества для ваших потребностей в жилье :

1. Предоставление жилья в пользу работодателя

Если работодатель хочет предоставляют жилье для своих деловых целей, они могут получить за это освобождение от уплаты налогов. Это применимо в следующих ситуациях:

  • Жилье предоставляется в деловых интересах работодателя – должна быть прямая связь между проживающим в квартире работником и его ролью в компании
  • Это требуется в трудовом договоре, и работник соглашается, что деньги вместо квартиры не будут жизнеспособны
  • Квартира расположена в служебных помещениях компании (эти помещения также должны принадлежать работодателю), при этом квартира является составной частью имущества

Необходимая документация

Если квартира не подлежит налогообложению, работодатель должен подать некоторые документы. Требования могут различаться в зависимости от места нахождения, но мы можем ожидать предоставления как минимум следующего:

  • Обязанности сотрудника в компании-работодателе
  • Описание квартиры
  • Различные причины, по которым сотруднику нужна квартира для полноценного выполнения работы на предприятии
  • Условия договора между работодателем и работником
  • Подробный перечень всех услуг и коммунальных услуг (облагаемых и не облагаемых налогом), которые получает работник при проживании в квартире

Что делать, если квартира находится не в служебном помещении?

Если квартира находится за пределами служебных помещений, необходимо выполнить дополнительные действия. В этом случае вам придется вести журнал деятельности в отделении. Для целей налогообложения должны быть доказательства того, что квартира используется для служебной деятельности.

Квартира также может находиться в ведении управляющей компании, а не компании-нанимателя. Опять же, точные требования будут зависеть от того, где находится квартира, и договора между работодателем и бизнесом.

2. Сотрудник работает на временной работе

Мы уже говорили о том, как компания может платить за квартиру, если сотрудник находится на временной работе. Опять же, эта установка может подлежать налоговым льготам. Однако есть несколько аспектов, которые необходимо учитывать, прежде чем кто-либо сможет воспользоваться этими преимуществами:

  • Требуемая работа находится на значительном расстоянии от постоянного или постоянного места жительства работника; обычно это означает, что он должен находиться за пределами района или даже всего города, где обычно работает сотрудник
  • Проект или задание нельзя планировать на срок более одного года; если работодатели не уверены в сроках окончания работы или хотят, чтобы работник ушел более чем на год, квартира будет считаться обычным налоговым домом (в этом случае уплаченная арендная плата подпадает под налогооблагаемые критерии).

Дополнительные льготы

  • Основной или налоговый дом определяется в зависимости от количества часов, источника дохода и уровня активности работника в различных местах. Например, если они должны жить в квартире в Мичигане в течение девяти месяцев с доходом в 50 000 долларов США, но иметь постоянное место жительства в Калифорнии с доходом в размере 20 000 долларов США в течение остальной части года, то квартира в Мичигане не облагается налогом.
  • Что касается последнего пункта, квартира в Мичигане может получить освобождение от налогов, если работник нанят для определенного проекта, который не распространяется на год. В этом случае им придется доказать, что у них уже есть налоговый дом в Калифорнии.

3. Предоставляемая квартира находится на территории учебного городка

Некоторые академические медицинские центры или высшие учебные заведения предпочитают, чтобы часть их сотрудников постоянно находилась в помещении. Часть университетского опыта заключается в том, что профессора живут в одном кампусе и легко доступны для общения со студентами, проведения мероприятий и т. д. Работодатели в таких учреждениях могут предоставлять уже оплаченные квартиры или предлагать арендные ставки со скидкой.

Освобождение от налогов

Как правило, утвержденные квартиры освобождаются от налога, если они расположены в помещении образовательной организации. Однако это освобождение обычно применяется к сумме, превышающей наименьшую из следующих величин:

  • 5% от утвержденной оценочной стоимости квартиры
  • Средняя арендная плата за жилье или справедливая рыночная стоимость имущества, предоставляемого учебным заведением

Например, кто-то, кто работает в колледже (который владеет квартирами в помещении или рядом с ним), может жить в квартире с низкой арендной ставкой. В таких случаях около 5% от оценочной стоимости квартиры можно считать необлагаемой налогом выгодой.

4. Рассмотрение жилья в качестве дополнительной льготы

Работодатель может предоставить жилье в качестве дополнительной льготы, предлагаемой желаемым работникам. Они также могут сделать это, чтобы удержать работника, который рассматривает возможность увольнения из-за жилищных проблем.

В обоих этих случаях IRS обычно рассматривает стоимость жилья как налогооблагаемую прибыль. Это будет частью налогооблагаемого дохода работника. Будь то жилье, за которое работодатель платит арендную плату, или жилищное пособие, об этом необходимо сообщать и включать при подаче налогов.

Некоторые работодатели могут предложить своим работникам выбор между более высокой заработной платой и жилищными льготами. Даже в этой ситуации жилье будет облагаться налогом из-за имеющегося выбора.

5. Налоги на жилье, предоставленное работодателем

Если жилье, предоставленное работодателем, не соответствует требованиям IRS, необходимым для исключения его из заработной платы, оно подпадает под налогооблагаемые дополнительные льготы. Это может привести к налогообложению, например:

  • Федеральный подоходный налог
  • Налог на Medicare
  • Налог на социальное обеспечение
  • Федеральный налог на безработицу (FUTA)

В некоторых штатах общее правило оценки применяется, когда мы хотим определить стоимость дополнительных льгот. Это означает, что мы должны смотреть на справедливую рыночную стоимость жилья в этот момент. Это возможно, выполнив следующие действия:

  • Выяснение стоимости аналогичного жилья в том же районе
  • Обращение к риелтору для оценки стоимости жилья
  • Получение оценки имущества

6. Работники со статусом арендатора

Если работодатель владеет недвижимостью, он может захотеть сдать ее в аренду своему работнику. Чтобы это было жилищным пособием, арендная плата должна быть снижена или вообще отменена. Они также могут просто потребовать от арендатора / работника внести залог или просто отказаться от всех сборов.

В таких случаях лучше всего заключить надлежащим образом подписанный договор между арендодателем и арендатором. Этот процесс также должен применяться к каждому работнику, получающему жилищное пособие. Соглашение об аренде должно соответствовать местному законодательству для обычной аренды имущества. Узнайте, как читать договор аренды квартиры здесь.

The Takeaway

Оплата арендной платы компанией-работодателем может стать мечтой многих людей. Однако это означает, что вам, возможно, придется согласиться на относительно более низкую заработную плату или переехать в соответствии с потребностями компании. Тем не менее, все это может стоить того, особенно если вы получите одну из 5 лучших квартир в округе Окленд с включенными коммунальными услугами!

В конце дня вы должны убедиться, что ваша работа на высоте. Компания может арендовать квартиру для ценного сотрудника, но взамен они также потребуют надлежащего вклада. В то же время вы также должны обеспечить сохранение залога и отсутствие претензий со стороны владельца недвижимости. Размер также может быть проблемой, поэтому узнайте, как увеличить пространство в маленькой квартире.

Как начать и управлять бизнесом по аренде квартир —

Индустрия аренды квартир в Соединенных Штатах находится на подъеме! Объем рынка этого конкретного типа рос в среднем на 1% в год в период с 2017 по 2022 год. Прогнозируется, что к 2023 году выручка достигнет 229 миллиардов долларов, а это означает, что у тех, кто хочет получить в аренду недвижимость, гораздо больше возможностей. бизнеса или купить свою первую инвестиционную недвижимость!!

Итак, если вы ищете новую бизнес-идею, подумайте о том, чтобы начать бизнес по аренде квартир. Это прекрасная возможность выйти на рынок жилья, и вам нужно сделать несколько вещей, чтобы начать. В этой статье мы обсудим основы открытия и ведения бизнеса по аренде квартир. Мы также затронем такие важные темы, как лицензирование и страхование. Итак, если вы готовы начать, продолжайте читать!

Планируйте заранее

Прежде чем покупать или арендовать недвижимость, важно проявить должную осмотрительность. Это поможет вам наметить важные шаги, которые необходимо предпринять, чтобы запустить свой бизнес. Это также даст вам представление о том, какие расходы вам нужно будет покрыть и какой доход вы можете ожидать.

  • Поймите, во что вы ввязываетесь. Первый шаг — понять все тонкости индустрии аренды квартир. Это включает в себя изучение ставки капитализации, NOI (чистого операционного дохода) и других ключевых финансовых концепций, которые будут важны при принятии инвестиционных решений.
  • Исследуйте местный рынок и узнайте, что люди ищут в квартире.
  • Также важно тщательно осмотреть имущество, прежде чем принимать какие-либо решения. Это включает в себя проверку на возможные повреждения, такие как протечки воды или плесень.
  • Также неплохо, чтобы профессиональный оценщик осмотрел имущество, чтобы определить его стоимость. Это поможет вам установить справедливую цену за аренду и избежать переплаты за недвижимость.
  • Когда вы расширяете свой бизнес, вам может понадобиться найти подходящее офисное помещение. Это может быть непросто, особенно если у вас ограниченный бюджет. Но важно иметь выделенное пространство для вашего бизнеса, даже если это всего лишь небольшой офис или квартира-студия.
  • Вам также необходимо будет учитывать платежи по ипотеке, если вы планируете купить недвижимость. И если вы арендуете, вам нужно будет заложить в бюджет коммунальные услуги и налоги на имущество.
  • Наконец, вам нужно будет выделить деньги на маркетинг и рекламу. Это важно, чтобы рассказать о вашем бизнесе и привлечь потенциальных клиентов.

Бизнес-план, охватывающий все эти аспекты, поможет вам правильно начать работу.

Решите, хотите ли вы быть управляющим недвижимостью или владельцем

Первое, что вам нужно решить, начиная бизнес по аренде квартир, — хотите ли вы быть управляющим недвижимостью или владельцем. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, поэтому важно тщательно взвесить все варианты, прежде чем принимать решение.

  • Если вы решите самостоятельно управлять арендуемой недвижимостью, вы будете нести ответственность за поиск и проверку арендаторов, сбор арендной платы, решение вопросов технического обслуживания и ремонта, а также работу с проблемными арендаторами. Это может быть много работы, но это также может быть очень полезным, потому что вы сэкономите деньги, которые менеджер может взимать с вас за эти задачи.
  • Если вы решили быть просто владельцем, вам необходимо нанять управляющую компанию , которая возьмет на себя все операционные задачи. Вы должны выделять часть своего ежемесячного дохода управляющей компании, но это также означает, что у вас будет много времени, чтобы потратить его на исследование рынка, покупку дополнительных арендных единиц и расширение своего бизнеса.

Итак, какой вариант подходит именно вам? Конечно, это можете решить только вы. Но какой бы вариант вы ни выбрали, есть некоторые вещи, о которых вам нужно помнить, чтобы добиться успеха.

Установите хорошие отношения с вашим местным ипотечным кредитором

Как владелец бизнеса по аренде квартир, вам необходимо установить хорошие отношения с вашим местным ипотечным кредитором. Это важно, потому что вам понадобится финансирование для сдачи в аренду недвижимости. Хорошие отношения с вашим кредитором помогут вам получить лучшие процентные ставки и условия для ваших кредитов.

Также важно иметь хорошие отношения с вашим кредитором, потому что вам нужно будет иметь возможность рефинансировать свою недвижимость, когда это необходимо. Например, если вы пытаетесь купить новую недвижимость, но у вас недостаточно денег, вам может потребоваться рефинансировать одну из ваших существующих квартир, чтобы получить необходимые вам деньги.

Для инвестора в недвижимость важно знать местный рынок недвижимости. Это поможет вам найти подходящую недвижимость для покупки. Кроме того, вам необходимо знать о таких вещах, как медианные цены на аренду, уровень вакантных площадей и другие факторы, влияющие на спрос на аренду в вашем районе.

Вы можете узнать о местном рынке недвижимости, читая статьи, общаясь с другими домовладельцами и управляющими недвижимостью и посещая местные мероприятия, связанные с недвижимостью. Кроме того, доверенный агент по недвижимости может дать вам преимущество, когда вы начнете искать недвижимость.

Зарегистрируйте свой бизнес

Вам необходимо зарегистрировать свой бизнес в штате. Обычно это делается через канцелярию госсекретаря. Вам нужно будет заполнить анкету и оплатить госпошлину. В форме будет запрашиваться основная информация о вашем бизнесе, такая как название компании, адрес и контактная информация. Также потребуется предоставить описание бизнеса.

После того, как ваш бизнес будет зарегистрирован, вам необходимо будет получить лицензию на ведение бизнеса.

Получите лицензию на проживание.

Помимо регистрации вашего бизнеса в штате, вам также потребуется получить лицензию на ведение бизнеса в городе или округе, где находится ваш бизнес. Процесс получения бизнес-лицензии варьируется от одного места к другому, но обычно включает в себя заполнение заявки и уплату пошлины.

Если вы планируете иметь квартиры более чем в одном городе или округе, вам необходимо будет получить лицензию на ведение коммерческой деятельности для каждого из них.

Ознакомьтесь с местными законами о зонировании.

Прежде чем сдавать квартиру в аренду, убедитесь, что это разрешено в вашем районе. Законы о зонировании варьируются от места к месту, и в некоторых районах предприятия не могут работать в жилых районах.

Если вы не уверены, разрешено ли вам сдавать квартиры в вашем районе, вы можете уточнить это в местном отделе зонирования. Они смогут рассказать вам, каковы законы и нужно ли вам получать специальное разрешение для ведения бизнеса.

Получить страховку

Еще одна важная вещь, которую нужно сделать, когда вы начинаете бизнес по аренде квартир, это получить страховку. Это защитит вас в случае, если что-то случится с вашей собственностью или если один из ваших арендаторов пострадает, находясь в помещении.

Существует несколько различных видов страхования, которые вы можете получить для своего бизнеса, поэтому вам необходимо поговорить со страховым агентом, чтобы выяснить, какой из них подходит именно вам.

Найдите подходящую недвижимость.

Конечно, вам также нужно найти недвижимость, которую можно арендовать. Есть несколько разных способов сделать это. Вы можете либо купить уже существующую квартиру, либо преобразовать дома на одну семью в жилые комплексы.

Если вы решите купить существующий многоквартирный дом, вам необходимо убедиться, что он соответствует нормам и всем необходимым требованиям безопасности.

Вам также необходимо убедиться, что здание находится в хорошем месте и по разумной цене. Покупать квартиры в больших арендных домах — это нормально, но вы не хотите конкурировать с корпоративными жилыми комплексами.

Если вы решите преобразовать жилую недвижимость в многоквартирный комплекс, вам необходимо убедиться, что недвижимость предназначена для коммерческой недвижимости. Вам также потребуются необходимые разрешения и одобрение от города или округа.

Продвижение вашего бизнеса

После того, как вы все настроите, вам нужно будет продвигать свой бизнес. Есть несколько разных способов сделать это. Вы можете повесить объявления в этом районе, раздать листовки или разместить рекламу в местных газетах. Вы также можете перечислить свой бизнес в онлайн-каталогах или на тематических сайтах.

Профессиональный подход к хорошей маркетинговой стратегии заключается в знании вашего рынка. Проведите исследование, чтобы узнать, кто ваши потенциальные клиенты.

Вас больше интересуют долгосрочные арендаторы с меньшим количеством проблем, или вы хотели бы привлечь краткосрочных арендаторов, готовых платить больше, как деловых путешественников?

Первый шаг к открытию собственного бизнеса по аренде квартир – найти арендаторов. Вам нужно будет договориться и подписать с ними договор аренды, в котором будут изложены условия их договора аренды. Обязательно внимательно изучите договор аренды перед его подписанием, так как он будет обязательным для обеих сторон.

Если у вас уже есть арендатор, всегда лучше договориться с ним о повышении ставки, прежде чем искать новых. Это потому, что это проще и дешевле, чем поиск нового арендатора, а также позволяет избежать высокой стоимости оборота, связанной с наличием большого количества пустующих квартир или комнат в вашей собственности в любой момент времени.

Вы можете использовать несколько приемов, чтобы убедить арендаторов вести переговоры и подписывать новые договоры аренды. Во-первых, убедитесь, что арендная плата справедлива для обеих сторон. Так что не имеет значения, продлеваете ли вы контракт или начинаете с кем-то новым; скорее всего, как только они увидят, что это за место на самом деле было с точки зрения расположения и удобств, тогда начнутся переговоры от имени всех участников! Вы также должны помнить не только о том, насколько важно хорошее общение между вами и другими вовлеченными сторонами, такими как уборщики/уборщики и т. д., но особенно во время переговоров, связанных с любым соглашением, таким как повышение с 500 до 550 долларов в месяц (дополнительно 10 долларов), потому что иногда эти мелочи быстро складываются, если их не помнить на протяжении всего разговора!

Уход за имуществом и ремонт/техническое обслуживание по мере необходимости

Когда вы начинаете и управляете бизнесом по аренде квартир, вам необходимо поддерживать имущество и выполнять ремонт/техническое обслуживание по мере необходимости. Это включает в себя регулярную плановую уборку и обслуживание, а также оперативное реагирование на запросы арендаторов о ремонте. Вы также должны быть готовы к более масштабным проектам, таким как перекраска экстерьера или ремонт крыши, а также к любому экстренному ремонту, который может возникнуть.

Могут быть полезны хорошие отношения с местной ремонтной компанией, так как они часто могут предоставлять скидки на постоянную работу. У вас также должен быть бюджет, отложенный каждый месяц для неожиданного ремонта. Заботясь об уходе за своей собственностью, вы можете избежать дорогостоящих сюрпризов в будущем.

Сбор платежей и обслуживание клиентов

Если вы владеете жилым комплексом, вы несете ответственность за сбор арендной платы. Это можно сделать лично, по почте или онлайн.

Но если ваше жилье обслуживает управляющая компания (или индивидуальный управляющий), вам не нужно беспокоиться о сборах. Компания будет принимать платежи и перечислять их на ваш счет. Вы также можете настроить автоматическую платежную систему, при которой деньги снимаются с банковского счета арендатора и зачисляются на ваш в определенный день каждого месяца.

Как управлять своими финансами и следить за расходами

Открытие бизнеса по аренде квартир может быть отличным способом дополнительного дохода, но важно следить за своими денежными потоками и финансами. Вот несколько советов по управлению финансами и учету расходов:

  1. Составьте бюджет для своего бизнеса по аренде квартир. Это поможет вам отслеживать ваши доходы от аренды и расходы, чтобы увидеть, куда уходят ваши деньги.
  2. Следите за всеми своими расходами, включая аренду, коммунальные услуги, рекламу и ремонт. Это поможет вам следить за тем, сколько денег вы тратите каждый месяц.
  3. Не забудьте отложить деньги на налоги. Вам нужно будет платить налоги со своего дохода, поэтому важно накопить на это. Поговорите со своим бухгалтером о возможностях налогового вычета.
  4. Следите за платежами и залогами арендатора. Это поможет вам оставаться организованным и гарантировать своевременную оплату.
  5. Имейте отдельный банковский счет для вашего бизнеса по аренде квартир. Это поможет вам следить за своими финансами и не смешивать личные и деловые расходы.
  6. Также важно откладывать часть своего дохода в резервный фонд на случай, если потребуется ремонт, вам придется выселить жильца или вы просто столкнетесь с экономическим спадом.
  7. Если у вас большой инвентарь, программное обеспечение для управления арендой недвижимости облегчит вам жизнь.

Выселение арендаторов, которые не соблюдают договор аренды

Если ваш арендатор не соблюдает условия своего договора аренды, вам может потребоваться выселить их из вашей собственности. Процесс выселения может быть сложным, поэтому важно понимать законы и процедуры вашего штата, прежде чем предпринимать какие-либо действия. Во-первых, поговорите со своим адвокатом, чтобы узнать общие правила и изучить наилучшие способы решения этой проблемы.

Если вы решите приступить к выселению, вам необходимо вручить арендатору уведомление о выселении. В этом уведомлении будет указана причина выселения, а вашему жильцу будет предоставлено определенное количество времени, чтобы решить проблему или выехать из собственности. Если ваш арендатор не решит проблему или не съедет в течение указанного периода времени, вы можете подать иск о выселении в местный суд.

После подачи вами заявления о выселении суд назначит дату слушания. На слушании и вы, и ваш арендатор будете иметь возможность представить свое дело. Если судья вынесет решение в вашу пользу, он вынесет постановление о выселении. Этот приказ даст вашему арендатору определенное количество времени, чтобы освободить собственность.

Если ваш арендатор по-прежнему не покидает помещение после того, как был издан ордер на выселение, вы можете нанять специалиста, который физически вывезет его из помещения. Этот процесс следует использовать только в крайнем случае, так как он может быть дорогостоящим и трудоемким.

Процесс выселения может быть сложным, поэтому важно понимать законы и процедуры вашего штата, прежде чем предпринимать какие-либо действия.

Правовые вопросы при ведении бизнеса по аренде квартир

Владельцу бизнеса важно знать юридические аспекты при ведении бизнеса по аренде квартир. Вот некоторые вещи, о которых следует помнить:

Законы о зонировании: Убедитесь, что вы знакомы с законами о зонировании в вашем районе и получите соответствующие разрешения, прежде чем начинать свой бизнес.

Законы о справедливых жилищных условиях: Ознакомьтесь с федеральными законами, законами штата и местными законами о справедливых жилищных условиях. Это включает в себя понимание того, какие виды дискриминации запрещены.

Договоры аренды: Убедитесь, что у вас есть хорошо написанные договоры, защищающие как вас, так и ваших клиентов. Будьте ясны в отношении ожиданий, правил и положений.

Безопасность: Примите меры для обеспечения безопасности ваших жильцов. Это включает в себя такие вещи, как поддержание имущества в безопасном и чистом состоянии, наличие надлежащего освещения и обеспечение функций безопасности, таких как засовы и камеры видеонаблюдения.

Страхование: Убедитесь, что у вас есть надлежащее страховое покрытие для вашего бизнеса. Это включает в себя страхование ответственности на случай, если кто-то пострадает на вашей собственности.

Всегда будьте в курсе новых правил и положений, которые могут повлиять на ваш бизнес. Таким образом, вы сможете избежать любых юридических проблем в будущем.

Советы по поддержанию хороших отношений с арендаторами

Если вы домовладелец, важно поддерживать хорошие отношения со своими арендаторами. В конце концов, именно они арендуют ваши помещения и обеспечивают работу вашего бизнеса.

1. Удовлетворять их потребности.

Арендаторы хотят знать, что их арендодатель реагирует на их потребности. Если у них есть проблема с их устройством, они хотят знать, что вы будете там, чтобы своевременно ее устранить. Если вы не будете реагировать, они начнут чувствовать, что они не в приоритете, и могут искать другое место для жизни.

2. Будьте честны.

Они хотят знать, что с ними обращаются справедливо. Если вы постоянно меняете правила или увеличиваете арендную плату без предварительного уведомления, они будут чувствовать, что ими пользуются. Как владелец квартиры, важно быть последовательным и прозрачным со своими арендаторами, чтобы поддерживать хорошие отношения.

3. Чаще общайтесь.

Арендаторы хотят знать, что происходит с их арендуемой недвижимостью. Если есть какие-либо изменения или ремонт, которые необходимо сделать, они должны быть первыми, кто узнает. Если держать их в курсе, это поможет им почувствовать, что они являются частью процесса принятия решений, а не просто второстепенными.

4. Будьте понимающими.

Арендаторы тоже люди, и всякое бывает. Если арендатор задерживает платеж или ему нужно разорвать договор аренды, постарайтесь проявить понимание. Работайте с ними, чтобы найти решение, которое устроит вас обоих. Покажите им, что вы готовы работать с ними, и это будет иметь большое значение для поддержания хороших отношений.

5. Будьте доступны.

Жильцы должны иметь возможность связаться с вами, когда им это нужно. Если вы постоянно недоступны или с вами трудно связаться, они начнут чувствовать, что вы не заботитесь об их потребностях. Убедитесь, что вы доступны и легко доступны, когда кто-то в вас нуждается.

Следуя этим советам, вы сможете поддерживать хорошие отношения со своими жильцами. Помните, что счастливые клиенты имеют решающее значение для успешного арендного бизнеса.

Вывод

Сдача квартир в аренду может стать отличным способом получения пассивного дохода и обеспечения жильем жителей вашего района.