Сдавать самому квартиру или через агентство: Плюсы и минусы сдачи квартиры через агентство

Агентство недвижимости «Прогресс» — Аренда без риска: как сдать крвартиру в Омске?

Каждый человек, решивший сдать квартиру в аренду, задумывается о том, как найти добросовестного нанимателя, правильно составить договор и получить свое жилье назад в целости и сохранности. Эти и другие вопросы, волнующие большинство собственников, рассмотрим в нашем материале. 

Как определить величину арендной платы?

Чтобы правильно рассчитать размер ежемесячной платы за жилье, нужно учесть ряд факторов, которые влияют на стоимость аренды:

• Арендная ставка напрямую зависит от района, в котором расположена квартира, и уровня развития инфраструктуры (наличия магазинов, школ, детских садов и т.д.).

• Близость к основным транспортным развязкам – еще один фактор, влияющий на цену.

• Однокомнатные квартиры наиболее востребованы у арендаторов, поэтому они всегда «в цене». Двух- и трехкомнатные квартиры будут стоить дороже, но не намного, поскольку спрос на такое жилье ниже, чем на «однушки».

• Наличие хорошего ремонта, мебели и бытовой техники в квартире так же отразится на величине арендой ставки.

Договор найма: как собственнику защитить свои права?

Законом предусмотрены обязательные условия, без которых договор будет считаться незаключенным. Существенными условиями являются:

— данные, позволяющие определить передаваемую в аренду недвижимость;

— размер арендной платы.

 Арендодатель может обезопасить себя, включив в договор ряд важных пунктов.

1. Следует зафиксировать, кто из членов семьи нанимателя имеет право проживать в сдаваемой квартире.

2. Важно указать, как часто собственник сможет посещать свое жилье с проверкой.

3. Следует четко прописать сроки внесения каждого очередного платежа и возможные штрафы за нарушение этих сроков.

4. Необходимо также составить акт передачи имущества с подробным описанием состояния квартиры, а также находящейся в ней мебели, бытовой техники и т. д. Пропишите, сколько жилец должен будет заплатить собственнику в случае порчи имущества.

Почему выгодно сдавать квартиру с помощью агентства?

Есть разные способы сдать жилье в аренду, но не все они безопасны. Обратившись в проверенное агентство, вы избавите себя от неприятностей при решении данного вопроса.

Почему собственнику выгодно работать с агентством?

• Услуги арендодателю предоставляются бесплатно!

• Риэлтор проведет грамотную оценку вашей недвижимости и поможет рассчитать адекватную арендную плату.

• Агентство организует рекламную кампанию для вашей квартиры: риэлтор сам будет отвечать на звонки, вести переговоры с клиентами, проводить показы.

• Опытный риэлтор – это еще и хороший психолог, который сможет подобрать арендатора, наиболее подходящего под ваши требования.

• Специалисты компании оформят все необходимые для сделки документы и подготовят договор, учитывающий ваши интересы.
  

Полезная информация для собственников

• Чтобы сдать квартиру в аренду, вы должны являться собственником этой квартиры и при заключении сделки предъявить соответствующие документы, подтверждающие этот факт: свидетельство о праве собственности.

• При заключении сделки арендатор вносит три суммы, равные месячной арендной плате за вашу квартиру. Это комиссионные агентству + две суммы собственнику – за первый месяц проживания и страховой депозит (на случай причинения ущерба квартире). Иногда наймодатели вообще не берут гарантийный платеж. Такой прием, как правило, увеличивает спрос на сдаваемую жилплощадь.

• Не лишним будет застраховать свою квартиру от ущерба, который может быть причинен нанимателем, на весь срок действия договора аренды.

• Арендодателю достаточно обратиться только в одно агентство недвижимости. Все компании работают с единой базой объектов Омска, а значит, как только вы оставите заявку в одном агентстве, о вашей квартире узнают клиенты со всего города. При этом вам не придется отвечать на бесчисленные звонки и расспросы – вы будете вести переговоры только с одним риэлтором. 

• Мы не передаем информацию о ваших сделках в налоговую службу или иные государственные органы. Вам не о чем беспокоиться – конфиденциальность операций с вашей недвижимостью гарантированна.

• По общему правилу собственник обязан проводить капитальный ремонт в квартире, а арендатор – поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять текущий ремонт. Иной порядок может быть установлен в договоре.

• По закону, если арендатор произвел отделимые улучшения в съемной квартире, они являются его собственностью. Если арендатор с согласия собственника произвел улучшения, не отделимые без вреда для имущества, то владелец жилья обязан после прекращения договора возместить стоимость таких улучшений. Если изменения появились без согласия наймодателя, то по общему правилу их стоимость квартиросъемщику не возмещается.

• И помните – сдавая свою квартиру в аренду самостоятельно, вы рискуете затянуть процесс поиска жильцов и пострадать от действий недобросовестных нанимателей! Специалисты агентства недвижимости бесплатно организуют рекламную кампанию вашей квартиры, сами проведут переговоры с потенциальными арендаторами и грамотно составят договор, который защитит ваши права. 

Хотите быстро и безопасно сдать квартиру? Обратитесь за помощью к специалистам АН «Прогресс»! Оставьте заявку на нашем сайте или по тел. 35-67-67, и мы обязательно свяжемся с вами!

бесплатный сервис по подбору квартир

Все начинается с поиска клиентов. Такие обязанности, как создание фотографий квартиры, размещение объявлений на рекламных площадках, актуальных сайтах и сервисах, оглашение условий аренды, прием входящих звонков, назначение и проведение показа жилья берет на себя собственник квартиры или профессиональный риэлтор. В первом случае арендодатель теряет много времени, но, в то же время, пользуется большим доверием у клиентов, предоставляя им соответствующие документы на квартиру, таким образом снижая вероятность мошенничества, а также предлагая более выгодные условия, не требуя комиссии. Выбрав иной путь, то есть обратившись в агентство недвижимости или к риэлтору-фрилансеру, хозяин квартиры заметно сэкономит время, переложив всю работу на специалиста. По факту собственнику придется присутствовать лишь на подписании договора, остальные заботы полностью возьмет на себя специалист. Однако кто-то должен оплатить его работу. Чаще всего риэлторы единоразово взимают от 50% до 100% месячной платы за аренду объекта недвижимости у арендатора. Кроме того, арендодатель требует от потенциального временного жильца еще и залоговую сумму. Найти клиента, готового сразу внести 3 платежа (оплату аренды, залог и комиссию), очевидно проблематично. По этой причине несколько категорий потенциальных клиентов даже не рассматривают подобные предложения: те, кто часто в разъездах (военные, командировочные, путешественники) и те, кто ограничен в финансовых средствах (студенты, молодые семьи, стажеры и начинающие специалисты).

Далее следует первая живая встреча, обычно совпадающая с показом квартиры. В целом, ответственный риэлтор способен существенно помочь на этом этапе, потому что он заинтересован в сдаче квартиры не меньше собственника, который не всегда может верно определить объективные плюсы и минусы своей квартиры (особенно, если хозяин сам долгое время жил в ней, привыкнув к достоинствам и свыкнувшись с недочетами), когда как риэлтор сможет грамотно преподнести положительные черты объекта и сгладить недостатки.

Если обе стороны приходят к положительному решению, то наступает заключительный этап – подписание договора. Он сопровождается внесением предоплаты, а также единоразовых залога и комиссии (при соответствующей договоренности). В случае самостоятельной сдачи квартиры соглашение составляется собственником, иначе – документ подготавливается риэлтором и реализуется после одобрения хозяина квартиры.

В целом, у арендодателя есть возможность не нести расходов ни при сдаче квартиры в аренду самостоятельно, ни при работе через риэлтора. Первый вариант пусть и экономит средства арендатору, но отнимает время и силы у арендодателя (ему приходится отвечать на десятки звонков, половина из которых поступает от агентств недвижимости, предлагающих свои услуги после просмотра объявления, а также проводить показы квартиры в вечернее нерабочее время и выходные). Сравнивая оба варианта, специалисты uHome сходятся в мнении, что услуги риэлторов представляют собой более выгодное предложение для собственника. Однако важно ответственно подойти к выбору специалиста и уделить пристальное внимание содержанию текста договора с агентством, поскольку от него зависит и правомерность гражданских взаимоотношений с арендатором.

9 сентября 2022 г.

Поделиться:

Должны ли вы нанять управляющего недвижимостью или сделать это самостоятельно?

Найм управляющего недвижимостью может стать отличным вариантом для облегчения некоторых обязанностей арендодателя. Но, как и при самостоятельном управлении недвижимостью, есть свои плюсы и минусы в том, чтобы нанять кого-то для управления вашей арендованной недвижимостью.

Мы описываем преимущества и недостатки обеих стратегий, чтобы помочь вам выбрать наилучший способ управления арендуемой недвижимостью.

Почему домовладельцы нанимают управляющего недвижимостью?

Существует множество причин, по которым арендодатели в конечном итоге нанимают управляющего недвижимостью для выполнения своих обязанностей по управлению арендой, но эти три являются наиболее распространенными:

1. Чтобы избежать трудоемких задач управлять. Если у вас нет времени на управление арендой, вы, вероятно, не сможете максимизировать прибыль.
2. Чтобы избежать проблем с координацией технического обслуживания : Не всегда легко найти надежных специалистов для выполнения ремонта и технического обслуживания. И если вы не в очереди к маляру, сантехнику или электрику, ремонт может затянуться и стоить дороже.
3. Во избежание свободных арендных ставок и усилий по поиску новых арендаторов : Управляющие недвижимостью позаботятся о поиске арендаторов и заполнении арендной платы, когда она опустеет. Они также (надеюсь) проверят жильцов с помощью биографических данных и проверки кредитоспособности, поэтому вам не нужно этого делать.

5 Преимущества найма управляющего недвижимостью

Если вы не можете самостоятельно управлять своей арендой, подходящим решением может стать управляющий недвижимостью. Вот пять преимуществ найма управляющей компании.

1. Управление ежедневными операциями по аренде

Опять же, вам не придется тратить время на телефон, бегать по дому, ухаживая за своим имуществом, или выполнять работы по техническому обслуживанию. У них это прикрыто, так что вам не нужно об этом думать.

2. Сеть обслуживающего персонала и подрядчиков

Вам не придется беспокоиться о наличии подрядчика или поиске справедливой цены, поскольку у большинства управляющих недвижимостью уже есть список контактов. Вам также не нужно будет проверять, выполнили ли они работу, которую вы им заплатили — за это может нести ответственность управляющий недвижимостью.

3. Обширный процесс проверки

Службы управления недвижимостью имеют системы для проведения проверки биографических данных и поиска ответственных арендаторов, что избавляет от необходимости делать это самостоятельно.

4. Перечислите размер арендной платы и определите арендную плату

Анализ конкуренции по аренде в вашем районе и определение конкурентоспособной арендной ставки требует определенных усилий. Компании по управлению недвижимостью сделают это за вас.

5. Сбор арендной платы и обработка просроченных арендных платежей

Управляющие недвижимостью будут заниматься вашими арендными платежами, в том числе следить за просроченной арендной платой — пугающая задача для большинства арендодателей.

5 Недостатки найма управляющего недвижимостью

Как отмечалось выше, существует множество веских причин для найма управляющего недвижимостью. Но прежде чем вы это сделаете, убедитесь, что вы осознаете недостатки передачи вашей собственности управляющей компании:

1.

Дорогие ежемесячные и единовременные платежи

Стоимость найма управляющего недвижимостью может варьироваться от 6% до 12% от арендной платы плюс расходы на приобретенный ремонт и замену предметов. Эта ставка будет варьироваться в зависимости от вашего местоположения. Как статья расходов для вас, плата за управление недвижимостью поглощает ваш денежный поток от аренды и делает ваши инвестиции значительно менее прибыльными, особенно если у вас всего несколько объектов недвижимости.

2. Различный процесс отбора арендаторов

Компании по управлению арендным имуществом должны соблюдать законы вашего штата о арендодателях. Если этого нет в законах штата, места для маневра мало. Это означает, что они решают, кто может жить в вашей арендованной квартире, и могут отказать арендаторам, которых вы хотели бы рассмотреть. С другой стороны, они могут принять арендаторов, от которых вы бы отказались, заметив определенные тревожные флажки.

3. Более дорогие расходы на техническое обслуживание

Эти члены экипажа, как правило, работают полный рабочий день на окладе, а управляющая компания несет накладные расходы по страхованию и лицензированию. В то время как независимые подрядчики имеют аналогичные расходы, они могут не брать столько, потому что их накладные расходы ниже, или их работа по техническому обслуживанию может быть подработкой.

4. Меньше контроля над операциями с недвижимостью

Компания по управлению недвижимостью может быть не лучшим путем, если вы предпочитаете управлять своей инвестиционной недвижимостью. У вас будет меньше контроля над всем процессом аренды, от выбора арендатора и установления арендной платы до технического обслуживания и содержания имущества.

5. Различные маркетинговые процессы

Не все управляющие компании знают, как наилучшим образом продавать вакантную арендуемую недвижимость в Интернете. Некоторые могут даже прибегнуть к использованию местной онлайн-платформы для листинга (например, Craigslist, известной мошенничеством с арендой) или вернуться к 1990-х годов, поместив объявление в местную газету. Это может сработать, но вы быстрее привлечете арендаторов, разместив объявления на лучших сайтах, и, вероятно, у вас также будет лучший пул качественных кандидатов на этих самых популярных сайтах.

Как программное обеспечение арендодателя может помочь вам управлять недвижимостью без управляющего

Программные платформы арендодателя могут быть эффективным решением для оптимизации процесса управления, проверки арендаторов и задач по сбору арендной платы без участия управляющего недвижимостью. Он также может предоставить поддержку и инструменты для решения ряда вопросов, связанных с арендой недвижимости, чтобы помочь вам сэкономить время и деньги. Вот дополнительные способы, которыми может помочь программное обеспечение арендодателя:

• Полный контроль : В отличие от компании по управлению недвижимостью, онлайн-платформа дает арендодателю контроль над отбором и приемом арендаторов. Многие платформы предлагают всестороннюю проверку и проверку биографических данных, поэтому вы можете быть уверены, что тщательно проверили своих потенциальных арендаторов и что они подходят для вашей собственности.
• Полезные онлайн-инструменты: Вам нужно выбрать платформу, которая не основана на бумаге или файлах на компьютере. 9Онлайн-платформы DIY 0013 позволяют вам управлять своей собственностью и отслеживать важные записи в одном месте. Кроме того, многие арендаторы привлекают такие функции, как удобное онлайн-подписание договоров аренды и быстрые онлайн-оплаты аренды.
• Стоимость: Владение недвижимостью своими руками обходится намного дешевле, чем наем управляющего недвижимостью, поэтому вы получите больше денег от инвестиций в аренду. Например, вы можете бесплатно создать учетную запись Avail или перейти на Unlimited Plus по цене 5 долларов США за единицу, чтобы получить доступ к нашим премиальным функциям. Ежемесячная стоимость использования Avail значительно меньше, чем наем управляющего недвижимостью.
• Арендная плата: Платформы DIY предлагают онлайн-взимание арендной платы, поэтому арендаторы могут легко платить онлайн (с банковского счета или кредитной карты), а арендодатели могут получать эту арендную плату прямо на свой банковский счет. Многие отправляют арендаторам напоминания о предстоящих арендных платежах и автоматически взимают плату за просрочку по вашему выбору, поэтому вам не нужно быть тем, кто пристает к вашему арендатору за арендную плату.
• Анализ арендной платы : Тот факт, что у вас нет управляющего недвижимостью, не означает, что вам нужно выполнять всю работу по выяснению арендной платы. Некоторые DIY-платформы предлагают отчет об оценке арендной платы, который поможет вам установить конкурентоспособную цену аренды, а также покажет вам тенденции рынка аренды и сравнение вашей аренды с соседними. Таким образом, вы сможете узнать, что получаете максимальную отдачу от своей арендной платы.
• Помощь в техническом обслуживании: Если вы сами управляете недвижимостью, вам придется иметь дело с запросами на техническое обслуживание. Но такие платформы, как Avail, немного облегчают эту задачу благодаря инструментам отслеживания технического обслуживания, где арендаторы могут отправлять запросы и фотографии, а арендодатели могут координировать ремонт и отслеживать расходы.
• Маркетинг на кончиках ваших пальцев: Маркетинг открытых единиц может быть сложным. Существуют платформы DIY, которые предлагают готовые маркетинговые пакеты для рекламы вашей арендуемой недвижимости и размещения ее на всех популярных сайтах быстро и легко.
• Ресурсы арендодателя: В отличие от других платформ DIY, у Avail есть ресурсы, образовательные материалы и поддержка клиентов, доступные семь дней в неделю, что спасает новичков или неопытных арендодателей.

Управляйте своей арендой как профессионал с помощью

Из-за расходов на управляющего недвижимостью многие домовладельцы, владеющие 10 или менее квартирами, часто предпочитают применять подход «сделай сам» к управлению своей собственностью. Если вы решили, что управление недвижимостью своими руками — лучший вариант для вас, создайте учетную запись в Avail, чтобы упростить процесс управления арендованной недвижимостью.

Рекламируйте свою арендуемую недвижимость, проверяйте потенциальных арендаторов, получайте доступ к проверенным юристами договорам аренды, собирайте арендную плату, отслеживайте учет арендуемой недвижимости и многое другое на одной платформе.

5 сценариев, когда использование брокера по аренде окупается

Если вы планируете начать поиск квартиры для аренды в Нью-Йорке в ближайшие несколько недель — удачи. Серьезно. Сейчас гораздо сложнее, чем когда-либо, найти место, потому что количество доступных объявлений резко сократилось в результате резкого роста спроса этой осенью. И если вы все-таки найдете жилье, скорее всего, арендодатель поднял арендную плату и не предлагает щедрых уступок, доступных в прошлом году.

Эта жесткая конкуренция является одной из причин, по которой вы можете подумать о том, чтобы воспользоваться услугами агента по недвижимости, который поможет вам найти жилье. Да, наем брокера сопряжен с ценой, которая болезненна для вашего кошелька, но если вам нужно быстро найти аренду или вы новичок в городе, в наши дни вы сталкиваетесь с еще более сложным рынком. Теперь, когда арендодатели держат все карты, обычные расчеты изменились. Возможно, стоит заплатить комиссию, чтобы получить преимущество перед другими арендаторами.

Большинство брокерских комиссионных составляют от 12 до 15 процентов от вашей годовой арендной платы, и это сверх вашей арендной платы за первый месяц и залога (ой!) Например, при аренде в размере 3200 долларов (текущая средняя арендная плата на Манхэттене) заплатите до 5760 долларов США за брокерское вознаграждение.

Конечно, вам не обязательно нужен , чтобы нанять брокера, если вы хорошо знакомы с арендой в Нью-Йорке. Вы можете сделать всю работу самостоятельно, поискать списки в Интернете и проверить их самостоятельно. Существуют приложения для аренды, которые вы можете использовать для поиска списков, планирования показов и подачи заявок онлайн, а также боты, которые будут сканировать списки для вас и отправлять текстовые сообщения, чтобы вы проверили квартиры. Но вы столкнетесь со многими другими потенциальными арендаторами, выполняющими те же поиски.

Одна особенность нью-йоркского рынка аренды: вы можете выполнить всю работу по поиску квартиры самостоятельно, без агента на вашей стороне, и при этом вам все равно придется платить брокерское вознаграждение, если домовладелец нанял своего собственного брокера для продажи квартиры. Поэтому, если ваша цель – выполнить работу самостоятельно и , избегая уплаты комиссионных брокеру, вам нужно искать бесплатные списки, где домовладелец платит комиссию брокеру в качестве уступки. Однако такое сужение поиска может еще больше ограничить ваши возможности на текущем рынке.

Итак, как определить, имеет ли смысл обращаться к брокеру для поиска аренды? Вот пять сценариев, в которых это может окупиться.

1) Если вы новичок в Нью-Йорке 

Аренда в Нью-Йорке сложна, поэтому, если вы новичок в городе, может быть полезно, чтобы брокер помог вам в этом процессе. Эрик Шостак, брокер Corcoran, говорит, что арендаторы, переезжающие из другого города, обычно нуждаются в наибольшей помощи. По его словам, они обычно не понимают различий между районами и того, как цены меняются в зависимости от района. Например, некоторые арендаторы хотят одну спальню менее чем за 2000 долларов в Вест-Виллидж, чего не произойдет.

По словам Шостака, новых арендаторов больше всего удивляет комиссия брокера. По его словам, в таких местах, как Огайо, платить брокеру 15 процентов годовой арендной платы не проблема. Но брокер также может объяснить необходимые документы для вашего заявления и условия аренды, когда вы будете одобрены.

2) Если вы торопитесь найти жилье

Если у вас мало времени или вы слишком заняты, чтобы искать жилье самостоятельно, брокеры могут найти места в рамках вашего бюджета, чтобы вы не не нужно тратить время на просмотр объявлений.

Еще одно преимущество: у брокеров часто есть отношения с определенными управляющими компаниями и арендодателями, поэтому они могут найти объявление, которое еще даже не появилось на рынке. Шостак недавно работал с клиентом, которому нужна была квартира к определенной дате, и он смог найти квартиру, которая должна была быть свободна как раз вовремя — еще до того, как она была выставлена ​​на продажу.

Совет для профессионалов

Совет для профессионалов:

Нужна помощь в срочной аренде или победе над конкурентами? Ищете арендодателя, который проявляет гибкость в отношении поручителей, домашних животных или «изгибает» пространство с временными стенами? Доверьте поиск в умелые руки Thte Agency, технически подкованной брокерской компании по недвижимости, основанной парой выпускников Йельского университета в ответ на разочаровывающий опыт поиска квартиры одноклассниками и коллегами. Агентство будет взимать комиссию брокера в размере 10 процентов от годовой арендной платы за открытые объявления вместо обычных 12–15 процентов, если вы зарегистрируетесь здесь. Бонус: с агентами Агентства приятно иметь дело.

3) Если вы ищете только в Интернете

Виртуальные туры по квартирам стали более популярными во время пандемии. Это хороший вариант, если вы не в городе или вам неудобно посещать много мест лично из-за Covid. Однако, если вы просматриваете исключительно онлайн, вы обнаружите, что многие списки не включают в себя виртуальные туры. Поэтому вам следует обратиться к брокеру, чтобы лично проверить места для вас, особенно если в списке есть только фотографии, — говорит Джереми Камм, брокер Warburg Realty.

Иногда в объявлениях используются вводящие в заблуждение фотографии, например снимки предположительно похожего устройства, которое может быть совершенно непохожим, говорит Камм. По его словам, брокер может лично проверить помещение и дать вам отзыв о нем, прежде чем вы заключите договор аренды.

4) Если вам необходимо использовать поручителя 

Если вы не соответствуете финансовым требованиям для самостоятельной аренды, использование поручителя является обходным путем. Поручители также должны соответствовать строгим финансовым требованиям (например, зарабатывать как минимум в 80 раз больше вашей арендной платы и иметь солидный кредит) и подать заявку. Брокеры могут помочь вашему поручителю подготовить заявление и соответствующую документацию, говорит Карен Костив, брокер Warburg Realty. Если у вас нет личного поручителя, брокеры могут познакомить вас с институциональными поручителями, такими как Insurent или Guarantors.com.

Брокеры также должны знать особые требования к зданию. Например, некоторые здания хотят, чтобы поручитель жил в Нью-Йорке, говорит Костив. Некоторые здания также не принимают поручителей, проживающих в штатах, где сложнее подать в суд на просроченную арендную плату в случае невыполнения обязательств.

5) Если вы ищете конкурентоспособные районы,

Некоторые районы Нью-Йорка пользуются большим спросом, чем другие — это почти всегда так, но в наши дни это означает, что некоторые арендаторы находят чрезвычайно ограниченное количество доступных квартир.