|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сделки с недвижимостью с материнским капиталом. Сделка с материнским капиталомПроверка сделок с Материнским капиталом при покупке жильяВ Санкт-Петербурге живет семья Пестровых. Недавно в их семье родился долгожданный сыночек Артем, а старшей дочке Лизе уже 10 лет. Маме Алевтине выдали Сертификат на получение Материнского капитала. На семейном совете было решено купить трехкомнатную квартиру, таким образом все семейство переедет из двушки в трешку, у каждого ребенка появится своя спальня. Цены на квартиры недешевые. Кое-какие деньги Пестровы накопили за 13 лет брака и еще родители обещали помочь. Но основная надежда легла на Материнский капитал. Именно с привлечением семейного (материнского) капитала Пестровы решили улучшить жилищные условия. Алевтина Пестрова обратилась к подруге за советом, ведь та работает в агентстве недвижимости и не понаслышке знает, как совершаются покупки квартир. Подруга объяснила, как по Закону купить новое жилье. Для этого сначала необходимо найти подходящее предложение и договориться с продавцом квартиры о том, что сделка покупки будет совершаться с привлечением Материнского капитала. Если продавец согласен, далее заключается договор, где должна быть оговорена отсрочка платежа за квартиру. Отсрочка платежа необходима, так как Пенсионный Фонд не сразу перечисляет деньги, а через пару месяцев, когда проверит все документы. После заключения сделки в Регистрационном органе выдают право собственности на жилье. В ПФ нужно предоставить 2 основных документа:
Продавцы ждут, когда на их счете появятся деньги за квартиру. Подруга Алевтины предупредила, что таких продавцов найти не очень легко, ведь не каждый продавец квартиры согласится ждать 2 месяца, прежде чем получить деньги! Также подруга предупредила Алевтину о том, что в Пенсионном Фонде могут потребовать нотариально заверенный документ-обязательство о том, что родители обязуются в течение полугода после покупки жилья выделить доли своим двум детям. У Алевтины возник логичный вопрос: а как ПФ проверит выделялись ли доли детям или нет? Подруга ответила, что ПФ этого не проверяет. Но данный факт вовсе не значит, что делать это необязательно. Ведь в законе четко прописано, что при покупке жилья с применением средство Материнского капитала родители обязаны выделить доли детям. В 2013 году прокуратура Санкт-Петербурга проверила такие сделки с Материнским капиталом и нашла много нарушений. В частности, родители не выделяли доли своим детям при покупке жилья и таким образом, нарушали закон. Прокуратура возбудила несколько дел и направила их в суд с требованием выделить доли детям и устранить ущерб. К слову сказать, также есть и большой риск купить подобную квартиру, которая в свое время покупалась на деньги Материнского капитала и нерадивые родители не выделяли доли своим детям. Если покупатель не выяснит этот факт и купит такую квартиру, то подобная сделка может быть признана недействительной, так как ущемлены интересы детей. Учитывая эту информацию, Пестровы завершили все сделки с недвижимостью согласно букве закона и вскоре переехали в новую квартиру. Тэги: Материнский капитал, Общество и ребенок mamkam.spb.ru Материнский капитал является наиболее успешной и популярной социальной программой, реализуемой Правительством Российской Федерации. Несмотря на социальную важность вышеуказанной программы, не нашли законодательного закрепления ряд важных вопросов, возникающих в процессе правоприменительной практики, а именно: какой орган обязан контролировать исполнение обязательств по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в общую долевую собственность, в каких случаях сделки продажи указанных жилых помещений признается незаконными. Предлагаю ниже рассмотреть данные проблемные вопросы с учетом сложившейся судебной практики. ВСЕГДА ЛИ ЗАКОННЫ СДЕЛКИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА?(комментарий к статье "Махинации с материнским капиталом" Оксаны Мун)В комментируемой статье раскрыты действительно важные моменты относительно законности использования средств материнского капитала, показаны основные схемы мошеннических действий с использованием средств материнского капитала. Вместе с тем позволю себе не согласиться с некоторыми выводами, сделанными автором статьи. Во-первых, сделан не совсем верный вывод об отсутствии контроля за выполнением процедуры оформления жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала в общую долевую собственность родителей и детей. Хотелось бы отметить, что, действительно, способ контроля за обязательным оформлением жилых помещений, приобретенных за счет средств материнского капитала в общую собственность родителей и детей, законодательно не урегулирован. Законодателем утверждена лишь часть необходимой процедуры контроля. Так, согласно пп. "ж" п. 13 Правил направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 года N 862, в случае, если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение, нет установленной законодательством Российской Федерации обязанности лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения - в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа). Вышеуказанное обязательство оформляется в письменном виде, заверяется нотариусом и хранится в личном деле в территориальном управлении Пенсионного фонда Российской Федерации, где был оформлен материнский капитал на приобретение жилого помещения. Эта норма принята с целью защиты прав несовершеннолетних на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, однако она не нашла своего дальнейшего законодательного развития, а именно не был установлен механизм действий органов Пенсионного фонда Российской Федерации в случае отказа лица, оформившего письменное обязательство, оформить жилое помещение в общую долевую собственность родителей и детей. Отсутствие четко прописанной процедуры существенно затрудняет осуществление контроля за исполнением гражданами оформленных обязательств, однако не свидетельствует о полном его отсутствии. Функции контроля взяла на себя прокуратура Российской Федерации. Полномочия прокуратуры в сфере использования средств материнского капитала закреплены в Приказе Генерального прокурора от 26 ноября 2007 г. N 188 "Об организации прокурорского надзора за исполнением законов о несовершеннолетних" (далее - Приказ N 188). В соответствии с п. 2 Приказа N 188 деятельность прокуратуры в данной области направлена на обеспечение единства прав и обязанностей, ответственности должностных лиц и граждан за нарушение прав и законных интересов ребенка, причинение ему вреда. Согласно п. 3.3 Приказа N 188 прокуроры при осуществлении деятельности обязаны своевременно и принципиально реагировать на случаи нарушения жилищных и имущественных прав несовершеннолетних, принимать исчерпывающие правовые меры к их восстановлению. Исполнение требований Приказа N 188 о защите жилищных прав несовершеннолетних органами прокуратуры подтверждается анализом судебной практики. Так, только за 2013 г. прокурорами городов и районов в суды направлено более 1000 исковых заявлений об обязании оформить жилые помещения, приобретенные с использованием средств материнского капитала в общую долевую собственность родителей и детей, большинство из которых удовлетворены или прекращены в связи с добровольным исполнением требований прокурора (решение Юргамышского районного суда Курганской области от 11.06.2013 по делу N 2-369/2013, решение Рамонского районного суда Воронежской области от 23.09.2013 по делу N 2-860/2013, решение Интинского городского суда Республики Коми от 02.08.2013 по делу N 2-2038/2013 и так далее). Кроме того, на сайтах прокуратур субъектов Российской Федерации, Генеральной прокуратуры Российской Федерации периодически появляются информационные сообщения о защите жилищных прав несовершеннолетних при использовании родителями средств материнского капитала на приобретение жилого помещения (например, http://www.proctmo.ru/news/news_6270, http://www.genproc.gov.ru/smi/news/genproc/news-84989). Органы прокуратуры, как правило, стараются отследить всех граждан, получивших материнский капитал под письменное обязательство, да и территориальные управления Пенсионного фонда активно взаимодействуют с органами прокуратуры по данному вопросу, самостоятельно направляя информацию о таких лицах в прокуратуру. Полагаю, приведенных доводов достаточно для обоснования возникших сомнений в правильности выводов автора. Во-вторых, автором статьи сделан однозначный вывод о признании недействительной сделки продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала и не оформленного в общую долевую собственность родителей и детей. Вместе с тем полагаю, что сделать однозначный вывод о недействительности такой сделки не представляется возможным, по данному вопросу в судебной практике сформировалось две противоположные правовые позиции. Рассмотрим указанные позиции подробнее. 1. Предлагаю рассмотреть указанную позицию на примере Апелляционного определения Волгоградского областного суда от 14.08.2013 N 33-9179/2013. Суд обосновал свою позицию следующим образом. В соответствии с требованиями п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). По правилам ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В силу ч. 4 ст. 60, ч. 1 ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. Согласно материалам гражданского дела, ответчик не оформила с несовершеннолетними детьми в общую равнодолевую собственность земельный участок и жилой дом, не выполнив заверенные нотариально обязательства, и произвела отчуждение недвижимого имущества. В материалах дела отсутствуют сведения о приобретении в собственность несовершеннолетних детей другого жилого помещения. Таким образом, данные обстоятельства свидетельствуют не об улучшении жилищных условий несовершеннолетних, а об их ухудшении, что противоречит целям и задачам Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". Поскольку сделка совершена ответчиком без учета интересов несовершеннолетних и привела к нарушению их жилищных прав и ухудшению их жилищных условий, договор купли-продажи не может быть признан соответствующим закону, в силу ст. 168 ГК РФ он является ничтожной сделкой. Аналогичная позиция изложена в следующих судебных актах: Апелляционном определении Пермского областного суда от 29.04.2013 N 33/3795, решении Заиграевского районного суда Республики Бурятия от 20.05.2013 N 2-423/13, решение Верхнеуфалейского городского суда Челябинской области от 13.12.2012 и так далее. Указанная позиция является более распространенной. Несмотря на обоснованность изложенной выше позиции, имеется и альтернативная позиция по рассматриваемому вопросу. 2. Решением Троицкого районного суда Челябинской области от 10.06.2013 N 2-80/2013 в удовлетворении требований истца о признании сделки купли-продажи жилого помещения, приобретенного за счет средств материнского капитала, отказано. Так, в силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации. Согласно пункту 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 ст. 179 ГК РФ, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб. В ходе судебного заседания установлено, что договор купли-продажи жилого помещения соответствует требованиям, указанным в действующем законодательстве к совершению таких сделок, то есть требованиям, предусмотренным ст. 550 ГК РФ. Договор купли-продажи считается заключенным, поскольку соответствует требованиям, предусмотренным статьями 552, 554, 555 ГК РФ. Договор купли-продажи заключен в письменной форме путем составления одного документа, в нем указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе и данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, цена в договоре также предусмотрена. Ответчик на момент продажи спорного жилого помещения была единственным собственником спорного жилого помещения (долевая собственность оформлена не была). Учитывая указанное выше, и, принимая во внимание положения ст. 168 ГК РФ, суд не нашел оснований для признания этого договора недействительным. Доводы представителя истца о том, что договор купли-продажи недействителен, поскольку ответчик не исполнила обязательства и не передала в собственность своим детям доли в праве на спорное жилое помещение, суд считает несостоятельными, поскольку действующее законодательство не предусматривает недействительность сделки в случае неисполнения лицом, взявшим на себя обязательства передать доли в праве членам его семьи на приобретенное им недвижимое имущество с использованием средств материнского капитала. Также было признано необоснованным требование истца о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного с ответчиком в связи с тем, что эта сделка была совершена с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ), по следующим основаниям. По мнению суда, важным условием применения ст. 169 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям является установление цели сделки, прав и обязанностей, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желали изменить или прекратить существующие права и обязанности, заведомо противные основам правопорядка и нравственности. При этом суд считает, что цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного заседания будет установлено наличие умысла на это хотя бы одной из сторон. Доводы истца о наличии умысла со стороны ответчика, поскольку она продала спорное жилое помещение за мизерную сумму, несостоятельны, так как это обстоятельство не подтверждает ее умысла на совершение сделки, заведомо противной основам правопорядка и нравственности. Аналогичная позиция выражена в решении Ленинского районного суда г. Челябинска от 03.06.2013 N 2-1112/13, решении Кусинского районного суда Челябинской области по делу N 2-231/2013. Если исходить из формального толкования норм права, указанная позиция не противоречит действующему законодательству. Однако необходимо учитывать специфику правового регулирования Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", цель его принятия - создание условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь. Полагаю, что правовая позиция судей, отказывающих в признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного за счет средств материнского капитала, совершенной вопреки интересам несовершеннолетних детей, противоречит целям вышеуказанного Федерального закона и не может быть признана обоснованной. В настоящее время указанные судебные решения не отменены, они вступили в законную силу. Несмотря на то что материнский капитал как способ социальной поддержки семей, имеющих детей, существует уже достаточно давно - с 1 января 2007 г., многие вопросы использования средств материнского капитала остались неразрешенными. В практической деятельности, полагаю, необходимо учитывать многообразие судебной практики по вопросам, касающимся использования материнского капитала, и подходить к разрешению той или иной правовой ситуации строго индивидуально, при этом не делая однозначных выводов по крайней мере до вынесения Верховным судом Российской Федерации какого-либо разъяснения по данному вопросу. © ‹Илья Комаров. // Жилищное право. 2013. N 12›www.top-personal.ru mat-kap.ru Сделки с недвижимостью с материнским капиталомЭта запись была сделана в Споры по недвижимости в Сентябрь 11, 2016 Инна Белякова Улучшение жилищных условий, т.е. приобретение жилой недвижимости, — один из самых распространенных путей реализации материнского капитала. Особенно распространено такое использование средств материнского капитала стало после 2013 года, когда банки начали благосклонно принимать его в качестве первоначального взноса в ипотечный кредит. Но важно знать, что сделки с недвижимостью с привлечением материнского капитала имеют свои нюансы как для покупателей, так и для продавцов. Сделки с недвижимостью с материнским капиталом: что нужно знать покупателю?
Отдельно стоит отметить, что средства материнского капитала можно потратить на погашение уже существующего кредита. В этом случае не придется даже ждать достижения ребенком 3-летнего возраста. Сертификат на материнский капитал выдается Пенсионным Фондом, именно туда нужно будет обратиться в первую очередь с целью сообщения о предстоящей сделке с недвижимостью с материнским капиталом. Там вам расскажут, какой пакет документов следует представить, чтобы получить заветное разрешение на использование средств. После того как вы подготовите все требуемые бумаги, а ПФ одобрит заявку, вы сможете перейти к заключению сделки. Все дальнейшие процедуры проведения сделки с недвижимостью с материнским капиталом в целом не будут иметь отличий от любой другой — и не важно, планируете вы брать ипотеку или рассчитываться с продавцом самостоятельно. Вам нужно учитывать только то, что «живых» денег вы в руки не получите. Средства материнского капитала будут перечислены безналичным путем на счет банка (если вы берете или погашаете кредит) или продавца. Требуется помощь в вопросе купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала?Позвоните сейчас и получите консультацию по своим вопросам: +7 (495) 760-30-56 Сделки с недвижимостью с материнским капиталом: что нужно знать продавцу?Прежде всего, нужно признать, что сделки с недвижимостью с материнским капиталом — уже не редкость. Не стоит их бояться или сомневаться в законности — все абсолютно «прозрачно» и юридически «чисто». Тем не менее такая сделка, возможно, доставит чуть больше хлопот продавцу:
Важно знать, что при совершении сделки с недвижимостью с материнским капиталом недвижимость не перейдет в полное владение покупателя до тех пор, пока продавец не получит полностью всю сумму. Таким образом, закон полностью защищает интересы продавца. При совершении сделок подобного рода не лишним будет обратиться за помощью к юристу — как минимум вы получите исчерпывающую консультацию по своим вопросам и узнаете о перспективах планируемой сделки. Специалист поможет оформить все необходимые документы и провести сделку быстро и выгодно для всех сторон. advokat-belyakova.ru
|
Потратить средства материнского капитала можно по своему выбору: как на жилье в новостройке (или в еще строящемся доме), так и на недвижимость со «вторички». Единственный нюанс здесь в том, что средства предусмотрены строго на улучшение жилищных условий. Приобретенная недвижимость должна быть достаточно большой для комфортного проживания всей семьи. Не получится потратить средства материнского капитала на какой-нибудь ветхий домишко.
