Сдать свое жилье: Как сдать квартиру в аренду правильно и безопасно?

6 моментов, которые стоит учесть

Олеся Власова

сутками изучает истории читателей

Профиль автора

Многим кажется, что сдавать жилье на несколько часов или дней равносильно его «убийству».

Мы собрали истории читатели Т—Ж, которые сдают свое или чужое жилье, и сделали выводы о том, что нужно, чтобы краткосрочная аренда стала выгодной.

Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

Правильная локация и железные нервы

Аноним
сдает две квартиры в Сочи

Я переехал в Сочи, взял квартиру в ипотеку, а потом встретил свою будущую жену. Мы стали жить в ее ипотечной квартире, а мою сдавать в аренду. Оказалось, что в Сочи это очень выгодно: квартиры быстро окупаются и еще на жизнь остается. Поэтому я уговорил родителей тоже купить здесь квартиру в ипотеку и сдавать ее. Так что теперь я уже почти два года сдаю две 35-метровые однушки с новым ремонтом. Несмотря на изначально хорошее состояние квартир, с каждым днем арендаторы их ушатывают, и периодически приходится делать ремонт.

Летом сдаю квартиры только посуточно: это намного выгоднее, чем долгосрочная аренда, но и более рискованно, потому что все жильцы по-разному относятся к съемному жилью. У некоторых людей в крови везде мусорить и все портить. Хотя были и прекрасные арендаторы, которые оставляли после себя чистую квартиру. Искать жильцов в сезон приходится в среднем каждые 10 дней. Но от сообщений нет отбоя: приток туристов в регион очень большой, в том числе из-за последствий пандемии.

Зимой посуточная аренда не пользуется спросом. Стараюсь найти жильцов, которые снимут хотя бы на пару месяцев. Аренда первой квартиры с бассейном и зеленой территорией в холодное время года стоит от 40 000 до 50 000 Р в месяц, а с мая по октябрь — в среднем по 3000 Р в сутки. Снять у меня вторую квартиру в восьмиэтажном доме стоит от 30 000 до 35 000 Р в месяц зимой и около 2250 Р в сутки летом.

После съезда очередного жильца обязательно делаю генеральную уборку. Можно нанять специалиста, но это стоит 3000 Р, а если жильцы угробили диван или матрас, придется отдать еще 2000 Р за химчистку. Поэтому я делаю все сам, несмотря на то что это довольно отвратительный процесс и мне приходится преодолевать свою брезгливость.

В конце каждого сезона в квартирах нужно делать косметический ремонт. За лето жильцы могут так заляпать стены, что проще не отмывать их, а поклеить хорошие обои. На случай поломок по вине жильцов всегда беру залог. Но если вдруг потек кран или сломался унитаз просто из-за срока эксплуатации, то это довольно сильно бьет по карману — даже с учетом того, что я делаю все сам и никому не плачу за работу.

Если вы сдаете квартиру, нужно иметь железные нервы и уметь находить индивидуальный подход к каждому арендатору. Если один человек живет в квартире и вообще вас не беспокоит, то другой будет писать каждый день по разным глупым вопросам или предъявлять необоснованные претензии.

Например, как-то раз меня попросили разобраться с соседями, которые курили у себя на балконе, а дым от их сигарет летел в окно моей квартиры. Или однажды вместо семейной пары ко мне приехали двое пьяных мужчин: якобы жена в последний момент отказалась от поездки и пришлось взять друга. Оба уверяли меня, что квартира будет в полном порядке и «русские друг друга не обманывают». Само собой, на следующий день они позвали еще одного приятеля и устроили дебош в бассейне. Наряд так и не приехал, и мне пришлось самому выселять трех агрессивных пьяных мужиков, припугивая их перцовым баллончиком, а потом весь вечер драить квартиру.

Многие думают, что сдавать квартиру — легко и не проблематично, но это далеко не так.

Нужно не только купить ее и отремонтировать, но и постоянно поддерживать в презентабельном состоянии, чтобы люди хотели заехать именно к вам. Если вы хотите заработать на сдаче, нужно будет много работать, тратить деньги на объявления и их продвижение, постоянно быть на связи с жильцами, вкладываться в уборку и ремонт.

Если за все это платить из собственного кармана, выйдет круглая сумма и сдача квартиры уже не будет выглядеть таким перспективным занятием. Но если вы готовы решать большую часть проблем своими силами, то получается довольно выгодно, хотя и отнимает много времени. Словом, сдавать квартиру в аренду — это как свой маленький бизнес, который нужно постоянно совершенствовать. Впрочем, этот «бизнес» всегда можно выгодно продать: квартиры на Черном море только растут в цене и стоимость их аренды тоже.

/list/awful-sochi/

Ковер из людей и высокие цены: 10 вещей, которые раздражают в Сочи

Хороший сервис и обратная связь от арендаторов

Аноним
поделил две квартиры в центре Питера на студии

Работаю инженером в нефтегазовой компании в Ямало-Ненецком АО, при этом периодически приезжаю в Санкт-Петербург и снимаю квартиру посуточно. Захотелось самому сдавать таким образом жилье для дополнительного заработка. В 2012 году я взял там однокомнатную квартиру в ипотеку. Спустя несколько лет мы с женой купили другую квартиру в новом ЖК с видом на Финский залив, а однушку сдали за 20 000 Р в месяц. Год спустя, когда жильцы съехали, мы навели красоту, купили постельное белье, полотенца и разместили объявления о посуточной сдаче. Заселяли гостей, убирали и стирали все сами. Но желающих снять квартиру в спальном районе, в 20 минутах транспортом от метро, было довольно мало.

К тому моменту я уже несколько лет сдавал еще одну небольшую студию на окраине Петербурга — сначала за 18 000 Р, потом за 17 000 Р. Стоимость аренды пришлось снизить из-за высокой конкуренции: только в моем доме сдавались еще 12 квартир по цене от 15 до 19 тысяч в месяц. Найти порядочных жильцов тоже было непросто. Казалось, мы не столько зарабатываем, сколько тратим время на организацию процесса.

Поэтому в 2018 году мы с женой продали студию и однокомнатную квартиру, купили большую четырехкомнатную квартиру в пяти минутах от Московского вокзала, поделили ее на пять автономных студий и начали сдавать их посуточно через Airbnb, Booking и сайт «Суточно-ру». В конце прошлого года купили еще одну квартиру в соседнем дворе. Эту трешку тоже делим на две студии, сейчас в ней заканчивается ремонт.

Спрос — дело сезонное: в летние месяцы квартиры заняты практически полностью, в октябре-ноябре занятость не превышает 30%. Одна студия для двух человек в зависимости от сезона стоит от 1500 до 2500 Р в сутки. Доплата за третьего — 350 Р. Сайты-агрегаторы берут комиссию: с 1500 Р она составляет примерно 270 Р.

/posutochno/

Как сдавать квартиру посуточно

У нас работает администратор. Она заселяет гостей, занимается уборкой и прочими организационными вопросами, получает 1000 Р за выход. На коммуналку и интернет в месяц уходит 10 000 Р, на средства для уборки — 4000 Р. Для стирки заключили договор с прачечной — берут 45 Р за килограмм белья и 250 Р за доставку. Еще 6000 Р каждый месяц откладываю на непредвиденные обстоятельства: замену постельного или посуды, мелкий ремонт. Например, однажды забился стояк у соседей наверху, две студии затопило. Пришлось делать косметический ремонт, который обошелся в 20 000 Р.

Отношусь к своим гостям так, будто они остановились не в маленькой студии, а в отеле «Гельвеция».

Каждого гостя прошу рассказать, понравилась ли ему студия, что, по его мнению, надо улучшить, и стараюсь учитывать все пожелания. У меня хороший рейтинг на сайтах-агрегаторах, много положительных отзывов, и все реальные. Мне нравится сдавать квартиры, я читаю много литературы на эту тему, блоги менеджеров топовых гостиниц. Стараюсь перенимать их опыт.

В Санкт-Петербурге большая конкуренция в сфере гостеприимства. Привлечь гостей становится все сложнее. Необходимо постоянно развиваться, улучшать сервис, заботиться о своем имидже. Но в долгосрочной перспективе эти старания окупаются.

Сейчас все заработанные на аренде деньги идут на досрочное погашение ипотеки. Основные платежи рассчитываю исходя из своего основного дохода, потому что с квартирой может произойти что угодно — например, в марте 2020 года, когда ввели режим самоизоляции, гостей не было вообще. Словом, я изначально рассматривал доход от аренды как дополнительный. Основной задачей было отбивать коммунальные платежи и перекрывать платеж по ипотеке. А сами квартиры — скорее инвестиция в будущее, жилье для детей или прибавка к пенсии.

/ipoteka-sama-sebya-ne-zaplatit/

Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов

Высокий сезон и бдительные соседи

Аноним
сдает три квартиры

Я совершила несколько выгодных сделок купли-продажи. Сначала купила однушку. Мне хотелось жить в красивой, уютной квартире, поэтому на ремонт денег не пожалела — такой редко увидишь в обычных пятиэтажках. Другая двушка в убитом состоянии досталась мне по наследству. Пришлось самостоятельно приводить ее в более-менее достойный вид, чтобы хоть кто-то согласился там жить. Потом у меня появилась трешка с незатейливым косметическим ремонтом, несколькими шкафами, диванами и кухней. Выглядит как типичное объявление о сдаче.

Однажды поселила в одну из квартир семью по знакомству, но, когда попросила их съехать, мне закатили истерику, отказывались платить и уезжать. С тех пор жильцов ищу только через риелтора.

Когда нужны были деньги, сдавала однокомнатную квартиру посуточно: такой формат позиционируется как самый прибыльный.

Перед сдачей купила несколько комплектов постельного белья, подушки, одеяла, полотенца, одноразовые тапочки, салфетки, туалетную бумагу. Квартира выглядела достойно: свежий ремонт, новая мебель, пять минут пешком до метро, рядом парк и магазины. Брала за нее 2000 Р в сутки. Правда, искать клиентов было очень сложно. В основном снять ее хотели студенты для тусовок и любовники. Последние, кстати, оказались самыми адекватными жильцами. Сдать эту же квартиру на долгий срок удалось лишь за 30 000 Р в месяц.

Но не обошлось и без вопиющих случаев. Однажды квартиру снял на сутки дальнобойщик. Ночью мне позвонила соседка и сказала, что из моей квартиры раздаются женские крики о помощи. Я позвонила клиенту, он сказал, что все хорошо и ничего у него не происходит. Но на следующее утро, приехав на уборку, я увидела пятна крови в коридоре и в туалете. Вот и догадайся, что произошло в твоем доме. После этого случая я ее больше не сдавала.

/rentier-expectations/

Сдавать квартиру: ожидания и реальность

Постоянный контроль квартиры и жильцов

Дмитрий Богданович
сдавал квартиры родственников в Беларуси

Сдавал четыре квартиры в Гродно: три двухкомнатные и одну однокомнатную. Начал этим заниматься скорее случайно. Матери нужны были деньги для обучения и содержания сестры в Польше. Она решила снять квартиру, а свою сдавать подороже. Я предложил ей попробовать посуточную сдачу — и так действительно получилось выгоднее. Потом мы с женой тоже выехали из своей квартиры, я стал сдавать посуточно и ее. Затем предложил маминому брату, сдававшему квартиру на длительный срок, платить ему немного больше и сдавать его квартиру в краткосрочную аренду. Он согласился. Наконец, еще одна квартира досталась матери с братом по наследству. Снимавших ее жильцов выселили, я стал платить аренду вместо них и сдал ее посуточно.

Арендаторов для краткосрочного проживания искал через Airbnb, Booking и местный сайт по аренде недвижимости. Клиенты были самые разные: туристы, любовники, быдло, устраивающее попойки (таких не селил), командированные. Последние обычно бронировали жилье на 3—7 дней, а один раз оплатили посуточно почти три месяца.

В конце 2018 и в 2019 году занятость квартир составляла около 90% дней в месяц. Про 2020, думаю, и говорить нечего. С одной квартиры я ежемесячно получал примерно 500 $⁣ (36 748 Р). Платил за аренду своим родственникам по 120 $⁣ (8819 Р), примерно по 40 $⁣ (2939 Р) отдавал за коммуналку и интернет, покупал постельное белье, полотенца и остальные мелочи вроде чая и кофе — это еще по 20 $⁣ (1469 Р) в каждый объект. Кроме того, платил налоги в размере 5% от выручки — примерно по 25 $⁣ (1837 Р) — и отдавал часть денег в качестве комиссии сайтам по поиску арендаторов.

Сложность заключалась в том, что все квартиры находились в разных районах города. Для меня стало нормой в день проезжать километров 50. На бензин уходило примерно 200 $⁣ (14 699 Р) в месяц. Итого чистый доход с одной квартиры получался около 250 $⁣ (18 374 Р) в месяц.

С кем бы я ни общался, абсолютно все уверены, что посуточная сдача квартир равносильна их убийству. Это не так.

Квартира больше «убивается» от длительной аренды. При посуточной сдаче жилье всегда находится под контролем, в нем постоянно убираются и следят за ним.

Конечно, если никто не заселяет в квартиру малолетних алкоголиков. Однажды меня не было на месте и одну из квартир таким персонажам сдал на сутки вместо меня другой человек. Мне позвонили соседи, сказали, что собираются вызывать милицию, потому что из квартиры доносятся какие-то вопли. Поехал разбираться. Мне долго не открывали дверь и не хотели пускать внутрь. В итоге в квартире оказались три парня и одна девушка 18—23 лет, воняло сигаретами и перегаром, а один из юношей сидел на унитазе с открытой дверью и при этом спокойно со всеми общался. Выселил ребят минут за 15 — обиделись.

«Рента — это работа»: 8 трудностей, которые поджидают арендодателей

Предпринимательский подход и цепляющие объявления

Елена Дроздова
организовала бизнес на субаренде в небольшом городе

Семь лет назад мне по наследству от бабушки досталась квартира. Сделала в ней косметический ремонт и сдала за 11 000 Р в месяц. Спустя пару лет взяла у родственника в аренду квартиру получше и начала пересдавать ее посуточно в субаренду. Так начался мой маленький бизнес на квартирах. За пять лет сдавала посуточно от одной до шести квартир одновременно. Сейчас сдаю четыре: одна из них своя, остальные взяла в аренду. Две из этих квартир в новостройках и со свежей отделкой, одна — в старом жилом фонде с ремонтом, сделанным 10—12 лет назад.

Сама за длительную аренду трех квартир плачу 54 000 Р в месяц. В своей квартире оплачиваю коммунальные услуги, интернет с ТВ и охрану, все вместе выходит 3000—3500 Р в месяц. Плюс каждый год плачу налог на недвижимость: в 2019 вышло 1700 Р. Ежемесячные расходы на посуточную сдачу квартир — содержание, рекламу, транспорт и прочее — составляют 5—12 тысяч в месяц. С 2015 года я ИП, но работаю без наемных сотрудников. У меня нет уборщицы, администратора, менеджера соцсетей, бухгалтера — только иногда пользуюсь аутсорсингом. Отчетность через интернет, онлайн-касса. До 2021 года платила ЕНВД. С 2021 перешла на УСН «Доходы» — вероятно, теперь придется платить больше налогов. В итоге моя чистая прибыль на посуточной сдаче четырех квартир — 30—60 тысяч в месяц.

Семь лет назад сдать квартиру в нашем провинциальном промышленном городке с населением около 250 тысяч человек было несложно. Один год квартиру арендовало предприятие для своих сотрудников, затем ее сняла молодая семейная пара. При такой аренде состояние квартиры, особенно кухни, быстро становится удручающим. Арендаторы могут переклеить обои и сделать еще ряд изменений без ведома хозяина.

Известно много историй, когда жильцы «убивают» за 3—6 месяцев даже отличные новые квартиры.

Когда я как предприниматель арендую квартиры под посуточную пересдачу, то не просто поддерживаю их состояние на должном уровне, а даже улучшаю его. Например, в съемной квартире из старого фонда периодически делаю ремонт с частичной компенсацией от собственника — до 50% затрат.

Посуточная сдача квартир в российских регионах отличается от сдачи в самых востребованных городах России — Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Казани. Маржинальность меньше, окупаемость квартир дольше. Из-за пандемии стало намного меньше сотрудников в командировках, а ведь на них в основном и держится посуточный бизнес в промышленных городах. Сдавать через Airbnb или Booking сейчас практически не удается. В основном гости находят меня на «Авито», «Юле» и в соцсетях. Отбор арендаторов проходит на этапе телефонного разговора.

Чтобы сдавать квартиры дороже, чем большинство конкурентов в моем городе, я даю максимально цепляющие объявления и предлагаю отличный сервис: хорошее наполнение квартир, приятные мелочи в интерьере, качественную уборку.

За пять лет работы в посуточной аренде было всего два вопиющих случая. Один раз по неопытности сдала квартиру двум парням, которые устроили вписку толпы малолеток, все прокурили, стреляли из травматического оружия, испортили мебель, стены и вдобавок украли всю бытовую технику. Ущерб никто не покрыл, главного преступника поймали еще не скоро. Да и договора найма не было, чтобы можно было через суд получить компенсацию. А в другой раз вполне приличный гость, который повторно снял у меня квартиру, проломил стену из гипсокартона. Но тогда уже был договор найма и сбежавшего арендатора — он оказался сотрудником Росгвардии — нашли и заставили возместить ущерб.

Умение делегировать и грамотные субарендаторы

Владимир Бабарыкин
сдает в субаренду квартиру-студию в провинции

Купил жилье случайно: попалась 39-метровая студия с мебелью, техникой и всем необходимым по очень выгодной цене. Думал жить в ней, но переехал в другой город. А квартира осталась.

Когда я решил ее сдавать, оказалось, что у моих друзей есть знакомые, которые арендуют квартиры и сдают их посуточно в субаренду. Этот вариант оказался для меня прекрасным. Во-первых, мои арендаторы сами присматривают за квартирой, заселяют и выселяют гостей, убираются, делают мелкий ремонт. Во-вторых, я абсолютно не переживаю за состояние ремонта. Он нормальный, но меня как раз совершенно не устраивал. Кроме того, в городе много командированных, а мои арендаторы специализируются как раз на таких квартиросъемщиках.

И даже когда оказалось, что в квартиру нужно докупить всякие мелочи вроде телевизора и постельного белья, мы договорились с арендаторами, что они сами все купят и просто заберут, если мы когда-нибудь расторгнем договор. Получается, что я не потратил ничего на подготовку квартиры к сдаче.

/rentier-rules/

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

При этом я сдаю ее выше рыночной стоимости — за 20 000 Р, хотя средняя цена аренды в городе — от 12 000 до 16 000 Р. Коммунальные платежи лежат на арендаторах. Чтобы платить налоги — 600 Р в месяц, — зарегистрировался как самозанятый. Плюс раз в год оформляю страховку за 6—7 тысяч.

Станьте героем Т—Ж. Поделитесь своей историей финансового успеха, провала или выживания

Поделиться историей

Можно ли сдать квартиру в ипотеке и как

Рассказываем, что нужно знать, если вы решили сдавать залоговую недвижимость

Фото: Tero Vesalainen\shutterstock

Ипотека — серьезное испытание для бюджета. Если ипотечная квартира не единственное жилье, то можно сдать ее в аренду и покрыть деньгами нанимателей свой кредит или его часть.

Однако существует ряд ограничений на сдачу в аренду залогового жилья. Вместе с юристами рассказываем о нюансах, которые нужно знать, если вы решили сдавать недвижимость, находящуюся в залоге у банка.

Сдача в аренду без договора запрещена

www.adv.rbc.ru

Сдача квартиры «в черную» запрещена законом. «Вы должны помнить, что сдача квартиры без договора — это риск привлечения к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, риск начисления вам налогов за весь период сдачи квартиры, а также штрафов и пеней», — рассказал юрист компании АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.

Кроме того, указанные обстоятельства с высокой долей вероятности станут основанием для досрочного истребования с вас банком суммы кредита, подчеркнул Игнатьев. Он уточнил, что если вы не выполните данное требование, то кредитная организация может через суд взыскать заложенное имущество.

Читайте также: Что делать с ипотекой в случае потери дохода

Банк может проверить ипотечную квартиру

Необходимо помнить, что банк вправе без вашего согласия проверять состояние предмета залога, в том числе на предмет его сдачи в аренду без согласия кредитной организации, подчеркнул Игнатьев. На практике такое случается чрезвычайно редко, однако это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий, поэтому лучше защитить себя и свое жилье, заключив официальный договор аренды, отметил юрист.

Читайте также: Риелторы назвали средний срок ипотеки в Москве

В договоре может быть запрет на аренду

Перед тем как опубликовать объявление об аренде квартиры, необходимо внимательно изучить договор ипотеки и кредитный договор с банком, советуют юристы.

В соответствии со ст. 346 Гражданского кодекса РФ, залогодатель вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование без согласия залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено договором ипотеки, рассказал Игнатьев. Он уточнил, что если такое положение в договоре прописано, необходимо либо уведомить банк, либо получить его согласие (в зависимости от содержания договора).

«Помните: подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция. Например, банк может обратить взыскание на заложенное имущество (от 16.07.1998 102-ФЗ, ст. 78)», — уточнила председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

Подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция

(Фото: Maksim Safaniuk\shutterstock)

Читайте также: Как получить ипотеку по двум документам

Если нет запрета, нужно получить разрешение

Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.

Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.

Читайте также: Риелторы сообщили о росте продаж квартир с обременением в Москве

Банки приветствуют сдачу в аренду до года

В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.

Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.

Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:

• проверить требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка;
• если оно требуется, сделать официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду;
• после получения такого разрешения заключить договор на срок не более года;
• заплатить все необходимые налоги и сборы, чтобы не получить штраф или не лишиться квартиры.

Читайте также: Льготную ипотеку продлили. Что будет с ценами и спросом на новостройки

Эксперты дали советы, как быстрее и выгоднее сдать жилье в аренду

С начала года количество квартир, предлагаемых в аренду в Москве, выросло почти на 80%. На одного арендатора теперь приходится в среднем 5 вакантных квартир, сообщало агентство «ИНКОМ-Недвижимость». Это объясняется временным отказом собственников от продажи недвижимости и переходом квартир в разряд арендных, пополнением рынка инвестиционными квартирами, купленными в 2020-2021 годах. Некоторые владельцы сдают свое жилье ради поправки семейного бюджета, а сами живут у родственников или снимают квартиру подешевле.

Сергей Карпухин/ТАСС

О том, как быстрее и выгоднее сдать квартиру в аренду, рассказали «РГ» специалисты.

Подготовка

Первый вопрос, который встает перед владельцем жилья — нужно ли ремонтировать арендную квартиру? Считается, что траты на то, чтобы привести жилплощадь для сдачи в приличный вид, не должны превышать 2-3 арендные ставки за нее, говорит Оксана Полякова, замдиректора Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». Хотя многое зависит от целей арендодателя, его финансовых возможностей и ценовой категории жилплощади.

Например, если квартира — «бабушкин вариант» в старом доме в дешевом районе, а лишних средств и времени на отделку нет, кроме того, нет строгих требований к арендаторам (владельцу все равно, кто там будет жить — гастарбайтеры, множество рабочих или студентов), то проще сдать жилье, как есть, с дисконтом от 5% до 15% в зависимости от степени износа. И не волноваться о сохранности имущества, говорит Полякова.

Если хочется найти надежных, платежеспособных и аккуратных квартирантов, на ремонт лучше потратиться. Но дорогостоящие работы не окупятся, потому что квартира эконом-класса на окраине все равно не перейдет в высокую ценовую категорию. Ремонт может быть недорогим, главное, чтобы было чисто, светло и все по возможности новое. Избегайте излишеств и эксцентричности в декоре. Сделайте генеральную уборку, избавьтесь от устаревших вещей, купите недорогую новую мебель взамен дряхлой, украсьте комнаты современным текстилем – шторы, подушки на диван, салфетки. По возможности, приберитесь на лестничной площадке. Особое внимание стоит уделить исправности сантехники, электропроводки и бытовой техники — это способно «съесть» самую значительную часть бюджета на ремонт.

Другой вариант — квартира находится в плачевном или не очень хорошем состоянии, но расположена в престижном районе и доме. В этом случае есть смысл вложить деньги в отделку и даже, возможно, взять кредит на ремонт, поскольку жилплощадь может перейти из сегмента «эконом» сразу в бизнес- или даже премиум-класс. А это принесет совсем другие прибыли.

Интерьер должен быть актуальным, сейчас это — обилие свободного пространства и функциональная мебель, отмечает гендиректор компании Apple Real Estate Данила Савченко. Массивные душевые кабины больше не считаются символами роскоши, двухуровневые потолки с разноцветной подсветкой визуально уменьшают помещение и давно вышли из моды. Лучше сдавать квартиру совсем пустой, чем с непродуманным интерьером и устаревшей громоздкой «стенкой». Арендаторам нужен комфорт, большинство предпочитает минимальную обстановку, но со вкусом. Нежелание обновить интерьер и избавиться от старых вещей удешевляет квартиру.

Провальным может оказаться решение сдать квартиру под ремонт, отмечает Савченко. Ремонт требует контроля — иначе он окажется некачественным, отделочные материалы будут выбраны самые дешевые, а сроки — затянуты. При этом весь период работ владелец будет получать минимальную арендную плату.

Объявление

Делая фотографии для объявления о сдаче квартиры в аренду, уберите из кадра лишние вещи, должны быть видны планировка и мебель, советует Полякова. Отдельно нужно сфотографировать санузел, кухню, балкон или лоджию. Если хороший вид из окна и чистый подъезд, сфотографируйте и их. Пригодятся общие планы дома и двора. В объявлении нужно кратко и четко указать технические характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества (например, свежий ремонт, новая стиральная машина, метро в шаговой доступности и т.д.). Важно не искажать информацию.

Показ

На показе квартиры не нужно чересчур много разговаривать — часто собственники стараются прямо с порога выяснить все о потенциальных квартирантах и представить себя в наилучшем свете. Не стоит быть слишком придирчивыми, воздержитесь от рассказа о недостатках предыдущих жильцов — иначе вы можете остаться без новых. Не умалчивайте о плюсах объекта. Крайности излишни, поэтому совсем отмалчиваться тоже ни к чему — обращайте внимание посетителей на те или иные достоинства квартиры. Можете заранее написать шпаргалку — список положительных сторон жилья, советует Полякова.

Не будьте навязчивы, дайте арендатору осмотреться и самостоятельно принять решение; не требуйте моментального ответа. Кто-то готов сразу подписать договор найма, а кому-то нужно время, чтобы подумать.

Не отпугните арендаторов запретами, советует Савченко: «Тут не ходить, это не трогать, сюда не смотреть» — иногда ограничения бывают просто абсурдными. Драгоценные или ценные для собственника вещи лучше просто вывезти из сдаваемой квартиры.

Переговоры о цене по возможности делегируйте риелтору — лучше, когда этим вопросом занимается профессионал и третья сторона, в этом случае вы не рискуете еще «на берегу» испортить отношения с будущим квартирантом, отмечает Полякова.

Собственники зачастую назначают цену очень субъективно, говорит Савченко: «такую ставку назначил агент», «так мы ее оценивали, когда сдавали несколько лет назад». Есть закон рынка: если звонков по объекту нет, корректируйте цену. Снижать нужно постепенно до тех пор, пока не появятся клиенты. Если появились потенциальные клиенты, торгуйтесь и будьте уступчивы — можно предоставить скидку, например, с условием предоплаты за полгода. Не стоит и выбирать агентство недвижимости по принципу «кто дороже оценит объект, с тем и будем работать». Риелторы могут польстить хозяину высокой оценкой жилья, но сдать его по цене выше рыночной не получится. Арендаторы самостоятельно мониторят рынок, цены им известны и деньги они считают, отмечает Савченко. Нет смысла и задействовать максимальное количество агентств для сдачи объекта. Арендатор все равно выберет объявление с самой низкой ценой.

Опасно при выборе квартиранта руководствоваться исключительно его платежеспособностью, добавляет эксперт. Если квартиру предлагают снять по цене выше рыночной, это не просто так: здесь могут устроить подпольное казино или еще что-то противозаконное.

После сдачи

Не настаивайте на частых визитах в квартиру, советует Савченко. Если хозяин заявляет, что планирует проверять квартиру каждый месяц, это может отпугнуть клиентов. Будьте деликатными, согласовывайте каждый визит за несколько дней и пусть эти проверки не будут частыми — примерно раз в квартал.

Другая крайность — невнимательность к арендатору. Будьте отзывчивы и вежливы, своевременно устраняйте возникающие неполадки. Халатность неприемлема, нужно помнить, что вы оказываете платную услугу. У арендатора должен быть актуальный номер телефона хозяина на случай экстренной ситуации и запасной номер, куда можно дозвониться, если первый номер вне зоны доступа.

Должны ли вы продать или сдать в аренду свой дом? Как принять решение

Когда придет время переезжать из нынешнего дома, вы можете задаться вопросом: продать или сдать в аренду свой дом? В то время как его продажа приносит вам деньги сейчас, сдача его в аренду может обеспечить прибыльный доход и послужить инвестицией в будущем.

Почему вы решили сдать свой дом в аренду? Для большинства людей ответ прост: деньги. Стоимость большей части недвижимости в США постоянно растет, а это означает, что она может быть лучшей ставкой против инфляции, чем просто хранить наличные в банке. Например, только за последний год цены на жилье выросли на невероятные 5,5% по всей стране. Каждый местный рынок уникален, но в целом жилье — это стабильная инвестиция.

Если вы являетесь арендодателем, вы можете попросить арендаторов оплачивать ипотеку и другие расходы за вас. И если вы живете в очень привлекательном районе, вы также можете зарабатывать деньги на самом процессе аренды.

Аренда имеет смысл, если:

• Вы должны за дом больше, чем можете продать. Став арендодателем, вы можете покрыть ипотеку за счет дохода от аренды
• Рынок жилья в вашем районе в настоящее время слаб, и вам лучше подождать, пока он снова не восстановится
• Вы хотите превратить финансовое обязательство в актив

С другой стороны, существует множество ситуаций, когда арендовать дом не имеет особого смысла. Вместо этого вы можете продать свой дом, если:

• В настоящее время существует высокий спрос на дома в вашем районе
• Дом нуждается в большом обновлении, прежде чем он станет привлекательным для арендаторов
• Вы живете в районе, который менее привлекательным для арендаторов
• У вас нет времени заниматься повседневными обязанностями арендодателя

«Пришло время продать свой дом», — рекомендует агент по листингу из Южного Джерси Триш Гессвейн. «Запасы и процентные ставки чрезвычайно низки».

Чтобы быть уверенным в том, что вы достигнете прибыльности, вам нужно обработать цифры. Сложите все свои потенциальные расходы (ипотека, страховка, ТСЖ и т. д.), учтите расходы на техническое обслуживание, а затем примите во внимание местный рынок — если ежемесячная арендная плата в размере 2100 долларов США покроет ваши расходы и принесет приличную прибыль, но местный рынок в среднем составляет 1800 долларов США. в аренде у вас могут возникнуть проблемы с поиском надежных арендаторов и поддержанием заполняемости.

Не думайте, что вы знаете, сколько будет стоить аренда вашего дома; провести обширное исследование местных сопоставимых свойств. Посетите такие сайты, как Zillow, Facebook Marketplace и PadMapper. Обратите внимание на удобства вашего дома и то, как он сравнивается с другими доступными вариантами.

В большинстве случаев арендодатели получают значительную прибыль, владея и управляя несколькими объектами недвижимости, а не одним. Однако это не означает, что дом не является отличной инвестицией. Ваша прибыль приходит, когда вы в конечном итоге продаете недвижимость. Пять лет назад средний дом в Вашингтоне, округ Колумбия, был продан за 508 250 долларов. Сегодня средний дом там продается за 645 000 долларов. Это означает, что если домовладелец смог покрыть расходы на ипотеку, налоги и другие расходы, взимая арендную плату, то стоимость его дома увеличилась на 140 000 долларов.

Узнайте, сколько вы можете сэкономить при продаже

Перед тем, как сдать свой дом в аренду, подсчитайте стоимость:

• Ипотеки
• Страхование жилья/гражданской ответственности
• Коммунальные услуги, не покрываемые арендатором (например, вода
• Переменные и постоянные эксплуатационные расходы
• Сборы ассоциации домовладельцев
• Налоги на имущество
• Налоги на доход от аренды
• Городские расходы, такие как лицензии на аренду (например, лицензия на аренду составляет 56 долларов США за арендуемую единицу в Филадельфии)

Имейте в виду, что даже самые лучшие арендаторы рано или поздно уезжают — в среднем арендаторы переезжают каждые два года. В этом случае вам может потребоваться месяц или даже несколько месяцев, когда квартира свободна и вы не получаете арендную плату. Рекомендуется отложить арендную плату как минимум за месяц, чтобы покрыть время между арендаторами.

Хотя может показаться, что стать арендодателем — это, по сути, стать владельцем малого бизнеса, работающего не по найму. Это означает, что вы должны платить налоги с дохода от аренды. Согласно веб-сайту Службы внутренних доходов (IRS),

«Если вы владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, вы должны знать о своих федеральных налоговых обязательствах. Весь доход от аренды должен быть указан в вашей налоговой декларации, и, как правило, связанные с этим расходы могут быть вычтены из вашего дохода от аренды».

Что касается вычетов, вам разрешено вычитать широкий спектр расходов: 

«Необходимые расходы — это те, которые считаются уместными, такие как проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование. Вы можете вычесть расходы на определенные материалы, расходные материалы, техническое обслуживание и ремонт, которые вы производите в арендуемом имуществе, чтобы поддерживать его в хорошем рабочем состоянии».

Однако вы не можете вычесть стоимость улучшений, поэтому, если вы решите переделать кухню, чтобы сделать свой дом более привлекательным, не рассчитывайте получить за это налоговые льготы.

Когда вы сдаете свой дом в аренду другому человеку, вы становитесь арендодателем. Вот некоторые из задач, с которыми вам нужно научиться ориентироваться после того, как вы наденете эту шляпу.

Техническое обслуживание:

Когда люди арендуют недвижимость у вас, они ожидают своевременных ответов на любые возникающие у них проблемы или вопросы. Будь то протекающая раковина или стиральная машина, которая не включается, ожидайте, что вам придется решать эти проблемы в кратчайшие сроки. Большинство отраслевых экспертов рекомендуют откладывать не менее 1% стоимости вашего дома на ежегодные расходы на техническое обслуживание. Таким образом, для дома за 250 000 долларов имейте под рукой не менее 2500 долларов, чтобы покрыть как ожидаемые (например, найм кого-то, чтобы вспахать подъездную дорожку), так и непредвиденные (например, замена водонагревателя) расходы.

Многие арендодатели, особенно те, кто не является местным, выбирают компании по управлению недвижимостью, которые заботятся о повседневных запросах и обязанностях арендодателя. Управляющие компании собирают арендную плату, общаются с арендаторами, организуют проверки/ремонт и, возможно, помогают вам искать новых арендаторов. Будьте готовы платить около 10% ежемесячной арендной платы управляющей компании и помните, что вам все равно придется платить за ремонт — вам просто не нужно будет предъявлять жалобы от арендаторов или связываться с сантехником. самим собой.

Выселения:

COVID-19 поставил многих арендаторов в затруднительное положение с финансовой точки зрения: примерно 31% арендаторов в США не заплатили арендную плату в начале апреля 2020 года. расскажите о потенциальном риске, которому вы подвергаетесь при сдаче дома в аренду. В среднем в США ежегодно подается 3,6 миллиона дел о выселении. Возможно, вашим арендаторам придется столкнуться с неожиданной болезнью или потерей работы, или они могут просто решить прекратить платить. Когда это произойдет, вам нужно убедиться, что у вас достаточно денег, чтобы покрыть ипотеку, несмотря на то, что арендатор (ы) не платит (-ют) — по всей вероятности, вам придется съесть убытки самостоятельно.

Эмоции:

Если вам нужно выселить кого-то, получить просроченную арендную плату или просто вести трудные разговоры о том, чтобы не шуметь или не курить в помещении, работа домовладельца часто связана с эмоциональным трудом. Если вы более чувствительны к конфронтации, возможно, вам лучше нанять управляющего недвижимостью, чтобы решать проблемы по мере их возникновения.

Хотя аренда дома может стать отличным способом приумножить ваши инвестиции, стоит уделить время тому, чтобы подумать, действительно ли вы готовы взять на себя стресс и ответственность.

Должен ли я продать свой дом или сдать его в аренду: вы планируете вернуться?

Для домовладельцев, которым может потребоваться переехать в связи с работой или учебой, сдача дома в аренду может обеспечить им жилье, в которое они смогут вернуться позже. Это может быть огромным преимуществом на конкурентных рынках, таких как Вашингтон, округ Колумбия, или Денвер, где дома по разумной цене часто быстро раскупаются в ходе торгов. Знание того, что переезд не требует стресса месяцев поиска дома, может быть огромным плюсом. И если за оставшееся время цены на жилье выросли, возможность переехать в сдаваемое в аренду жилье может помочь вам значительно сэкономить.

Прежде чем сдавать свой дом в аренду по этой причине, убедитесь, что вы понимаете права своих арендаторов и свои права как домовладельца. В большинстве штатов и городов, если ваш арендатор заключил с вами месячный контракт, для освобождения требуется уведомление за полные 30 дней. А если вы подписали договор аренды на более длительный срок, например, на шесть месяцев или год, вам необходимо будет соблюдать условия договора аренды.

Конечно, вы всегда можете сдать свой дом в аренду сейчас и продать его в будущем, если арендатор повредит ваши полы и доставит вам последние нервы. Однако вы должны иметь в виду, что арендованную недвижимость может быть труднее продать.

«Проблема в том, что очень трудно продать недвижимость, занимаемую арендаторами, — объясняет Гессвейн. «Как правило, гораздо проще продать недвижимость, когда она пустует, потому что, хотя арендаторы и говорят, что разрешат показы, обычно они этого не делают. Они, как правило, трудны».

Стоит иметь в виду, что заинтересованные покупатели часто хотят осмотреть дома в тот же день, но многие договоры аренды требуют уведомления за 24 часа до прихода арендодателя, что может создать трудную проблему, когда вы пытаетесь продать свой дом.

Аренда дома имеет свои преимущества и недостатки по сравнению с немедленной продажей. Если вы не уверены в текущей стоимости вашего дома и в том, будет ли он продаваться по справедливой цене на текущем рынке, подумайте о том, чтобы обратиться к местному агенту за консультацией. Они могут дать вам лучшее представление о том, имеет ли смысл продавать сейчас или подождать и арендовать.

Думаете о продаже дома в ближайшем будущем? Узнайте, как наши оплачиваемые агенты с полным спектром услуг могут сэкономить вам в среднем 15 000 долларов США.

Узнать больше

• Должен ли я продать свой дом и арендовать его, пока рынок не остынет? Совет на 2021 год
• Продажа вашего дома: что нужно исправить с бюджетом в 2000 долларов (или меньше)
• Почему наличие отличного агента по листингу по-прежнему имеет значение на рынке экстремальных продавцов

Как сдать свой дом в аренду в качестве арендодателя или краткосрочного собственника -Term Rental Host

Эксперты Insider выбирают лучшие продукты и услуги, чтобы помочь вам принимать разумные решения с вашими деньгами (вот как). В некоторых случаях мы получаем комиссию от наших партнеров, однако наше мнение остается нашим собственным. Условия применяются к предложениям, перечисленным на этой странице.

• Если вы планируете сдавать свой дом в аренду для получения дохода, есть несколько вещей, которые вы должны сделать, прежде чем начинать переговоры с потенциальными арендаторами.
• Создайте резервный фонд для вашей собственности, чтобы защитить себя, и убедитесь, что у вас есть надлежащее страховое покрытие.
• Важно, чтобы вы понимали законы, ограничения и налоговые последствия сдачи вашего дома в аренду.

LoadingЧто-то загружается.

Спасибо за регистрацию!

Получайте доступ к своим любимым темам в персонализированной ленте, пока вы в пути.

Независимо от того, планируете ли вы выставить свой дом на платформу для аренды на время отпуска или сдать его в аренду более долгосрочным арендаторам, есть несколько правил, которые остаются неизменными.

Сдача дома в аренду для получения дохода может быть хорошим способом заработать дополнительные деньги, но не для всех и не во всех ситуациях. И есть некоторые расходы, связанные с владением арендуемой недвижимостью.

Вот как начать процесс и что нужно сделать задолго до того, как вы начнете.

Замена основного прибора, такого как холодильник, или управление ремонтом отопления может стоить больших денег, и вам потребуются наличные, чтобы покрыть это. Долгосрочные арендаторы могут пропустить арендную плату, или что-то может пойти не так из-за платформы краткосрочной аренды. Вам нужно будет иметь наличные деньги, чтобы держать себя в безопасности.

Внештатный писатель и домовладелец Келли Берч отложила большой резервный фонд в размере 10 000 долларов, прежде чем сдать свой дом в аренду. «С таким большим количеством денег я знаю, что смогу быстро ответить на большинство вопросов», — пишет она для Insider.

Писатель Клинт Проктор также предлагает создать резервный фонд для тех, кто думает о краткосрочной аренде. «В некоторые месяцы вы можете полностью убить его. А в следующем месяце вы можете каждый день проверять свой телефон, просто надеясь, что заказ будет выполнен», — пишет он. «Чтобы подготовиться к этим «американским горкам» дохода, я рекомендую копить».

Специалист по финансовому планированию Йован Джонсон говорит, что необходим отдельный резервный фонд исключительно для сдаваемой в аренду недвижимости. «Наличие сдаваемой в аренду собственности означает, что вы ведете бизнес, поэтому вам нужен чрезвычайный фонд специально для этой собственности», — говорит он Insider. Что бы ни случилось, вы все равно будете ежемесячно платить ипотечный кредит, а наличие наличных денег поможет вам избежать финансового ущерба.

2. Убедитесь, что у вас есть правильное страховое покрытие 

Когда вы сдаете недвижимость в аренду, стандартного страхового полиса домовладельцев может быть недостаточно.

По данным Национальной ассоциации уполномоченных по страхованию, большинство страховых полисов домовладельцев не покрывают краткосрочную аренду жилья. Возможно, вам придется добавить специальное покрытие для краткосрочной аренды, что может добавить несколько долларов к общей стоимости вашей страховки.

Людям, планирующим иметь долгосрочных арендаторов, возможно, потребуется изучить страховой полис арендодателя. Согласно Allstate, страхование домовладельцев предназначено только для людей, которые планируют жить в доме. Если кто-то еще живет там в течение длительного времени, страховка арендодателя будет лучшим решением.

В конце концов Берч решил пойти еще дальше и получить зонтичный страховой полис, тип страхования, который добавляет дополнительное покрытие ответственности, что может помочь, если вы попали в судебный процесс. В то время как это добавило около 150 долларов в месяц к ее страховому счету, это дает ей уверенность в том, что она будет застрахована.

3. Изучите соответствующие законы и правила

Как владелец недвижимости, вы должны изучить правила и ограничения задолго до того, как начнете сдавать свой дом в аренду. Существуют определенные правила, которые должны соблюдать как вы, так и ваш арендатор, а также законы, касающиеся всего, начиная от суммы, которую вы можете взимать, и заканчивая посещением вашей собственности.

Первые правила, которые вам необходимо усвоить, — это правила вашей ипотечной компании по сдаче вашей собственности в аренду. Если у вас есть ипотечный кредит на дом, вам, вероятно, потребуется разрешение вашего кредитора, прежде чем вы сможете начать сдавать его в аренду, независимо от того, планируете ли вы открыть его для краткосрочной или долгосрочной аренды.

Вам также следует начать изучать законы вашего города о арендодателях и арендаторах задолго до внесения в список вашей собственности. В вашем городе могут быть правила аренды, и вам нужно их знать.

Также стоит изучить правила соседства или ассоциации домовладельцев, если вы живете в большом здании.

Знание этих правил поможет вам стать лучшим владельцем, арендодателем или хозяином и убережет вас от проблем в будущем.

4. Установите реалистичные ожидания и составьте четкий список. Изучите дома в вашем районе, так как цены на аренду могут сильно различаться в зависимости от вашего конкретного местоположения.

Затем вы можете начать составлять список. Выбор места, где вы хотите разместить свою недвижимость, — это первый шаг, который во многом будет зависеть от того, какого типа арендатора вы ищете. Те, кто хочет снять жилье на короткий срок, могут попробовать такие сайты, как Airbnb или VRBO. Для долгосрочных арендаторов размещение вашего дома на популярных сайтах по аренде квартир является хорошим началом, и такие сайты, как Craigslist и Facebook Marketplace, также могут быть полезны.

Делайте четкие и качественные фотографии. Возможно, вы даже захотите нанять профессионального фотографа. Ваш список должен включать четкую и подробную информацию о том, сколько вы ожидаете взимать, основные характеристики недвижимости (например, «новая бытовая техника» или «рядом с пляжем») и основную информацию об аренде (включая количество спален и когда они доступны). ). Чтение других близлежащих списков может помочь вам создать свой собственный.

5. Следите за всеми расходами

Когда вы сдаете свой дом в аренду для получения дохода, вам придется платить налоги с вашего дохода. Однако у вас есть преимущество, позволяющее компенсировать эти расходы, — говорит налоговый эксперт TurboTax и бухгалтер по бухгалтерскому учету Лиза Грин-Льюис.

Как арендатор, вы можете вычесть некоторые расходы, связанные с арендой. «Вы по-прежнему можете вычитать проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, но вы также можете вычитать коммунальные услуги, техническое обслуживание и все, что вы делаете для ремонта собственности», — ранее сказал Грин-Льюис Business Insider.

Консультация налогового эксперта может помочь вам точно определить, какие расходы вы можете вычесть, и какие расходы вы должны отслеживать. Внимательное отслеживание этих расходов и всех поступлений будет большим подспорьем, когда наступит следующий налоговый сезон.

Лиз Ньювен

Репортер по личным финансам

Лиз была репортером в Insider, в основном освещая темы личных финансов.
До прихода в Insider она писала на финансовые и автомобильные темы в качестве фрилансера для таких брендов, как LendingTree и Credit Karma.
Она получила степень бакалавра писательского мастерства в Колледже искусств и дизайна Саванны. Она живет и работает в Цинциннати, штат Огайо. Найдите ее в Твиттере на @lizknueven.

ПодробнееПодробнее

Молли Грейс

Ипотечный репортер

Молли Грейс — репортер Insider. Она освещает ставки по ипотечным кредитам, ставки рефинансирования, обзоры кредиторов и статьи о покупке жилья для Personal Finance Insider.
Прежде чем присоединиться к команде Insider, Молли была автором блога для Rocket Companies, где она писала образовательные статьи об ипотеке, покупке жилья и домовладении.
Вы можете связаться с Молли по адресу [email protected] или в Твиттере @mollythegrace.

ПодробнееПодробнее

Как сдать дом в аренду: полное руководство

Рэмси Солюшнс

Рэмси Солюшнс

Подумываете стать арендодателем? Сдача дома в аренду может стать отличным способом пополнить свой бюджет, независимо от того, есть ли у вас целый дом или свободная комната.

Возможно, вы думаете о сдаче своего дома в аренду, потому что вам нужна помощь с ипотекой. Может быть, вы только что унаследовали дом своих родителей, но не планируете переезжать в него. Независимо от того, что привело вас сюда, вы задаетесь вопросом, как арендовать дом, и у нас есть ответы для вас.

Как арендовать дом за 9 шагов 

1. Решите, имеет ли смысл арендовать 

2. Определите свой бюджет

3. Изучите варианты аренды в вашем районе

4. Поговорите со своим страховым агентом

5. Составьте план управления недвижимостью

6. Запишите договор аренды

7. Найдите и просмотрите потенциальных арендаторов

8. Выберите арендатора

9. Документируйте арендуемое помещение

Шаг 1: Решите, выгодно ли это Смысл в аренду 

Перед тем, как надеть обувь домовладельца, нужно убедиться, что эта обувь вам подходит. Это означает, что нужно хорошенько и внимательно взглянуть на свою ситуацию и убедиться, что это разумный шаг для вас.

Защитите свой дом и свой бюджет с помощью правильного покрытия!

Если вы думаете об инвестировании в сдаваемое в аренду имущество, вам следует заплатить за дом наличными. Если вы не в состоянии заплатить 100%, не покупайте дом. Это так просто. Не рассчитывайте на арендную плату от соседа по комнате или арендаторов для покрытия ипотеки. Подождите, пока у вас не будет денег, чтобы позволить себе весь дом самостоятельно, , затем купить дом.

Что делать, если вы уже купили слишком много дома и не можете самостоятельно оплатить ипотечный кредит? Продай это.

С другой стороны, если у вас есть свободная комната, апартаменты свекрови или оплаченный дом, вы можете начать планировать, как лучше всего сдать свой дом в аренду.

Давайте подробнее рассмотрим три распространенные ситуации. . .

Ситуация 1. Сдача в аренду свободной комнаты 

Возможно, вы подумываете о том, чтобы найти соседа по комнате, который поможет с ежемесячными платежами по ипотеке или досрочно погасит ипотеку. Прежде чем вы согласитесь делить свой дом, вы должны честно признаться в своей терпимости к жизни с другими людьми и в том, будут ли дополнительные деньги стоить хлопот.

Плюсы:

• У вас будет больше денег.  По данным Experian, средний ипотечный долг по стране составляет 208 185 долларов США, что примерно на 11% больше, чем за последнее десятилетие. ¹  Если у домовладельца есть средний ипотечный долг — с понижением на 20% при 15-летней фиксированной ставке 3,66% — платеж по кредиту составит около 1465 долларов в месяц. Сосед по комнате, который скидывается пополам, может снизить платеж примерно до 732 долларов! Сколько вы могли бы сэкономить с соседом по комнате? Воспользуйтесь нашим ипотечным калькулятором, чтобы узнать.
• Сосед по комнате отлично подходит для того, чтобы разделить счета.  От коммунальных услуг и интернета до еды и предметов домашнего обихода, наличие соседа по комнате означает, что вы можете разделить больше счетов пополам, вместо того, чтобы платить полностью. Это означает, что у вас будет на 90 118 больше 90 119 наличных денег.
• Сосед по комнате может избавить от скуки в пятницу вечером. Это не финансовая победа, но это определенно очки, если вы подружитесь.

Минусы:

• Сбор арендной платы может быть трудным или неудобным.  Вам нужно будет установить жесткие ограничения на то, как и когда будет выплачиваться арендная плата. (Мы более подробно расскажем о том, как этого избежать, на шаге 6).
• Всегда есть вероятность, что у вас будет плохой сосед по комнате. Жить с человеком, с которым вы не ладите, было бы ужасно.
• Быть владельцем дома, который кто-то делит с вами, может быть непросто. Если ваш сосед по комнате не разделяет ваших стандартов чистоты, вы можете обидеться. Возможно, вы захотите рассмотреть таблицу домашних дел или включить стандарты чистоты в договор аренды.

Ситуация № 2: Аренда дома, который не продается 

Возможно, вам пришлось переехать из-за работы, семьи или других обстоятельств, не зависящих от вас. Возможно, ваш дом находится на рынке дольше, чем вы ожидали, и вы начинаете задаваться вопросом, лучше ли сдать его в аренду, чем продать.

Плюсы:

• Это может означать больше денег в банке.  Поскольку дом уже оплачен, сбор арендной платы является приятным бонусом.
• Это может означать меньше стресса.  Вам не нужно ждать подходящего предложения или беспокоиться о том, чтобы согласиться на меньшее.
• Существует потенциал для большей справедливости.  Если вы сможете сдавать свой дом в аренду на несколько лет, вы увеличите свой капитал по мере роста стоимости дома. Чем больше у вас акций, тем выше ваша прибыль, когда вы решите продать свой дом.

Минусы:

• В ту минуту, когда вы сдаете свой дом в аренду, он становится инвестиционной собственностью.  В штате действуют правила, определяющие, какая страховка вам нужна и что должно быть включено в договоры аренды. Кроме того, теперь вы арендодатель, а это большое обязательство.
• Вы рискуете, что арендаторы разгромят это место.  Стать арендодателем, живущим на расстоянии, сопряжено с трудностями. Скорее всего, вам придется инвестировать в управляющего недвижимостью, чтобы проверить дом для вас и убедиться, что правила соблюдаются.
• Вы задержите продажу своего дома.  Если вы намерены продать дом, сдача дома в аренду будет мешать достижению этой цели.

Ситуация №3: Аренда унаследованного дома

Потерять родителя нелегко. Последнее, что вы хотите сделать, это принять неправильное решение о том, что делать с домом, который они вам оставили. В конце концов, дома связаны с воспоминаниями и эмоциональными связями. Если мысль о продаже родительского дома слишком велика, можно сдать его в аренду.

Но сначала вам нужно понять многие налоговые последствия, связанные с унаследованным имуществом, такие как налоги на наследство, налоги на наследство, прирост капитала и налоги на имущество. Ситуация у всех разная, поэтому разумно проконсультироваться со специалистом по налогам , чтобы понять свои обязательства.

Плюсы:

• Вы можете сохранить дом, который будет напоминать вам о ваших родителях. Немного проще позволить другим людям жить в доме ваших родителей, если вы все еще отвечаете за это место.
• Дом может быть дополнительным доходом.  Постоянная ежемесячная проверка арендной платы была бы отличным способом накопить сбережения, погасить долг или инвестировать для выхода на пенсию.
• Вы можете начать инвестировать в недвижимость.  Вы узнаете, что значит быть домовладельцем, и поймете, нравится ли это вам.

Минусы:

• Принятие решения о том, кто будет обслуживать имущество, может быть трудным.  Вы наймете управляющего недвижимостью или сами будете обслуживать недвижимость? Если ваше наследство разделено между братьями и сестрами, вам нужно определиться с ролями и обязанностями.
• Есть налоги (и еще налоги).  Опять же, проконсультируйтесь со специалистом по налогам, чтобы понять ваши налоговые обязательства в зависимости от вашей конкретной ситуации.
• Текущий уход и техническое обслуживание может быть рутиной.  Быть арендодателем — это большое обязательство. Если что-то в доме нужно починить, это ваша ответственность.

Шаг 2. Определите свой бюджет 

Если вы взвесили все «за» и «против», и чаша весов склоняется в сторону сдачи вашего дома в аренду, пришло время составить финансовый план, или бюджет.

Скорее всего, вы не захотите сдавать свой дом в аренду просто для удовольствия. Вы хотите зарабатывать деньги! Но, как мы уже говорили, быть арендодателем — это тяжелая работа, и есть расходы, которые вам нужно будет запланировать, прежде чем вы сможете получить прибыль.

Вот некоторые вещи, которые вам необходимо включить в свой бюджет расходов на жилье:

• Ипотека. Даже если вы планируете, чтобы арендаторы покрывали ежемесячные платежи по ипотеке за счет арендной платы, вам все равно необходимо включить это в свой бюджет на недвижимость. Могут быть месяцы между арендаторами, когда вы будете нести ответственность за счет. И не забывайте о процентах!
• Налоги на имущество. Некоторые ипотечные компании включают налог на недвижимость в ежемесячный платеж, но это не всегда так.
• Страхование. Страхование домовладельцев является обязательным, но ваше местоположение будет определять, нужны ли вам другие виды страхования, такие как страхование от наводнения или землетрясения.
• Ремонт и техническое обслуживание. Если вы думаете, что ваши жильцы никогда не позвонят вам, чтобы что-то починить, вы живете в стране грез. Отложите резервный фонд на случай поломки посудомоечной машины или прорыва водопроводной трубы.
• Модернизация и очистка. Это особенно важно в перерывах между арендаторами. Отложите немного денег на модернизацию дома и генеральную уборку — внутри и снаружи. Ожидайте платить за эти вещи, по крайней мере, каждые несколько лет.
• Желаемая арендная плата. В идеальном мире арендная плата, которую вы взимаете, будет выше, чем все ваши расходы, поэтому вы сможете получать прибыль. Но мир не идеален, и вы не можете просто выбрать число и следовать ему. Посмотрите на дома или комнаты аналогичного размера, сдаваемые в аренду в вашем районе, чтобы понять, что разумно. Если вам нужно больше арендной платы, посмотрите, какие удобства или «бесплатные услуги» вы можете предложить потенциальным арендаторам, чтобы ваше помещение выглядело более привлекательным.

Шаг 3. Изучите варианты аренды в вашем районе

Неважно, свободная это комната, квартира в гараже или целый дом — если вы собираете арендную плату за собственность, которой владеете, вы являетесь арендодателем. И в этой работе есть нечто большее, чем просто прикарманивание арендной платы.

Прежде чем вы даже подумаете о размещении своего жилья в Интернете, вам нужно освежить в памяти законы об аренде жилья. В каждом штате действуют разные правила в отношении того, что нужно включать в объявление, как взимать залог, какие условия требуются в договоре аренды. . . вы поняли идею.

Существуют также федеральные законы о безопасности жилья и борьбе с дискриминацией, которым вы должны следовать. Игнорирование законов может привести к судебному иску, поэтому будьте умнее и изучите свои вещи, прежде чем сдавать свой дом в аренду.

Шаг 4. Поговорите со своим страховым агентом 

Это может показаться простым делом, но держите своего страхового агента в курсе ваших планов аренды. Даже если вы просто планируете сдать комнату в своем уже застрахованном доме, вам может потребоваться увеличить страховое покрытие вашей ответственности или потребовать, чтобы ваш новый сосед по комнате получил страховку арендной платы.

Наличие надежного независимого страхового агента облегчит успешную сдачу вашего дома в аренду. Наши одобренные местные поставщики услуг (ELP) знают страховой рынок вдоль и поперек и помогут вам получить необходимое страховое покрытие по отличной цене. Найдите своего независимого страхового агента.

Шаг 5. Составление плана управления недвижимостью

Протекает труба. Арендатор теряет ключ и запирается в доме в 2 часа ночи. Дверь срывается с петель. Мышь бегает по кладовой. Кому жильцы будут звонить, когда такое случится? Вы, если только у вас нет плана.

Может быть, вы хотите быть первым звонком. Но если вы управляете недвижимостью за городом, вы, вероятно, захотите, чтобы кто-то другой был первой линией защиты между вашим арендатором и этой надоедливой мышью. Если вы находитесь в ситуации, когда вы не можете легко добраться до дома, вы можете нанять управляющего недвижимостью, чтобы он отвечал на звонки и при необходимости проверял вашу аренду. Но имейте в виду, что наем управляющего недвижимостью может быть дорогостоящим и сведет к минимуму вашу прибыль. Взвесьте преимущества и посмотрите, подходит ли это вам.

Если вы снимаете комнату в своем доме или вас устраивает должность управляющего недвижимостью, все равно неплохо составить список надежных специалистов, которым можно звонить в таких случаях — сантехников, дезинсекторов, разнорабочих и т. д. . Обратитесь к ним и наладьте отношения, прежде чем у вас появятся арендаторы. Скорее всего, вам понадобится один из них в какой-то момент. Если только вы не являетесь экспертом в области сантехники, плотницких работ и борьбы с вредителями. Если это так, запишите все вышеперечисленное и переходите к шагу 6!

Шаг 6: Запишите договор об аренде

Быстрый поиск в Интернете по запросу «аренда в аренду» выдаст миллионы бесплатных шаблонов, которые вы сможете использовать для составления договора. Глядя на примеры, полезно решить, что вы будете и не будете упускать из виду как домовладелец.

Например, могут ли ваши жильцы иметь домашних животных? Могут ли они просверлить отверстия в потолке для вешалок для растений? Могут ли они оставить гостей на длительное время? Могут ли они досрочно расторгнуть договор аренды, не доплачивая?

Бесплатные шаблоны могут быть полезны, но это только начало. Вам нужно будет пересмотреть все правила, которые вы узнали на шаге 3, и убедиться, что ваш договор аренды включает все необходимые формулировки, соответствующие законам штата и федеральным законам. В договоре аренды также должен быть указан адрес объекта, список всех, кто будет проживать в нем, когда начинается и заканчивается договор, а также стоимость аренды и залога.

Наконец, здесь важно привлечь юриста. Аренда является юридическим договором и может иметь правовые последствия. И нужно знать, как сдать дом в аренду законным путем.

Шаг 7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

После того, как ваш юрист утвердит ваш договор об аренде, остается только найти человека, который подпишет пунктирные линии. К сожалению, это часто может быть самой сложной частью.

Поиск арендаторов 

Точно так же, как у вас есть план управления недвижимостью (см. Шаг 5), вам понадобится план маркетинга недвижимости. Нет, это не означает, что вам нужно нанять какую-нибудь модную рекламную или риелторскую компанию. Но вам нужно спланировать, как рассказать о своем доме и как сделать его привлекательным для потенциальных арендаторов. Вы собираетесь разместить его на Zillow или Craigslist? Или вы собираетесь нанять управляющего недвижимостью или агента по недвижимости, чтобы он позаботился о поиске арендаторов для вас? Просто помните, они не будут работать бесплатно — вам придется заложить их в бюджет.

Вопрос в том, как привлечь качественных арендаторов? Опубликовать качественный листинг! Ваш список аренды должен включать высококачественные фотографии и хорошо написанное описание всего, что может предложить ваше жилье, и чего нет. Если в вашей собственности не допускается размещение с домашними животными, укажите это. Если на территории запрещено курение, укажите это. В противном случае вы потратите свое время на проверку претендентов, которые не согласятся с правилами вашей аренды.

В вашем объявлении также должна быть четкая контактная информация, чтобы потенциальные арендаторы могли организовать показы и задать любые вопросы. Если вы управляете процессом самостоятельно, выделите время в своем расписании, чтобы отвечать на эти телефонные звонки и электронные письма и проводить экскурсии.

Проверка арендаторов 

Рекомендуется иметь под рукой онлайн-заявки и договоры аренды, как только вы выставите свою недвижимость на продажу. Таким образом, вы можете начать процесс проверки, как только у вас появится заинтересованный арендатор. Большинство арендодателей взимают плату за подачу заявления, чтобы покрыть расходы на проверку биографических данных и другие расходы. Вы также должны попросить юриста просмотреть ваше заявление до того, как кто-либо заполнит его, потому что это юридический документ. В заявке должна быть форма разрешения, которая дает вам доступ к личной информации заявителя, в том числе:

• Имя и дата рождения всех жильцов
• Номера социального страхования для всех взрослых арендаторов
• Ссылки
• Подтверждение дохода
• Контактная информация для экстренных случаев

Нам всем нравится думать о людях самое лучшее, но вы должны проверить все это. Позвоните их работодателю. Позвоните их последнему домовладельцу. Проведите проверку биографических данных и убедитесь, что нет ордера на их арест. Вы же не хотите рисковать, принимая мерзавца-квартиросъемщика, который разгромит ваше помещение и не уплатит арендную плату.

Шаг 8. Выберите арендатора 

Это не так просто, как выбрать милую пару, которая принесла вам печенье, когда они приехали на экскурсию. Вы должны обрабатывать заявки в порядке очереди, чтобы не нарушать антидискриминационные законы. Если у вас есть несколько квалифицированных кандидатов на выбор, рекомендуется еще раз проконсультироваться со своим юристом или агентом по недвижимости для процесса принятия решения.

После того, как вы приняли арендатора, и он принял вашу собственность, пришло время подписать договор аренды. Поздравляем! Вы официально сдали свой дом.

Шаг 9: Документирование арендуемого помещения

Не пропускайте шаг 9 — он очень важен. Прежде чем жильцы въедут в ваш дом, вам необходимо задокументировать пространство. Сфотографируйте все. Обратите внимание на любые трещины в стенах или царапины на дереве. Прежде чем ваш арендатор въедет, проведите с ним обход и попросите его задокументировать пространство для себя. Вам обоим нужно договориться о текущем состоянии помещения и записать все, что можно считать поврежденным, даже если оно незначительное.

По закону вы должны вернуть арендатору полную сумму залога. (Примечание: не тратьте его!) Законы некоторых штатов даже требуют, чтобы вы хранили залог арендатора на отдельном банковском счете. ² Единственная причина, по которой вы не вернете залог, — это если вы сможете доказать, что арендатор нанес ущерб помещению. Предварительные фотографии и заметки будут полезны, если арендатор попытается доказать, что ущерб уже был.

Бонусный шаг: не делайте это в одиночку

Суть в следующем: сдать дом в аренду непросто и требует много размышлений. Вот почему разумно сотрудничать с профессионалом, который может помочь вам в этом процессе.